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地产 商业

产业升级转型时期的管控咨询服务

产业升级转型时期的管控咨询服务2

近年来我国房地产市场库存高企、竞争充

分，传统住宅地产的销售额呈下滑趋势，住

宅市场投资占比明显缩减，而“房住不炒”、

加快多主体供给、多渠道保障、租购并举的

政策方向进一步加速了资产向商业地产倾

斜。近两年房地产企业在租赁业务、商业运

营、酒店等商业资产运营方面的收入稳步增

长，根据克而瑞研究中心发布数据显示

2018年、2019年内地房企运营收入TOP10的门槛值分别增长31%、19%。

随着新零售行业在互联网及大数据的推动

下升级转型，传统的“核心地段+高租金”商业地产运营模式不再是单一价值决定因

素，消费群体聚集的社区商业、新城市商圈

越来越受青睐，而传统房企在业主大数据

积累、稳定的社区客流量、商业物业资源等

方面优势使其在商业地产变革中面临着新

的机遇，同时，商业物业配套的盘活又能够

为其在住宅地产销售中增加产品附加值，在

这样的背景下，众多大型房企布局商业地产

业务，谋求新的战略增长点。

普华永道认为“地产+商业”给房企带来极大变革机遇的同时，亦带来了行业、市场、

人员、技术上的风险及挑战，我们将助您一

起应对变革浪潮中的巨大挑战。

概述

产业升级转型时期的管控咨询服务2

产业升级转型时期的管控咨询服务 3

政策调控下推动房企发力租赁市场

在“房住不炒”的大环境下，限购、限贷、限价、限售、限商

等一系列政策调控下，住宅地产的销售增速呈下滑趋势，

而“租购并举”的政策导向进一步推动传统房地产企业从

重售轻租转向出售与自持运营并行模式。根据公开信息统

计，2019年销售业绩前20的房地产企业中约九成涉足租赁业务。

新零售行业升级中衍生新机遇

在互联网及大数据趋势推动下，新零售行业不断升级转型，

传统的“核心地段+高租金”商业地产运营模式不再是单一价值决定因素，消费群体聚集的社区商业、新城市商圈越来

越受青睐，而传统房企在业主大数据

稳定的租金收益、持续的现金流增强房企抗压能力

传统的住宅地产开发的盈利模式、利润点较为单一，多数房

企通过拿地、开发建设、销售的方式实现资金周转、获得销

售利润，这种高速度开发、资金快速周转的盈利方式受调控

政策风险影响较大，如若政策性限购、限贷等因素减缓销售

速度，将增大公司的资金链断裂风险。通过持有型商业物业

的运营，能够使房企在住宅销售增速下滑时，仍然能够通过

稳定的租金收益、持续的现金流助力公司稳健经营，增强抗

风险能力。

战略转型升级需求，提升综合实力

近几年住宅地产的投资额增速保持高位增长，然而其销售

额的增速渐缓，同时一二线土地资源愈发稀缺，可供开发销

售的住宅地产有限，转型升级、布局多元化业态，丰富盈利

模式及利润增长点的需求应运而生。传统房企在客户大数

据积累、社区业主流量，以及丰富的商业物业资源等方面对

于其布局商业地产开发运营、培育优质商业地产提供了充

分的竞争优势，而优质商业资产的保值增值能力能够缓解

房地产企业的融资压力，拓宽其融资渠道，增加资金流来

源、优化公司资本结构。

外部驱动因素

外部大环境的变化成为推动房企积极布局商业地产的催化剂

内生驱动因素

稳定的租金收益、现金流增强房企的抗压能力，成为地产升

级的内生性动力

剂

多重因素推动房企布局商业地产

产业升级转型时期的管控咨询服务 3

产业升级转型时期的管控咨询服务4

房企从传统地产向商业地产的深入，给房企带来了业务机遇，亦对传统房地产开发企业带来了一系列的管控难点及挑战。

传统地产开发与商业地产存在一定的行业跨度，部分房企在涉足或深入商业地产布局时，仍继续沿用住宅地产开发相对“

粗放式”的管控模式及理念、对商业地产领域关键风险的把控、组织架构与授权的设置、制度体系、绩效考核的设计等都

存在一系列的问题，以下是部分举例：

地产 商业模式挑战丛生

组织架构与授权

商业地产运营模式及价值链与传统地产开发差异较大，对

各个职能部门在管理理念、职责分工、权责界面方面的考

虑亦会有很大区别，组织架构与授权若未能与商业运营理

念及经营目标相匹配，可能导致权责不清、工作交界面模

糊、效率低下。

绩效考核机制

传统地产开发通常以销售回款、内部收益率为导向，通过项

目跟投、合伙人制等模式实现激励目的；然而商业地产项目

投资回报周期较长，与住宅地产的快速开发、高周转模式

不同，若是沿用传统地产开发的绩效考核模式及理念，可

能会导致效率低下，人员士气低落等一系列问题。

资金运作管理

商业地产在资金管控中存在资金投入大、投资回收期长、

收益来源多样化等特征，与传统地产开发高速度、快周转

的目标存在一定差异，这对地产开发商的资金运作能力与

资本实力提出了较高的要求。

运营规划管理

部分房企仍然沿用传统地产“先建设、再招商”模式，在实

现商业地产持续经营目标上存在水土不服的情况。包括前

期设计阶段仅从住宅地产开发角度进行设计规划，而缺乏

对商业物业运作规律、消费群体的认识，商业定位、业态组

合或结构设计，增大后续招商难度，导致商业物业长期闲

置；工程建设阶段施工进度计划与招商进度脱节，增大未

按期交付的合同纠纷风险或是开业目标未达成风险等。

信息系统管理

商业管理的业务营运对系统依赖性较高，商业地产数据来

源复杂、涉及面广、运营链条长等特点，信息系统的可靠及

准确性将直接影响营运效率。维护信息技术基础设施的良

好性能、稳定性，信息安全性及可用性十分重要。

产业升级转型时期的管控咨询服务 5

结合我们对地产开发及商业地产运营模式的行业及目前普遍企业在转型升级时期管控痛点的理

解，以及我们在商业地产领域风险管理及流程管控、IT信息系统、信息安全及大数据分析领域的丰富实战经验，我们将为企业提供完整的服务覆盖面，自上而下、由面至点、循序渐进地提供持续

服务，以协助房企在商业管理运营有效管理风险、搭建组织架构与授权机制、建设制度流程，信息

系统及数据一体化治理的全面提升。

地产 商业模式挑战丛生

• 商管风险管理架构体系搭建（风险组

织架构设计、风险

管理流程建设、标

准制定等）

• 商管集团重大风险评估及梳理应

对咨询

• 商管集团风险预警指标体系建设

• 重大风险预警及可视化实现

• ⋯

• 商管集团管控模式及管控定位设计

• 商管集团及子公司/事业部/业务板块授权策略及授权

梳理

• 商管部门级岗位职责梳理

• 商管集团 /子公司/事业部/业务板块绩效管控设计

及优化

• ⋯

• 商管集团制度体系整体框架设计

• 商管关键业务环节制度梳理、诊断及

对标

• 商管关键业务环节制度优化建议

• 商管制度整体汇编

• ⋯

组织架构与授权、制度流程信息系统

及数据一体化治理全面提升

• 商管关键业务流程（开发建设、招商

租售、运营管理、

资产管理等）风险

识别及控制诊断

优化

• 商管数字化审计模型设计自动识别

业务异常交易

• 商管数字化资产管控设计及可视

化实现

• ⋯

• 商管信息系统蓝图规划

• 商管数据治理

• 商管系统上线监理

• 商管系统上线前后的审阅评估

• 商管IT信息安全管理及评估

• 商管RPA机器人流程自动化开发

• ⋯

我们的服务

我们的服务

领域

风险管理 组织架构与授权 流程诊断与提升 信息系统及数据质量

制度体系建设

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部分成果示例

风险管理—商管公司风险管理及预警指标体系建设成果

组织架构与授权—商管公司组织管控诊断优化成果

制度体系建设—商管公司制度体系建设成果

流程诊断与提升—商管公司数字化审计及流程优化成果

信息系统及数据质量—商管公司系统审阅评估成果

• 固化风险管理工作；

• 可视化风险地图分布；

• 指导风险管理资源分配；

• 风险态势预判；

• 责任落实到岗；

• 明确管控定位及策略；

• 厘清管理边界；

• 梳理组织职责；

• 优化授权体系；

• 厘清制度管控边界；

• 规范业务执行要求；

• 减少管控盲点及不足，加强制度可适用性；

• 实现精益化制度管控；

• 堵塞管理漏洞；

• 优化流程设计；

• 提升管理水平；

• 统一内审方法；

• 提升内审工作效率；

• 提高数据准确性；

• 增强数据质量；

• 降低信息孤岛风险；

• 提升系统性能的安全性、稳定性

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陈静 普华永道中国房地产行业主管合伙人 电话：+86 (10) 6533 2067 邮箱：[email protected]

余洁雯 普华永道中国房地产行业风险与控制服务 主管合伙人 电话：+86（755）8261 8399 +86（020）3819 2399 +86 (852) 2289 1989 邮箱：[email protected]

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邢奕 普华永道中国房地产行业风险与控制服务 合伙人 电话：+86 (21) 2323 3891 邮箱：[email protected]

蒋颖极 普华永道中国房地产行业风险与控制服务 总监 电话：+86 (21) 2323 3446 邮箱：[email protected]

刘佳 普华永道中国房地产行业风险与控制服务 经理 电话：+86 (755) 8261 8717 邮箱：[email protected]

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