Numerov ekbpromonnovgorod2017

Есть ли в текущих условиях рынка перспективные форматы складской недвижимости

?

Россия 2017

Евгений Нумеров партнер Skladman USG

www.sklad-man.com

- Построили более 150 000 м2 складов - Сдали в аренду и продали более 675 000 м2

- Проконсультировали более 300 проектов - Разработали 35 концепций складских комплексов - Создали онлайн-платформу Skladlogist.ru

+7 985 220 9877 [email protected]

http://www.sklad-man.com/



mailto:[email protected]



Консалтинг Брокеридж


Проектирование Строительство


Проектирование Строительство

За 25 минут расскажу о том, каким мы видим

складской рынок России в 2030 году

Light Industrial Складские и сервисные помещения 100-2500 м2

Light Industrial – сегмент складского рынка, к которому относятся объекты складского и производственного назначения с отдельными блоками площадью100-2500м2 . Этот сегмент не включает не включает логистические объекты и дистрибутивные центры.

Light Industrial – это четверть складского рынка с перспективой бурного роста

Big Box

Light Industrial

Источник: Skladman USG

Где сейчас можно арендовать небольшой склад?

10%

15%

70%

5%

Структура предложения Light Industrial по типу помещений в России


10%

15%

70%

5%


Класс «С» - советский фонд


10%

15%

70%

5%


Класс «B» точечная застройка



10%

15%

70%

5%


Big Box - аппендиксы




10%

15%

70%

5%





End Users – отчаялись, строят сами


10%

15%

70%

5%






Системный профессиональный

девелопмент Источник: Skladman USG

10%

15%

70%

5%

?








10%

15%

70%

5%








Созрел ли наш рынок для детализации?



580 м2

1400 м2

840 м2


580 м2

1400 м2

840 м2

x не всегда нужен потолок 12 м x нет доступа к зарядной комнате x редкие предложения на рынке x собственники неохотно делят блоки

100

м

10 м

Блок 1000 м2

Блок 1000 м2 в складском комплексе класса «А» неудобен для использования

100

м

10 м

Блок 1000 м2

Блок 1000 м2 в складском комплексе класса «А» неудобен для использования

x нет доступа к зарядной комнате x 1 ворота на 1000 м2

x нет отдельного входа в офис x нерабочая геометрия

Класс «B» - точечная застройка



непрофессиональный девелопмент


3000 м2

3000 м2

3000 м2 Офисная

часть



3000 м2

3000 м2

3000 м2 Офисная

часть

x объект показали 25 x арендаторам x поиск арендаторов занял 1 год x ставку аренды снизили на 30%




Нужен представительный офис

Сотрудники не хотят работать в старом здании

Склад на 3-ем этаже

Один туалет на 6 арендаторов

Нужно делать ремонт в помещении

Платный въезд на территорию

End Users – отчаялись, построили сами




Мы построили

Системный профессиональный девелопмент



Но это в Германии

Суммарная площадь складской недвижимости в Московском регионе

16 000 000 м2

c 2005 года построено 11 000 000 м2 складов класса «А»

BIG BOX более

2500 м2

600-2500 м2

до 600

Общая площадь: 2 700 000 м2

Средняя площадь блока: 1100 м2 Кол-во блоков: более 5000

Общая площадь: 12 500 000 м2 Средняя площадь блока: 7500 м2 Кол-во блоков: 1700

Распределение складских площадей в Московской области по размеру блоков

Всего 16 000 000 м2

Общая площадь: 1 300 000 м2

Средняя площадь блока: 200 м2 Кол-во блоков: более 10000

Light Industrial – это инфраструктура для малого и среднего бизнеса

Сравним с развитыми рынками

25%

75%

[ПРОЦЕНТ]

Россия

Доля Light Industrial в складском сегменте России и Германии

Источники: Skladman USG, Bulwiengesa

65%

35%

[ПРОЦЕНТ]

25%

75%

[ПРОЦЕНТ]

Россия Германия

Доля Light Industrial в складском сегменте России и Германии

Источники: Skladman USG, Bulwiengesa


Объекты инвестиционного качества (млн м2)

217

194

Источник: Bulwiengesa



217

194

20

0,5 (5)




217

194

20

0,5 (5)




217

194

20

0,5 (5)


в 400 раз

Light Industrial в Великобритании


Источник: Gerald Eve The definitive analysis of the UK's multi-let industrial property market Summer 2012



1 119 объектов 12 680 блоков


1 119 объектов 12 680 блоков

Капитализация 6.3 млрд USD


Как обстоят дела с Light Industrial в Нижнем Новогороде?

А что у нас с качеством?

Распределение складских площадей в Московской области по качеству

64%

30%

6%

Распределение складских площадей в Московской области по качеству

Big Box

5%

95 %

[ПРОЦЕНТ]

Light Industrial 12,5 млн м2 3,6 млн м2

Класс А

Класс B

Класс C Качественные объекты

Некачественные объекты

Что такое некачественный объект в нашем понимании?

Грубые ошибки в концепции

«Любительский» девелопмент

Советские

Многоэтажные

Более 15000 потенциальных клиентов на рынке Московской области

не имеют качественного предложения

Более 15000 потенциальных клиентов на рынке Московской области

не имеют качественного предложения

Причины дисбаланса спроса и предложения


• Отсутствовал интерес со стороны профессиональных девелоперов



• Консультанты игнорируют данный сегмент



• Консультанты игнорируют данный сегмент

• Информационный вакуум

Классификация

Light Industrial

http://irr.ru/real-estate/commercial/production-warehouses/Pomeschenie-pod-sklad-250-kv-m-vysota-potolkov-5-m-advert519241756.html

1. По формату

1. По формату 2. По качеству

1. По формату 2. По качеству 3. По локации

1. По формату



Вводим классификацию по формату:


Maxi



Maxi

Midi



Maxi

Midi

Mini



Maxi

Midi

Mini Self Storage



Self Storage: блоки 1-100 м2

Объём складов индивидуального хранения в Москве вырос в 21 раз (за 9 лет)

2008 год = 4 656 м2

по данным Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ)

2017 год = 98 299 м2

Объём складов индивидуального хранения в Москве вырос в 21 раз (за 9 лет)

2008 год = 4 656 м2

по данным Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ)

2017 год = 98 299 м2

Крупнейшие компании self-storage в Москве:

• «Складовка» (19 830м2) • «РЭД БОКС» (19 100м2) • «Сити-Бокс» (12 992м2)

мелкий бизнес 20% физические лица 80%

2014-2015 год:

• средний размер бокса уменьшился с 5,5 м2 до 4,8м2;

• средний срок аренды уменьшился с 5,6 до 4,3 месяцев;

• ставки 1334-1690 руб./м2 в месяц

Рынок self-storage в Лондоне

Население - 8 538 689 чел. Площади self-storage - 3 500 000 м2

Рынок self-storage в Нижнем Новгороде

Площади self-storage - Население - 1 267 760 чел. ?

Mini: блоки 100-300 м2

Mini: блоки 100-300 м2

Бизнес-парк

СКЛАД 216 м2

СКЛАД 216 м2

Офис 49 м2

Офис 49 м2

СКЛАД 216 м2

СКЛАД 216 м2

Офис 49 м2

Офис 49 м2

СКЛАД 216 м2

СКЛАД 216 м2

Офис 49 м2

Офис 49 м2

СКЛАД 216 м2

СКЛАД 216 м2

Офис 49 м2

Офис 49 м2

СКЛАД 216 м2

СКЛАД 216 м2

Офис 49 м2

Офис 49 м2

СКЛАД 216 м2

СКЛАД 216 м2

Офис 49 м2

Офис 49 м2

СКЛАД 216 м2

СКЛАД 216 м2

Офис 49 м2

Офис 49 м2

18

12

Midi: блоки 300-1000 м2

Midi: блоки 300-1000 м2

• высота потолка: 6-8 м • количество офисов: 30-40% (для городов)

Maxi: блоки от 1000 м2





Варианты деления блоков

Склад: 2600 м2

Участок: 3500 м2





Предложение покупателю склада

Форматы совместимы

Форматы Light Industrial

Maxi

* - без учета стоимости земли и внешних коммуникаций

Midi

площадь блока

высота потолка

себестоимость строительства * (р/м2)

Минимальная эффективная застройка (м2)

Минимальный участок под застройку (Га)

коэффициент застройки

Mini Self Storage

1000-5000

8-12

28 000

20 000

4

0,45

300-1000

6-8

30 000

10 000

2

0,55

100-300

6

32 000

3 000

0,5

0,65

1-100

4

25 000

1 000

0,2

0,65

2. По качеству



95%

[ПРОЦЕНТ]

Качественные объекты Некачественные объекты

Распределение в сегменте Light Industrial в Московской области по качеству

5%

Классификация по качеству Light Industrial

Maxi Midi Класс «А»

Класс «B»

Класс «C»

Mini In process

In process

In process

In process

In process

In process

In process

In process

In process

Классификация форматов Light Industrial

Подробнее на сайте Lightindustrial.ru

3. По месту расположения



3. По месту расположения



1. Major urban inner 2. Major urban outer 3. Minor urban 4. Town & out of town 5. Rural

1 В крупных городах

1

2

В крупных городах

Вблизи кр. городов

1

2

3



В городах-спутниках

1

2

3

4




Небольшие города

1

2

3

4

5





Трассы

1

2

3

4

5





Трассы

Распределение спроса на Light Industrial

в Московской обл. по локации

1

2

3

4

5





Трассы

30%



1

2

3

4

5





Трассы

30%

20%



1

2

3

4

5





Трассы

30%

20%

27%



1

2

3

4

5





Трассы

30%

20%

27%

13%



1

2

3

4

5





Трассы

30%

20%

27%

10%

13%



30%

20% 27%

13%

10%

Распределение спроса на Light Industrial в Московской области по локации

Трассы

В Москве

около Москвы

Города-спутники


30%

20% 27%

13%

10%

Распределение спроса на Light Industrial в Московской области по локации

Трассы

В Москве

около Москвы

Города-спутники


77%

1

2

3

4

5





Трассы

Стоимость аренды качественного склада в сегменте Light Industrial в Московской обл. по локации (в год)

1

2

3

4

5





Трассы

7 500 р/м2


1

2

3

4

5





Трассы

7 500 р/м2

5 500 р/м2


1

2

3

4

5





Трассы

7 500 р/м2

5 500 р/м2

5 500 р/м2


1

2

3

4

5





Трассы

7 500 р/м2

5 500 р/м2

4 800 р/м2

5 500 р/м2


1

2

3

4

5





Трассы

7 500 р/м2

5 500 р/м2

4 800 р/м2

5 500 р/м2

4 000 р/м2


Потенциал спроса на Light Industrial в зависимости от локации

1

2

3

4

5

1 2 3 4 5

производство

складские площади

индивидуальное хранение

исследовательские центры

оптовая торговля

розничная торговля

услуги

1 2 3 4 5





Трассы Потенциал спроса

низкий

высокий

Кто клиенты? Сколько их?

Online retail

Пекарни

Химчистки

Производители всего

Типографии

Автосервисы

Упаковщики

Розничная торговля

Кондитеры

Исследовательские центры

Инженерные центры

Сервисные центры производителей

Курьерские службы

Учебные центры

Оптовая торговля

Строительные компании

Услуги населению

Запросы на аренду/покупку складских и производственных помещений

и земельных участков за май, июнь, июль 2015 года

в


и земельных участков за май, июнь, июль 2015 года

в

270 потенциальных клиентов за 3 месяца


и земельных участков в 2016 году

в


и земельных участков в 2016 году

в

1579 потенциальных клиентов за 9 месяцев

Ежегодный объем спроса в сегменте Light Industrial в России

1 100 000 м2

Драйверы и тренды

1. Online Retail


1. Online Retail 2. Сетевой Retail


1. Online Retail 2. Сетевой Retail 3. Малый и средний бизнес


1. Online Retail

По данным компании CBRE

Online-retail несет перемены в складской недвижимости.

1. Online Retail

Online-retail несет перемены в складской недвижимости. • Доставка на следующий день или в день покупки – норма

1. Online Retail

Online-retail несет перемены в складской недвижимости. • Доставка на следующий день или в день покупки – норма • Сейчас - крупный РЦ около основного рынка

1. Online Retail

Online-retail несет перемены в складской недвижимости. • Доставка на следующий день или в день покупки – норма • Сейчас - крупный РЦ около основного рынка • Скоро - необходимо быть ближе к потребителям

1. Online Retail

Online-retail несет перемены в складской недвижимости. • Доставка на следующий день или в день покупки – норма • Сейчас - крупный РЦ около основного рынка • Скоро - необходимо быть ближе к потребителям Тенденция будет нарастать, учитывая низкие ставки в LI по сравнению с торговой недвижимостью.

1. Online Retail

Другими словами

Light Industrial = новый Retail

Другими словами

Сейчас так

Сейчас так

Будет так

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

2012 2016

Траффик сборных грузов

Online retail Сети B2b Физики Источник: компания «АРАН»

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

2012 2016


Online retail Сети B2b Физики Источник: компания «АРАН»

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

2012 2016


Online retail Сети B2b Физики

Рост в 7 раз

Рост в 5 раз

Источник: компания «АРАН»

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2011 2012 2013 2014 2015 2016 прогноз

Российские онлайн-продажи материальных товаров

Объем рынка и прогноз

Источник: Data Insight

235 315

415

560

650

810 +16%

+25%

млрд р.

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

Сети Online Retail

Продажи топ-20 сетей и Online-retail в России в 2015 году

Источники: Data Insight, Infoline

млрд р.

4215

650

Запросы на аренду склада

Хабаровск – 5 000 м2 Магадан – 2 000 м2 Южно-Сахалинск – 2 000 м2 Петропавловск-Камчатский – 2 000 м2


2016

Хабаровск – 5 000 м2 Магадан – 2 000 м2 Южно-Сахалинск – 2 000 м2 Петропавловск-Камчатский – 2 000 м2

Якутск Екатеринбург Ростов-на-Дону Челябинск Алматы Иркутск Сургут Санкт-Петербург


2016 2017

1. Online Retail

Потенциал спроса до 2030 г. на небольшие склады

1. Online Retail


+5 млн м2

2. Сетевой Retail


• Офлайн-сети растут


• Офлайн-сети растут • Офлайн-сети идут в Online


• Офлайн-сети растут • Офлайн-сети идут в Online

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

рост посещаемости рост кол-ва заказов рост конверсии

Рост мультиканальных ритейлеров Рост в I квартале 2016 относительно I квартала 2015

+0%

+24% +22%

+86%

+22%

+50%

Все интернет-магазины ИМ офлайн-сетей

Источник: Data Insight





+5 млн м2

3. Малый и средний бизнес

1. Малый и ср. бизнес созрел для качественных складов


Источник: Росстат



61,4 81,2 77,7 92,9 103,8 107,8

284,7 273,0 259,1 286,8 310,1 348,3

886,5 968,9 947,5 986,5

1076,5 1176,6

0,0

200,0

400,0

600,0

800,0

1000,0

1200,0

1400,0

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Оборот средних организаций по видам экономической деятельности в России (млрд рублей)

Пр-во машин и оборудования Пр-во продуктов питания

Обрабатывающие производства (всего) Источник: Росстат



0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

Сети Online Retail Средний бизнес

Оборот топ-20 сетей, Online-retail и среднего бизнеса в России в 2015 году

млрд р.






2. Импортозамещение


284,7 273,0

259,1

286,8

310,1

348,3

0,0

50,0

100,0

150,0

200,0

250,0

300,0

350,0

400,0

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Оборот средних организаций производящих продукты питания (млрд рублей)


284,7 273,0

259,1

286,8

310,1

348,3

0,0

50,0

100,0

150,0

200,0

250,0

300,0

350,0

400,0

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Оборот средних организаций производящих продукты питания (млрд рублей)


+35% к 2012 году





2. Импортозамещение 3. Госпрограмма


3. Госпрограмма

• 9 июня 2016 по поручению В.В. Путина Правительством РФ утверждена «Стратегия развития малого и среднего предпринимательства в России до 2030 года»


Цель – увеличение доли малых и средних предприятий в ВВП в два раза – с 20% до 40%



Цель – увеличение доли малых и средних предприятий в ВВП в два раза – с 20% до 40%


• Малый бизнес получает доступ к госзакупкам






Накопленный спрос + 2 000 000 м2



Накопленный спрос +2 000 000 м2

Импортозамещение +1 000 000 м2





Госпрограмма +3 000 000 м2





Госпрограмма +3 000 000 м2

+6 млн м2



Online Retail +5 000 000 м2

Сетевой Retail +5 000 000 м2



Малый бизнес (госпрограмма) +3 000 000 м2

ИТОГО +16 000 000 м2







ИТОГО +16 000 000 м2




Малый и средний бизнес +6 000 000 м2



ИТОГО +16 000 000 м2




Малый и средний бизнес +6 000 000 м2

ИТОГО +16 000 000 м2

Консервативно сократим цифру в 2 раза

Консервативно сократим цифру в 2 раза

8 000 000 м2

До 2030 года нужно строить


600 000 м2

в год


600 000 м2

в год

cкладов формата Light Industrial в России

Доля Light Industrial в складском сегменте России в 2030 году (прогноз)

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

2016 2030 Big Box Light Industrail

0,5


35

8

20


0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

2016 2030 Big Box Light Industrail

0,5


35

8

20

Догоним ли мы Германию?

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

2016 (Россия) 2030 (Россия) 2016 (Германия)

Big Box Light Industrail

0,5

20


35

8


0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

2016 (Россия) 2030 (Россия) 2016 (Германия)

Big Box Light Industrail

0,5

20


35

8


220

200

Что строить в России?

+

Для рынка России

+

Для рынка России адаптировали

+

Для рынка России адаптировали концепцию

+

Skladman USG

+

Skladman USG Obermeyer

+

Skladman USG Obermeyer Technological

+

Skladman USG Obermeyer Technological Alliance

+

Skladman USG Obermeyer Technological Alliance

+

SOTA

+

+

SOTA

+

SOTA

+

SOTA

+

SOTA

+

SOTA

+

SOTA

+

SOTA

+

SOTA

SOTA Гибкая концепция Блоки от 300 до 5000 м2

Оптимальная стоимость строительства

Аккумулируем Информацию

на рынке

Приглашаем к сотрудничеству


• Собственников ЗУ


• Собственников ЗУ • Инвесторов


• Собственников ЗУ • Инвесторов • Арендаторов складов

Наш опыт строительства

На объекте

Нам доверяют

Евгений Нумеров партнер Skladman USG

www.sklad-man.com

- Построили более 150 000 м2 складов - Сдали в аренду и продали более 500 000 м2

- Проконсультировали более 300 проектов - Разработали 35 концепций складских комплексов - Создали онлайн-платформу Skladlogist.ru

+7 985 220 9877 [email protected]





Numerov ekbpromonnovgorod2017

Business