1 | Nieruchomości Mieszkaniowe Analizy Sektorowe Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 3q2015 Rynek mieszkaniowy w 3q15 był stabilny - ceny mieszkań na rynku pier- wotnym i wtórnym w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast od 400 do 750 tys., pozostałe 9 miast wojewódzkich) nie zmieniły się istotnie q/q: w przypadku cen transakcyjnych (CBN) wzrost cen nie przekro- czył 2% w grupie 6 i 9 miast; w Warszawie ceny na rynku wtórnym wzrosły o 6% q/q, na rynku pierwotnym zmalały o 4%. W przypadku cen ofertowych spadek cen w analizowanych grupach miast nie przekroczył 3,6%. W porów- naniu z 3q14 ceny transakcyjne (CBN) w większości miast nie zmieniły się. Rozpiętość ceny ofertowej i transakcyjnej na rynku pierwotnym w naj- większych miastach w ostatnich dwóch kwartałach malała - cena transak- cyjna była o ok. 3-5% niższa od ofertowej. Na rynku wtórnym cena transak- cyjna bardziej odbiegała od ofertowej (o 9%-17%), co wiąże się z naturalnie większym zróżnicowaniem oferty na tym rynku; w ostatnich 2 kwartałach rozpiętość ta w Warszawie lekko wzrosła, natomiast w pozostałych najwięk- szych miastach malała (co sugeruje elastyczność decyzji deweloperów przy rosnącej podaży mieszkań). Indeks hedoniczny NBP sygnalizuje stabilną sytuację na rynku mieszkań w 3q15, wzrosty cen mieszkań w kilku miastach przy braku zmian indeksu hedonicznego mogą oznaczać wzrost udziału droższych (np. mniejszych) mieszkań w transakcjach ogółem. W porównaniu z boomem lat 2007-2008 ceny ofertowe (baza PONT Info) na rynku pierwotnym i wtórnym w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast od 400 do 750 tys., pozostałe 9 miast wojewódzkich) były niższe w przypadku aglomeracji o 20-25%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 10%. Ceny transakcyjne (CBN) mieszkań na rynku pierwotnym kształtowały się w okresie ostatnich 8 lat powyżej 1q08, w przypadku rynku wtórnego w ostatnich kwartałach są widoczne tendencje wzrostowe cen, co może być efektem m.in. większego zainteresowania rynkiem wtórnym w związku z no- welizację MdM. Skala zmian w grupie mniejszych miast wojewódzkich na obu rynkach jest mniejsza (nie przekracza 10%). Monitoring REAS wykazuje dobre wyniki sprzedaży mieszkań w 3q15 - w 6 aglomeracjach na rynku pierwotnym liczba transakcji w ostatnich 4. kwartałach była o 13% wyższa niż w rekordowym dotychczas 2014 r. (43 tys.). Wskaźnik komercjalizacji sygnalizuje zrównoważony rynek, jedynie w Gdańsku są sygnały popytu większego niż podaż mieszkań. Wg ZBP w 3q15 wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 9,7 mld zł (-3,5% q/q; +5,0% r/r). Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 80% stanowiły 49,6% ogółu nowoudzielonych. W strukturze udziela- nia kredytów mieszkaniowych wg miast w 3q15 największy udział miały Warszawa (35,5%), aglomeracja katowicka (7,2%) i Wrocław (6,0%). 22 grudnia 2015 Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Sektorowych [email protected]Agnieszka Grabowiecka-Łaszek Piotr Krzysztofik (22) 521 81 22 Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) (22) 521 81 34 Zmiana cen mieszkań na rynku wtórnym w 3q15 (q/q; %) Zmiana ceny m kw. mieszkania w naj- większych miastach (dane NBP) 80 85 90 95 100 105 110 3q07 3q08 3q09 3q10 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 3q 07=100 * lista miast por. str. 6
45
Embed
Nieruchomości Mieszkaniowe€¦ · Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 80% stanowiły 49,6% ogółu nowoudzielonych. W strukturze udziela- nia kredytów mieszkaniowych wg
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
1 |
Nieruchomości Mieszkaniowe Analizy Sektorowe
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 3q2015
Rynek mieszkaniowy w 3q15 był stabilny - ceny mieszkań na rynku pier-wotnym i wtórnym w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast od 400 do 750 tys., pozostałe 9 miast wojewódzkich) nie zmieniły się istotnie q/q: w przypadku cen transakcyjnych (CBN) wzrost cen nie przekro-czył 2% w grupie 6 i 9 miast; w Warszawie ceny na rynku wtórnym wzrosły o 6% q/q, na rynku pierwotnym zmalały o 4%. W przypadku cen ofertowych spadek cen w analizowanych grupach miast nie przekroczył 3,6%. W porów-naniu z 3q14 ceny transakcyjne (CBN) w większości miast nie zmieniły się.
Rozpiętość ceny ofertowej i transakcyjnej na rynku pierwotnym w naj-większych miastach w ostatnich dwóch kwartałach malała - cena transak-cyjna była o ok. 3-5% niższa od ofertowej. Na rynku wtórnym cena transak-cyjna bardziej odbiegała od ofertowej (o 9%-17%), co wiąże się z naturalnie większym zróżnicowaniem oferty na tym rynku; w ostatnich 2 kwartałach rozpiętość ta w Warszawie lekko wzrosła, natomiast w pozostałych najwięk-szych miastach malała (co sugeruje elastyczność decyzji deweloperów przy rosnącej podaży mieszkań).
Indeks hedoniczny NBP sygnalizuje stabilną sytuację na rynku mieszkań w 3q15, wzrosty cen mieszkań w kilku miastach przy braku zmian indeksu hedonicznego mogą oznaczać wzrost udziału droższych (np. mniejszych) mieszkań w transakcjach ogółem.
W porównaniu z boomem lat 2007-2008 ceny ofertowe (baza PONT Info) na rynku pierwotnym i wtórnym w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast od 400 do 750 tys., pozostałe 9 miast wojewódzkich) były niższe w przypadku aglomeracji o 20-25%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 10%.
Ceny transakcyjne (CBN) mieszkań na rynku pierwotnym kształtowały się w okresie ostatnich 8 lat powyżej 1q08, w przypadku rynku wtórnego w ostatnich kwartałach są widoczne tendencje wzrostowe cen, co może być efektem m.in. większego zainteresowania rynkiem wtórnym w związku z no-welizację MdM. Skala zmian w grupie mniejszych miast wojewódzkich na obu rynkach jest mniejsza (nie przekracza 10%).
Monitoring REAS wykazuje dobre wyniki sprzedaży mieszkań w 3q15 - w 6 aglomeracjach na rynku pierwotnym liczba transakcji w ostatnich 4. kwartałach była o 13% wyższa niż w rekordowym dotychczas 2014 r. (43 tys.). Wskaźnik komercjalizacji sygnalizuje zrównoważony rynek, jedynie w Gdańsku są sygnały popytu większego niż podaż mieszkań.
Wg ZBP w 3q15 wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 9,7 mld zł (-3,5% q/q; +5,0% r/r). Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 80% stanowiły 49,6% ogółu nowoudzielonych. W strukturze udziela-nia kredytów mieszkaniowych wg miast w 3q15 największy udział miały Warszawa (35,5%), aglomeracja katowicka (7,2%) i Wrocław (6,0%).
Agnieszka Grabowiecka-Łaszek Piotr Krzysztofik (22) 521 81 22 Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) (22) 521 81 34
Zmiana cen mieszkań na rynku wtórnym w 3q15 (q/q; %)
Zmiana ceny m kw. mieszkania w naj-większych miastach (dane NBP)
80
85
90
95
100
105
110
3q07 3q08 3q09 3q10 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15
indeks ceny metra kw. (7 miast*)
indeks hedoniczny NBP cenymetra kw. (7 miast*)
3q 07=100
* lista miast por. str. 6
2 |
Nieruchomości Mieszkaniowe Analizy Sektorowe
Wg szacunków NBP w 3q15 zakupy gotówkowe stanowiły 64% zakupów na rynku pierwotnym w 7 największych miastach (62% w 2q15; 54% w 3q14).
Znowelizowany od 01.09.2015 program MdM wzmocnił popyt na miesz-kania, w szczególności dzięki rozszerzeniu programu o rynek wtórny. Wy-płaty wsparcia w 3q15 były wyższe niż w 2q15 (+43% q/q). 31.11.15 r. kwo-ta z wniosków nabywców lokali przekazanych do BGK do wypłaty w 2015 r. stanowiła 74,8% limitu (715 mln zł) na realizację programu w 2015 r. z usta-wy budżetowej. W okresie prawie dwóch lat funkcjonowania programu MdM najwięcej umów zawarto w województwach mazowieckim, pomorskim i wiel-kopolskim, najmniej zaś w opolskim i świętokrzyskim. Jest to konsekwencja poziomu limitów kwalifikujących mieszkanie do udziału w programie oraz skali regionalnego rynku i związanej z tym aktywności deweloperów.
Liczba mieszkań oddanych do użytku w 3q15 wzrosła (11% r/r vs. 5% w 2q15), wzrosła też liczba rozpoczynanych mieszkań (13% r/r, w tym dewe-loperskich 19% r/r) i pozwoleń na budowę (18% r/r; dla deweloperów 20%).
W krótkim okresie przejściowa poprawa wskaźników demograficzno-ekonomicznych (dodatni przyrost naturalny, wyhamowanie migracji, popra-wa na rynku pracy) może okresowo wzmocnić popyt na mieszkania w nie-których dużych miastach.
W długim okresie spadek liczby ludności i starzenie się społeczeństwa spowalnia popyt na mieszkania – w latach 2015-2025 grupa wiekowa po-tencjalnych nabywców pierwszego mieszkania (20-35 lat) zmaleje o 2,5 mln osób. Należy oczekiwać zmiany struktury popytu na mieszkania (m.in. popyt na mniejsze mieszkania, mieszkania dostosowane do potrzeb osób w pode-szłym wieku), przy utrzymaniu dotychczasowego tempa wymiany zdekapita-lizowanego zasobu.
W perspektywie najbliższych kwartałów możliwe jest wzmocnienie ten-dencji wzrostowych cen. Wzrostowi popytu sprzyjają niskie stopy procen-towe, alternatywne źródła finansowania zakupu mieszkania, poprawa na rynku pracy i wzrost dochodów gospodarstw domowych, a także wzrost limitów MdM w kilku regionach i nowelizacja tego programu w kierunku zwięk-szenia liczby mieszkań kwalifikujących się do programu.
W perspektywie najbliższych dwóch lat oczekiwana jest wzrostowa ten-dencja cen nieruchomości mieszkaniowych, głównym ryzykiem dla rynku nieruchomości (i zmiany trendów cenowych) jest niepewność otoczenia regulacyjnego (zapowiadane regulacje podnoszące koszty funkcjonowania banków) i zewnętrznego (spowolnienie w Chinach).
Oferta deweloperska i wskaźnik komer-cjalizacji w 6 aglomeracjach
10
20
30
40
50
60
2
4
6
8
10
12
1q13 3q13 1q14 3q14 1q15 3q15
tys.kwartałyOferta mieszkńdo sprzedaży (P)komercjalizacja:Łódź (L)
Wrocław (L)
Poznań (L)
Warszawa (L)
Kraków (L)
Gdańsk (L)
źródło: REAS Wykorzystanie rocznego limitu na wsparcie z MdM
34,5%
74,8%
30,9%
3,1% 0,03%
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2014 2015 2016 2017 2018
mln zł
Wykorzystane środki z ustalonego rocznego limituwsparcia finansowego
Niewykorzystane środki
źródło: BGK Prognoza demograficzna ludności ogó-łem, wg funkcjonalnych grup wieku i grupy wiekowej potencjalnych nabywców pierwszego mieszkania (20-35 lat)
0
5
10
15
20
25
30
35
40
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050
mln mln
ogółem (P)
przedprodukcyjny(L)
pierwsze mieszkanie(20-35;L)
mobilny (18-44;L)
niemobilny (L)
poprodukcyjny (L)
źródło: Prognoza demograficzna GUS, wrzesień 2015
3 |
Nieruchomości Mieszkaniowe Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 3q2015
2. Trendy cenowe na rynku nieruchomości mieszkaniowych ........................................................................................................................................ 5
3. Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań ...................................................................................................................................................... 7
Ramka 1. MdM w 4q 15 – wzrost dostępności programu ....................................................................................................................................... 10
5. Perspektywy zmian cen w średnim okresie .................................................................................................................................................................... 18
Uwarunkowania gospodarcze i demograficzne ............................................................................................................................................................ 18
Ramka 2. Najemcy i właściciele w UE .............................................................................................................................................................................. 20
Ceny w miastach wojewódzkich .......................................................................................................................................................................................... 26
Warszawa ....................................................................................................................................................................................................................................... 26
Kraków ............................................................................................................................................................................................................................................ 27
Zielona Góra ................................................................................................................................................................................................................................. 42
7. Wnioski dla potrzeb Trybu postępowania w przypadku spadku cen mieszkań .............................................................................................. 43
Przedmiot, cel i metoda raportu ........................................................................................................................................................................................... 45
Źródła informacji o cenach .................................................................................................................................................................................................... 45
Weryfikacja danych ................................................................................................................................................................................................................... 45
Pozostałe źródła danych o charakterze statystycznym ............................................................................................................................................ 45
4 |
Nieruchomości Mieszkaniowe Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 3q2015
1. Uwarunkowania makroekonomiczne
Średnioterminowe perspektywy wzrostu gospodarczego w Polsce (na lata 2016-
2017) pozostają pozytywne, mimo istotnej niepewności co do otoczenia zewnętrz-
nego. Wzrost PKB w 3q15 nieoczekiwanie przyspieszył do 3,5% r/r (wzrost konsump-
cji utrzymał się na poziomie 3,1% r/r, a inwestycji zwolnił do 4,6%), rozwiewając
obawy o spowolnienie polskiej gospodarki. Mimo istotnych ryzyk w otoczeniu ze-
wnętrznym (spowolnienie Chin, afera „spalinowa”) obecne trendy sugerują, że polska
gospodarka mogłaby rosnąć w tempie ok. 4% przez najbliższe 4-6 kwartałów, jednak
prawdopodobna „wyrwa” w absorpcji funduszy unijnych – którą szacujemy na ok.
0,7% PKB – wskazuje na wzrost PKB w 2016 r. w okolicy 3,5%. Negatywny wpływ
mniejszego wykorzystania środków unijnych będzie jednak rekompensowany przez
pozytywny impuls fiskalny związany ze zwiększeniem stopnia ekspansywności polity-
ki fiskalnej po zmianach na krajowej scenie politycznej.
Stabilny wzrost gospodarczy nieco powyżej potencjalnego tempa sprzyja dalszej
poprawie sytuacji na rynku pracy. W 3q15 kontynuowany był solidny wzrost za-
trudnienia, spadkowy trend bezrobocia i znaczny wzrostu realnych dochodów ludno-
ści. Po raz kolejny poprawiły się wskaźniki nastrojów gospodarstw domowych.
Wypowiedzi większości kandydatów na członków RPP nowej kadencji wskazują, że
stopy procentowe NBP najprawdopodobniej zostaną utrzymane bez zmian, choć
nie można całkowicie wykluczyć wznowienia obniżek stóp. Z jednej strony, perspek-
tywa stabilnego wzrostu PKB powyżej potencjalnego tempa, obawy o stabilność
systemu finansowego oraz możliwa presja na osłabienie złotego wobec podwyżek
stóp w USA sugerują, że stopy procentowe NBP nie zostaną już obniżone. Z drugiej
strony, utrzymywanie się bardzo niskiej inflacji oraz ekspansywna polityka pieniężna
EBC tworzą warunki do wznowienia obniżek w 2016 r., gdyby pojawiły się zagrożenia
dla wzrostu gospodarczego. Nawet bez wznowienia obniżek stóp przez nową RPP,
realna stopa procentowa w trakcie 2016 r. może przejściowo spaść poniżej zera,
oznaczając „ultra-łagodną” politykę pieniężną.
Ekspansja ilościowa EBC będzie na początku 2016 r. neutralizować negatywny wpływ
na złotego związany z pogorszonym nastawieniem do rynków wschodzących (wobec
spowolnienia w Chinach i rozpoczęcia normalizacji polityki pieniężnej w USA). W
dalszej części przyszłego roku może jednak przeważyć negatywny wpływ polityki Fed.
EURPLN na koniec 2016 r. osiągnie 4,40. Ekspansja ilościowa EBC będzie zwiększać
presję na aprecjację kursu franka wobec euro, przez co kurs EURCHF będzie się wa-
hać w przedziale 1,05 – 1,09 mimo wdrożenia przez SNB środków zaradczych w po-
staci wzmożonych interwencji walutowych oraz obniżek stopy depozytowej. W efek-
cie kurs CHFPLN powinien w 2016 r. wahać się w przedziale 3,90 – 4,10.
W 3q15 tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych (po sko-
rygowaniu o wpływ FX) wyniosło 5,3% r/r vs. 5,6% w2q. W latach 2015-2016 ocze-
kiwane jest wyhamowanie tempa wzrostu akcji kredytowej do ok. 4,5% r/r, a roczny
przyrost wolumenu kredytów mieszkaniowych skorygowanych o FX osiągnie po ok.
14 mld zł wobec 17 mld zł w 2014 r., wskutek ostrożnej polityki banków w warunkach
zmian regulacyjnych.
Ożywienie wchodzi w dojrzałą fazę
z większą rolą konsumpcji i mniejszą
rolą inwestycji w kształtowaniu dy-
namiki PKB
Kontynuacja pozytywnych trendów na
krajowym rynku pracy
Oczekujemy, że stopy procentowe
NBP pozostaną bez zmian co najmniej
do końca 2016 r.
Osłabienie złotego wobec euro i fran-
ka do końca 2016 r.
W latach 2015-2016 oczekiwane jest
wyhamowanie tempa wzrostu akcji
kredytowej do ok. 4,5 r/r wobec ok.
6% r/r w 2014 r.
5 |
Nieruchomości Mieszkaniowe Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 3q2015
2. Trendy cenowe na rynku nieruchomości mieszkaniowych
Rynek mieszkaniowy w 3q15 był stabilny – ceny mieszkań na rynku pierwotnym i
wtórnym w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast od 400 do
750 tys., pozostałe 9 miast wojewódzkich) nie zmieniły się istotnie q/q. W przy-
padku cen transakcyjnych (CBN) wzrost cen nie przekroczył 2% w grupie 6 i 9
miast; w Warszawie ceny na rynku wtórnym wzrosły o 6% q/q, na rynku pier-
wotnym zmalały o 4%. W przypadku cen ofertowych spadek cen w analizowa-
nych grupach miast nie przekroczył 3,6%. (por. Wykresy 1-2, a także Roz. 6 Ceny
w miastach wojewódzkich). W porównaniu z 3q14 ceny transakcyjne (CBN) w
większości miast nie zmieniły się.
W odniesieniu do okresu boomu cenowego lat 2007-2008 ceny ofertowe (baza
PONT Info) w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast o liczbie lud-
ności od 400 do 750 tys., 9 miast wojewódzkich o liczbie ludności 100-300 tys.) były
niższe (por. Wykresy 3-6) w przypadku największych aglomeracji o 20-25%, w mniej-
szych miastach wojewódzkich o 10%.
Ceny transakcyjne (CBN) mieszkań na rynku pierwotnym kształtowały się w ostat-
nich 8 latach powyżej 1q08, co może odzwierciedlać mocną pozycję deweloperów,
jak i ilustrować duże zróżnicowania transakcji z rynku pierwotnego odnotowywane w
tej bazie. W przypadku rynku wtórnego ostatnie kwartały sygnalizują tendencje
wzrostowe cen transakcyjnych w 2 i 3q15, co może być efektem m.in. większego
zainteresowania rynkiem wtórnym w związku z nowelizację MdM. Skala zmian w
grupie mniejszych miast wojewódzkich na obu rynkach nie przekracza 10%.
W 3q15 indeks hedoniczny (publikowany przez NBP1) dla zbiorowości
7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia)
sygnalizuje stabilną sytuację w tych miastach (por. Wykresy 7-8 oraz Wykres 3 dla
poszczególnych miast w Roz.6). Indeks hedoniczny odzwierciedla "czystą" zmianę cen
mieszkań, tj. wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości mieszkań. Analiza
ceny wystandaryzowanego mieszkania pozwala uwzględnić zmiany jakości mieszkań
próby badawczej w każdym z kwartałów i odróżnia indeks hedoniczny od dynamiki
Wyk.1 Zmiana ceny metra mieszkania w 3q15 na rynku pierwotnym (q/q,%)
-6 -4 -2 0 2 4
Warszawa
6 miast*
9 miast**
rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT)
Wyk.2 Zmiana ceny metra mieszkania w 3q15 na rynku wtórnym (q/q,%)
Nieruchomości Mieszkaniowe Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 3q2015
W nowoudzielanych kredytach w 3q15 udział kredytów o średniej wartości LTV
powyżej 80% wzrósł (49,6% wobec 47,4% w 2q15). Dominują kredyty o zapadalności
powyżej 25 lat (63%), w 3q 15 ich udział nieco zmalał (-0,5 pp q/q), jednocześnie
utrzymuje się wzrost zainteresowania kredytami na 15-25 lat (+0,5 pp q/q). Kredyty
złotowe stanowiły 98,45% nowoudzielonych ogółem (wobec 98,75% w 2q15); udział
kredytów udzielanych w CHF wynosił 0,03% (od 1.07.14 kredyty denominowane w
walutach obcych są dostępne jedynie dla zarabiających w danej walucie).
Na koniec września 2015 r. wg danych NBP zadłużenie z tytułu kredytów mieszka-
niowych wyniosło 373,9 mld zł; udział kredytów walutowych w zadłużeniu ogółem
wynosił 44,5%. Kredyty zagrożone stanowiły 3,3% kredytów mieszkaniowych ogółem
(3,4% na koniec czerwca 2015 r.), co jest dobrym wskaźnikiem na tle zagrożonych
kredytów konsumpcyjnych dla ludności (12,2% kredytów konsumpcyjnych ogółem na
koniec września 2015 r.); wartość zagrożonych kredytów konsumpcyjnych nadal mala-
ła [(-7,9% r/r) i (-9,6% r/r) w 2q15], wartość kredytów zagrożonych udzielonych na
cele mieszkaniowe w dalszym ciągu rosła, choć wolniej (+11,9% r/r vs. +17,6% r/r w
2q15) i wynosiła 12,4 mld zł na koniec września 2015 r. MdM (wzrost poziomu do-
puszczalnych limitów na części rynków).
▪ program MdM (uruchomiony 01.01.2014) wzmocnił popyt na kredyt mieszka-
niowy w 3q 15; impulsem stała się nowelizacja programu (weszła w życie od
1.09.2015), w wyniku której nastąpiło: (1) rozszerzenie programu na rynek wtórny;
(2) zwiększenie prorodzinnego oddziaływania programu (w szczególności pomoc dla
osób i rodzin wychowujących co najmniej 3 dzieci - otrzymują one dofinansowanie
wkładu własnego do 85 m kw. pow. mieszkaniowej; osoby i rodziny z 2 dzieci otrzy-
mują wyższe dofinansowanie wkładu własnego – 20%, w przypadku 3 dzieci i więcej
dofinansowanie wzrosło do 30%; (3) możliwość przystąpienia do umowy kredytu z
kredytobiorcą dowolnej osoby. W 3q15 poziom wypłat wsparcia był zdecydowanie
wyższy niż w poprzednim kwartale (+43% q/q wobec +5% q/q w 2q15; por. Wykres
15), na co istotnie wpłynęły wyniki września, kiedy to wpłynęło 3 744 wniosków
(podwojenie wobec sierpnia 2015 r.) o dofinansowanie wkładu własnego na kwotę
ok. 94 mln zł. 43% wniosków dotyczyło zakupu lokali używanych 57% zakupu na
rynku pierwotnym. Na istotny potencjał rynku wtórnego wskazuje udział rynku wtór-
nego w transakcjach ogółem w latach 2014-2q15 (dane CBN PKO BP) przy uwzględ-
nieniu transakcji dotyczących mieszkań spełniających wymogi znowelizowanego od
września 2015 programu MdM (por. Ramka 1).
Umowę z BGK na udział w MdM ma podpisaną 14 banków. Łącznie za pośrednic-
twem tych banków do 30 września 2015 do BGK złożono 31,7 tys. wniosków o dofi-
nansowanie na kwotę 742,2 mln zł, średnia powierzchnia mieszkań nabywanych w
programie to 53 m kw., a domu jednorodzinnego 85,9 m kw.
W okresie funkcjonowania programu najwięcej umów (por. Wykres 15) zawarto w
województwach mazowieckim, pomorskim i wielkopolskim, najmniej w opolskim i
świętokrzyskim, na co istotny wpływ ma poziom limitów kwalifikujący mieszkanie do
udziału w programie oraz skala regionalnego rynku i związana z tym aktywność
Na koniec września 2015 kredyty
walutowe stanowiły 45% zadłużenia
ogółem z tytułu kredytów mieszka-
niowych
MdM wzmocnił popyt na mieszkania,
poziom wypłat wsparcia wyższy
10 |
Nieruchomości Mieszkaniowe Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 3q2015
Ramka 1. MdM w 4q 15 – wzrost dostępności programu
Zasadnicza modyfikacja programu MdM (weszła w życie od 1.09.15) polega na rozszerzeniu programu o mieszkania z rynku wtórnego. Analiza danych dot. cen transakcyjnych mieszkań z Centralnej Bazy Nieruchomości PKO BP (CBN PKO BP) za lata 2014-15 zestawiona z wymogami programu na 4q15 (mieszkanie powyżej 85 m kw., limity obowiązujące na rynku pierwotnym i wtórnym w 4q15) wskazuje prawdopodobny wzrost liczby mieszkań spełniających wymogi programu w analizowanych 18 miastach:
ponad 65% mieszkań z rynku wtórnego Łodzi, Katowic, Zielonej Góry, Gorzowa Wielkopolskiego, Olsztyna, Bydgoszczy i Poznania kwalifikowałoby się w 4q15 do MdM; najmniejszy byłby udział takich mieszkań w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Opolu;
na rynku pierwotnym udział mieszkań kwalifikujących się w 4q15 do MDM przekraczałby 75% w Gorzowie Wielkopol-skim, Olsztynie, Zielonej Górze, Poznaniu i Kielcach;
udział rynku wtórnego przekraczałby 50% transakcji ogółem (łącznie rynek pierwotny i wtórny) w 6 analizowanych miastach: Opolu, Katowicach, Bydgoszczy, Łodzi, Toruniu i Szczecinie; większy udział mieszkań spełniających wymogi programu na rynku pierwotnym niż wtórnym w pozostałych 12 miastach wiąże się m.in. z różnym poziomem współ-czynnika przy obliczaniu maksymalnej ceny m kw. na rynku pierwotnym (wsp.1,1) i wtórnym (wsp. 0,9);
w 4q 15 nastąpiło obniżenie maksymalnej dopuszczalnej ceny nabycia metra kw. mieszkania na rynku pierwotnym w przypadku Olsztyna, Łodzi i Warszawy; znaczący wzrost tej ceny w Rzeszowie i Opolu;
69% umów ogółem (18 analizowanych miast) wystąpiłoby w największych 6 miastach, tj. w Warszawie, Krakowie, Ło-dzi, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku.
Rozszerzenie programu MdM o rynek wtórny i korekty maksymalnej dopuszczalnej ceny m kw. mieszkania na rynku pierwot-nym w 4q15 podtrzymają ożywienie na rynku (wsparcie popytu na mieszkania).
Jednocześnie dopuszczenie rynku wtórnego do programu może osłabiać presję na podaż z rynku pierwotnego i hamować wzrost cen na tym rynku.
Potencjalna dostępność programu MdM w 4q15 na podstawie statystyki umów z lat 2014-15 wg miast i maksymalnej dopuszczalnej ceny metra kw. na rynku pierwotnym i wtórnym w 4q15
rynek pierwotny rynek wtórny
Warszawa 35% 9% -2,6 28% 30%
Kraków 41% 2% 2,6 10% 31%
Łódź 28% 96% -4,1 6% 58%
Wrocław 42% 14% 1,2 10% 36%
Poznań 78% 65% 0,0 7% 45%
Gdańsk 48% 26% 0,0 8% 33%
Szczecin 54% 32% 0,0 3% 54%
Bydgoszcz 72% 67% 3,7 4% 61%
Lublin 54% 31% 0,6 4% 42%
Katowice 72% 78% 0,4 3% 63%
Białystok 69% 40% 2,7 4% 35%
Kielce 77% 49% 1,6 2% 46%
Rzeszów 60% 14% 9,1 2% 32%
Olsztyn 90% 71% -1,6 3% 46%
Opole 69% 27% 8,5 1% 65%
Zielona Góra 89% 77% 5,0 2% 46%
Toruń 60% 54% 3,7 3% 57%
Gorzów Wlp. 99% 76% 5,0 1% 46%
Miasta wg liczby
ludności
% transakcji 2014-15 dot mieszkań
spełniających wymogi MDM w
odniesieniu do umów kredytowych z
lat 2014-15
Zmiana maksymalnej
dopuszczalnej ceny m
kw. mieszkania na
rynku pierwotnym
4q15 vs. 3q15
Udział transakcji
dla danego miasta
w transakcjach
ogółem (18 miast)
Udział rynku
wtórnego w
transakcjach
ogółem
(rp+rw łącznie)
Źródło: CBN PKO BP, BGK
11 |
Nieruchomości Mieszkaniowe Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 3q2015
Wyk.15 Dofinansowanie z MdM wg województw w 2014-3q2015
Źródło: dane NSP GUS, Baza Danych Lokalnych GUS, Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.28 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, I-III Q 2015, US Wrocław, 30 listopada 2015
3 Rynek mieszkaniowy w Polsce, III kwartał 2015, REAS, październik 2015
Wg monitoringu REAS duża liczba
mieszkań w ofercie deweloperów,
przy dobrych wynikach sprzedaży
rekordowej liczbie transakcji w 3q15
14 |
Nieruchomości Mieszkaniowe Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 3q2015
Wyk.19 Oferta mieszkań deweloperskich oraz liczba kwar-tałów niezbędnych do wyprzedaży oferty wg REAS
10
20
30
40
50
60
2
4
6
8
10
12
1q13 3q13 1q14 3q14 1q15 3q15
tys.kwartałyOferta mieszkńdo sprzedaży (P)komercjalizacja:Łódź (L)
Wrocław (L)
Poznań (L)
Warszawa (L)
Kraków (L)
Gdańsk (L)
Wyk.20 Dostępność mieszkań (liczba metrów za prze-ciętne wynagrodzenie) w największych miastach
0,30
0,60
0,90
1,20
1,50
1q08 1q09 1q10 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15
Warszawa KrakówWrocław GdańskPoznań KatowiceŁódź
źródło: dane WUS i NBP
Mieszkania oddane do użytku w 2014 r. i wcześniej stanowiły jedynie 10% oferty
deweloperskiej; 17% oferty to mieszkania z przewidywanym oddaniem w 2015; 44%
projektów będzie oddawane w 2016, 29% po 2016 r. Ok. 70% lokali dostępnych w
sprzedaży w 3q 2015 było oferowane z rachunkami powierniczymi – najwięcej miesz-
kań z rachunkiem powierniczym jest w ofercie w Poznaniu (82%) i Wrocławiu (81%),
najmniej w Krakowie (67%) i Gdańsku (51%).
Wskaźnik komercjalizacji (wyprzedaż bieżącej oferty liczona w kwartałach w oparciu
o tempo sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów, 4 kwartały przyjmuje się zwykle
jako bezpieczny poziom z punktu widzenia sytuacji na rynku) kształtował się w więk-
szości analizowanych aglomeracji na poziomie 4-5 kwartałów, co oznacza zrówno-
ważoną sytuację, dla przyszłości istotne jest utrzymanie dotychczasowego poziomu
sprzedaży. Jedynie w przypadku Trójmiasta wskaźnik na poziomie 3,2 sygnalizuje
przewagę popytu nad podażą.
W 3q15 utrzymał się (notowany od 3q 2012) lekki spadek cen produkcji budowla-
no-montażowej – wg GUS w 3q15 ceny te były o 0,5% r/r niższe (o 0,3% r/r w 2q15 i
o 0,4% r/r w 1q15). W okresie styczeń-wrzesień 2015 r ceny robót budowlanych4 w
przypadku budowy domów jednorodzinnych i mieszkań wielorodzinnych były niższe
odpowiednio o 0,5 % r/r i o 0,7% r/r.
Średnia dostępność mieszkania (czyli liczba metrów możliwych do nabycia za prze-
ciętne wynagrodzenie) w miastach wojewódzkich w 3q15 utrzymywała się na pozio-
mie z poprzedniego kwartału, wskaźnik lekko zmalał jedynie w Katowicach, Poznaniu i
Zielonej Górze. Relatywnie większa dostępność cechuje Katowice (1,29), Szczecin
(1,02) i Łódź (0,99), najmniejsza jest w Krakowie (0,70) i Warszawie (0,73). W okresie
ostatnich 8 lat dostępność mieszkania w badanych miastach średnio wzrosła o
41%, co oznacza średni wzrost o 0,3 m kw.
4 Ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych, wrzesień 2015, GUS, Warszawa, 23.11.2015
Wskaźnik komercjalizacji sygnalizuje
zrównoważony rynek mieszkań
Nadal lekki spadek cen produkcji
budowlano-montażowej
W 3q15 dostępność mieszkania
podobna jak w poprzednich kwarta-
łach 2015 r.; na przestrzeni ostat-
nich 8 lat średnio wzrosła o 41%
15 |
Nieruchomości Mieszkaniowe Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 3q2015
Tab.2 Wybrane wskaźniki sytuacji ekonomicznej w miastach wojewódzkich
1-3q14 1-3q15 1-3q15 1-3q14 =100
Warszawa 4.5 3.7 5314 103.6
Kraków 5.3 4.6 4337 105.8
Łódź 11.1 9.9 3850 104.2
Wrocław 4.8 3.5 4325 108.1
Poznań 3.4 2.5 4503 102.5
Gdańsk 5.8 4.5 5106 104.1
Szczecin 9.7 7.4 4284 106.1
Bydgoszcz 8.0 5.7 3538 103.6
Lublin 9.0 8.0 3878 103.4
Katowice 4.9 3.9 5221 101.1
Białystok 12.3 10.9 3384 103.3
Kielce 10.2 8.4 3384 104.2
Toruń 8.9 7.1 3813 102.9
Rzeszów 7.7 7.3 4145 103.6
Olsztyn 6.9 5.9 3772 103.4
Gorzów Wlp. 6.1 4.8 3255 102.6
Opole 6.4 5.3 3848 103.1
Zielona Góra 7.3 6.7 3309 103.8
Stopa bezrobocia
(% na koniec okresu)
Przeciętne wynagrodzenie
miesięczne (brutto)
w sektorze przedsiębiorstwMiasta wg
liczby ludności
Źródło: GUS, dane NSP, Prognoza demograficzna; Baza Danych Lokalnych GUS, Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.28 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, I-III Q 2015, US Wrocław, 30 listo-pada 2015
4. Trendy demograficzne
Czynniki demograficzne należą do fundamentalnych przesłanek kształtowania się
popytu mieszkaniowego (i pośrednio cen mieszkań). Prognoza ludności Polski do
2050 r. sygnalizuje stopniowy spadek liczby ludności w efekcie zmian intensywno-
ści urodzeń i zgonów oraz migracji ludności. W perspektywie 2025 r. ubytek ludności
wobec 2015 r. wyniesie 677 tys. osób (spadek o 913 tys. w miastach i wzrost o 236
tys. na wsi). W 2025 r. populacja obszarów miejskich będzie stanowiła 96% populacji
miejskiej z 2015 r., w perspektywie 2050 r. zmaleje do 81%.
Wyk.21 Prognoza ludności ogółem, wg funkcjonalnych grup wieku i grupy nabywców pierwszego mieszkania (20-35 lat)
0
5
10
15
20
25
30
35
40
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050
mln mln
ogółem (P)
przedprodukcyjny(L)
pierwsze mieszkanie(20-35;L)
mobilny (18-44;L)
niemobilny (L)
poprodukcyjny (L)
źródło: Prognoza demograficzna GUS, wrzesień 2015
Wyk.22 Prognoza zmiany liczby ludności w wojewódz-twach w 2025 w porównaniu z 2015
-300 -200 -100 0 100
Dolnośląskie
Kujawsko-pomorskie
Lubelskie
Lubuskie
Łódzkie
Małopolskie
Mazowieckie
Opolskie
Podkarpackie
Podlaskie
Pomorskie
Śląskie
Świętokrzyskie
Warmińsko-mazurskie
Wielkopolskie
Zachodniopomorskie
tys.
źródło: Prognoza demograficzna GUS, wrzesień 2015
Obniżenie stopy bezrobocia w
ostatnim roku we wszystkich mia-
stach wojewódzkich
Stopniowy spadek liczby ludności
Polski na skutek zmian intensywno-
ści urodzeń i zgonów oraz migracji
16 |
Nieruchomości Mieszkaniowe Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 3q2015
Wyk.23 Prognoza zmiany liczby ludności (tys.) w miastach wojewódzkich w 2025 w porównaniu z 2015
-70-60-50-40-30-20-10 0 10 20 30
WarszawaKrakówŁódźWrocławPoznańGdańskSzczecinBydgoszczLublinKatowiceBiałystokToruńKielceRzeszówOlsztynGorzów Wlp.OpoleZielona Góra
tys. źródło: Prognoza demograficzna GUS, wrzesień 2015
Wyk.24 Średni wiek matki przy urodzeniu pierwszego dziecka
25
26
27
28
29
30
31
32
1950 1965 1980 1995 2010 2025
źródło: World Population Prospects, the 2015 Revision, Population Division, UN
Do 2020 r. roczny spadek ludności miejskiej będzie wynosił ok.88 tys. rocznie, po
2020 r. spadek wzrośnie do 100 tys. rocznie. W 2025 r. ubytek ludności wobec 2015
wyniesie ok.720 tys., w grupie wiekowej potencjalnych kandydatów na pierwsze
mieszkanie spadek ludności w tym okresie wyniesie 2,3 mln.
Zmiany ludności do przebiegają z różnym nasileniem regionalnym. W 12 wojewódz-
twach spadek ludności jest prognozowany od 2015 r., w 4. województwach będzie
jeszcze obserwowany okresowy wzrost ludności - są to województwa wielkopolskie
(do 2023), małopolskie (do 2026), pomorskie (do 2027) oraz mazowieckie (do 2028);
w województwach tych są zlokalizowane największe aglomeracje. W perspektywie
2050 r. oczekiwany spadek ludności wystąpi w 15 województwach, jedynie w wo-
jewództwie mazowieckim w całym okresie objętym prognozą liczba ludności będzie
większa niż obecnie.
Polska weszła w fazę starzenia się społeczeństwa, które oznacza zwiększenie odset-
ka osób starszych przy jednoczesnym zmniejszaniu się odsetka dzieci. Wg kryterium
ONZ za starą uważa się populację, w której udział ludności w wieku 65+ przekra-
cza 7%, poziom powyżej 10% jest fazą zaawansowanej starości społeczeństwa. W
Polsce w perspektywie 2025 r. liczebność grupy 65+ wzrośnie o 2,5 mln osób, udział
osób starszych zbliży się do 24% w miastach i 19% na obszarach wiejskich. Zdecy-
dowany wzrost grupy 65+ występuje już w pierwszych latach prognozy, zasilają ją
roczniki wyżu z lat 50. – zmiana liczebności tej grupy wiekowej pokrywa się z falowa-
niem wyżów i niżów urodzeń 20. wieku. Starzenie się społeczeństwa oznacza zmianę
struktury wg grup funkcjonalnych wieku – maleje udział w wieku produkcyjnym (w
tym wieku mobilnym 18-44), wzrasta współczynnik obciążenia demograficznego
(osób w wieku aktywności zawodowej dziećmi, jak i osobami starszymi).
Te tendencje demograficzne niosą zasadnicze konsekwencje dla sytuacji mieszka-
niowej (por. Tab.3). Generalnie oznaczają poprawę wskaźników ilościowych sytuacji
W latach 2015-2025 grupa wiekowa
potencjalnych nabywców pierwszego
mieszkania (20-35 lat) zmaleje o 2,3
mln osób
W województwie wielkopolskim, mało-
polskim, pomorskim i mazowieckim
jeszcze przez kilka lat oczekiwany
wzrost ludności, w pozostałych woje-
wództwach postępujący spadek liczby
ludności w perspektywie prognozy
Poprawa wskaźników ilościowych
sytuacji mieszkaniowej i zmiany struk-
tury popytu na mieszkania na skutek
prawdopodobnych zmian demogra-
ficznych
17 |
Nieruchomości Mieszkaniowe Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 3q2015
Tab.3 Wpływ tendencji demograficznych na sytuację mieszkaniową
▪ Uwarunkowania demograficzne Skutki dla sytuacji mieszkaniowej
▪ Malejąca liczba ludności (przede wszystkim miejskiej) na skutek naturalnych procesów starzenia się społe-czeństwa oraz migracji
poprawa ilościowa sytuacji mieszkaniowej, syntetycznie widoczna w poprawie nasycenia zasobem
mniejsza grupa potencjalnych nabywców pierwszego mieszkania (grupa wiekowa 20-35 lat)
popyt na mieszkania w istotnej mierze określony przez potrzeby wymiany mieszkań
zaspokajanie popytu mieszkaniowego realizowane z udziałem środków z pracy za granicą
Wzrost liczby i udziału małych gospodarstw (1- i 2- osobowych) w liczbie gospodarstw ogółem w efekcie starzenia się społeczeństwa, jak i zmian kulturowych (wcześniejsze decyzje o usamodzielnianiu się, później-sze macierzyństwo, wzrost liczby osób pozostających w związkach partnerskich)
Rosnąca liczba starszych pełnych (kobieta i mężczy-zna) gospodarstw
Wzrost współczynnika obciążenia demograficznego osobami starszymi
zmiana struktury popytu na mieszkania w kierunku wzrostu popy-tu na małe mieszkania, jak i mieszkania dostosowane do potrzeb osób w podeszłym wieku
możliwe osłabienie podaży większych mieszkań związanej z wy-mianą mieszkania na mniejsze w kontekście samotnej starości ko-biet
popyt na większe mieszkania w starszych grupach wiekowych, silniej odczuwany już od 2015 r. ; wzrost popytu na mieszkania dostosowane do potrzeb osób w podeszłym wieku5, szczególnie potrzeb osób w wieku powyżej 70 lat na mieszkania określane jako mieszkania „serwisowane" (z ofertą wspomagania - pomocą do-mową i doraźną opiekę zdrowotną) dla dojrzałych seniorów (70-80 lat) oraz na mieszkania „opiekuńcze" (stała opieka i pielęgnacja w formie rodzinnej jak i instytucjonalnej) dla sędziwych seniorów (powyżej 80 lat)
Wzrost poziomu wykształcenia społeczeństwa wzrost aspiracji mieszkaniowych, widoczny w oczekiwaniach ku-pujących odnośnie standardu wielkości i wyposażenia mieszkania, jak i coraz częstszym dążeniu do samodzielnego zamieszkiwania przez coraz młodsze osoby
Migracja do niektórych większych miast, w tym także „rozlewanie się” aglomeracji), jak i za granicę (skala migracji zagranicznych obciążona ryzykiem nieprzewi-dywalności zmian sytuacji geopolitycznej)
zróżnicowanie regionalne – utrzymujący się większy popyt na mieszkania w miastach/regionach o relatywnie wolniejszym spad-ku liczby ludności, w tym z grupy wiekowej potencjalnych nabyw-ców pierwszego mieszkania (20-35 lat)
źródło: zestawienie własne
mieszkaniowej i jednocześnie zmiany jakościowe struktury popytu na mieszkania.
W krótkim okresie sygnalizowane tendencje demograficzne uwidaczniają się słabo –
w 2014 w porównaniu z 2013 w miastach wojewódzkich odnotowano dodatni przy-
rost naturalny lub wyhamowanie jego spadku; migracja wzrosła/utrzymała się do
Gdańska, Krakowa, Wrocławia i Warszawy, pozostałe miasta notowały, z wyjątkiem
Szczecina, mniejszy odpływ (por. Tab.2). Ta sytuacja sugeruje w krótkim okresie nie-
wielkie wzmocnienie oddziaływania tych czynników demograficznych na popyt
mieszkaniowy przede wszystkim w kilku największych miastach, w mniejszych miej-
scowościach pogarszające się wskaźniki struktury wieku mieszkańców, czy ich mi-
gracja są przesłankami słabszej presji na nowe mieszkania.
5 Budownictwo senioralne w Polsce, Perspektywy rozwoju, REAS 2015
W krótkim okresie okresowa poprawa
demografii w niektórych dużych mia-
stach może przejściowo wzmocnić
popyt na mieszkania, w długim okresie
spadek liczby ludności i starzenie się
społeczeństwa zmieni strukturę tego
popytu
18 |
Nieruchomości Mieszkaniowe Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 3q2015
Tab.4 Wybrane wskaźniki sytuacji demograficznej w miastach wojewódzkich
Źródło: GUS, dane NSP, Prognoza demograficzna; Baza Danych Lokalnych GUS, Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.28 [w:] Wrocław, sytuacja spo-łeczno-gospodarcza, I-III Q 2015, US Wrocław, 30 listopada 2015
Wyk.25 Liczba mężczyzn na 100 kobiet w wieku 65+
55
60
65
70
75
80
1950 1965 1980 1995 2010 2025
źródło: World Population Prospects, the 2015 Revision, Population Division, UN
Wyk.26 Współczynnik obciążenia demograficznego osobami starszymi 66+ vs. (18-65)
0.00
0.10
0.20
0.30
0.40
0.50
0.60
1950 1965 1980 1995 2010 2025
5. Perspektywy zmian cen w średnim okresie
Uwarunkowania gospodarcze i demograficzne
W perspektywie najbliższych kwartałów zmiany cen mieszkań nadal będą niewiel-
kie, możliwe jest wzmocnienie tendencji wzrostowych; w perspektywie najbliższych
dwóch lat jest oczekiwana wzrostowa tendencja cen nieruchomości mieszkanio-
wych, głównym ryzykiem dla rynku nieruchomości (i zmiany trendów cenowych)
W perspektywie najbliższych kwarta-
łów zmiany cen nadal niewielkie, z
możliwym wzmocnieniem tendencji
wzrostowych
19 |
Nieruchomości Mieszkaniowe Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 3q2015
jest niepewność otoczenia regulacyjnego (zapowiadane regulacje podnoszące kosz-
ty funkcjonowania banków) i zewnętrznego (spowolnienie w Chinach).
W krótkim okresie wzrostowym tendencjom cen mieszkań sprzyja utrzymujący się
umiarkowany popyt w środowisku niskich stóp procentowych, alternatywne źródła
finansowania zakupu mieszkania, poprawa na rynku pracy i wzrost dochodów go-
spodarstw domowych. Pozytywnie oddziałuje także wzrost limitów MdM w kilku re-
gionach, jak i rozszerzenie programu MdM na rynek wtórny. Rozszerzenie o rynek
wtórny może generować większy popyt na mieszkania, szczególnie z mniejszych
miast (gdzie ceny mieszkań są zwykle niższe). Niezależnie w mniejszych ośrodkach
aktywność budowlana jest na ogół słaba i rynek wtórny jest głównym źródłem
mieszkań.
Nie można jednak wykluczyć stabilizacji cen z uwagi na rosnącą podaż nowych
projektów na rynku pierwotnym (awansowanie budowy obecnych mieszkań w toku,
ostatnio rozpoczętych) i popyt słabszy niż oczekiwany, tj. zmiana trendów w zakresie
skali finansowania zakupów mieszkań za gotówkę czy słabnący efekt rozszerzenia
MdM o rynek wtórny przy współczynniku korygującym na poziomie 0,9 wobec 1,1
dla rynku pierwotnego). Popyt może być też hamowany ostrożniejszą polityką ban-
ków związaną z realizacją zaleceń KNF dot. podwyższenia minimalnych wydatków
gospodarstwa domowego przy wyliczaniu zdolności kredytowej, jak i możliwym
wzrostem kosztu finansowania (wyższe marże).
Analiza wyników ankiety do przewodniczących Komitetów Kredytowych6 wskazuje, że
w 4q15 banki oczekują dalszego zaostrzenia polityki kredytowej (które nastąpiło już
w 3q15 wbrew oczekiwanym w poprzedniej edycji ankiety brakom zmian) i wzrostu
popytu w segmencie kredytów mieszkaniowych (od dwóch kwartałów przewidywania
banków dotyczące wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe są wyraźnie wyższe niż
faktycznie odnotowane zmiany).
Należy też podkreślić, że stopy procentowe, w tym kredytów mieszkaniowych, są
obecnie na historycznie niskim poziomie. Wraz z powrotem inflacji i związanymi z
tym naturalnymi podwyżkami stóp procentowych wzrasta ryzyko spadku cen
mieszkań. Jest ono proporcjonalne do skali obniżek stóp oraz okresu oddziaływania
niskich stóp.
W krótkim okresie obserwowana w 2014 r. w kilku miastach wojewódzkich poprawa
wskaźników dotyczących przyrostu naturalnego (dodatni poziom, wyhamowanie
spadku) i utrzymane dodatnie saldo migracji może przejściowo wzmacniać popyt na
mieszkania. Te zmiany mają jednak charakter przejściowy, z roku na rok coraz silniej
będą widoczne prognozowane trendy demograficzne na najbliższe kilka dekad –
spadek liczby ludności Polski (w 12 województwach spadek ludności prognozowany
od 2015 r., w 4. województwach do 2028 r. będzie jeszcze obserwowany wzrost lud-
ności) i starzenia się społeczeństwa. Czynnikiem, który mógłby osłabić te trendy,
jest większa skala migracji z zagranicy do Polski. Polska jest naturalnym kierunkiem
emigracji dla Ukraińców, systematycznie wzrasta liczba Ukraińców przyjeżdżających
6 Sytuacja na rynku kredytowym, wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych, IV kwartał 2015, NBP, Warszawa, październik 2015
W perspektywie najbliższych 2 lat
oczekiwana wzrostowa tendencja,
główne ryzyka dla rynku nierucho-
mości (i zmiany trendów cenowych)
to niepewność otoczenia
Od dwóch kwartałów przewidywa-
nia banków dotyczące wzrostu po-
pytu na kredyty mieszkaniowe wy-
raźnie wyższe niż faktycznie odno-
towane zmiany (z ankiety NBP do
przewodniczących Komitetów Kre-
dytowych)
W krótkim okresie okresowa po-
prawa wskaźników demograficznych
w niektórych dużych miastach może
przejściowo wzmocnić popyt na
mieszkania, w długim okresie spa-
dek liczby ludności i starzenie się
społeczeństwa zmieni strukturę tego
popytu
20 |
Nieruchomości Mieszkaniowe Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 3q2015
do Polski na stałe i podejmujących tu legalnie pracę (w I poł. 2015 resort pracy zare-
jestrował 402 tys. oświadczeń o zamiarze powierzenia pracy Ukraińcom, w 2014 r. ta
liczba wynosiła 373 tys.). Wg danych MSW Ukraińcy są drugą (po Niemcach) grupą
wśród cudzoziemców nabywających mieszkanie w Polsce (w 2014 r. to 14% zaku-
pów ogółem cudzoziemców-osób fizycznych; +30% r/r). Z punktu widzenia sytuacji
mieszkaniowej oczekiwane zmiany demograficzne oznaczają poprawę ilościowych
wskaźników mieszkaniowych, zmianę struktury popytu mieszkaniowego, dostosowu-
jącego się do potrzeb starzejącego się społeczeństwa oraz wymianę zasobu wynika-
jącą głównie z dekapitalizacji.
Uwarunkowania regulacyjne
W 4q 2015 r. popyt na kredyt ze wsparciem z MdM prawdopodobnie będzie więk-
szy niż w poprzednich kwartałach z uwagi na rozszerzenie programu na rynek wtór-
ny i zwiększenie prorodzinnego oddziaływania programu po nowelizacji Ustawy do-
tyczącej MdM (weszła w życie od 1 września 2015 r.), a także dalszy wzrost oferty
mieszkań deweloperskich kwalifikujących się do programu (wchodzenie na rynek
mieszkań rozpoczynanych od końca 2013 r., jak i większa liczba spełniających kryte-
ria MdM po niewielkim wzroście maksymalnej ceny metra mieszkania dopuszczane-
go do udziału w programie w 4q15 w części regionów).
Rozszerzenie programu na rynek wtórny zwiększa podaż mieszkań z tego rynku do
programu, co sprzyja wzrostowi popytu na kredyt mieszkaniowy; jednocześnie
większa podaż z rynku wtórnego może ograniczać wzrost cen na rynku pierwot-
nym. Impuls podażowy z rynku wtórnego może jednak okazać się słabszy z uwagi na
niższy limit cenowy (0,9 wartości odtworzeniowej wobec 1,1 na rynku pierwotnym).
Ramka 2. Najemcy i właściciele w UE
Ludność wg tytułu prawnego do zajmowanego mieszkania w 2014 r. (dane EUROSTAT)
43
73
27
1119
4
11 12
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
UE
(28)
Rum
unia
Chor
wac
ja
Litw
a
Bułg
aria
Słow
acja
POLS
KA
Łotw
a
Węg
ry
Słow
enia
Esto
nia
Czec
hy
Gre
cja
Mal
ta
Wło
chy
Cypr
His
zpan
ia
Port
ugal
ia
Irla
ndia
Fran
cja
Aust
ria
Finl
andi
a
Luxe
mbu
rg
Belg
ia
Wlk
.Bry
tani
a
Nie
mcy
Dan
ia
Szw
ecja
Hol
andi
a
Poza
UE
Isla
ndia
Nor
weg
ia
Szw
ajca
ria
Serb
ia
%
wynajem poniżejrynkowego
wynajem rynkowy
właściciel z kredytem
właściciel bez kredytu
Potencjalne wzmocnienie popytu na
mieszkania przez imigrantów z Ukra-
iny
W 4q15 popyt na kredyty z MdM
większy niż w poprzednich kwarta-
łach z uwagi na rozszerzenie pro-
gramu na rynek wtórny i zwiększe-
nie prorodzinnego oddziaływania
programu
Niższy współczynnik korygujący na
rynku wtórnym może osłabiać im-
puls podażowy z tego rynku
21 |
Nieruchomości Mieszkaniowe Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 3q2015
▪ W 2014 r. ok.70% ludności UE mieszkało we własnych lokalach, z tego: (a) dwie piąte ludności (43%) zajmowało lokale własnościowe nieobciążone kredytem ani hipoteką; (b) ponad jedna czwarta (27%) ludności UE-28 zamieszkiwała własne lokale obciążone kredytem lub hipoteką. Ok.30% ludności wynajmowało mieszkania, z tego: (c) 19,5% ludności wynaj-mowało mieszkania po cenach rynkowych; (d) 10,8% korzystało z zakwaterowania o obniżonym czynszu lub z bezpłatne-go.
▪ W 2014 r. ponad połowa ludności w każdym z państw członkowskich UE (por. wykres) mieszkała we własnych mieszka-niach: od 52,5% w Niemczech do 96,1% w Rumunii; w Polsce - 72,7 %.
▪ W Szwecji (61,3%) i Holandii (59,2%) ponad połowa ludności mieszkała we własnych lokalach obciążonych kredytem lub hipoteką; podobna sytuacja występowała na Islandii (62,9 %) i w Norwegii (65,6%); w Polsce mieszkało 10,8% lud-ności.
▪ W Szwajcarii więcej osób wynajmowało mieszkania (56% ludności) niż mieszkało w lokalach własnościowych.
▪ Największy odsetek ludności w mieszkaniach wynajmowanych po cenie rynkowej występował wśród krajów UE-28 w Niemczech (39,6%), Danii (36,6%), Holandii (32,6%), Szwecji (30,4%) i Austrii( 27,2 %); w Szwajcarii odsetek ten był jesz-cze wyższy i wynosił 51,8%.
▪ W 2014 r. w 17 państwach członkowskich UE odsetek osób zajmujących mieszkania wynajmowane po cenie rynkowej kształtował się poniżej 10%, Polska z wynajmem rynkowym na poziomie 4,3% sytuowała się w tej grupie krajów.
▪ Odsetek mieszkańców korzystających z lokali o obniżonym czynszu lub z bezpłatnego zakwaterowania wynosił mniej niż 20% we wszystkich państwach członkowskich UE, w Polsce kształtował się na poziomie 12,3%.
` Właściciel w tym z kredytem Wynajem w tym rynkowy
funkcjonowania banków) i niepewność otoczenia zewnętrznego.
W perspektywie najbliższych dwóch lat oczekiwana wzrostowa tendencja cen miesz-
kań. Prawdopodobieństwo realizacji scenariusza spadku cen na rynku nieruchomości
o więcej niż 30% (próg w scenariuszach stresstestowych stosowany w praktyce nad-
zorczej) w ciągu najbliższych dwóch lat wynosi ok. 10%. Taki scenariusz byłby możli-
wy w sytuacji gwałtownego umocnienia CHF względem złotego, czy większych wzro-
stów stóp procentowych, ograniczonej transakcyjności rynku, a także gwałtownego
wzrostu bezrobocia (skutkującego problemami z obsługą kredytów mieszkaniowych
na masową skalę).
45 |
Nieruchomości Mieszkaniowe Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 3q2015
8. Aneks metodologiczny
Przedmiot, cel i metoda raportu Przedmiotem kwartalnego raportu jest analiza zmian cen w ostatnim kwartale i roku oraz przewidywania trendów w krótkiej (2-3 kwartały) i średniej (2 lata) perspektywie na największych rynkach nieruchomości mieszkaniowych; raport jest aktualizowany co kwartał. Analiza jako-ściowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen na rynku nieruchomości.
Rynek nieruchomości ma charakter lokalny, analiza tych rynków pozwala na pewne uogólnienia dla oceny sytuacji w kraju, przy zastrzeże-niu oczywistych, regionalnych specyfik. Analiza koncentruje się na największych rynkach miejskich; na koniec 2014 w 10 największych miastach (o liczbie ludności powyżej 300 tys. osób) w Polsce mieszkało 26,9% ludności miejskiej i występowało 47,6% nowego budownictwa w miastach.
Przedmiotem analizy jest poziom decyla 5 (mediana), zastosowanie tej miary dla ilustracji średniego poziomu cen nieruchomości ogranicza wpływ skrajnych wartości.
Kryterium grupowania miast dla potrzeb uogólnienia informacji o kierunku zmian cen jest liczba mieszkańców – wyodrębniono trzy grupy miast: - Warszawę (liczba mieszkańców powyżej 1,7 mln osób), 6 aglomeracji o liczbie mieszkańców od 400 do 765 tys., 9 pozostałych miast wojewódzkich o liczbie mieszkańców od 100 do 360 tys.
Raport jest opracowany metodą ekspercką. Analiza jakościowa podstawowych czynników popytu (dochody gospodarstw domowych, kre-dyty mieszkaniowe, stopa bezrobocia, demografia, wiek zasobów) i podaży (mieszkania rozpoczęte, oddane do użytku, pozwolenia, koniunk-tura na rynku mieszkaniowym, ceny i koszty budowy mieszkań, impulsy i bariery regulacyjne) na rynku nieruchomości pozwala na obja-śnienie obecnego poziomu cen i przewidywania odnośnie tendencji ich kształtowania się w krótkiej i średniej perspektywie z akcentem na ryzyka spadku cen w kontekście m.in. możliwych napięć na rynku.
Źródła informacji o cenach ▪ Baza cen ofertowych PONT Info Nieruchomości, która zawiera informacje dotyczące cen ofertowych na rynku pierwotnym i wtórnym
wg powiatów i województw. Informacje są pozyskiwane z ofert biur pośrednictwa nieruchomości, deweloperów, spółdzielni mieszkanio-wych i inwestorów, ogłoszeń prasowych oraz z Internetu. Baza jest aktualizowana w cyklu kwartalnym. Liczba notowań w bazie w okre-sie ostatnich dwóch lat wynosiła średnia dla jednego okresu notowań ok. 67,1 tys. mieszkań oraz ok. 20,5 tys. domów; w przypadku mieszkań istotną część stanowią notowania z rynku pierwotnego (65% notowań), natomiast w przypadku domów podstawowa informa-cja pochodzi z rynku wtórnego – 89% notowań.
▪ Centralna Baza Nieruchomości PKO BP (CBN PKO BP), która zawiera informacje dotyczące cen transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym; baza budowana od 2006 r., na koniec 2q15 zawierała ok.330 tys. rekordów, w tym 74% dotyczyło lokali mieszkalnych.
▪ Baza cen transakcyjnych i ofertowych BaRN NBP dla 16 miast wojewódzkich, z danymi od 1q 2006, aktualizowana kwartalnie, publi-kowana na portalu NBP). Badanie jest prowadzone w ramach programu badań statystycznych statystyki publicznej. Łącznie BaRN NBP zawiera ok. 1,5 mln rekordów, w 2q15 zebrano ok. 95,5 tys. rekordów (24% dotyczyło transakcji, 76% ofert).
Weryfikacja danych Ograniczenia informacyjne raportu wiążą się z jakością analizowanych danych z baz, jak również ze sposobem ich zasilania. Korzystanie z kilku baz sprzyja weryfikacji informacji, będacych podstawą wnioskowania.
W przypadku bazy PONT Info są to dane dotyczące cen ofertowych, pozyskiwane z różnych źródeł, często ta sama oferta powtarza się w kolejnych aktualizacjach, a pozostawanie w bazie w kolejnych okresach notowań tych samych nieruchomości (zwykle dłużej pozostają droższe) powoduje zawyżanie średniej ceny ofertowej, zniekształcając wyniki analizy. Istotna dla jakości wnioskowania jest tez nieporównywalność niektórych danych w czasie z uwagi na rosnącą liczebność notowań bazy PONT Info rozbudowywanej od 2004 r. Dane z tej bazy są użyteczne przede wszystkim dla ilustracji trendu zmian w czasie (na ogół jest zbliżony do kierunku zmian cen transakcyjnych).
W przypadku CBN PKO BP problemem jest niekiedy mała liczba transakcji dla danego okresu, szczególnie w przypadku mniejszych ośrodków, co utrudnia porównanie zmian, jak i może powodować ich skokowy charakter. Gdy występował brak danych dla danego okresu, zostały one one doszacowane w oparciu o zaobserwowany trend w poprzednich okresach, korzystano też z innych dostępnych baz cen. Z uwagi na często małą liczebność transakcji dotyczących domów jednorodzinnych nie jest zasadna analiza dynamiki zmian cen tych nieruchomości, transakcje mogą dotyczyć nieruchomosci o nieporównywalnych cechach.
Dla wzbogacenia analizy jakościowej w raporcie przytaczany jest Indeks hedoniczny NBP ceny m kw. mieszkania na rynku wtórnym w największych miastach, indeks pozwala eliminować strukturalne przyczyny zmiany cen porównywanych mieszkań (zmiana struktury porównywanej próby).
Pozostałe źródła danych o charakterze statystycznym ▪ Bank Gospodarstwa Krajowego i resort infrastruktury (dane liczbowe z realizacji programu MdM) ▪ Raport AMRON-SARFIN – kwartalny raport z wnioskami z analizy bazy danych o cenach i wartości nieruchomości AMRON i ZBP ▪ GUS (statystyki budownictwa, dane regionalne dotyczące demografii, wynagrodzeń i budownictwa z wojewódzkich Urzędów Statystycz-
nych) ▪ REAS – raporty firmy specjalizującej się w monitoringu deweloperskiego rynku mieszkaniowego Niniejszy materiał ma charakter informacyjny, jest przeznaczony wyłącznie dla klientów Grupy PKO Banku Polskiego i nie stanowi oferty w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny. Informacje zawarte w niniejszym materiale nie mogą być traktowane, jako propozycja nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego, podatkowe-go lub jako forma świadczenia pomocy prawnej. Grupa PKO BP SA dołożyła wszelkich starań, aby zamieszczone w niniejszym materiale informacje były rzetelne oraz oparte na wiarygodnych źródłach. Klienci Grupy PKO BP SA ponoszą odpowiedzialność za skutki swoich decyzji inwestycyjnych, podjętych z uwzględnieniem informacji zamieszczonych w niniejszym materiale. Niniejszy materiał został przygotowany i/lub przekazany przez Powszechną Kasę Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna, zarejestrowany w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 0000026438; NIP: 525-000-77-38 REGON: 016298263; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 250 000 000 zł