- Joseba Barrena - Cursos de Verano / Cursos de Verano / Uda Uda Ikastaroak Ikastaroak Universidad del Pa Universidad del Pa í í s Vasco / Euskal s Vasco / Euskal Herriko Herriko Unibertsitatea Unibertsitatea Donostia Donostia – – San Sebasti San Sebasti á á n, 2009 n, 2009 “Políticas públicas de vivienda y suelo en un contexto de crisis económica y financiera”
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Mesa redonda: Administraciones públicas y agentes privados ante la crisis en materia de vivienda
Ponencia ofrecida por Joseba Barrena el 27 de julio en el curso de verano de Donostia- San Sebastián "Políticas Públicas de Vivienda y Suelo en el Contexto de Crisis Económica y Financiera"
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- Joseba Barrena-
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DonostiaDonostia–– San SebastiSan Sebastiáán, 2009n, 2009
“Políticas públicas de vivienda y suelo en un contexto de crisis económica y financiera”
- Joseba Barrena-
APROXIMACIÓN AL ESCENARIO EN
ESPAÑA
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- Joseba Barrena-
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• El sector inmobiliario ha sido uno de los grandes motores del crecimiento económico, de creación de empleo, de incremento de la actividad bancaria y de ingresos para las administraciones públicas, en los últimos años.
“HEMOS VIVIDO EL DORADO”
- Joseba Barrena-
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DonsotiaDonsotia–– San SebastiSan Sebastiáán, 2009n, 2009
• El crecimiento experimentado en dicho sector, se puede calificar de antinatural y no sostenible.
• La presión ejercida sobre el factor trabajo y el factor capital ha sido excesivamente elevada.
- Joseba Barrena-
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• El “rallye” de precios en dicho sector ha sido pernicioso, ya que ha permitido ocultar muchas ineficiencias y ha atraído a operadores no profesionales y poco capitalizados.
• En el sector se han disfrutado de márgenes empresariales muy por encima del resto de actividades empresariales e industriales.
- Joseba Barrena-
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• Elementos que han colaborado a dicho escenario:
o Tipos de interés anormalmente bajos.
� Baja incentivación al ahorro
� Facilidad de financiación barata.
o Continua revalorización de activos inmobiliarios.
o Afán inversor de las familias ante un ciclo económico positivo, especialmente largo.
o Un sector financiero con verdadera obsesión de crecimiento y con un análisis del riesgo crediticio “un tanto relajado”.
“SE ACABÓ LA FIESTA”
- Joseba Barrena-Fuente: Banco de España
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• Consecuencias de dicho escenario:
o Sobreproducción de viviendas, muy por encima de la demanda real.
o Colocación de los precios de venta, claramente por encima de su valor razonable.
o Inicio y desarrollo de transformación de suelo rústico a urbano en volúmenes excesivos.
o Situación de mercado:
� Sobre-oferta de vivienda libre
� Nula demanda a los precios actuales
- Joseba Barrena-
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DonostiaDonostia–– San SebastiSan Sebastiáán, 2009n, 2009
Fuente: FMI y Datastream Fuente: Bloomberg y Datastream
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DonostiaDonostia–– San SebastiSan Sebastiáán, 2009n, 2009
Fuente: Banco de España
- Joseba Barrena-Fuente: Departamento de Estudios de La Caixa
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• Situación en Álava:
o Se puede calificar como el paraíso de la vivienda protegida.
o Claramente, sortearemos la crisis con menor sacrificio.
o La vivienda protegida en Álava tiene un recorrido acotado tras la alta producción de los últimos años.
o La vivienda libre, está sufriendo por la sobreproducción de los últimos años, que en una parte importante se encuentra stockada-vacía, pendiente de salir al mercado.
o La actual situación de mercado ha dejado un estrecho campo a la Vivienda de Precio Tasado.
- Joseba Barrena-
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• Escenario futuro:
o Habrá que digerir los excesos de los últimos años.
o Nunca volverán los niveles de actividad que hemos disfrutado.
o Es mejor una actividad acorde con la demanda y sostenida en el tiempo.
o Serán necesarias estructuras más profesionalizadas y con métodos cuantitativos de gestión. Serán requisitos planteados por los financiadores.
- Joseba Barrena-
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o Se precisarán estructuras de capital más sólidas y no se permitirán apalancamientos financieros como los observados en tiempos pasados.
o Habrá una mayor exigencia normativa y legal en defensa de los compradores y cooperativistas.
o El precio del dinero se ha encarecido para todos, empezando para las entidades financieras. El riesgo crediticio se deberá analizar, con especial énfasis de la prima de riesgo.
SE ACABÓ “EL CAFÉ PARA TODOS”
- Joseba Barrena-
LA FINANCIACIÓN AL
SECTOR INMOBILIARIO
EN CAJA VITAL KUTXA
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Evolución préstamos adquisición vivienda en Álava por CVK
(Nº operaciones)
AÑO 2004 AÑO 2005 AÑO 2006 AÑO 2007 AÑO 2008 30/06/2009LIBRES 1.887 1.696 1.976 1.193 1.020 421
CONSTRUCCIÓN COMPRA Y REHABILITACIÓN DE VIVIENDA TOTAL
(Miles de €)
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- Joseba Barrena-
EskerrikEskerrik askoasko
Muchas graciasMuchas gracias
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