Plan de Negocio Fondo INMOB and each of The FUND Parties expressly disclaim any and all liability which may arise from the Material having been provided to any of the Recipients or for any consequence whatsoever should any such Recipient rely upon any Material. Each Recipient is deemed to have waived any claim for liability againstThe FUND or any of The FUND Parties that may otherwise arise out of or in connection with the provision of the Material. The Material remains the full property of The FUND and may not be released to any third party without the prior written permission o fFund INMOB. The accompanying material (the “Material”) is being provided to certain persons (the “Recipients”) on the basis that such Material has been prepared by Fondo INMOB ("The FUND") and is being provided to each of the Recipients for informational purposes only and The FUND accepts no duty of care to such persons with regard to the Material. None of the Recipients is entitled to rely on such Material for any purpose, including without limitation, providing any professional advice to any person or making any decision relating to or in connection with the transaction to which the Material relates and no responsibility, obligation or liability (whether direct or indirect, in contract, tort or otherwise) is or will be accepted by the FUND or any of its affiliates or any of their respective employees or agents (the “The FUND Parties”) in relation thereto. Fondo INMOB. East Europe
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Modelo de VALORACION ( private equity and venture capital estandar) de FONDO inversion inmuebles
Modelo de valoración completo para valorar el caso de un fondo de inversión inmobiliaria. En español. El modelo corre para un caso de inversiones en un país en Europa del Este, pero es fácimente adaptable a otro caso Hojas que contiene: -Disclaimer -Hipótesis -Portada (inputs) -Capital -Ingresos -Gastos -Financiación -PyG -Tesorería -Cash Flow del accionista -Balances previsionales -Inversiones -Amortizaciones -Tesorería del IVA
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Plan de Negocio
Fondo INMOB and each of The FUND Parties expressly disclaim any and all liability which may arise from the Material having been provided to
any of the Recipients or for any consequence whatsoever should any such Recipient rely upon any Material. Each Recipient is deemed to have
waived any claim for liability againstThe FUND or any of The FUND Parties that may otherwise arise out of or in connection with the provision of
the Material. The Material remains the full property of The FUND and may not be released to any third party without the prior written permission o
fFund INMOB.
The accompanying material (the “Material”) is being provided to certain persons (the “Recipients”) on the basis that such Material has been
prepared by Fondo INMOB ("The FUND") and is being provided to each of the Recipients for informational purposes only and The FUND accepts
no duty of care to such persons with regard to the Material.
None of the Recipients is entitled to rely on such Material for any purpose, including without limitation, providing any professional advice to any
person or making any decision relating to or in connection with the transaction to which the Material relates and no responsibility, obligation or
liability (whether direct or indirect, in contract, tort or otherwise) is or will be accepted by the FUND or any of its affiliates or any of their respective
employees or agents (the “The FUND Parties”) in relation thereto.
Fondo INMOB.
East Europe
Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis Básicas del Plan de Negocio
Fichero totalmente operativo en EXCEL disponible para descarga ($ 25) en: http//
- Se considera una captación de fondos de €60 millones
- Se considera undesembolso inicial del 50% (enero 2008) y otro 50% a los 6 meses
- Se considera un capital medio invertido por operación de €3 millones
- Se considera un número máximo de inversiones en cartera de 20
- Se considera un plazo para las desinversiones de 3 años
- Se considera una TIR bruta media por operación del 45% y un múltiplo de 3,5x
Hipótesis Financieras
- Se considera un ratio de apalancamiento máximo (D/(K+D)) del 50%
- Se considera un tipo de restribución de tesorería de Euribor -0,5%
- Se considera un escenario de máxima distribución de beneficios
- Cuando se empiezan a generar plusvalías se reembolsan al accionista vía reducciones de capital
- Si las plusvalías son mayores que las reducc. de capital, la distribución de dividendos será con un payout del 100%
Hipótesis sobre Comisiones
- La comisión de gestión se calcula como el 1,8% anual sobre el valor contable total del activo
- La comisión de éxito se calcula como el 15% de las plusvalías globales del fondo en liquidación
- La rentabilidad mínima garantizada (hudle rate) es del 15% sobre el capital efectivamente invertido
- La gestora podrá tomar anticipos contra la comisión de éxito una vez batido el hurdle rate
Hipótesis Fiscales
- Debido al convenio de doble imposición con "PAIS DE EUROPA DEL ESTE", la cuota impositiva de sociedades es del 16%
- No se ha considerado IVA para las operaciones de inversión o desinversión (exentas en"PAIS DE EUROPA DEL ESTE")
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Año 2008 E Año 2009 E Año 2010 E
Comisión de Suscripción (s/ capital comprometido) 0,00% Apalancamiento Máximo Objetivo 50,00% Gtos. de Constitución 625.000 625.000 625.000
Comisión de Gestión (s/ valor neto contable de activos) 1,80% Ratio de Aplancamiento Medio (2008-2012) 23,64% Inmovilizado Inmaterial 0 0 0
Primer año de estudio 2008 Coeficiente de Revalorización de Activos 1,00 x % de financiación ajena (s/ importe de cada inversión) 80,00% Inmovilizado Material 14.765.000 29.515.000 29.515.000
Años de Estudio 6 Años Comisión de Éxito ("Carried Interest") 15,00% Plazo de Amortización Bullet al sexto año Amortizaciones -126.800 -253.600 -380.400
Revisión de costes 3,00% TIR mínima Objetivo ("Hurdle Rate") 15,00% Comisiones 1,20% 0,00% 0,00% TOTAL ACTIVO 59.087.848 61.479.554 56.004.723
Diferimiento de cobros 30 días Múltiplo Mínimo s/ Capital Invertido 1,52 x
Diferimiento en los pagos corrientes 30 días Tipo de Interés considerado 5,75% Fondos Propios 59.087.431 58.529.125 47.154.281
Euros / Año 4,55% Pasivo Circulante 417 429 442
Director (Fijo) 60.000 1,20% Acreedores Largo 0 2.950.000 8.850.000
Director (Variable) 30% TOTAL PASIVO 59.087.848 61.479.554 56.004.723
Administrativo 18.000 Saldo Medio de Deuda Bancaria 5.900.000
Cierre Definitivo 12 meses desde constitución Coste Formalización Inversiones (s/ K Invertido) 3,00% Análisis de Ratios
Plazo de Duración del "Fondo" 6 Años Coste Formalización Deinversiones (s/ K Desinvertido) 1,50% Ratio de Apalancamiento 0,00% 4,80% 15,80%
Prórroga del "Fondo" 2 Años Gastos Legales (abogados, notarios, etc) 10.000 Año de 1ª disposición Año WACC 13,05% 12,66% 11,75%
Plazo de Duración del Periodo de Inversión 4 Años Auditoría Anual 5.000 Tipo de Interés considerado 2,90%
Prórroga del Periodo de Inversión 1 Años Remuneración Consejo 0 Euribor 4,67%
Número de Consejeros 9 Spread 0,40%
Capital Total Comprometido 60.000.000 Secretaría del Consejo 21.600 Comisión de apertura 0,20% 2009 2010 2011
Desembolso Inicial 100,00% Adimnistrativos Importe Total dispuesto 0 Ratio Inmuebles / Terrenos 1/4 1/2 1/2
Desembolso Inicial 60.000.000 Alquiler de Oficina 15.000
Ampliaciones de Capital ("Capital Call 1") Año 2009 0,00% Telefonía 3.600
Ampliaciones de Capital ("Capital Call 2") Año 2010 0,00% Electricidad 1.200
Ampliaciones de Capital ("Capital Call 3") Año 2011 0,00% Limpieza de oficinas 1.800 TIR Neta del FONDO 3,65 x 24,09%
Ampliaciones de Capital ("Capital Call 3") Año 2012 0,00% RC Administradores 3.000 Ratio de Apalancamiento Medio (%) 23,64% VAN del Accionista al 13,05% 19.072.692
Material de Oficina 6.000 WACC (%) 11,75% Payback del Negocio 4 Años
Capital Total Invertido en Nuevos Activos 59.000.000 Representación 24.000 ROE (%) 171,72% Capital Recuperado Neto 124.175.274
Necesidades Adicionales de Capital 0 ROCE (%) 39,54% Plusvalía Neta del FONDO 64.175.274
ROA (%) 160,85%
Deuda Neta/FFPP (Veces) -0,33
Deuda Neta/EBITDA (Veces) 3,11
Capital Medio Invertido por Operación 3.000.000 Gastos de Constitución Año 2008 Año 2009 Año 2010 Coste del Equity (Ke)
Número Objetivo de Inversiones al Año 4,9 Gastos Legales 25.000 Tasa Libre de Riesgo (Bono Alemán a 10 años) 4,25%
Número Objetivo de Activos en Cartera (máximo) 20 Patentes y Marcas Prima de Riesgo Sectorial 8,00%
TIR Media por Operación 45,00% Otros 600.000 0 0 Beta del Sector 1,10
Plazo Medio para la Desinversión (2 a 5 años) 3 Años Inmovilizado Inmaterial EBITDA/Ventas 80,12% Coste del Equity (Ke) 13,05%
Múltiplo sobre Capital Invertido (por operación) 3,05 x Gastos Capitalizados EBIT/Ventas 79,59%
Dividendos (procedentes de los activos en cartera) 0,00% Intercalarios Margen Bruto (BAI/Ventas) 81,69% Coste de la Deuda Pre-Tax 4,83%
Tipo de Retribución de Tesorería Euribor - 0,5% Inmovilizado Material Margen Neto (BDI/Ventas) 53,10% Euribor 4,55%
HW y SW Específico 3.000 Spread 1,20%
2010 2011 2012 Mobiliario 12.000 Tax 16,00%
Plusvalías por Desinversiones 30.217.219 30.217.219 30.217.219 Inmuebles/terrenos 14.750.000 14.750.000 14.750.000 Ratio de aplancamiento medio (2008-2012) 18,91%
Dividendos de Activos en Cartera - - - Tipo de IVA Soportado 16,00%
Otros Ingresos 765.696 74.606 (348.522) TOTAL 15.390.000 14.750.000 14.750.000 Tipo de IVA Repercutido 16,00% 11,50%
Ingresos Totales 30.982.915 30.291.825 29.868.697 Acumulado 15.390.000 30.140.000 44.890.000 Tipo Impuesto de Sociedades 16,00% 11,75%
DATOS DE BALANCE
Euribor (Swap 6 años)
5,00% s/ K Comprometido
PRINCIPALES CARACTERISTICAS del FONDO
PLAZOS
CAPITAL
ESTRUCTURA DE COSTES
HIPOTESIS DE INGRESOS
Deuda SeniorComisiones
HIPOTESIS GENERALES
Nombre del Proyecto Fondo INMOB. East
Europe
Linea de IVA
ESTRUCTURA DE FINANCIACION
Evolución de la Masa Patrimonial
Coste medio ponderado del capital (WACC)
RATIO INMUEBLES / TERRENOS EN CARTERA
RESULTADOS DEL FONDO
RATIOS DE BALANCE
0 Euros / Consejero / Año
Otros Gastos
WACC Promedio del proyecto
CALCULO DE LA TASA DE DESCUENTO
INVERSIONES
RATIOS ECONOMICOS
Spread
VARIABLES TRIBUTARIAS
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Resumen de OperacionesEn miles de Euros
Inversión Desinversión (Coste) Plusvalía
24,09%
-40,00%
-30,00%
-20,00%
-10,00%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
-80.000
-60.000
-40.000
-20.000
0
20.000
40.000
1 2 3 4 5 6 7
TIR
Cash Flowmiles de euros
Tasa Interna de Retornodel FONDO
Flujos de Caja del Accionista Tasa Interna de Retorno
Activos Netos
20,53%
Fondos Propios79,47%
Deuda0,00%
Activos Netos Fondos Propios Deuda
Activos Netos
34,70%
Fondos Propios54,98%
Deuda10,32%
Activos Netos Fondos Propios Deuda
Activos Netos
30,48%
Fondos Propios39,04%
Deuda30,47%
Activos Netos Fondos Propios Deuda
Año 2008 Año 2010 Año 2012
Aplicar Comisión de Éxito sobre Rentabilidad Global del Fondo
Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Estructura de Capital Privado & Confidencial
Cifras en euros
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6
Capital Social
Desembolso Inicial 60.000.000
Capital Call 1 - - - - - -
Capital Call 2 - - - - - -
Capital Call 3 - - - - - -
Capital Call 4 - - - - - -
Ampliaciones de capital 60.000.000 - - - - -
Reducciones de Capital - - 14.750.000 14.750.000 14.750.000 14.750.000
Capital Acumulado 60.000.000 60.000.000 45.250.000 30.500.000 15.750.000 1.000.000