OFFENTLIG – PRIVAT SAMARBEID OPS Erfaringer fra Ullensaker kommune v/ eiendomssjef Edin Alisic 31.10.2018
OFFENTLIG – PRIVAT SAMARBEID
OPS
Erfaringer fra Ullensaker kommune
v/ eiendomssjef Edin Alisic
31.10.2018
OPS er et samarbeid mellom offentlige og private aktører.
Det private selskapet har byggherre rolle, utfører
prosjektering, og tar ansvar for bygging, finansiering, drift
og vedlikehold i en definert periode.
Leverandøren står for låneopptaket, og fakturerer
finanskostnadene til kommune som kapitalleie.
I Ullensaker: OPS er et politisk insitert valg.
OPS kontrakter
Ny ungdomsskole Gystadmarka
• Kapasitet for 750
elever - 8 paralleller
• Ny tribune for UKI
Arena fotballbane,
inkl servicebygg
• Opparbeidelse av
uteareal
• OPS- 25 års kontrakt
med Veidekke
På Gystadmarka, ved barneskole, Ullensaker idrettspark og snart ny
svømmehall. Ny bydel.
Ferdig februar 2018
Veidekke AS: Entreprenør/OPS-leverandør:
Skuleplass AS: Underleverandør- utvikling og bygging
Underleverandør forvaltning, drift, vedlikehold, utskiftning og service
Eier bygget og leier festetomt av kommunen
Avtaler: 25 års leieavtale
25 års FDVUS avtale
5 års renholdsavtale med opsjon til forlengelse
Gystadmarka ungdomsskole
Skolen ble tatt i bruk februar 2018.
Areal på 9215 m2 BTA.
Dimensjonert for 750 elever (maks. kapasitet til 900).
Kostnader: Entreprise: 288 mill. kroner inkl. mva.
Årlig leie: 13,75 mill. kroner ekskl. mva (årlig økning med 2%)
Årlig FDVUS: 5,6 mill. kroner inkl. mva.
Årlig Renhold: 3,3 mill. kroner inkl. mva.
Gystadmarka ungdomsskole
Algarheim barneskole
• Totalleveranse modell
• Kapasitet for 600
(525 ordinære + 75 til
tospråklig senter)
• Ny flerbrukshall
• Tilrettelagt for kultur
og nærmiljø
• 25 års FDVUS avtale
Planlagt ferdig til skolestart 2020 (flerbrukshall 2021)
På Algarheim, samme området hvor dagens barneskole ligger. Skoledrift i
eksisterende skole skal gå som normalt under byggeprosessen. Krever stor
grad av koordinering og godt samarbeid.
Backe Prosjekt AS: Entreprenør/OPS-leverandør:
Algarheim Skolebygg AS: Underleverandør- utvikling og bygging
Algarheim Skoledrift AS: Underleverandør forvaltning, drift, vedlikehold, utskiftning og service
Avtaler: 25 års FDVUS avtale
5 års renholdsavtale med opsjon til forlengelse
Algarheim barneskole
OPS totalleveransemodell
Med bakgrunn i ny tolkning av avgiftsregelverket v/OPS-samarbeid.
Utbygger får ikke lenger fradrag for merverdiavgiften i byggeprosjektet.
Innebærer for kommunen at det blir nødvendig å forskuttere merverdiavgiften mot
utbygger, for selv å kunne kreve avgiften tilbake over en tiårsperiode.
For å kunne søke om spillemidler må kommunen være formell eier av anlegget.
Innebærer at:
Kommunen selv er byggherre.
Leverandøren står for utvikling, bygging og drift/forvaltning av skolen.
Når kommunen er byggherre og eier av bygget, er det naturlig at kommunen også tar opp
lån til finansiering av prosjektet.
Prosjektet er fortsatt et «OPS», - det er fortsatt leverandøren som har et totalansvar for
utvikling og bygging, samt drift i leieperioden.
Algarheim barneskole
Byggestart i januar 2019.
Skolen ferdig til skolestart 2020.
Flerbrukshall ferdig til skolestart 2021.
Areal skole 7.889 m2 BRA. + flerbrukshall 2.623 m2 BRA
Kostnader:
Entreprise: 457,4 mill. kr. inkl. mva.
FDVUS: 6,4 mill. kr. inkl. mva.
Renhold: 3,2 mill. kr. (+ opsjon) inkl. mva.
Algarheim barneskole
OPS - Besvar eller berikelse?
Sett gjennom,
Anskaffelse
Økonomi
Risiko
Fleksibilitet
Samarbeid og lojalitet
5,2% 18,6%
OPS/leieavtaler andel av totale kostnader avsatt til drift av kommunale eiendommer i Ullensaker
2016 2018
OPS - Besvar eller berikelse?
Anskaffelse:
Omfattende, tids- og ressurskrevende prosess
Kravspec. → «nesten» ferdig forprosjekt
Gode løsninger/innovasjon
«Låst» i lang tid når kontrakten er signert
Forhold Utleier ↔ Leietaker
Eiendomsforvalter + brukere = bestiller.
OPS - Besvar eller berikelse?
Prosessen bør ledes/styres av eiendomsforvalter.
Hvorfor?
2 3 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 1
BYGGE F O R V A L T E O P S K O N T R A K T
ÅR
Overta
eierskap?
OPS - Besvar eller berikelse?
Økonomi:
Pris avgjør konkurransen og leien
Fast leie, normalt justert med 2% over 25- 30 år
Total leiekostnad = kostnad på fast rente lån
Forutsigbarhet koster fast rente premie
Utleier får trygg «cash flow» maskin som kan selges ila.
leieperioden
OPS - Besvar eller berikelse?
Risiko:
Gode løsninger + forutsigbare rammer + kontroll på
driften = stabil drift for leietaker + redusert risiko for
utleier
Utleier tar risiko → leietaker betaler (kjøper seg fri?)
Hvor mye faktisk koster risiko «premien»?
Potensiale for bedre risiko fordeling?
Overta bygg etter leietid.
OPS - Besvar eller berikelse?
Fleksibilitet:
Stor del av driftsrammen låses over lang tid
Saldering på egne bygg for å finansiere forutsigbarhet
Endringene koster mer enn i egne bygg. Tunge prosesser
Bra hvis forhold er statisk over lang tid
OPS - Besvar eller berikelse?
Samarbeid og lojalitet:
God erfaring
Men, noe utfordrende gjennom byggeprosess
Foreløpig kort tid til å si noe om driftsfasen
Har jevnlige driftsmøter
Krever ressurser
OPS - Besvar eller berikelse?
Oppsummering:
OPS eller ikke → bør være en strategisk valg som tar
hensyn til en helhetlig eiendomsportefølje
OPS har fordeler og ulemper
Krever ressurser internt + gode rådgivere
Ikke glem forvaltning av OPS avtalen. Dette krever tid
og kompetanse
Forstå risiko og finansierings modellen til Utleier
Ovennevnte kan avgjøre om OPS blir berikelse eller besvar!
Takk for oppmerksomheten!