Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de Imóvel 1 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP 126119-F Auxiliar da Justiça no TJSP <> Perito Avaliador Judicial - CNAI/COFECI 17983 Rua Gregório Ferreira Camargo, nº 161, Bairro Jd. Stábile, Birigui/SP – 16200-738 Cel/Whats: 18 99743-5055 - e-mail: [email protected]Exma. Sra. Dra. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível De Birigüi-SP. Processo n.º 0018434-83.2012.8.26.0077 Cumprimento de Sentença – Espécies de Contratos REQUERENTE Banco Santander Brasil S/A REQUERIDO(A)(S) Josefa do Nascimento Saeki e outros MARCELO ANGELO GREGOLIN, corretor de imóveis, inscrito no Creci-SP sob o n.º 126119-F e no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda sob o n.º 095.558.838-31, portador da Cédula de Identidade R.G n.º 24.203.028-2-SSP/SP, residente e domiciliado na Rua Profª. Lydia Helena Frandsen Sthur, nº 252, Bairro Morumbi, na Cidade e Comarca de Birigui/SP, designado Perito Judicial nos presentes autos e no exercício de minhas atribuições na atividade de Corretor de Imóveis, atuando na intermediação de compra, venda, locação e avaliação de imóveis residenciais, comerciais, industriais e rurais, venho mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, requerer a juntada do competente Laudo Técnico de Avaliação de Valor do Imóvel anexo, conforme determinado no r. mandado de avaliação. Colocando-me à disposição para quaisquer outras informações ou esclarecimentos que se fizerem necessários, solicitando desde já a expedição da competente guia de levantamento dos honorários periciais.
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de Imóvel
1 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP 126119-F Auxiliar da Justiça no TJSP <> Perito Avaliador Judicial - CNAI/COFECI 17983
Exma. Sra. Dra. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível De Birigüi-SP.
Processo n.º 0018434-83.2012.8.26.0077
Cumprimento de Sentença – Espécies de Contratos
REQUERENTE Banco Santander Brasil S/A
REQUERIDO(A)(S) Josefa do Nascimento Saeki e outros
MARCELO ANGELO GREGOLIN, corretor de imóveis, inscrito no Creci-SP sob o n.º 126119-F e no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda sob o n.º 095.558.838-31, portador da Cédula de Identidade R.G n.º 24.203.028-2-SSP/SP, residente e domiciliado na Rua Profª. Lydia Helena Frandsen Sthur, nº 252, Bairro Morumbi, na Cidade e Comarca de Birigui/SP, designado Perito Judicial nos presentes autos e no exercício de minhas atribuições na atividade de Corretor de Imóveis, atuando na intermediação de compra, venda, locação e avaliação de imóveis residenciais, comerciais, industriais e rurais, venho mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, requerer a juntada do competente Laudo Técnico de Avaliação de Valor do Imóvel anexo, conforme determinado no r. mandado de avaliação.
Colocando-me à disposição para quaisquer outras
informações ou esclarecimentos que se fizerem necessários, solicitando desde já a expedição da competente guia de levantamento dos honorários periciais.
1 Objeto: Conforme Mandado Judicial, expedido pelo Exma. Dra. Cassia de Abreu, MM.ª Juiza de Direito da Terceira Vara Cível da Comarca de Birigüi-SP, procedi à avaliação do valor do imóvel abaixo: Uma propriedade rural, localizada no Bairro Córrego do Almoço, na Fazenda Padre Miguel, denominada Estância Bela Vista, as margens da Rodovia SP-461 (Gabriel Melhado), próxima aos Bairros Portal da Pérola I e II, na cidade e comarca de Birigüi, estado de São Paulo, Objeto da matrícula nº ¨22.882¨, registrado no Cartório de Registro de Imóveis e
Anexos da cidade e comarca de Birigüi estado de São Paulo.
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Diligências: Realizada in loco no Imóvel, em 09/06/2014, acompanhado pelo funcionário da empresa Granol, arrendatária do imóvel, o Sr. José Bressan, fica apurado o que segue:
2.1 Descrição do Terreno: Uma propriedade rural receptora e armazenadora de grãos, totalizando uma área total de 30.028,60 metros de terreno, Conforme fotos que seguem anexas ao corpo do laudo:
3 Do Imóvel Conforme vistoria realizada no Imóvel em 09/06/2014 ficou constatado que o terreno é de relevo plano, sem aterro e de forma retangular, com a frente direcionada para o sol no período da manhã e as margens de uma importante rodovia.
3.1 Construção Foi apurado em vistoria e em diligência junto ao imóvel avaliado, conforme fotos a seguir, que sobre o referido imóvel encontram-se várias construções, relacionadas a seguir.
3.2 Edificação Existem sobre o referido imóvel duas construções em alvenaria em ótimo estado (escritório e área de lazer), os alicerces são do tipo viga baldrame, tijolos comuns com assentes em argamassa de cal e areia, direto sobre as valas bem apiloadas, respaldo de camada impermeabilizadora com paredes de tijolos assentes em argamassa de cal e areia com tetos de laje cobertos por telhas do tipo portuguesas, o outro imóvel (de caseiro), mais simples e de construção antiga, degradado pelo uso e pela idade, a cobertura de telhas do tipo francesas, no barracão toda a estrutura é metálica, tetos da área de lazer e escritório de laje pré-moldada, no imóvel mais simples sem forro, piso cerâmico em geral, portas de madeira, portões de metal, vitrôs basculantes de ferro, paredes internas e externas e os tetos pintados com tinta látex, sendo as janelas e as portas com pintura de tinta esmalte sintético, paredes, pinturas, piso, teto, instalações elétricas e instalações hidráulicas em ordem.
- Uma Sala (recepção) - Uma Copa - Uma Lavanderia - Um Banheiro Social - Três Salas (uma suíte) - Um amplo estacionamento externo
Área de Lazer: - Uma Sala - Uma Copa - Uma Lavanderia - Um Banheiro Social - Um Dormitório - Uma ampla área com churrasqueira - Duas piscinas (adulto e infantil) - Uma garagem de estrutura metálica para até 4 veículos
- Uma Balança Marca Filizola de 13,25 metros e Alvenaria - Um Barracão de estrutura metálica de 300 metros quadrados - Uma Moega dupla (desembarcador de Grãos) para dois veículos - Dois Silos com capacidade de 3.000 toneladas (50.000 sacos) - Um Silo pulmão (menor) que envia grãos para os silos maiores - Uma moega pequena - Um Poço Semi-Artesiano Residência do Caseiro:
- Uma Sala - Três Dormitórios - Uma Copa - Uma Área de Serviços - Um Banheiro Social
O local onde se encontra o referido imóvel avaliado é servido por uma importante e movimentada rodovia da região, possui rede elétrica, rede de telefonia fixa, sinal de internet, acesso a transporte coletivo, pouco distante da área urbana, proximidade com dois bairros residenciais com alta taxa de ocupação;
Confirmando que se trata de uma área predominantemente
rural, com grande fluxo de veículos, por situar-se as margens de uma importante rodovia, com baixa taxa de ocupação populacional.
Para a efetivação do Laudo de Avaliação, após a vistoria, foi procedido um método comparativo direto de avaliação, o qual consiste basicamente na pesquisa do valor atual de mercado do imóvel, com base nos usos e costumes, quando aplicado a imóveis em circunstâncias semelhantes, com dimensões, construções e estados de conservação aproximadamente iguais.
Para tanto, foi efetuada uma pesquisa de mercado na cidade de Birigui/SP com a finalidade de se conhecer a tendência de valor médio de mercado de imóveis similares na região onde o imóvel avaliado situa-se, para uma avaliação mais precisa e consistente. Foram levados em consideração todas as suas características, benfeitorias, construções e equipamentos, estado atual, medidas, localização, vizinhança e valorização comercial.
Observação: O valor de mercado é admitido como aquele em que se realizaria uma venda e compra entre partes desejadas, mas não obrigadas a efetivar a transação, ambas conhecedoras do imóvel e do valor de mercado atual e reconhecendo um prazo razoável para se encontrarem, ou seja, comprador e vendedor tipicamente motivados a realizarem a transação.
5.1 Valor de Mercado
Considerando a localização, a vocação comercial, as benfeitorias públicas e privadas e as últimas transações efetuadas na localidade, através de visita aos locais e posterior realização de pesquisa de mercado, e se tratando de uma área já fracionada (com valor superior) e todas as construções existentes e que agregam valores ao bem avaliado, foi apurado o que segue:
1) Valor do alqueire de terra R$ 350.000,00 (Trezentos e Cinquenta Mil Reais) 2) Multiplicando-se por 1.249 alqueires, referente à medida da área do imóvel avaliado, chega-se a soma de R$ 437.150,00; 3) Valor do imóvel escritório R$ 170.000,00 (Cento e Setenta Mil Reais)
4) Valor da balança R$ 48.000,00 (Quarenta e Oito Mil Reais) = 40 % do valor de um equipamento e alvenaria novos e instalados 5) Valor do imóvel de lazer R$ 170.000,00 (Cento e Setenta Mil Reais) 6) Valor da cobertura para veículos R$ 5.000,00 (Cinco Mil Reais) 7) Valor do poço semi artesiano R$ 9.000,00 (Nove Mil Reais) 8) Valor do barracão R$ 150.000,00 (Cento e Cinquenta Mil Reais) 9) Valor das moegas (duplas) R$ 600.000,00 (Seiscentos Mil Reais) referente a 40% do valor dos equipamentos e alvenaria novos e instalados 10) Valor dos dois silos R$ 1.200.000,00 (Um Milhão e Duzentos Mil Reais) corresponde a 40% do valor dos equipamentos novos e instalados 11) Valor do imóvel de caseiro R$ 70.000,00 (Setenta Mil Reais) Somatória de todos os valores apresentados, apurados em pesquisas:
R$ 437.150,00 - valor da terra R$ 170.000,00 - valor do imóvel escritório R$ 48.000,00 - valor da balança + alvenaria R$ 170.000,00 - valor do imóvel de lazer + piscinas R$ 5.000,00 - valor da cobertura de veículos R$ 9.000,00 - valor do poço semi artesiano R$ 150.000,00 - valor do barracão R$ 600.000,00 - valor da moega dupla + alvenaria R$ 1.200.000,00 - valor dos dois silos + alvenaria R$ 70.000,00 - valor do imóvel de caseiro
=========================================
= R$ 2.859.150,00
5.2 Pesquisa de mercado
Conforme levantamento de valores em pesquisas efetuadas com contato feito diretamente junto ás empresas especializadas na comercialização dos imóveis e também de todos os equipamentos existentes sobre o imóvel, onde foram apurados todos os valores apresentados por este perito no presente laudo.
Considerando todos os fatores, todos os dados apurados em pesquisas realizadas, levando em conta todas as informações obtidas e apresentadas e os parâmetros empregados, chego à conclusão que:
Valor da terra R$ 437.150,00 Valor agregado pelas construções R$ 2.422.000,00
Valor Total = R$ 2.859.150,00
Pelo presente instrumento chego finalmente à conclusão de
que o VALOR ATUAL DE MERCADO do imóvel avaliado é:
R$ 2.859.150,00
(Dois Milhões, Oitocentos e Cinquenta e Nove Mil, Cento e Cinquenta Reais)
Pode o valor variar para mais ou para menos, conforme a milenar lei da oferta e da procura
No mais, que o processo prossiga em seus ulteriores termos. Por ser a expressão da verdade, firmo o presente Laudo
Técnico de Avaliação de Imóvel Rural, para que produza os efeitos de lei e de fato e que se fizerem necessários