Mercado Inmobiliario

Fuente: http://enperfectodesorden.blogspot.com.es

Unidad didáctica El mercado Inmobiliario

Índice

1. Introducción……………………………………...32. Objetivos………………………………………....43. Esquema…………………………………………54. Desarrollo………………………………………..55. Resumen……………………………………..….96. Bibliografía……………………………………….97. Actividades……………………………………..108. Glosario…………………………………………119. Ejercicios de autocomprobación…………......1110. Soluciones a las actividades………………...1411. Mapa conceptual……………………………...15Anexos y textos……………………………………16

22A. 2


1. Introducción

La importancia de esta unidad radica en el conocimiento profundo acerca del sector inmobiliario, la conceptualización teórica y el empleo adecuado de los tecnicismos propios de esta disciplina. Es necesario saber, comprender e identificar los diferentes sectores y su relación. Conocer el peso del sector inmobiliario sobre el resto de sectores y comprender su dinámica y evolución es fundamental para el desarrollo de esta actividad profesional.

Las pretensiones de esta unidad son generar interés, fomentar el espíritu crítico y motivar en la construcción individual del conocimiento. Alcanzado esta motivación se comprenderá de forma sencilla y estructurada las siguientes unidades formativas.

Hay dos cuestiones importantes relativas a los requisitos previos que debe poseer el alumno. En primer lugar, debe conocer cuáles son los sectores productivos (primario, secundario, terciario y cuaternario) y los sectores según la propiedad de los medios (privado, público, tercer sector). En segundo lugar, debe conocer el sector inmobiliario, su tipología y la dinámica entre oferta y demanda. Y en último lugar es necesario disponer de habilidades comerciales.

Toda la documentación e información proporcionada está actualizada y basada en informaciones fidedignas como referencias bibliográficas, bases de datos y otras fuentes de información.

A lo largo de la unidad didáctica se plantean preguntas con la intención de generar debate y promover la crítica constructiva. Asimismo, con la intención de despertar el interés, se fomentará la búsqueda de nuevos conocimientos. Se invita al alumno a investigar, profundizar y descubrir curiosidades como por ejemplo las “casas futuristas” o las viviendas localizadas en parajes históricos.

La compresión del sector inmobiliario desde una perspectiva sistémica permite al alumno relacionar, comprender y concatenar su propia experiencia con el conocimiento adquirido; cuestión fundamental y necesaria para el aprendizaje y entendimiento de las siguientes unidades.

Ser experto en gestión comercial inmobiliario requiere dominar conocimientos y técnicas a nivel global y particular. Esta primera unidad es la apropiada para adquirir el conocimiento dentro de una perspectiva general.

A partir de una estructura diseñada de forma sencilla se pretende facilitar la comprensión mediante el uso de referencias bibliográficas, material de texto, medios audiovisuales y diferentes páginas webs de interés.

33A. 3


2. Objetivos

Objetivo general

Dominar el mercado inmobiliario; entender la dinámica de la oferta y demanda de bienes inmuebles; conocer las características, los actores intervinientes, la agencia inmobiliaria; y aplicar las herramientas de intermediación inmobiliaria.

Objetivos específicos

1. Realizar análisis y prospectiva del mercado inmobiliario a partir las principales fuentes de información disponibles en el ámbito local, regional y nacional.

2. Conocer los conceptos y la terminología principal2.1 Dado un listado de términos explicar con un 90% de acierto su significado

3. Conocer el entorno socioeconómico y político de referencia de la intervención e intermediación inmobiliaria.

4. Clasificar los diferentes sectores productivos en función de su contribución a la economía española

4.1. Dado diferentes actividades económicas señalar sin error a qué sector productivo pertenecen4.2 Dado un sector económico nombrar tres ejemplos de actividades relativas a dicho sector.4.3 Dado un gráfico identificar la contribución del sector inmobiliario al PIB

5. Analizar e identificar las tendencias claves del sector inmobiliario.1.5.1. A partir de un gráfico de tendencias relacionar

correctamente la evolución del sector inmobiliario con los ciclos económicos.

6. Caracterizar el mercado inmobiliario en un determinado territorio6.1 A partir de tu territorio identificar las características principales del sector inmobiliario.

7. Nombrar los principales elementos normativos que regulan una agencia inmobiliaria

8. Identificar los sujetos intervinientes en el sector inmobiliario: oferta y demanda

9. Definir términos conceptuales como son comprador, vendedor, agente inmobiliario, tasador, etc. (estarán recogidas en el glosario de términos)

10.Ordenar las principales competencias de un agente inmobiliario. 11.Aplicar técnicas y estrategias de posicionamiento: marketing,

publicidad, etc.

44A. 4


3. Esquema

Figura 1. El mercado inmobiliarioFuente: elaboración propia

4. Desarrollo

4.1. Los diferentes sectores productivos y el sector inmobiliario.

a) Sectores productivos:

Sector primario: actividades económicas relacionadas con la transformación de los recursos naturalesSector secundario: actividad artesanal, industrial manufactura e industria de bienes de producciónSector terciario o de servicios: ofrece servicios a la sociedad y a las personasSector cuaternario: complementa a los anteriores relacionada con el valor intangible de la información: gestión y distribución de la información.

b) Subsectores del mercado inmobiliario

ConstrucciónPromoción inmobiliariaIntermediación

:

55A.

Mercado inmobiliario

1. Sector inmobiliario

2. Características del sector inmobiliario

3. La agencia inmobiliaria

4. Posicionamiento y estrategia

5


Figura 2. Principales tipos de mercadosFuente: elaboración propia

c) Peso del sector en la economía: contribución del sector inmobiliario al PIB

d) Evolución sector inmobiliario:1. Entorno macroeconómico favorable 1994-20062. Incremento población y número de hogares3. Caída continuada de los tipos de interés4. Crisis inmobiliaria 2008 -2014

e) La desregularización del sector: supresión de las normas que rigen la actividad económica con la finalidad de provocar el libre funcionamiento del mercado de libre competencia

4.2. Las características del mercado inmobiliario.

a) Las características del mercado inmobiliarioElevada proporción viviendas propiedad (81%) versus alquiler (17%)Dualidad mercado: vivienda residencia (67%) versus vacacional (33%)Ajuste de los precios

b) La importancia de la relación entre la oferta y demanda de inmuebles.

Oferta: bienes y servicios que están dispuestos a vender a distintos precios del mercadoDemanda: bienes y servicios que los consumidores están dispuestos a comprar.Precio: valor de un bien o servicioTeoría de la oferta y la demanda generadora de cambios en los precios de la vivienda (ley de oferta y demanda)

Figura 3. Relación oferta y demanda de bienes

66A.

TIPOS DE MERCADO

INMOBILARIO TRABAJOBIENES Y

SERVICIOS FINANCIERO

CONSTRUCCIÓNPROMOCIÓN INMOBILARIA

INTERMEDIACIÓN

MERCADO INMOBILARIO

OFERTA DE BIENES DEMANDA DE BIENES

6


Fuente: elaboración propia

c) La distribución comercial inmobiliaria

Naturaleza: promoción, marketing, publicidad, comercialización.Elementos y tipos de distribución: canales de distribución: oficina de ventas, portales Internet, folletos, carteles, prensa, radio, televisión, etc.

d) Las empresas y los agentes del sector inmobiliario como intermediarios en la relación entre oferta y demanda

4.3. La profesión del agente inmobiliario

a) ¿Qué es un agente inmobiliario? Es la persona física o jurídica que presta servicios de mediación, asesoramiento y gestión inmobiliaria relacionada con la compra y venta, el alquiler, la permuta y la cesión de bienes inmuebles (véase tabla 1 en anexo)

b) ¿Quién puede ejercer cómo agente?

los agentes de la propiedad inmobiliarialas personas físicas y jurídicas que tengan las capacidades y requisitos establecidos en la ley.

Imagen 1. Agente inmobiliario Fuente: http://www.costainvest.org

c) El entorno competitivo: es el sistema dinámico dónde la agencia inmobiliaria compite. Las normas y leyes limitan la flexibilidad del negocio pero asimismo regulan el sistema evitando los abusos. Proveedores, clientes y empresas del mismo sector forman parte del entrono competitivo.

d) Factores estratégicos¿Cuáles son los factores vinculados al éxito?

e) La agencia inmobiliaria como sistema. Todos los elementos, sujetos (proveedores, constructores, agentes inmobiliarios, compradores, vendedores, administración pública) y objetos (herramientas, contratos, normativa, etc.) y la relación con su entorno forman un sistema.

77A. 7


4.4. Posicionamiento y estrategia de la agencia inmobiliaria en el mercado local

a) Posicionamiento y Estrategias

Imagen. Posicionamiento empresaFuente: http://www.proventa.cl/posicionamiento/

- publicidad: portales inmobiliarios, periódicos especializados, carteles

- posicionamiento: publicidad, redes, trato cliente, servicio post-venta

b) Los sujetos prospección inmobiliaria: comprador, vendedor, intermediario, administración pública.

c) La cartera de inmuebles

Imagen. La cartera de inmuebles Fuente: http://inmogescredit.com

5. Resumen

88A. 8

- parcelas- edificios- casas- garajes - trasteros - naves industriales- fincas-etc.


En cualquier economía el sector servicios es fundamental tanto por su contribución al Producto Interior Bruto (PIB) como por el empleo que genera. Cabe destacar entre los servicios comerciales los servicios inmobiliarios. El crecimiento económico de las últimas décadas impulsó la actividad inmobiliaria principalmente en la compra de inmuebles como mecanismo de inversión y ahorro.

La intermediación, asesoramiento y gestión de las transacciones la han realizado empresas especializadas, reguladas por normativas de ámbito estatal.

La fuerte expansión de la demanda y de los precios inmobiliarios unida a la amplia oferta de crédito hipotecario de las entidades crediticias ha contribuido a la creación de numerosas empresas que ofertaban sus servicios de intermediación laboral fueren o no agentes de la propiedad inmobiliaria.

Sin embargo, la crisis internacional repercutió directamente en el sector inmobiliario con el cierre de muchas empresas. Por tanto es necesaria la figura de expertos agentes como clave en el desarrollo de la actividad comercial. El agente inmobiliario se configura como un experto en la prestación de servicios de asesoramiento, gestión y mediación en operaciones de compraventa, alquiler, permuta o cesión de bienes.

6. Bibliografía

Beltrán, V. (2013). La importancia del agente inmobiliario para vender rápido y a buen precio Inmueble: Revista del sector inmobiliario, Nº. 130, págs. 80-83

Bermúdez, J.M. (2013). El cambio, necesidad en la gestión inmobiliaria. Inmueble: Revista del sector inmobiliario, Nº. 129, págs. 72-75

Bermúdez, J.M. (2014). El sector inmobiliario, reinventarse para responder al mercado. Inmueble: Revista del sector inmobiliario, Nº. 138, págs. 72-75

Borja, J. (2011). ¿Un cambio de ciclo o un cambio de época? siete líneas para la reflexión y la acción? Urban, Nº. 1, 2011, págs. 83-90

Formiga, N. (2005) Nuevos productos y agentes en el mercado inmobiliario. Scripta Nova: Revista electrónica de geografía y ciencias sociales, Nº. Extra 9, 194.

Rebolledo, A.L. (2006). Compraventa a través de agente inmobiliario. Aranzadi civil: revista quincenal, ISSN 1133-0198, Nº 3, 2006, págs. 2497-2529

99A. 9


Rodríguez, E. y López, I. (2011). Del auge al colapso. El modelo financiero-inmobiliario de la economía española (1995-2010). Revista de economía crítica, Nº. 12, págs. 39-63

Webgrafía

http://.www.fotocasa.es

http://.www.hogaria.net

http://.www.idealista.com

http://.www.pisos.com

http://www.tinsa.es/es/mas/glosario-inmobiliario

http://www.fotocasa.es

http://www.idealista.com/

7. Actividades

1. Señala de las siguientes actividades económicas a qué sector productivo pertenecen (sector primario, sector secundario, sector terciario): Extracción de petróleo, Industria del cuero, Servicios auxiliares de construcción, comercio al por menor.

2. Nombra tres ejemplos de actividades del sector servicios.

3. Busca en Internet una publicación relacionada con la evolución en los últimos años del mercado inmobiliario y explica las principales característica.

4. A partir del siguiente gráfico explica la evolución de los precios de la vivienda en relación a la actividad edificatoria.

Gráfico 1. Evolución histórica del precio de la viviendaFuente: http://cincodias.com/cincodias/2014/11/28/graficos/1417202835_506040.html

1010A. 10


http://www.fotocasa.es/

http://www.pisos.com/


5. Localiza en el Instituto Nacional de Estadística el índice de precios de vivienda de tu autonomía.

6. Define el concepto de desregularización de las profesiones inmobiliarias.

7. Explica los siguientes conceptos: mercado inmobiliario, oferta y demanda de bienes inmuebles y ponga tres ejemplos de diferentes tipos de activos.

8. Haz un listado con teléfonos y direcciones de las tres principales sociedades de tasación a nivel nacional y una de tu provincia.

9. En un portal inmobiliario selecciona los filtros adecuados y localiza inmuebles de tu barrio a precios menores de 80.000 euros y con superficie construida menor de 80 m2

10. Explica las competencias de un agente inmobiliario.

8. Glosario

Aval: compromiso por escrito de responder de la obligación de un tercero en caso de impago

Capital: importe del préstamo hipotecario

Carencia: periodo en la vida de un préstamo donde solo se paga intereses y no se amortiza capital

Cargas: gravámenes que limitan el dominio de una finca

Comisión de apertura: pago único fijo o porcentual sobre el capital prestado

Contrato de arrendamiento: pacto entre dos partes para el uso de una finca por un plazo determinado y un precio fijo.

Crédito hipotecario: préstamo con garantía personal y garantía del inmueble o finca

Embargo: apoderamiento de un bien para pagar la obligación incumplida.

Enajenación: transmisión de una finca.

Euribor: índice de referencia del precio de dinero

Fianza: deposito para garantizar un pago

1111A. 11


Garantía: asegurar un riesgo

Gravamen: carga u obligación que recae sobre una cosa o persona

Hipoteca: derecho real de garantía para asegurar el cumplimiento de una obligación generalmente el pago de un crédito o préstamo

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): impuesto municipal que grava la titularidad de la vivienda.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: impuestos que grava los actos formalizados en escritura pública

Impuesto Incremento valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía): impuesto que grava el incremento del suelo.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): impuesto que grava la transmisión de bienes muebles e inmuebles

Plazo de Amortización: tiempo acordado en el préstamo hipotecario para su

Plazo de Carencia: periodo de tiempo de un préstamo donde no se paga capital solo intereses

Préstamo a tipo variable: la cuota del préstamo hipotecario varía en función del tipo de interés de referencia

Renta: precio que paga el arrendatario al arrendador por el uso del bien.

Tasación: valoración de un inmueble

Usufructo: derecho real de disfrute

Valor catastral: valoración de una finca que aparece en el Catastro

Valor tasación: valoración realizada por una sociedad homologada con una finalidad hipotecaria o de naturaleza jurídica.

VPO: vivienda de precio limitada subvencionada parcialmente por la Administración Publica

9. Ejercicios de autocomprobación

1. La ganadería pertenece al…

a) sector primariob) sector secundarioc) sector terciario

1212A. 12


2. La industria del calzado pertenece al…

a) sector primariob) sector secundarioc) sector terciario

3. Los subsectores del mercado inmobiliario son:

a) construcción, arrendamiento de bienes inmuebles e intermediaciónb) construcción, promoción inmobiliaria e intermediaciónc) construcción, promoción inmobiliaria y negociación.

4. El mercado inmobiliario está constituido por la oferta y demanda de bienes y servicios. La oferta inmobiliaria está constituida por…

a) los bienes y servicios que los compradores están dispuesto a vender y los consumidores a comprar.b) los bienes y servicios que los consumidores están dispuestos a comprar.c) los bienes y servicios que están dispuestos a vender a distintos precios del mercado

5. La desregularización de la profesión de agente inmobiliario supone:

a) la supresión de las normas que rigen la actividad económica con la finalidad de provocar el libre funcionamiento del mercado de libre competenciab) la inclusión de normas que rigen la actividad económica para con la finalidad de regular el funcionamiento del mercado inmobiliario.c) todas las respuestas son falsas.

6. ¿Qué servicios presta un agente inmobiliario?

a) servicios de mediación y gestión inmobiliaria relacionada con la compra y venta, el alquiler, la permuta y la cesión de bienes inmuebles. b) servicios de gestión inmobiliaria relacionada con la compra y venta, el alquiler, la permuta y la cesión de bienes inmuebles. c) servicios de mediación, asesoramiento y gestión inmobiliaria relacionada con la compra y venta, el alquiler, la permuta y la cesión de bienes inmuebles.

7. ¿Quién puede actuar cómo agente inmobiliario?

a) los agentes de la propiedad inmobiliariab) las personas físicas y jurídicas que tengan las capacidades y requisitos establecidos en la ley.c) a y b son correctas

1313A. 13


Soluciones: a, b, b, c, a, c, c

10. Soluciones a las actividades

1. Sectores:

Extracción de petróleo: sector primarioIndustria del cuero: sector secundarioServicios auxiliares de construcción: sector servicioscomercio al por menor: sector servicios

2. Comercio, transporte, comunicaciones, turismo,…

3. Las principales características son: 1. Entorno macroeconómico favorable 1994-20062. Incremento población y número de hogares3. Caída continuada de los tipos de interés4. Crisis inmobiliaria 2008 -2014

4. Los precios de la vivienda desde 1985 aumentaron ha medida que aumentaba la actividad edificatoria. Durante el periodo de 1990 hasta 1998 tanto los precios como la actividad edificatoria se mantienen estables. Y precisamente a partir del año 2000 es cuando se produce el boom inmobiliario con un fuerte incremento tanto de los precios como de la construcción de viviendas. En el año 2007 fruto de la crisis inmobiliaria comienza el ajuste y empieza a reducirse tanto los precios como la actividad edificatoria.

5. Solución en:http://www.ine.es/inebmenu/mnu_construc.htm

6. La desregulación es un proceso que supone la supresión de las normas que rigen una actividad económica con la finalidad de provocar el libre funcionamiento del mercado de libre competencia. La desregularización de las profesiones inmobiliarias supone que cualquier persona pueda intermediar en la venta de viviendas. Antes del año 2000 era necesario tener la titulación agente de la propiedad inmobiliaria para poder ejercer la profesión.

7. Definiciones:

-Mercado inmobiliario: Conjunto de actividades realizadas por los agentes económicos. Es la oferta y demanda de bienes inmuebles.

-Oferta de bienes: Conjunto de bienes inmuebles que se presentan en el mercado con un precio concreto y en un momento determinado.

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http://www.ine.es/inebmenu/mnu_construc.htm


-Demanda de bienes: Conjunto de bienes inmuebles que pueden ser adquiridos en los diferentes precios del mercado

-Ejemplos de activos: residencial, oficina, suelo, comercial, etc.

8. Principales Tasadoras:

1. Sociedad de Tasaciones: http://www.st-tasacion.es/es/inicio.html 902 88 60 502. TINSA: http://www.tinsa.es/ 900 506 7983. EUROVAL: http://www.euroval.com/es/ 900 100 2184. VALMESA: www.valmesa.es 902 420 200

9. Portales inmobiliarios:http://www.fotocasa.eshttp://www.idealista.com/

10. Las competencias de un agente inmobiliario son: captación y prospección de inmuebles, mediación, intermediación, asesoramiento, asistencia y apoyo en gestiones de compra venta, arrendamientos y financiación.

11. Mapa conceptual

1515A.

– Evolución y peso del sector

– Subsectores

–Desregulación estatal

-Justificación intermediario comercial

-Oferta y demanda

-Distribución comercial

-Empresas y agentes del sector inmobiliario

Sector inmobiliario

Características Agencia Inmobiliaria

Posiciona-miento y

estrategia

– Entorno competitivo de la empresa inmobiliaria

– Factores estratégicos

– Agencia como sistema.

– Sujetos de la prospección

-Otros sujetos y objetos de la prospección

–Decisiones de competencia en el mercado

– Cartera de inmuebles y el negocio de la actividad

Mercado Inmobiliario

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http://www.fotocasa.es/

http://www.valmesa.es/

http://www.euroval.com/es/

http://www.tinsa.es/

http://www.st-tasacion.es/es/inicio.html


Anexos y textos

Tabla 1. Funciones de un agente inmobiliario

Fuente: Ocupaciones. Material Orientación Profesional. Servicio Andaluz Empleo. Rescatado 15.06.2015 en: http://www.juntadeandalucia.es/servicioandaluzdeempleo/web/websae/export/sites/sae/es/empleo/buscarTrabajo/eligeProfesion/galeriaPDFs/Detalle/018005AgeInm.pdf

Artículo

Seis consejos para aumentar el número de contactos desde tu web inmobiliaria (Juan Pedro Catalán1)

1. La web se debe adaptar al comprador objetivo[…] Los países del norte de Europa, Rusia y China son los mayores potenciales clientes de las viviendas en España hoy en día, sobre todo de las viviendas que se encuentran en zonas próximas al mar Mediterráneo por las buenas condiciones climatológicas de esta zona, en contraste con la de los países de origen de tus posibles compradores.Tener la web en el idioma nativo de estos posibles compradores es indispensable para captar tráfico proveniente de los buscadores, ya que pese a que la mayoría de la gente del norte de Europa puede entender el inglés, utilizan su idioma nativo en primer lugar a la hora de realizar sus búsquedas en internet.Además de tener la web en el idioma de tu posible comprador, es interesante saber las costumbres y hábitos de las personas de los países a los que te vas a dirigir para así poder aportar información relevante para ellos en tu web.Si son personas residentes en otro país, seguramente tengan dudas sobre cómo obtener el permiso de residencia o los trámites que tienen que realizar para adquirir una vivienda en España. Tener páginas en las que se explique esto o si la agencia va a gestionar estos trámites puede ayudar a resolver las dudas y favorecer la disposición de un extranjero a comprar una casa en España.

2. Las fotografías, vídeos y visitas virtuales del inmueble son claveEl único contacto que pueden tener los visitantes residentes en otro país con los inmuebles que queremos vender es a través de tu web. Por ello, es muy importante que se muestren fotografías de todas las habitaciones de la casa desde varios ángulos y con una calidad y luminosidad buena para que se aprecien bien los detalles.

1616A. 16


Si complementas las fotografías del inmueble con videos o tours virtuales ayudas a que el cliente se pueda hacer una idea de la distribución de las estancias de la casa […].

3. Publicar el inmueble en portales inmobiliariosExiste un gran número de portales inmobiliarios para realizar búsquedas de inmuebles ya sea para venta o alquiler, y quizá los más conocidos a nivel nacional sean idealista.com y fotocasa.es […]

4. Describir el entorno del inmueble es un factor diferencialSi en algo puede mejorar una web de una inmobiliaria a un gran portal inmobiliario es que conoce mejor la zona en la que está el inmueble y esto es una gran ventaja.Proporcionar información adicional del entorno como indicar los centros de salud u hospitales cercanos puede ser interesante para gente de cierta edad. Tener cerca de nuestra casa un supermercado o centro comercial siempre resulta muy útil […].

5 Información y formulario de contacto visibleSi el objetivo de tu web es que nos contacte gente, la información y el formulario de contacto deben estar visibles en todas las páginas de la web. […].

6. Guardar búsquedas de inmuebles como demandasLa herramienta más utilizada de las webs inmobiliarias es sin duda el buscador de inmuebles.Tener la opción de guardar las búsquedas realizadas y de marcar inmuebles como favoritos es una opción que puede facilitar mucho la navegación a los visitantes de la web. Ofrecer la posibilidad de recibir emails informativos sobre una búsqueda determinada de inmuebles te ayuda a convertir a un visitante de tu web en un posible futuro comprador. […]

1. Rescatado el día 18 junio 2015: http://www.humanlevel.com/articulos/marketing-inmobiliario-online/6-consejos-para-aumentar-el-numero-de-contactos-desde-tu-web-inmobiliaria.html

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Mercado Inmobiliario

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