METODYKA SPORZĄDZANIA MAP WARTOŚCI GRUNTÓW NA POTRZEBY WYCENY I GOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCIAMI

Sabina Źróbek, Radosław Cellmer, Jan KuryjKatedra Gospodarki Nieruchomościami Nieruchomościami Rozwoju Regionalnego Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie, Polska

METODYKA SPORZĄDZANIA MAP WARTOŚCI GRUNTÓWNA POTRZEBY WYCENY I GOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCIAMI

1. WprowadzenieWartość rynkowa gruntów jest kreowana przede wszystkim

przez popyt i podaż. Wielkości te mogą być charakteryzowane podwzględem ilościowym i jakościowym przy pomocy takich danychjak: ilość gospodarstw domowych na danym obszarze, dochodygospodarstw, a także wielkość i charakterystyka gospodarstwdomowych oraz specyficzne preferencje, co do warunkówmieszkaniowych (The Appraisal of Real Estate, 1980). Nakonkretnym rynkowym obszarze popyt można scharakteryzowaćrównież liczbą konkretnego typu nieruchomości, która ma byćkupiona lub wynajęta. Wówczas jest on zdeterminowany przez cenęnieruchomości lub czynsz i ukształtowany przez szeregczynników, które obejmują: liczbę przyszłych nabywców i ichdochody, ceny porównywalnych nieruchomości, ceny usług,atrakcyjność nieruchomości, modę i preferencje, uwarunkowaniaprawne w kształtowaniu dostępności nieruchomości i oczekiwaniazmiany cen. Są to więc czynniki ekonomiczne, społeczne, prawne,a także fizyczne kreujące popyt na nieruchomości (Fanning,1994). Czynniki te są dynamiczne i wywierają wpływ na ludzkiedziałanie, a jednocześnie pozostają pod wpływem tych działań.Interakcja wpływu wszystkich tych sił, wpływa jednocześnie nawartość każdej nieruchomości na rynku.

Analiza przestrzennego zróżnicowania popytu nanieruchomości może opierać się o marketingową definicję rynku,według której rynek jest to potrzeba „klienta” (potencjalnego

1

nabywcy nieruchomości), która może być zaspokajana przezprodukty lub usługi postrzegane jako alternatywne (McDonald,Dunbar, 1998). Na obszarze rynku lokalnego nieruchomości,alternatywne „produkty” można utożsamiać z nieruchomościami oróżnych atrybutach lokalizacyjnych i fizycznychrozprzestrzenionych na obszarze miejskim, stanowiącymi wobecsiebie konkurencję. Istotny problem stanowi w tym przypadkuokreślenie znaczenia tych atrybutów i ich wpływu na waloryużytkowe nieruchomości w poszczególnych lokalizacjach, a takżedostęp do wiarygodnych źródeł danych opisujących zjawiskazachodzące na danym rynku lokalnym.

Teoria modelowego rozwoju obszaru zurbanizowanegouwzględnia zależność pomiędzy intensywnością użytkowania terenua zdolnością do płacenia czynszu dzierżawnego zależnego odprzeznaczenia terenu. Jeżeli weźmiemy pod uwagę konkurencyjnośćterenów dla ich przyszłych właścicieli, która jest związanamiędzy innymi z dostępnością, możemy przedstawić teoretycznązależność pomiędzy wartością terenu a odległością od centrummiasta. Ujęcie modelowe zakłada, że występuje jedno główne lubkilka nielicznych, lokalnych centrów obszaru zurbanizowanego,otoczonych koncentrycznymi strefami o stopniowo malejącejintensywności użytkowania. W praktyce zmienna odpowiadającaodległości od centrum, gdyby nawet zastąpiona była sumąodległości od kilku miejsc przyciągania, z pewnością niewyjaśnia w sposób dostateczny zróżnicowania cen i wartościgruntów na obszarach miejskich. Zróżnicowanie wartości gruntówjest spowodowane przede wszystkim konkurencją w ichużytkowaniu, a także zróżnicowaniem preferencji lokalizacyjnychtego samego przedmiotu względem różnych możliwości lokalizacji.

W trakcie analizy czynników wpływających na poziom centransakcyjnych i w efekcie wartości, najczęściej wykorzystujesię wtórne źródła informacji tj. przede wszystkim dane zawartew wypisach z aktów notarialnych. Aby uzyskać pełny obraz rynkunależy poznać przede wszystkim motywy postępowania uczestnikówrynku. Użyteczność nieruchomości zależy od tego jak jąpostrzega typowy nabywca, który bierze pod uwagę nie tylkocechy fizyczne, ale również te cechy, które są związane zwizerunkiem danego osiedla czy konkretnej lokalizacji. Zpewnością do pozytywnej oceny położenia nie wystarczy, abynieruchomość była funkcjonalna, miała dobre połączenie zcentrum miasta czy też miała nieuciążliwe sąsiedztwo itp. Wefekcie to sami nabywcy, poprzez subiektywną ocenę

2

atrakcyjności położenia nieruchomości decydują w warunkachrynkowych o poziomie cen transakcyjnych, które wynikają zrelacji popytu i podaży. Oczywiście poziom popytu nanieruchomości wiąże się nie tylko z walorami konkretnejlokalizacji, ale również z czynnikami prawnymi oraz makro imikroekonomicznymi np. przepisami podatkowymi. Jednakżeczynniki te mogą jedynie zmieniać „poziom odniesienia”, zaśgłównym czynnikiem wpływającym na zróżnicowanie cen i wartościnieruchomości na obszarach miejskich jest niezmiennielokalizacja.

2. Analiza czynników wpływających na przestrzenne zróżnicowaniewartości gruntów na obszarach miejskich

Przeprowadzone badania dotyczą analizy czynnikówwpływających na przestrzenne zróżnicowanie cen i wartościnieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych podzabudowę mieszkaniową. Przedmiot badań stanowił rynek lokalnypołożony w granicach miasta Olsztyna. Materiały źródłowe dobadań stanowiły badania ankietowe, studium uwarunkowań orazkierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Olsztyna, mapazasadnicza oraz wizja terenowa:

Miasto Olsztyn posiada złożoną strukturę przestrzennąwynikającą przede wszystkim z czynników naturalnych(występowanie licznych jezior oraz kompleksów leśnych), orazuwarunkowań historycznych. Centralną oraz śródmiejską częśćmiasta otaczają osiedla o zabudowie mieszkaniowej wysokiej,typowej dla lat 60-tych i 70-tych, oraz osiedla domówjednorodzinnych. Przestrzeń miejska ma strukturę sektorową,wykształconą w warunkach silnej interwencji planistycznej. Zewzględu na złożoność tej przestrzeni można stwierdzić, że tenfakt w znacznym stopniu wpływa na zróżnicowanie przestrzennepopytu na nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zabudowęmieszkaniową.

Z uwagi na to, że informacje pochodzące bezpośrednio odosób zainteresowanych nabyciem nieruchomości są trudnoosiągalne, posłużono się opiniami ekspertów reprezentowanychprzez pośredników w obrocie nieruchomościami, prowadzących swądziałalność na terenie miasta Olsztyna. Podstawę doprzeprowadzenia badań stanowiły ankiety opracowane w KatedrzeGospodarki Nieruchomościami i Rozwoju Regionalnego UWM w

3

Olsztynie, które zostały wypełnione przez pośredników z minimumdwuletnim stażem (na blisko 30 działających w Olsztynie).Pytania zamieszczone w ankiecie dotyczyły następującychzagadnień:- charakterystyki nabywców i sprzedających nieruchomości,- preferencji kupujących i cechy charakterystycznenieruchomości,- informacji o transakcjach zawieranych w biurze pośrednictwa wobrocie nieruchomościami,- określenia profilu biura pośrednictwa w obrocienieruchomościami.

Przeprowadzone badania miały na celu przede wszystkimzidentyfikowanie czynników wpływających na atrakcyjnośćposzczególnych części miasta, co może stanowić jednocześniemerytoryczną podstawę do określenia przyczyn zmienności centransakcyjnych i w efekcie zmienności wartości nieruchomości wprzestrzeni na obszarach miejskich. Badania ankietowe wykazały,że istotne znaczenie, w trakcie wyboru lokalizacji mają nietylko cechy fizyczne i inne walory przypisywane konkretnymnieruchomościom, ale wizerunek poszczególnych osiedli,ukształtowany m.in. przez historię osiedla, status mieszkańców,bezpieczeństwo itp. Przeprowadzone do tej pory analizyograniczały się często do ogólnej oceny określonej na podstawiewłasnej znajomości opinii mieszkańców i nie zawsze ocena tajest poparta danymi o charakterze merytorycznym.

Zdecydowanie największe znaczenie w trakcie oceny zaletlokalizacji ma położenie względem centrum miasta. Okazuje sięjednak, że o ile na osiedlach o dominującej funkcji zabudowywielorodzinnej dostępność do lokalnego centrum handlowego jestodczytywana jako zaleta, to w przypadku budownictwajednorodzinnego za zaletę uznaje się położenie na peryferiachmiasta. Również bardzo duże znaczenie w ocenie zaletposzczególnych osiedli maja warunki środowiskowe takie jak np.położenie blisko lasów i jezior. Ze względu na to, że istotnysegment rynku nieruchomości w Olsztynie stanowią mieszkania dowynajęcia (najmowane w dużej części przez studentów), istotneznaczenie ma również odległość od uczelni. Najmniejszeznaczenie, chociaż też istotne, ma duża powierzchnia działek (wprzypadku budownictwa jednorodzinnego), wysoki poziombezpieczeństwa mieszkańców, oraz wysoki status mieszkańców.

Wady poszczególnych osiedli przypisywane są najczęściejuciążliwościom związanym z funkcjonowaniem organizmu

4

miejskiego. Największe znaczenie ma duża odległość od centrum.Jak już wcześniej wspomniano, dotyczy to głównie osiedli odominującej funkcji zabudowy wielorodzinnej. Również istotneznaczenie ma zły stan techniczny, niski standard i przestarzałatechnologia budowy budynków na danym osiedlu. W następnejkolejności jako wady zostały uznane uciążliwości związane m.in.z intensywnym użytkowaniem przestrzeni, słabo rozwiniętąkomunikacją miejską oraz niskim poziomem bezpieczeństwamieszkańców. Najmniejsze znaczenie w trakcie oceny wadlokalizacji miał niski status mieszkańców, negatywna opinia odanym osiedlu oraz zła nawierzchnia dróg.

W trakcie badań określono następnie wspólny zestawczynników, który pozwala scharakteryzować poszczególne osiedlai do każdego z 23 osiedli w Olsztynie. Czynnikami tymi były:- położenie względem centrum miasta,- dominujący typ zabudowy,- przeciętny stan techniczny budynków na osiedlu,- warunki środowiskowe,- dostępność komunikacji miejskiej,- dojazd,- natężenie hałasu na osiedlu- infrastruktura społeczna,- moda i prestiż,- bezpieczeństwo mieszkańców,- status mieszkańców.

Mimo, że przedmiotem analizy były grunty niezabudowane,respondenci wskazywali, że istotnym czynnikiem wpływającym nawizerunek osiedla może być również dominujący typ zabudowy orazstan techniczny budynków występujących na osiedlu.

Każdemu z tych czynników przypisano następnie odpowiedniąocenę w skali od 1 do 5, w zależności od stopnia wpływu naatrakcyjność lokalizacji, gdzie „1” oznacza bardzo niekorzystnywpływ na wizerunek osiedla, natomiast „5” oznacza bardzokorzystny wpływ danego czynnika na atrakcyjność osiedla. Przydokonywaniu oceny walorów poszczególnych osiedli w mieścieposłużono się przede wszystkim wynikami badań ankietowych,uzupełnionych o wizję terenową oraz dane zawarte w studiumuwarunkowań oraz kierunków zagospodarowania przestrzennegomiasta Olsztyna. Wyniki waloryzacji poszczególnych osiedliprzedstawione są w tabeli 1.

5

Tabela 1. Wyniki waloryzacji poszczególnych osiedli w Olsztynie

Lp.

Nazwa osiedla

Położenie

względem centrum

Dominujący typ

zabudowy

Stan techniczny

budynków na

Warunki

środowiskowe

Komunikacja

miejska

Dojazd

Cisza/hałas

Infrastruktura

społeczna

Moda i prestiż

Bezpieczeństwo

Status

mieszkańców

1 Brzeziny 4 5 5 4 2 2 4 2 5 4 52 Dajtki 2 4 4 4 2 2 4 3 3 4 33 Grunwaldzkie 5 2 1 2 3 5 2 4 2 1 14 Gutkowo 1 5 4 5 2 1 4 2 4 3 35 Jaroty 1 3 2 3 2 2 2 5 3 3 36 Kętrzyńskiego 5 1 1 2 4 4 1 4 2 1 27 Kormoran 5 1 1 2 4 4 2 4 2 2 28 Kortowo 4 5 2 5 4 4 4 4 5 5 59 Kościuszki 5 1 1 1 4 4 1 4 2 2 210 Likusy 2 4 3 5 2 2 5 2 4 4 411 Redykajny 1 5 5 5 2 2 5 2 5 5 512 Nad Jez. Długim 3 4 3 4 4 4 4 3 5 3 413 Nagórki 2 1 1 2 3 3 2 4 1 1 114 Mazurskie 3 4 3 4 4 4 4 4 3 3 315 Pieczewo 1 3 3 3 3 2 3 3 3 3 316 Podgrodzie 5 2 2 2 3 3 3 3 3 2 217 Podleśna 3 4 3 5 2 2 5 2 3 3 318 Pojezierze 5 1 2 2 3 3 2 3 2 2 219 Słoneczny Stok 2 4 4 5 2 2 5 1 4 4 420 Śródmieście 5 3 2 1 5 5 1 5 3 2 221 Wojska Polskiego 4 3 3 3 3 3 3 3 2 2 222 Zatorze 3 2 1 3 2 3 3 3 1 1 123 Zielona Górka 1 4 2 4 1 1 5 1 1 3 3

Wymienione cechy powinny mieć istotny wpływ nakształtowanie się cen transakcyjnych nieruchomości nawymienionych osiedlach. W celu weryfikacji tego założeniaokreślono stopień wyjaśnienia zmienności cen transakcyjnychprzez badane cechy. Jako zmienną dodatkową przyjęto średniągęstość zaludnienia na danym osiedlu. Przy założeniu, żezmienność całkowita cen wynosi 100%, określono przy pomocyanalizy korelacji, udział procentowy przypadający na każdą zcech. Wyniki przedstawiono w tabeli nr 2.

6

Tabela nr 2. Określenie stopnia wyjaśnienia zmienności cen transakcyjnychprzy pomocy badanych cech

Położenie

względem

Dominujący typ

zabudowy

Stan techniczny

budynków na

Warunki

środowiskowe

Komunikacja

miejska

Dojazd

Cisza/hałas

Infrastruktura

społeczna

Moda i prestiż

Bezpieczeństwo

Status

mieszkańców

Gęstość

zaludnienia

Stopień wyjaśnienia zmienności cen gruntu (w %)

14,39 4,05 2,78

13,5320,0

923,3

0 8,26 8,26 0,08 3,17 1,46 0,65

W przypadku nieruchomości gruntowych na ceny w największymstopniu wpływa dojazd, warunki komunikacyjne, oraz położenie.Najsłabszy związek dotyczy mody na daną lokalizację.

Z uwagi na silną korelację między poszczególnymi zmiennymicharakteryzującymi osiedla, pogrupowano przyjęte cechy, zewzględu na podobny charakter. Wykorzystano w tym celu analizęskupień (rys. 1)

7

Rys. 1. Wyniki aglomeracji poszczególnych cech osiedli (opracowaniewłasne).

Na podstawie przeprowadzonej analizy, stwierdzono, żemożna wyróżnić trzy podstawowe grupy czynników decydujących ozaletach, bądź wadach lokalizacji nieruchomości naposzczególnych osiedlach. Są to przede wszystkim:1) czynniki związane z lokalizacją osiedla względem centrum miasta (położenie, komunikacja, dojazd) i związany z tym poziomrozwoju infrastruktury społecznej2) czynniki związane w warunkami środowiskowymi (m.in. bliskośćlasów i jezior)3) czynniki związane z warunkami demograficznymi i wizerunkiem zewnętrznym (moda, bezpieczeństwo, status mieszkańców)

Wpływ przedstawionych czynników stanowi podstawę dowyjaśnienia przestrzennego zróżnicowania cen nieruchomościgruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe.Przeprowadzone badania potwierdzają preferencje i zachowaniapotencjalnych nabywców nieruchomości.

3. Integracja i kompletność danych o nieruchomościach

Podstawą prawidłowego gospodarowania i zarządzanianieruchomościami jest sprawny i funkcjonujący zintegrowanysystem katastralny (ZSK). Niezbędnym warunkiem istnieniatakiego systemu w Polsce jest integracja i wymiana danych onieruchomościach gromadzonych w trzech niezależnych zasobachinformacyjnych: ewidencji gruntów i budynków, księgachwieczystych i ewidencji podatkowej (Garstka 2003). Umożliwiona: - stworzenie warunków racjonalnego gospodarowania i zarządzaniazasobami gruntów w świetle obowiązujących przepisów,

- zwiększenie roli ksiąg wieczystych w ochronie prawa własnościnieruchomości,

- stworzenie możliwości poprawnego zarządzania podatkiem odnieruchomości,

- usprawnienie procesów decyzyjnych podejmowane przez organyadministracji publicznej w dziedzinie gospodarkinieruchomościami,

- dostarczanie kompleksowej informacji o nieruchomościach docelów prawnych, ekonomicznych i fiskalnych.

8

Dotychczasowy stan digitalizacji zasobów, w którychgromadzona jest informacja o nieruchomościach jest bardzoróżny, a wymiana danych przebiega w myśl proceduradministracyjnych głównie w postaci papierowych dokumentów.Dodatkowe problemy rodzi brak, albo nie aktualność indeksów zsystemów ogólnokrajowych rejestrujących osoby fizyczne ipodmioty gospodarcze, niezbędnych dla kompletności idokładności danych gromadzonych w systemie katastralnym.Wyjściem z tej sytuacji jest zbudowanie elektronicznej wersjiwszystkich wymienionych trzech zasobów danych i wdrożenieelektronicznej platformy ich wymiany. Integracją ielektroniczną wymianą objęte zostaną dane wspólne gromadzone wtych trzech systemach (rys. 2.):- dane podmiotowe – pomiędzy księgą wieczystą źródeł ewidencjąpodatkową,

- dane przedmiotowe – między ewidencją gruntów źródeł budynkówźródeł ewidencją podatkową,

- dane podmiotowe źródeł przedmiotowe – między księgamiwieczystymi źródeł ewidencją gruntów źródeł budynków.

Taki stan źródeł informacji o nieruchomościach stał sięprzyczynkiem do wygenerowania w 2000 roku projektu rządowego wramach Phare 2000 "Budowa Zintegrowanego Systemu Katastralnego"(Garstka 2004). W projekcie tym uwzględniono drugą integracyjnączęść, która dotyczy stworzenia oprogramowania wspierającegoproces powszechnej taksacji nieruchomości – procedurę wycenynieruchomości w wyniku, której ustalana jest wartośćkatastralna, stanowiąca podstawę opodatkowania nieruchomości waktualnie reformowanym w Polsce systemem podatków odnieruchomości.

9

Dane przedmiotowe

(nieruchomości)

Dane podmiotowe

i przedmiotowe

Dane podmiotowe (prawa własności

i władania)

Rys. 2. Integracja danych w ramach tworzonego Zintegrowanego Systemu Katastralnego, objaśnienie: IPE – integrująca platforma informatyczna(opracowanie własne).

Zapewnienie kompleksowej informacji o nieruchomościachprzez tworzony Zintegrowany System Katastralny będzie możliwejedynie wówczas, gdy stworzony zostanie zautomatyzowany systemmonitorowania cen i wartości nieruchomości. System ten musistanowić integralną część Systemu Katastralnego. Jest toszczególnie ważne dla sprawnego wspierania powszechnejtaksacji.

Cały system zbierania danych o transakcjach w Polsce jestsłabo zorganizowany. Polega na manualnym przeszukiwaniu tomówdokumentów znajdujących się w starostwie powiatowym,stanowiących zbiory akt i dowodów na podstawie, którychwprowadzane są zmiany do katastru nieruchomości. Jest toczynność bardzo pracochłonna i czasochłonna, uniemożliwiającaskupienie się nad szerszą analizą rynku nieruchomości ibardziej wyrafinowanej analizie matematycznej, która jestmożliwa do zastosowania w wycenie, gdy dysponuje się większąliczbą informacji źródłowej.

4. Koncepcja zautomatyzowanego systemu monitoringu rynkunieruchomości

Obecny stopień rozwoju systemów informacji onieruchomościach, a także oczekiwania użytkowników tworzonegoZintegrowanego Systemu Katastralnego wskazują, że stworzeniezautomatyzowanego systemu monitorowania rynku nieruchomościjest zadaniem o wielkim znaczeniu dla prawidłowegofunkcjonowania gospodarki nieruchomościami. W Polsce do tejpory nie opracowano systemu, który umożliwiałby pozyskaniekompleksowej informacji o transakcjach, cenach transakcyjnych iwartościach nieruchomości. Prowadzone są próby stworzenia tylkorejestrów transakcji, ale mają one charakter lokalny i są nie

10

komunikatywne z innymi źródłami danych o nieruchomościach.Zasilane są manualnie danymi z aktów notarialnych, którezawierają informację często niewystarczającą do celówwymagających zastosowania indywidualnej czy masowej wycenynieruchomości - jak w przypadku powszechnej taksacji. Ograniczato w istotny sposób możliwość wykorzystania tego rodzaju bazdanych dla szerokiego spektrum odnoszącego się dogospodarowania i zarządzania nieruchomościami.

Jak już zasygnalizowano, znajomość cen transakcyjnych iwartości nieruchomości oraz możliwość ich udostępnianiajednostkom administracji rządowej, samorządowej, rzeczoznawcommajątkowym i innym zawodom obsługującym sektor rynkunieruchomości, tj.: zarządcom nieruchomości, pośrednikom,doradcom majątkowym przyczyni się do właściwego określeniawartości nieruchomości dla różnych celów gospodarczych ispołecznych. Wspomoże czynności ustalania wartości katastralnejw procesie masowej wyceny na potrzeby wymiaru podatku odnieruchomości. Obecnie nie są one ewidencjonowane, a jeżeli jużto tylko szczątkowo w oparciu o akty notarialne.

W Katedrze Gospodarki Nieruchomościami i RozwojuRegionalnego trwają prace koncepcyjne i badawcze, których celemjest stworzenie systemu monitoringu rynku nieruchomości. Systemten w jednym miejscu będzie rejestrować informację o rynkunieruchomości, transakcjach (tj.: cenach transakcyjnych iwartościach nieruchomości z przeciągu kilku, kilkunastu lat)oraz cechach nieruchomości oddziaływujących na poziom centransakcyjnych. System monitorowania rynku nieruchomościdocelowo składać się będzie z czterech modułów:

- moduł zasilania danymi , odpowiedzialny za: przygotowanie danychdo wprowadzenia, aktualność, kompletność i wiarygodnośćwprowadzanych zbiorów danych;

- moduł przetwarzania danych , składający się z: hierarchiczno-relacyjnej bazy danych o transakcjach, algorytmówprzetwarzania danych umożliwiających na przeprowadzanieanaliz rynku nieruchomości, jego charakterystykę, wskazywanieistotnych atrybutów poszczególnych rodzajów nieruchomości iich korelacji z cenami transakcyjnymi oraz formatów zapytańprzeszukujących zbiory danych;

11

- moduł wizualizacji zbioru danych , odpowiedzialny za: wizualizacjęwyników monitorowania cen transakcyjnych i wartościnieruchomości na numerycznej mapie katastralnej, generowaniewyrysów nieruchomości z dnia transakcji oraz dokumentacjifotograficznej tworzenie raportów ogólnych i szczegółowychstanu rynku, zestawień transakcji, wykazów nieruchomościwedług zadanych kryteriów, opisu pojedynczych transakcji inieruchomości będących przedmiotem transakcji;

- moduł transferu danych , odpowiedzialny za przekazywanie danych dointegrującej platformy elektronicznej Zintegrowanego SystemuKatastralnego, dla zespołów ds. powszechnej taksacjinieruchomości, na potrzeby opracowania map wartości orazudostępniania zbiorów danych użytkownikom sytemu zgodnie zich uprawnieniami na stronach przeglądarki internetowej i wsieci Intranet,.

Na rysunku 3 przedstawione zostały główne elementyarchitektura opracowywanego systemu rejestracji cen i wartościnieruchomości.

12

Raporty: - o stanie rynku, cechachrynkowych i ich wagach,współczynnikach

Wyrysy przedmiotu

Dokumentacja

Moduł przetwarzania

Moduł wizualizacji

Moduł

Rzeczoznawcy majątkowi

Kancelarie notarialne

Ankieta

Kataster nieruchom

ości

Moduł zasilania

Mapanumeryczna

Innezbiory

Wizja terenowa

Inne informacje

o przypadkach kupna

Nieruchomości

Wyceny

Transakcje

Baza danych

Opis rynku

Analizy

Oblicz.

współc

Opistransakcji,

Mapa numeryczna- prezentacja przypadków

Szkice sprzedanych budynków

e-

e-

poczta

Przeglądarka

Rys. 3. Koncepcja struktury organizacyjnej i architektury Systemu

monitoringu rynku nieruchomości (opracowanie własne).

5. Wizualizacja wyników analizy cen i wartości nieruchomości

Najwłaściwszym sposobem wizualizacji otrzymanych wynikówbadania rynku nieruchomości, a także zjawisk na nimzachodzących, zarówno ciągłych, powierzchniowych jak iprzestrzennych jest ich prezentacja graficzna na podkładachmapowych wielko- i średnioskalowych - mapa wartości gruntów,budynków czy lokali..

Problematykę tę podjęła Międzynarodowa Federacja Geodetów(FIG), która konkluduje, iż „mapy wartości będą odgrywały corazwiększą rolę w badaniach przyczyn i skutków zmian wartościziemi i nieruchomości”.

Zgodnie z propozycją autorów niniejszego opracowania mapawartości gruntów, budynków i lokali powinna być opracowana napodkładzie numerycznej mapy katastralnej w skali 1:5000 igenerowana do skal mniejszych dla obszarów: gminy, powiatu iwojewództwa. Zakres opracowania powinien obejmować każdą gminęodrębnie, w granicach obrębów ewidencyjnych. Gmina stanowi wtym przypadku podstawową jednostkę opracowania.

Treść mapy wartości stanowi rozszerzenie treści mapykatastralnej o cztery niżej wymienione warstwy tematyczne wrazz ich uzupełnieniem o opis semantyczny:- warstwę preferencji nabywców – przedstawiającą relację

popytu gruntów w stosunku do podaży oraz wyniki badańsondażowych przeprowadzonych w biurach pośrednictwa wobrocie nieruchomościami z uszczegółowieniem ich oinformacje pozyskane ze studium uwarunkowań i kierunkówzagospodarowania przestrzennego gminy, a także o informacjepochodzące z wizji terenowej;

13

IPE - PTN

ZintegrowanySystem

Systeminformatycznywspomagającypowszechną

PTN-

Mapywartości

- warstwę monitoringu cen transakcyjnych - przedstawiającąpunktowo rozkład przestrzenny jednostkowych centransakcyjnych wraz z powiązaniem sprzedanej nieruchomości zwarunkami transakcji;

- warstwę aktywności rynku – przedstawiającą kompleksy gruntówo podobnej cenności i przeciętne ceny gruntów wraz zinformacją semantyczną charakteryzującą cenę oraz cechyrynkowe;

- warstwę stref jednorodnych wartości – zawierającą granicestref jednorodnych i wartości jednostkowe w strefach wraz zinformacją semantyczną opisującą nieruchomości typowe napostawie których określona została wartość jednostkowa dlastrefy.

Opracowana mapa wartości może być udostępnianaużytkownikom na stronach internetowych, w formacie przeglądarkiHTML wraz z określeniem różnych poziomów dostępu jej treści.Procedurę technologiczną opracowania map wartości przedstawionona rysunku 4.

Na potrzeby opracowania warstw: preferencji nabywców,aktywności rynku proponuje się zastosowanie metody obiektowej zopcją podejścia atrybutowego. W tym przypadku, zgodnie zprzedstawionym schematem technologicznym, za obszary jednorodnemożna przyjąć osiedla lub dzielnice, jeżeli są wyodrębnioneadministracyjnie. Drugie podejście – modelowe jest szczególneistotne przy opracowaniu warstwy stref jednorodnych wartości,choć i w tym przypadku istnieje możliwość zastosowaniapodejścia atrybutowego. Różnica między wymienionymipodejściami, tkwi w tym, że w pierwszym podstawą wydzieleniaobszarów jednorodnych są określone podczas badań rynkunieruchomości cechy przestrzenne wpływające na popyt i podaż(podejście atrybutowe), a w drugim - cechy rynkowenieruchomości określone podczas monitoringu i analizy centransakcyjnych. Dla tworzenia warstwy monitoringu rynkunieruchomości zaproponowana została metoda punktowa zmożliwością zastosowania metody izolinii (izowali) doprezentacji graficznej przestrzennego rozkładu jednostkowychcen transakcyjnych. Jednakże ta metoda, tak przydatna wopracowaniach geodezyjno-kartograficznych obrazującahipsometrię terenu, wydaje się nie odzwierciedlać rzeczywistychzależności rynkowych. Izolinie o jednakowych wartościach mogązniekształcach opisywany rozkład przestrzenny cen.

14

Do mapy wartości użytkownik może zadawać szereg zapytań oczynniki kształtujące popyt i podaż na danym obszarze, ichzasięg przestrzenny oraz czynniki waloryzujące poszczególneosiedla (strefy jednorodnych wartości), w ramach obszaru, dlaktórego opracowano mapę wartości. Zapytania te mogą dotyczyćwyszukiwania obszarów opisywanych badanymi czynnikami, np.:atrakcyjność lokalizacyjna poszczególnych osiedli, ichbezpieczeństwo, moda i prestiż, przeciętne jednostkowe cenygruntów w osiedlach oraz ceny jednostkowe poszczególnychrodzajów nieruchomości, warunki środowiskowe itp. Użytkownikmapy wartości w zależności od posiadanych uprawnień równieżmoże otrzymać informację o czynnikach demograficznych dlaposzczególnych obszarów (osiedli), a także dokonywać wyboruobszarów poprzez wskazanie założonych kryteriów oraz otrzymywaćinformację syntetyczne charakteryzujące poszczególne osiedla.

Przykłady otrzymanych odpowiedzi na skierowane do mapywartości zapytania zaprezentowano poniżej (rys. 5).

15

Mapa izarytmiczna

I. Analiza centransakcyjnychnieruchomości

II. Naniesieniepikiet

jednostkowych cen

III. Interpolacjaizolinii

o jednakowej

PODEJŚCIE ATRYBUTOWEPODEJŚCIE MODELOWE

I. Określeniekryteriów

wydzieleniaobszarów

II. Ustalenie igeneralizacjagranic stref,

III. Monitoringrynku nieruch.

i identyfikacjaV. Określeniejednostkowej

wartości w strefie

I. Monitoringrynku nieruch.

i opis transakcjina obszarze gminy

II. Ustalenieczynników

wartościotwórczycIII. Ustaleniezasięgu stref na podstawie

IV. Wybórnieruchomości

MAPA WARTOŚCI GRUNTÓW

MAPA OBIEKTOWA

METODA INTERPOLACJI

I wariant IIWarianty technologiczne opracowania mapy wartości

Podejścia i metody

Etapy

Rys. 4. Procedura technologiczna opracowania mapy wartości (opracowanie własne).

A. Uwarunkowania przyrodnicze i środowiskowe B. Bezpieczeństwo mieszkańców

16

W arun ki srodow iskow eB ardzo korzystneK orzystneP rzeciętneN iekorzystneB ardzo nie ko rzystne

Jaroty

P ieczew o

M azurskieN agórki

B rzezinyK ortow o

P odgrodzieK orm oran

P ojezierzeG runw aldzkie

K ętrzyńskiego

Z atorze

W ojska P olskiego

Ś ródm ieście

K ościuszki

N ad Jeziorem D ługim

Z ielona G órka

P odleśnaR edykajny

G utkow o

Likusy

D ajtki

prezentacja przypadków sprzedaży;

pikiety cen jednostkowych dla danego rodzaju nieruchomości;

V.Zdefiniowanie i

opis

IV.Generalizacja

VI. Określeniejednostkowejwartości w

-strefy jednorodne i ich granice; -identyfikacja i powierzchnia strefy;-prezentacja przypadków sprzedaży;-wartość jednostkowa w strefach jednorodnych;

-opis i cechy nieruchomości wzorcowej

P oziom bezpieczeństw a na osiedlu

O siedle bard zo bezpieczneO siedle bezpieczneO siedle bez w skazaniaO siedle nie bezpieczneO siedle bard zo niebezpieczne

Jaroty

P ie czew o

M azurskieN ag órki

B rzezinyK ortow o

P odgrodzieK orm oran

P ojezierzeG runw ald zkie

K ętrzyń skiego

Z ato rze

W ojska P olskie go

Ś ródm ieście

K ościuszki

N ad Jeziorem D ługim

Z ielona G órka

P odleśnaR edykajny

G u tko w o

Likusy

D ajtki

Podkład mapowy: mapa katastralna: Skala opracowania: 1: 5 000; 1:10 000; 1:25 000;

Treść mapy wartości

Podkład mapowy i skala opracowania

C. Przeciętne jednostkowe ceny gruntów D. Przeciętne ceny jednostkowe lokali zabudowanych i przeznaczonych mieszkalnych pod zabudowę mieszkaniową

E. Układ funkcjonalno-przestrzenny F. Moda i prestiż obszarów

17

C ena 1m kw . gruntu zabu dow anego [zł ]

230 - 275185 - 230120 - 18590 - 12050 - 90

Jaroty

P ieczew o

M azurskieN agórki

B rzezinyK ortow o

P odgrodzieK orm oran

P ojezierzeG runw aldzkie

K ętrzyńskiego

Z atorze

W ojska P olskiego

Ś ródm ieście

K ościuszki

N ad Jeziorem D ługim

Z ielona G órka

P odleśnaR edykajny

G utkow o

Likusy

D ajtki

C ena 1 m kw . lokali m ieszkalnych [ zł ]

2 000 - 22001 850 - 20001 774 - 18501 675 - 17741 600 - 1675

Jaroty

P ieczew o

M azurskieN agórki

B rzezinyK ortow o

P odgrodzieK orm oran

P ojezierzeG runw aldzkie

K ętrzyńskiego

Z atorze

W ojska P olskiego

Ś ródm ieście

K ościuszki

N ad Jeziorem D ługim

Z ielona G órka

P odleśnaR edykajny

G utkow o

Likusy

D ajtki

U kład funkcjonalno - przestrzenny

Z abudow a m ieszkalna o niskiej intensyw nościZ abudow a m ieszkalna o w ysokiej intensyw nościZ abudow a m ieszkalno-usługow aZ abudow a m ieszkalno-usługow a o w ysokiej in tensyw nościZ abudow a usługow a

Jaroty

P ieczew o

M azu rskieN agórki

B rzezinyK o rtow o

P odgro dzieK orm o ran

P ojezierzeG runw aldzkie

K ę trzyńskiego

Z atorze

W ojska P olskieg o

Ś ródm ieście

K ościuszki

N a d Jeziorem D ługim

Z ielona G órka

P odleśnaR ed ykajn y

G utkow o

Likusy

D ajtki

O siedle bardzo m odne

O siedle zyskujące na popularności

O siedle bez w yraźnego w skazania

O siedle tracące na znaczeniu

O siedle niem odne

M oda i prestiż osiedlaJaroty

P ieczew o

M azurskieN agórki

B rzezinyK ortow o

P odgrodzie K orm oran

P ojezierzeG runw aldzkie

K ętrzyńskiego

Z atorze

W ojska P olskiego

Ś ródm ieście

K ościuszki

N ad Jeziorem D ługim

Z ielona G órka

P odleśnaR edykajny

G utkow o

Likusy

D ajtki

Rys. 5. Generowane przez mapę wartości odpowiedzi na wybrane zapytania użytkownika (opracowanie własne).

6. Podsumowanie

18

Literatura

Appraisal of Real Estate, 1980, Appraisal Institute, Chicago,

Fanning S., Grissom T., Pearson T., 1994, Market Analysis for Valuation Appraisals, Appraisal Institute, Chicago,Garstka., 2004, Materiały Konferencji technicznej nt.: Ośrodki Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, Nowe wyzwanie . ElblągGarstka 2004 Biuletyn Głównego Geodety Kraju. WarszawaKucharska-Stasiak E., 1999, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa

McDonald M., Dunbar I., 1998, Market Segmentation, Palgrave Publishers Ltd.

Mruk H. (red.), 2003, Analiza rynku, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa

Rożko K., 2002, Zbieranie i analiza danych o transakcjach rynkowych. Materiały XI Krajowej konferencji Rzeczoznawców Majątkowych nt.: 10 lat Zawodu Rzeczoznawcy Majątkowego, Doświadczenia i przyszłość w Zjednoczonej Europie. Gdańsk

19