Nyhedsbrev fast ejendom november 2015

Nyhedsbrevet fra Andersen Partners November 2015

Det nyeste inden for fast ejendom

Fast ejendom

Udlejers opsigelse af boliglejemålMed udgangspunkt i den nyeste retspraksis sætter vi i denne udgave af nyhedsbrevet for fast ejendom fokus på udlejers opsigelse af boliglejemål.

Generelt er udlejers mulighed for at opsige boligle-jemål meget begrænset, da lejeloven i høj grad har til formål at beskytte lejerne. En af de mest brugte opsigelsesgrunde er lejers betalingsmisligholdelse. Imidlertid eksisterer der også andre tilfælde, hvor udlejer kan opsige lejemålet, hvilket belyses nær-mere i det følgende.

RetspraksisDen 28. maj 2015 afsagde Østre Landsret dom i en sag, der netop vedrørte udlejers ophævelse af et boliglejemål med anden begrundelse end betalings-misligholdelse. I den konkrete sag havde en lejer

i 1989 overtaget et lejemål omfattet af lov om leje af almene boliger. I 2013 blev der afsagt dom over lejers søn, som på daværende tidspunkt var en del af lejers husstand, for overtrædelse af straffeloven, idet sønnen havde besiddet en pistol og affyret et skarpt skud ud over et område, hvor der befandt sig op til flere personer. Skuddet blev affyret i et område, der lå tæt på den boligblok, hvori lejemå-let lå. Udlejer blev bekendt med straffesagen og besluttede sig derfor for at opsige lejer i henhold til almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12. Bestemmelsen er enslydende med den tilsvarende bestemmelse i lejelovens § 93, stk. 1, litra I, hvorefter udlejer kan ophæve lejeforholdet, ”Når lejeren i øvrigt mis-ligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet”.


Byretten fandt opsigelsen berettiget og udtalte, at den alvorlige kriminalitet, der var begået, havde været med til at skabe og/eller forstærke en bety-delig utryghed blandt beboerne i det nærliggende boligområde, og at der var tæt sammenhæng mel-lem gerningsstedet og boligområdet, hvori lejemålet var beliggende. Byretten fandt dermed, at sønnens handlinger udgjorde en væsentlig og hævebegrun-dende misligholdelse af de almindelige ordens-regler og dermed lejemålet, og lejerens fjernelse var derfor påkrævet af hensyn til at genskabe god orden i området.

I forbindelse med lejers anke til landsretten gjorde lejer bl.a. gældende, at pistolskuddet ikke havde fundet sted på udlejers ejendom, men derimod på en kommunal sti, der grænsede op til udlejers ejendom, hvorfor lejer ikke mente, at der var den fornødne hjemmel. Landsretten udtalte, at oven-nævnte bestemmelse angik lejers forpligtelser i forhold til den ejendom, som lejeren boede i. Til ud-lejerens ejendom hørte imidlertid også stier, grønne områder mm. Af de grunde som byretten anførte, og på grund af den nære umiddelbare sammenhæng

som stien har med ejendommen, hvor stien funge-rer som en naturlig adgangsvej for ejendommens beboere, fandt landsretten ophævelsen af lejemålet berettiget.

Ovennævnte dom er også i overensstemmelse med den fortolkning af bestemmelsen, som Højesteret tidligere har anlagt. Således afsagde Højesteret den 22. august 2013 dom i en sag, hvor en lejers søn blev idømt fængsel i tre år og seks måneder for bl.a. forsætlig ildspåsættelse i en børnehave, som tilhørte den boligforening, som lejer boede i. Boligforenin-gen ophævede lejemålet med henvisning til samme bestemmelse som ovenfor. Såvel boligretten som landsretten gav udlejer medhold i ophævelsen, hvilket Højesteret stadfæstede. Højesteret udtalte i den forbindelse, at ophævelse kan ske, selvom ad-færden ikke er udvist af lejeren selv, men af lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til lejemålet. Ved vurderingen af, hvorvidt lejerens fjernelse er påkrævet, udtalte Højesteret, at vurde-ringen må foretages på grundlag af misligholdel-sens karakter og under hensyn til lejerens forhold i øvrigt på ophævelsestidspunktet, således at det kan


vurderes, om ophævelsen står i et rimeligt forhold til misligholdelsen. Selvom lejeren havde boet i ejendommen i mange år og havde to mindreårige børn boende, kom Højesteret frem til, at formålet med ophævelsen var at mindske sønnens tilknyt-ning til boligområdet og dermed risikoen for genta-gelse af kriminalitet til gene for udlejer og lejere, og udlejer kunne derfor ophæve lejeforholdet.

I en anden dom afsagt af Vestre Landsret den 7. marts 2014 blev en lejer, der i 2009 havde lejet en lejlighed i en boligforening, opsagt af udlejer i 2012 umiddelbart efter, at der havde været et knivstikke-ri i lejers lejlighed. Forud for episoden havde lejer flere gange skudt med softgun fra terrassen i sin lejlighed, hvilket havde medført to indskærpelser af, at tilsidesættelse af god skik og orden ville medfø-re ophævelse af lejeforholdet. Efter episoden med knivstikkeriet ophævede udlejer lejemålet med hen-visning til almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 7, hvoref-ter udlejeren kan ophæve lejeaftalen, ”Når lejeren har tilsidesat god skik og orden… og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet”.

Byretten fandt, at udlejer ikke havde løftet sin bevisbyrde, da der ikke var fremkommet nærmere oplysninger om omstændighederne ved knivstikke-riet, herunder lejerens ansvar for det, og Byretten fandt derfor, at udlejer ikke var berettiget til at ophæve lejemålet.

Landsretten udtalte, at episoden med knivstikkeri-et har medført forråelse af ejendommens miljø og generel utryghed hos lejerne. Lejer havde for lands-retten gjort gældende, at episoden mellem gæster-ne udviklede sig uden mulighed for, at han kunne gribe ind. Landsretten udtalte, at på grund af de to indskærpelser måtte kravet om ophævelse i hen-hold til almenlejelovens § 82, stk. 2, være opfyldt, hvorefter en lejer kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden bl.a. kan føre til, at lejemålet kan opsiges. Landsretten mente imidlertid ikke, at tilsidesættelsen af god skik og orden var af en sådan karakter, at ”lejerens flytning er påkrævet”.

Andersen Partners bemærkerAf de ovennævnte domme kan det udledes, at ophævelse af lejemål i tilfælde hvor god skik og

orden tilsidesættes, eller i tilfælde hvor lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de øvrige beboere, også omfatter lejers husstand samt personer, som efter tilladelse fra lejeren befinder sig i lejemålet.

I de to første domme havde lejernes sønner i begge tilfælde udvist strafferetlig adfærd forsætligt. I den sidste dom tages bl.a. hensyn til, at lejeren ifølge det oplyste ikke havde mulighed for at gribe ind i forhold til knivstikkeret, og at de pågældende gæster ikke på et tidligere tidspunkt havde udvist en adfærd, der gjorde, at lejeren burde have afvist deres adgang til lejemålet. Af den sidstnævnte dom kan det således udledes, at der ved vurderingen af hvorvidt lejerens flytning er påkrævet bl.a. også tages hensyn til, om den udviste adfærd fra lejerens side har været forsætlig, og om lejeren dermed kan drages til ansvar for de pågældende handlinger, hvorefter lejerens flytning vil være påkrævet.


Dette nyhedsbrev er kun til generel oplysning og kan ikke erstatte juridisk rådgivning. Andersen Partners påtager sig intet ansvar for tab som følge af fejlagtig information i nyhedsbrevet eller andre forhold i forbindelse hermed.

Michael R. Skovgaard

+45 76 22 22 98+45 40 57 53 [email protected]

Jesper Knudsen

+45 76 22 22 04+45 40 51 40 [email protected]

Jacob Fabritius de

Tengnagel

+45 76 22 22 26+45 51 99 90 [email protected]

www.andersen-partners.dk

Nyhedsbrev fast ejendom november 2015

Documents