MODUL A - Pelatihan Peraturan Zonasi

PENGANTAR

DIREKTORAT JENDERAL PENATAAN RUANG

DEPARTEMEN PEKERJAAN UMUMSEPTEMBER, 2006

MODUL A

TUJUAN PELATIHAN

FUNGSI DAN KEDUDUKAN PERATURAN ZONASI

DASAR PENGENDALIAN PEMBANGUNAN

PENGERTIAN DAN LINGKUP PERATURAN ZONASI

LATAR BELAKANG

SUBSTANSI

SEJARAH DAN PERSOALAN PENGEMBANGAN

PENGANTAR

AMATERI PELATIHAN

TUJUAN :

1. Memberikan pemahaman mengenai pengaturan dan pengendalian pemanfaatan ruang;

2. Memberikan pengetahuan mengenai rujukan teknis dalam pengaturan dan pengendalian pemanfaatan ruang;

3. Memberikan pemahaman mengenai pendekatan dan tata cara penyusunan Peraturan Zonasi;

TUJUAN PELATIHAN

TUJUAN & MATERIPELATIHAN

1

TUJUAN PELATIHAN

SASARAN :

1. Peserta pelatihan dapat memahami dasar-dasar pengendalian pembangunan;

2. Peserta pelatihan dapat mengetahui pengertian dan lingkup Peraturan Zonasi;

3. Peserta pelatihan dapat memahami proses penyusunan dan pengesahan Peraturan Zonasi;

4. Peserta pelatihan dapat mengetahui mekanisme pelaksanaan dan perubahan Peraturan Zonasi;

5. Peserta pelatihan dapat mengetahui rujukan teknis kebutuhan akan ruang serta pengaturannya untuk berbagai kegiatan kota.

1 TUJUAN & MATERI

PELATIHAN

TUJUAN PELATIHAN

MATERI PELATIHAN :

1. Modul A Pengantar2. Modul B1 Tata Cara Penyusunan Peraturan Zonasi

(Bagian Pertama)1. Penyusunan klasifikasi zonasi 2. Penyusunan daftar kegiatan 3. Penetapan/delineasi blok peruntukan 4. Penyusunan aturan teknis zonasi

Kegiatan dan penggunaan lahan Intensitas pemanfaatan ruang Tata massa bangunan Prasarana Lain-lain/tambahan Aturan khusus

1 TUJUAN & MATERI

PELATIHAN

TUJUAN PELATIHAN

MATERI PELATIHAN :

3. Modul B2 Tata Cara Penyusunan Peraturan Zonasi (Bagian Kedua) 5. Penyusunan standar teknis 6. Penyusunan peta zonasi 7. Penyusunan aturan pelaksanaan 8. Penyusunan perhitungan dampak 9. Peran serta masyarakat 10. Penyusunan aturan administrasi zonasi

4. Modul C Teknik-teknik Peraturan Zonasi5. Modul D Tata Cara Pelaksanaan, Penyusunan

Raperda, Dan Penetapannya serta Perubahan Peraturan Zonasi.

1 TUJUAN & MATERI

PELATIHAN

PERATURAN ZONASI sebagai ALAT PENGENDALIAN

PEMANFAATAN RUANG

PENGANTAR PERATURAN ZONASI

SISTEM PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG:

Regulatory Systempemanfaatan ruang yang didasarkan pada kepastian hukum yang berupa peraturan zoning

Discretionary System

pemanfaatan ruang yang proses pengambilan keputusannya didasarkan pada pertimbangan lembaga perencanaan yang berwenang untuk masing-masing proposal pembangunan yang diajukan


DASAR PENGENDALIANPEMBANGUNAN

2

SISTEM PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG:


1. Zoning Regulation/Peraturan Zonasipembagian lingkungan kota dalam zona-zona & menetapkan pengendalian pemanfaatan ruang yang berbeda-beda (Barnett, 1982)

2. Development Control/Permit System

mengatur kegiatan pembangunan yang meliputi pelaksanaan kegiatan pendirian bangunan, perekayasaan, pertambangan maupun kegiatan serupa lainnya dan atau mengadakan perubahan penggunaan pada bangunan atau lahan tertentu (Khulball & Yuen, 1991)

memungkinkan tetap dilaksanakannya pembangunan sebelum terdapat dokumen rencana


2

LINGKUP PENGENDALIAN :


Mekanisme Perijinan

Pengawasan

Penertiban

Penataan Ruang

Perencanaan Tata Ruang

Pemanfaatan Ruang

Pengendalian Pemanfaatan

Ruang

Program dan TahapanPembiayaanPola pengelolaan

Insentif/Disinsentif

Pelaporan

Pemantauan

Evaluasi

Administratif

Pidana

Perdata


2

SIFAT PENGENDALIAN PEMBANGUNAN:


Preventif Kuratif

Mengarahkan Pembangunan (Direct Development)

Zoning.

Development control.

Development Permit.

Site Plan Control.

Disinsentif, dll

Enforcement.

Mendorong Pembangunan (Promote Development)

RTRWK, RDTRK

Insentif


2

1. RTRW Kota (skala 1:10.000) dan RTRW Kabupaten (skala 1: 100.000) belum operasional sulit dijadikan rujukan dalam pengendalian penataan ruang;

2. RDTRK (skala 1:5000) sudah lebih rinci (mengatur guna lahan, intensitas bangunan, tata masa, prasaran lingkungan) masih kurang operasional karena tidak disertai dengan aturan yang lengkap;

3. Peraturan Zonasi (perangkat aturan pada skala blok yang umum digunakan di negara maju) potensial untuk melengkapi RDTRK agar lebih operasional;

4. Aparat pemerintah daerah perlu memahami Peraturan Zonasi dan prosedur penyusunannya, serta penerapannya dalam RDTRK agar pengendalian pembangunan kota dapat lebih efektif.

LATAR BELAKANG

LATAR BELAKANG

3

1. Banyaknya aparat pemerintah yang belum memahami Peraturan Zonasi secara lengkap, beserta prosedur penyusunannya;

2. Masih terbatasnya (sedikit) praktek penyusunan dan pelaksanaan Peraturan Zonasi yang dilakukan oleh aparat pemerintah daerah maupun profesional dan praktisi penataan ruang;

3. Belum tersedianya panduan penyusunan yang dapat dijadikan rujukan dalam penyusunan dan pelaksanaan Peraturan Zonasi.

LATAR BELAKANG

PERSOALAN PENYEDIAAN PERANGKAT PENGENDALIAN :

LATAR BELAKANG

3

PENGERTIAN ZONING :

pembagian lingkungan kota ke dalam zona-zona dan menetapkan pengendalian pemanfaatan ruang/memberlakukan ketentuan hukum yang berbeda-beda (Barnett, 1982: 60-61; So, 1979:251).

ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi zona, pengaturan lebih lanjut mengenai pemanfaatan lahan dan prosedur pelaksanaan pembangunan


PENGERTIAN ZONING REGULATION :

PENGERTIAN &

LINGKUP PERATURAN ZONASI

4

Suatu zona mempunyai aturan yang seragam (guna lahan, intensitas, massa bangunan),

Satu zona dengan zona lainnya bisa berbeda ukuran dan aturan.

Di beberapa negara zoning dikenal dalam berbagai istilah, seperti land development code, zoning code, zoning ordinance, zoning resolution, zoning by-law, urban code, panning act, dll.

PERBEDAAN PERATURAN ZONASI DENGAN RDTRK :


Berdasarkan Permendagri No. 8/1998, cakupan materi dalam RDTRK adalah: Zonasi/blok alokasi pemanfaatan ruang kawasan Struktur pemanfaatan ruang kawasan Sistem prasarana dan sarana kawasan Persyaratan teknik pengembangan kawasan

PENGERTIAN &


4

Cakupan butir (1) dan (4) dapat dipenuhi dengan Zoning Regulation

LINGKUP SUBSTANSI PERATURAN ZONASI :

Zoning regulation terdiri dari:1. Zoning text/statement; legal text berisi aturan-aturan (= regulation) Menjelaskan tentang tata guna lahan dan

kawasan, permitted and conditional uses, minimum lot requirements, standar pengembangan, administrasi pengembangan zoning

2. Zoning map berisi pembagian blok peruntukan (zona),

dengan ketentuan aturan untuk tiap blok peruntukan tersebut

Menggambarkan peta tata guna lahan dan lokasi tiap fungsi lahan dan kawasan


PENGERTIAN &


4

SUBSTANSI UTAMA PERATURAN ZONASI :

1. Zona-zona dasar, sub-zona, jenis-jenis perpetakan (main land use), jenis-jenis penggunaan (sub uses)

2. Use: Penggunaan lahan dan bangunan (penggunaan utama, penggunaan pelengkap, penggunaan sesuai pengecualian khusus).

3. Intensity: Intensitas atau kepadatan (KDB, KLB, bangunan/ha).

4. Bulk/building and massing: Tata banguan (tinggi, sempadan, luas minimum persil).

5. Required infrastructure: persyaratan prasarana minimum (parkir, bongkar-muat, dll)

6. Aturan tambahan: estetika, media reklame, view, dll (dapat diatur terpisah dalam design guidelines)


PENGERTIAN &


4

SUBSTANSI PENGENDALIAN DAMPAK :

1. Penanggulangan pencemaran lingkungan.2. Development impact fees.

• Alat untuk meningkatkan kualitas dan kuantitas lingkungan fisik (sarana dan prasarana umum).

• Alat untuk mengendalikan pembangunan.• Alat untuk mengatasi konflik politik.

3. Traffic impact assesment. • Beban/biaya kemacetan yang dapat dikenakan

pada pengguna kendaraan.


PENGERTIAN &


4

KELEBIHAN ZONING :

adanya certainty (kepastian), predictability, legitimacy, accountability.


KELEMAHAN ZONING :

tidak ada yang dapat meramalkan keadaan di masa depan secara rinci, sehingga banyak permintaan REZONING (karena itu, amandemen zoning regulation menjadi penting)

PENGERTIAN &


4

FUNGSI PERATURAN ZONASI :

1. Sebagai instrumen pengendalian pembangunan. Peraturan zoning yang lengkap akan memuat prosedur pelaksanaan pembangunan sampai ke tata cara pengawasannya.

2. Sebagai pedoman penyusunan rencana operasional. Ketentuan zoning dapat menjadi jembatan dalam penyusunan rencana tata ruang yang bersifat operasional, karena memuat ketentuan-ketentuan tentang penjabaran rencana yang bersifat makro ke dalam rencana yang bersifat sub makro sampai pada rencana yang rinci.

3. Sebagai panduan teknis pengembangan/pemanfaatan lahan.


FUNGSI & KEDUDUKAN

PERATURAN ZONASI

5

KEDUDUKAN PERATURAN ZONASI DALAM PROSES PENGENDALIAN PENATAAN RUANG :


PERENCANAAN PEMANFAATAN PENGENDALIAN

•Kegiatan•Intensitas

•Tata Massa Bangunan

•Sarana dan Prasarana

•Indikasi Program

Manajemen Lahan (Kawasan)

Land Development (persil, blok, sektor)

Undang-undang Manajemen Lahan

Peraturan, Perijinan, Pengawasan, Penertiban,

Kelembagaan

Peraturan Zonasi:Peraturan dan PetaKelembagaan dan

Administrasi

FUNGSI & KEDUDUKAN

PERATURAN ZONASI

5

KEDUDUKAN PERATURAN ZONASI DALAM SISTEM RENCANA TATA RUANG :


RTRW Kota

Peraturan Zonasi

RTRK / RTBL

RDTRK

FUNGSI & KEDUDUKAN

PERATURAN ZONASI

5

RENCANA

RTRWN

RTRWP

RTRWK

RDTRK

RTRK/RTBL

PERATURAN ZONASI DAN VARIANNYA

PANDUAN

STANDAR

UU, PP, Perda

PEMBANGUNAN

Standar yang relevan dengan

perencanaan dan pembangunan kota

(e.g. kesehatan, keselamatan,

keamanan, etc)

TEKNIK DALAM PERATURAN ZONASIPerformance zoningSpecial zoningBonus zoningTDRNegotioned Dev’t.Flood Plain ZoningConditional Uses Non-conforming UsesSpot ZoningFloating ZoningExclusionaary ZoningContract ZoningGrowth ControlEtc.

Special Site Control.Site Plan Controls.Building, Housing and Sanitary Codes.Design and Historic Preservation.Dll.

PerangkatTeknik

PERIJINAN

KEDUDUKAN PERATURAN ZONASI DALAM KERANGKA

PERANGKAT PENGENDALIAN :


5


SEJARAHPERATURAN ZONASI

6 TUJUAN PERATURAN ZONASI :

Peraturan zoning pertama kali diterapkan di Kota New York pada Tahun 1916 dengan tujuan sebagai berikut (Barnet, 1982:61):1. Menentukan standar minimum sinar dan udara untuk

jalan yang makin gelap akibat banyak dan makin tingginya bangunan.

2. Memisahkan kegiatan yang dianggap tidak sesuai.

Pada perkembangan selanjutnya, zoning regulations ditujukan untuk beberapa hal sebagai berikut (Barnet, 1982:61):1. Mengatur kegiatan yang boleh ada di suatu zona.2. Menerapkan pemunduran bangunan di atas ketinggian

tertentu agar sinar matahari jatuh ke jalan dan trotoar dan sinar serta udara mencapai bagian dalam bangunan.

3. Pembatasan besar bangunan di zona tertentu agar pusat kota menjadi kawasan yang paling intensif pemanfaatan ruangnya.


SEJARAH PERKEMBANGAN PERATURAN ZONASI

Peraturan zoning diterapkan pertama kali di Kota New York pada tahun 1916 sebagai reaksi atas pembangunan The Equitable Building yang sampai sekarang masih berdiri di Broadway 120.

Ditulis oleh suatu komisi yang diketuai oleh Edward Basset dan ditandatangani oleh Walikota John Purroy Mitchel dan kemudian menjadi “blueprint” untuk semua wilayah lainnya di negara tersebut.

Edward Basset kemudian juga mengepalai suatu kelompok hukum perencanaan yang menuliskan The Standard State Zoning Enabling Act, yang pada waktu itu diterima hampir tanpa perubahan oleh semua negara bagian.

Di akhir era 1920-an sebagian besar USA telah mengembangkan satu set zoning regulation yang memenuhi keinginan lokal masing-masing.


6


PERLAWANAN TERHADAP ZONING :

Kasus antara Village of Euclid, Ohio melawan Ambler Realty Co. (sering disingkat Euclid v. Ambler), 272 U.S. 365 (1926).

Ambler keberatan thd zoning perumahan, menginginkan sebagai industri sehingga akan menghasilkan uang jauh lebih banyak.

Euclid menang: preseden terbentuk untuk mendukung pemberlakuan dan penegakan hukum-hukum zoning.

Tahun 1926 Mahkamah Agung menetapkan bahwa zoning sebagai hak dari negara-negara bagian di USA (melalui kota-kota dan county mereka) untuk dikenakan pada pemilik lahan.

Beberapa hukum zoning juga telah dikalahkan di beberapa tempat di USA, aturannya melanggar proteksi kesetaraan (equal protection) atau dianggap melanggar kebebasan bicara (free speech). Contoh kasus billboard di suburb di Atlanta – Roswell, Georgia.


6

MODUL A - Pelatihan Peraturan Zonasi

Documents