O FICI N A DE URBANISMO Y ARQUITECTURA. S.L. O F I C I N A D E U R B A N I S M O Y ARQUITECTURA. S.L. PRIMERA FASE DE LA REVISIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE FUENLABRADA Sector 1.2 PARQUE EMPRESARIAL Y TECNOLÓGICO APROBACIÓN INICIAL Volumen I ORDENACIÓN PORMENORIZADA Septiembre 2010 Ayuntamiento de Fuenlabrada
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O F I C I N A D E
U R B A N I S M O Y
ARQUITECTURA. S.L.
O F I C I N A D E
U R B A N I S M O Y
ARQUITECTURA. S.L.
PRIMERA FASE DE LA REVISIÓN DEL PLAN GENERALDE ORDENACIÓN URBANA DE FUENLABRADA
Sector 1.2 PARQUE EMPRESARIAL Y TECNOLÓGICO
APROBACIÓN INICIAL
Volumen IORDENACIÓN PORMENORIZADA
Septiembre 2010
Ayuntamiento de Fuenlabrada
Sector 1.2 PARQUE EMPRESARIAL Y TECNOLÓGICOPRIMERA FASE DE LA REVISIÓN DEL PLAN GENERAL
DE ORDENACIÓN URBANA DE FUENLABRADA
Septiembre 2010
APROBACIÓN INICIAL
Volumen IORDENACIÓN PORMENORIZADA
PRIMERA FASE DE LA REVISIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE FUENLABRADA. Aprobación Inicial septiembre 2010
EQUIPO TÉCNICO
En la presente fase de Aprobación Inicial han trabajado y colaborado los siguientes equipos y personas: EQUIPO BASE AREA Jesús Gago Dávila. Arquitecto. (Director Planeamiento - Ordenación, Gestión) José Mª García-Pablos Ripoll. Arquitecto. (Director Planeamiento – Ordenación, Diseño) Agustín Lorenzo Díaz. (Ordenación, Diseño, Tipologías) Leopoldo Garcia- Echebeste (Arquitecto Técnico) Ana Lorenzo Díaz (Arquitecto Técnico) Carlos Merino Ballesteros. (delineación y producción) Pilar Muñoz Álvarez (secretaria) EQUIPOS COLABORADORES: INFRAESTRUCTURAS Y COSTES DE URBANIZACIÓN. INFORME SOBRE INFRAESTRUCTURAS DE SANEAMIENTO. INFORME SOBRE CONTAMINACIÓN ELECTROMAGNÉTICA; ESTUDIO HIDROLÓGICO Y SANEAMIENTO: IGB INGENIERIA BÁSICA, S.L. Juan Fisac Herrero. Dr. Ingeniero Caminos. Dirección José Antonio Corral Pérez. Ingeniero de Caminos. Redes Viarias Juan Manuel Fisac Gonzalo. Ingeniero de Caminos. Infraestructuras hidráulicas José Luís García Cruz. Ingeniero Industrial. Infraestructuras Energéticas Santiago Gallo Picazo. Ingeniero Agrónomo. Infraestructuras Medioambientales José Fernández Carmona. Físico. Otras Infraestructura; Compatibilización Infraestructural Ignacio Rolandi Botella. Ingeniero Técnico de Obras Públicas. Estimaciones de costes Dolores Elizo (infraestructuras) TRÁFICO Y MOVILIDAD: E.T.T. EQUIPO DE TÉCNICOS EN TRANSPORTE Y TERRITORIO S.A. Pedro Puig. Ingeniero de Caminos Canales y Puertos. Dirección Juan de Lucas. Ingeniero de Caminos Canales y Puertos Enrique de Diego Álvarez. Licenciado en Economía ESTUDIO ACÚSTICO: Enrique Márquez. Ingeniero de Caminos Canales y Puertos ESTUDIO DE INCIDENCIA AMBIENTAL, ESTUDIO DE CONTAMINACIÓN ATMOSFÉRICA, DE GESTIÓN DE RESIDUOS URBANOS Y DE PAISAJE: Susana Díaz Palacios. Ingeniera agrónomo ESTUDIO DE CARACTERIZACIÓN DE CALIDAD DE LOS SUELOS: HERA AG AMBIENTAL: Álvaro de Fresno Cerezo. Jefe de Proyecto Carlos Perucha Atienza. ESTUDIO ARQUEOLÓGICO Y PALEONTOLÓGICO: ARA ARQUEÓLOGOS Carmen Ruiz Treviño. Arqueóloga Paz Martínez Seco. Arqueóloga AREA JURÍDICO – NORMATIVA: CEA BERMUDEZ 53 SL. Edmundo Angulo Rodríguez. Abogado
INTRODUCCIÓN
PRIMERA FASE DE LA REVISIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE FUENLABRADA. Aprobación Inicial septiembre 2010
ÍNDICE INTRODUCCIÓN .............................................................................................................. 1 1. ZONAS TERCIARIAS, EMPRESARIALES Y DE ACTIVIDAD PRODUCTIVA: TIPOS EDIFICATORIOS ............................................................................................... 3 2. LA RED VIARIA LOCAL PROPUESTA........................................................................... 8 3. IMAGEN URBANA: ORDENACIÓN DE VOLÚMENES, IMPACTOS VISUALES ................ 11 4. SISTEMA DOTACIONAL Y DE ESPACIOS LIBRES ....................................................... 13 4.1. DOTACIONES PÚBLICAS Y PRIVADAS ...................................................................... 13 4.2. SISTEMA DE ESPACIOS LIBRES ............................................................................... 14 5. PLANOS DE ORDENACIÓN ......................................................................................... 16 5.1. PLANO DE CALIFICACIÓN Y ORDENACIÓN PORMENORIZADA (1.1) Y ÁREAS DE MOVIMIENTO DE LA EDIFICACIÓN (1.2.) ................................................... 16 5.2. PLANOS DE RED VIARIA, ALINEACIONES, SECCIONES TIPO (2.1), RASANTES, PERFILES LONGITUDINALES Y REPLANTEO (2.2 y 2.3). ............................................. 18 5.3. PLANO DE IMAGEN DE LA ORDENACIÓN (3) ............................................................. 18 5.4. PLANOS DE ESQUEMAS DE INFRAESTRUCTURAS (PLANOS 4.1 a 4.9)...................... 18 6. REGULACIÓN NORMATIVA DE LA EDIFICACIÓN Y LOS USOS ................................... 19 7. DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN INTERIOR .................................................................................................................... 21 7.1. INTRODUCCIÓN ...................................................................................................... 21 7.2. CONSIDERACIONES GENERALES .......................................................................... 21 7.3. URBANIZACIÓN INTERIOR........................................................................................ 22 7.4. ABASTECIMIENTO DE AGUA ................................................................................... 23 7.5. RIEGO CON AGUA REUTILIZABLE ............................................................................ 29 7.6. SANEAMIENTO ................................................................................................. 33 7.7. ENERGÍA ELÉCTRICA .............................................................................................. 44 7.8. ALUMBRADO PÚBLICO ............................................................................................ 48 7.9. GAS NATURAL ................................................................................................. 50 7.10. CANALIZACIONES DE COMUNICACIONES .............................................................. 57 7.11. GESTIÓN DE RESIDUOS. PUNTO LIMPIO FIJO ........................................................ 60 7.12. ORGANISMOS IMPLICADOS .................................................................................... 61 8. LA ORDENACION PORMENORIZADA EN CIFRAS: CUADROS DE CARACTERÍSTICAS .............................................................................................. 63 9. APROVECHAMIENTO TIPO ......................................................................................... 69 10. GESTIÓN: UNIDAD DE EJECUCIÓN Y SISTEMA DE ACTUACIÓN .............................. 73 11. ESTIMACIÓN DE COSTES E INDICADORES DE VIABILIDAD ...................................... 74 12. PROGRAMA DE ACTUACIÓN ..................................................................................... 85
INTRODUCCIÓN
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ÍNDICE DE PLANOS (en Volumen II) OP-1.1 CALIFICACIÓN Y ORDENACIÓN PORMENORIZADA. Esc: 1/4.000 - 1 Hoja OP-1.2 ÁREAS DE MOVIMIENTO. Esc: 1/4.000 - 1 Hoja OP-1.3 RÉGIMEN DE VIVIENDA. Esc: 1/4.000 - 1 Hoja OP-2.1 RED VIARIA: ALINEACIONES Y SECCIONES TIPO. Esc: 1/4.000 - 2 Hojas OP-2.2 RED VIARIA: PERFILES LONGITUDINALES, LOCALIZACIÓN Y RASANTES. Esc: 1/5.000 - 1 Hoja OP-2.3 RED VIARIA: PERFILES LONGITUDINALES. Esc. V: 1/200; H:1/2.000 – 4
Hojas OP-3 IMAGEN INDICATIVA. Esc: 1/4.000 – 1 Hoja OP-4.1 RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA. Esc: 1/5.000 - 1 Hoja OP-4.2 RED DE RIEGO CON AGUA REUTILIZABLE. Esc: 1/5.000 - 1 Hoja OP-4.3 RED DE SANEAMIENTO, AGUAS NEGRAS, Esc: 1/5.000 - 1 Hoja OP-4.4 RED DE SANEAMIENTO, AGUAS PLUVIALES. Esc: 1/5.000 - 1 Hoja OP-4.5 RED DE ENERGÍA ELÉCTRICA EN M.T. Y A.T. Esc: 1/5.000 - 1 Hoja OP-4.6 RED DE ENERGÍA ELÉCTRICA EN B.T., Esc: 1/5.000 - 1 Hoja OP-4.7 RED DE ALUMBRADO PÚBLICO. Esc: 1/5.000 - 1 Hoja OP-4.8 RED DE GAS NATURAL. Esc: 1/5.000 - 1 Hoja OP-4.9 RED PARA CANALIZACIÓN DE COMUNICACIONES., Esc: 1/5.000 - 1 Hoja
INTRODUCCIÓN
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INTRODUCCIÓN
Se describen a continuación los elementos esenciales de la ordenación pormenorizada
para el sector S-1.2. Parque Empresarial y Tecnológico, en desarrollo de los
condicionantes, criterios y objetivos así como de la propuesta de ordenación
estructurante1.
Este sector, de componente predominantemente productiva -no exclusivamente al
objeto de permitir la integración del sector S.1.1 tanto con Fuenlabrada central como
con “Ciudad Loranca”-, se organiza en diferentes piezas o elementos urbanos:
• Eje empresarial y terciario, que ha de constituirse como una pieza lineal compleja en
sus usos que a través de dos grandes arterias se integra en la ciudad y con el sector
de Miraflores, saltando respectivamente la M-407 y la R-5.
• Anillo de actividades empresariales, como desdoblamiento del Eje anterior (ET), que
integra además en su extremo Sureste el Polígono existente del Cordel de la
Carrera, a rehabilitar y reformar puntualmente.
• Enclave de usos múltiples-dotacional, comercio, servicios terciarios, hoteleros,
residencial comunitario, –con carácter de rótula y de nuevo “centro” urbano entre
Loranca, Fuenlabrada y Sector Miraflores.
• Sistema de Espacios libres de uso público, asimismo según una triple componente:
lineal a lo largo del eje bulevar, radial en la cuña del parque equipado que se integra
en los espacios libres metropolitanos, y anular en la nueva traza de las vías
pecuarias y los espacios de protección de las grandes infraestructuras viarias
envolventes (R-5, M-506, M-407, M-50).
La configuración urbana de este sector se caracteriza por la integración a lo largo del
viario principal -eje y anillo- de muy diversos productos: desde uno o varios “centros de
servicios” –comerciales, administrativos, bancarios, restauración, ocio-, y complejos de
“empresas-nido”, hasta el Parque Empresarial y Tecnológico (I + D) como recinto mas
exclusivo en el extremo Noreste del sector o el area de Industria en naves; compatible
1 Ver Memoria Justificativa de la Ordenación Estructurante y en especial sus capítulos 2 y 5 que pueden darse aquí por reproducidos
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todo ello con una pieza –en el eje estructurante –de usos terciarios mas intensivos de
oficinas, hotelero y de dotaciones de ocio urbano.
El sistema de ordenación dominante es de edificación abierta, con decidida referencia
a vial, especialmente a lo largo del eje-bulevar y en torno a determinadas encrucijadas
de clara vocación urbana.
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1. ZONAS TERCIARIAS, EMPRESARIALES Y DE ACTIVIDAD PRODUCTIVA: TIPOS EDIFICATORIOS
Se establecen, según su uso e intensidad, distintas clases de zonas empresariales,
terciario-comerciales y dotacionales de nivel ciudad correspondientes a sistemas
morfológicos de edificación abierta y/o volumetría específica con los siguientes tipos
edificatorios básicos:
T. o (T.E) Edificación en Eje de volumetría específica, destinada a usos terciarios (oficinas, servicios), empresariales, hoteleros y/o comerciales, éstos en cuerpos alineados a vial, al menos en planta baja.
I. Edificación “en Parque” que acoge actividades empresariales e industriales avanzadas (I + D y i) en distintas piezas, formas de agrupación y tamaño de parcela, según posición.
C. Manzana singular sobre el Eje, de uso comercial o mixto en parcela
exclusiva con fuerte dotación de aparcamiento y posibilidad de servicios terciarios en plantas superiores.
EQ Equipamiento de nivel local y general en edificaciones singulares en
ordenación abierta (volumetría específica) aunque con cierta referencia a vial, para configuración de centros sociales y dotacionales o de servicios de carácter público, y atractores a escala ciudad o a la propia y específica del Parque Empresarial.
A partir de estos tipos básicos, y de acuerdo con una configuración morfológica acorde con su carácter de Área de Actividades Económicas Avanzadas (I + D + i) de rango metropolitano, y alta calidad ambiental y paisajística se configura un tejido de gran diversidad interna, dentro de la necesaria integración urbana e imagen unitaria. La edificación alineada a vial se dispone sobre todo dando frente y fachada al eje estructurante: donde se pretende lograr una mayor concentración terciaria, comercial y de vida urbana, a escala de ciudad.
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Los esquemas adjuntos recogen los tipos edificatorios básicos y sus opciones de agregación a escala de manzana para la conformación del tejido urbano pretendido.
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2. LA RED VIARIA LOCAL PROPUESTA Tras haberse descrito los elementos de la red viaria de carácter estructurante en el
capítulo 4 de la Memoria de Ordenación Estructurante, corresponde ahora hacer lo
propio con la red viaria local que la complementa sirviendo de soporte a la
ordenación pormenorizada.
La estructura viaria interior del conjunto gravita sobre dos elementos estructurantes:
• La arteria de conexión de la ciudad con el sector de Miraflores –con 30 m. de
sección- que se bifurca en la Rotonda que da acceso (a través del rediseño del
enlace sobre la M-506) al Barrio de Loranca, crea un nuevo centro (foco urbano) y
debe permitir la implantación de doble carril bus o plataforma reservada al
transporte público, y de doble carril-bici inter-urbano y distrital.
• El gran eje estructurante –o salón lateral- que convertido en espina dorsal del
Parque Empresarial, desempeña funciones de vía colectora de la malla viaria y
tiene carácter de avenida urbana, con una generosa sección de 84 m. que integra
en el área estancial central la actual vaguada de Valdetocino; se dota además de
amplias aceras, carril bici, dos carriles por sentido que conforman el bulevar
central y bandas de aparcamiento, carga y descarga ligadas principalmente a la
función comercial y de servicios.
De entre los elementos de viario local que completan y conforman la malla del sector,
cabe destacar -por su mayor continuidad de trazado y por tanto por su rango y
funcionalidad- la arteria que a modo de gran anillo recorre y “ata” las diferentes piezas
del Parque Empresarial integrando el actual Polígono del Cordel de la Carrera, y
distribuye los movimientos de acceso a las grandes manzanas y parcelas. Esta vía
anular se dimensiona con una sección total de 24 m., calzada de dos carriles amplios
,uno por sentido con aparcamiento junto a las amplias aceras, para un tráfico lento,
con usos y funciones diversas: terciario-comercial, empresas avanzadas, industrial
escaparate o en minipolígonos, y equipamiento urbano.
En la confluencia de ambos ejes –el de Miraflores y el estructurante- se plantea la
rotonda-encrucijada en torno a la que se sitúan nuevos espacios dotacionales y
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comerciales: un nuevo espacio en la periferia, atractor de actividades de centralidad
urbana.
Se prediseña la conexión del viario local de borde con el Polígono actual del Cordel
de la Carrera –conformando un anillo de 19 m. de sección- para su mejor integración
en el entramado urbano y viario del sector.
La dotación de aparcamiento en vía pública tiene una capacidad estimada de 1.692
plazas lo que unido al estándar de aparcamiento en parcela exigido por la Ley 9/2001
se considera una dotación adecuada y suficiente para los usos predominantes de la
nueva pieza de ciudad. El aparcamiento de vehículos pesados han de resolverse
mayoritariamente bien en cada parcela, bien en parcelas específicamente destinadas
a ello a través del correspondiente Estudio de Detalle de ámbito manzana o
submanzana.
Con esta propuesta se trata de dar respuesta a los principios y criterios generales de
ordenación vial del Plan, a los que el Proyecto de Urbanización ha de responder con
su materialización:
• En los ejes principales se dispondrán paradas de transporte público integradas
en la red general y fácilmente accesibles a los peatones
• La ordenación debe permitir y permite la ampliación de –y conexión con- la red de
carriles bici existente en el municipio
• Los itinerarios peatonales y ciclistas se diseñarán con el fin de crear un medio
ambiente más seguro y atractivo.
• El diseño urbano ha de incorporar, en suma, los elementos precisos para facilitar y
hacer más seguros los accesos a las zonas verdes, comerciales y a los
equipamientos.
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3. IMAGEN URBANA: ORDENACIÓN DE VOLÚMENES, IMPACTOS VISUALES La propuesta de ordenación del nuevo Parque de Actividades (Terciarias,
Empresariales, Tecnológicas) responde en lo paisajístico y ambiental a la creación de
un espacio de alta calidad y en lo morfológico a criterios de maclado e integración de
tramas y piezas diversas con una banda de mayor centralidad en torno al cruce de los
dos ejes –el estructurante y el de acceso a Miraflores- que concentran las actividades
mas urbanas – y simbólicas- del sector.
Las autopistas y vías rápidas que delimitan el sector, demandan de la ordenación la
conformación de las piezas envolventes del Eje con una marcada imagen de frentes –
escaparate a distintas escalas.
El impacto visual de la actuación en el entorno es reducido, tanto por las amplias
franjas de protección previstas en la ordenación como por la limitada altura de la
edificación proyectada, derivada del imperativo legal, que no obstante -en
determinados enclaves- del Eje- ha de ser objeto de aplicación de las previsiones de
excepcionalidad para la configuración de hitos urbanos, de necesarios elementos de
referencia.
En la extensa planicie del sector sin mas referencias ni preexistencias reseñables que
las infraestructuras viarias que lo envuelva y el actual polígono de El Cordel, se ha de
crear un “nuevo paisaje” interior que aún definiéndose por la pretendida calidad de la
Ordenación, y la selectividad de los usos a implantar, ha de girar también en torno a la
continuidad y diversidad del sistema de espacios libres públicos: el gran bulevar-
vaguada central, los parques de conexión con el sistema de espacios libres
suburbanos de Leganés, el anillo verde sobre los espacios de protección de las
autovías perimetrales.
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4. SISTEMA DOTACIONAL Y DE ESPACIOS LIBRES 4.1 DOTACIONES PÚBLICAS Y PRIVADAS El sector se dota cumpliendo sobradamente las determinaciones que establece la
legislación del suelo vigente (Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid) tanto en lo
referente a las redes supramunicipales y generales (tanto interiores como exteriores y
adscritas al sector), como en lo tocante a redes locales interiores en sus distintos
componentes 2, En lo que respecta a estas últimas cabe destacar:
El suelo público no lucrativo total (incluida red viaria general y local alcanza un
estándar de 146 m2 por cada 100m2 edificables.
Restringiendo el suelo público al estrictamente dotacional (sin contar la red viaria local
o general) calificado por el Plan de Sectorización, se alcanza un estándar de
dotaciones locales de 110m2 por cada 100m2 edificables.
Por su parte, el estándar total de la red dotacional local del sector - incluso sin
contar la red viaria rodada - es de 30,2m2 por cada 100m2 edificables es decir algo
superior por tanto a los 30 m2 (incluido viario local) exigidos por la Ley 9/2001.
• En torno a la rotonda sur del eje estructurante, auténtica encrucijada viaria y rótula
urbana (entre el Parque Tecnológico, el nuevo sector de Miraflores, y Loranca) se
configura uno de los principales enclaves dotacionales del Sector (manzanas 1.1.,
7.1 y 9.2), de rango ciudad, abierta a usos que generen centralidad y vida urbana
en la mayor franja horaria posible.
• En posición mas apartada pero igualmente en condiciones de accesibilidad
favorables-sobre la arteria propuesta que estructura el ámbito norte del Parque y
salta la R-5 hacia Miraflores-, se ubican dos grandes reservas dotacionales
asociadas a las principales reservas verdes del sector y que llegan a configurar
una auténtica pieza a modo de parque equipado, contiguo a la prevista como 2 Ver apartado 9.2 de la Memoria de la Ordenación Estructurante.”Cumplimiento de estándares y obligaciones de cesión”, así como los Cuadros 8.1.2 y 8.1.3: Reservas dotacionales en el apartado 8 del presente volumen.,
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Parque Tecnológico (manzanas 4.2 y 3.1, en su opción dimensional mínima). Las
manzanas dotacionales 4.1 y 4.3, podrían y debieran acoger equipamientos
vinculados al Parque Tecnológico mientras que en la 15.3 estarían más vinculados
a la Ciudad.
4.2. SISTEMA DE ESPACIOS LIBRES
Las 19,6 Ha de espacios libres públicos calificadas en el sector (en conjunto de los
sistemas local, general y sin contar la vía pecuaria supramunicipal) representan un
estándar de 42,4m2 por cada 100 m2. construidos y 16 % de la superficie bruta,
estándar que resulta ser superior en 34.355 m2 al mínimo exigido por la vigente
legislación (entre redes locales y generales 35 m2/100m2 c)3.
Se crea un sistema de espacios libres tanto de uso público como de uso privado, muy
trabado y diversificado en su jerarquía, funcionalidad y forma, con los siguientes
componentes:
• El eje-salón central del Parque Tecnológico –con una longitud de 750 m. y una
sección “verde” neta de 40 m.- es por su representatividad el principal elemento del
sistema de espacios libres públicos del sector, se traza sobre la leve vaguada
natural de La Solana y se extiende en forma de parque lineal –y quebrándose-
hasta el límite SO del mismo con la M-506, donde acoge la laguna de tormentas
integrada en el paisaje del parque.
• Hacia el Noreste y ordenando las dos grandes piezas (Parque Empresarial y
Parque Tecnológico) se conforma un gran sistema de parques interconectados y
asociados a grandes reservas dotacionales (los Plateros, Leganés) con más de 13
Has. de extensión en total.
• Las trazas de las vías pecuarias que cruzan el sector se reconfiguran en el Plan4
contribuyendo con otras franjas de espacios libres a la creación de un anillo verde
perimetral al Parque Empresarial.
3 El sistema de espacios libres públicos de carácter local excede en 34.290 m2 el mínimo legal y, a su vez, el considerado como parte de la red general supera en 65 m2 al correspondiente mínimo legal. 4 Ver Memoria Justificativa de la Ordenación Estructurante.
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SECTOR PARQUE EMPRESARIAL Y
TECNOLÓGICO (S-1.2)
CUADRO 4. DOTACIONES PÚBLICAS RED LOCAL
SUBMANZANA CALIFICACIÓN Superficie m2 1.4 EQ 6.164 2,3 EL 3.406 3.3 EL 8.971 3.4 EL 47.348 4.1 EQ 12.558 8.3 EQ 9.225 10 EL 12.296 11 EL 12.296
12.3 EL 19.163 16.4 EQ 7.706
Red Viaria Local 59.041 TOTAL 198.174
REDES LOCALES
EQ 35.653 EL 103.480
Red Viaria Local 59.041 SUBTOTAL 198.174
SUPERFICIE SECTOR 1.227.685 SUPERFICIE EDIFICABLE USOS LUCRATIVOS 461.268
LEY CAM ( 9/2001)
PLAN SECTORIZACIÓN
excesos s/ Ley CAM
CON RED VIARIA LOCAL
1.Red local 138.380 139.133 753 198.174
Espacios libres (R.local) 69.190 103.480 34.290
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5. PLANOS DE ORDENACIÓN 5.1. PLANOS DE CALIFICACIÓN Y ORDENACIÓN PORMENORIZADA (1.1) y
AREAS DE MOVIMIENTO DE LA EDIFICACIÓN (1.2) El contenido de los planos 1.1 a escala 1:2.000 que contiene la ordenación y calificación pormenorizadas, desarrolla y complementa la ordenación estructurante (planos serie OE) recogiendo las exigencias que al respecto se señalan en el artículo 6.2.20 de las NNUU del vigente PG para el denominado plano de ordenación de los planes parciales, En particular, el Plano de Ordenación (1.1) incluye la división del ámbito en Redes y Zonas (en ambos casos con claves de remisión a Ordenanzas). Cada uno de esos dos grupos se subdivide a su vez para expresar las diferentes calificaciones y usos pormenorizados, en la forma en que recoge la leyenda adjunta: El plano 1.2 a escala 1:3.000 complementa a su vez al anterior, al recoger las condiciones de la edificación relativas a su posición dentro de la parcela ó manzana, a través del señalamiento de sus “áreas de movimiento” y de los espacios libres privados dentro de aquellas, fijación de las alineaciones obligadas y ,en su caso, cortes en la edificación. Asimismo refleja las vinculaciones singulares de altura máxima en determinadas parcelas ó enclaves.
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5.2. PLANOS DE RED VIARIA: ALINEACIONES, SECCIONES TIPO (2.1), RASANTES, PERFILES LONGITUDINALES Y REPLANTEO (2.2 y 2.3.)
Esta serie de planos a escala 1:2000 (con perfiles a escala H: 1/2000 y V: 1/200),
contiene todas las especificaciones y exigencias que en el artículo 6.2.20 de las
NN.UU del vigente PG se establecen para los planos relativos a los espacios públicos
y sus características (apartados b y c de dicho artículo).
En particular esta serie de planos contiene las siguientes determinaciones y
especificaciones:
• Trazado de alineaciones y dimensionado de manzanas, con señalamiento de
coordenadas en puntos significativos.
• Anchura de todos los viales del conjunto, con definición en secciones-tipo de
calzadas, aparcamientos y acerado.
• Rasantes y perfiles longitudinales propuestos en viario de nueva creación
5.3. PLANO DE IMAGEN DE LA ORDENACIÓN (3)
Con carácter indicativo, refleja una composición volumétrica del conjunto formado por
el sector que es objeto del presente Plan, y abarca tanto la configuración tipológica de
las edificaciones (ocupación, traza,…) como el diseño y tratamiento arbolado de los
sistemas y espacios libres, viarios y plazas, parcelas dotacionales,
5.4. PLANOS DE ESQUEMAS DE INFRAESTRUCTURAS (PLANOS 4.1 a .4.9)
Esta serie de planos a escala 1:5.000 recoge los esquemas de las redes
infraestructurales que sirven de referencia para la estimación de costes del presente
Plan y serán la base para el desarrollo de los proyectos de urbanización
correspondientes.
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6. REGULACIÓN NORMATIVA DE LA EDIFICACIÓN Y LOS USOS
A partir de la ordenación propuesta y teniendo en cuenta la elección de las tipologías
básicas de la edificación, la Normativa de la presente Revisión del Plan General que
adopta la forma de Ordenanzas5 al contener, junto a la sectorización de nuevo suelo
clasificado como urbanizable en esta su Primera Fase, la ordenación pormenorizada
del mismo y presenta, en lo relativo al suelo calificado para dichos usos, una
estructura similar a la utilizada en el vigente PG para establecer las condiciones
particulares de la Industria (I); del terciario (T) (capítulos 10.4 y 10.5 de las Normas
Urbanísticas) y empresarial. No obstante, dichas Ordenanzas en lo relativo a los
parámetros directamente vinculados a las soluciones específicas que esta Primera
fase de la Revisión contiene en cuanto a ordenación urbanística y de volúmenes,
tipologías edificatorias, etc, presentan valores propios, enunciándose a continuación
las principales singularidades y diferencias que presentan las condiciones particulares
antes mencionadas respecto a los fijados por la normativa del vigente PG:
• Sistema de ordenación y tipos edificatorios:
La ordenación responde a la combinación de los tres sistemas de ordenación básicos
que se describen en el artículo 6.2.29 de las Normas Urbanísticas del vigente PG. En
cada uno de las diferentes Ordenanzas Zonales o Claves de la presente Revisión se
especifica cual de esos tres sistemas es el adoptado, así como el tipo edificatorio al
que debe adecuarse la edificación.
• Condiciones de parcela:
Cumplimiento de un doble requisito: dimensional (tamaño y frente mínimos) y de
accesibilidad desde vías rodadas. Condiciones de subdivisión de la manzana, o
condicionamiento a ordenación previa mediante Proyecto Unitario o, en su caso,
Estudio de Detalle.
5 En volumen independiente que recoge y agrupa las relativas a los tres nuevos sectores (S-1.1,S-1.2 y S-2) resultantes de esta Primera Fase de la Revisión del PG
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• Posición de la edificación:
- Establecimiento, en algunos casos, de la obligación de disponer la fachada de los
cuerpos edificados en coincidencia con la alineación (según se refleja en el Plano
1.2. Áreas de movimiento), así como del destino –con carácter obligatorio también
en determinados casos- de la planta baja al uso comercial.
• Superficie edificable:
- Establecimiento de las superficies edificables agregadamente para cada manzana,
con expresión del índice de edificabilidad que, en su caso, habrá de ser de
aplicación a cada parcela.
• Altura de la edificación:
- Regulación propia de la ordenación pormenorizada contenida en la presente
Revisión (1ª Fase) en sus diferentes Ordenanzas zonales o Claves de aplicación.
Por lo que respecta a la regulación de la edificación y de los usos dotacionales, el Plan
complementa la establecida en las Normas Urbanística del vigente PG - a las que
remite en todo caso con carácter supletorio-, con condiciones propias en concordancia
con las circunstancias concretas que concurren en el suelo así calificado.
Por lo que respecta a la regulación de la edificación y de los usos dotacionales, el Plan
complementa la establecida en las Normas Urbanística del PG - a las que remite en
todo caso con carácter supletorio-, con condiciones propias en concordancia con las
circunstancias concretas que concurren en el suelo así calificado.
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7. DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN INTERIOR
Tras haberse descrito los elementos de las infraestructuras generales de carácter
estructurante y de conexión con la ciudad en el apartado 4 del Memoria de la
Ordenación Estructurante, corresponde ahora hacer lo propio con la redes locales
que complementan a aquellas, sirviendo de soporte y proporcionando el conjunto de
servicios infraestructurales a la ordenación pormenorizada.
7.1. INTRODUCCIÓN
Se pretende desarrollar en este apartado las definiciones infraestructurales precisas
para determinar las necesidades que la actuación demanda y predimensionar las
infraestructuras generales de conexión con la ciudad y las diferentes redes interiores
de servicios; de modo que pueda realizarse una medición de sus características más
influyentes, para, a partir del coste estimado de las mismas, obtener un presupuesto lo
más cercano posible al coste final de las obras.
En la presente Memoria se enuncian los principales condicionantes detectados y se
aporta el predimensionamiento realizado en cada infraestructura. Se ha preferido ser
repetitivos a la hora de describir los condicionantes observados y las propuestas
realizadas, con el objetivo de ganar claridad en la exposición y estructuración de la
memoria, así como en su desglose posterior, para análisis por organismos y
compañías de servicios, frente a la simplicidad y brevedad de la exposición.
7.2. CONSIDERACIONES GENERALES Las determinaciones a realizar en las distintas redes y servicios infraestructurales
(demandas, trazados, predimensionados, etc.) se efectuarán con los criterios
prototípicos de proyectos de urbanización similares, adoptando los supuestos e
hipótesis que se indicarán posteriormente.
Además se tienen en cuenta las actuales normas vigentes de las distintas compañías
suministradoras de servicios (Ayuntamiento, CYII, Iberdrola, Gas Natural, Operadores
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de Telecomunicaciones, etc.). Toda esta Normativa está continuamente en proceso de
revisión por parte de las Compañías, por lo que resulta obvio que las variaciones y
previsiones que posteriormente se establezcan afectarán al trazado y a la concepción
de las redes aquí propuestas y, por tanto, a los costes de urbanización posteriormente
considerados.
Cada infraestructura contempla tanto la urbanización interior como su conexión con
aquellas redes de capacidad suficiente para satisfacer la demanda estimada; bien
desde redes existentes, o en previsión por el PG con los ajustes y las alteraciones
introducidos en su caso en su caso por la presente Revisión del mismo (1ª Fase), o
por las Compañías de
Asimismo, sobre las redes existentes, dentro del ámbito de actuación, se contemplan
las acciones necesarias para su desvío o protección, de modo que el servicio que
prestan actualmente no se vea afectado con la ejecución de las nuevas obras.
Por otro lado, se consideran y evalúan todas las obras que generen la ejecución de la
Sectorización y Ordenación Pormenorizada de la presente revisión del PG,
independientemente de cuando sea el momento de su realización o quién sea el
agente que lo gestione.
7.3. URBANIZACIÓN INTERIOR La urbanización interior se refiere a los viarios (que no sean Sistemas Generales)
definidos en la Ordenación Pormenorizada, con las instalaciones de los servicios que
utilizan el subsuelo, y la ejecución de las zonas verdes; de modo que la urbanización
constituya una obra completa susceptible de ser puesta en uso y recepcionada por los
Servicios Técnicos Municipales.
7.3.1. RED VIARIA La red viaria propuesta cumple la finalidad de dar accesibilidad a todas las parcelas y
proporcionar movilidad suficiente para su intercomunicación con los sistemas
generales municipales y comunitarios que la insertan e integran en el territorio.
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Su altimetría se acomoda a la topografía con suaves pendientes que oscilan entre el
1% y el 4% salvo en los enlaces con el exterior del sector. Por medio de un ancho
bulevar se ha integrado el arroyo de La Solana en el que vierten las encorrentías de
pluviales con ayuda de un tranque de tormenta y una laguna de laminación previos a
su paso bajo la M-506.
Se propone un firme de calzada mixto, con base de hormigón hidráulico de 30 cm. y
subbase de 15 cm de zahorra artificial y dos capas de aglomerado en caliente de 4 cm
cada una.
Los pavimentos de aparcamientos se proponen formados por 15 cm de zahorra
artificial, 20 cm de hormigón hidráulico y dos capas de aglomerado en caliente de 4 cm
cada una al igual que el firme de calzada.
Los pavimentos de acera se proponen formados por una subbase de zahorra, espesor
15 cm, una base de 15 cm de hormigón y un pavimento formado por baldosas de
terrazo.
Se contemplará, asimismo, dentro de la red viaria, el arbolado de alineación en
alcorques, y el tratamiento blando de las zonas terrizas, bulevares, medianas y aceras.
7.4. ABASTECIMIENTO DE AGUA 7.4.1. Actuaciones sobre el Servicio Existente
Las conexiones entre la red de abastecimiento propuesta y la red existente requerirá el
levantado y la posterior reposición de pavimentos hasta llegar a las conducciones
existentes, especialmente en lo referente a la red de transporte y su conexión con la
tubería existente de diámetro Ø 1.200 mm, al encontrarse dicho punto de enlace
dentro de una zona urbanizada en la actualidad.
Así mismo, existen en la actualidad conducciones de menor entidad (Ø 150 mm.) que
prestan servicio al Polígono Industrial Cordel de la Carrera cuyo trazado es compatible
con la nueva ordenación propuesta no siendo necesario su retranqueo.
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7.4.2. Conexiones con Redes Principales Existentes
El Plan General de Ordenación Urbana de Fuenlabrada garantiza el suministro de
agua potable a los desarrollos situados en la zona norte del Municipio (Sectores S.1.1.
Miraflores y S.1.2. Parque Empresarial y Tecnológico) mediante una red de transporte
de agua cuyo diámetro será de Ø 600 mm que se conectará a la red existente en dos
puntos. El primero de ellos, situado al norte del municipio, se hará a la tubería
existente de diámetro Ø 800 mm en las proximidades del enlace entre la carretera M-
506 y la M-50. El segundo de ellos se realizará sobre una tubería de hormigón armado
de diámetro Ø 1.200 mm que discurre entre el Barrio del Naranjo y el Polígono
industrial Niño del Remedio.
Se propone mallar la red interior del sector S.1.2. mediante una tubería de diámetro Ø
400 mm, que garantice el suministro del sector en caso de avería de la red de
transporte anteriormente descrita.
7.4.3. Dotaciones y Criterios de Cálculo
Se han seguido las prescripciones del CYII, mediante las cuales se establecen las
siguientes dotaciones y coeficiente punta:
Dotaciones medias en función del uso:
Viviendas multifamiliares, con superficies ≤ 120 m2 (m3/viv y día) = 0,90
Viviendas unifamiliares, con superficies ≤ 200 m2 (m3/viv y día) = 1,20
Usos Terciarios Dotacionales, e Industrial, con una superficie
edificable cualquiera (litros/m2 y día) = 8,64
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Coeficiente punta para cualquier uso:
QmQmQmCp )(*8,1 5,0+
=
Con ello, las demandas de cada tipo de uso se calculan en la tabla siguiente.
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Subtotal 16 54.034 10.352 1,035 89,441 2,101Red viaria general RV(RG) red viaria 109.075
Red viaria local red viaria 62.107 TOTAL 1.227.685 615.135 61,51 5.314,77 124,84
* Coeficiente de edificabilidad estimado en 1 (1) Litro por m2 edificable y día. Se condideran 8,64 l/m2/d. (Para cualquier superficie edificable)
TOTAL
Subtotal 14
Subtotal 15
Subtotal 16
Subtotal 13
Subtotal 5
Subtotal 6
Subtotal 7
Subtotal 8
Subtotal 10
Subtotal 9
Subtotal 11
Subtotal 12
Subtotal 1
Subtotal 2
Subtotal 3
Subtotal 4
DEMANDA DE AGUA POTABLE
DOTACIÓNQmedio
CpSUBMANZANA Clasificación USO EDIFIC. M2
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7.4.4. Descripción de la Red Propuesta Los criterios utilizados para el diseño de la red de abastecimiento, tanto para la red
interior como la exterior se corresponden con los criterios recogidos en la normativa
del Canal de Isabel II (empresa encargada de gestionar el abastecimiento de agua
potable en el Término Municipal de Fuenlabrada), se resumen a continuación aquellos
criterios más significativos:
- El dimensionamiento de la red de abastecimiento se ha realizado de acuerdo a
la fórmula de Mougnie-Manning, que relaciona la velocidad v (m/s) con el
diámetro interior Di (m) y con el coeficiente de rugosidad de Manning:
05,0013,05,1 +••= Din
v
siendo n función del material (para la fundición dúctil 0,012).
- En viales de más de 15 metros de ancho se instalarán dos tuberías una a cada
lado del mismo, salvo que en alguno de los dos lados se prevean menos de
dos acometidas por manzana.
- De conformidad con el Decreto 31/2003, de 13 de marzo, por el que se
aprueba el reglamento de Prevención de Incendios de la Comunidad de
Madrid, se deberán colocar hidrantes de tal manera que cualquier punto de la
fachada accesible, a nivel de rasante, de un edificio se encuentre a menos de
100 m. de uno de estos elementos. Considerándose, una fachada como
accesible cuando la distancia, en planta, entre algún punto de la zona de
emplazamiento del vehículo antiincendios quede a menos de 25 metros del
punto más alejado de la fachada.
- El diámetro mínimo de la tubería para la alimentación de un hidrante será de
150 mm. garantizando así los caudales mínimos que deben suministrar dichos
hidrantes de conformidad con el Decreto 31/2003, de 13 de marzo.
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Una vez descritos los criterios utilizados para el diseño de la red de abastecimiento, a
continuación se describe la red propuesta en orden decreciente de importancia:
La red de transporte propuesta para garantizar el suministro de los nuevos desarrollos
propuestos en la zona norte de Fuenlabrada debe proporcionar un caudal aproximado
de 350 l/s, habiéndose por tanto dimensionado la misma con un diámetro de 600 mm,
el cual permite un transporte de 370 l/s.
Para garantizar el suministro del sector S.1.2. en caso de avería de la red de
transporte antes descrita se ha propuesto mallar el mismo con una tubería de diámetro
Ø 400 mm, capaz de transportar 136,98 l/s, caudal superior al necesario para dicho
sector que es de 124,84 l/s (ver tabla adjunta de demandas), que se conectará a la red
existente de diámetro Ø 800 mm que discurre paralelamente a la carretera M-506.
La red de abastecimiento del interior del sector S.1.2. Parque Empresarial y
Tecnológico se ha dimensionado con un diámetro de Ø 150 mm a excepción de la
tubería de abastecimiento que suministrará agua a la parcela 3.1 con uso industrial,
cuya demanda de agua potable requiere la instalación de un diámetro de Ø 200 mm.
Los hidrantes contraincendios se propone colocarlos cumpliendo los criterios
recogidos en la normativa de abastecimiento del Canal de Isabel II y en el Decreto
31/2003, de 13 de marzo, por el que se aprueba el reglamento de Prevención de
Incendios de la Comunidad de Madrid.
Exceptuando los bordes del sector, todos los viarios se proponen con tuberías por
ambas aceras siguiendo la normativa del CYII, ya que estos viarios tienen una anchura
superior a 15 m.
Todas las tuberías se proponen de fundición dúctil cementada interiormente.
Las válvulas de corte se proponen de compuerta. En los puntos altos se propone
colocar ventosas (ó purgadores) y en los bajos desagües conducidos a la red de
saneamiento.
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La red discurrirá fuera del dominio público de la vía pecuaria existente, efectuando los
necesarios cruces con la misma.
7.5. RIEGO CON AGUA REUTILIZABLE
7.5.1. Actuaciones sobre el Servicio Existente Actualmente no existe ninguna red de agua reutilizada próxima al sector S.1.2 (Parque
tecnológico y empresarial), si bien existe un Convenio administrativo firmado el 25 de
enero de 2006, entre el CYII y el Ayuntamiento de Fuenlabrada referente al suministro
de agua reutilizable para el riego de zonas verdes de uso público.
En agosto de 2006, se aprobó el Plan Especial del Plan Director de suministro de
Agua de Riego con Agua Reutilizable en el que se determinan las obras de regulación
y distribución de agua reutilizable que se tiene previsto ejecutar en el municipio de
Fuenlabrada.
Este Plan Especial plantea la construcción de cuatro depósitos de regulación,
instalaciones de bombeo y una red de distribución de agua.
Se prevé que en el momento de iniciar las obras de urbanización esta red estará ya
ejecutada.
7.5.2. Conexiones con redes principales existentes o previstas Según el Plan de Depuración y Reutilización de agua en la Comunidad de Madrid
2005-2010, Plan Madrid Dpura, es obligatoria la instalación de redes de riego con
agua reutilizada separada de la distribución de agua potable para su utilización en el
riego de las zonas ajardinadas, cuyas características observan el cumplimiento de las
vigentes Normas para de Redes de Reutilización del Canal de Isabel II.
En el Plan Especial de suministro de agua de riego con agua reutilizable aprobado en
agosto de 2006, se presentan una serie de infraestructuras necesarias para el riego
de zonas verdes y espacios libres de Fuenlabrada. Se tiene previsto implantar una
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nueva red de distribución de agua reutilizada que tomará el agua depurada de la
EDAR Cuenca Media del arroyo Culebro, situada al este del municipio.
Se plantea también la construcción de una red de depósitos de regulación en todo el
término de Fuenlabrada. La aducción de estos depósitos se hará desde la EDAR
Cuenca Media del Arroyo Culebro situada al este del municipio de Fuenlabrada.
Para abastecer al sector S.1.2 (Parque Empresarial y Tecnológico) se propone
construir un nuevo depósito de regulación dentro del ámbito, en la parcela 3.4
calificada como Espacio Libre, conectando con la red de aducción prevista que pasará
al otro lado de la M-407, siendo necesario ejecutar una hinca para su conexión.
Este depósito tendrá una capacidad de 900 m3, y se aprovechará para abastecer la
zona Norte de actuación, S.1.1 “Miraflores” y S.1.2 “Parque Empresarial y
Tecnológico”.
Así pues, la red de distribución de agua para riego diseñada en el interior del sector
quedará conectada a este depósito de regulación.
En caso de que esta red no estuviera aún disponible, las conexiones transitorias que
hubieran de ejecutarse a la red de distribución de agua potable deberán cumplir la
Normativa del CYII y disponer de una única acometida con contador para cada una de
las zonas verdes.
Los proyectos de riego y jardinería deberán remitirse al CYII para su aprobación.
7.5.3. Dotaciones y Criterios de Cálculo
Se han seguido las prescripciones de las Normas para Redes de Reutilización del
CYII, mediante las cuales se establecen las siguientes dotaciones en función de la
superficies brutas de cada zona verde a regar. Las dotaciones medias son:
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• Volumen anual…………………………………………. 2.250 m3 / ha / año
• Dotación...................................................................... 15 m3/ ha / día
• Días de riego .............................................................. 150 días/año
Se propone así mismo, que el riego del arbolado de alineación y de las pequeñas
zonas verdes que se diseñen en las aceras y viales (medianas) dependan, también, de
esta red de agua reutilizable.
Para que estas zonas estén cubiertas en la tabla de demanda, se estima una
mayoración del 50% del caudal máximo diario.
Con ello, las demandas de cada tipo de uso se calculan en la tabla siguiente.
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VOLUMEN (m³) VOLUMEN (m³) CAUDALSuperficie MÁXIMO ANUAL MÁXIMO DIARIO MEDIO DIARIO (l/s)Suelo (m2) 2.250 m³/Ha x año 15 m³/Ha x año (1) 0,52 l/s x dia (2) PUNTA (3)
Subtotal 16 54.034 10.352 1.733,85 11,56 0,40 0,60Red viaria general RV(RG) red viaria 109.075
Red viaria local red viaria 62.107 TOTAL 1.227.685 615.135 49.192,43 327,95 11,39 17,08
(*) coef de edificabilidad = 1(**) superf suelo*1,2/100 m2/viv (1)Se considera que se riegan 150 dias al año
(2)Se considera 8h de riego al dia(3) Para el cálculo de la red se mayora un 50% el caudal diario
Consumo anual 2.250m3/ha/año
DEMANDA DE AGUA PARA RIEGO
SUBMANZANA Clasificación USO EDIFIC. M2
CAUDAL (l/s)
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7.5.4 Descripción de la red propuesta El trazado de las redes de reutilización, deberá seguir las indicaciones de las Normas
para Redes de Reutilización del CYII.
Se establece en un punto de conexión, con la tubería Ø 300mm de salida del depósito
regulador proyectado situado en el sector S.1.2.
Se propone conectar la red de distribución de agua para riego diseñada en el interior
del sector con la red de impulsión de este depósito de regulación propuesto. La
conducción de impulsión que sale del depósito está previsto que tenga un diámetro
Ø300 mm y la capacidad del depósito será de 900 m3. El depósito se dimensionará
con la capacidad suficiente para que los sectores S.1.1 y S.1.2 puedan ser
abastecidos desde el mismo.
En el diseño interior, la red principal se predimensiona en fundición dúctil con unos diámetros que varían desde Ø 300mm para la conexión con el depósito hasta Ø 80mm
para el desarrollo hasta el resto de las zonas verdes. Desde esta red principal se
alimentarán las redes secundarias automatizadas del riego.
7.6. SANEAMIENTO 7.6.1. Actuaciones sobre el Servicio Existente
La red de aguas pluviales no requiere de actuaciones sobre el servicio existente. El
vertido de las aguas pluviales del ámbito se produce a cauces y obras de drenaje
transversal de carretera existentes. Se proponen tanques de tormenta, previos al
vertido final, para no incrementar los caudales de futuro respecto de los actuales para
los cuales están acondicionados los cauces y dimensionadas las obras de drenaje
transversal. No hay mayor afección que el acondicionamiento del vertido para que se
produzca al mismo punto que en la actualidad.
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La red de aguas negras no requiere de actuaciones sobre el servicio existente, ya que
por los terrenos pertenecientes al sector S-1.2 no existe en la actualidad ningún
colector o red de saneamiento que pudiera verse afectada.
7.6.2. Conexiones con Redes Principales Existentes
La conexión al exterior de la red de aguas pluviales se realiza al arroyo de la Solana,
mediante la infraestructura hidráulica existente de paso bajo la autopista radial de
peaje R-5, consistente en 1 tubular de diámetro 180 cm. Para no incrementar los
caudales futuros para los que fue diseñada esta obra de drenaje transversal, se
propone la ejecución de un tanque de tormentas en la zona verde previa, de modo que
se laminen los caudales y coincidan los de las situaciones previas y posteriores a la
urbanización del ámbito.
La conexión al exterior de la red de aguas negras se realiza a la red de aguas negras
del sector S-1.1, que a su vez conecta con el emisario existente de La Reguera. Para
conectar la red de aguas negras del sector S-1.2 con la del sector S-1.1, se propone la
ejecución de una hinca bajo la autopista R-5 de diámetro 200 cm con andén, de forma
que se faciliten las labores de inspección y mantenimiento de la infraestructura
hidráulica sin afectar a la infraestructura viaria.
Ambas redes tienen su comienzo dentro del ámbito y no reciben aguas de otras redes
de saneamiento que pudieran estar situadas aguas arriba.
7.6.3. Dotaciones y Criterios de Cálculo
CÁLCULO DE LAS AGUAS PLUVIALES
Para estimar los caudales correspondientes a la red de aguas pluviales, se propone
seguir el método racional de cálculo, descrito por la siguiente fórmula:
Q = C x I x A, donde: Q (l/s) = Caudal máximo de presentación en la sección de desagüe en estudio.
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C = Coeficiente de escorrentía de la cuenca, adimensional. I (l/s/Ha) = Intensidad media de la lluvia máxima, previsible para un período de retorno fijado. A (Ha) = Superficie de la cuenca receptora.
Los valores de los coeficientes de escorrentía se propone que sean:
Red viaria local red viaria 62.107 (4) 5 311 0,6 186 1 186 0,9 207TOTAL 1.227.685 615.135 39.560 23.736 28.848 52.584 62.384
(*) coef de edificabilidad = 1 (1) Demanda de Residencial colectiva = 9500 W/viv(**) superf suelo*1,2/100 m2/viv (2) Demanda de Terciario 125 W/m2 edif
(3) Demanda Equipamientos: 60 W/m2 edif(4) Demandas de Infraestructuras y red viaria: 5 W/m2 superf.(5) Demandas de Espacios libres (sup < 30000 m2): 5 W/m2 superf.(6) Demanda de residencial unifamiliar: 9.200 W/viv(7) Demandas de Espacios libres (sup > 30000 m2): 1 W/m2 superf.
Nota: En el sector industrial, comercial y terciario se considera que el 50% de los consumos se suministran directamente en M.T. y el otro 50% restante en B.T.
DEMANDA DE ENERGÍA ELÉCTRICA
SUBMANZANA Clasificación USO EDIFIC. M2 DOTACIÓN (W) CIRCUITOS DE B.T. (KW) Cs1 CC.TT. COMPAÑÍA
(Kw) TOTAL (KVA)
Subtotal 7
Subtotal 1
Subtotal 2
Subtotal 3
Cos φ
Subtotal 9
Subtotal 10
Subtotal 8
CC.TT. ABONADOS (Kw) Cs2 TOTAL POTENCIA
DEMANDADA (Kw)
Subtotal 4
Subtotal 5
Subtotal 6
Subtotal 11
Subtotal 12
Subtotal 13
TOTAL
Subtotal 14
Subtotal 15
Subtotal 16
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La solicitud de potencia establecida no es vinculante, en el desarrollo del proyecto de
urbanización se deberá establecer conjuntamente con la compañía distribuidora los
estándares, criterios de demanda y puntos de suministro.
7.7.4. Descripción de la Red Propuesta
Red de Media Tensión
Desde el centro de reparto se propone alimentar el sector mediante 2 circuitos, sin
ningún tipo de ramificación. El cable propuesto es del tipo EPR (etileno – propileno
reticulado), de sección 240 mm², aluminio, enterrado, 12/20 KV. La canalización
cumplirá lo exigido por las normas de Iberdrola.
Los centros de transformación de compañía se proponen que sean subterráneos,
ubicados todos ellos en suelo público, con unas dimensiones aproximadas de 6,00 m,
largo, 2,20 m, ancho, y 3,45 m de altura.
Todos los centros de transformación llevarán: 2 cabinas de entrada/salida, 1 cabinas
de protección, 1 transformador de 400 kVA y 1 cuadro de distribución en baja tensión.
En algunos casos, para evitar el incremento de transformadores excesivamente juntos,
se podrán equipar envolventes con dos tranformadores, de 400 KVA cada uno, en su
interior.
Red de baja tensión
Desde los centros de transformación de la compañía, saldrán los circuitos que
distribuyen la energía en baja tensión, cuyos posibles trazados que posteriormente se
predetermine ha de tener presente que la edificación posterior puede variar la
morfología que pueda proponerse, por lo que los trazados a proponer cubrirán todas
las fachadas. Se considera que de cada centro saldrá un máximo de 5 circuitos de
B.T., si son simples de 400 KVA, mientras que si son dobles de 2*400 KVA podrán
salir 10 circuitos de BT
La naturaleza del conductor será del tipo E.P.R. (etileno propileno), 0,6/1 kV, Aluminio
y sección 3 (1x240 mm²) + 1x120 mm2, en canalización entubada.
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Tanto la red de media tensión como de baja tensión, se situarán fuera del ámbito de la
vía pecuaria existente, exceptuando los necesarios cruces con la misma.
7.8. ALUMBRADO PÚBLICO 7.8.1. Actuaciones sobre el Servicio Existente
El entronque de la nueva red viaria con el vial de acceso al Polígono Industrial Cordel
de la Cabrera obliga al desmontaje de los puntos de luz existentes para la instalación
de nuevo alumbrado según los criterios propuestos para el resto de los viales de la
Ordenación Pormenorizada.
7.8.2. Conexión con el exterior
Este servicio se alimenta desde nuevos centros de mandos a instalar en el interior del
sector.
7.8.3. Criterios de Diseño
La red de alumbrado público se propone que atienda a la jerarquización que se
producirá en el tráfico de vehículos y de personas, de modo que las zonas de mayor
tránsito posean un mayor nivel luminotécnico, para permitir, por un lado, la
diferenciación de las vías, también en alumbrado.
Se propone no adoptar diseños que supongan un consumo energético superior a 1
W/m2. Se proponen los siguientes niveles:
Iluminancia en servicio (lux)
Vía mínima máxima
Uniformidad
Media/mínima
Red Metropolitana 15 25 0,3
Red Principal Distrital 20 25 0,4
Red Local Colectora 25 35 0,4
Red Local de Acceso 30 35 0,5
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La instalación de alumbrado deberá cumplir el Reglamento de eficiencia energética
regulado por RG 1890/2008.
En las intersecciones y puntos de peligrosidad elevada el nivel de iluminación máxima
se podrá elevar en 5 lux.
7.8.4. Descripción de la Propuesta
Se proponen luminarias cerradas con lámpara de vapor sodio alta presión (V.S.A.P.)
de 250 W, sobre báculos de 10 m, retranqueados 0,80 m sobre la acera, en todos los
viarios de tráfico rodado. En el caso que sea necesario se ubicarán globos adosados a
dichas columnas con luminarias de vapor sodio alta presión (V.S.A.P.) de 100 W. Por
último se proponen luminarias cerradas con lámpara de vapor sodio alta presión
(V.S.A.P.) de 150 W, sobre columnas de 4 m, en aceras y zonas estanciales.
La disposición de las luminarias serán las adecuadas para obtener los niveles de
iluminación deseados. En general todas las calles dispondrán sus luminarias al
tresbolillo, excepto en las calles que por su mayor anchura se propone bilateral
enfrentada.
En la remodelación del alumbrado del vial existente de entrada al Polígono Industrial
Cordel de la Carrera, se propone con el mismo criterio del resto de viario.
Aunque la iluminación considerada propone lámparas de vapor de sodio alta presión,
en todos los casos, el proyecto de urbanización deberá considerar, en zonas
particulares, otras lámparas de mejor cromatismo, como las de vapor mercurio color
corregido o de halogenuros metálicos.
El número de centros de mando estimados es de 4 y se consideran ubicados cercanos
a los centros de transformación, pero fuera de ellos, en zonas de gran accesibilidad,
tales como cruces de calzada, áreas estanciales, etc.
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7.9. GAS NATURAL 7.9.1. Actuaciones sobre el Servicio Existente
En la actualidad no existen canalizaciones de gas natural que discurran dentro del
sector interfiriendo con su ordenación, por lo cual no es precisa ninguna actuación.
7.9.2. Conexiones con Redes Principales Existentes
La Compañía suministradora ha dado su visto bueno a la viabilidad de suministro de
este sector. A su vez ha facilitado el punto de conexión más adecuado.
Para dar suministro al sector se propone conectar con la tubería existente de acero de
8 pulgadas situada en las proximidades de la Estación de Regulación y Medida (ERM-
B19-0046 M5211 –Nuevo Versalles-). Esta canalización existente trabaja con una
Presión Máxima de Operación (M.O.P.) de 4 bar, por lo que la conexión será también
en este rango de presión. La conexión se ubicará en las cercanías del acceso a la
carretera M-506, estando situada al sureste de la carretera Radial R-5 y al suroeste del
sector.
La conexión con la tubería existente se propone realizarla con tubería de polietileno de
alta densidad con relación dimensional normalizada (SDR) de 17,6, siendo de 200 mm
de diámetro.
7.9.3. Dotaciones y Criterios de Cálculo
Se ha adoptado como hipótesis de previsión de caudales unitarios la que determina la
Normativa Técnica NT-200-E “Criterios y Procedimientos Técnicos de Distribución”, del
Grupo Gas Natural. De esta forma se ha considerado un consumo horario de 0,6 m3
(n)/h cada 100 m2 de superficie edificable. Este consumo se ha incrementado en un
26% en los usos residenciales y comerciales debido a razones climatológicas
(considerando la aparición de un año muy frío).
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De acuerdo con estos criterios el consumo estimado para el sector se ha considerado
de 3.362 m3/h (n).
Como diámetro mínimo para las parcelas industriales se considera el de 90 mm. No
existen ramales de polietileno de 63 mm de diámetro cuya longitud supere los 500 m.
La presión de dimensionado se considera de 2,5 bar efectivos. La velocidad máxima
del gas se toma de valor 20 m/s.
De acuerdo con los criterios expuestos. La demanda de gas en cada tipo de uso y de
la totalidad del ámbito se acompaña en la tabla siguiente.
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Subtotal 16 54.034 10.352 62,112Red viaria general RV(RG) red viaria 109.075
Red viaria local red viaria 62.107 TOTAL 1.227.685 615.135 3.362,772
(*) coef de edificabilidad = 1(**) superf suelo*1,2/100 m2/viv (1) Por 100 m2 edificable incrementando
la dotación en un 26% por año muy frío(2) Por 100 m2 edificable
Subtotal 12
Subtotal 14
Subtotal 14
Subtotal 15
Subtotal 8
TOTAL
Subtotal 10
Subtotal 11
Subtotal 1
Subtotal 2
Subtotal 3
Subtotal 4
Subtotal 5
Subtotal 6
Subtotal 7
Subtotal 8
Subtotal 9
DEMANDA DE GAS NATURAL
SUBMANZANA Clasificación USO EDIFIC. M2 DotaciónCaudal (m3/h) m3/h (N)
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7.9.4. Descripción de la Red propuesta
La red de gas natural propuesta consistirá en la creación de una red de suministro y
distribución de gas natural con infraestructura suficiente para satisfacer los consumos
demandados por los posibles abonados del ámbito. Esta red trabajará con una Presión
Máxima de Operación (M.O.P.) de 4 bar efectivos. En las acometidas se realizará una
disminución de la presión mediante los equipos de regulación a instalar en ellas. La
red discurrirá en toda su extensión por terrenos de dominio público, bajo aceras, zonas
verdes o aparcamientos excepto los cruces de calzada, e interfiriendo lo mínimo
posible con las restantes canalizaciones de servicios.
La red propuesta, y estimada a efectos de valoración de la actuación, será ramificada
y el material que la constituirá será el polietileno de alta densidad, con relación
diámetro-espesor (SDR) de 17,6. Cumplirá con la norma UNE-EN 1555, y tendrá
diámetros comprendidos entre 63 mm (considerado mínimo) y 200 mm. Se ha elegido
el polietileno debido a las ventajas que presenta: menor coste de instalación, mayor
rapidez de ejecución, mayor flexibilidad en el trazado, etc.
La red conectará con la red existente a través de una tubería de polietileno de Ø 200
mm. Esta conexión estará situada en la proximidades del acceso a la carretera M-506,
al suroeste del ámbito.
La tubería de conexión con la red existente, junto con las de diámetro Ø 160 y Ø 110
mm constituirán una red primaria cuya misión principal será el transporte de gas al
ámbito y el suministro de gas a las parcelas colindantes a ellas. Derivadas de éstas
tuberías existirán otras (de diámetros Ø 90 y Ø 630 mm) que tendrán el carácter de
secundarias o de distribución, cuya misión será dar suministro al resto de las parcelas
del polígono. La red será ramificada y cubrirá las fachadas de las parcelas, en las
cuales se situarán las acometidas.
Para conectar con la red del sector S.1.1. “Miraflores” será precisa la realización de un
paso especial en hinca bajo la carretera Radial R-5. Esta hinca se realizará con tubería
de acero de 24 pulgadas, siendo la tubería de línea de acero de 8 pulgadas.
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Como se ha mencionado, la Presión Máxima de Operación de la red de distribución
será de 4 bar, estando encuadrada en el Reglamento Técnico de distribución y
utilización de combustibles gaseosos.
Las conducciones tendrán un recubrimiento mínimo de 60 cm. en acera, zona verde y
calzada con relación a la cota definitiva de pavimento e irán asentadas sobre cama de
arena de río de 10 cm. de espesor. El relleno de la zanja se hará en su totalidad con
arena de río o similar, cuando el ancho de la zanja sea de 20 cm el relleno se realizará
con mortero. Las zanjas de las tuberías se compactarán de forma que se asegure una
compactación mínima del 90 % Proctor Modificado para las aceras y calzadas, y del
80 % en zonas ajardinadas o terrizas, salvo que las Autoridades Municipales indiquen
lo contrario.
Se colocará una malla avisadora normalizada por la Compañía a 20 cm. por encima de
la generatriz del tubo.
En los finales de los ramales se colocarán caps con venteos de finales de línea según
las especificaciones que establezca la Compañía suministradora.
7.9.5. Viabilidad de la Compañía suministradora Se adjunta a continuación la viabilidad recibida por parte de la Compañía
suministradora.
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7.10. CANALIZACIONES DE COMUNICACIONES 7.10.1. Actuaciones sobre el Servicio Existente El único operador que posee canalizaciones dentro del ámbito es Telefónica, S.A., que
dan servicio al Polígono Industrial Cordel de la Cabrera.
Ono, operador junto con Telefónica que tiene la obligación de llegar a los usuarios (los
operadores restantes no tienen dicha obligación y sólo prestan servicio a los
segmentos del mercado que les resulten “a priori” más interesantes), tiene
canalizaciones en las inmediaciones del ámbito pero no en su interior,
desconociéndose la cuantía de conductos que dichas canalizaciones poseen, dado
que esta información no ha sido facilitada por la compañía. En concreto ONO posee
canalizaciones existentes al sur de la M-506 y paralelamente a ésta, las cuales,
prestan servicio a los polígonos de Móstoles y Fuenlabrada situados a ese lado de la
carretera y a Loranca en el TM de Fuenlabrada.
Las canalizaciones de Telefónica que prestan servicio al Polígono Industrial Cordel de
la Cabrera, parten de las canalizaciones principales que discurren paralelas a la M-506
y que conectando con la cámara CR 406 “GJP” pasan bajo dicha carretera hasta la
cámara CR 382 “ABP” y a partir de ésta, discurre otra vez paralelamente a la
carretera hasta una arqueta situada a la entrada del polígono donde se dispersa en
canalizaciones secundarias para dar suministro a las distintas naves. Dicho trazado
es compatible con la nueva ordenación propuesta por lo que no será necesario su
retranqueo.
7.10.2. Conexiones con Redes Principales Existentes
Para las canalizaciones de Telefónica, S.A., la conexión de la nueva red a implementar
se realiza con la cámara de registro CR 406 “GTP” situada en el enlace entre la M-506
dirección Móstoles con Loranca, que conecta mediante 12 conductos que pasan bajo
la M-506 con las canalizaciónes principales (8 conductos) que discurren a lo largo de
la carretera al otro lado de la misma.
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Además se proponen dos conexiones con el sector colindante S.1.1 Miraflores,
mediante canalizaciones principales de 6 conductos que discurren por las dos
estructuras que unen los dos sectores sobre la R-5. De esta manera el sector no
depende únicamente de un punto de conexión con la red existente.
Ono, tiene canalizaciones en las inmediaciones del ámbito pero no en su interior,
desconociéndose la cuantía de conductos que dichas canalizaciones poseen, dado
que esta información no ha sido facilitada por la compañía. No obstante, se estima, y
así se propone, que el suministro proceda de las canalizaciones localizadas al sur de
la M-506 realizando la conexión en algún punto cercano a la conexión de Telefónica y
alcanzando el ámbito nada más traspasar la carretera para lo que será preciso hincar
una conducción bajo ella, la cual acogerá el posterior cableado.
Subtotal 16 54.034 10.352 414Red viaria general RV(RG) red viaria 109.075
Red viaria local red viaria 62.107 TOTAL 1.227.685 615.135 18.803
(*) coef de edificabilidad = 1 (1) Por cada 100 m² edificables(**) superf suelo*1,2/100 m2/viv (2) Por cada 250 m² edificables
TOTAL
Subtotal 13
Subtotal 13
Subtotal 13
Subtotal 10
Subtotal 11
Subtotal 12
Subtotal 13
Subtotal 1
Subtotal 2
Subtotal 3
Subtotal 4
Subtotal 5
Subtotal 6
Subtotal 7
Subtotal 8
Subtotal 9
DEMANDA DE LÍNEAS TELEFÓNICAS
SUBMANZANA Clasificación USO EDIFIC. M2 Dotación
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7.10.4. Descripción de la Red Propuesta
Se describe, a continuación, la red propuesta para la compañía Telefónica, S.A.
Desde la cámara de registro existente se proponen canalizaciones principales de 8 y 6
conductos interceptadas por cámaras. Desde las cámaras saldrán canalizaciones
laterales de 4 y 2 conductos que prestan servicio a todas las parcelas, estableciendo
una primera red mallada de la que se derivan ramificaciones para el suministro a la
futura edificación.
Además se proponen dos conexiones con el sector colindante S.1.1 Miraflores,
mediante canalizaciones principales de 6 conductos que discurren por las dos
estructuras que unen los dos sectores sobre la R-5. De esta manera el sector no
depende únicamente de un punto de conexión con la red existente.
La compañía estudiará en función de los futuros clientes la necesidad de instalación
de recintos subterráneos para la ubicación de nodos terminales.
Todos los conductos descritos se proponen de φ 110 mm, en PVC .
Las acometidas a las arquetas de entrada a las parcelas (común para todos los
operadores de telecomunicación) se proponen con 2 conductos de PVC de Ø 110 mm,
dejándose en el interior de la parcela una arqueta provisional de finalización de
canalización, para su posterior prolongación hasta la citada arqueta común de entrada
(a ejecutar y definir su ubicación por el proyecto de edificación).
La red de ONO será similar a la descrita, exceptuando la conexión con el exterior que,
en este caso, hay que hacerla en las canalizaciones del otro lado de la M-506.
7.11. GESTIÓN DE RESIDUOS. PUNTO LIMPIO FIJO. En la actualidad el Término Municipal de Fuenlabrada cuenta con un punto limpio fijo
situado en la calle Canario al Sureste del termino municipal.
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Ante el incremento de las políticas ambientales y la concienciación ambiental
encaminadas al reciclado en origen de los residuos sólidos urbanos se propone la
ejecución en el presente sector de un nuevo punto limpio ampliando de esta manera el
número de puntos limpios existentes en el término municipal de Fuenlabrada.
La ejecución de este nuevo punto limpio ampliará el área de influencia de los puntos
limpios del término Municipal de Fuenlabrada, considerando dicha área como el
desplazamiento que debe realizar el poseedor de los residuos hasta dicha instalación
para depositar el mismo.
7.12. ORGANISMOS IMPLICADOS
En la redacción de la Ordenación Pormenorizada y, posteriormente, del proyecto de
urbanización es necesario mantener contactos, para consensuar las propuestas, y
realizar gestiones con las Compañías de Servicios y Organismos Oficiales afectados,
así como con los gestores de los polígonos colindantes.
La relación de éstos es la siguiente:
Ministerio de Medio Ambiente: Dirección General de Obras Hidráulicas y Calidad de
las Aguas. Confederación Hidrográfica del Tajo.
• Barranco de la Chorrera de los Plateros
• Arroyo de la Solana
Ministerio de Fomento: Dirección General de Carreteras.
• M-50
• R-5
Comunidad de Madrid: Conserjería de transportes e infraestructuras. Dirección
General de Carreteras
• M-506
• M-407
Comunidad de Madrid: Conserjería de Presidencia. Canal de Isabel II
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• Conexión con el exterior de las redes de abastecimiento y saneamiento. Viabilidad de suministro.
• Conexión con el emisario de “La Reguera”. Comunidad de Madrid: Dirección General de Medio Ambiente: Área Vías Pecuarias • Integración de la vía pecuaria dentro del sector. Comunidad de Madrid: Conserjería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio. • Informe de análisis ambiental. Ayuntamiento de Fuenlabrada: Concejalía de Urbanismo, Obras públicas y mantenimiento urbano. • Conexión con el exterior de la red viaria. Remodelación de los viarios afectados. Iberdrola: • Nueva Subestación. Viabilidad de suministro. • Soterramiento de la Línea de M.T. • Desmantelamiento de líneas a dejar fuera de servicio. • Solución de red de servicio propuesta para el sector. Gas Natural, sdg: • Solución de red de servicio propuesta para el sector. Telefónica: • Conexión con red existente. Viabilidad de suministro. • Retranqueo de las canalizaciones existentes. Soluciones provisionales. • Desmontaje de tendidos aéreos. Soluciones provisionales. • Solución de red de servicio propuesta para el sector. Ono: • Conexión con red existente. Viabilidad de suministro. • Solución de red de servicio propuesta para el sector. 7.13. COMPATIBILIZACIÓN DE SERVICIOS Se propone que todos los servicios previstos discurran bajo las aceras, excepto el de saneamiento que se propone discurra por el medio de las calzadas
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8. LA ORDENACION PORMENORIZADA EN CIFRAS: CUADROS DE CARACTERÍSTICAS
Los Cuadros que se adjuntan recogen de modo detallado los parámetros correspondientes a la ordenación pormenorizada propuesta, distinguiendo los usos lucrativos y los no lucrativos, identificando cada uno de los elementos considerados en referencia a las Manzanas Claves y siglas utilizadas en los Planos de Ordenación (1.1 y 1.2) En el conjunto del ámbito-con una superficie de 1.227.685 m2-el suelo calificado para usos no lucrativos asciende a 674.076 m2. lo que representa el 54,9% del total. A su vez el suelo lucrativo tiene una superficie de 553.609 m2. que significa un 45,1% de la total del sector. El sistema de zonas verdes (sin contar la red supramunicipal vía pecuaria) ocupa en superficie 19,6 Has, lo que representa el 16 % del ámbito, con una proporción de 42,4m2. de suelo por cada 100 m2 construidos.(sensiblemente superior a los 35m2 legalmente exigibles como mínimo) El suelo calificado para equipamiento (escolar, deportivo, social y servicios) representa el 15,4% del total. Finalmente la red viaria interior (incluida la superficie de los sistemas generales interiores) representa el 13,7% de la superficie total del ámbito. La superficie de suelo que en total se destina a viario y dotaciones públicas representa un estándar de 146 m2. por cada 100 m2 de techo edificable. El índice de edificabilidad bruta del sector (considerando la superficie de Redes generales interiores) correspondiente a la superficie edificable de todos usos lucrativos resulta ser de 0,38 m2/m2 Las edificabilidades netas (por manzana) de los diferentes usos lucrativos oscilan entre un máximo de 1,5 m2/m2 (correspondiente a la manzana regulada por la clave T y un mínimo de 0,50 m2/m2 (en las manzanas reguladas por la claves I2-PT y C).
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subtotal 332.113 439.217 107.104 TOTAL REDES 470.493 578.350 107.857
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9. APROVECHAMIENTO TIPO
Conforme a lo expuesto en la Memoria Justificativa de la Ordenación Estructurante al
describir y justificar la adopción de la modalidad de Revisión por fases (capítulo 1), las
exigencias que se plantean al respecto en el presente caso consisten básicamente en
la “autoimposición” de las siguientes condiciones en lo relativo al establecimiento del
aprovechamiento urbanístico:
i) acomodar el aprovechamiento urbanístico resultante de la ordenación del ámbito
(s) comprendido (s) en la Primera fase de la Revisión al prescrito por la vigente
Ley 9/2201 para los supuestos contemplados en su Disposición Transitoria
Primera en relación con los Planes de Sectorización en suelo urbanizable no
programado o en suelo no urbanizable común6
ii) establecer normativamente desde la Primera Fase, como compromiso y
condición de obligado cumplimiento para la aprobación definitiva de la Revisión,
en su totalidad, y por consiguiente para la fase (s) subsiguiente (s) , que el
aprovechamiento urbanístico unitario del conjunto del suelo urbanizable
sectorizado habrá de tener idéntico valor que el adoptado en la Primera Fase,
dimensionando las Redes Públicas adscritas al conjunto del suelo urbanizable
sectorizado resultante al completarse la Revisión de forma tal que el cociente
entre el aprovechamiento total de dicho suelo y la superficie del mismo-
incrementada ,en su caso, con la correspondiente a las Redes públicas
exteriores a los sectores y adscritas a ellos - habrá de ser coincidente con el
aprovechamiento unitario previamente establecido en la forma arriba indicada.
La disposición transitoria primera de la vigente ley 9/2001 establece que:
“…hasta tanto no se adapte (a la ley) el planeamiento general, el aprovechamiento unitario aplicable al nuevo sector será la media ponderada de los aprovechamientos tipo de las áreas de reparto en suelo urbanizable existentes o, en su defecto, el aprovechamiento medio del suelo urbanizable o apto para urbanizar del municipio”.
6 La disposición transitoria primera de la vigente ley 9/2001 establece que “…hasta tanto no se adapte (a la ley) el planeamiento general, el aprovechamiento unitario aplicable al nuevo sector será la media ponderada de los aprovechamientos tipo de las áreas de reparto en suelo urbanizable existentes o, en su defecto, el aprovechamiento medio del suelo urbanizable o apto para urbanizar del municipio”.
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Según el Plan General vigente el aprovechamiento urbanístico unitario de la totalidad
del suelo urbanizable (programado en dos cuatrienios) asciende a 0,286 m2 VL /m2s,
expresado en referencia al aprovechamiento de vivienda libre como uso patrón para la
homogeneización de los valores relativos de los demás usos (mediante los oportunos
coeficientes de ponderación).
Área de Reparto
Aunque el conjunto de los ámbitos objeto de ordenación7 en esta Primera Fase de
Revisión podría considerarse provisionalmente como un Área de Reparto (virtual),
tales ámbitos una vez realizada su delimitación como sectores y una vez culminada la
Revisión , tras esta su Primera fase , pasarán a integrarse en la única y propiamente
dicha Área de Reparto junto con el resto de los sectores que como tales pueda
establecer finalmente la Revisión, incluida en su caso la superficie de las Redes
públicas exteriores pero adscritas a ellos.
Así pues, en referencia tanto al Área de Reparto correspondiente al nuevo suelo
urbanizable de esta Primera Fase de la Revisión del PG8, como al Área de Reparto
que definitivamente resulte en la ulterior y última Fase , tal y como se ha señalado en
el anterior apartado, deberá cumplirse la condición de aprovechamiento unitario
impuesta ya desde la Primera fase de la Revisión, para que exista perfecta
coincidencia - y por tanto ausencia de cualquier género de desequilibrio en la
equidistribución- en todos los suelos clasificados en la revisión como suelo urbanizable
sectorizado, tanto en los comprendidos en la aquí denominada Area de Reparto virtual
, de la Primera Fase , como en los que con posterioridad a ella pudieran ser
clasificados del mismo modo , pasando a integrar la única y definitiva Área de Reparto
que la vigente ley prescribe en su artículo 84.
La aplicación del antedicho valor unitario a los sectores los ámbitos que son objeto de
esta Primera fase de la Revisión y en concreto al sector S-1.2 Parque empresarial y Tecnológico arroja los siguientes resultados:
7 A estos efectos no se consideraría la Zona R-3 en la medida que la Revisión se limita a modificar la calificación urbanística de un elemento de los sistemas generales del vigente Plan que la Revisión mantiene como tal 8 Es decir la formada por los tres nuevos sectores (S-1.1,S-12 y S-2) y , en su caso, las redes exteriores adscritas a los mismos
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SUPEFICIE m2
aprovechamiento unitario m2 vl /m2s
APROVECHAMIENTO TOTAL m2 vl
SECTOR S-1.2 PARQUE EMPRESARIAL y TECNOLÓGICO 1.191.0009 0,286 340.498
Utilizando para los distintos usos pormenorizados los coeficientes de ponderación
establecidos en esta Primera Fase de la Revisión10 para el conjunto del nuevo suelo
urbanizable (tanto de esta como de la ulterior y última Fase) - convenientemente
actualizados y ajustados con referencia a las presentes condiciones de mercado los
que en su día se establecieron en el todavía vigente PG - puede procederse al cálculo
del aprovechamiento del sector.
Teniendo en cuenta, además, que finalmente el aprovechamiento tipo unitario de cada
sector debe coincidir con el medio del conjunto de los sectores de suelo urbanizable,
en caso de resultar exceso con respecto a este último habrá de adscribirse una
superficie de suelo exterior, destinada a redes generales y en su caso
supramunicipales, en cantidad tal que permita alcanzar dicho resultado.
El aprovechamiento urbanístico resultante de la ordenación pormenorizada del sector Parque empresarial y Tecnológico 11 asciende en realidad a un total de 288.489 m2
VL , inferior por tanto al resultante de aplicar el medio del nuevo suelo urbanizable
indicado más arriba (340.498 m2VL) y por tanto al no producirse exceso de
aprovechamiento no es preciso adscribir suelo exterior de redes generales:
Los resultados del correspondiente cálculo se recogen en el cuadro que se adjunta a
continuación.
9 Descontada de la superficie total del sector (1.227.685 m2), la correspondiente a la vía pecuaria que discurre por su interior (36.685m2) 10 Ver capítulo 3 de la Memoria Justificativa de la Ordenación Estructurante 11 Resultado de aplicar los oportunos coeficientes de ponderación por usos , según se muestra en cuadro adjunto
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CUADRO 9.1 CALCULO APROVECHAMIENTO TIPO
SUPERFICIE INDICE EDIFICAB. TECHO I I2-PT VL OF CO
PLAN GENERAL APROVECHAMIENTO coef. Pond. 0,50 0,76 1,00 0,76 0,97 Índice A.T. 0,2859
Vía Pecuaria actual 36.685 Superficie Sector corregida 1.191.000 0,387294794
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10. GESTIÓN: UNIDAD DE EJECUCIÓN Y SISTEMA DE ACTUACIÓN La presente Revisión del PG en concordancia con la previsión de éste al caracterizar
gran parte del nuevo sector S-1.2 Parque Empresarial y Tecnológico como Reserva
Municipal ratifica el carácter público de la actuación y en consecuencia establece la
expropiación como el sistema de actuación a adoptar para la urbanización y ejecución
El sistema de expropiación se llevará a efecto, preferentemente y en la medida de lo
posible, mediante convenio con los afectados, satisfaciendo el pago de las
indemnizaciones que correspondan mediante adjudicación de suelo dentro del sector.
Así pues, a la vista del sistema de actuación establecido, los derechos y deberes de
los propietarios que se establecen tanto la Ley de Suelo estatal (Real Decreto
Legislativo 2/2008) como en la Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid, habrán de
entenderse trasladados, en lo que proceda, al Ayuntamiento de Fuenlabrada en tanto
promotor del desarrollo y ejecución del Sector y, en todo caso, habrán de ser tenidos
en cuenta en la valoración de suelo que haya de efectuarse en el oportuno expediente
expropiatorio.
Por lo demás, se establece una sola Unidad de Ejecución con límites coincidentes con
los de este sector S-1.2 Parque Empresarial y Tecnológico.
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11. ESTIMACIÓN DE COSTES E INDICADORES DE VIABILIDAD
La estimación de costes se ha realizado distinguiendo en primer lugar las acciones
previstas para asegurar la conexión con el exterior de todos los servicios básicos.
De otra parte, se han evaluado todas las acciones que han de ejecutarse sobre los
servicios existentes, atendiendo a la normativa del PG y a la necesidad de continuar
prestando el servicio.
Por último, se han estimado de modo desglosado los costes de las diferentes
infraestructuras y servicios en los que cabe descomponer la urbanización interior
En todo caso, la evaluación del coste de las infraestructuras propuestas que ha sido
aquí realizada y que recogen los cuadros adjuntos responde a un primer -
dimensionamiento de las mismas con carácter aproximado. Existen por lo demás
algunas indeterminaciones propias de la fase actual (planeamiento y anteproyecto
de urbanización), como son las referentes a elementos u obras cuya definición –y en
definitiva su coste- sólo puede ser resultado de estudios a realizar en ulteriores fases
(geotécnicos, edafológicos, etc.), o de la consideración de aspectos sólo abordables
con certidumbre en ellas (obras de paso, estructuras, alternativas de construcción,
etc.)..
En todas estas partidas indeterminadas no existe otra solución que atender a
experiencias de obras similares y preferiblemente en la propia zona o en sus aledaños,
sin olvidar, en cualquier caso, las desviaciones más o menos importantes que pueden
acabar produciéndose en la fase de construcción incluso respecto al presupuesto de
los proyectos constructivos.(bien sea por modificaciones adoptadas en las direcciones
de las obras, o por las indeterminaciones que toda obra que afecta al subsuelo
conlleva)
Por todo ello, y a fin aproximarnos lo más posible al coste real que finalmente puedan
llegar a tener las obras y acciones consideradas, se ha procurado resolver algunas de
esas indeterminaciones adoptando supuestos e hipótesis comunes en este tipo de
obras y aplicando criterios prototípicos de proyectos de urbanización similares.
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Por lo demás, se han tenido en cuenta las normativas vigentes de las distintas
compañías de servicios (Ayuntamiento, CYII, Iberdrola, Gas Natural, Telefónica, etc.),
para la evaluación de las obras y de los costes que afectan a la urbanización.
Los estándares utilizados se corresponden con los obtenidos en obras y actuaciones
similares, para unidades de obras globales como las aquí consideradas.
Evidentemente, el grado de aproximación a los costes será más alto cuanto mayor sea
el grado de definición obtenido y su aquiescencia por los Organismos y Compañías
afectados.
Los costes de ejecución de la urbanización, según estimación de presupuesto de
ejecución material (PEM), se reflejan en el cuadro adjunto:
OBRA A EJECUTAR INVERSIÓN (Ejecución
material, sin IVA)
CONEXIONES CON EL EXTERIOR 16.069.661 €
- EXPLANACIÓN Y PAVIMENTACIÓN 5.200.000 € Estructura de conexión Norte entre Sectores sobre R-5 (1ud*0,5) 2.600.000 € Estructura de conexión Sur entre Sectores sobre R-5 (1ud*0,5) 2.600.000 € - ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE 691.120 € Levantado y reposición de pavimentos (300 m * 48 €/m) 14.400 €
Tubería de fundición dúctil, en Ø 600 mm, sin acometidas (Sistema General del que deberá costearse el 38% del total) (1.500 m * 300 €/m) 450.000 €
Tubería de fundición dúctil, en Ø 400 mm, sin acometidas (1.200 m * 170 €/m) 204.000 € Conexión con red existente (3 ud * 240€/ud) 720 € Hinca bajo la M-407 (40% del total) (100 m * 575 € / m)*0.4 22.000 € - RIEGO CON AGUA REUTILIZABLE 34.480 € Conexión con red de aducción existente o prevista (( 1 ud * 500 €/ud)*0,4) 200 € Tubería de fundición dúctil de aducción de Ø 150 mm (( 470 m * 60 € / m)*0,4) 11.280 € Hinca bajo la M-407 ((100 m * 575 € / m)*0,4) 23.000 € - SANEAMIENTO: RED DE AGUAS NEGRAS 1.119.136 € Colector Ø 200 cm en hinca R-5 (290 m * 1.600 €/m) 464.000 € Estación de bombeo de aguas residuales (1 ud * 600.000 €/ud) 600.000 € Colector Ø 200 cm en hinca M-506 (50 m * 1.600 €/m * 40%) 32.000 € Colector de hormigón armado, en Ø 50 cm (360 m * 160 €/m * 40%) 23.040 € Entronque a colector existente (1 ud * 240 €/ud * 40%) 96 €
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- ENERGÍA ELÉCTRICA 9.006.365 € Alimentación al centro de reparto)(95 m * 67 €/m) 6.365 € Nueva subestación 45/15 kV (Estimación) 9.000.000 € - GAS NATURAL 10.800 € Levantado y reposición de pavimentos (220 m * 48 €/m) 10.560 € Conexión con red existente (1ud * 240 €/ud) 240 € - CANALIZACIONES DE COMUNICACIONES (TELEFÓNICA) 7.760 € Canalización de 6 conductos, Ø 110 mm (200 m * 38 €/m) 7.600 € Entronque con cámaras existentes (1 ud * 160 €/ud) 160 €
URBANIZACIÓN INTERIOR 29.976.053 € - EXPLANACIÓN Y PAVIMENTACIÓN 12.866.540 € Demoliciones, con transporte a vertedero (Estimación) 150.000 € Desbroce del terreno y acopio de tierra vegetal (245.000 m2 * 0,56 €/m2) 137.200 € Excavación en desmonte (75.000 m3 * 0,6 €/m3) 45.000 € Terraplenado con productos de la excavación (75.000 m3 * 2 €/m3) 150.000 € Terraplenado con productos de prestamos (130.000 m3 * 6 €/m3) 780.000 € Movimientos de tierras para incidencias geotécnicas (10.000 m3 * 7 €/m3) 70.000 €
Formación de caballones de protección acústica con productos de préstamos (327.000 m3 * 6 €/m3) 1.962.000 €
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- ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE 1.044.800 € Levantado y reposición de pavimentos (200 m * 48 €/m) 9.600 € Tubería de fundición dúctil, en Ø 200 mm, sin acometidas (1.400 m * 80 € / m) 112.000 € Tubería de fundición dúctil, en Ø 150 mm, sin acometidas (14.000 m * 60 € / m) 840.000 € Hidrantes contraincendio (52 ud * 1.600 € / m) 83.200 € - RIEGO CON AGUA REUTILIZABLE 194.260 € Depósito de regulación 900m3, incluyendo impulsión (( 1 ud * 250.000 €/ud) *0,4) 100.000 € Tubería de fundición dúctil, en Ø 300 mm (( 550 m * 120 € / m)*0,4) 26.400 € Tubería de fundición dúctil, en Ø 250 mm (( 300 m * 100 € / m)*0,4) 12.000 € Tubería de fundición dúctil, en Ø 100 mm (710 m * 46 € / m) 32.660 € Tubería de fundición dúctil, en Ø 80 mm ( 400 m * 38 € / m) 15.200 € Señalización riego zonas verdes (estimación) 8.000 € - SANEAMIENTO: RED DE AGUAS PLUVIALES 2.706.500 € Colector de hormigón armado, en Ø 40 cm (2.450 m * 150 €/m) 367.500 € Colector de hormigón armado, en Ø 50 cm (1.400 m * 170 €/m) 238.000 € Colector de hormigón armado, en Ø 60 cm (500 m * 200 €/m) 100.000 € Colector de hormigón armado, en Ø 80 cm (1.600 m * 230 €/m) 368.000 € Colector de hormigón armado, en Ø 100 cm (700 m * 250 €/m) 175.000 € Colector de hormigón armado, en Ø 150 cm (75 m * 440 €/m) 33.000 € Absorbederos (7.000 ml / 40 ml/ud * 600 €/ud) 105.000 € Conexión entre absorbederos, en Ø 30 cm (175 ud * 5 m * 80 €/m) 70.000 € Tanque de tormentas (5.000 m3 * 250 €/m3) 1.250.000 € - SANEAMIENTO: RED DE AGUAS PLUVIALES 1.050.000 € Colector de hormigón armado, en Ø 40 cm (7.000 m * 150 €/m) 1.050.000 € - ENERGÍA ELÉCTRICA 4.579.621 € Levantado y desmontaje línea aérea existente de BT (55 m* 18 €/m) 990 € Levantado y desmontaje línea aérea existente de MT (805 m* 18 €/m) 14.490 € Soterramiento línea de MT de 15 KV (85 m* 65 €/m) 5.525 € Centros de Transformación, subterráneos, 2 x 400 kVA (10 ud * 121.380 €/ud) 1.213.800 € Centros de Transformación, subterráneos, 1 x 200 kVA (43 ud * 48.552 €/ud) 2.087.736 € Centros de Reparto (1 ud * 241.000 €/ud) 241.000 € Circuitos subterráneos de MT 3 (1x 240 mm2) (8.560 m * 56 € / m) 479.360 € Poste paso aéreo a subterráneo en MT de 15 KV (1 ud * 32.000 €/ud) 32.000 € Red de BT subterránea (7.960 m * 56 €/ud) 445.760 € Alimentación al centro de reparto (880 m * 67 €/m) 58.960 € - ALUMBRADO PÚBLICO 870.407 € Desmontajes (Estimación) 2..000 € Puntos de luz, VSAP 250 W, sobre columna de 10 m (283 ud * 1.700 €/ud) 481.100 € Puntos de luz, VSAP 150 W, sobre columna de 4 m ( 31 ud * 877 €/ud) 27.187 € Punto de luz,, VSAP 100 W, adosada a farola (62 ud * 260 €/ud) 16.120 € Canalización y cableado, con 2 conductos PE (13.800m * 24 €/m) 331.200 € Centros de mando (2ud *6.400 €/ud ) 12.800 €
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- GAS NATURAL 568.520 € Tubo de Acero, Ø 8’’(96 m * 80 €/m) 7.680 € Tubo de Polietileno, Ø 200 mm (1.260 m * 70 €/m) 88.200 € Tubo de Polietileno, Ø 160 mm (1.050 m * 56 €/m) 58.800 € Tubo de Polietileno, Ø 110 mm (180 m * 48 €/m) 8.640 € Tubo de Polietileno, Ø 90 mm (7.600 m * 40 €/m) 304.000 € Tubo de Polietileno, Ø 63 mm (1.000 m * 36 €/m) 36.000 € Protección de tubería existente con losa de hormigón (40 m * 250 €/m) 10.000 € Hinca de tubería de acero de 24" (96 m * 575 €/m ) 55.200 € - CANALIZACIONES DE COMUNICACIONES (TELEFÓNICA) 330.582 € Arquetas de registro prefabricadas, tipo DF... (72 ud * 656 €/ud) 47.232 € Cámaras de registro prefabricadas, tipo GBRF, GJP… (25 ud * 656 €/ud) 16.400 € Canalización de 2 conductos, Ø 110 mm (955 m * 16 €/m) 15.280 € Canalización de 4 conductos, Ø 110 mm (3.255 m * 28 €/m) 91.140 € Canalización de 6 conductos, Ø 110 mm (3.235 m * 38 €/m) 122.930 € Acometida usuario, 2 conductos Ø 110 mm ((94 * 25) m *16 €/m) 37.600 € - CANALIZACIONES DE COMUNICACIONES (ONO) 330.582 € - GESTIÓN DE RESIDUOS SÓLIDOS URBANOS 400.000 € Construcción de un Centro de recogida de Residuos no Peligrosos 400.000 € - APLICACIÓN DE MEDIDAS DE PROTECCIÓN AMBIENTAL 2.472.431€ Pantallas de protección acústica 2 m altura ( 1.100 ml * 200 €/ml) 220.000 € Pantallas de protección acústica 3 m altura ( 2.750 ml * 300 €/ml) 825.000 € 5% del Presupuesto 1.427.431 €
TOTAL EJECUCION MATERIAL 46.045.714 €
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REPERCUSIONES
Los costes totales de urbanización (Presupuesto de Ejecución Material), incluidos los
de conexión del sector con el exterior con cargo al Sector ascienden a 46,046
millones de euros.
A su vez el coste de las obras correspondientes a la urbanización interior
(descontando por tanto las referentes a las conexiones con el exterior) asciende a 29,976 millones de euros. Por otra parte, entre los demás costes de urbanización imputables a la promoción han de considerarse los relativos al coste de los proyectos (Plan Parcial, Proyecto de
Expropiación ,Proyecto de Parcelación, Proyecto de Urbanización, Seguridad y Salud,
Dirección Facultativa etc), incrementados esos costes con otros gastos ( Registro, Tasas etc) y con un capítulo para hacer frente a imprevistos se llega a una cifra de
2,286 millones de euros que representa un 9% aproximadamente de la inversión en
obra de urbanización interior (PEM es decir sin considerar beneficio industrial y gastos de contrata). Por último, los costes de demolición de edificaciones e instalaciones
existentes, más las indemnizaciones relativas al cese de actividades, se estiman en 1 millón de euros Así pues los costes de urbanización (obras y proyectos) que ascenderían a 49.332.023 €. La repercusión de esos costes (urbanización interior, conexiones exteriores, y proyectos) a cargo de la promoción da como resultado las siguientes repercusiones: COSTES DE URBANIZACIÓN TOTALES (incluidas conexiones exteriores) Suelo bruto: 49.332.023 €/1.227.685 m2 = 40,18 €/m2s. Edificabilidad lucrativa12: 49.332.023 €/461.268x0,9 m2.c. = 118,83 €/m2c. COSTES DE URBANIZACIÓN INTERIOR (Obras y Proyectos) Suelo bruto: 33.262.362 € /1.227.685 m2 = 27,09 €/m2s. Edificabilidad lucrativa: 33.262.362 € /461.268 x0,9 m2. c. = 80,12 € /m2c 12 Descontada cesión del 10% de aprovechamiento
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Adoptando como criterio de ponderación de valor de los distintos usos y tipologías los
adoptados en esta Primera Fase de la Revisión del PG (y en el cálculo del
aprovechamiento tipo del sector)13, la repercusión media sobre m2 construido (m2c)
daría los siguientes resultados:
COSTES TOTALES COSTES URB. INTERIOR
(€/m2.c) (€/m2c)
Industria (I) 95,00 64,05
Parque Tecnológico I2-PT 143,55 96,79
Terciario (oficinas) 143,55 96,79
Comercio (exento) 184,22 124,21
13 Ver anterior capítulo 9
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VALORACIÓN DEL SUELO La estimación del valor del suelo sin urbanizar obtenido como residuo a partir de los
datos anteriores y de las estimaciones sobre precios de venta de los diferentes
productos inmobiliarios, constituye el indicador que permite por una parte apreciar la
viabilidad económica de la actuación y al tiempo estimar los costes de adquisición de
suelo, al tratarse en este caso de una actuación a ejecutar mediante el sistema de
expropiación.
Para ello adoptaremos las siguientes hipótesis:
Precio Venta Repercusion euros/m2 c % euros/m2 c INDUSTRIA ( I ) 337,95 I2-PT 510,66 Terciario (Oficinas) 1.702 30% 510,66 Comercio (exento) 1.872 35% 655,34
Promedio Ponderado 422,72
Ponderando esas repercusiones resultantes con las superficies edificables de cada
uno de los productos a partir de los datos de la Ordenación Pormenorizada de este
sector recogidos en los Cuadros de Características (Cuadros 8.1 y 8.2 de la Memoria)
se obtendría una repercusión media del valor total del suelo urbanizado (suelo sin
urbanizar más costes de urbanización más gastos y beneficios de la promoción del
suelo) de 423 € /m2.
La diferencia entre ese valor y la repercusión media de los costes de urbanización
daría el “margen” de la actuación que debería servir para cubrir los costos de
adquisición de suelo y cubrir los gastos (financieros y de otro tipo) y beneficios de la