Titel der Diplomarbeit: Rahmenbedingungen und Instrumentarien zur Nutzung und Umnutzung von gründerzeitlichen Wohnhäusern Problematiken und mögliche Lösungsansätze Diplomarbeit Eingereicht von: Dipl. Ing. Leopold Graf Matrikelnummer: 0610279003 im Fachbereich: Immobilienmanagement am Fachhochschul-Studiengang Wirtschaftsberatende Berufe Begutachter: Arch. OStR Prof. Dipl. Ing. Dr. Karl Mezera Wiener Neustadt, 14. September 2009
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Master Thesis Graf L. - Rahmenbedingungen und Instrumentarien zur Nutzung und Umnutzung von gründerzeitlichen Wohnhäusern Problematiken und mögliche Lösungsansätze
Abstract: This thesis deals with instruments of financially supporting the restoration of buildings and their suitability for the renewal of “Gründerzeit” buildings in redevelopment areas of Vienna. First basic concepts of architecture and city development are described within the context of this study. On this basis the concepts and instruments of preservation, conservation and regeneration of cities are discussed. Relevant values and the need for the implementation of the instruments mentioned are put into their particular historical contexts. The appropriateness of the legal framework and the instruments of financial support available for the rehabilitation of “Gründerzeit” buildings are subject to a comprehensive review based on the relevant literature, expert interviews and the findings of related working groups. As a result of these investigations the author concludes that the instruments available and the current legal framework are not entirely suitable for the redevelopment of “Gründerzeit” building structures. Legislative changes in the future would be helpful in this respect.
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Titel der Diplomarbeit:
Rahmenbedingungen und Instrumentarien
zur Nutzung und Umnutzung von gründerzeitlichen Wohnhäusern
Problematiken und mögliche Lösungsansätze
Diplomarbeit
Eingereicht von: Dipl. Ing. Leopold Graf Matrikelnummer: 0610279003
im Fachbereich: Immobilienmanagement
am Fachhochschul-Studiengang
Wirtschaftsberatende Berufe
Begutachter: Arch. OStR Prof. Dipl. Ing. Dr. Karl Mezera
Wiener Neustadt, 14. September 2009
- III -
Kurzzusammenfassung: Die vorliegende Diplomarbeit wurde seitens des Autors mit der Absicht geschrieben, um zukünftig drei Berufsfelder miteinander verbinden zu können. Das sind die Architektur, die Stadterneuerung und das Immobilienmanagement. Im Speziellen werden die Instrumente der geförderten Sanierung hinsichtlich deren Eignung zur Erneuerung von Gründerzeitgebäuden in Sanierungsgebieten von Wien untersucht.
Im empirischen Teil der Arbeit werden zuerst die Grundbegriffe von Architektur und Stadt und deren kontextuelle Bedeutung beschrieben. Darauf aufbauend die Begrifflichkeiten und die Instrumente des Denkmalschutzes, der Altstadterhaltung und der Stadterneuerung erarbeitet. Die Werte und die damit verbundenen Notwendigkeiten zur Anwendung dieser Instrumente werden aus den jeweiligen historischen Kontexten heraus und den heutigen Erfordernissen nach begründet. Die Eignung der rechtlichen Rahmenbedingungen und die der zur Verfügung stehenden Förderinstrumentarien werden hinsichtlich der Sanierung von Gründerzeithäusern durch Literaturvergleiche, Experteninterviews und den Ergebnissen damit befasster Arbeitskreise einer methodischen Überprüfung unterzogen.
Als Ergebnis der Untersuchungen kann festgestellt werden, dass sich die Instrumente und die gesetzlichen Rahmenbedingungen hinsichtlich deren Tauglichkeit zur praktischen Anwendung, resultierend aus den Vergleichen aus der Praxis und der Fachliteratur, nicht zur Gänze für Sanierungen von gründerzeitlichen Bausubstanzen eignen.
Hinsichtlich der vorliegenden Ergebnisse werden daher in Zukunft spezielle gesetzliche Anpassungen zur Erneuerung der gründerzeitlichen Bausubstanzen erforderlich sein.
Abstract: This thesis deals with instruments of financially supporting the restoration of buildings and their suitability for the renewal of “Gründerzeit” buildings in redevelopment areas of Vienna.
First basic concepts of architecture and city development are described within the context of this study. On this basis the concepts and instruments of preservation, conservation and regeneration of cities are discussed. Relevant values and the need for the implementation of the instruments mentioned are put into their particular historical contexts. The appropriateness of the legal framework and the instruments of financial support available for the rehabilitation of “Gründerzeit” buildings are subject to a comprehensive review based on the relevant literature, expert interviews and the findings of related working groups.
As a result of these investigations the author concludes that the instruments available and the current legal framework are not entirely suitable for the redevelopment of “Gründerzeit” building structures. Legislative changes in the future would be helpful in this respect.
Keywords (at least 3, max. 6): Urban preservation, urban renewal, renewal zones, subsidized urban renewal, instruments of rehabilitation
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Inhaltsverzeichnis
1 EINLEITUNG 9
1.1 Aufgabenstellung und Aufbau der Arbeit 10
2 DER KONTEXT ZWISCHEN ARCHITEKTUR UND STADT 12
2.1 Die Stadt 12
2.1.1 Die Stadt im geschichtlichen Kontext 12
2.1.2 Die Stadt im morphologischen Kontext - Wert und Bedeutung 13
2.1.3 Der städtebauliche historische Kontext von Wien 16
2.2 Architektur 20
2.2.1 Architektur und Funktion 20
2.2.2 Architektur als Prozess 21
2.2.3 Architektur durch Kontext 23
3 DENKMALSCHUTZ 28
3.1 Geschichtlicher Überblick 28
3.1.1 Grundlagen der modernen Denkmalpflege 29
3.2 Die Denkmalbegriff - Wert und Bedeutung 32
3.3 Das Denkmalschutzgesetz 33
3.3.1 Das Denkmal - gesetzliche Rahmenbedingungen 33
3.3.2 Verschiedene gesetzliche Formen des Denkmalschutzes 35
4 DIE UNESCO-KONVENTION 36
4.1 Das Wiener Memorandum 36
4.2 Die Situation in Österreich 37
5 ENSEMBLESCHUTZ IN GRÜNDERZEITQUARTIEREN 40
5.1 Entstehung des Ensembleschutzbegriffes 40
5.2 Der Ensembleschutz - Wert und Bedeutung 46
5.3 Entstehung der Schutzzonen in Wien 48
5.3.1 Auswirkungen einer Schutzzonenfestsetzung 56
5.3.2 Förderungsmöglichkeiten in Schutzzonen 57
5.3.3 Ausgewählte Beispiele 59
5.4 Auswirkungen einer Wohnzonenfestsetzung 68
5.4.1 Hauptgeschosse in Wohnzonen 69
5.4.2 Dachgeschosse in Wohnzonen 70
5.4.3 Erdgeschosse in Wohnzonen 71
5.4.4 Lösungsvorschläge 71
6 ALTSTADTERNEUERUNG IN GRÜNDERZEITVIERTEL 73
6.1 Das Gründerzeithaus - Versuch einer Begriffsdefinition 73
6.1.1 Historische Entwicklung der Gründerzeitviertel 74
6.1.2 Städtebauliche Gestaltungsprinzipien 75
6.1.3 Gründerzeitliche Verteilungsmuster 77
6.1.4 Das Wiener Zinshaus 80
6.1.5 Das bürgerliche Wohnhaus 82
6.1.6 Die Domizile der Inneren Stadt 85
6.2 Gründerzeitliche Viertel - Wert und Bedeutung 87
6.3 Erneuerung gründerzeitlicher Viertel - Wert und Bedeutung 88
6.4 Instrumente der Stadterneuerung 89
6.4.1 Fördervoraussetzungen 90
6.4.2 Die Totalsanierung 92
6.4.3 Die Sockelsanierung 94
6.4.4 Die Blocksanierung 97
6.4.5 Die Erhaltungsmaßnahmen 99
6.4.6 Die Thermisch- Energetische Wohnhaussanierung 100
7 AKTUELLE BEISPIELE UND FORDERUNGEN 105
7.1 Sanierung versus Neubau in Gründerzeitvierteln 105
7.2 Lösungsvorschläge und Beispiele 109
7.2.1 Erdgeschosse 109
7.2.2 Dachgeschosse 115
7.2.3 Bebauungsdichten 118
7.2.4 Baulücken und Freiflächen 120
7.2.5 Parkraumbewirtschaftung 120
7.2.6 Flächenwidmungs- und Bebauungsplanung 121
7.2.7 Förderungsmöglichkeiten 122
7.2.8 Behördenkompetenzen 125
8 CONCLUSIO 127
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS 133
ABBILDUNGSVERZEICHNIS 134
TABELLENVERZEICHNIS 136
LITERATURVERZEICHNIS 137
EXPERTENINTERVIEWS 146
ANHANG 147
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1 Einleitung
Etwa 3.500 für das Stadtbild von Wien bedeutende Gebäude stehen unter
Denkmalschutz. Das sind etwa zwei Prozent aller Gebäude in Wien.1 Etwa 52.000
weitere Objekte sind in den Wiener Schutzzonen erfasst. Davon sind etwa 26.600
Gebäude. Das sind etwa 20 Prozent aller Wiener Gebäude.2
Die Qualität und der Wert von denkmalgeschützten historischen Gebäuden, von
historischen Stadtzentren, erhaltungswürdigen Ensembles und von Kulturwelterbe
Stätten im Sinne der UNESCO- Konvention werden am Erhaltungszustand der sie
umgebenden Gebäude gemessen.3
In der Gründerzeit, der Bauperiode zwischen 1848 und 1919, wurde etwa 70% der
Wiener Bausubstanz einhergehend mit der Entfestigung der Inneren Stadt, dem
Abbruch des Linienwalls und der Donauregulierung für die flächenmäßige
Erweiterung des Stadtgebietes abgebrochen. Die neu entstandene Bebauung
wurde aus ökonomischen Gründen innerhalb eines streng einzuhaltenden
städtebaulichen Rasters errichtet und erfolgte sohin nach einheitlichen
Gestaltungsprinzipien. 4
Heute bestehen zahlenmäßig noch etwa 32.500 Gründerzeitgebäude, das sind
mehr als 20 Prozent aller Wiener Gebäude. Diese fungieren aufgrund deren
lagebegünstigten Positionierung im Stadtgefüge einhergehend mit deren
baulichen Uniformität einerseits als erhaltungswürdige Wert- und Qualitätsmittler
gegenüber den anrainenden historischen Bausubstanzen und stellen als
nutzungsflexible Objekte erhaltens- und erneuerungswürdige Bebauungs-
substanzen dar.5
1 Dieser Absatz folgt: Vgl. Grotte in Wiener Zeitung (2009), http://www.wienerzeitung.at/DesktopDefault.aspx?TabID=3902&Alias=WZO&cob= 413203, Stand vom 16.6.2009.
2 Dieser Absatz folgt: Vgl. Vgl. Webservice der Stadt Wien (2009), http://www.wien.gv.at/kultur/kulturgut/hilfetext/architektur.html, Stand vom 17.8.2009.
3 Vgl. Experteninterview mit Herrn DI Scheuchel, Wien am 12. August 2009.
4 Dieser Absatz folgt: Vgl. Härtel in: Stadtentwicklung Wien, Magistratsabteilung 18 (Hrsg.), 2005, S. 52ff. 5 Dieser Absatz folgt: Vgl. Experteninterview mit Herrn DI Scheuchel, Wien am 12. August 2009.
- 10 -
1.1 Aufgabenstellung und Aufbau der Arbeit
Zentrale Fragestellung
• Wie beeinflussen die bestehenden rechtlichen Rahmenbedingungen und
Förderungsinstrumentarien die erforderlichen Nutzungs- und
Umnutzungsmöglichkeiten von gründerzeitlichen Gebäuden?
Weitere Fragestellungen:
• In welchem Kontext stehen die Begriffe Architektur und Stadt zu einander?
• Welcher Kontext besteht zwischen Gebäuden und einem Stadtgefüge?
• Worin liegen der Wert und die Bedeutung zum Schutz von gründerzeitlichen
Gebäuden in Stadtvierteln?
• Worauf basiert der Schutzgedanke?
• Worin liegen der Wert und die Bedeutung zur Erneuerung von
Gründerzeitgebäuden?
• Worin liegen der Wert und die Bedeutung von Sanierungsförderungen?
• Sind die gesetzlichen Rahmenbedingungen und bestehenden
Förderinstrumentarien für Sanierungen von Gründerzeitgebäuden in
Gründerzeitvierteln ausreichend definiert?
• Gibt es Verbesserungsmöglichkeiten?
- 11 -
Aufbau der Arbeit
Zur näheren Verständnis der Thematik - die Erhaltung und die Erneuerung zur
Nutzung und Umnutzung von Gründerzeitgebäuden - wird zu Beginn der Arbeit auf
die Entstehungsgeschichte von Städten, deren Wert und Bedeutung als
identitätsstiftende urbane Organismen beschrieben. Daran anschließend werden
die Grundprinzipien der Architektur erörtert.
Die daraus resultierenden Schutz- und Erneuerungsnotwendigkeiten von
Objekten, von Gebäuden und Ensembles werden entstehungsgeschichtlich aus
dem Denkmalschutz heraus begründet.
Es stellt sich die Frage, ob sich die angebotenen Schutz- und Förderinstrumente
und deren jeweiliger rechtlicher Bezugsrahmen zur Sanierung von
gründerzeitlichen Bausubstanzen eignen.
Aktuellste Arbeitskreisberichte und Expertenmeinungen aus der Presse und aus
selbstgeführten Interviews werden zur Beantwortung der Fragestellung
herangezogen und beschrieben.
Den Schluss der Arbeit bilden eigene Reflexionen zu den Arbeitskreisberichten
und zu den Expertenmeinungen.
- 12 -
2 Der Kontext zwischen Architektur und Stadt
2.1 Die Stadt
Das Entstehen von Zivilisation setzt den Zusammenschluss von Menschen in
Siedlungen voraus. 6
2.1.1 Die Stadt im geschichtlichen Kontext
Vor etwa 5000 Jahren entwickelten sich einige Dörfer in den durch
Überschwemmungen fruchtbar gewordenen Ebenen des Vorderen Orients zu
Städten. Es konnten freiwilliger oder gezwungener Maßen Nahrungsmittel im
Überschuss produziert werden. Dadurch konnte eine Schicht von Spezialisten, die
nicht an der unmittelbaren Nahrungsmittelproduktion beteiligt war, ernährt werden.
Das waren die in den ausgedehnten Siedlungen - der Stadt - lebenden
Handwerker, Händler, Krieger und Priester, die von dort aus das Land
kontrollierten. Diese Form der sozialen Organisation führte zur Erfindung der
Schrift und führte die Menschen in das Zeitalter der Zivilisation und der
geschriebenen Geschichte. 7
„Alle späteren historischen Ereignisse und Entwicklungen hängen seit dieser Zeit
von der Qualität und dem Verteilungsmodus des produzierten Überschusses ab.“ 8
Der Schritt zur Entfaltung einer auf wissenschaftlichen Methoden beruhenden
Produktion, die unsere heutige Industriegesellschaft maßgeblich kennzeichnet,
wurde durch die feudale und die bürgerliche Gesellschaft ermöglicht. Dadurch
konnte die Bevölkerung ohne ökonomische Hindernisse unbegrenzt wachsen, was
eine Überschreitung der Grenzen des Gleichgewichtes mit der natürlichen Umwelt
mit sich brachte. So erfuhr auch das vorherrschende Bild von der Stadt als Sitz
der vorherrschenden Klasse und das vorherrschende Bild vom Land als Sitz der
untergeordneten Klassen eine Veränderung. Neue Formen von städtischen
Anlagen, die sich wie die antiken Städte geschlossen und unabhängig darstellten,
6 Vgl. Powell, 2000, S. 7.
7 Dieser Absatz folgt: Vgl. Benevolo, 2000, S. 6.
8 Benevolo (2000), S. 6.
- 13 -
sich jedoch über das gesamte bewohnte Land erstreckten, entstanden. Die
modernen Städte. 9
2.1.2 Die Stadt im morphologischen Kontext - Wert u nd Bedeutung
So wie all unser Lebensraum zunehmend städtischer geworden ist, sind heute
auch die Begriffe Stadt und Landschaft begriffsmäßig verschwommen und als
solche daher umstritten. 10
So sind die Begriffe Stadt und Land im Begriff, zu historischen Raumkategorien zu
werden. Sie werden aber bis sich ein neuer Begriff etabliert, der jenes
Raumkontinuum bezeichnen würde, für die Analyse geschichtlicher Entwicklungen
unverzichtbar bleiben.11 Mit dem Verlust an Verbindlichkeit von Begriffen
entstehen daher Grenzkonflikte.12
„Bei Karl Valentin gibt es eine Stelle, wo jemand behauptet, am kommenden
Wochenende gehe die Welt unter. Die Reaktion ist einfach: Das macht nichts, da
fahren wir sowieso nach Deggendorf raus.“13 Die Stadtentwicklung ist an ihre
Grenze gelangt.14
Städtische Ansiedlungen beschleunigten seit je her Veränderungen. Sie bewirkten
einen raschen Fortschritt im Leben der Menschen.15 Diese Wahrnehmung einer
Entwicklung beschreibt mehr als den stetigen Wandel eines nie abgeschlossenen
Produktes, sie beschreibt einen ständigen Prozess. Es besteht ein
Zusammenhang von städtischem Boden - der Parzelle - seiner zeitlichen
Dimension und dem Wechsel an Nutzungen. Deshalb ist die Dauerhaftigkeit einer
Stadt-Gestalt als nachrangig anzusehen. Diese ist vielmehr ein vorübergehender
Zustand, welche aus der Logik und Zufälligkeit ihrer Entstehung geboren ist und
zu Geschichte wird, sobald sie scharf umrissen werden kann. Deshalb ist sie 9 Dieser Absatz folgt: Benevolo (2000), S. 6.
10 Vgl. Koch, Koll-Schretzenmayr, Weilacher in: NSL Network City and Landscape (1999), http://www.nsl.ethz.ch/index.php/en/content/view/full/281/, Stand vom 27.11.2008.
11 Vgl. Raith, 2000, S. 198.
12 Vgl. Koch, Koll-Schretzenmayr, Weilacher in: NSL Network City and Landscape (1999), http://www.nsl.ethz.ch/index.php/en/content/view/full/281/, Stand vom 27.11.2008.
13 Achleitner (1997), S. 101.
14 Vgl. Schallhammer, 1997, S. 8.
15 Vgl. Benevolo, 1999, S. 13.
- 14 -
vielmehr als Lebensraum von menschlichen Aktivitäten in einem Gefäß zu
betrachten.16
„Im Zentrum steht die Morphologie der Stadt. Mit Stadtmorphologie ist der
Zusammenhang von Bauten, Anlagen und Freiräumen gemeint, also das baulich
räumliche Gefüge, welches die komplexe System Stadt im Kern bestimmt (...).“17
Wer sich darin bewegt, ist so etwas wie eine Art Leser einer Schrift, eines
Diskurses, einer Stadtinterpretation – ein nicht neues mediales Phänomen.18
„Jedes Wort (jedes Zeichen) eines Textes führt über seine Grenzen hinaus. Es ist
unzulässig, die Analyse (…) allein auf den jeweiligen Text zu beschränken. Jedes
Verstehen ist das In-Beziehung-Setzen des jeweiligen Texts mit anderen Texten
und die Umdeutung im neuen Kontext (in meinem, im gegenwärtigen, im
künftigen). (…) Der Text lebt nur, indem er sich mit einem anderen Text (dem
Kontext) berührt. Nur im Punkt dieses Kontaktes von Texten erstrahlt jenes Licht,
das nach vorn und nach hinten leuchtet, das den jeweiligen Text am Dialog
teilnehmen lässt.“19 Also die Fähigkeit eines Textes - die poetische Wirkung -
immer neue und andere Lesearten zu erzeugen, ohne sich jemals ganz zu
verbrauchen. Wenn somit ein Text potentiell unendlich ist, bedeutet dies nicht,
dass jeder Interpretationsakt gerechtfertigt wäre. Es gibt Interpretationen, die
selbst der radikalste Dekonstruktivist als unannehmbar akzeptiert, da der
interpretierte Text seinen Interpreten Zwänge auferlegt - die Grenzen der
Interpretation fallen mit den Rechten des Textes zusammen.20
„(...) veranschaulicht die hierarchische Überlagerung sprachimmanenter
Bedeutungsebenen und ihre sinnstiftenden Zusammenhänge. Ersetzt man den
Begriff „Laute“ zum Beispiel durch „Bauteile“, die „Wörter“ durch „Gebäude“, die
„Sätze“ durch „Quartiere“ und „Kontext“ durch „Stadt“ oder „Kulturlandschaft“,
dann wird die Analogie zur Morphologie des Territoriums mit seinen
charakteristischen Maßstabsebenen und den zwischen den Ebenen bestehenden
Beziehungsmustern offensichtlich. Das Auflösen der Zusammenhänge führt in
16 Dieser Absatz folgt: Vgl. Vgl. Schallhammer, 1997, S. 7f.
17 Curdes in: Raith (Hrsg.), 2000, S. 12.
18 Vgl. Raith, 2000, S. 7.
19 Weibel in: Raith (Hrsg.), 2000, S. 30.
20 Dieser Absatz folgt: Vgl. Vgl. Raith, 2000, S. 29.
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einem Fall zu Sprachverwirrung und dem Zusammenbruch konstruktiver Gefüge.
Schon das Scheitern des Turmbaues zu Babel war von der Parallelität und
• Die Restaurierung der frühgründerzeitlichen Apotheke zur hl. Magdalena
(V., Kettenbrückengasse 23)
194 Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 26.
195 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 26.
- 65 -
• Die Wiederherstellung der American-Bar (I., Kärntner Straße 10/ Kärntner
Durchgang) aus dem Jahr 1908 vom Architekten Adolf Loos
(Siehe Abbildung 24)
Bild 24: I., Die American-Bar in der Kärntner Straße 10/ Kärntner Durchgang nach der Restaurierung.
(Entnommen aus: Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 165.)
Die Wiederherstellung von Erdgeschosszonen in geschützten Altstadtbereichen ist
ein besonderes Thema der Altstadterhaltung. So auch die schrittweise
Instandsetzung und Revitalisierung der Gründerzeitarchitektur entlang des Wiener
Gürtels. 196
196 Dieser Absatz folgt: Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 26.
- 66 -
Der internationalen Entwicklung nach spannte sich der Förderbogen seitens des
Altstadterhaltungsfonds auch über eine andere Denkmalgruppe. Der Gruppe der
technischen und industriellen Bauten. 197
Diese sind zum Beispiel: 198
• Das Riesenrad (II., Volksprater)
• Der Schiedsrichterturm und die Tribünenanlage in der Krieau
(II., Nordportalstraße 247)
• Die Kuffner-Sternwarte (XVI., Johann-Staud-Gasse 10)
• Der Wasserbehälter Hackenberg(XIX., Hackenberggasse 130)
• Die Stefaniewarte (XIX., Kahlenberg) aus dem Jahr 1887 von den
Theaterarchitekten Fellner und Helmer
Aus denkmalpflegerischer Sicht besonders hervorzuheben sind die Sanierungen
des städtischen Kinderfreibades im 11. Wiener Gemeindebezirk Simmering
(Herderpark) und der großen Wohnhöfe aus den Zwanzigerjahren des letzten
Jahrhunderts (z.B.: der Alfons-Petzold-Hof, der Friedrich-Engels-Hof, u.v.m.). 199
Nicht nur Einzelobjekte, auch Plätze, Straßen, Park- und Grünanlagen inklusive
deren Oberflächenmaterialien, Beleuchtungskörper, Parkgitter, etc., werden im
Sinne einer Gesamtbetrachtung des Stadtkörpers aus den Fördergremien der
Stadt Wien gespeist. Seit der letzten Denkmalschutznovelle im Jahr 1999 befinden
sich auch Wiener Park- und Grünanlagen in der Förderungsliste des Wiener
Altstadterhaltungsfonds. 200
Das sind: 201 (Siehe nächste Seite)
197 Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 26.
198 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 26.
199 Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 26.
200 Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 26f.
201 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 27.
• Der Wiener Rathauspark (I., Rathauspark) und die Wiederherstellung der
historischen Einfriedungen
• Die Sanierung der
mit der Portalanlage
• Die Wiederherstellung der historisch getreuen Beleuchtung im Wiener
Volksgarten (I., Volksgarten)
(Siehe Abbildung
• Die Generalsanierung von Schlo
(XVII., Geymüllergasse 1)
Die Altstadterhaltung ist in ihrer heutigen Vielfalt und Vielschichtigkeit auch ein
Bestandteil eines öffentlichen Umweltschutzes und
Wohlbefinden und zur Sicherung der Lebensqualität der Menschen bei, die in
alten Häusern arbeiten oder wohnen.
Bild 25: I., Rathauspark. Historische Einfriedung des Rathausparks aus dem Archiv der
(Entnommen aus: Schwarz/Wehdorn, 2000,
202 Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S.
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Der Wiener Rathauspark (I., Rathauspark) und die Wiederherstellung der
historischen Einfriedungen (Siehe Abbildung 25)
Sanierung der Wienflussverbauung (I., Stadtpark) im Mündungsbereich
mit der Portalanlage von Architekt Ohmann und Hackhofer
Die Wiederherstellung der historisch getreuen Beleuchtung im Wiener
Volksgarten)
(Siehe Abbildung 26 auf der nächsten Seite)
Die Generalsanierung von Schloss und Park Pötzleinsdorf
(XVII., Geymüllergasse 1)
Die Altstadterhaltung ist in ihrer heutigen Vielfalt und Vielschichtigkeit auch ein
Bestandteil eines öffentlichen Umweltschutzes und trägt somit wesentlich zum
Wohlbefinden und zur Sicherung der Lebensqualität der Menschen bei, die in
alten Häusern arbeiten oder wohnen. 202
Rathauspark. Historische Einfriedung des Rathausparks aus dem Archiv der Magistratsabteilung
Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 79.)
S. 27.
Der Wiener Rathauspark (I., Rathauspark) und die Wiederherstellung der
im Mündungsbereich
r
Die Wiederherstellung der historisch getreuen Beleuchtung im Wiener
und Park Pötzleinsdorf
Die Altstadterhaltung ist in ihrer heutigen Vielfalt und Vielschichtigkeit auch ein
trägt somit wesentlich zum
Wohlbefinden und zur Sicherung der Lebensqualität der Menschen bei, die in
Magistratsabteilung 7.
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Bild 26: I., Wiener Volkspark. Rekonstruierte Laternen auf dem Gelände des Volksparks.
(Entnommen aus: Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 79.)
5.4 Auswirkungen einer Wohnzonenfestsetzung
Im Hinblick auf die Nutzung einer Liegenschaft oder den Räumlichkeiten eines
Gebäudes für andere Zwecke als für das Wohnen, ist es entscheidend, ob diese in
einer Wohnzone zu liegen kommen oder nicht. Dies kann in den gültigen
Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen eruiert werden. Dort ist auch ersichtlich,
ob das Errichten von Büro- und Geschäftshäusern zulässig ist. 203
Der Artikel IV Abs. 3 der BO für Wien definiert Wohnzonen: „(…) Darüber hinaus
gelten Wohngebiete und gemischte Baugebiete der Bezirke 1 bis 9 und 20, für die
im Bebauungsplan nicht eine Schutzzone festgelegt ist, bis zu einer
anderslautenden Festlegung des Bebauungsplanes als Wohnzonen.“ Artikel IV der
BO für Wien (LGB1. Nr. 25/2009). 204
203 Dieser Absatz folgt: Vgl. WKO Wirtschaftskammer Wien (2009), http://portal.wko.at/wk/format_detail.wk?AngID=1&StID=331139&DstID=756, Stand vom 3.8.2009.
204 Art. IV BO für Wien (LGB1. Nr. 25/2009).
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Aus Gründen der Stadtstruktur, der Stadtentwicklung, der Vielfalt der städtischen
Nutzung des Baulandes und der Ordnung des städtischen Lebensraumes zur
Erhaltung des Wohnungsbestandes können in den Bebauungsplänen sowohl in
Wohngebieten als auch in gemischten Baugebieten Wohnzonen ausgewiesen
werden. 205
Aufenthaltsräume, die zum Zeitpunkt der Wohnzonenfestsetzung als Wohnung in
Hauptgeschossen gewidmet waren oder für Wohnzwecke rechtmäßig genutzt
wurden oder später neu errichtet werden, dürfen nicht für betriebliche Zwecke
genutzt werden. 206 Als Aufenthaltsräume gelten gemäß der Bauordnung für Wien
Räume, die für einen länger dauernden Aufenthalt von Personen bestimmt sind.
Das sind zum Beispiel Wohnräume, Schlafräume, Büroräume, Arbeitsräume und
Unterrichtsräume. 207
Die Umnutzung von Arztpraxen oder Räumlichkeiten von Freischaffenden für
Bürozwecke oder für andere gewerbliche Zwecke ist ebenso nicht zulässig.
Hingegen ist die Verwendung einzelner Räume von Wohnungen als Firmensitz
ohne Kundenverkehr und ohne Beschäftigung von wohnungsfremden
Arbeitskräften problemlos möglich. Dasselbe gilt auch für die Verwendung von
Räumlichkeiten für arbeitseigene Zwecke. Die Errichtung von Hotel- und
Beherbergungsbetrieben oder die Umnutzung von Aufenthaltsräumen zu diesem
Zweck ist in Wohnzonen nicht zulässig, weil diese aufgrund der
Wohnzonenregelung nicht als Wohnflächen zählen.208
5.4.1 Hauptgeschosse in Wohnzonen
Die Wohnzonenregelung ist nur für Hauptgeschosse gültig. 209 Hauptgeschosse
gelten als solche, wenn deren Fußbodenfläche mindestens zur Hälfte ihres
Umfanges über dem anschließenden Gelände liegt. Zudem dürfen diese nicht
innerhalb des zulässigen Dachumrisses zu liegen kommen. Die Verwendung von
205 Vgl. § 7a Abs. 1 der Bauordnung für Wien.
206 Vgl. § 7a Abs. 3 der Bauordnung für Wien.
207 Dieser Absatz folgt: Vgl. § 87 Abs. 3 der Bauordnung für Wien.
208 Dieser Absatz folgt: Vgl. WKO Wirtschaftskammer Wien (2009), http://portal.wko.at/wk/format_detail.wk?AngID=1&StID=331139&DstID=756, Stand vom 3.8.2009.
209 Vgl. § 7a Abs. 3 der Bauordnung für Wien.
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Nutzflächen für andere Zwecke als die des Wohnens ist im Ausmaß von 20 v.H.
zulässig. 210 Die Verwendung von Wohnungen oder Teilen der Aufenthaltsräume
für betriebliche Zwecke ist nicht zulässig. 211 Ausnahmen sind grundsätzlich
möglich, jedoch dürfen dadurch die für Wohnungen verwendeten Flächen nicht
unter 80 v.H. der Summe der Nutzflächen der Hauptgeschosse unter Ausschluss
des Erdgeschosses verringert werden. In Wohngebieten und in gemischten
Baugebieten sind Ausnahmen zulässig, wenn die Wohnqualität in den betroffenen
Aufenthaltsräumen durch äußere Umstände, wie Immissionen, Belichtung,
Belüftung oder fehlende sonstige Wohnnutzungen im selben Haus gemindert ist
oder zugleich anderer Wohnraum in räumlicher Nähe zumindest in gleichem
Ausmaß geschaffen wird. 212
5.4.2 Dachgeschosse in Wohnzonen
Dachgeschosse liegen über dem letzten Hauptgeschoss und sind keine
Hauptgeschosse.213 Der Ausbau von Dachgeschossen ist nur für Wohnungen,
Hauswaschküchen und dazugehörige Nebenräume sowie für Triebwerksräume
zulässig, auch wenn das Flächenausmaß für Wohnungen größer ist als das der
Büro- oder Geschäftsräume.214 Für die Nutzung von Wohnungen in
Dachgeschossen gilt das Verbot der Verwendung von Aufenthaltsräumen oder
Teilen davon für betriebliche Zwecke gleichermaßen.215 Ausnahmen sind auch
hier grundsätzlich möglich. Unter Ausschluss des Erdgeschosses dürfen auch hier
die für Wohnungen verwendeten Flächen nicht unter 80 v.H. der Summe der
Nutzflächen der Hauptgeschosse verringert werden. Desweiteren sind in
Wohngebieten und gemischten Baugebieten Ausnahmen zulässig, wenn die
Wohnqualität in den betroffenen Aufenthaltsräumen durch äußere Umstände wie
Immissionen, Belichtung, Belüftung oder fehlende sonstige Wohnnutzungen im
210 Dieser Absatz folgt: Vgl. § 87 Abs. 8 der Bauordnung für Wien.
211 Vgl. § 7a Abs. 3 der Bauordnung für Wien.
212 Dieser Absatz folgt: Vgl. § 7a Abs. 5 der Bauordnung für Wien.
213 Vgl. § 87 Abs. 9 der Bauordnung für Wien.
214 Vgl. § 7a Abs. 4 der Bauordnung für Wien.
215 Vgl. § 7a Abs. 3 der Bauordnung für Wien.
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selben Haus gemindert ist, oder zugleich anderer Wohnraum in räumlicher Nähe
in zumindest gleichem Ausmaß geschaffen wird. 216
5.4.3 Erdgeschosse in Wohnzonen
Das unterste Hauptgeschoss ist das Erdgeschoss.217 Das Erdgeschoss kann in
Wohnzonen unbeschränkt betrieblich genutzt werden. Bei der Berechnung des
Flächenhöchstmaßes für andere Zwecke als die des Wohnens darf es
unberücksichtigt bleiben. 218
In Wohngebieten und gemischten Baugebieten sind Ausnahmen auch dann
zulässig, wenn die Wohnqualität in den betroffenen Aufenthaltsräumen durch die
besonders schlechte Lage im Erdgeschoss oder durch äußere Umstände wie
Immissionen, Belichtung, Belüftung gemindert ist, oder Einrichtungen, die der
lokalen Versorgung dienen, geschaffen werden sollen.219
5.4.4 Lösungsvorschläge
Ursprünglich wurden Wohnzonen geschaffen um den zunehmenden Wildwuchs an
Umwidmungen Ende der Achtziger Jahre zu unterbinden. Mit Abnahme des
Bevölkerungswachstums und der damit einhergehenden geringeren Nachfrage
nach Wohnraum hat sich die Situation jedoch grundlegend geändert. Zumal die
Errichtung von Büroflächen vor allem in innerstädtischen Lagen und damit
einhergehend der Umwidmungsdruck stetig abnimmt. 220
Seitens der Wirtschaftskammer Wien werden hierzu folgende Forderungen
gestellt:221
• Grundsätzliches Zulassen von Beherbergungsbetrieben
216 Dieser Absatz folgt: Vgl. § 7a Abs. 5 der Bauordnung für Wien.
217 Vgl. § 87 Abs. 8 der Bauordnung für Wien.
218 Dieser Absatz folgt: Vgl. § 7a Abs. 5 der Bauordnung für Wien.
219 Vgl. § 7a Abs. 5 der Bauordnung für Wien.
220 Dieser Absatz folgt: Vgl. WKO Wirtschaftskammer Wien (2009), http://portal.wko.at/wk/format_detail.wk?AngID=1&StID=331139&DstID=756, Stand vom 3.8.2009.
221 Diese Aufzählung folgt: Vgl. WKO Wirtschaftskammer Wien (2009), http://portal.wko.at/wk/format_detail.wk?AngID=1&StID=331139&DstID=756, Stand vom 3.8.2009.
- 72 -
• Änderung des Dachgeschossausbaus auch für andere Zwecke als der des
Wohnens
• Entfall der Wohnzonenfestsetzung in Wohngebieten und in gemischten
Baugebieten bei überwiegender Wohnnutzung (keine Gefahr der
Wohnnutzungsverdrängung als Voraussetzung)
• Beschränkung der Wohnzonenfestsetzung auf Gebiete mit hoher
Wohnqualität
• Erhöhung des prozentuellen Flächenanteils für Nichtwohnzwecke von
20% auf 50%
• Erweiterungen und Erleichterungen für Ausnahmemöglichkeiten
• Weitgehender Verzicht auf Verbote zur Errichtung von Büro- und
Geschäftshäusern im Zuge der Festsetzung von Flächenwidmungs- und
Bebauungsplänen
Die geltenden Bestimmungen für Wohnzonen werden in Zukunft sicher zu
überdenken sein, da diese Verordnung Anfang 1990 seitens des Wiener
Gemeinderates beschlossen wurde und sich die Situation heute als eine Andere
darstellt. Es ist durchaus denkbar und sinnvoll, dass auch in Wohnzonen eine
maßvolle Durchmischung von mehreren Nutzungen stattfinden kann und soll. 222
222 Dieser Absatz folgt: Vgl. Experteninterview mit Herrn DI Buchner, Wien am 8. Juli 2009.
- 73 -
6 Altstadterneuerung in Gründerzeitviertel
In Wien sind mehr als 36.000 Wohngebäude älter als 80 Jahre. Ein Großteil davon
sind Gebäude aus der Epoche der Wiener Gründerzeit (1860-1918). Die 32.500
Gebäude sind aufgrund ihres unverwechselbaren Aussehens maßgeblich
identitätsbestimmend für das dicht bebaute Wiener Stadtgebiet und deswegen
wichtige Zielobjekte der Wiener Altstadterneuerung. 223
6.1 Das Gründerzeithaus - Versuch einer Begriffsdef inition
Gründerzeitgebäude werden im deutschsprachigen Raum gemäß der
kulturwissenschaftlichen Kategorisierung ihres Entstehungszeitraums erfasst. 224
Eine allgemein gültige bautechnische Definition für gründerzeitliche Gebäude ist
nicht möglich, da bisweilen keine wissenschaftlichen Forschungen hinsichtlich der
einstigen Bauweisen und der damals verwendeten Baumaterialien vorliegen. 225
Daraus folgt, dass nur eine Einteilung für einen bestimmten Entstehungszeitraum
zulässig ist. Eine solche Einteilung wäre leicht möglich, da sich die Gebäude in
deren Bauweisen und der verwendeten Materialien qualitätsmäßig grundlegend
von jenen Wohngebäuden unterscheiden, die in der Zwischenkriegszeit in den
Jahren von 1918 bis 1938 errichtet wurden.226
223 Dieser Absatz folgt: Vgl. Webservice der Stadt Wien (2009), http://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/04/01/04/01.htm, Stand vom 17.8.2009.
224 Dieser Absatz folgt: Vgl. ÖIBI (2009), http://www.wienerbaukultur.at/gzdef.htm, Stand vom 7.8.2009.
225 Dieser Absatz folgt: Vgl. ÖIBI (2009), http://www.wienerbaukultur.at/gzdef.htm, Stand vom 7.8.2009.
226 Dieser Absatz folgt: Vgl. ÖIBI (2009), http://www.wienerbaukultur.at/gzdef.htm, Stand vom 7.8.2009.
- 74 -
6.1.1 Historische Entwicklung der Gründerzeitvierte l
Während die erste Hälfte des 19.Jahrhunderts in Österreich eine Ausdehnung des
Handels und des Gewerbes mit sich brachte, wurde die zweite Hälfte des
vorletzten Jahrhunderts durch den Eisenbahnbau der industriellen Revolution
geprägt. 227
Mit der Beseitigung der Befestigungsanlagen, einer im Jahr 1858 neu in Kraft
getretenen Bauordnung und durch staatliche Steuerbefreiungen wurde eine
Erleichterung in der Kapitalverwertung im Wohnungswesen erreicht.228 Der Grund-
und Hausbesitz unterlag infolgedessen den gleichen Gesetzen von Angebot und
Nachfrage wie andere Güter. So konnte der bereits im sogenannten Vormärz - der
vorrevolutionären Zeitspanne zwischen 1815 und 1848 in Wien - entwickelte und
errichtete Typ des städtischen Mietshauses in großer Zahl errichtet werden. Dieser
diente im vermehrten Ausmaß der begüterten Oberschicht, den Industriellen und
Großgewerbetreibenden als Geldanlage.229 Im weiteren Verlauf der Gründerzeit
erfolgte ein alle Größenordnungen sprengendes bauliches Wachstum in Wien.230
Etwa 75 % des vor 1840 errichteten Wohnbestandes wurde in der inneren Stadt
und in den Vorstädten abgebrochen und anschließend neu aufgebaut. Der alte
Baubestand wurde so in einem bis dahin unvorstellbaren Ausmaß umgeprägt. 231
Die neue gründerzeitliche Bebauung unterschied sich wesentlich von jener der
Vorstädte, dennoch war sie imstande sich beinahe ohne Bruchlinien strukturell in
die älteren Siedlungs- bzw. Ortskerne der Vorstädte einzufügen. Des Weiteren
ermöglichten die vorgegebenen kleinteiligen Parzellenstrukturen ein flexibles
Anpassen an erhaltene Bausubstanzen und ließen schrittweise Erneuerungen am
Bestand zu. Die Gebäude und das untergeordnete Straßensystem wurden in
einem strikt eingehaltenden orthogonalen Rastersystem errichtet, welches
227 Dieser Absatz folgt: Vgl. Hartmann, 1984, S. 13f.
228 Vgl. Hartmann, 1984, S. 13f.
229 Dieser Absatz folgt: Vgl. Hartmann, 1984, S. 13f.
230 Dieser Absatz folgt: Vgl. Hartmann, 1984, S. 13f.
231 Dieser Absatz folgt: Vgl. Hartmann, 1984, S. 13f.
- 75 -
lediglich von den Hauptausfallstraßen und den älteren Baubeständen gebrochen
wurde. 232 (Siehe Abbildung 27)
Bild 27: Gründerzeitliche Blockrandbebauung. (Entnommen aus: Stadtentwicklung Wien, Magistratsabteilung 18 Stadtentwicklung und Stadtplanung, 2005, S. 55.)
6.1.2 Städtebauliche Gestaltungsprinzipien
Die Grundsätze der Gestaltung dieser Zeit wurden in Camillo Sittes Werk „Der
Städtebau nach seinen künstlerischen Grundsätzen“ in einer Zeit zusammen
gefasst, in der diese in Vergessenheit zu geratenen schienen.233 Seine Kritik
richtete sich hauptsächlich gegen den auf Wirtschaftlichkeit und Rationalität
rasterförmig aufgebauten Stadtgrundriss. Er vertrat die Ansicht, dass Gebäude als
ein Teil ihrer städtebaulichen Struktur verstanden werden müssten, damit eine
Stadt im Sinne von Aristoteles eine alle Menschen glücklich und sicher zugleich
232 Dieser Absatz folgt: Vgl. Stadtentwicklung Wien, Magistratsabteilung 18, Stadtentwicklung und Stadtplanung, 2005, S. 57.
233 Dieser Absatz folgt: Vgl. Wehdorn, 2004, S. 4.
- 76 -
machende sein könne. Sittes sogenannter künstlerischer Aspekt überwog dem
rational- technischen Aufbau von Städten, wie er bereits von vielen Planern im
Zug der Stadterweiterung von Wien am Ende des 19. Jahrhunderts propagiert
wurde, um die damals gültigen Regeln abzulösen.234
Die aus dieser Zeit herrührende einheitliche Fassadengestaltung mehrerer
Einzelhäuser umfassender Baublöcke ist bis heute im gesamten Stadtbereich zu
erkennen. 235 Straßen- und Platzräume wurden von Schauwänden von aneinander
• Die Sicherung und die Verbesserung gewünschter Nutzungsmischungen
(Wohnen/Arbeiten/Nahversorgung)
• Die Schaffung sozialer und technischer Infrastruktureinrichtungen
• Die Koordination von Maßnahmen im öffentlichen Raum
6.4.5 Die Erhaltungsmaßnahmen
Das Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG320)
regelt die Erhaltungsarbeiten an Wohnhäusern mit einem maximalen 5%-igen
Verbesserungsanteil, wenn überwiegend ein Drittel der Wohnungen der
Ausstattungskategorie D und der Ausstattungskategorie C gemäß
Mietrechtsgesetz (MRG321) vorliegt. Die Kategorieneinstufung richtet sich nach der
Ausstattung der Wohnung bei Mietvertragsabschluss. 322
Die Erhaltung umfasst gem. dem Mietrechtsgesetz (§ 3 MRG323) folgende
Arbeiten: 324 (Siehe nächste Seite)
320 LGB1. Nr. 67/2006.
321 BGB1. Nr. 30/2009.
322 Dieser Absatz folgt: Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.
323 § 3 MRG (BGB1. Nr. 52 /1981) i. d. F. BGB1. Nr. 30 /2009.
- 100 -
• Die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses einschließlich der
Dienstwohnungen für HausbesorgerInnen. Das sind z.B. die
Fassadeninstandsetzung oder eine Dachreparatur
• Die Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden, der gemeinsamen
Benützung dienenden Anlagen. Das sind z.B. die zentrale
Wärmeversorgung, ein Aufzug, eine Waschküche etc.
• Die Installation von öffentlich-rechtlich vorgeschriebenen Einrichtungen.
Das sind z. B. ein Wasser- oder Kanalanschluss bzw. der Tausch von
Bleirohren bei Trinkwasserleitungen bzw. Vorrichtungen zur Senkung oder
zur individuellen Feststellung des Energieverbrauches
• Die Erhaltung einzelner Wohnungen in brauchbarem Zustand, sofern diese
leer stehend sind
• Die Behebung ernster Schäden des Hauses, auch in bewohnten
Wohnungen
• Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauches, sofern sie wirtschaftlich
vertretbar sind
Im Zuge der Erhaltungsarbeiten kann auch ein geringer Anteil an
Verbesserungsarbeiten, wie z.B. eine Gegensprechanlage gefördert werden. Das
mit maximal 5 % der Baukosten. 325
6.4.6 Die Thermisch- Energetische Wohnhaussanierung
Das Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG326)
regelt die Förderung der thermisch-energetischen Sanierungsmaßnahmen an
Wohnhäusern. 327
324 Diese Aufzählung folgt: Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.
325 Dieser Absatz folgt: Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.
326 LGB1. Nr. 67/2006.
327 Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.
- 101 -
Ziel der thermisch-energetischen Wohnhaussanierung ist es, durch Reduktion von
Luftschadstoffen und CO2- Ausstoß zur Verbesserung der Umweltsituation
beizutragen. 328
Deshalb werden bauliche und zusätzlich energetische Maßnahmen gefördert, die
zur Verringerung des Heizwärmebedarfs führen. Im Wesentlichen also die
Dämmung der gesamten Gebäudehülle. Darüber hinaus soll die ökologische
Optimierung des Gebäudes, wie z.B. durch die Verbesserung des Heizsystems,
den Einbau einer kontrollierten Wohnraumlüftung, die Verwendung ökologisch
unbedenklicher Baustoffe etc. angeregt werden. 329
Eine Kombination mit Förderungen von Einzelverbesserungen an und im
Gebäude, wie eines Aufzugs als Einzelmaßnahme, Solarförderungen,
Dachgeschossausbauten und Zubauten von vollständigen Wohnungen, ist
möglich. 330
Durch die Sanierungsverordnung 2008 wurde die THEWOSAN wesentlich anders
gestaltet und in zwei Förderschienen aufgeteilt. Als neue Begriffe wurden
einerseits die umfassende thermisch-energetische Sanierung und andererseits die
Deltaförderung bzw. Einzelbauteilförderung geschaffen. 331
Der Begriff THEWOSAN wird als Überbegriff für beide Förderschienen
verwendet.332
Die umfassende thermisch-energetische Sanierung zielt auf einen möglichst
niedrigen Heizwärmebedarf des Gebäudes nach erfolgter Sanierung ab. Strengere
Fördervoraussetzungen und höhere Fördermöglichkeiten sollen die Qualität der
Sanierung steigern. Anwendungsbeispiele: Nachkriegsgebäude der 1950er bis
80er Jahre, sowie Gründerzeithäuser ohne gegliederte Fassade. 333
328 Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.
329 Dieser Absatz folgt: Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.
330 Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http:/ www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.
331 Dieser Absatz folgt:: Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.
332 Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.
333 Dieser Absatz folgt: Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.
- 102 -
Die sogenannte Deltaförderung bzw. Einzelbauteilförderung ist eine thermisch-
energetische Sanierung, welche vor allem die Reduktion des Heizwärmebedarfes
zum Ziel hat. Die Deltaförderung darf nur dort gewährt werden, wo aus
technischen, rechtlichen oder wirtschaftlichen Gründen die Mindeststandards für
eine umfassende thermisch- energetische Sanierung nicht erreicht werden
können. Anwendungsbeispiele wären etwa Gründerzeithäuser mit erhaltenswerten
Fassaden. 334
Die im Folgenden angeführten Maßnahmen beziehen sich auf jene Arbeiten, die
eine thermische und eine energetische Verbesserung für ein Gebäude darstellen
oder eine Vorbedingung zur Durchführung dieser Maßnahmen sind. Die
Instandsetzungsmaßnahmen, die keine thermisch-energetische Verbesserung
bewirken, sind unter dieser Förderschiene nicht förderbar, sollten aber ohne
Inanspruchnahme von Fördermitteln zeitgleich durchgeführt werden. 335
Eine thermische Sanierung der gesamten Hülle von beheizten Gebäuden
umfasst:336
• Die Wärmedämmung aller umgebungsexponierten Bauteile
• Die Erneuerung von Fenstern und Außentüren, sowie Maßnahmen zur
Sicherstellung des erforderlichen hygienischen Luftwechsels
• Die Maßnahmen zur Beseitigung von Wärmebrücken und/oder anderen
bauphysikalischen Mängeln
• Die Maßnahmen zur Erhöhung passiv-solarer Wärmegewinne in
Verbindung mit entsprechenden Maßnahmen zur Verhinderung
sommerlicher Überhitzung, das ist z.B. die Errichtung von Wintergärten, die
Errichtung von Loggienverglasungen oder der Einsatz einer transparenten
Wärmedämmung
334 Dieser Absatz folgt: Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.
335 Dieser Absatz folgt: Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.
336 Diese Aufzählung folgt: Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.
- 103 -
• Die baulichen Maßnahmen zur Verlustminimierung im Bereich der
Wärmegewinnung und Wärmeverteilung, das ist z.B. eine Dämmung von
Verteilungsleitungen im Keller
Eine Voraussetzung für die Förderung von anlagentechnischen Maßnahmen, ist
z.B. die Durchführung von baulichen Maßnahmen, die den jährlichen
Heizwärmebedarf reduzieren. 337
In Gebäuden mit oder ohne Zentralheizung: 338
• Die Umstellung oder Errichtung der Heizungs- und
Warmwasseraufbereitungsanlage mit primärenergieeffizientem und bzw.
oder CO2-ärmerem oder erneuerbarem Energieträger. Das sind z.B. Heizöl
auf Fernwärme oder Gas, Kohle oder Heizöl auf Biomasse, Errichtung einer
Solaranlage), u.v.m.
• Die Umstellung auf Systeme mit hoher Energieeffizienz. Das sind z.B. der
Einbau einer Brennwertkesselanlage samt Herstellung der dafür
erforderlichen Heizflächen, der Einbau von Wärmepumpen oder ähnliches
• Die Maßnahmen zur Verbesserung des Wirkungsgrades an bestehenden
Anlagen durch Kesseltausch, Adaptierung der Regeltechnik, u.v.m.
• Die technischen Maßnahmen zur Verlustminimierung durch Dämmung der
Verteilungsleitungen. Das sind z.B. erdverlegte Verteilungsleitungen,
Leitungsführungen im Keller, u.v.m.
Als allgemeine anlagentechnische Verbesserungen gelten:339
• Die Errichtung von Anlagen zur kontrollierten Be- und Entlüftung
337 Vgl. Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009): Thermisch- energetische Sanierung, http:// www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.
338 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009): Thermisch- energetische Sanierung, http:// www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.
339 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009): Leitfaden Erhaltung, http:// www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.
- 104 -
• Die Nachregulierung der Luftmenge seitens Abluftventilatoren bedingt durch
den Einbau von dichten Fenstern
Als innovative klimarelevante Systeme gelten: 340
• Fernwärme
• Erneuerbare Energieträger
• Heizungswärmepumpensysteme (Jahresarbeitszahl größer als 4)
• Erdgas - Brennwert - Anlagen, sofern kein Fernwärmeanschluss und keine
Biomasse möglich ist. Eine verpflichtende Kombination mit Solaranlagen,
wenn dies wirtschaftlich vertretbar ist
• Andere Technologien mit geringen Treibhausgasemissionen. Eine
verpflichtende Kombination mit Solaranlagen, wenn dies wirtschaftlich
vertretbar ist
340 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009): Thermisch- energetische Sanierung, http:// www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.
- 105 -
7 Aktuelle Beispiele und Forderungen
Die Verbesserungsmaßnahmen sollen in den Gebieten in jener Weise ansetzen,
dass unter Wahrung des gründerzeitlichen baulichen Erbes der Dialog mit
zeitgemäßer und qualitätsvoller Architektur zur Ausarbeitung von nachhaltigen
Lösungen ermöglicht wird. 341 Die Modernisierungsmaßnahmen sollen die
gegebenenfalls vorhandenen urbanen Qualitäten der dispersen gründerzeitlichen
Sozialstrukturen erhalten und nicht zu einem Verdrängungsprozess zulasten der
bestehenden Wohnbevölkerung führen. Die Stadtteile sollen derart attraktiv und
funktionsmäßig flexibel ausgestaltet werden, dass allfällig freiwerdende
Nutzflächen in den mit neuen Funktionen ausgestatteten und daher verbesserten
Lebensumfeldern einer umgehenden Neubesiedelung zugeführt werden
können.342
7.1 Sanierung versus Neubau in Gründerzeitvierteln
Vergleicht man die gründerzeitliche Stadt mit Stadtmodellen des 20. Jahrhunderts
oder mit aktuellen städtebaulichen Leitbildern, dann stehen den vorhandenen
Stärken und Potenzialen viele Schwächen gegenüber.343
Seitens der Mieter bestehen keine klaren Prioritäten zwischen einer Sanierung
und der Errichtung von neuen Gebäuden in gründerzeitlichen Gebieten. Das
Verhältnis diesbezüglich ist ausgeglichen. 344
Beim Abbruch eines architektonisch unbedeutenden gründerzeitlichen
Arbeiterhauses und der anschließenden Errichtung eines normalen geförderten
Wohnhauses ergeben sich zumeist folgende Nachteile: 345 (Siehe nächste Seite)
341 Vgl. Stadtentwicklung Wien, Magistratsabteilung 18, Stadtentwicklung und Stadtplanung, 2005, S. 129.
342 Dieser Absatz folgt: Vgl. Stadtentwicklung Wien, Magistratsabteilung 18, Stadtentwicklung und Stadtplanung, 2005, S. 129f.
343 Vgl. Raith in: Werkstattberichte, 2008, S. 6.
344 Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 3.
345 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Raith in: Werkstattberichte, 2008, S. 6f.
- 106 -
• Die niedrigen Geschoßhöhen und Ausbauten im Dachbereich erhöhen die
Anzahl der Geschosse und erhöhen die ohnehin hohen Bebauungsdichten
• Es werden meist keine zusätzlichen öffentlichen oder halböffentlichen
Freiräume geschaffen und der Mangel an qualitätsvollen Grün- und
Freiräumen bleibt bestehen
• Durch die Erhöhung der Wohnungsanzahl und den damit verbundenen
Stellplatzverpflichtungen werden das motorisierte Verkehrsaufkommen und
die Lärm- bzw. Schadstoffbelastungen erhöht
• Die höhenmäßig geringe Bemessung von Erdgeschosshöhen
(flächenmäßiger Ausnutzungsdruck) lässt lediglich Garageneinfahrten und
-ausfahrten bzw. Abstellräume anstatt die Auffüllung mit Geschäften zu
• Die funktionelle und gestalterische Abwertung des öffentlichen Raums
(nutzungsunflexible Erdgeschosszonen) und dadurch ein nachhaltiger
Verlust von Urbanität
• Die Tragkonstruktionen der Neubauten sind auf bestimmte funktionell
abgestimmte Wohnungs- und Raumkonzepte ausgerichtet und verhindern
Nutzungsveränderungen und Nutzungsanpassungen
• Der strukturelle Nutzungsverlust gegenüber Gründerzeitwohnhäusern
• Die betriebswirtschaftliche Unrentabilität von Baulückenschließungen
Als weitere Nachteile sind im Neubaufall auch die vermehrte Erfüllungspflicht von
gesetzlichen Bestimmungen gemäß der Bauordnung für Wien (BO346) und der
damit verbundene Verdrängungsprozess zulasten von Altmietern und
gegebenenfalls von ganzen Bevölkerungsschichten zu beurteilen.347
Den zuvor genannten Nachteilen von Neubauten in gründerzeitlichen Gebieten
stehen folgende Vorteile gegenüber: 348
• Grundsätzlich werden bessere Wohnungen geschaffen
346 LGB1. Nr. 25/2009.
347 Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 3.
348 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 1ff.
- 107 -
• Die zumeist besseren thermischen Qualitäten und Energiebilanzen
• Die Abbruch- und Neubaukosten sind aus betriebswirtschaftlicher Sicht
geringer als bei Sanierungen; einfachere Kostenkalkulation
• Das Bestehen neuer Förderungsmöglichkeiten für Abbruch und Neubau in
Blocksanierungs- bzw. Sanierungszielgebieten und daraus resultierende
steuerschonende Abschreibungsmöglichkeiten
• Gute Ausstattung mit Gemeinschaftsflächen und eine Barrierefreiheit
zugunsten der Nutzung für Menschen mit Beeinträchtigungen zur
Förderung der positiven Lebensqualitäten durch gesetzliche Vorschriften
(BO349)
• Die Erzielung höherer Freiflächenqualitäten ist liegenschaftsbezogen
möglich
• Baulückenschließungen sind volkswirtschaftlich von Bedeutung
Der Abbruch alter Zinshäuser und der anschließende Neubau innerhalb von
gründerzeitlichen Vierteln stellen eine Seltenheit dar. 350
Grundsätzlich gelten die Wiener Gründerzeitgebäude mit ihren Stärken und
Schwächen als erhaltenswürdig. Sohin kommt vermehrt die geförderte
Sanierungsschiene in Gründerzeitvierteln vor allem außerhalb des Wiener Gürtels
zur Anwendung. 351
Die potentiellen Stärken der Gründerzeitgebäude lassen sich wie folgt
aufzählen:352
• Das flexible Nutzungspotential in den Erdgeschosszonen für Büros,
(Entnommen aus: Huber F. Timo, 2008, Internetadresse: http://www.timo-huber.info/index_html?seiten_id=projekte;seiten_id2=%D6ffentlicher%20Raum;seiten_id3=HERZ, Stand vom 22.8.2008.)
Bild 37: 9., Julius Tandler Platz. Gestaltung öffentlicher Raum.
(Entnommen aus: Huber F. Timo, 2008, Internetadresse: http://www.timo-huber.info/index_html?seiten_id=projekte;seiten_id2=%D6ffentlicher%20Raum;seiten_id3=TAN, Stand vom 22.8.2008.)
Der öffentliche Raum soll im Stadterneuerungsprozess mehr Wertigkeit erhalten.
Das muss in alle möglichen Regulative einfließen, wie zum Beispiel in die
Bezirksentwicklung, die Bauordnung und die Flächenwidmungs- und
Bebauungsplanung. 372
371 Vgl. Experteninterview mit Herrn Arch. DI Huber, Wien am 29. Juli 2009.
372 Vgl. Raith in: Werkstattberichte , 2008, S. 6.
Der Begriff des öffentlichen Raums soll mehr umfassen als Stellplatzflächen und
begrünte Freiflächen. 373
die Verschränkung der Erdgeschosszonen mit dem öffentlichen Raum vor allem
bei der Errichtung von geförderten neuen Wohnhäusern in Baulücken oder in
Folge von Abbrüchen alter Bausubstanzen gesehen.
Freiräume, die auch in Gebäuden, beispiel
enthalten sein können und von
bei Lokalen der Fall ist
beansprucht werden. 375
öffentlichen und dem private
Die erforderlichen Instrumente
bestimmte Ansätze. So
Flächengewinne durch Widmungsänderungen
Erdgeschoss- oder Hofflächen bzw. Teile davon einer öffentlichen
Verfügung gestellt werden.
Bild 38: 12., Marktgasse 12. Erdgeschosszonenmix in Kombination mit öffentlichen Freiräumen
(Entnommen aus: Lainer in: Werkstattberichte
373 Vgl. Experteninterview mit Herrn Arch. DI Huber, Wien am 29.
374 Dieser Absatz folgt: Vgl. Gruber,
375 Vgl. Experteninterview mit Herrn Arch. DI Huber, Wien am 29.
376 Vgl. Gruber, 2008, S. 9.
377 Dieser Absatz folgt: Vgl. Experteninterview mit Herrn Arch. DI Huber, Wien am 29.
- 114 -
Der Begriff des öffentlichen Raums soll mehr umfassen als Stellplatzflächen und 373 Als ein weiterer Schritt zur Verbesserung der Lage wird
die Verschränkung der Erdgeschosszonen mit dem öffentlichen Raum vor allem
n geförderten neuen Wohnhäusern in Baulücken oder in
Folge von Abbrüchen alter Bausubstanzen gesehen. 374
Freiräume, die auch in Gebäuden, beispielsweise in den Erdgeschosszonen
und von Jugendlichen ohne Konsumationszwang
ist, aber auch ohne Entrichtung einer Benützungsgebühr 375 Die Erdgeschosszone wird als Mittler
privaten Freiraum zu einer Schnittstelle. 376
Instrumente sind noch nicht ausdiskutiert, dennoch existieren
werden in Public Private Partner Ships
durch Widmungsänderungen angeboten.
oder Hofflächen bzw. Teile davon einer öffentlichen
Verfügung gestellt werden. 377 (Siehe Abbildung 40)
Marktgasse 12. Erdgeschosszonenmix in Kombination mit öffentlichen Freiräumen.
stattberichte, Heft Nr. 94, S. 29.)
Experteninterview mit Herrn Arch. DI Huber, Wien am 29. Juli 2009.
2008, S. 9.
Experteninterview mit Herrn Arch. DI Huber, Wien am 29. Juli 2009.
Experteninterview mit Herrn Arch. DI Huber, Wien am 29. Juli 2009.
Der Begriff des öffentlichen Raums soll mehr umfassen als Stellplatzflächen und
in weiterer Schritt zur Verbesserung der Lage wird
die Verschränkung der Erdgeschosszonen mit dem öffentlichen Raum vor allem
n geförderten neuen Wohnhäusern in Baulücken oder in
weise in den Erdgeschosszonen
Jugendlichen ohne Konsumationszwang, wie dies
einer Benützungsgebühr
als Mittler zwischen dem
sind noch nicht ausdiskutiert, dennoch existieren
ips den Bauträgern
Dafür müssen
oder Hofflächen bzw. Teile davon einer öffentlichen Nutzung zu
- 115 -
7.2.2 Dachgeschosse
Der Dachgeschossausbau wird als eine Form der Stadterweiterung gesehen und
umfasst ein Potential von 56.000 Wohnungen. 378 Um die soziale Durchmischung
in problematischen Vierteln zu fördern fordert die Stadt mehr günstige
Dachgeschosswohnungen für junge Familien und Singles im Bereich des Wiener
Gürtels. 379
Der Großteil der Gründerzeithäuser ist 100 - 150 Jahre alt. Aufgrund der
Ermüdung der Baustoffe ist die Verringerung der Tragfähigkeit auch in Anbetracht
der sohin verschärften Bestimmungen zur Einhaltung der Erdbebensicherheit
(EUROCODES380) und im Hinblick auf Umwelt- und Witterungseinflüsse gerade
bei Zubauten vermehrt Rechnung zu tragen. 381
Bisher wurden seitens der Behörde Dachgeschossausbauten in so genannte
„leichte“ und „schwere“ Ausbauten eingeteilt. Die sogenannten leichten
Dachausbauten waren im Wesentlichen mit zwei Dachgeschossen limitiert und
mussten im Rahmen einer maximalen Gewichtszunahme von 720 kg/m2 liegen.
Mit dem Jahreswechsel 2008/2009 wurden die EU-Normen (EUROCODES382)
auch in Österreich eingeführt. Seither sind alle Umbaumaßnahmen, die über die
gesetzlich zulässigen Abweichungen (§ 68 BO383) hinausgehen, als Neubauten
anzusehen. Unter zulässige Ausbauten werden ausschließlich Um- und Zubauten
im geringen Ausmaß in bereits bestehenden Gebäuden verstanden. Darunter
fallen lediglich eingeschossige Dachgeschossausbauten, die nicht über die
bestehende Dachhülle hinaus gehen. Das erlaubt lediglich ein zusätzliches
Galeriegeschoss. 384
378 Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 6.
379 Vgl. Brusatti in: Die Presse (2008), http://diepresse.com/home/panorama/oesterreich/412319/index.do?from=suche.intern.portal, Stand vom 30.8.2009.
380 RL 89/106/EWG i. d. F.: RL 93/68/EWG.
381 Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 6.
382 RL 89/106/EWG i. d. F.: RL 93/68/EWG.
383 Vgl. § 68 BO für Wien (LGB1.Nr. 25/2009).
384 Dieser Absatz folgt: Vgl. Lutter, 2008, http://www.lutter.at/buero/expertise-juli-2007-02.htm, Stand vom 30.8.2009.
- 116 -
Das hat Auswirkungen auf den Wohnraum, denn mit dem sogenannten „leichten“
Dachgeschossausbau hat man innerhalb der bestehenden Dachumrisse zu
bleiben. 385 (Siehe Abbildung 39)
Bild 39: Beispiel: Dachausbau leicht.
(Entnommen aus: Temel in: Werkstattberichte, Heft Nr. 64, S. 14.)
Alle größeren Ausbauten werden seither in den Einreichverfahren gemäß der
Bauordnung für Wien als Neubauten beurteilt und es sind aufwendige statische
Nachweise gegenüber der Behörde zu erbringen. 386
Jedoch kann für die Gründerzeithäuser mit den herkömmlichen Berechnungen
nicht exakt bestimmt werden, ob ein Gründerzeithaus einen Dachgeschossausbau
und allenfalls einer zusätzlichen Aufstockung standhält, da die Kriterien die heute
für Neubauten gelten, damals nicht bekannt waren. Das wäre nur mit teuren
Untersuchungen der Bausubstanzen feststellbar. 387
Bei sogenannten schweren Ausbauten, d.h. der Altbestand wird mit mehr als 720
kg/m2 zusätzlich belastet, wird nunmehr der Ingenieursbefund vermehrt
385 Vgl. Wolfinger in: Die Presse (2006), http://diepresse.com/home/leben/wohnen/85731/index.do?from=suche.intern.portal, Stand vom 30.8.2009.
386 Vgl. Lutter, 2008, http://www.lutter.at/buero/expertise-juli-2007-02.htm, Stand vom 30.8.2009.
387 Dieser Absatz folgt: Vgl. Brusatti in: Die Presse (2008), http://diepresse.com/home/panorama/oesterreich/412319/index.do?from=suche.intern.portal, Stand vom 30.8.2009.
- 117 -
umfassende Verbesserungsmaßnahmen der Bausubstanz vorschreiben
müssen.388
In so manchen Häusern werden sohin viele Ausbauprojekte nicht oder nicht
wirtschaftlich durchführbar sein. 389 Das ist nahezu nur für bestandsfreie Gebäude
vorstellbar. 390 (Siehe Abbildung 40)
Bild 40: Beispiel: Dachausbau „schwer“.
(Entnommen aus: Temel in: Werkstattberichte Heft Nr. 64, S. 22.)
Durch häufig überarbeitete Vorgaben der Magistratsabteilung 37 herrscht
bisweilen für Investoren und Bauträger eine baurechtlich wie wirtschaftlich
unsichere Lage. 391
388 Vgl. Wolfinger in: Die Presse (2006), http://diepresse.com/home/leben/wohnen/85731/index.do?from=suche.intern.portal, Stand vom 30.8.2009.
389 Vgl. Wolfinger in: Die Presse (2006), http://diepresse.com/home/leben/wohnen/85731/index.do?from=suche.intern.portal, Stand vom 30.8.2009.
390 Vgl. Müller Hartburg in: Die Presse (2006), http://diepresse.com/home/leben/wohnen/85731/index.do?from=suche.intern.portal, Stand vom 30.8.2009.
391 Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 6.
- 118 -
Definitionen und sich ständig ändernde Interpretationen von verschiedenen
Formen des Dachausbaus werden lediglich in Merkblättern (als Ergänzung zu den
EUROCODES392) von der Magistratsabteilung 37 zusammengefasst. 393
Diese baurechtlich unsichere Situation bedingt abwartende Haltungen bei den
Investoren und der Dachgeschossausbau befindet sich sohin in einer
Warteposition. 394
Es werden daher vorgeschlagen: 395
• Technische und wirtschaftliche sowie rechtlich verbindliche Vorgaben
seitens des Gesetzgebers
• Eine vermehrte Unterstützung der privat initiierten Forschungen zur
statischen Bewertung des historischen Baubestandes
7.2.3 Bebauungsdichten
Die bauliche Verdichtung ist grundsätzlich nicht negativ zu beurteilen. Jedoch ist
eine qualitätsvolle Verdichtung von sehr vielen Parametern abhängig. 396
Die Vor- und Nachteile von Sanierungsprojekten mit sehr hoher Dichte sind: 397
Vorteile:
• Die Hintertrakte von Häusern sind aufgrund der Ruhelage oftmals beliebter
als hellere, sonnigere Vordertrakte
• Dichte Lösungen profitieren nicht selten vom weniger dichten Umfeld
• Hohe Bebauungsdichten funktionieren bei Bewohnern mit ähnlichem
Lebensstil und bei entsprechenden Wohnungsgrößen mit Freiflächenanteil
Nachteile:
• Das Kippen der Wohnqualität durch verdichten in Nachbarliegenschaften 392 RL 89/106/EWG i. d. F.: RL 93/68/EWG.
393 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 6.
394 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 6.
395 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 6.
396 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 1.
397 Diese Aufzählung folgt: Denk/Grabherr, 2009, S. 1.
- 119 -
• Die Urbanität im Sinne dichter und gestaffelter Räume bedeutet auch
Einblicke in Privatsphären
• Allgemeinterrassen funktionieren kaum und müssen in der Regel betreut
werden
• Die Bebauungsstrukturen in Gründerzeitvierteln leiden an ergänzenden und
qualitativ ansprechenden Freiräumen
Der Quadratmeterbedarf an Wohnnutzfläche pro Kopf stieg seit 1991 um 15% auf
38m². Im Vergleich dazu stieg der Versiegelungsgrad betreffend die Freiflächen im
verbauten Gebiet und beträgt bereits 45% in Wien. 398
Ein seitens der Magistratsabteilung 18 durchgeführter Baulandcheck ergab, dass
durch Baulückenverbauungen und Dachausbauten im dicht verbauten Stadtgebiet
etwa 30% zusätzliche Wohnflächen geschaffen werden könnten. 399
Das Schließen von Baulücken bringt in der Regel eine Stadtbildaufwertung, da
geeignete Nutzungen die Aufenthaltsqualitäten von unbebauten Flächen erhöhen.
Darüber hinaus stellen Baulücken ein volkswirtschaftliches als auch
infrastrukturelles Reservoir dar. 400
Ein Indikator für das fehlende Bewusstsein hinsichtlich der Bedeutung von
Baulücken in Gründerzeitgebieten ist die fehlende Zusammenarbeit der
unterschiedlichen zuständigen Dienststellen. 401
Lösungsvorschläge für die Baulückenproblematik sind: 402
• Beauftragung von Studien zum Thema der Neuinterpretation des
öffentlichen Raums
• Neue Strategien zur Aktivierung bestehender Baulücken (nicht nur durch
Bebauungen)
398 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 4.
399 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 4.
400 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 4.
401 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 4.
402 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 4.
- 120 -
• Das Schaffen höherer wirtschaftlicher Anreize (Neubauförderungen und
Kleinbaustellenzuschläge sind zu gering) verwaltet durch eine Art
Wohnfonds für Baulücken
• Das Initiieren von Wettbewerben für Baulücken
7.2.4 Baulücken und Freiflächen
Eine große Anzahl von Baulücken dient Kraftfahrzeugen als Stellplatzflächen und
wird meist mit Plakatwänden umbaut. Das hat negative Auswirkungen auf das
Stadtbild und den öffentlichen Raum. 403
Strategien und Vorschläge hierzu sind: 404
• Als Alternative zur Neubebauung aufgrund des vorherrschenden
Freiraummangels ein vermehrtes Schaffen hochwertiger Freiflächen
• Das Schaffen von Bonifikationen (Förderungen) oder abgabenseitige
Maßnahmen (Steuern, Gebühren, Überfahrgenehmigungen, etc.) als Anreiz
zur Freiflächenschaffung
• Umwidmungen in Grünflächen in den Flächenwidmungs- und
Bebauungsplänen
7.2.5 Parkraumbewirtschaftung
Bei den bisher durchgeführten Sanierungsprojekten besaßen die gesetzlichen
Stellplatzverpflichtungen (das Wiener Garagengesetz schreibt bei Neu-, Zu- und
Umbauten eine Stellplatzverpflichtung vor405) keine Effizienz hinsichtlich der
Entlastung des öffentlichen Raumes von ruhendem Verkehr. 406 Als Good-
Practice-Beispiel wird hierfür das angewandte Modell zur Reduzierung von
403 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 4.
404 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 4.
405 Vgl. § 36 WGG.
406 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 5.
- 121 -
Stellflächen in Kopenhagen gesehen. Es werden damit 15 Stellplätze pro Jahr in
ausgewählten Straßenzügen beseitigt. 407
Zur Lösung der Problematik wird wie folgt vorgeschlagen: 408
• Ein entschlossenes Vorgehen seitens der Politik und der Behörden bei der
Reduktion von Stellflächen auf den Straßen
• Die verpflichtende Regelung zur Erteilung von Ausnahmegenehmigungen
(„Parkpickerl“) gemäß der Straßenverkehrsordnung 1960 (§ 45 Abs.4
StVO409) über das ganze Stadtgebiet von Wien inklusive einer
Gebührenerhöhung
• Keine Erteilung von Ausnahmegenehmigungen („Parkpickerl“) gemäß der
Straßenverkehrsordnung 1960 (§ 45 Abs.4 StVO410) für Garagenplatzmieter
• Eine entsprechende Aufklärungsarbeit zur Schaffung eines hierfür
erforderlichen Problembewusstseins in der Bevölkerung
7.2.6 Flächenwidmungs- und Bebauungsplanung
Die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne zielen auf künftige
Bebauungssituationen ab. Diese sind meist nur in Form von Neubebauungen
erzielbar. Der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ist zumeist als Instrument
für den Sanierungsfall ungeeignet, weil die bestehenden Strukturen nicht mit den
bestehenden Rechtslagen übereinstimmen. Zur Lösung dieser Problematik
sollten:411
• Bestehende Sanierungskonzepte und zukünftige Sanierungsprojekte durch
entsprechende planmäßige Ausweisungen in den Flächenwidmungs- und
Bebauungsplänen ermöglicht
• Die Widmungsverfahren für Flächenwidmungs- und Bebauungspläne
beschleunigt werden
407 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 5.
408 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 4.
409 Vgl. § 45 Abs.4 StVO (BGB1. Nr. 16/2009).
410 Vgl. § 45 Abs.4 StVO (BGB1. Nr. 16/2009).
411 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 2.
- 122 -
Die Erstellung der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne ist in Wien Sache
einer zentralen Magistratsabteilung bestehend aus zwei Gruppen (MA 21A und
MA 21B).
Hinsichtlich der Erdgeschossproblematik in den Gründerzeitquartieren sollte
vermehrt die Möglichkeit bestehen bestimmte Nutzungsarten in den
Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen festzulegen oder auszuschließen. 412
Weitere Möglichkeiten von Nutzungsfestlegungen wären: 413
• Die Verknüpfung von Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen mit
städtebaulichen Verträgen
• Ein Junktim mit den Förderbestimmungen
• Die Einführung mehrstufiger Bebauungspläne
7.2.7 Förderungsmöglichkeiten
Abbruchauflagen werden in strukturschwachen Gebieten zu undifferenziert
gehandhabt. Diese richten sich ausschließlich nach bestehenden Gebäudehöhen
und Kubaturen. Zumal entsprechen viele Gebäude nicht den rechtsgültigen
Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen. Aufgrund dessen kann bei
Sanierungen und allenfalls erforderlichen höhenmäßigen Reduktionen von
Gebäuden und den damit einhergehenden Nutzflächenverringerungen oftmals
keine Wirtschaftlichkeit mehr erreicht werden. Das ergibt Nachteile für das
typische Althaus mit 16 Wohneinheiten und Nutzflächen kleiner als 800m² und bei
weniger großen Sanierungsmaßnahmen, wie bei Fassadensanierungen, weil nach
Nutzflächen pauschaliert wird. 414
Diese strenge Gebarung führt zum unbeabsichtigten Effekt der Verringerung der
Sanierungstätigkeit, was die thermische Verbesserung von Häusern und vor allem
eine Reduktion des CO2-Ausstoßes konterkariert. 415
412 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 2.
413 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 2.
414 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 3.
415 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 3.
- 123 -
Hierzu wird als Anreiz angedacht, Abbruchprämien seitens der Stadt
einzuführen.416
Aufgrund der neuen Verordnung wird die THEWOSAN mittels unterschiedlicher
Förderungsschienen stärker positioniert. (Siehe auch Kapitel 6.3.1.6 auf Seite 99)
Bisweilen kann nicht abgeschätzt werden, ob und inwieweit die erhöhten
Förderungssätze als Anreize dazu ausreichen, um eine vermehrte Anzahl an
Förderansuchen zu bewirken. 417
In strukturschwachen Gebieten werden von 300 Liegenschaften nicht einmal 2
Sockelsanierungen durchgeführt. 418 „Die Durchführung von Sockelsanierungen ist
heuer etwas zurückgegangen.“ 419 In den 90ern gab es 10 Jahre lang ein freie
Mietzinsvereinbarung und etwa 100 und mehr Sockelsanierungsanträge pro
Jahr.420
Kleine Häuser zu sanieren ist für Investoren und Eigentümer kaum mehr
rentabel.421 Aufgrund dessen wird, um die Sanierungsbereitschaft von
Eigentümern in strukturschwachen Gebieten zu erhöhen, vorgeschlagen: 422
• Erhöhung der Zuschläge für Häuser mit einer Nutzfläche von unter 800 m²
(nach Sanierung)
• Die strukturschwachen Gebiete an das Richtwertsystem koppeln (zur
Definierung und Abgrenzung der Gebiete)
• Kleine Sanierungsprojekte und kleine Neubauten ohne Verpflichtung zur
Bereitstellung von Anbotswohnungen
• Pauschalförderungen für bestimmte Maßnahmen (Baukastensystem
ähnlich THEWOSAN)
• Automatische Mietzinsbildung und Begrenzung bei Pauschalierung in
Kombination mit Pflichtenheft
416 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 3.
417 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 2.
418 Vgl. Grabherr, 2009, S. 3f.
419 Experteninterview mit Herrn Ing. Lehner, Wien am 7. Februar 2008.
420 Vgl. Grabherr, 2009, S. 3f.
421 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 3.
422 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 3ff.
- 124 -
• Auflagen von Beginn an in die Sanierungsprojekte mit einbeziehen
Des Weiteren wird als Anreiz für Umsiedler vorgeschlagen: 423
• Bereits in den ersten 15 Jahren von günstigen Mieten profitieren zu können
• Längerfristige Mietverträge für Umsiedler
• Anbotswohnungen auch an Umsiedler vergeben (zumindest 20%)
• Qualitätsvolle Umsiedlerwohnungen anbieten
• Pro Sanierung nur eine bestimmte Anzahl von Umsiedlern zulassen und per
Anbotsschein regeln (Regelung über den Wohnfonds Wien)
Mit der neuen Sanierungsverordnung sind bei Bauvorhaben auch
Totalsanierungen mit einem überwiegenden Neubauanteil von 50%
förderungswürdig. Zudem stellt diese Form einen Anreiz für Investitionen bei
Bauherrenmodellen aufgrund der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeit von 15
Jahren dar. Die Vorteile liegen hier nicht in der Förderhöhe sondern auf der
steuerlichen Seite.424
Hier stellt sich die Frage, ob damit auch städtebauliche Qualitäten in struktureller
und funktioneller Hinsicht erzielt werden können. Hier wäre zum Beispiel die
Aufstockung eines zweigeschossigen Hauses in der Thaliastraße um 3 weitere
Stockwerke sowohl strukturell als auch funktional aus dem Blickwinkel der Stadt
ungünstig. Hier ist seitens der Stadt angedacht, dass Qualitätskontrollen gleich
jener bei Neubauten durch den Grundstücksbeirat durchgeführt werden. 425
Für Baugruppen und Interessensgemeinschaften bieten die bestehenden
Förderbedingungen keine Anreize. Das Wohnmodell der Wiener Sargfabrik im 14.
Bezirk stellt, zumal ein weiteres Projekt in direkter Umgebung folgte, eine
Seltenheit dar. Einer der Gründe hierfür ist, dass auch bei derartigen Vorhaben
Anbotswohnungen zur Verfügung gestellt werden müssen. 426 Als Anreiz für
423 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 3ff.
424 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 3.
425 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 4.
426 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 5.
- 125 -
Baugruppen und Interessensgemeinschaften wird die Bereitstellung von gezielten
Förderinstrumenten im experimentellen Wohnbau vorgeschlagen.427
Für Hausverwaltungen ebenso für Hauseigentümer werden zur Durchführung von
Sockelsanierungen nicht zuletzt aufgrund des damit verbundenen hohen
UNESCO United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization
u. v. m. und vieles mehr
v.H. von Hundert
Z. Zeile
z. z. zurzeit
% Prozent
- 134 -
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Hierarchische Überlagerung sprachimmanenter Bedeutungsebenen und ihre stiftenden Zusammenhänge Seite 15 Abbildung 2: Blockbau und rasterförmige Parzellierung Seite 17 Abbildung 3: Blockbau und rasterförmige Parzellierung Seite 17 Abbildung 4: Blockbau und rasterförmige Parzellierung Seite 18 Abbildung 5: Postsparkasse im Jugendstil Seite 19 Abbildung 6: Wiener Stadtbahn Seite 19 Abbildung 7: Voraussetzungen, Zusammenhänge, Wirkungskräfte in der Architektur. Seite 22 Abbildung 8: Sprache – z.B.: Architektur. Seite 24 Abbildung 9: Der Dom zu Aachen Seite 25 Abbildung 10: Aktion >Flammenflügel< Seite 27 Abbildung 11: Altstädter Markt in Warschau Seite 43 Abbildung 12: Place des Vosges im Quartier du Marais Seite 44 Abbildung 13: Was wollen wir schützen? Seite 47 Abbildung 14: Instandgesetzte Fassade in der Blutgasse Seite 49 Abbildung 15: Sanierung des Spittelbergs Seite 50 Abbildung 16: Wie wollen wir schützen? Seite 52 Abbildung 17: Womit wollen wir schützen? Seite 53
Abbildung 18: Das Schutzzonenmodell Seite 55 Abbildung 19: Minoritenkirche Seite 60 Abbildung 20: Rüdigerhof Seite 61 Abbildung 21: Villa Skywa-Piravesi Seite 62 Abbildung 22: Ehemaliges Hotel Englischer Hof Seite 63
- 135 -
Abbildung 23: Gründerzeithaus Seite 64 Abbildung 24: American-Bar Seite 65 Abbildung 25: Historische Einfriedung Seite 67 Abbildung 26: Historische Beleuchtung Seite 68 Abbildung 27: Gründerzeitliche Blockrandbebauung Seite 75 Abbildung 28: Wand eines Straßenraumes des Historismus Seite 76 Abbildung 29: Typische Wiener Zinshausgrundrisse. Seite 80 Abbildung 30: Mietshäuser in der Vorstadt Seite 82 Abbildung 31: Bürgerliches Wohnhaus Seite 84 Abbildung 32: Bürgerliches Wohnhaus Seite 84 Abbildung 33: Bürgerliches Wohnhaus Seite 84 Abbildung 34: Bürgerliches Wohnhaus Seite 85 Abbildung 35: Mietshäuser in der inneren Stadt Seite 86 Abbildung 36: Gestaltung öffentlicher Freiraum Seite 113 Abbildung 37: Gestaltung öffentlicher Freiraum Seite 113 Abbildung 38: Erdgeschosszonenmix und Wohnungsbezogene Freiräume Seite 114 Abbildung 39: Dachausbau leicht Seite 116 Abbildung 40: Dachausbau schwer Seite 117
- 136 -
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Durchschnittliche Wohnungsgrößen in Wien um 1890, 1900 und 1910 Seite 78 Tabelle 2: Erzielbare Jahreszinserträge in Wien im Jahr 1900 Seite 78 Tabelle 3: Erzielbare Bodenpreise in Wien um 1890 Seite79 Tabelle 4: Häuser und Einwohner in Wien zwischen 1700 und 1910 Seite 81
- 137 -
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Experteninterviews
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Huber, Timo F., Arch. DI, Leiter der Gebietsbetreuung für den 17. und 18. Bezirk und freischaffender Architekt, Wien, 29. Juli 2009.
Kruml, Milos, Referent, Stadt Wien – Magistratsabteilung 19, Wien, 19. März 2009.
Lehner, Berthold, Gruppenleiter Sanierung – Gruppe Nord, Wohnfonds Wien, Wien, 7. Februar 2008.
Scheuchel, Peter, DI, Referent und Ansprechperson in Altstadterhaltungs- belangen, Stadt Wien - Magistratsabteilung 19, Wien, 12. August 2009.