Mercati di riferimento| il mercato immobiliare Corso di estimo | Clasa a.a. 2010/11 Docente | prof. Stefano Stanghellini Collaboratrice | arch. Valeria Ruaro
Mercati di riferimento| il mercato immobiliare
Corso di estimo | Clasa a.a. 2010/11
Docente | prof. Stefano StanghelliniCollaboratrice | arch. Valeria Ruaro
Concetto di mercato
Luogo dove avveniva lo scambio tra produttori e consumatori
Insieme delle relazioni che si sviluppano tra produttori e consumatori
Introduzione
2
Monopolio Concorrenza monopolisticaOligopolioMonopsonioMonopolio bilaterale
Concorrenza perfetta
Forme di mercato
Concorrenza imperfetta
Introduzione
3
Punto di
equilibrio
MERCATO
E
Q
P
QE
PE
Caratteristiche:
• atomicità dell’offerta e della domanda
• omogeneità del prodotto
• perfetta mobilità dei fattori
• trasparenza del mercato(conoscenza perfetta dei costi e dei prezzi)
Concorrenza perfetta
Introduzione
4
Offerta
Domanda
MONOPOLIO
CONC. MONOPOLISTICA
OLIGOPOLIO
MONOPSONIO
MONOPOLIO BILATERALE
Una sola impresa è produttrice del bene e non vi sono beni succedanei
Molte imprese vendono beni collegati ma non identici
Poche imprese sono produttrici del bene
Vi è un unico acquirente e molti produttori
Il venditore è monopolista e il compratore monopsonista
Concorrenza imperfetta
Introduzione
5
GLI OGGETTI
• Alloggi
• Garage
• Uffici
• Negozi
• Alberghi
• Capannoni
• …
• Terreni edificabili
• Terreni agricoli
• …
Offerta
• Promotori immobiliari
• Imprese di costruzione
• Famiglie proprietarie
• Società proprietarie
• Stato
• …
I SOGGETTI
Domanda
• Famiglie (per uso, per investimento)
• Imprese
• Investitori
• Stato
• …
Il mercato immobiliare
6
La dimensione
Il fatturato immobiliare (valore dei beni scambiati) in cinque grandi Paesi europei.
L’evoluzione nel periodo 2007-2010.
Il mercato immobiliare
7
mil euro var % mil euro var % mil euro var % mil euro var %
Residenziale 94.150 3,7 93.800 -0,4 67.600 -27,9 67.900 0,4
Turistico 21.900 1,4 21.000 -4,1 19.150 -8,8 19.100 -0,3
Terziario uffici 28.100 2,1 28.100 0,0 26.200 -6,8 26.450 1,0
Industriale 3.650 1,4 3.400 -6,8 2.450 -27,9 2.600 6,1
Commerciale 19.200 3,2 18.700 -2,6 18.700 0,0 19.100 2,1
167.000 165.000 134.100 135.150
Residenziale 110.900 5,5 110.500 -0,4 95.500 -13,6 96.900 1,5
Turistico 7.300 10,6 7.100 -2,7 6.600 -7,0 6.800 3,0
Terziario uffici 26.600 3,5 26.250 -1,3 25.900 -1,3 26.500 2,3
Industriale 7.950 -1,9 7.650 -3,8 6.350 -17,0 6.800 7,1
Commerciale 28.100 4,0 28.400 1,1 28.300 -0,4 29.600 4,6
180.850 179.900 162.650 166.600
Residenziale 55.850 3,6 55.400 -0,8 45.200 -18,4 45.500 0,7
Turistico 4.250 -1,2 4.000 -5,9 3.450 -13,8 3.500 1,4
Terziario uffici 28.800 2,1 27.800 -3,5 25.900 -6,8 27.000 4,2
Industriale 9.900 4,2 9.300 -6,1 8.400 -9,7 8.300 -1,2
Commerciale 28.700 1,4 28.400 -1,0 27.850 -1,9 28.000 0,5
127.500 124.900 110.800 112.300
Residenziale 59.100 7,7 51.500 -12,9 38.800 -24,7 36.600 -5,7
Turistico 13.150 9,6 11.800 -10,3 10.000 -15,3 9.600 -4,0
Terziario uffici 14.500 4,3 14.700 1,4 13.250 -9,9 12.500 -5,7
Industriale 3.550 4,4 3.500 -1,4 3.100 -11,4 2.800 -9,7
Commerciale 13.300 8,1 13.900 4,5 13.450 -3,2 13.200 -1,9
103.600 95.400 78.600 74.700
Residenziale 104.000 5,0 99.500 -4,3 89.500 -10,1 91.200 1,9
Turistico 2.900 3,3 2.500 -13,8 1.800 -28,0 1.900 5,6
Terziario uffici 7.500 7,1 7.600 1,3 7.100 -6,6 7.000 -1,4
Industriale 4.450 6,0 4.500 1,1 3.700 -17,8 3.600 -2,7
Commerciale 7.600 4,1 7.800 2,6 7.600 -2,6 7.800 2,6
126.450 121.900 109.700 111.500
Residenziale 424.000 5,0 410.700 -3,1 336.600 -18,0 338.100 0,4
Turistico 49.500 2,1 46.400 -6,3 41.000 -11,6 40.900 -0,2
Terziario uffici 105.500 3,1 104.450 -1,0 98.350 -5,8 99.450 1,1
Industriale 29.500 2,4 28.350 -3,9 24.000 -15,3 24.100 0,4
Commerciale 96.900 3,6 97.200 0,3 95.900 -1,3 97.700 1,9
705.400 687.100 595.850 600.250
2007 2008 2009 2010(*)
(*) Stima
(^) I dati sono disponibili per la sola Inghilterra e non per l’intera Gran Bretagna (Inghilterra, Scozia e Galles)
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI
Andamento del fatturato immobiliare (valore dei beni scambiati) e variazione %
Eur
Italia
Francia
Germania
Inghilterra(^)
Spagna
Il mercato immobiliare
8
94.150
110.900
55.850
59.100
104.000
93.800
110.500
55.400
51.500
99.500
67.600
95.500
45.200
38.800
89.500
67.900
96.900
45.500
36.600
91.200
Francia
Germania
Inghilterra(^)
Spagna
Italia
0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000
2007 2008 2009 2010
La dimensione
Il fatturato immobiliare (valore dei beni scambiati) in cinque grandi Paesi europei.
L’evoluzione del segmento residenziale nel periodo 2007-2010.
La dimensione
Il fatturato immobiliare (valore dei beni scambiati) in cinque grandi Paesi europei.
Le stime per l’anno 2010.
Il mercato immobiliare
mil euro % mil euro % mil euro % mil euro % mil euro % mil euro %
Residenziale 67.900 50% 96.900 58% 45.500 41% 36.600 49% 91.200 82% 338.100 56%
Turistico 19.100 14% 6.800 4% 3.500 3% 9.600 13% 1.900 2% 40.900 7%
Terziario uffici 26.450 20% 26.500 16% 27.000 24% 12.500 17% 7.000 6% 99.450 17%
Industriale 2.600 2% 6.800 4% 8.300 7% 2.800 4% 3.600 3% 24.100 4%
Commerciale 19.100 14% 29.600 18% 28.000 25% 13.200 18% 7.800 7% 97.700 16%
135.150 100% 166.600 100% 112.300 100% 74.700 100% 111.500 100% 600.250 100%
Francia Germania Inghilterra Spagna Italia Eur
9
Il mercato immobiliare
10
Residenziale50%
Turistico14%
Terziario uffici20%
Industriale2%
Commerciale14%
Francia
Residenziale58%
Turistico4%
Terziario uffici16%
Industriale4%
Commerciale18%
Germania
Residenziale41%
Turistico3%Terziario uffici
24%
Industriale7%
Commerciale25%
Inghilterra
Residenziale49%
Turistico13%
Terziario uffici17%
Industriale4%
Commerciale17%
Spagna
La dimensione
Il fatturato immobiliare (valore dei beni scambiati) in cinque grandi Paesi europei.
Le stime per l’anno 2010.
Il mercato immobiliare
Fonte: Scenari Immobiliari, European Outlook 2011
11
Mercato
min. euro Var. % min. euro Var. % min. euro Var. % min. euro Var. %
Residenziale 104.000 5 99.500 -4,3 89.000 -10,6 91.200 2,5
Turistico 2.900 -3,3 2.500 -13,8 1.800 -28,0 1.900 5,6
Terziario / uffici 7.500 7,1 7.600 1,3 7.100 -6,6 7.000 -1,4
Industriale 4.450 6 4.500 1,1 3.700 -17,8 3.600 -2,7
Commerciale 7.600 4,1 7.800 2,6 7.600 -2,6 7.800 2,6
Totale 126.450 4,9 121.900 -3,6 109.200 -10,4 111.500 2,1
2007 2008 2009 2010
2010
La dimensione
Il fatturato immobiliare (valore dei beni scambiati) in Italia.
Residenziale50%
Turistico14%
Terziario uffici20%
Industriale2%
Commerciale14%
Francia
Residenziale58%
Turistico4%
Terziario uffici16%
Industriale4%
Commerciale18%
Germania
Residenziale41%
Turistico3%Terziario uffici
24%
Industriale7%
Commerciale25%
Inghilterra
Residenziale49%
Turistico13%
Terziario uffici17%
Industriale4%
Commerciale17%
Spagna
Residenziale82%
Turistico2%
Terziario uffici6%
Industriale3%
Commerciale7%
Italia
Gli altri stati europei
Il mercato immobiliare
Fonte: ANCE (2010), Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni 12
Il mercato immobiliare
L’andamento dei prezzi e delle compravendite
0
50
100
150
200
250
300
350
400
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
197619
7719
7819
7919
8019
8119
8219
8319
8419
8519
8619
8719
8819
8919
9019
9119
9219
9319
9419
9519
9619
9719
9819
9920
0020
0120
0220
0320
0420
0520
0620
07
2008
°
2009
*
2010
*
2011
*
2012
*
2013
*
0
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
real prices (no inflation) number of sales
13
Le principali dinamiche
Variazione dei prezzi (nominali, reali)
Variazione di rendimenti
Numero delle compravendite e delle locazioni
Tempi di vendita
Il mercato immobiliare
14
Il mercato immobiliare
Le principali fonti informative
Le fonti dirette
Contratti di compravendita
Offerte di vendita
Stime accettate (divisioni ereditarie)
Perizie giudiziarie
Stime cauzionali di Istituti di credito
Valutazioni dell’Agenzia del
Territorio
(...)
Studi di società specializzate
Osservatori immobiliari di Enti
istituzionali
Banche dati di natura commerciale
Periodici specializzati
Le fonti indirette
15
Il mercato immobiliare
Le fonti indirette: un esempio
Fonte: Consulente Immobiliare
città zona ab. n
uo
ve
ab. r
ece
nti
ne
gozi
i. a
. %
libe
re
pro
rogh
e
Bologna centro 5.500 4.600 8.200 55 230 174semicentro 4.500 3.700 5.100 45 150 136
periferia 3.300 2.700 3.500 33 114 106
Ferrara centro 3.400 2.800 5.300 33 130 120semicentro 2.600 2.100 3.500 24 86 74
periferia 1.800 1.400 2.600 20 58 50
Padova centro 4.700 3.800 6.400 41 210 180semicentro 3.400 2.700 3.500 27 136 126
periferia 2.100 1.800 2.200 23 106 96
Venezia centro 9.100 7.200 20.000 68 304 270lido-semicentro 5.600 4.500 7.800 45 220 196
periferia t. f. 4.100 3.400 3.800 36 160 136
* (euro/mq)** (euro/mq/anno)
autunno 2010 - compravendite * locazioni di abitazioni **
16
Mercati di riferimento| il mercato delle costruzioni
Corso di estimo | Clasa a.a. 2010/11
Docente | prof. Stefano StanghelliniCollaboratrice | arch. Valeria Ruaro
I SOGGETTI DI OFFERTA
• Imprese di costruzioni
• Progettisti
• Proprietari fondiari
• Istituti di credito
I SOGGETTI DI DOMANDA
• Famiglie
• Imprese
• Stato
Il mercato delle costruzioni
18
Il mercato delle costruzioni
Articolazione del mercato delle costruzioni (mil. euro)
Valore della produzione
Investimenti142.466
Manutenzione ordinaria
Abitazioni76.224 (54%)
Fabbricati non residenziali38.367 (27%)
Opere pubbliche29.834 (20%)
Costruzioni non
residenziali pubbliche
20%
Costruzioni residenziali
private27%
Abitazioni nuove23%
Manutenzione straordinaria
31%
19
2009milioni di euro
Costruzioni 142.466abitazioni 76.224 54% sul totale costruzioni
- nuove (*) 32.152 23% sul totale costruzioni
- manutenzione straordinaria (*) 44.072 31% sul totale costruzioni
non residenziali 66.242 46% sul totale costruzioni
- private (*) 38.367 27% sul totale costruzioni
- pubbliche (*) 27.875 20% sul totale costruzioni
(°) Investimenti in costruzioni al netto dei costi per trasferimento di proprietà
Elaborazioni ANCE su ISTATFonte: ANCE (2010), Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni
Fonte: ANCE (2010), Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni
L’andamento degli investimenti
Il mercato delle costruzioni
20
Il mercato delle costruzioni
170.000
220.000
270.000
320.000
370.000
420.000
470.000
1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Abitazioni nuove realizzate nel periodo 1982-2000
21Fonte: ISTAT
Il mercato delle costruzioni
Istituti di ricerca
CRESME, Nomisma, …
Operatori del mercato
ANCE (Associazione nazionale costruttori edili; http://www.ance.it/ita.htm)
Enti
ISTAT (Istituto nazionale di statistica)
Riviste specializzate
Costruire
Edilizia & Territorio
Le principali fonti informative
22
Mercati di riferimento
Per approfondimenti
• Salvatore D., Microeconomia, Etas, Milano, 1977
• Delbono F., Zamagni S., Microeconomia, Il Mulino, Bologna, 1997
Il mercato immobiliare
• la rivista Consulente immobiliare
• i siti di istituti di ricerca e di operatori
Il mercato delle costruzioni
• la rivista Edilizia & Territorio
• la rivista Costruire
• il sito dell’ANCE
23