http://www.dyrecto.es [email protected]902 120 325 Conferencia Instituto de Empresa, IE business School. "Hotels, Think different: Nuevos modelos de gestión, soluciones legales y vías de financiación alternativas, SOCIMIS" 28 febrero 2013 Jaime Cavero Gandarias, socio director
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Nuevos modelos de gestión, soluciones legales y vías de financiación alternativas, SOCIMIS
Conferencia de Jaime Cavero, socio director de Dyrecto Consultores en el Instituto de Empresa, IE business School, el día 28 de febrero de 2013 y titulada "Hotels, Think different: Nuevos modelos de gestión, soluciones legales y vías de financiación alternativas, SOCIMIS"
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Novedad en Ley 16/2012, de 27 diciembre, reforma las denominadas Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ( “SOCIMI”), para simplificar y flexibilizar su régimen legal y fiscal y equipararlo al de otros países de nuestro entorno.
– EEUU: gran éxito en los años 60.– Holanda: Fiscale Belegginggsinstelling (FBI) - 1969– Francia: Sociétés d’Invesstissements Inmobiliers Cotées (SIIC) – 2003, modificado en
2007– Reino Unido: 1 de enero de 2007– Alemania: 1 de enero de 2007– Italia: 1 de enero de 2007
En España se crearon en el 2009, Ley 11/2009 de 26 de octubre, pero fueron un fracaso:
– Crisis del sector inmobiliario– Régimen fiscal del 19% mucho peor a los regímenes REIT de nuestro entorno– A 31-12-12: existían algunas “SOCIMI no cotizadas” y ninguna SOCIMI cotizada
Las nuevas modificaciones auguran un gran ÉXITO. Hay mucho interés.
SOCIMI. Régimen fiscal de las SOCIMI y de sus socios
• SOCIMI tributa al 0%:
– Socio residente persona física (dividendos y plusvalías): tributación en IRPF como renta del ahorro (21%, 24% o 27%)
– Socio residente persona jurídica (dividendos y plusvalías): tributación en IS al 30%
– Socio no residente (dividendos y plusvalías): tributación en España en régimen general (21% salvo Directiva Matriz Filial – UE – o Convenio de Doble Imposición).
• SOCIMI tributa al 19% cuando un socio que tengan más del 5% en la SOCIMI tribute en su sede en menos de un 10%,
– Socio residente persona física: No aplicable (nunca tributará menos del 10%)– Socio residente persona jurídica: Aplicable en caso de IIC o FFPP– Socio no residente (dividendos y plusvalías): En función de CDI y/o Directiva
• Los contratos de gestión no serían válidos, tampoco las franquicias, …sólo rentas por alquiler (sí rentas variables…). Aunque la explotación hotelera como tal no cabe en el objeto social de una SOCIMI, sí cabe el arrendamiento del inmueble que alberga el establecimiento hotelero.
• Propietarios que también gestionan el hotel, hay que buscar un operador. Separar en dos sociedades la relación entre la sociedad propietaria y la sociedad explotadora: no puede haber control, no relación de dominio. (según cc art 42)
– Que NO posea la mayoría de los derechos de voto.– Y que NO tenga la facultad de nombrar o destituir a la mayoría de los miembros del órgano de
administración.– Y que NO pueda disponer, en virtud de acuerdos celebrados con terceros, de la mayoría de los
derechos de voto.– Y que NO haya designado con sus votos a la mayoría de los miembros del órgano de
administración, que desempeñen su cargo en el momento en que deban formularse las cuentas consolidadas y durante los dos ejercicios inmediatamente anteriores. En particular, se presumirá esta circunstancia cuando la mayoría de los miembros del órgano de administración de la sociedad dominada sean miembros del órgano de administración o altos directivos de la sociedad dominante o de otra dominada por ésta. Este supuesto no dará lugar a la consolidación si la sociedad cuyos administradores han sido nombrados, está vinculada a otra en alguno de los casos previstos en las dos primeras letras de este apartado.
• Se puede crear una nueva sociedad S.A. (problema de la financiación actual?) o transformar en SOCIMI la sociedad actual propietaria de los inmuebles.
• Capital social: 5 MM de euros (antes 15 MM)– No hay un mínimo de socios.– De libre trasmisión. Controversia “Acciones nominativas vs. anotaciones en cuenta?– Aportaciones de capital en especie (los inmuebles con exención del ITP-AJD) o en dinero
(totalmente desembolsado).
• Límite de Apalancamiento 70% del valor de mercado del activo (ELIMINADO). No hay limitación de financiación ajena.
• Obligación de distribución del beneficio en los 6 meses posteriores al cierre:– 80% de las rentas ordinarias (antes 90%).– 50% de las plusvalías a condición de reinvertir el 50% restante en un período de 3 años– 100% de dividendos procedentes de entidades participadas
• Obligación de negociación: – Mercados regulados o sistemas multilaterales de negociación. En España, UE o EEE…
SOCIMI el asesor registrado• Obligatorio que lo nombre el consejo de administración. Sus
funciones:– Valorar la idoneidad de las empresas interesadas en incorporarse al
segmento de SOCIMI. – Asesorarles en el cumplimiento de las obligaciones que les
corresponderán y en la elaboración y presentación de la información financiera y empresarial requerida.
– Encargado de ofrecer a los inversores información detallada y comprensible.
– Seguimiento del cumplimiento de las obligaciones periódicas y puntuales de información al Mercado por parte de la empresa.
– Coordinar la colaboración efectiva y control de la documentación que cada uno de los asesores externos (valorador, auditor, legal, fiscal, patrimonio) que intervienen en el proceso.
Cotizar supone un esfuerzo pero también tiene ventajas:
• FINANCIACION. Es una vía de financiación alternativa a la bancaria. Los costes de acceso al MAB son mucho menores que los que se exigen a las empresas para cotizar en la Bolsa de Madrid, Bilbao o Valencia. Para las SOCIMI está previsto un coste anual de 6.000€ + 0,05 por mil del valor estimado de mercado.DYRECTO además de asesorar en la entrada al MAB también gestiona ayudas para aminorar el coste de entrada, como las que ofrece ENISA y otros organismos públicos regionales destinan ayudas para salir al MAB que permite cubrir desde 200.000 a 1.500.000 € en un préstamo participativo.
• LIQUIDEZ. Cotizar en el MAB aumenta las posibilidades de vender acciones de la empresa, facilitando la salida de socios, o la sucesión familiar. Es una de las alternativas que planteamos dentro del Asset management a propietarios de establecimientos hoteleros que desean vender su inmueble.
• NOTORIEDAD. La salida al MAB supone visibilidad para la empresa, mejora la imagen de marca ante proveedores, bancos (facilita el acceso a la financiación) clientes (aumento de ventas), facilita la internacionalización, la realización de actividades de I+D...
• VALORACIÓN. la cotización en el MAB supone mantener permanentemente valorada la empresa lo que facilita nuevos fondos vía ampliaciones de capital.
• Opción por el régimen (art. 8.1.): – Acuerdo por Junta General de Accionistas– Comunicación a la AEAT– Antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo
al que resulte de aplicación el régimen
• Régimen transitorio (DT Primera): – Posible opción por el régimen aún cuando no se cumplan los requisitos
exigidos por la norma.– A condición de que los mismos se cumplan dentro de los dos años siguientes– ¿Se refiere a los requisitos de inversión o a todos los requisitos?
• Entendemos que el requisito de opción por el régimen en plazo es inseparable de la aplicación del régimen y, por tanto, no se ve afectado por la DT Primera
• DYRECTO consultores ha formado un equipo de consultores especializados en cubrir todas las necesidades que son necesarias cumplir para que el propietario hotelero pueda beneficiarse de las SOCIMIs.– Due diligence– Valoración.– Auditores– Revisión jurídica, fiscal y legal– Asesor registrado,
• Las particularidades del sector Hotelero son diferentes a los de otros sectores inmobiliarios, principalmente vivienda, para quien se definió las SOCIMIS, y exigen un conocimiento profundo del negocio
• El sector hotelero puede obtener grandes beneficios con los nuevos cambios introducidos en las SOCIMIs.
• Se aprueban en el Ministerio Economía y Hacienda.• Está abierta todo el año con 90 millones de € de fondos garantizados
hasta el 2013. HAY FONDOS PARA ESTE AÑO.• Subvención a fondo perdido > 15%. Incluso 30%• Solicitar antes de comenzar la inversión. ¡¡MARZO¡¡.• Acumular todas las obras de mejora pendientes de los próximos tres años
(2014-15-16). Gran reforma.• Inversión superior a 600.000 euros. Muy restrictiva: Industria, turismo.• Liquidez, se cobra después de invertir, pero la resolución es muy positiva
para el banco y para reducir el riesgo del empresario.• Política. CEHAT negociando mejoras: modernizaciones, reducir inversión
mínima, cobro anticipado, geriátricos, servicios, cálculo de los recursos propios. Ver más http://www.dyrecto.es/incentivos-economicos-regionales
Principal organismo europeo con fondos para financiar empresas. Aprobada ampliación de capital del BEI. Según el volumen de inversión:
• DIRECTAMENTE en el BEI, para inversiones por encima de 25 millones, son préstamos a largo plazo, apalancamiento del 50%, otra/s entidad/es tiene/n que aprobar el resto.
• MEDIACION. GLOBAL. SOLO PYMES. Solo unos pocos bancos y cajas (BBK, Unicaja, Bankinter, Caja Madrid, BBVA, Popular, Sabadell… ) tienen convenio firmado con el BEI
– Se financiarían mejoras de instalaciones ya existentes. Inversiones superior a los 40.000 euros. Y como máximo el 50% del presupuesto.
– Las condiciones del préstamo dependen de cada convenio, algunos solo a 8 años pero pueden llegar a 15 años . Condiciones financieras mejores que las del mercado.
Ver más http://www.dyrecto.es/banco-europeo-inversion
REINDUSMinisterio Industria (Madrid). Convocatoria 2013 pendiente de abrirse, fondos
aprobados y con novedades: abierta todo el año (¡¡¡CUIDADO¡¡¡).
Características convocatoria 2012:• Máximo préstamo 75% de la inversión para Pymes y 50% para Grandes
Empresas.– Devolución del préstamo 10 años (3 de carencia + 7 de amortización)– Tipo de interés: 3.95%. Sin ningún tipo de comisión.
• Project finance. Son préstamos sin aval. No se exigen garantías reales ni personales de los socios. No es necesaria la aprobación de ningún banco ni caja. El crédito lo da directamente el Ministerio de Industria a la empresa.– Autofinanciación del proyecto: Capital Social > 15% de la inversión.
• Aporta liquidez. No financia el circulante pero se cobra antes de ejecutar las inversiones.
• Solo INDUSTRIAS. CEHAT ¡¡¡Turismo estamos negociando¡¡¡¡• Ver más en http://www.dyrecto.es/reindus-2012