-
par Michel MOUILLART, Professeur d'Economie l'Universit Paris
Ouest, FRICS
Gnralement, larrive des mois dt saccompagne dune reprise
sensible de lactivit : celle-ci
fait plus que doubler partir de juin, puis elle reste soutenue
jusquen octobre. Mais cette anne,
lactivit est reste la peine une partie de lt. Et mme si le march
a retrouv un peu plus de
dynamisme en septembre et en octobre, lactivit est reste modre.
Le march doit en effet
composer avec une demande dprime par la monte du chmage et les
incertitudes sur le pouvoir
dachat.
Pourtant, le rythme de hausse des loyers sest acclr comme chaque
anne la mme poque. A
fin octobre, les loyers de march1 ont cru de 1.5 % sur les 10
premiers mois de 2014, en glissement
annuel2, pour une progression des prix la consommation estime
0.7 %, daprs lINSEE.
Nanmoins, si on se limite aux 20 premires villes par le nombre
des habitants, dans 25.0 % dentre
elles les loyers baissent ou progressent moins vite que
linflation. Les loyers de march ont baiss
Dijon et Saint Etienne. Ils ont augment moins que linflation
Grenoble, Nantes et Toulon.
Et dans 3 autres villes, les loyers de march progressent un
rythme juste un peu plus rapide que
linflation : Montpellier, Strasbourg et Toulouse.
Enfin, depuis 2006 les loyers de march augmentent moins vite que
linflation daprs CLAMEUR
(en moyenne chaque anne, + 1.5 % pour une inflation estime 1.6 %
par lINSEE). Et si on se
limite aux villes de plus de 146 000 habitants, dans 55.0 %
dentre elles les loyers ont cru moins que
linflation entre 2011 et 2014.
1 Les loyers de march sont mesurs lors dune relocation ou dune
location nouvelle, pour les seuls logements du secteur libre. Leur
volution ne peut donc se comparer celle de lIRL qui rgit les baux
en cours. Et elle ne doit pas tre confondue avec la variation des
loyers entre deux locataires qui est trop souvent utilise pour
illustrer le caractre excessif des hausses de loyers constates
dans les grandes villes. 2 En glissement annuel (GA), le niveau
moyen des loyers observs par CLAMEUR sur les dix premiers mois de
2014 est compar au
niveau constat en 2013 la mme poque.
LA CONJONCTURE DU MARCH LOCATIF PRIV Les loyers de march fin
octobre 2014
-
- 2 -
Les loyers en 2014 dans les villes de plus de 146 000 habitants
daprs CLAMEUR /novembre 2014/
VilleLoyer 2014
(en /m)
Variation
2014
(en %)
Variation
2013
(en %)
Variation
2012
(en %)
Variation
entre 2011 et
2014 (en %)
VilleLoyer 2014
(en /m)
Variation
2014
(en %)
Variation
2013
(en %)
Variation
2012
(en %)
Variation
entre 2011 et
2014 (en %)
VILLEURBANNE 13,2 7,6 4,6 -0,6 3,8 MARSEILLE 12,6 1,3 -0,6 1,6
0,8
PARIS 25,3 3,1 1,6 4,8 3,2 LE MANS 8,7 1,3 -0,3 -1,8 -0,3
ANGERS 10,5 2,8 -1,6 -0,7 0,1 STRASBOURG 12,7 1,0 0,8 2,5
1,4
NICE 15,5 2,6 2,0 3,7 2,8 TOULOUSE 12,0 0,9 0,9 2,7 1,5
BORDEAUX 12,9 2,6 0,1 3,1 1,9 MONTPELLIER 14,0 0,8 0,2 2,2
1,1
LILLE 13,5 2,4 -2,2 1,7 0,6 NANTES 11,9 0,5 0,9 2,1 1,2
LE HAVRE 11,7 1,9 -1,8 -0,6 -0,2 TOULON 11,2 0,3 0,6 4,6 1,8
RENNES 12,4 1,8 -0,6 0,9 0,7 GRENOBLE 12,2 0,2 1,0 1,2 0,8
REIMS 11,6 1,8 3,2 1,2 2,1 DIJON 10,9 -0,1 1,4 2,1 1,1
LYON 13,0 1,6 1,8 2,4 1,9 SAINT ETIENNE 7,7 -4,0 2,1 1,4
-0,2
Hausse moyenne des prix la consommation : + 1,2 %
(2011-2014)
en bleu : les villes avec un loyer moyen en progression plus
rapide que linflation ;
en vert : les villes avec un loyer moyen en progression moins
rapide que linflation ;
en rouge : les villes avec un loyer moyen en baisse.
Quelques rappels de mthode Connatre les Loyers et Analyser les
Marchs sur les Espaces Urbains et Ruraux : tel est lobjectif du
partenariat qui a
conduit lApagl, Belvia Immobilier, Billon Immobilier, Bouygues
Immobilier, Century 21, CM-CIC Gestion
Immobilire, Crdit Foncier Immobilier, DAUCHEZ, la FNAIM du Grand
Paris, FONCIA, Foncire Logement,
Gcina, Groupama Immobilier, Habitat & Dveloppement (SIRES),
ICADE, ICF Habitat, Immo de France,
Loiselet & Daigremont, le Mouvement PACT, Nexity, Oralia,
Plurience, Sergic, le Groupe SNI, le SNPI,
SOGEPROM, Square Habitat (Crdit Agricole), lUNIS et lUNPI
consolider leurs bases de donnes et leurs
observatoires.
Le Tableau de bord de CLAMEUR qui est mis jour chaque trimestre
propose une analyse dtaille des volutions
intervenues depuis 1998 sur les marchs locatifs privs de 1 360
villes, regroupements de communes et pays de plus de
10 000 habitants.
Il sappuie sur un chantillon qui compte 290 000 rfrences
concernant des baux signs durant lanne 2013 (pour
255 000 baux signs en 2012) : pour dcrire la conjoncture du
march observ depuis le dbut de lanne, 220 000 baux
signs depuis le 1er
janvier 2014 ont t traits. CLAMEUR observe donc 17.5 % de
lensemble du march (un bail sur
6). Et il recouvre plus de 95 % du march locatif priv
mtropolitain.
Afin dlargir sa capacit dobservation du march, CLAMEUR tend le
champ gographique de son analyse et traite
lensemble des villes, regroupements de communes et pays de plus
de 2 500 habitants, Mtropole et DOM confondus. Il
compare alors les niveaux des loyers rcemment pratiqus (les
rfrences rcentes : les baux signs en 2014, ainsi que
ceux signs en 2013) entre tous ces territoires a priori trs
dissemblables.
Le Recueil des loyers qui est propos classe ainsi 2 905 villes
(68.7 % des villes de plus de 2 500 habitants) et 1 549
EPCI (67.6 % des EPCI de plus de 2 500 habitants).
-
- 3 -
Un march locatif priv au ralenti
Habituellement, lactivit du march locatif priv est la plus
soutenue de juin septembre (et mme
durant le mois daot), le nombre de locations ralises stablissant
en moyenne mensuelle un
niveau deux fois plus lev que sur les cinq premiers mois de
lanne. Puis aprs un mois doctobre
un peu plus calme, le march enregistre une baisse dactivit :
pour autant, de juin octobre, ce sont
plus de 55 % des locations qui sont ralises, alors que durant
les cinq premiers mois de lanne on
enregistre un peu moins de 30 % des locations de lanne.
Ce profil infra annuel de lactivit que CLAMEUR observe depuis
1998 sest de nouveau constat
en 2014. Mais cette anne, lactivit ne sest pas autant redresse
la fin du printemps qu
lhabitude : et mme si la rentre a t meilleure que ne lavait t la
priode estivale, lactivit na
pas renou avec le dynamisme constat au dbut de lautomne 2011,
par exemple. Le march doit en
effet composer avec une demande toujours inquite et dprime par
la monte du chmage et les
incertitudes sur le pouvoir dachat. Ainsi, depuis le dbut de
lanne 2014, la mobilit rsidentielle3
des locataires du secteur priv connat une nouvelle dgradation
pour stablir 26.2 % : elle na
donc pas vraiment bnfici du rebond saisonnier qui habituellement
se constate durant les mois
dt.
25,8
26,8
28,0
29,3
29,129,3
30,5
29,6
29,6
28,3
27,6
26,1
27,0
28,0
27,2
26,7
26,2
27,9
24
26
28
30
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2011 2012 2013 2014
Tau
x d
e m
ob
ilit
(
en
%)
Moyenne 1998-2014
La mobilit rsidentielle des locataires d'aprs CLAMEUR /novembre
2014/
Et depuis 2011, loffre locative prive nouvelle (prsente chaque
anne sur le march) sest
contracte de prs de 120 000 units4. Cest ainsi le risque dune
crise quantitative svre de loffre
locative prive qui se renforce, surtout dans les villes o les
dsquilibres des marchs sont dj
3 Le taux de mobilit rsidentielle mesure la proportion de
logements du secteur locatif priv qui sont remis chaque anne sur
le
march : comme les logements disponibles la location proviennent
pour plus de 95 % dune relocation, cet indicateur permet dapprcier
lactivit du march locatif priv. 4 Et mme de plus de 150 000 units,
si on tient compte du repli de la construction locative prive
observ depuis trois ans.
-
- 4 -
prononcs (Paris, Lille, ), du fait de linsuffisance de la
construction constate depuis de
nombreuses annes. Cest une situation de blocage du march
comparable celle qui stait
observe durant les annes du dsengagement des propritaires
bailleurs , surtout si dans ces
villes la mise en uvre de lencadrement des loyers conduit les
propritaires bailleurs dont les
recettes locatives vont fortement baisser restructurer leur
patrimoine en dfaveur des placements
immobiliers.
Cela mrite dautant plus attention, que le recul de la mobilit
constat depuis 2011 (France entire,
- 2.2 % par an) est souvent rapide :
Mobilit rsidentielle en 2014 (en %)(Variation annuelle moyenne
2011-2014 : en %)
(Source : CLAMEUR /novembre 2014/)
France entire en 2014 : 26,2 % (variation annuelle moyenne
2011-2014 : -2,2 %)
la mobilit diminue plus lentement que la moyenne (de 1 2 %) en
Aquitaine, dans le Centre,
en Haute Normandie, en Ile de France, dans le Languedoc
Roussillon, en Lorraine et dans le
Nord-Pas de Calais ;
elle recule plus rapidement (de 3 8 %) en Alsace, en Bourgogne,
en Franche-Comt, dans le
Limousin, en Rhne-Alpes et en Picardie ;
elle est peu prs stable en Midi Pyrnes et en PACA ;
-
- 5 -
mais elle augmente encore doucement (de 1 2 %) en Auvergne, en
Basse Normandie, en
Bretagne, en Champagne Ardenne, dans les Pays de la Loire et en
Poitou-Charentes.
Il est alors remarquable de constater que le recul de la mobilit
ne peut sexpliquer par la chert des
loyers qui contrarierait la demande, la contraction de lactivit
tant la plus forte sur des territoires
o les loyers sont parmi les moins levs (Bourgogne, Franche-Comt
ou Limousin, par exemple).
Les loyers en rgion
Aprs avoir commenc lanne 2014 en naffichant quune trs faible
progression, le rythme de la
hausse des loyers sest acclr durant le printemps, comme chaque
anne la mme poque. Puis le
rythme de progression des loyers a ralenti durant les mois dt,
pour sacclrer en septembre et en
octobre, comme cela est habituel cette priode de lanne : fin
octobre, en rythme annuel, les
loyers sont en hausse de 1.5 %, pour une inflation estime 0.7
%.
Ainsi depuis 2006, les loyers de march ont augment de 1.5 % par
an, en moyenne, donc un
rythme infrieur celui de linflation (+ 1.6 % en moyenne, chaque
anne) : le dcrochage est
remarquable, puisque de 1998 2006 ces mmes loyers avaient
augment de 4.0 % chaque anne,
pour une inflation qui tait de 1.8 % par an. Le changement de
rythme de progression des loyers
constat depuis 2006 accompagne videmment le ralentissement de
lactivit locative prive observ
dans le mme temps sous leffet des crises conomiques qui se
succdent et de la pauprisation des
candidats la location (monte du chmage, ralentissement puis
baisse du pouvoir dachat,
dgradation des aides personnelles au logement ).
2,7
4,0
1,51,6
0
2
4
6
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
2012 2013 2014
Tau
x d
e v
ari
ati
on
de
s lo
yers
(e
n %
)
Moyenne1998-2014
La variation des loyers de march d'aprs CLAMEUR /novembre
2014/
Moyenne1998-2006
Moyenne 2007-2014
Prix la consommation 1998-2014
Dans 6 rgions les loyers baissent, alors quils progressent
lentement (et toujours moins vite que
linflation) dans 3 rgions :
-
- 6 -
la baisse est la plus rapide (de 1 2 %) dans 2 rgions : en
Bourgogne (- 0.9 %) et en Picardie
(- 2.2 %) ;
elle est plus modre (moins de 1 %) dans 4 rgions : en Basse
Normandie (- 0.1 %), en
Champagne-Ardenne (- 0.3 %), en Languedoc-Roussillon (- 0.4 %)
et dans le Limousin (-
0.6 %) ;
les loyers stagnent ou augmentent moins vite que linflation dans
3 rgions : dans le Centre
(+ 0.6 %), en Midi-Pyrnes (+ 0.6 %) et dans le Nord Pas de
Calais (+ 0.0 %) ;
les loyers augmentent un peu plus vite que linflation (de 1 1.5
%) dans 6 rgions : en
Alsace (+ 1.2 %), en Bretagne (+ 1.3 %), en Haute Normandie (+
0.9 %), dans les Pays de la
Loire (+ 1.2 %), en Franche Comt (+ 0.8 %) et en
Poitou-Charentes (+ 0.9 %) ;
ils augmentent plus vite ailleurs (de lordre de 2.0 %) : en
Aquitaine (+ 2.0%), en Auvergne
(+ 2.5 %), en Ile de France (+ 2.1 %), en Lorraine (+ 2.1 %), en
PACA (+ 1.8 %) et en
Rhne-Alpes (+ 2.2 %) ;
France entireLoyer : 12,8 /m (2014 : +1,5 %)
Loyers de march 2014 en /m (variation 2014 en %)
(Source : CLAMEUR /novembre 2014/)
Mais au-del des diffrences dvolution constates depuis le dbut de
lanne, les carts de loyers
restent marqus entre les rgions, comme cela peut se constater
depuis 1998 :
-
- 7 -
entre lIle de France, rgion la plus chre 19.3 /m en moyenne, et
lAuvergne, la Franche
Comt et le Limousin, rgions les moins chres autour de 8.5 /m, la
diffrence est de 1 2 ;
hors lAuvergne, la Franche Comt et le Limousin, les rgions les
moins chres sont toujours
la Champagne-Ardenne et la Lorraine un niveau de lordre de 9 /m
;
puis viennent la Bourgogne, la Bretagne, le Centre, Midi-Pyrnes,
les Pays de la Loire et la
Picardie entre 9.5 et 10.5 /m ;
de 10.5 11 /m, on trouve alors lAlsace, lAquitaine, la Basse
Normandie, la Haute
Normandie et Poitou-Charentes ;
puis entre 11 et 11.5 /m, le Languedoc-Roussillon, le
Nord-Pas-de-Calais et Rhne-Alpes ;
et au-del de 13 /m, PACA.
Les tendances des loyers de march
La progression des loyers qui se constate depuis le dbut de 2014
est la plus rapide pour les grands
logements :
les loyers des studios et 1 pice (22.6 % du march) et des 2
pices (32.4 % du
march) augmentent en effet moins rapidement que lensemble du
march : respectivement,
+ 0.9 % et + 1.2 %. Cest dailleurs une volution qui se constate
depuis 2012 ;
mais en revanche, les rythmes de progression des 3 pices et plus
sont plus rapides. Cela
est particulirement vrai pour les 4 pices et plus dont les
loyers augmentent deux fois
plus vite que lensemble du march.
1,8
2,52,7
3,0
4,0
0,20,0
1,3
1,7
2,0
0,9
1,2
1,8
2,9
3,3
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
Studios et 1 pice(22,6 % du march)
2 pices(32,4 % du march)
3 pices(26,2 % du march)
4 pices(12,4 % du march)
5 pices et plus(6,4 % du march)
Vari
ati
on
des lo
yers
en
%
L'volution des loyers de march dans le secteur priv (Source :
CLAMEUR /novembre 2014/)
Octobre 2012 (+ 2,4 %) Octobre 2013 (+ 0,6 %) Octobre 2014 (+
1,5 %)
Mais le rebond du rythme de progression des loyers de march qui
sest constat en septembre, puis
en octobre est habituel : nanmoins, dans un contexte moins
favorable lvolution des loyers (mais
-
- 8 -
toutefois meilleur quen 2013), le diffrentiel que mesure CLAMEUR
a t moindre en 2014 quil
ne lavait t en 2012 la mme poque (+ 0.8 point en 2014, contre +
1.2 point en 2012).
-0,1
0,9
1,2
2,4
-0,8
0,5
0,1
0,6
0,2
1,1
0,7
1,5
-1
0
1
2
Janvier Avril Juillet Octobre
L'volution des loyers de march dans le secteur priv (en %) :un
rebond au printemps, puis durant l'automne (Source : CLAMEUR
/novembre 2014/)
2012 (+ 2,2 %) 2013 (+ 0,6 %) 2014
Dailleurs, sur un march locatif priv qui nest pas au mieux de sa
forme, les loyers de march
reculent dans 32.8 % des villes de plus de 10 000 habitants.
Cest une des situations parmi les plus
dgrades que CLAMEUR a eu observer depuis 2009.
22,1
77,9
38,9
61,1
26,7
73,3
29,6
70,4
25,6
74,4
36,1
63,9
32,8
67,2
0
20
40
60
80
Loyers la baisse Loyers la hausse
Pro
port
ion d
es v
ille
s c
oncern
es
L'volution des loyers de march dans le secteur priv (Source :
CLAMEUR /novembre 2014/)
2008 (+ 1,6 %)
2009 (0,0 %)
2010 (+ 2,5 %)
2011 (+ 1,6 %)
2012 (+ 2,2 %)
2013 (+ 0,6 %)
Octobre 2014 (+ 1,5 %)
-
- 9 -
Par exemple, si on observe les villes de plus de 100 000
habitants :
les loyers baissent Amiens, Dijon, Limoges, Perpignan, Saint
Denis et Saint Etienne. Dans
ces villes, le march locatif priv est en panne et la hausse des
loyers constate depuis 2006
reste infrieure linflation ;
lorsque les loyers augmentent moins que linflation, comme
Grenoble, Nantes, Nmes ou
Toulon, cest de moiti moins que linflation. En outre, dans 2 de
ces villes (Grenoble et
Nmes), la hausse des loyers constate depuis 2006 reste trs
infrieure linflation ;
de plus, dans ces villes de plus de 100 000 habitants, la
progression des loyers a fortement
ralenti depuis 2007 : en gnral, le rythme de la hausse a t divis
par deux. Et pour 61.5 %
dentre elles, la hausse des loyers de march a t au plus gale
linflation.
La persistance des dsquilibres
Sur un march dstabilis par la rcession de la demande, la hausse
des loyers de march reste donc
trs modre. Dans un tel contexte, leffort damlioration et
dentretien des logements (les
relocations aprs travaux5) sest relch dangereusement depuis 2012
: 18.3 % des logements relous
ont bnfici de gros travaux damlioration et dentretien avant leur
remise en location depuis le
dbut de lanne 2014, aprs trois annes 2009-2011 dun effort
remarquable cet gard. Et leffort
stablit maintenant sous sa moyenne de longue priode : le constat
est inquitant pour lavenir
(dgradation de la qualit du parc, dtrioration des conditions de
logement, ).
24,9
18,6
24,1
25,2
23,023,7
23,8
20,2
18,5
20,8
22,9
33,132,3 32,9
26,1
26,1
18,3
24,4
16
20
24
28
32
36
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2011 2012 2013 2014
Part
avec t
ravau
x (
en
%)
Moyenne1998-2014
L'effort d'amlioration et d'entretien d'aprs CLAMEUR /novembre
2014/
5 Cet indicateur mesure la part des logements locatifs remis sur
le march aprs la ralisation de gros travaux damlioration et
dentretien, donc hors les petits travaux de rparation et de
rafraichissement qui sont plus frquents.
-
- 10 -
En outre, depuis 2009, le recul de lactivit s'est accompagn dun
allongement rapide des dlais
moyens de remise en location, alors que les exigences des
candidats la location sont plus grandes
que par le pass : ainsi, la dure de la vacance locative qui
stait dj accrue de 12.0 % entre 2008
et 2011, augmente encore pour stablir maintenant son plus haut
niveau (+ 20.9 % depuis 2008).
Cette remonte de la vacance locative rsume elle seule la
dgradation du march locatif priv.
Les pertes de recettes locatives qui rsultent de la monte de la
vacance ne sont pas ngligeables : la
monte de la vacance locative constate de 2008 2014 reprsente 1.5
semaine de recettes perdues.
Et le niveau actuel de la vacance, plus de 8.5 semaines en
moyenne6, quivaut une perte annuelle
de 4.3 % des loyers perus. Afin de faciliter les remises en
location et de contenir les pertes de
recettes dues la vacance, le maintien dun effort damlioration
haut niveau simposerait donc :
mais sans garantie sur le retour sur investissement . Aussi,
alors que lenvironnement des marchs
est dgrad et incertain, les propritaires bailleurs diffrent ou
abandonnent de plus en plus
frquemment leurs projets damlioration et dentretien de leur
patrimoine.
107,8
113,0
103,1100,4 100,4
104,1
106,8
112,0
109,9
113,5
120,9
100
110
120
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2011 2012 2013 2014
Va
ca
nc
e lo
ca
tive
(b
as
e 1
00
en
19
98
)
La vacance locative d'aprs CLAMEUR /novembre 2014/
Toutes les rgions sont affectes par cette monte de la vacance.
Pour une augmentation annuelle
moyenne du temps de vacance de 4.9 % France entire :
la dure de la vacance locative augmente le plus vite (plus de
5.5 % par an) dans 6 rgions :
en Auvergne (+ 6.3 % par an), en Bretagne (+ 6.1 % par an), en
Haute Normandie (+ 6.3 %
par an), dans les Pays de la Loire (+ 8.4 % par an), en Picardie
(+ 6.9 % par an) et en PACA
(+ 5.7 % par an) ;
elle augmente dans la moyenne (de 4.5 5.5 % par an) dans 4
rgions : en Basse Normandie
(+ 4.7 % par an), en Ile de France (+ 4.9 % par an), en Lorraine
(+ 5.4 % par an) et en Rhne-
Alpes (+ 5.5 % par an) ;
6 En fait, en moyenne, 10 semaines au total si on prend en
compte le temps ncessaire la ralisation dventuels travaux
damlioration et dentretien : donc si on mesure la dure totale
pendant laquelle le bailleur perd des recettes locatives.
-
- 11 -
elle augmente un peu moins vite que la moyenne dans 5 rgions :
en Aquitaine (+ 3.5 % par
an), en Champagne Ardenne (+ 3.6 % par an), en Languedoc
Roussillon (+ 4.0 % par an), en
Midi Pyrnes (+ 4.0 % par an) et en Poitou Charentes (+ 3.6 % par
an) ;
elle augmente le plus lentement dans 5 rgions (de 2 3 % par an)
: en Alsace (+ 2.7 % par
an), en Bourgogne (+ 2.3 % par an), dans le Centre (+ 1.8 % par
an), dans le Limousin
(+ 3.2 % par an) et dans le Nord Pas de Calais (+ 2.6 % par an).
Alors que la vacance
pratiquement stagne en Franche Comt (+ 0.1 % par an).
Vacance locative en 2014 (en semaines) (Variation annuelle
moyenne 2008-2014 en %)
(Source : CLAMEUR /novembre 2014/)
France entire en 2014 : 8,5 semaines (variation annuelle moyenne
2008-2014 : +4,9 %)
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- 12 -
Lobservation des loyers de march dans les villes de plus de 100
000 habitants
Actuellement, CLAMEUR observe les marchs de 703 villes de plus
de 10 000 habitants : et plus largement, 1 360
villes, regroupements de communes et pays hors les doubles
comptes affrents aux regroupements de communes
associes. Le choix des villes est ralis selon un double critre :
le nombre dhabitants de lespace gographique
considr (ville, regroupement de communes ou pays) et le nombre
de rfrences disponibles dans lchantillon collect
sur cet espace gographique.
Pour chacune des 703 villes en effet, le coefficient de
reprsentativit de lchantillon est au moins gal 5.0 % (taux de
sondage associ au 1/20me
, a minima). Pour 599 villes, le coefficient de reprsentativit
est en fait dau moins 20.0 %
(respectivement, 666 villes avec un coefficient dau moins 12.5
%) : CLAMEUR travaille donc avec plus dun bail sur 5
pour 85.2 % des villes retenues (respectivement, plus dun bail
sur huit sur 94.7 % des villes retenues).
Plus prcisment, si on se limite aux 39 villes de plus de 100 000
habitants, le coefficient de reprsentativit est dau
moins 20 % pour chacune dentre elles. De lordre de 20 % pour 5
villes (un bail sur 5 observ par CLAMEUR), de 25
30 pour 15 villes (un bail sur 4 observ par CLAMEUR), de 30 35 %
pour 5 villes (un bail sur 3 observ par
CLAMEUR) et de 40 50 % pour 15 villes (prs dun bail sur 2 observ
par CLAMEUR).
Et ce ne sont pas forcment les villes aux marchs les plus larges
qui sont les moins bien observes par CLAMEUR.
Certes, CLAMEUR nobserve que de lordre dun bail sur 4 pour
Marseille, Nantes, Paris ou Toulouse. Mais il observe
prs dun bail sur 2 pour Clermont Ferrand, Lille, Lyon ou
Strasbourg.
Sur toutes ces villes de plus de 100 000 habitants, CLAMEUR
dispose donc dune trs bonne capacit dobservation et
danalyse. Il peut ainsi proposer un tableau de bord dtaill des
marchs locatifs privs, qui value prcisment les
volutions intervenues depuis 2000. Il permet aussi de mesurer
les loyers mdians, par type de logements notamment.
Avec une capacit de dsagrgation des espaces urbains, au niveau
de larrondissement, bien sr, le cas chant. Mais
certainement pas avec un degr de granularit plus fin que le
niveau communal si on observe les villes de moins de
100 000 habitants et quon simpose la distinction des logements
selon leur taille (le nombre de pices), par exemple.
Dj, en effet, si on observe les villes de plus de 100 000
habitants, on constate que la taille des marchs locatifs privs
restreint les ambitions : prs de la moiti dentre eux ont un
march locatif qui ralise moins de 6 000 baux nouveaux
chaque anne. Il parat difficile, sur ces marchs, de mesurer des
indicateurs statistiques pertinents un niveau lev de
dtail : non pas au sens de linfrence statistique, mais compte
tenu de la diversit des biens qui sy changent
(exposition nord vs exposition sud/sud-ouest, digicode avec
concierge vs entre libre, ascenseur vs pas ascenseur, ).
Certes CLAMEUR est en capacit de diffrencier prcisment ces
situations, mais il nest pas certain quil en soit ainsi
de la plupart des observatoires.
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Les loyers en 2014 dans les villes de plus de 100 000 habitants
daprs CLAMEUR /novembre 2014/
VilleLoyer 2014
(en /m)
Variation
2014
(en %)
Variation
entre 2006 et
2014 (en %)
Taille du march
locatif priv
Coefficient de
reprsentativitVille
Loyer 2014
(en /m)
Variation
2014
(en %)
Variation
entre 2006 et
2014 (en %)
Taille du march
locatif priv
Coefficient de
reprsentativit
VILLEURBANNE 13,2 7,6 3,6 5 6 000 Plus de 50 % REIMS 11,6 1,8
3,0 7 8 000 35 40 %
METZ 9,9 4,0 1,8 5 6 000 25 30 % BOULOGNE BILLANCOURT 21,8 1,8
2,3 3 4 000 40 50 %
MONTREUIL 16,6 4,0 1,5 2 3 000 De l'ordre de 20 % LYON 13,0 1,6
2,7 20 25 000 Plus de 50 %
NANCY 10,9 3,2 1,7 7 8 000 25 30 % ARGENTEUIL 15,7 1,5 2,8 Moins
de 2 000 40 50 %
PARIS 25,3 3,1 2,6 Plus de 75 000 25 30 % ORLEANS 11,1 1,4 1,8 5
6 000 40 50 %
MULHOUSE 8,4 3,0 0,7 5 6 000 40 50 % MARSEILLE 12,6 1,3 0,9 20
25 000 25 30 %
ANGERS 10,5 2,8 0,5 7 8 000 35 40 % LE MANS 8,7 1,3 0,6 5 6 000
De l'ordre de 20 %
NICE 15,5 2,6 2,5 10 15 000 35 40 % STRASBOURG 12,7 1,0 1,5 10
15 000 40 50 %
BORDEAUX 12,9 2,6 1,6 20 25 000 35 40 % TOURS 10,5 1,0 1,3 7 8
000 25 30 %
CLERMONT FERRAND 10,1 2,5 1,1 7 8 000 40 50 % TOULOUSE 12,0 0,9
1,3 Plus de 30 000 25 30 %
LILLE 13,5 2,4 2,6 10 15 000 Plus de 50 % AIX EN PROVENCE 16,6
0,9 2,0 7 8 000 20 25 %
BESANCON 9,6 2,2 0,8 5 6 000 25 30 % ROUEN 11,8 0,9 1,5 9 10 000
25 30 %
LE HAVRE 11,7 1,9 1,1 5 6 000 25 30 % MONTPELLIER 14,0 0,8 1,3
15 20 000 30 35 %
BREST 8,8 1,9 1,4 5 6 000 30 35 % CAEN 12,3 0,8 0,5 7 8 000 25
30 %
RENNES 12,4 1,8 1,1 10 15 000 20 25 %
VilleLoyer 2014
(en /m)
Variation
2014
(en %)
Variation
entre 2006 et
2014 (en %)
Taille du march
locatif priv
Coefficient de
reprsentativitVille
Loyer 2014
(en /m)
Variation
2014
(en %)
Variation
entre 2006 et
2014 (en %)
Taille du march
locatif priv
Coefficient de
reprsentativit
NANTES 11,9 0,5 1,7 15 20 000 25 30 % GRENOBLE 12,2 0,2 0,3 9 10
000 30 35 %
TOULON 11,2 0,3 1,8 5 6 000 Plus de 50 % NIMES 10,2 0,1 0,9 5 6
000 40 50 %
VilleLoyer 2014
(en /m)
Variation
2014
(en %)
Variation
entre 2006 et
2014 (en %)
Taille du march
locatif priv
Coefficient de
reprsentativitVille
Loyer 2014
(en /m)
Variation
2014
(en %)
Variation
entre 2006 et
2014 (en %)
Taille du march
locatif priv
Coefficient de
reprsentativit
DIJON 10,9 -0,1 0,9 9 10 000 25 30 % PERPIGNAN 9,8 -1,4 0,8 5 6
000 25 30 %
AMIENS 11,8 -0,5 -1,5 5 6 000 25 30 % SAINT DENIS 15,3 -3,4 1,4
2 3 000 20 25 %
LIMOGES 9,1 -0,8 0,8 7 8 000 25 30 % SAINT ETIENNE 7,7 -4,0 1,4
5 6 000 25 30 %
Moyenne France entire : + 1,5 % (2006-2014)
en bleu : les villes avec un loyer moyen en progression plus
rapide que linflation ;
en vert : les villes avec un loyer moyen en progression moins
rapide que linflation ;
en rouge : les villes avec un loyer moyen en baisse.
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Le maillage territorial de CLAMEUR 2 935 villes et 1 549 EPCI de
plus de 2 500 habitants
La reprsentativit dpartementale de CLAMEUR sur le march locatif
priv
(Source : CLAMEUR /novembre 2014/)
France entire : 17,5 % du march (1 bail sign sur 6 dans
CLAMEUR)
APAGL - BELVIA IMMOBILIER - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES
IMMOBILIER - CENTURY 21 CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CREDIT FONCIER
IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB
FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA
- GROUPAMA IMMOBILIER H&D (SIRES) - ICADE - ICF HABITAT - IMMO
DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF
NEXITY - ORALIA - PACT - PLURIENCE - SELOGER.COM - SERGIC -
SOGEPROM SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - GROUPE SNI - SNPI -
UNIS - UNPI