Monitor kantorenmarkt Zuid-Holland 2017 › publish › pages › 17678 › ... · Zuid, Schieveste Schiedam, Afrikaweg Zoetermeer, Brainpark III/Fascinatio in Rotterdam/Capelle a/d

Monitor kantorenmarkt Zuid-Holland 2017

Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland

Guido van der Molen & Peter Stopel 4 april 2017

16.396

Monitor kantorenmarkt Zuid-Holland 2017 2

Inhoudsopgave 1 Inleiding 3

2 Monitor kantorenmarkt Zuid-Holland 2017 4

2.1 Ontwikkeling plancapaciteit ..................................................... 4 2.2 Oplevering van nieuwe kantoorruimte in Zuid-Holland ...................... 7 2.3 Leegstand van kantoorruimte in Zuid-Holland ................................ 8 2.4 Opname van (bestaande) kantoorruimte in Zuid-Holland ................. 11

2.5 Onttrekkingen van kantoorruimte in Zuid-Holland ......................... 12 2.6 Conclusies ......................................................................... 15

Bijlage 16

16.396


1 Inleiding In uw Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) maakt u als provincie Zuid-Holland scherpe keuzes voor

ontwikkelingslocaties voor kantoren en streeft u naar verdere afname van de plancapaciteit van kantoorruimte.

Doel is te komen tot een meer gezonde kantorenmarkt in Zuid-Holland met meer marktdynamiek en minder

leegstand. Monitoring van de kantorenmarkt is hiervoor van wezenlijk belang.

U heeft nu behoefte aan actueel inzicht (5-meting) in de huidige plancapaciteit voor kantoorruimte per REO

regio, inclusief de fasering, planstatus, eigendomssituatie en de planreductie (in vergelijking tot voorgaande

jaren). Daarnaast wilt u beschikken over een overzicht van de laatste opleveringen van nieuwe kantoormeters,

onttrekkingen en de ontwikkeling van de leegstand en opname in de provincie. De monitor moet daarbij zo goed

mogelijk aansluiten bij uw ‘protocol kengetallen monitor kantorenmarkt’ (zie ook bijlage).

16.396


2 Monitor kantorenmarkt Zuid-Holland 2017

2.1 Ontwikkeling plancapaciteit

In totaal bijna 2,2 miljoen m² bvo aan planmeters voor nieuwe kantoorruimte

In de provincie Zuid-Holland zijn er (nog) plannen voor toevoeging van circa 2,2 miljoen vierkante meter bvo

aan kantoorruimte (zie tabel 1). Deze plancapaciteit is inclusief (vooralsnog) acht kantoorpanden die in 2017 en

2018 opgeleverd gaan worden, samen goed voor bijna 124.000 m² bvo. Van de 2,2 miljoen m² bvo is circa

442.000 m² bvo door de regio’s aangewezen als te schrappen planmeters (deze planmeters zijn nog wel

opgenomen in vigerende bestemmingsplannen). Van het totaal aan planmeters heeft 443.000 m² bvo een zachte

planstatus. Tot 2020 zijn er plannen voor ontwikkeling van circa 757.000 m² bvo kantoorruimte. In 2016 werden

vijf plannen met in totaal maximaal 13.750 m² bvo aan de planlijst toegevoegd. Het betreft twee nieuwe

plannen en drie reeds bestaande plannen.

Tabel 1: Plancapaciteit van kantoorruimte per regio in Zuid-Holland, in m² bvo

Regio 2017 - 2020 2020 - 2025 Na 2025 Te schrappen Totaal Haaglanden 307.940 344.000 0 385.400 1.037.340 Holland-Rijnland 90.000 33.500 0 56.200 179.700 Midden-Holland 49.500 28.000 0 0 77.500 Regio Rotterdam 226.500 192.900 335.000 0 754.400 Zuid-Holland Zuid

83.030 24.200 24.200 0 131.430

Totaal 756.970 622.600 359.200 441.600 2.180.370

Bron: Provincie Zuid-Holland, 2017 (peildatum: 1 januari 2017).

Als toevoeging op tabel 1 moeten we constateren dat de fasering veelal indicatief is; wanneer het

bestemmingsplan van een planlocatie onherroepelijk is, kan er snel gebouwd worden en vervolgens na enkele

jaren worden opgeleverd. In praktijk verwachten we dat er minder meters worden opgeleverd.

BOX 1: TOELICHTING PROVINCIALE DATABANK KANTOORPLANNEN (PRIMAIR IN BESTEMMINGSPLAN)

Bij de inventarisatie is uitgegaan van zelfstandige kantoorruimten vanaf 1.000 m² vloeroppervlak. Daaronder

vallen ook bankgebouwen, gemeentehuizen et cetera. Grotere bedrijfskantoren met een vloeroppervlak vanaf

3.000 m² bvo of meer worden, indien de data beschikbaar zijn, ook opgenomen. De lijst is oorspronkelijk

opgebouwd uit groslijsten van gemeenten en regio’s en eigen waarnemingen en bestemmingsplanonderzoek.

In 2015 hebben de regio’s gewerkt aan actualisering van hun regionale kantorenvisies. In het kader daarvan

zijn de lijsten met plancapaciteiten weer geactualiseerd. In de regio Zuid-Holland Zuid en de Metropoolregio

Rotterdam-Den Haag (MRDH) zijn deze in 2015 bestuurlijk bekrachtigd. In Midden-Holland is de regionale

kantorenvisie begin 2016 bestuurlijk vastgesteld en in Holland Rijnland in het najaar van 2016. Maart 2016

hebben GS de regionale kantorenvisies van MRDH, Midden-Holland en Zuid-Holland Zuid aanvaard. GS hebben

in maart 2017 de visie van Holland Rijnland aanvaard.

16.396


Opgemerkt moet worden dat er soms nog verschillen resteren tussen de provinciale administratie en die in de

regionale visies. Niet alle bij de provincie bekende plannen zijn in de regionale visies opgenomen. Veelal gaat

het om (papieren) bestemmingsplanmogelijkheden voor kleine kantoren, die wellicht geschrapt kunnen

worden (en per november 2017 ook geschrapt zouden moeten zijn).

Bij enkele plannen met de mogelijkheid voor nieuwbouw van kleine kantoren is in de regionale visie een p.m.

post opgenomen. In deze monitor is daarvoor wel een voorlopige indicatie in m² opgenomen.

Totaal aan planmeters voor kantoorruimte sinds 2011 met bijna 2,1 miljoen m² bvo afgenomen

Figuur 1 geeft een overzicht van de ontwikkeling van de totale plancapaciteit van kantoorruimte in de provincie

vanaf 2011. Sinds 2011 is de plancapaciteit met bijna 2,1 miljoen m² bvo afgenomen (saldo tussen 2011 en

2017). In deze periode is zo’n 873.000 m² bvo kantoorruimte opgeleverd, oftewel: de daadwerkelijke reductie1

(soms ook als gevolg van administratieve wijzigingen) bedraagt circa 1,2 miljoen m² bvo kantoorruimte. Vorig

jaar concludeerden we dat de doelstelling om de plancapaciteit met 1 miljoen m² bvo kantoorruimte te

reduceren tot en met 2015 is behaald.

Figuur 1: Ontwikkeling plancapaciteit kantoorruimte in Zuid-Holland, per 1 januari 2017, in m² bvo

Bron: Provincie Zuid-Holland, 2017; Bewerking: Stec Groep, 2017.

Vergeleken met vorig jaar (1 januari 2016) is het aantal planmeters met circa 195.000 m² bvo afgenomen. Dat

gebeurde onder meer doordat voor oude kantoorplannen in Den Haag Leidschenveen, Zoetermeer Boerhavelaan

e.o. en Delft-Zuid nieuwe bestemmingsplannen onherroepelijk van kracht werden die geen of veel minder

vierkante meters kantoorruimte mogelijk maken. In 2016 is 5.000 m² bvo kantoorruimte opgeleverd. In netto

aantallen is de (netto) plancapaciteit dus met zo’n 190.000 m² bvo afgenomen in 2016. In de afgelopen twee

jaar nam de plancapaciteit in netto aantallen juist toe (in 2014 met circa 170.000 m² en 2015 met circa 15.000

m²).

1 Door het ‘schrappen’ van plannen. Dit is exclusief circa 442.000 m² bvo plancapaciteit die door de regio’s is aangewezen als te schrappen planmeters (maar nog zijn opgenomen in bestemmingsplannen).

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

4.500.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Schrappen

Na 2020

Tot 2020

16.396


Figuur 2: Kantoorplannen in Zuid-Holland naar postcodegebied (2017-2030)

Plancapaciteit in elke regio afgenomen ten opzichte van nulmeting

Het aantal planmeters tot 2020 blijkt in elke regio afgenomen te zijn, wanneer we de huidige plancapaciteit per

regio (peildatum 1 januari 2017) vergelijken met de plancapaciteit uit de nulmeting (peildatum 1 januari 2011).

In de provincie Zuid-Holland is de plancapaciteit tot 2020 met circa 2,26 miljoen m² bvo afgenomen. De

grootste afname is zichtbaar in regio Haaglanden, zie ook figuur 3. In de periode na 2020 is het aantal

planmeters toegenomen ten opzichte van de nulmeting, met circa 1,03 miljoen m². De totale planreductie (het

saldo van beide periodes) ten opzichte van de nulmeting komt op 1,23 miljoen m² bvo.

Figuur 3: Ontwikkeling plancapaciteit kantoorruimte per regio en totaal provincie (in vergelijking met de nulmeting van 1 januari 2011)

Bron: Provincie Zuid-Holland, 2017 (peildatum: 1 januari 2017); Bewerking: Stec Groep, 2017.

-2.500.000-2.000.000-1.500.000-1.000.000-500.000 0 500.000 1.000.0001.500.000

Haaglanden

Holland Rijnland

Midden-Holland

Regio Rotterdam

Zuid-Holland Zuid

Provincie Zuid-Holland

2017-2020 Na 2020 Saldo

16.396


Net iets meer dan de helft van plancapaciteit op locaties uit uw Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM)

Iets meer dan 50% van de totale plancapaciteit in de provincie bestaat uit locaties die zijn opgenomen als

kantoorconcentratielocaties in de VRM. Figuur 4 geeft een overzicht van de plancapaciteit naar verschillende

type locaties uit de VRM, respectievelijk concentratielocaties, scienceparken, overige uitzonderingslocaties

(waaronder banken, bedrijfskantoren en gemeentehuizen) en regionaal geprioriteerde locaties (waaronder Delft

Zuid, Schieveste Schiedam, Afrikaweg Zoetermeer, Brainpark III/Fascinatio in Rotterdam/Capelle a/d IJssel).

Zo’n 1,1 miljoen m² bvo kantoorruimte is voorzien op deze laatste categorie. Daarvan is 946.000 m² bvo

opgenomen in vastgestelde bestemmingsplannen en heeft 114.000 m² bvo een ‘zachte’ planstatus. Figuur 4: Plancapaciteit van kantoorruimte in Zuid-Holland naar type locatie per 1 januari 2017


2.2 Oplevering van nieuwe kantoorruimte in Zuid-Holland

In 2016 slechts 5.000 m² aan kantoorruimte opgeleverd in provincie

In de afgelopen tien jaar (periode 2007 t/m 2016) werd jaarlijks gemiddeld circa 174.000 m² bvo kantoorruimte

aan de voorraad toegevoegd. In figuur 5 is de jaarlijkse oplevering van kantoorruimte in Zuid-Holland vanaf

2003 weergegeven. In 2016 is slechts 5.000 m² bvo kantoorruimte opgeleverd. Dit is opvallend laag in

vergelijking tot eerdere jaren. Het betreft het nieuwe hoofdkantoor van Hoyer in Rotterdam Botlek (4.000 m²

bedrijfskantoor op bestaande locatie) en 1.000 m² aan de Waldorpstraat in Laakhaven, Den Haag.

Figuur 5: Jaarlijkse oplevering van nieuwe kantoorruimte in Zuid-Holland 2003-2016, in m² bvo


37%

1%14%

48%

Concentratielocatie

Sciencepark

Overige uitzonderingslocaties

Regionaal geprioriteerde locaties

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

16.396


Grootste deel van kantoren opgeleverd in Haaglanden en Rotterdam

De enige twee opleveringen in 2016 vonden plaats in regio Haaglanden en Rotterdam. Dit zijn ook de regio’s die

het grootste deel van de opleveringen in de afgelopen vijf jaar voor hun rekening namen (beiden 40%). Regio

Midden-Holland heeft in deze periode het laagste aandeel met 4%.

Figuur 6: Jaarlijkse oplevering van nieuwe kantoorruimte naar regio, 2010 t/m 2016, in m² bvo


2.3 Leegstand van kantoorruimte in Zuid-Holland

Leegstandspercentage in Zuid-Holland gedaald naar circa 16%

Voor het bepalen van de leegstand op de kantorenmarkt in Zuid-Holland gaan we uit van de meest actuele

cijfers van Cushman & Wakefield (voorheen DTZ Zadelhoff), Nederland Compleet, januari 2017. Op basis van de

analyse van meer dan 85% van de totale voorraad in Zuid-Holland, concluderen we dat het

leegstandspercentage in de provincie Zuid-Holland is gedaald naar 16,3%. Ten opzichte van een jaar geleden

(18,2%) is dat een afname van 1,9%-punt. In absoluut aantal vierkante meters bedroeg de afname circa 11%.

Deze ontwikkeling ligt in lijn met Nederland als geheel (1,7%-punt en 12% in absoluut aantal vierkante meters).

Figuur 7 geeft een overzicht van de leegstandspercentages van de grotere kantoorgemeenten in de provincie.

De rode stippellijn geeft het landelijke gemiddelde weer.

Figuur 7: Leegstandspercentages naar gemeente in Zuid-Holland (peildatum 1 januari 2017)

Bron: Cushman & Wakefield, Nederland Compleet, januari 2017.

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Haaglanden Holland Rijnland Midden-Holland Regio Rotterdam Zuid-Holland Zuid

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

Leidschendam-VoorburgDen Haag

LeidenDelft

Zuid-HollandDrechtsteden

RotterdamRijswijk

ZoetermeerGouda

SchiedamCapelle aan den IJssel

16.396


Omslagpunt zichtbaar in terugbrengen leegstand

Tot aan vorig jaar liep het leegstandspercentage in Zuid-Holland op. De voorraad groeide vanaf januari 2012 tot

aan januari 2016 nauwelijks (+ 1%), terwijl de leegstand in vierkante meters nog wel sterk toenam (+ 28%).

Vanaf januari 2016 is een lichte afname van de voorraad zichtbaar (-1%), mede doordat het areaal aan

onttrekkingen in 2016 veel groter was dan de oplevering van nieuwe kantoorruimte (zie ook paragraaf 2.5).

Doordat de absolute leegstand (in vierkante meters) voor het eerst sinds jaren afnam in 2016, nam ook het

leegstandspercentage af. Volgens de huidige gegevens zal ook komend jaar het areaal aan onttrekkingen hoger

zijn dan de oplevering van kantoorruimte.

Figuur 8: Ontwikkeling voorraad en leegstand van kantoorruimte in Zuid-Holland2, in m² bvo

Bron: Cushman & Wakefield, Nederland Compleet, januari 2017.

Leegstandspercentage Zuid-Holland wijkt nog steeds af van landelijke cijfer

Het college van Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland heeft in 2015 besloten dat er op wordt ingezet dat het

Zuid-Hollandse leegstandspercentage niet meer dan 1,7%-punt van het landelijke cijfer afwijkt. Het landelijke

leegstandscijfer bedraagt 14,1% (per januari 2017). De leegstand in Zuid-Holland zit dus 2,2%-punt boven het

landelijke cijfer. Als in Zuid-Holland de leegstand in 2016 met nog eens circa 61.000 m² vvo extra was

afgenomen, dan was het leegstandpercentage op 1,7%-punt boven het landelijke uitgekomen. Hoewel de

leegstand in Zuid-Holland afneemt, is het verschil met het landelijke cijfer niet kleiner geworden. Dit komt

vooral doordat op landelijk niveau een vergelijkbare afname zichtbaar is.

Ongeveer de helft van het kantorenaanbod bevindt zich in panden die meer dan 75% leeg staan

Dit jaar is een aanvullende analyse van het aanbod aan kantoorruimte gemaakt op basis van het

kantorenbestand van Bak (peildatum januari 2016). Uit de cijfers blijkt dat circa 940 panden in Zuid-Holland te

maken hebben met een bepaalde mate van leegstand. In vierkante meters gaat het om circa 36% van de totale

voorraad in Zuid-Holland. Daarnaast zien we dat iets meer dan de helft (54%) van het aanbod zich bevindt in

panden die voor 75 tot 100% leeg staan. De panden die voor 100% leeg staan zijn goed voor 37% van het aanbod.

2 Volgens analyse van circa 85% van de kantorenvoorraad in Zuid-Holland, op basis van Cushman & Wakefield, Nederland Compleet.

9.000.000

9.500.000

10.000.000

10.500.000

11.000.000

11.500.000

12.000.000

12.500.000

2012 2013 2014 2015 2016 2017

Voorraad Voorraad in gebruikLeegst

and

16.396


Tabel 2: Aanbod kantoorruimte naar leegstandspercentage panden

Percentage leegstand in pand

Aantal panden

Totale vloeroppervlakte panden met aanbod

Aanbod per januari

2016

Gemiddeld leegstandspercentage

Aandeel in totale

aanbod 100% leeg 284 930.730 931.945 100% 37% 75 tot 100% leeg 129 483.170 416.805 86% 17% 50 tot 75% leeg 188 822.790 499.440 61% 20% 25 tot 50% leeg 215 1.364.275 483.775 35% 19% < 25% leeg 125 1.320.190 176.150 13% 7% Totaal aanbod 941 4.921.155 2.508.115 51% 100%

Bron: Bak, Kantorenbestand januari 2016.

Belangrijkste bevindingen op basis van deze aanbod-analyse zijn verder:

• Het aanbod ligt voor het grootste gedeelte (83%) binnen de MRDH;

• 17% van het aanbod bevindt zich in panden die structureel leeg staan (langer dan 3 jaar);

• 20% van het aanbod zit in panden die na 2000 zijn opgeleverd;

• 30% van het aanbod heeft een omvang van minimaal 7.500 m² bvo. In deze grootteklasse werd de afgelopen

jaren ook de meeste vierkante meters onttrokken;

• Van het totale aanbod is 35% gelegen op een bedrijventerrein.

Zo’n tweederde van aanbod van kantoorruimte in Zuid-Holland is kansrijk of kanshebbend

Door Cushman & Wakefield / DTZ Zadelhoff wordt binnen het beschikbare aanbod van kantoorruimte

onderscheid gemaakt in kantoorgebouwen die kansrijk, kanshebbend en kansarm zijn (zie figuur 9). Daarbij

wordt gekeken naar marktspecifieke, locatiespecifieke en objectspecifieke factoren, maar ook naar

duurzaamheid, benodigde investeringen en waardeontwikkeling. Hieruit volgt dat de afgelopen vijf jaar zo’n

tweederde van het aanbod kansrijk en/of kanshebbend was. Van ongeveer een derde van het aanbod wordt

geconstateerd dat het kansarm is en weinig toekomstperspectief als kantoor heeft. De provinciale verdeling van

het aanbod is grotendeels in lijn met het landelijk gemiddelde.

Figuur 9: aandeel kansrijk, kanshebbend en kansarm aanbod van kantoorruimte in Zuid-Holland

Bron: Cushman & Wakefield / DTZ Zadelhoff, 2016.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2012 2013 2014 2015 2016 Nederland

Kansarm Kanshebbend Kansrijk

16.396


2.4 Opname van (bestaande) kantoorruimte in Zuid-Holland

Voor het eerst sinds 2011 weer daling in opnamecijfers zichtbaar

In 2016 was de totale opname van kantoorruimte3 in de provincie Zuid-Holland circa 308.000 m² vvo. Dat

betekent voor het eerst sinds 2011 een daling ten opzichte van het voorgaande jaar. De opname in 2016 ligt ook

beneden het langjarige (15 jaar) gemiddelde van zo’n 355.000 m² vvo.

Figuur 10: Opname van kantoorruimte in Zuid-Holland, 2007 t/m 2016, in m² vvo

Bron: Vastgoedmarkt, 2017; Provincie Zuid-Holland, 2017; Bewerking: Stec Groep, 2017.

Vorig jaar was er een toename zichtbaar in het aandeel van de opname buiten de Haagse en Rotterdamse regio.

Dit aandeel van ‘Overig Zuid-Holland’ is in 2016 nagenoeg gelijk gebleven. Wanneer we kijken naar absolute

aantallen zien we dat de afname in 2016 het sterkst was in de Rotterdamse regio (-68.000 m², -36%) en in

Overig Zuid-Holland (-29.000 m², -22%). In de regio Rotterdam is dit deels verklaarbaar doordat 2015 een

bovengemiddeld jaar was qua opname; bovendien kwam de afzet van grotere oppervlakten vorig jaar minder

goed van de grond (NVM, 2017). In de Haagse regio was de afname beperkt (-4.000 m², -5%). De lagere afzet in

Den Haag hield vooral verband met een gebrek aan vraag van de overheid en het nagenoeg ontbreken van grote

verhuurtransacties (NVM, 2017).

Kansrijk aanbod goed voor bijna de helft van opname van kantoorruimte

Eerder constateerden we (figuur 9) dat zo’n 17% van het aanbod kansrijk is. Dit kansrijke aanbod is goed voor

bijna 50% van de totale opname van kantoorruimte in Zuid-Holland. Het kanshebbende aanbod voor 40%, terwijl

kansarme kantoorgebouwen een aandeel van iets meer dan 10% hebben binnen de totale opname (figuur 11).

3 Een opname van kantoorruimte kan zowel betrekking hebben op verhuizingen als op nieuwvestiging.

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Haagse regio Rotterdam eo Overig Zuid-Holland

16.396


Figuur 11: aandeel kansrijk, kanshebbend en kansarm aanbod binnen opname van kantoorruimte

Bron: Cushman & Wakefield / DTZ Zadelhoff, 2016

2.5 Onttrekkingen van kantoorruimte in Zuid-Holland

Aantal onttrokken meters weer fors gestegen

Het onttrekken van planmeters is, naast reductie van planmeters, een belangrijke manier om de

kantorenvoorraad te doen verminderen (en daarmee per saldo ook de toekomstige leegstand). Figuur 12 geeft

een overzicht van de jaarlijkse onttrekkingen in de provincie Zuid-Holland (op basis van een provinciale

administratie, zie ook box 2).

Figuur 12: Onttrekkingen van kantoorruimte in Zuid-Holland, 2010 t/m 2016, in m² bvo


Er is in 2016 circa 316.000 m² bvo aan kantoorruimte onttrokken in Zuid-Holland, het hoogste aantal sinds 2010.

Na een daling in 2015 (t.o.v. 2014) is daarmee weer een forse stijging zichtbaar. In 2016 ging het om 56

kantoorpanden die onttrokken zijn, waarvan er 13 werden gesloopt (totaal bijna 94.000 m², 30% van totale

onttrekkingen). De rest werd getransformeerd naar bijvoorbeeld woningen of hotels. Het aantal onttrokken

meters vanaf 2010 (cumulatief) is daarmee voor het eerst groter dan het aantal opgeleverde meters, zie ook

figuur 13.

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2012 2013 2014 2015 2016

Kansarm Kanshebbend Kansrijk

16.396


Figuur 13: Oplevering en onttrekking in Zuid-Holland cumulatief vanaf 2010, in m² bvo

Bron: Provincie Zuid-Holland, 2017; Bewerking: Stec Groep, 2017

BOX 2: VERANTWOORDING OMVANG EN CIJFERMATERIAAL ONTTREKKINGEN KANTOORRUIMTE

Over de omvang van de transformatie (sloop en onttrekkingen) van kantoren de afgelopen periode bestaan

geen goede openbare basisregistraties. Er zijn evenmin breed gedragen protocollen over de wijze van

registratie, ook niet in Zuid-Holland. Er is bijvoorbeeld niet vastgelegd op basis waarvan een kantorenpand in

welk jaar als getransformeerd kan worden geregistreerd (jaar van aanvraag functiewijziging of daadwerkelijke

herontwikkeling, jaar van sloop, jaar van wilsbekrachtiging tot transformatie).

De regio Haaglanden heeft in de loop der jaren, tot 2012, wel de gemeentelijke opgaven van onttrokken

kantoren geregistreerd. De gemeente Den Haag rapporteert de laatste jaren over de omvang van

getransformeerde kantoren aan de hand van de (aanvragen tot verandering) omgevingsvergunning. Behalve

jaar van aanvraag is er jaar van verlening vergunning en jaar van daadwerkelijke start uitvoering. De

gemeente Rotterdam (COS) deed dat tot 2008. Dat is na 2010 weer opgepakt. Rotterdam registreert nu

transformatie na verlening van de omgevingsvergunning en de verwerking van de nieuwe functie in de

BAG/WOZ. Holland-Rijnland heeft voor 2010 voor het eerst deze data verzameld en er geaggregeerd over

gepubliceerd.

Op basis van gemeentelijke, regionale en eigen bronnen heeft de provincie een eigen administratie van jaar,

locatie en omvang van onttrokken vierkante meters kantoren opgesteld. Alleen onttrekkingen van objecten

groter dan 500 m² zijn meegerekend.

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Oplevering van kantoren Onttrekking van kantoren

16.396


Figuur 14: Onttrokken kantoren Zuid-Holland naar postcodegebied (2010-2016)

Figuur 15: Onttrokken kantoren regio Den Haag naar postcodegebied (2010-2016)

16.396


Figuur 16: Onttrokken kantoren regio Rotterdam naar postcodegebied (2010-2016)

Conclusies

1. De plancapaciteit van kantoorruimte in Zuid-Holland is sinds de nulmeting (eind 2010) met bijna 2,1 miljoen

m² bvo afgenomen. Hiervan is circa 873.000 m² bvo toe te schrijven aan oplevering van nieuwe

kantoorpanden. De overige meters zijn deels gefaseerd (voor de periode na 2020/25) of daadwerkelijk

geschrapt. De totale plancapaciteit (per 1 januari 2017) betreft zo’n 2,2 miljoen m² bvo. Dit is inclusief

zo’n 442.000 m² bvo plancapaciteit voor kantoorruimte die door de regio’s is aangewezen als te schrappen

planmeters, maar nog wel is opgenomen in vigerende bestemmingsplannen. We concluderen dat, na een

eenmalige toename over 2014, de plancapaciteit voor het tweede opeenvolgende jaar is afgenomen.

2. Er zijn nauwelijks kantoren opgeleverd in 2016. Terwijl in de afgelopen tien jaar jaarlijks gemiddeld zo’n

174.000 m² aan kantoorruimte werd opgeleverd, werd in 2016 slechts 5.000 m² aan nieuwbouw toegevoegd.

3. Ongeveer de helft van de planmeters, circa 1,13 miljoen m² bvo, is gepland op concentratiegebieden uit de

Visie Ruimte en Mobiliteit. Zo’n 1,1 miljoen m² bvo aan plancapaciteit bevindt zich op regionaal

geprioriteerde locaties (buiten de VRM locaties). Daarvan heeft circa 114.000 m² bvo een ‘zachte’

planstatus.

4. Het leegstandspercentage in de provincie Zuid-Holland is gedaald naar zo’n 16%. Omdat in Nederland als

geheel een vergelijkbare ontwikkeling zichtbaar was, is het verschil tussen Zuid-Holland en het landelijke

cijfer (circa 14%) nauwelijks kleiner geworden.

5. Het areaal aan onttrekkingen steeg flink ten opzichte van vorig jaar. Over de hele periode 2010 t/m 2016 is

het areaal aan onttrekkingen (1,29 miljoen m² bvo) groter dan het aantal opgeleverde kantoren (1,06

miljoen m² bvo).

6. Tot slot: de opname van kantoorruimte lag voor het eerst sinds jaren lager dan het voorgaande jaar. De

opname lag in 2016 met circa 308.000 m² vvo onder het langjarig (15 jaar) gemiddelde van zo’n 355.000 m²

vvo. In absolute aantallen nam de opname in Rotterdam en omgeving en overig Zuid-Holland het sterkst af.

16.396


Bijlage Samenvatting protocol kengetallen kantorenmonitor provincie Zuid-Holland

Kengetal Provinciale registratie Toelichting Databank kantoorplannen, inclusief fasering

• Vooral met behulp van gemeentelijke en regionale input door de provincie opgezet.

• Betreft kantoorruimten vanaf 1.000 m² bruto vloeroppervlak, inclusief bankgebouwen, gemeentehuizen en grotere (inpandige) bedrijfskantoren.

• Plancapaciteit wordt niet landelijk of provinciaal door marktpartijen geregistreerd.

• Provincie toetst jaarlijks bij grotere kantoorgemeenten en regio lijst met (bestemmings)plancapaciteit.

Planreductie • Jaarlijks (peildatum 1 januari) wordt de totale plancapaciteit (in m² bvo) in de provinciale database door Stec Groep gecontroleerd en vergeleken met die van het jaar er voor. Zo wordt de afname van planmeters inzichtelijk gemaakt.

• Het betreft een saldo-mutatie; er wordt niet op afzonderlijk planniveau nagegaan wat er mee is gebeurd.

Oplevering kantoorruimte • Gebaseerd op registratie van de provincie (vanaf 1.000 m² bvo), mede gebaseerd op gemeentelijke rapportages, persberichten, transacties of aanbod gegevens. Betreft nieuwe kantoorpanden, geen herontwikkeling.

• Data wordt, op niveau van de provincie, vergeleken met onder meer de kantorencijfers van drs. R.L. Bak.

• Registratie van opleveringen is laatste jaren steeds nauwkeuriger geworden. Er is (uniek) overzicht vanaf 1980 naar regio, gemeente, adres en omvang.

Onttrekkingen • Aan de hand van gemeentelijke registraties en voortgangsrapportages, aangevuld met webmeldingen is een provinciale database opgezet, waarvoor een ondergrens van 500 m² bvo zal worden aangehouden.

• In database is omvang (m² bvo), jaar van onttrekkingen (transformatie en of sloop) van kantoren, adresgegevens, zo mogelijk het bouwjaar en de oude en nieuwe bestemming opgenomen.

Aanbod en leegstand • Totaal aantal m² vvo leegstaande kantoorruimte wordt gekoppeld aan totale voorraad aan kantoorruimte, hieruit volgt het leegstandspercentage.

• Provincie gebruikt data van DTZ Zadelhoff voor betrouwbare inschatting van leegstand in de provincie

• Leegstand is (grotendeels) gebaseerd op geaggregeerde gepubliceerde data van DTZ Zadelhoff (vanaf 500 m² vvo)

• Voorraad aan kantoorruimte is, op gemeenteniveau, gebaseerd op gepubliceerde data van drs. R.L. Bak.

Voorraad • De totale voorraad aan kantoorruimte (vanaf 500 m² vvo) is gebaseerd op de jaarlijkse publicaties van Drs. R.L. Bak.

• Data wordt gecontroleerd en aangevuld met gemeentelijke en regionale inventarisaties.

Vraagraming nieuwbouw kantoorruimte

• Voor de Visie Ruimte en Mobiliteit is gebruik gemaakt van de prognoses van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), indachtig afspraken in het kader van het nationale Convenant Aanpak Leegstand Kantoren.

• De verschillende regio’s maken ook eigen behoefteramingen voor de kantorenmarkt. Haaglanden en Regio Rotterdam gebruiken ook de prognoses van het EIB.

Opname • De provincie gebruikt de opnamecijfers die Vastgoedmarkt jaarlijks publiceert over de kantorenmarkt. Deze bron is provinciedekkend en heeft een lange tijdreeks.

• De opnamecijfers hebben uitsluitend betrekking op specifieke kantoren groter dan 500m2.

• Een vereiste is een fysieke verplaatsing van een bedrijf of instelling.

• Kantoren behorend bij of deel uitmalend van fabrieken en bedrijfsgebouwen, onderwijs- en medische instellingen en dergelijke, of winkels/showrooms worden toegerekend aan de betreffende hoofdfunctie en dus niet als kantoor aangemerkt.

• Zowel koop-als huurtransacties worden als opname geregistreerd. Buiten de opnamecijfers blijven transacties met een onderhuur- of kortlopend contract (minder dan 5 jaar), sale-and-leasebackcontracten

16.396


en contractverlengingen. Deze cijfers worden wel geregistreerd en apart vermeld in de tabellen. Ook kantoorruimten die voor eigen rekening en gebruik wordt ontwikkeld (kenmerk rechtstreeks) blijft buiten beschouwing

16.396


Kantoorplannen regio Den Haag & Rotterdam naar postcodegebied (2017-2030)

Monitor kantorenmarkt Zuid-Holland 2017 › publish › pages › 17678 › ... · Zuid, Schieveste Schiedam, Afrikaweg Zoetermeer, Brainpark III/Fascinatio in Rotterdam/Capelle a/d

Documents