Nekretnina: Lokacija: Naručitelj: PROCJEMBENI ELABORAT O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Poslovna upravna zgrada i skladišta Koprivničko - križevačka županija Cubinec 68, 48260 Križevci KA-MILK d.o.o. u stečaju, Križevci, Kralja Petra Krešimira 21 Koprivničko - križevačka županija
23
Embed
O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINA · fert strop poslovna, uredska opeka centralno, radijatorsko drvena ili od pvc profila Opći dojam: proveden proveden pvc vrata i prozori s izo
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Nekretnina:
Lokacija:
Naručitelj:
PROCJEMBENI ELABORAT
O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Poslovna upravna zgrada i skladišta
Koprivničko - križevačka županija
Cubinec 68, 48260 Križevci
KA-MILK d.o.o. u stečaju, Križevci, Kralja Petra Krešimira 21
Koprivničko - križevačka županija
međimurje-investa doo čakovec
SAŽETAK PROCJENE
Naručitelj:
Opis nekretnine:
Vlasništvo i identifikacija čestice:
PARTNER BANKA d.d. Zagreb (1/1)
Navedena nekretnina ima potrebne dozvole za legitimitet (legalnost izgradnje)
~uporabna dozvola:
~energetski certifikat:
~površina nekretnina u zk.ul: Usklađena upisu u katastar
~opis nekretnina u zk ul: Odgovara stanju na terenu
Datum procjene: godine
Zadatak procjene: Određivanje TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Pretpostavka procjene:
Prilog:
Nije predočena
zk.ul.br.
Cubinec 68, 48260 Križevci
13 i 286/1
zk.čest.br.
Poslovna upravna zgrada i skladišta
KA-MILK d.o.o. u stečaju, Križevci, Kralja Petra Krešimira 21
16. listopada 2014.
k.o.
Cubinec
Zgrade su upisane u zemljišnu knjigu i ucrtane u katastarski operat bez zabilježbi.
Adresa
nekretnine:
Nije predočen
Vlasništvo:
~građevinska dozvola:
Nije predočena
1715
Čakovec i procjenu nekretnina
Međimurje - investa d.o.o.
Stalni sudski vještak za graditeljstvo
Ponuda na otvorenom tržištu
(prema srednjem tečaju
HNB na dan procjene)
182.805,59
~ posjedovni list
~ rješenje o imenovanju vještaka
~ izvadak iz zemljišne knjige
€
1.400.000,00
~ geoportal DGU
~ fotografije
kn
~ izvod iz katastarskog plana
odnosnoTržišna vrijednost
nekretnine iznosi:
DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.
cubinec, ka-milk doo u stečaju 2 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
1. O P Ć E N I T O
Naručitelj:
Datum očevida:
Dan kakvoće:
Dan vrednovanja: 16.10.2014.
2. IDENTIFIKACIJA
Z.K. izvadak:
Katastarska općina:
Uložak broj:
Čestice:
Opis nekretnine: -
- zk.čest.br. 286/1- oranica Brdanjek u Luka površine od 322 čhv-a
Identifikacija:
Teret:
Legalitet:
Vlasništvo:
Nema
1715
- Podaci gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture
16.10.2014.
- Zakon o prostornom uređenju (NN br. 153/13)
- Zakon o gradnji (NN br. 153/13)
16.10.2014.
- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09,
153/09, 143/12)
Cubinec
Zgrade su upisane u zemljišnu knjigu i ucrtane u katastarski operat bez zabilježbi.
zk.čest.br. 13 - tri zgrade i pašnjak, ukupne površine od 2 rala i 135 čhv-a
13 i 286/1
Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove
izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje vještaka.
Općinski sud u Križevcima, ZK odjel od 16.10.2014.
- Uredba o visini vodnog doprinosa (NN br. 19/12)
- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 79/14)
KA-MILK d.o.o. u stečaju, Križevci, Kralja Petra Krešimira 21
Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje
izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :
- Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta
- Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 74/14)
PARTNER BANKA d.d. Zagreb (1/1)
kat.čest.br. 13 i 286/1, k.o. Cubinec
cubinec, ka-milk doo u stečaju 3 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
3. POLOŽAJ I LOKACIJA
Kartografski prikaz
Opis lokacije
Parkiranje je omogućeno u vlastitom dvorištu.
Komunalna infrastruktura
Izvedeni su vodovod, kanalizacija, elektro mreža, plin i telefon.
Predmetna nekretnina nalazi se u naselju Cubinec u poslovnoj (poduzetničkoj) zoni, Križevci u Koprivničko -
križevačkoj županiji.
Pristup nekretnini omogućen je s javne asfaltirane prometnice javnim prijevozom i osobnim automobilom.
cubinec, ka-milk doo u stečaju 4 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
4. GEOMETRIJSKI PODACI
4.1. Poslovna upravna zgrada
= m2
= m2
= m3
4.2. Skladišta
= m2
= m2
= m3
= m2
= m2
= m3
BGP 191,88
671,58
164,57
NGP 1.611,00
BV 5.942,83
BV
BGP 1.697,95
REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA
NGP 1.775,57
BGP
NGP
1.889,83
BV 6.614,41
cubinec, ka-milk doo u stečaju 5 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
5. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA
Priključci
vodovod -
kanalizacija -
telefon -
el. struja -
plin -
Zgrada -
Namjena:
Godina gradnje: oko 1968
Godina uređenja: 2003 adaptacija u potpunosti
Katnost:
Prostorije:
Položaj:
Temelji:
Nosiva konstrukcija:
Međukatna konstrukcija:
Krovna kon. + pokrov:
Limarija:
Pročelje:
Vanjska stolarija:
Pregradni zidovi:
Obrada zidova:
Obrada podova:
Unutarnja stolarija:
Instalacije: Električne:
Telefon:
Vodovod:
Kanalizacija:
Plin:
Grijanje:
Sanitarije:
proveden
prizemlje
Zgrada je neodržavana. Prema dostupnim podacima, ne koristi se unatrag oko 5
godina
priključen
priključena
priključen
priključen
žbuka i boja ili keramičke pločice
fert strop
poslovna, uredska
opeka
centralno, radijatorsko
drvena ili od pvc profila
Opći dojam:
proveden
proveden
pvc vrata i prozori s izo ostkaljenjem
provedena
keramičke pločice ili laminat
zidovi od opeke ukručeni ab serklažima
ulična zgrada, industrijska zona Cubinec
uredske prostorije s pratećim sadržajima
Poslovna upravna zgrada
priključena
u sanitarnim prostorima je ugrađena standardna oprema: umivaonici i wc školjke
provedene
dvostrešni drveni s pokrovom od termoizolacijskih panela
žbuka sa završnom obradom
pocinčana
betonski
cubinec, ka-milk doo u stečaju 6 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Zgrada -
Namjena:
Godina gradnje: oko 1958
Katnost:
Prostorije:
Položaj:
Temelji:
Nosiva konstrukcija:
Međukatna konstrukcija:
Krovna kon. + pokrov:
Limarija:
Pročelje:
Vanjska stolarija:
Pregradni zidovi:
Obrada zidova:
Obrada podova:
Unutarnja stolarija:
Instalacije: Električne:
Vodovod:
Kanalizacija:
Plin:
Grijanje:
metalni rešetkasti nosači s drvenom konstrukcijom, pokrivena valovitim salonit
pločama
Opći dojam: Zgrada je neodržavana. Pojedini elementi su trošni i dotrajali. Potrebna je temeljita
obnova. Prema dostupnim podacima, ne koristi se unatrag oko 5 godina
provedena
nije proveden
nije izvedeno
žbuka i boja ili keramičke pločice
beton ili keramičke pločice
drvena
provedene
proveden
samo na dijelu, i to drveni
pocinčana
ožbukano
betonski ili drveni prozori (ured); metalna ili drvena vrata
opeka
prizemlje
skladišne prostorije s pratećim prostorijama
dvorišna zgrada
betonski
zidovi od opeke ukručeni ab serklažima
Skladišta
poslovna, skladište
cubinec, ka-milk doo u stečaju 7 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
6.
PRIHODOVNA METODA
Odabir metode procjene vrijednosti nekretnina prema vrsti nekretnine:
POREDBENA METODA - samo za zemljište
Prilikom primjene troškovne metode uzimaju se u obzir normalni troškovi gradnje, umanjene vrijendnosti zbog
starosti, nedostaci i štete na građevini kao i druge okolnosti koje su od utjecaja na vrijednost.
PRIHODOVNA METODA
Tržišna vrijednost se utvrđuje iz rezultata korištene metode ili metoda uz poštivanje značaja kojeg daje
korištena metoda ili metode. Ukoliko se koristi više propisanih metoda, jedna je osnovna, a ostale metode služe
za potporu i provjeru rezultata.
TROŠKOVNA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih
građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i drugi objekti svrha kojih nije stvaranje prihoda, a
posebno kod samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća koje prema svojim obilježjima nisu
usporedive.
TROŠKOVNA METODA
TROŠKOVNA METODA
Za izradu procjene vrijednosti nekretnina koriste se slijedeće propisane metode:
POREDBENA METODA
Troškovna metoda može se koristiti kod starijih građevina kojima je potrebno intenzivno održavanje i koje
zahtijevaju visoke troškove rekonstrukcije i modernizacije ako troškovna metoda vodi do ostatka vrijednosti
nakon odbitka troškova navedenih radova, kao i kod procjene vrijednosti naknadnog ulaganja u građevine.
Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom
poslovnom prometu i druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u odnosu na raspoložive podatke.
TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena
na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon
prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.
Troškovna metoda je primjerena i kod procjene vrijednosti šteta i nedostataka na građevinama te naknadnih
ulaganja u građevine.
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Troškovna metoda može se koristiti kao potpora za procjenu vrijednosti nekretnina kod novih građevina koje
su usmjerene na stvaranje prihoda radi utvrđivanja pokrivenosti troškova gradnje budućim prihodima od najma
ili zakupa nekretnine.
cubinec, ka-milk doo u stečaju 8 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Korištene poredbene cijene, pribiližne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji izgrađenih katastarskih
čestica (faktori zgrade i faktori prihoda) svojim obilježjima katastarske čestice dokazuju dovoljnu podudarnost
s obilježjima procjenjivane katastarske čestice ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i odbitaka za
interkvalitativno izjednačenje ne prelaze 40% izlazne vrijednosti.
KOEFICIJENTI ZA PRILAGODBU su koeficijenti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i
izračunatih istih nekretnina, a obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za
prilagodbu prava građenja.
KOEFICIJENTI ZA PRERAČUNAVANJE su koeficijenti pomoću kojih se preračunavaju razlike u vrijednosti
istovrsnih nekretnina zbog odstupanja u njihovim obilježjima.
INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE je postupak preračunavanja razlika u vrijednosti poredbenih cijena
katastarskih čestica, približnih vrijednosti zemljišta odnosno poredbenih pokazatelja izgrađenih katastarskih
čestica do kojih dolazi zbog razlika u njihovim kvalitativnim obilježjima u odnosu na katastarsku česticu koja
je predmet procjene vrijednosti (odstupanja u kakvoći) pomoću koeficijenata za preračunavanje.
Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije)
poredbenih nekretnina.
Za izvođenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom
nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja.
POREDBENA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i
izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih
kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih