Mietrecht in den Niederlanden

1

MIETRECHT in den NLMIETRECHT in den NL

Ben van MeursAdvocaat

Vondenhoff Sijben Advocaten

Akerstraat 104NL - 6417BN HEERLEN

T +31 - 45 - 560 22 00E [email protected]

Was wird vermietet?

• Beweglichen Sachen (z.B. Kfz) & unbebaute Grundstücke (z.B. Weideland)

• Gewerberaum: 2 Kategorien

• Wohnraum (= woonruimte)

2

[VondenhoffA D V O C A T E N

Sijben]

Gewerberaum:

• Gewerberaum für Einzelhandel / Mittelstandsunternehmen(= middenstandsbedrijfsruimte)

• Gewerberaum im Übrigen(= overige bedrijfsruimte)

3


Sijben]

§§ 7:290 ff. NL-BGB

Gewerberaum für Einzelhandel:• Kleinhandel• Handwerksbetriebe• Hotel- und Gaststättengewerbe, usw.:

Gewerberaum, wo unmittelbar ans Publikum Produkte geliefert werden: z.B. Apotheke, Friseur, Kiosk, Galerie, Restaurant, Tankstelle

4


Sijben]

Gewerberaum für Einzelhandel

5


Sijben]

Meistens „ROZ“ Mustervertrag: www.roz.nl

Mieterhöhung:• Nur bei Vertraglichem Vereinbarung (jährliche

Indexierung möglich)• Aber: Richter kann neue Miete anordnen

(nur 1 Mal pro 5 Jahre)


6


Sijben]

Mietverträge sind gesetzlich befristet:• Zuerst: 5 Jahren• Nachher: wieder 5 Jahren (oder Kündigung)• Erst danach: unbefristeter Mietvertrag

Ausnahme: Mietverträge < 2 Jahre


7


Sijben]

Ende des Mietvertrages:• Aufhebungsvertrag• Auflösung durch Richter (z.B. Mietrückstand)• Kündigung durch Mieter oder Vermieter:

- Kündigungsfrist: mindestens 1 Jahr- Kündigung durch Vermieter nur wegen gesetzlicher Kündigungsgründe


8


Sijben]

Gesetzliche Kündigungsgründe:• Kein „guter Mieter“• Zwingend notwendiger Eigenbedarf• Interessenabwägung (erst nach 10 Jahren)• Wenn Mieter ein faires Angebot für einen

neuen Mietvertrag abschlagt (erst nach 10 Jahren)

§§ 7:230a ff. NL-BGB

Gewerberaum im Übrigen:

Voraussetzungen:• bebautes Grundstück; und• kein Gewerberaum für Einzelhandel; und• kein Wohnraum;

9


Sijben]

Gewerberaum im Übrigen:

z.B.: Anwaltskanzlei, Bankfiliale, Bürogebäude, Fahrschule, Garage, Kasino, Kino, Lager, Praxis (Arzt, Krankengymnast, Psychologe usw.), Schwimmbad

10


Sijben]

Gewerberaum im Übrigen

Meistens „ROZ“ Mustervertrag: www.roz.nl

Mieterhöhung:• Vertragsfreiheit• Praxis: Indexierungsklauseln• Kaum Mieterschutz

11


Sijben]

Gewerberaum im Übrigen

Mietvertrag nach Wahl (un)befristet

Ende des Mietvertrags:• Befristet: beim Vertragsende (vertragliche

Verlängerung möglich)• Unbefristet: Kündigung (nur K.Frist beachten)• Kaum Mieterschutz. Wohl Räumungsschutz

12


Sijben]

§§ 7:232 ff. NL-BGB

Wohnraum:

• Selbstständige Wohnung => eigene Haustür, Küche, Bad und Toilette

• Unselbstständige Wohnung (Zimmer)• Wohnwagen

13


Sijben]

Wohnraum

Zwingendes Recht: Mieterschutz!

• Ende des Mietvertrags

• Miete (sog. nicht liberalisierte Wohnräume)• Mieterhöhung (sog. nicht liberalisierte

Wohnräume)

14


Sijben]

Wohnraum

15


Sijben]

Liberalisierte Wohnräume (= geliberaliseerde woonruimte / “vrije sector”)• Nur selbständige Wohnungen• Kaltmiete > 664,66 EUR (Stand: 1.1.2012) • Miete nicht gesetzlich eingeschränkt

(aber Mieter kann Miete prüfen lassen)• Mieterhöhung nicht gesetzlich eingeschränkt

(aber nur 1 Mal pro Jahr. Indexierung möglich)

Wohnraum

16


Sijben]

Nicht liberalisierte Wohnräume => Huurprijzenrecht (UHW, BHPW & WWS)

• Kaltmiete < 664,66 EUR (Stand: 1.1.2012) • Miete gesetzlich eingeschränkt• Mieterhöhung gesetzlich eingeschränkt:

- Am 1.7.2012: +2,3% (am 1.7.2011: +1,3%)• Manchmal braucht Mieter Genehmigung der

Gemeinde (Huisvestingsvergunning, so wie WBS)

Wohnraum

17


Sijben]

Miete bei nicht liberalisierte Wohnräume:

• Woningwaarderingsstelsel (WWS)• Miete hängt von Zahl der Qualitätspunkte ab• Mieterhöhung bedarf Schriftform: mindestens

2 Monate bevor (meistens bevor 1. Mai)• Prüfung durch Huurcommissie und Richter

Wohnraum

18


Sijben]

Ende des Mietvertrages: nicht automatisch• Aufhebungsvertrag• Auflösung durch Richter (z.B. 3 Monate

Mietrückstand oder kein „guter Mieter“)• Kündigung durch Mieter oder Vermieter:

- Kündigungsfrist- Kündigung durch Vermieter nur wegen gesetzlicher Kündigungsgründe

Wohnraum

19


Sijben]

Gesetzliche Kündigungsgründe:• Kein „guter Mieter“• Zwingend notwendiger Eigenbedarf• Wenn Mieter ein faires Angebot für einen

neuen Mietvertrag abschlagt• Verwirklichung eines Bebauungsplans• „Zwischen Vermietung“ (= tussenhuur)

Wohnraum

20


Sijben]

Zwingend notwendiger Eigenbedarf:• Zwingend notwendig (!)• Interessenabwägung• Mieter in der Lage geeigneter Wohnraum

anderswo zu finden• Erst wenn Vermieter 3 Jahre Eigentümer ist• Schadensersatz möglich (z.B. Kosten Umzug

und Einrichtung) => 5.081 EUR ??

Wohnraum

21


Sijben]

Wie kann man einen Mieter kündigen?• Kündigung per Einschreiben oder Zustellung

durch einen Gerichtsvollzieher• Jeder (Mit)Mieter muss gekündigt werden• Kündigungsgründe melden, sonst nichtig! • Kündigungsfrist: 3-6 Monate + Datum nennen• Erkundigung ob Mieter innerhalb von 6

Wochen die Kündigung zustimmt

Wohnraum

22


Sijben]

Wieso Zustimmung der Mieter?• Kündigung unwirksam, wenn Mieter nicht

innerhalb von 6 Wochen zustimmt (§ 7:272 NL-BGB)

• Vermieter muss sich dann ans Gericht wenden, damit den Richter das Datum feststellt, an welches der Mietvertrag endet

• Richter überprüft nur Kündigungsgründe im Einschreiben (bzw. Gerichtsvollzieher)

Wohnraum

23


Sijben]

Bei Zuweisung der Klage:• Mieter muss an einem bestimmten Datum die

Wohnung geräumt haben

Bei Zurückweisung der Klage:• Mietvertrag wird (un)befristet verlängert;• Vermieter kann erst wieder nach 3 Jahren

(unbefristet) bzw. 3 Monate bevor Ende der neuen Frist (befristet) kündigen

Wohnraum

24


Sijben]

Wie kann der Mieter kündigen?• Kündigung per Einschreiben oder Zustellung

durch einen Gerichtsvollzieher• Ohne Kündigungsgrund • Kündigungsfrist: 1-3 Monate + Datum nennen

Wohnraum

Vorübergehend vermieten:

Gesetz zur Regelung der Rechtslage leer stehender Wohnungen in den Niederlanden (= Leegstandswet)

25


Sijben]

Wohnraum

Vorübergehend vermieten:• Nur wenn „Leegstandswet“ es erlaubt• Wohnraum ist zu verkaufen und steht leer:

- Neubau - Eigentümer hat Wohnung letztes Jahr selbst benutzt - Letzte 10 Jahren nicht länger als 3 Jahren vermietet

• Mietwohnung: Renovierung oder Abriss

26


Sijben]

Wohnraum

Vorübergehend vermieten:• Kein Mieterschutz (einfache Kündigung)• Vermieter braucht Genehmigung (Gemeinde)• Mietvertrag (schriftlich!) mindestens 6 Monate• Mietvertrag muss Genehmigung erwähnen und

von der Gemeinde bestimmte Miete (WWS)

• ...

27


Sijben]

Wohnraum

Vorübergehend vermieten:• Mieterhöhung gesetzlich eingeschränkt• Kündigungsfrist Vermieter mindestens 3

Monate• Kündigungsfrist Mieter höchstens 1 Monat• Mietvertrag endet, wenn Genehmigung endet• Verlängerung Genehmigung bis insgesamt 5

Jahren möglich (In Zukunft sogar 7 Jahren)28


Sijben]

Wohnraum

Gesetzänderung in Vorbereitung:• Mieter nicht liberalisierte Wohnräume die

mehr als 43.000 EURO pro Jahr verdienen• Gilt nicht pro Kopf sondern per Familie

(Ausnahme: Kindern < 13.200 EUR Einkommen)• Nicht nur gesetzliche Mieterhöhung (+2,3%

per 1.7.2012)• …

29


Sijben]

Wohnraum

Gesetzänderung in Vorbereitung:• Sondern zusätzliche Mieterhöhung von 5% pro

Jahr (insgesamt +6 bis 8% pro Jahr)• Vermieter erkundigt beim Finanzamt nach

Einkommen der Mieter und bekommt Auskunft• Richter hat am 13.4.2012 diese Auskünfte aber

vorübergehend verboten• Gesetz gilt ab 1.7.2012 ??? (Sonst ab 1.7.2013)

30


Sijben]

Fragenkatalog

F:Müssten wir uns grundsätzlich die Genehmigung zur Vermietung nachweisen lassen?

A:Nein, zum Glück nicht. In Prinzip darf jeder Eigentümer ohne Genehmigung vermieten. Aber, bei Vermietung von Zimmer an z.B. Studenten können zusätzliche Regeln gelten.

31


Sijben]

Fragenkatalog

Sonstige Fragen?

Auch: [email protected]

32


Sijben]

Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

33


Sijben]

Mietrecht in den Niederlanden

Documents