OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO LOKALU UŻYTKOWEGO znajdującego się na drugim piętrze, w budynku usługowym wielofunkcyjnym przy ul. Brzeźnickiej 55 D/5B w Bochni, KW TR1O/00096680/1 Opracował mgr Radosław Węgrzyn ............................ Bochnia, kwiecień 2015 r.
28
Embed
OPERAT SZACUNKOWY · 2015. 4. 28. · OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO LOKALU UŻYTKOWEGO znajdującego się na drugim piętrze, w budynku usługowym
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ
PRAWA WŁASNOŚCI DO LOKALU UŻYTKOWEGO
znajdującego się na drugim piętrze, w budynku usługowym
wielofunkcyjnym przy ul. Brzeźnickiej 55 D/5B w Bochni,
KW TR1O/00096680/1
Opracował
mgr Radosław Węgrzyn
............................
Bochnia, kwiecień 2015 r.
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 2
WYCIĄG
Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Opis nieruchomości
Bochnia, ul. Brzeźnicka 55D/5
Lokal użytkowy nr 5 – punkt przedszkolny –
stanowiący przedmiot odrębnej własności.
Przedmiotowy lokal znajduje się w budynku cztero-
kondygnacyjnym, nowo wybudowanym.
Powierzchnia użytkowa 188,86 m².
Stan techniczny bardzo dobry - nowy.
KW TR1O/00096680/1
Cel wyceny
Określenie wartości rynkowej na potrzeby
zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.
Oszacowana wartość
rynkowa
886 817 zł
Słownie: osiemset osiemdziesiąt sześć tysięcy
osiemset siedemnaście złotych
Opracował
mgr Radosław Węgrzyn
Data sporządzenia
operatu
23 kwietnia 2015r.
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 3
SPIS TREŚCI
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 4
2. CEL WYCENY 4
3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO-PRAWNE WYCENY 4
3.1. ZAMAWIAJĄCY 4
3.2. PODSTAWY PRAWNE 4
3.3. PODSTAWY METODOLOGICZNE 4
3.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH 5
3.5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU
SZACUNKOWEGO 5
4. STAN PRZEDMIOTU WYCENY 5
4.1. STAN PRAWNY 5
4.2. PRZEZNACZENIE W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA 5
4.3. LOKALIZACJA I OTOCZENIE 6
4.4. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY 6
5. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU 7
6. SPOSÓB WYCENY 8
6.1. WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI 8
6.2. KONCEPCJA OPRACOWANIA 8
7. USTALENIE RYNKOWEJ STAWKI CZYNSZU 9
8. USTALENIE STOPY KAPITALIZACJI 14
9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ
PRZEDMIOTU WYCENY 15
9.1. OBLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ 15
10.WYNIK KOŃCOWY WYCENY 16
11. WNIOSKI Z DOKONANYCH OBLICZEŃ 17
12. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 17
13. ZAŁĄCZNIKI 17
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 4
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa, lokal użytkowy, znajdujący
się w budynku usługowym wielofunkcyjnym, wybudowanym na działce 6925/34 w
Bochni, przy ul. Brzeźnickiej 55D.
Dla przedmiotowego nieruchomości Sąd Rejonowy w Bochni, V Wydział Ksiąg
Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr KW TR1O/00096680/1.
Przedmiotowy lokal został wyodrębniony na podstawie decyzji Al-
ZAB.6743.6.10.2013 z 06.03.2013r.
Przedmiotowy lokal użytkowy nr 5 składa się z: sali punktu przedszkolnego, sali
punktu przedszkolnego, korytarza, rozdzielni, zmywalni, szatni, pomieszczenia
porządkowego, toalety.
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności do
lokalu użytkowego nr 5B o powierzchni 188,86 m² znajdującego się na drugim piętrze
budynku nr 55 „d” przy ul. Brzeźnickiej w Bochni wraz z udziałem wynoszącym
775/10000 we współwłasności części wspólnych budynku, z którego lokal został
wyodrębniony i innych urządzeń nie służących wyłącznie do użytku właścicieli lokali
oraz tym samym udziałem we współwłasności działki nr Ew. 6925/34.
2. CEL WYCENY
Określenie wartości rynkowej na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności
kredytodawcy.
3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNOPRAWNE WYCENY
3.1. Zamawiający
Podstawę formalną stanowi ZLECENIE , zawarte w dniu 15 kwietnia 2015r pomiędzy
Zamawiającym CENTRUM BANKOWOŚCI HIPOTECZNEJ sp. z o.o. z siedzibą w
Józefosławiu ul. Magnolii 13/3 reprezentowanym przez Prezesa Zarządu Pana Michała
Ittricha, a autorem operatu szacunkowego.
3.2. Podstawy materialno-prawne
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity
Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 z późniejszymi zmianami),
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo Bankowe (Dz. U. nr 140 poz. 939
z późniejszymi zmianami),
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207/2004 , poz.
2109 z późniejszymi zmianami),
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające
rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego,
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 5
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93
z późniejszymi zmianami)
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19
poz. 147 z późniejszymi zmianami)
Inne dokumenty posiadające moc prawną w chwili wykonania niniejszego operatu
szacunkowego.
3.3. Podstawy metodologiczne
Mieczysław Prystupa i Kazimierz Rygiel „NIERUCHOMOŚCI
definicje, funkcje i zasady wyceny” – Warszawa 2003
Ryszard Cymerman i Andrzej Hopfer „SYSTEM I PROCEDURY
WYCENY NIERUCHOMOŚCI” – wydanie III Zielona Góra
2003
Mieczysław Prystupa „WYCENA NIERUCHOMOŚCI PRZY
ZASTOSOWANIU PODEJŚCIA PORÓWNAWCZEGO „ –
omówienie standardu – Warszawa 2003
Powszechne Krajowe Standardy Wyceny jako Krajowe Standardy
Wyceny Podstawowe i Specjalistyczne oraz Noty Interpretacyjne
3.4. Źródła danych merytorycznych
- Wypis z księgi wieczystej KW TR1O/00096680/1 z dnia 23.04.2015r.
- Notowania biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w Bochni
- Wizja lokalna przeprowadzona w dniu 23.04.2015r. – oględziny, ustalenia
szczegółowe,
- Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych
- Informacje uzyskane od Zamawiającego wycenę.
3.5. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego
- data sporządzenia wyceny – 23.04.2015r.
- data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny – 23.04.2015r.
- data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny – 23.04.2015r.
- data dokonania oględzin nieruchomości – 23.04.2015r.
4. STAN PRZEDMIOTU WYCENY
4.1. Stan prawny
Oznaczenie nieruchomości KW TR1O/00096680/1
Dział I - Oznaczenie nieruchomości:
położenie: Bochnia, ul Brzeźnicka 55D
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 6
lokal użytkowy nr 5 składający się z: sala punktu przedszkolnego, korytarz,
Dział III - ROSZCZENIE WARUNKOWE O PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI MKK PROJEKT SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ SPÓŁKA KOMANDYTOWA, BOCHNIA, 12248720000000
Dział IV - brak wpisów
4. Data sporządzenia wypisu,
pieczęć i podpisu rzeczoznawcy
majątkowego.
Dnia 23 kwietnia 2015r. Podpis
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 17
Dokumentacja fotograficzna
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 18
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 19
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 20
ZAŁĄCZNIK DO OPERATU SZACUNKOWEGO
sporządzony na podstawie pkt. 4.3 Standardu Zawodowego
Rzeczoznawców Majątkowych „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”
Przedmiot wyceny opisano w pkt. 1.1 operatu szacunkowego, do którego
sporządzono niniejszy załącznik.
Przedmiot wyceny stanowi typowa nieruchomość, występująca na
analizowanym rynku, może stanowić przedmiot obrotu, z którym nie wiąże się
większe ryzyko od typowego. Tym samym poziom wartości nieruchomości
wycenianej w przyszłości pozostaje skorelowany z zachowaniem całego rynku
nieruchomości tego typu.
W obecnej sytuacji gospodarczej przedmiotowa nieruchomość nie jest
obciążona dodatkowym ryzykiem, przy czym Rzeczoznawca Majątkowy przedstawia
taką tezę na podstawie swojej znajomości rynku i dostępnych źródeł informacji, nie
mając jednocześnie żadnego wpływu na kształtowanie się cen transakcyjnych
nieruchomości w przyszłości oraz nie uwzględniania sytuacji nadzwyczajnych m.in.
wojen, klęsk żywiołowych, istotnych zmian i zdarzeń gospodarczych mających
pośredni wpływ na rynek nieruchomości np.: kryzysów.
Ze względu na położenie geograficzne i topografie, teren przedmiotowej
nieruchomości nie stanowi ryzyka pod względem klęsk żywiołowych mających
miejsce na przestrzeni ostatnich lat. Nie jest to teren osuwiskowy, jak również nie jest
to teren zalewowy.
Zgodnie z pkt. 4.4 w/w standardu zawodowego ocena ryzyka, związanego z
zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości, należy w każdym przypadku do
wierzyciela. Przedstawiona analiza dotyczy tylko wycenianej nieruchomości i
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 21
ogólnych tendencji na rynku i nie może być w żadnym razie utożsamiana z ryzykiem
kredytowym.
Zgodnie z punktem 5.5.2 w/w standardu zawodowego Rzeczoznawca
majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości według stanu i poziomu cen na
dzień wyceny. Przy założeniu rozwoju nieruchomości, wartość nieruchomości określa
się według stanu techniczno-użytkowego i stanu zagospodarowania po zakończeniu jej
zakładanego rozwoju oraz stanu prawnego, stanu otoczenia nieruchomości i poziomu
cen na dzień wyceny. Różnica pomiędzy wyżej wymienionymi wartościami nie może
być utożsamiana z kosztami niezbędnymi do poniesienia w celu zakończenia procesu
rozwoju.
Bochnia, dnia 23.04.2015 r.
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 22
ANEKS DO OPERATU SZACUNKOWEGO
Aneks do operatu szacunkowego zawiera obliczenie wartości rynkowej
przedmiotowej nieruchomości lokalowej w podejściu porównawczym.
Określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej
Wybór podejścia i metody wyceny
Ze względu na znajomość stanu aktualnego rynku nieruchomości gruntowych
zabudowanych, do oszacowania przedmiotowej nieruchomości wykorzystane zostanie
podejście porównawcze, metoda porównania parami.
Uzasadnienie wyboru podejścia i metody wyceny
Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj nieruchomości oraz odpowiednia liczba
dostępnych transakcji porównawczych. Ponadto kierowano się zasadami określonymi w
art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 5 ( ust.1,2,4) R.R.M w sprawie
szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu
szacunkowego oraz pkt 2,5, 2,6 Standardu II.1 (Standardów Zawodowych
Rzeczoznawców Majątkowych)
Ustawa o gospodarce nieruchomościami art.154
Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości
dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj
i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach
nieruchomości podobnych.
Standard II.1
ust.2.5. Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do określania wartości
nieruchomości w zakresie wynikającym nie tylko z przepisów ustawy o gospodarce
nieruchomościami lecz także z innych przepisów, o ile wynika z nich potrzeba
określenia wartości nieruchomości
ust.2.6. Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki wyceny,
z uwzględnieniem zasad wynikających z art. 154 ustawy o gospodarce
nieruchomościami, należy wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego, chyba że wynika
on z wyraźnego przepisu prawa. Rzeczoznawca nie jest związany w tym zakresie
żądaniem Zamawiającego wycenę.
Podstawowe zasady stosowania podejścia porównawczego przy wycenie nieruchomości
zostały określone w :
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 23
□ Ustawie o gospodarce nieruchomościami
□ Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny
nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego.
□ Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych, a w szczególności
w standardzie III.1 „Wartość rynkowa jako podstawa wyceny”, Standardzie III.7
„Wycena przy zastosowaniu podejścia porównawczego”
Ustawa o gospodarce nieruchomościami art.153.1.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu,
że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były
przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na
cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen
wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.
Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny
nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego.
§ 5.1 Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen
transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem
wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę
korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
GRUNTOWYCH ZABUDOWANYCH
Materiały źródłowe do analizy :
informacje zawarte w aktach notarialnych z przeprowadzonych transakcji
w okresie od 2013 do 2014 roku
informacje uzyskane w biurach pośredników nieruchomości, a także ich ofert
z ostatniego półrocza
oferty prasowe
własna baza danych o sprzedanych i oferowanych domach mieszkalnych
oględziny sprzedanych na rynku nieruchomości.
Charakterystyka rynku jego obszaru, rodzaju i cen.
Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość określonego rynku
nieruchomości. Należy zbadać ten rynek w miarę jego jednorodności i podobieństwa
pod względem:
a.) cech fizycznych nieruchomości (np. wielkość powierzchni działek, budynków, ich
zużycie)
b.) stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym.
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 24
c) cech użytkowych i ekonomicznych (podobny sposób użytkowania, renoma, relacja
popytu i podaży i.t.p.)
Obszar analizy rynku – województwo małopolskie.
Okres analizy rynku – 2013r do 2014r.
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRZEDMIOTU WYCENY
Wybór danych nieruchomości w procesie wyceny
W wyniku analizy zebranych danych o nieruchomościach lokalowych
zestawionych w tablicy Nr 1, wybrano do porównań parami trzy nieruchomości
A,B,C, najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Nieruchomości te wraz z
nieruchomością wycenianą poddano oględzinom zwracając szczególną uwagę na
różniące je cechy. Poniżej scharakteryzowano wybrane do porównania parami
nieruchomości (A,B,C). Do porównań wykorzystane zostaną ceny jednostkowe
nieruchomości, odniesione do powierzchni użytkowej Pu w (m²).
Podstawa opracowania tabeli – w cenie 1 m² powierzchni użytkowej lokalu zawiera
się wartość udziału w pozostałych części składowych.
Tabela nr 1
L.p.
Data transakcji
Lokalizacja
Opis nieruchomości
Cena
transakc.
(zł)
Cena 1 m²
pow.uż.
lokalu
zaktualizowan
a na dzień
wyceny
1 07.05.2014
Rep. 1230/2014
Wieliczka ul.
Limanowskie
go
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,0407,
I pietro, 2 pomieszczenia
biurowe + wc
Pow. użytk. – 45,32 m²
282 000;
6222,42
2 28.10.2013
Rep. 3420/2013
Tarnów
ul. Matki
Boskiej
Fatimskiej
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,25
Lokal usługowy w
kamienicy – kupujący
Zespół Przychodni
Specjalistycznych
Pow. użytk. – 31,50 m²
215 000;
6 825,40
3 04.12.2013
Rep. 5668/2013
Tarnów
Ul.
Krakowska
Lokal usługowy w
kamienicy w zabudowie
zwartej, 4 pomieszczenia
biurowe, sekretariat,
gabinet, korytarz, pok.
socj. wc, sala obsługi, 4
pom. przynależne –
Pow. użytk. – 263,40 m²
1 300000;
4 935,46A
4 09.01.2014
Rep. 127/2014
Myślenice ul.
Słowackiego
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,0237
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 25
Lokal użytkowy położony
na II piętrze
Pow. użytk. – 56,00 m²
250 000; 4 464,29
5 29.11.2013
Rep. 3333/2013
Skawina ul.
Ogrody
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,0445
Lokal użytkowy położony
w przyziemiu kupujący
Bank Spółdzielczy w
Skawinie, sala
operacyjna, sala
kredytów, pokój biurowy,
wc, przedpok. pom. socj.
Pow. użytk. – 64,94 m²
430 000;
6 621,50
6 23.04.2014
Rep. 3917/2014
Zabierzów
ul. Leśna
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,0131
Lokal użytkowy położony
na parterze, sprzedaje
developer, budynek
użytkowo-mieszkalny,
Pow. użytk. – 101,20 m²
654 380;
6 466,20 B
7. 26.02.2014
Rep. 638/2014
Skawina ul.
Sobieskiego
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,061
Lokal użytkowy położony
na parterze, lokal
usługowy + zaplecze z wc
Pow. użytk. – 34,31 m²
165 456; 4 822,38
8. 29.05.2013
Rep. 673/2013
Skawina ul.
Słowackiego
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,258
Lokal handlowy położony
na parterze, sala
sprzedaży, zaplecze,
chłodnia, 2 magazyny, 2
pom. gosp. przedsionek i
piwnica
Pow. użytk. – 92,68 m²
400 000; 4 315,93C
9. 02.10.2013
Rep. 4310/2013
Zabierzów
ul. Leśna
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,004
Lokal niemieszkalny
położony na II piętrze
Pow. użytk. – 30,86 m²
120 000; 3 888,53
10. 09.09.2013
Rep. 8991/2013
Brzesko ul.
Kościuszki
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,1381
Lokal użytkowy położony
na parterze, sprzedaje
gmina na 4 przetargu w
drodze negocjacji
Pow. użytk. – 108,70 m²
400 000; 3 679,85
11. 22.07.2014
Rep. 1706/2014
Krzeszowice
ul.
Daszyńskiego
Udział w nieruchomości
wspólnej 0,048
Lokal użytkowy położony
na parterze, do remontu
Pow. użytk. – 51,90 m²
200 000; 3 853,56
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 26
Obliczenie przedziału cenowego dla rynku lokalnego ∆C
Do obliczenia przedziału cenowego ΔC, z transakcji ostatnio zawartych na rynku,
wybrano dwie nieruchomości podobne do wycenianej, których ceny jednostkowe
różnią się najbardziej
∆C = C max – C min
C max = 6 825,40 zł/m²
C min = 3 679,85 zł/m²
∆C = 6825,40 – 3679,85
∆C = 3145,55
Ustalenie zakresu kwotowego do obliczenia poprawek Tabela Nr 2
L.p. Cechy rynkowe Udział cechy w ∆c
(waga cechy ) [%].
Zakres
Kwotowy [zł ]
1. Lokalizacja nieruchomości 30 943,66
2. Stan techniczny budynku 20 629,12
3. Otoczenie, sąsiedztwo,
infrastruktura towarzysząca
20 629,12
4. Uzbrojenie (media) 10 314,55
5. Dostęp komunikacyjna, stan
zagospodarowania działki
10 314,55
6. Stan użytkowo-funkcjonalny
lokalu, powierzchnia użytkowa
10 314,55
100 3145,55
Ocena nieruchomości – wycenianej i przyjętych do porównań, w
odniesieniu do przyjętej oceny rynku Tabela nr 3
L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość
wyceniana X
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
1. Lokalizacja
nieruchomości
Dobra Bardzo dobra Dobra Dobra
2. Stan techniczny
budynku
Bardzo dobry
Dobry Bardzo dobry Dobry
3. Otoczenie,
sąsiedztwo,
infrastruktura
towarzysząca
Dobre Bardzo dobre Bardzo dobre Bardzo dobre
4. Uzbrojenie (media) Bardzo dobre Bardzo dobre Bardzo dobre Bardzo dobre
5. Dostęp
komunikacyjna, stan
zagospodarowania
działki
Dobry Bardzo dobry Bardzo dobry Dobry
6. Stan użytkowo- Dobry Dobry Bardzo dobry Bardzo dobry
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 27
funkcjonalny
lokalu, powierzchnia
użytkowa
Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych (tab. 4).
W tabeli zostały zestawione cechy rynkowe różniące pary nieruchomości
wycenianej( X ), kolejno z nieruchomościami porównywanymi ( A, B, C,).
Tabela nr 4
L.
p.
Cechy
rynkowe
Wag
a
cech
y
[%]
Zakres
kwotow
y
[zł/m2]
Poprawki
X-A X-B X-C
[zł/m2] [zł/m
2] [zł/m
2]
1. Lokalizacja
nieruchomości
30 943,66 - 471,83 0 0
2. Stan techniczny
budynku
20 629,12 + 314,56 0 + 314,56
3. Otoczenie,
sąsiedztwo,
infrastruktura
towarzysząca
20 629,12 - 314,56 - 314,56 -314,56
4. Uzbrojenie
(media)
10 314,55 0 0 0
5. Dostęp
komunikacyjna,
stan
zagospodarowa
nia działki
10 314,55 - 157,27 - 157,27 0
6. Stan użytkowo-
funkcjonalny
lokalu,
powierzchnia
użytkowa
10 314,55 0 - 157,27 -157,27
Suma poprawek - 629,10 - 629,10 - 157,27
Cena skorygowana o sumę
poprawek
4306,36 5837,10 4158,66
Wartość rynkowa 1 m2 Pu ( średnia arytmetyczna cen skorygowanych
o sumę poprawek) 4767,37
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO
NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI
OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 28
OBLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ WYCENIANEJ
NIERUCHOMOŚCI
Wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowi iloczyn
1 m² powierzchni użytkowej budynku, jako średniej arytmetycznej wartości
uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, oraz ilości metrów
kwadratowych powierzchni użytkowej:
WRU = Wx = wx x .Puż
gdzie :
Wx [zł] - wartość wycenianej nieruchomości gruntowej zabudowanej
wx [zł/m²] – wartość jednostkowa – 4 767,37 zł/m2 p. uż.
Puż [m²] - powierzchnia netto wycenianej nieruchomości
Puż = 188,86 [m²]
WRU = 4 767,37 zł/m2 x 188,86 m
2 = 900 365 zł
900 365 zł
słownie : dziewięćset tysięcy trzysta sześćdziesiąt pięć złotych