Οι Αξίες των Ακινήτων στον Νομό Λάρισας. Προσέγγιση σε δύο επίπεδα και εφαρμογή σε Σύστημα Γεωγραφικών

15η ΠΑΝΕΛΛΗΝΙΑ ΣΥΝΑΝΤΗΣΗΧΡΗΣΤΩΝ ArcGIS, ArcINFO, ArcVIEW, ArcIMS

ΟΙΟΙ ΑΞΙΕΣΑΞΙΕΣ ΤΩΝΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΟΣΤΟ ΝΟΜΟΝΟΜΟ ΛΑΡΙΣΑΣΛΑΡΙΣΑΣ..ΠροσέγγισηΠροσέγγιση σεσε δυοδυο επίπεδαεπίπεδα καικαι εφαρμογήεφαρμογή σεσε ΓΣΠΓΣΠ..

Πατσούρα Λ., Υποψ. ∆ρ Λαμπρόπουλος Τ., Αν. καθ Ε.Μ.Π Ζεντέλης Π.(EMΠ)

ΠΕΡΙΓΡΑΜΜΑΠΕΡΙΓΡΑΜΜΑ ΤΗΣΤΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣΜΕΛΕΤΗΣ

• ΈΡΕΥΝΑ της αγοράς ακινήτων σε επίπεδο πόλης και νομού, σε συγκεκριμένο χώρο και χρόνο.

• ΤΥΠΟΠΟΙΗΣΗ και υποστήριξη της διαδικασίαςσε Γ.Σ.Π.∆ιερεύνηση του τρόπου με τον οποίο αυτά μπορούν ναΑΝΑΠΤΥΧΘΟΥΝ και να ΧΡΗΣΙΜΕΥΣΟΥΝ στο πεδίο της

αγοράς ακινήτων

• Η ανάλυση των παραπάνω και η εξαγωγήΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΩΝ.

ΘΕΩΡΗΤΙΚΟΘΕΩΡΗΤΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟΠΛΑΙΣΙΟ

•ΑΚΙΝΗΤΟ(Πολλοί και ποικίλλοι διαχωρισμοί των ακινήτων)

•ΑΓΟΡΑΙΑ ΑΞΙΑ(Αφορά τις διαδικασίες της αγοράς και επηρρεάζεται από ένα πολυεπίπεδοσύστημα παραγόντων)

•ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΑΞΙΑ

(Υπολογίζεται με συγκεκριμένες διαδικασίες και συντελεστές –ΣΑΠΑΑ- καιχρησιμοποιείται στη φορολογία)

•ΠΟΛΕΟ∆ΟΜΙΚΕΣ ΕΝΝΟΙΕΣ(Η επέμβαση της πολεοδομίας εκ των προτέρων με το σχεδιασμό προτύπωνκαι εκ των υστέρων με τον καθορισμό όρων και περιορισμών δόμησηςεπηρρεάζει την αγορά και τις αξίες)

ΕΝΝΟΙΕΣ ΠΟΥ ΕΜΠΛΕΚΟΝΤΑΙ

• Τα Γ.Σ.Π. ενσωματώνουν πληροφορία που συλλέγεται σεγραφική (πχ πολύγωνα χρήσεων) ή περιγραφική (πχ χρήση) μορφήαπό ποικίλλες πηγές

• Στη συνέχεια παρέχουν τις δυνατότητες ταυτόχροναχαρτογραφικής απεικόνισηςοργάνωσης βάσης δεδομένων

χωρικής ανάλυσης

ΘΕΩΡΗΤΙΚΟΘΕΩΡΗΤΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟΠΛΑΙΣΙΟΗ ΧΡΗΣΙΜΟΤΗΤΑ ΤΩΝ Γ.Σ.Π. ΣΤΗ ΜΕΛΕΤΗ

Για συγκεκριμένο

ΧΩΡΟ και ΧΡΟΝΟ

ΤΟ ΣΥΣΤΗΜΑ ∆ΟΜΕΙΤΑΙ ΑΠΟ ΧΡΗΣΤΗ ΑΛΛΑ ΕΛΕΥΘΕΡΑ ΑΛΛΟΙ

ΧΡΗΣΤΕΣ ΜΠΟΡΟΥΝ ΝΑ ΕΠΕΜΒΟΥΝ ΜΕ ΒΑΣΗ ΤΙΣ ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ ΤΟΥΣ

ΚΑΙ ΝΑ ΘΕΣΟΥΝ ΜΗ ΠΡΟΚΑΘΟΡΙΣΜΕΝΕΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ

ΛΑΜΒΑΝΟΝΤΑΣ ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ

ΣΗΜΑΝΤΙΚΗ Ι∆ΙΟΤΗΤΑ ΤΩΝ Γ.Σ.Π.

ΘΕΩΡΗΤΙΚΟΘΕΩΡΗΤΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟΠΛΑΙΣΙΟ

• Η αρχική πληροφορία ήταν γραφική (αναλογικοί και ψηφιακοί χάρτες) καιπεριγραφική (τιμές αγοράς, χρήσεις γής κτλ)

• Χρησιμοποιήθηκαν οι διατιθεμενες διαδικασίες τροποποίησης των αρχικών γραφικώνδεδομένων μέσω γεωεπεξεργασίας (ένωση, τομή, συνένωση, ψαλίδισμα πολυγώνων) διαμόρφωσης ερωτήσεων (queries)δημιουργίας ζωνών επιρροής και επιλογή οντοτήτων με βάση χωρικές

απαιτήσεις μέτρησης αποστάσεων

• Η βάση συμπληρώθηκε με περαιτέρω περιγραφική πληροφορία

Τελικά έχουμε στη διάθεσή μας:Χαρτογραφικά παράγωγα πχ χάρτης αξιών σε επίπεδο πόληςΜια οργάνωμένη βάση δεδομένων σε επίπεδο πόλης και νομού

∆υνατότητα χωρικής ανάλυσης και ερωτήσεων

Η ΧΡΗΣΙΜΟΤΗΤΑ ΤΩΝ Γ.Σ.Π. ΣΤΗ ΜΕΛΕΤΗ

Συγκεκριμένα

ΕΦΑΡΜΟΓΗΕΦΑΡΜΟΓΗ ΣΤΟ ΣΥΝΟΛΟ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ

Αρχικά στοιχεία•Αρχικά ψηφιακά χωρικά δεδομένα (.shp)

•Αναλογικοί χάρτες σε ψηφιακή μορφή και απλοί αναλογικοί χάρτες πουσαρώθηκαν

• Έντυπα για τον υπολογισμό των Αντικειμενικών Τιμών

•Αγοραίες τιμές που συλλέχθηκαν-έλεγχος

Προεπεξεργασία

•Ψηφιοποίηση και γεωμετρική διόρθωση των σαρωμένωναναλογικών χαρτών για την εισαγωγή σε εννιαίο σύστημα συν/νων στο

ΓΣΠ (Arc View3.2).

•Μετατροπή τους σε επεξεργάσιμη μορφή dwg shp

ΕΦΑΡΜΟΓΗΕΦΑΡΜΟΓΗ ΣΤΟ ΣΥΝΟΛΟ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ

Επεξεργασία

Με γνώμονα τη διαφοροποίηση των αντικειμενικών αξιών, με επεξεργασίατων αρχικών δεδομένων και επέμβαση στη βάση προέκυψε ως στοιχείοαναφοράς το

Για τα παραπάνω, στο σύνολο του νομού υπολογίστηκαν βάσειπαραδοχών και καταχωρήθηκαν στη βάση οι αντικειμενικές αξίες.

Επίσης από την έρευνα αγοράς προέκυψαν οι αντίστοιχες αγοραίες τιμέςκαι επίσης καταχωρήθηκαν.Υπολογίστηκαν αποκκλίσεις.

Πολύγωνο ∆ημοτικού ∆ιαμερίσματος μή δασικό/αστικό μεενιαία χρήση και ενιαίους αντικειμενικούς συντελέστές .

ΕΦΑΡΜΟΓΗΕΦΑΡΜΟΓΗ ΣΤΟ ΣΥΝΟΛΟ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ

Ιδιαίτερες περιπτώσεις

•∆ασικά πολύγωνα: καταχώρηση κατ ευθείαν της χαμηλότερηςαγοραίας*συν/στή 0,60 (γνώμονας το ΣΑΠΑΑ)

•Πόλεις άνω των 2000 κατοίκων με συντελεστές στο ΣΑΠΑΑ: Υπολογισμόςαντικειμενικών τιμών χρήση των αποκκλίσεων της πόλης Λάρισας στις ζώνεςαντίστοιχης τιμής για καταχώρηση ενδεικτικών αγοραίων όταν δεν είχαμεστοιχεία.

Παράδειγμα χαρτογραφικού παράγωγου της εφαρμογής

Παράδειγμα χαρτογραφικών παράγωγων της εφαρμογής

Απόσπασμα της βάσης της εφαρμογής

Πληροφορία που τελικά περιέχεται στη βάσηγια το στοιχείο αναφοράς σε επίπεδο νομού

Παράδειγμα χωρικής ερώτησης επί της βάσηςκαι απάντηση.

? Ποιες αγροτικές εκτάσεις που ανήκουν στο δήμοΦαρσάλων έχουν αγοραία τιμή άνω των 2500 ευρώ/στρ.

Τα πολύγωνα που αναζητούμε φαίνονταιστην απεικόνιση (View)

ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΣΤΟ ΣΥΝΟΛΟ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥΕΦΑΡΜΟΓΗ

Συμπεράσματα μετά την επεξεργασία στο Σύστημα

Υψηλές ΑγοραίεςΌλυμπος

ΠαράλιαΒΙΠΕ

Πόλη Λάρισας

Μεγάλες πόλεις

Χαμηλές Αγοραίες: Όλες οι αγροτικές περιοχές χωρίς ΕΒΑ και μακριά απόπόλεις και μεγάλες οδούς

ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΣΤΗΝ ΠΟΛΗ ΤΗΣ ΛΑΡΙΣΑΣΕΦΑΡΜΟΓΗ

Αρχικά στοιχεία - προεπεξεργασία

•Αρχικά ψηφιακά χωρικά δεδομένα (.shp) - έλεγχός- διόρθωσή τους

•Ψηφιακό ΓΠΣ Λάρισας

•Έντυπα για τον υπολογισμό των Αντικειμενικών Τιμών

•Αγοραίες τιμές που συλλέχθηκαν-έλεγχος –απόρριψη κάποιων

Επεξεργασία

Στοιχείο αναφοράς: Οικοδομικό Τετράγωνο εντός συναλλαγήςμε ιδιωτικά ακίνητα

•Χωρισμός των ακινήτων σε εντός και εκτός συναλλαγής

•Εισαγωγή επιπλέον περιγραφικών πεδίων (Σδ, Πολεοδομική ενότητα, Συνοικία, Φορολογική ζώνη, χρήση) και υπολογισμός βάσει πολεοδομικών προτύπων από τοΓεν Πολεοδομικό σχέδιο χρήσιμων εννοιών με χρήση τελεστών πινάκων

Η κυρίως εφαρμογή χωρίστηκε σεδύο υποενότητες μετά την έρευναπερί των αντικειμενικών τιμών καιλαμβάνοντας υπ όψιν τηναναλογία κατοικίας:Πρώτη πολεοδομική ενότητα

Σύνολο πόλης

Στην επιμέρους ενότητα με τηνκατοικία και επαγγελματικούς

χώρουςΣτο σύνολο πόλης ασχοληθήκαμε

με την κατοικία

ΕΦΑΡΜΟΓΗΕΦΑΡΜΟΓΗ ΣΤΗΝ ΠΟΛΗ ΤΗΣ ΛΑΡΙΣΑΣ

ΕΦΑΡΜΟΓΗ

ΕΦΑΡΜΟΓΗΕΦΑΡΜΟΓΗ ΣΤΗΝ ΠΟΛΗ ΤΗΣ ΛΑΡΙΣΑΣ

•Υπολογίστηκαν οι αντικειμενικές τιμές των προαναφερθέντωνακινήτων

•Εισήχθησαν οι αγοραίες τιμές που συλλέχθηκαν με μονάδααναφοράς τη συνοικία.

•Υπολογίστηκαν οι αποκκλίσεις % επί της αντικειμενικής.

•Όλα τα παραπάνω στοιχεία που αφορούσαν την μονάδα αναφοράς μαςεισήχθησαν ή και υπολογίστηκαν με χρήση τελεστών του Γ.Σ.Π.

•Οι αποκκλίσεις των ακινήτων κατοικιών χρησιμοποιήθηκαν και για τηδιαμόρφωση της εικόνας των αντικειμενικών και αγοραίων τιμώνοικοπέδων μιας και εξ αιτίας των διαδικασιών της αντιπαροχής οιαγοραίες τιμές για αδόμητους χώρους ήταν δυσσεύρετες.

•Η διαδικασία χρησιμοποιήθηκε και για τις υπόλοιπες μεγάλεςπόλεις του νομού άνω των 2000 κατοίκων εντός του ΣΑΠΑΑ.

Παράδειγμα χαρτογραφικών παράγωγων της εφαρμογής

Απόσπασμα της βάσης της εφαρμογής

Πληροφορία που τελικά περιέχεται στη βάσηγια το στοιχείο αναφοράς σε επίπεδο πόλης

Παράδειγμα χωρικής ερώτησης επί της βάσηςκαι απάντησης

? Ποια οικοδομικά τετράγωνα με ιδιωτικά ακίνητα πουανήκουν στη συνοικία Φιλιππούπολη και σε ζώνηαμιγούς κατοικίας έχουν αγοραία τιμή άνω των 1110ευρώ ανά τμ?

ΕΦΑΡΜΟΓΗΕΦΑΡΜΟΓΗ ΣΤΗΝ ΠΟΛΗ ΤΗΣ ΛΑΡΙΣΑΣ

Κέντρο

Σταθμός

Ηπειρώτικα

Πυροβολικα

-Αβέρωφ

Υψηλές ΑγοραίεςΥψηλές Αποκκλίσεις

Αμπελόκηποι

Πυροβολικα-

Αβέρωφ

Συμπεράσματα μετά την επεξεργασία στο Σύστημα

ΕΦΑΡΜΟΓΗΕΦΑΡΜΟΓΗ ΣΤΗΝ ΠΟΛΗ ΤΗΣ ΛΑΡΙΣΑΣ

Χαμηλές Αποκκλίσεις Χαμηλές Αγοραίες

Κέντρο καιπεριοχές γύρωτου

Ν.ΣμύρνηΙπποκράτης

Αγ Γεώργιος-Χαραυγή

Ανθούπολη

Συμπεράσματικά

Ο χώρος της αγοράς ακινήτων αφορά πληροφορία γραφική και μή. Έτσιλοιπόν εξ αρχής τα ΓΣΠ παρέχουν το πλέον κατάλληλο περιβάλλον για τη

διάρθρωση βάσης που αφορά την αγορά ακινήτων.

Μετά τη δόμηση της βάσης, εξ ίσου σημαντική είναι και η δυνατότηταπεραιτέρω διαχρονικής της ανάπτυξης και αλλαγής της.

Για παράδειγμα η αύξηση των αντικειμενικών τιμών που επίκειται με το νέο έτοςπροκαλλεί απαιτήσεις αλλαγής τιμών, συντελεστών και παραγόντων επί της

βάσης.Ετσι, ακολουθούνται οι εξελίξεις που αφορούν το χώρο και στη συνέχειαμπορούν να γίνουν αντικείμενο επεξεργασίας.

Με βάση τα παραπάνω είναι λογικό πως ένα ΓΣΠ για την αγορά ακινήτων θαμπορούσε να αναπτυχθεί ακόμη και ώς υποσύστημα του Κτηματολογίου. Αντλώντας την πρωτογενή ψηφιακή πληροφορια από το Κτηματολόγιο κ μεπεραιτέρω σχετικές συμπληρώσεις, η παρακολούθηση ο έλεγχος και οιεπεμβάσεις επί της αγοράς θα μπορούν να γίνονται ευκολότερα και με

τεκμηριωμένη αιτιολογία

ΕΥΧΑΡΙΣΤΩ

ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΑΡΑΚΟΛΟΥΘΗΣΗ !