-
COPI A N O C ONT ROL AD A
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO
POR TIPO DE CONSTRUCCIN
Cd.
Fecha
TABLA DE CONTENIDO
Pgina
1. INTRODUCCIN 1
2. GLOSARIO DEFINICIONES 2
3. NORMAS TCNICAS Y/O RELACIONADAS 9
4. GENERALIDADES 9
5. RECURSOS 12
5.1 TALENTO HUMANO 12
5.2 INSUMOS 13
6. DESARROLLO 14
6.1. ETAPA DE PLANEACION Y PROGRAMACION DE LA ESTUDIO DE ZONAS
14
6.1.1. Evaluacin de recursos humanos y fsicos 14
6.1.2. Programacin de actividades y costos 15
6.2. ETAPA DE EJECUCIN 16
6.2.1. Determinacin de zonas homogneas fsicas 16
6.2.2. Determinacin de las variables fsicas 16
6.2.3. Determinacin de zonas homogneas geoeconmicas y valores
unitarios por tipo de
construccin 45
6.3. ETAPA DE APROBACION 57
6.3.1. Realizacin de comits de avalos 57
6.3.2. Concepto favorable 59
6.3.3. Elaboracin de la resolucin de aprobacin del estudio de
zonas homogneas fsicas
geoeconmicas y valor unitario por tipo de construccin y/o
edificaciones 59
6.4. TRABAJOS FINALES DE LA ESTUDIO 59
6.4.1. Elaboracin planos definitivos de ZHF, ZHG y variables
59
6.4.2. Asignacin de zonas en la base alfanumrica 61
6.4.3. Grabacin tablas de terreno y construccin 61
6.4.4. Elaboracin de memoria tcnica 61
7. ANEXOS 63
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
1. INTRODUCCIN
El catastro como portador de datos e informacin del territorio,
se convierte en una herramienta indispensable para la toma de
decisiones relacionadas con el ordenamiento del territorio, por lo
cual es sin duda necesario y urgente, estudiar los fenmenos
sociales como el crecimiento de la poblacin revisando los sistemas
actuales de organizacin territorial y las tendencias que se tienen
en el crecimiento municipal. En ese orden, el anlisis del uso del
suelo, su potencialidad, proteccin del medio ambiente y la
preservacin y aprovechamiento de los recursos naturales, son
algunas variables que utilizan actualmente los pases desarrollados
para la organizacin territorial dada su importancia en los procesos
de desarrollo sostenible.
En consecuencia podemos pensar en la necesidad de contar con un
catastro que se desarrolle de la mano con el ordenamiento del
territorio; donde definir los principios y las modalidades de
aplicacin del mismo representa todo un estudio a particularizar en
determinadas reas, pues ste, se vuelve complejo en relacin a las
diferentes caractersticas que presenta el territorio en que es
implantado para operar.
La presente metodologa parte de la finalidad de los procesos
catastrales, en los que se busca estructurar un inventario de los
componentes fsicos, jurdicos y econmicos de los predios de una
regin determinada, como herramienta bsica para la planeacin, el
desarrollo y la toma de decisiones. Este documento tiene su base en
un anlisis de la situacin actual del proceso de Zonas Homogneas
urbanas y rurales enmarcados en la metodologa para la definicin del
avalu de zonas homogneas rea urbana de 1985 y la metodologa para
determinacin de avalos rurales de 1987. Su funcionalidad es
permitir que todos los procesos, procedimientos y actividades
cumplan con los requerimientos tcnicos establecidos, se cuente con
la definicin de responsabilidades, recursos tcnicos, operativos y
se establezcan puntos de control que permitan medir el desarrollo
eficiente de cada actividad.
La estandarizacin de los mtodos definidos conforman la
actualizacin de la metodologa para la elaboracin de Zonas Homogneas
Fsicas (ZHF) y Geoeconmicas (ZHG) Urbanas y Rurales as como la
determinacin de los valores unitarios por tipo de construccin, la
cual tendr un alcance a nivel nacional lo que permitir beneficiar a
los municipios en la eficiencia de los procesos que vinculen la
utilizacin de ZHF y ZHG.
La presente metodologa tiene como objetivo determinar el mtodo
de operacin para la elaboracin de la Estudio de zonas homogneas
fsicas y geoeconmicas y la determinacin de los valores unitarios
por tipo de construccin.
As mismo, se busca que exista un documento completo y
actualizado de consulta, que establezca un mtodo estndar para
ejecutar dicho trabajo, en razn de las necesidades que se deriven
por parte de los usuarios finales.
Dentro de los objetivos especficos se encuentran:
Disear una codificacin, catalogacin o convenciones nicas
nacionales de las ZHF-ZHG urbanas y
rurales, de acuerdo con la complejidad de las variables.
Optimizar la produccin de la informacin obtenida en los estudios
de ZHF ZHG mediante estndares
tcnicos, para la ejecucin y regularizacin de las actividades
propias del proceso.
Implementar un diseo nico para la leyenda cartogrfica de las ZHF
ZHG urbanas y rurales a nivel
nacional a travs de la utilizacin de variables visuales y normas
cartogrficas.
La presente metodologa est dirigida al personal del Instituto
Geogrfico Agustn Codazzi ENTIDAD CATASTRAL y entidades que bajo
cualquier modalidad, se encuentren vinculadas al proceso de
determinacin de Zonas Homogneas Fsicas y Geoeconmicas y
determinacin de valores unitarios por tipo de construccin, como
herramienta de apoyo para el cumplimiento de las responsabilidades
asignadas en materia catastral.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
2. GLOSARIO DEFINICIONES
reas homogneas de tierras con fines catastrales
Espacios de la superficie terrestre que presentan caractersticas
y/o cualidades similares en cuanto a las condiciones de clima,
relieve, material litolgico superficial o depsitos superficiales y
de las caractersticas internas de los suelos, condiciones que
expresan la capacidad productiva de las tierras; ello se indica
mediante un valor numrico denominado Valor Potencial (VP).
Avalo Catastral Valor asignado a cada predio por la autoridad
catastral en los procesos de formacin, actualizacin de la formacin
y conservacin catastral, tomando como referencia los valores del
mercado inmobiliario, sin que en ningn caso los supere. El avalo
catastral de cada predio se determinar por la adicin de los avalos
parciales practicados independientemente para el terreno y para las
construcciones y/o edificaciones, si las hubiere.
Avalo Comercial Determinacin del valor comercial de bienes
inmuebles del precio ms probable por el cual ste se transara en un
mercado donde el comprador y el vendedor actuaran libremente, con
el conocimiento de las condiciones fsicas y jurdicas que afectan el
bien. Dec.1420/98. Los mtodos para la realizacin de avalos se
relacionan en la Res.620 de 2008.
Clases de Suelo Los planes de ordenamiento territorial
clasifican el territorio de los municipios y distritos en suelo
urbano, rural y de expansin urbana. Al interior de estas clases
pueden establecerse las categoras de suburbano y de proteccin.
Condominios Agrupacin de inmuebles constituida sobre un varios
lotes de terreno, debidamente reglamentado en reas de propiedad
privada y reas de uso comn de terreno las cuales pueden tener o no
construcciones y/o edificaciones.
Construccin La unin de materiales adheridos al terreno o en su
interior, con carcter permanente, cuales quiera sean los elementos
que estn construidos, los lugares en que se hayan emplazados y la
actividad econmica a que se destinen, y aun cuando el terreno sobre
el que se hallen situados no pertenezcan al dueo de la
construccin.
Construccin Atpica Construccin que ubicada dentro de un espacio
geogrfico con caractersticas fsicas similares, su calificacin y/o
tipo se sale del rango establecido para las construcciones
predominantes.
Construcciones anexos Construcciones no convencionales en su uso
diferente a la habitacional, industrial, comercial y relacionado en
la mayora de los casos con la actividad agropecuaria.
Estas construcciones estn conformadas por los elementos
estructura, piso, muro y estado de conservacin general y en algunos
casos cubierta. Al calificar diferentes unidades suman puntajes muy
similares, por esta razn es necesario tipificarlas, en virtud de
las condiciones particulares de sus elementos.
La tipificacin consiste en definir en 3 o 4 grupos diferentes
con las posibles condiciones en que se puedan encontrar cada uno de
sus usos,
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
asignando a cada grupo un nmero identificador del tipo
(80-60-40-20) que en ningn momento indica puntaje de
calificacin.
Cuerpo de agua Espacio geogrfico permanentemente cubierto por
agua como ros, lagunas, chucuas, represas, etc.
Destinacin econmica de los predios
Clasificacin que se da a cada inmueble en su conjunto terreno,
construcciones y/o edificaciones-, en el momento de la
identificacin predial de conformidad con la actividad predominante
que en l se desarrolle.
Edificacin Reunin de materiales consolidados de carcter
permanente, destinada a proteger contra la intemperie a personas,
animales o cosas.
Imagen Estructura matricial en la cual los elementos son pxeles.
Difiere de la fotografa convencional en las caractersticas
geomtricas y radiomtricas.
Imagen digital Matriz bidimensional de pxel, asignndosele a cada
pxel un nivel de gris. Representacin grfica de un objeto mediante
una matriz regular que recoge valores de reflectancia que suelen
medirse mediante sensores sensibles a ciertos rangos de longitudes
de onda.
Incorporacin de suelos de expansin al permetro urbano
Los suelos de expansin urbana se entendern incorporados al
permetro urbano cuando acrediten la calidad de reas urbanizadas,
entendiendo por stas las reas conformadas por los predios que, de
conformidad con las normas urbansticas, hayan culminado la ejecucin
de obras y dotaciones a cargo del urbanizador sobre las zonas de
cesin obligatoria contempladas en la respectiva licencia y hecho
entrega de ellas a satisfaccin de los municipios y distritos, as
como de las empresas pblicas correspondientes, cuando sea del caso,
en los trminos de que tratan el artculo 51 y siguientes del Decreto
564 de 2006, la reglamentacin aplicable a los servicios pblicos y
dems normas que lo adicionen, modifiquen o sustituyan.
ndice de Valoracin Predial Indicador que permite calcular la
variacin porcentual promedio de los predios del pas (con excepcin
de Bogot).
Investigacin directa Informacin recolectada a travs de encuestas
aplicadas, mediante la utilizacin de un formato definido por el
ENTIDAD CATASTRAL a personas expertas del mercado inmobiliario de
la zona que se realiza con el fin de complementar el avalo
comercial realizado a los puntos de investigacin. Estas encuestas
son apoyo al proceso valuatorio pero no son en si los determinantes
del avalo.
Investigacin indirecta Consecucin de la informacin del mercado
inmobiliario relacionada con ofertas, avalos comerciales,
compraventa de inmuebles, arrendamientos, transacciones
inmobiliarias consultadas en entidades financieras, notarias,
lonjas inmobiliarias y avalos realizados por el ENTIDAD CATASTRAL y
autoridades catastrales con el fin de complementar el avalo
comercial realizado a los puntos de investigacin. Como referente se
pueden tener en cuenta los autoavalos
Fotografa area Imagen del terreno captada desde un avin o
cualquier otra nave area equipada con cmaras fotogrficas especiales
para tal fin.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Fotografa digital Fotografa que puede ser desplegada y
manipulada en un computador ya que es obtenida a partir de la
digitalizacin de la misma.
Good will Valor intangible de un bien inmueble a empresa o
negocio en marcha, no
siendo posible independizarlo, identificarlo y valorarlo como un
activo separado. Esta situacin difiere de la que se presenta en
otros intangibles que son identificables y cuantificables, como los
nombres, la prima comercial, las marcas, emblemas, frmulas y el
know-how.
Lote Predios que no han tenido desarrollo constructivo.
Lote urbanizable no urbanizado
Predios urbanos que no han tenido desarrollo por urbanizacin ni
por construccin y/o edificacin.
Lote Urbanizado no construido y/o edificado
Predios urbanos que han tenido proceso de desarrollo por
urbanizacin pero no por construccin.
Lote No urbanizable Predios urbanos que presentan una
caracterstica especial que limita su explotacin econmica por lo
cual no pueden ser urbanizados.
Memorias tcnica de la Estudio de las Zonas Homogneas
Geoeconmicas y valores unitarios por tipo de construccin
Documento que describe el desarrollo y resultados de la Estudio
de Zonas Homogneas Fsicas y Geoeconmicas y valores unitarios por
tipo de construccin, el cual debe contener un resumen de cada una
de las labores y el compendio de los documentos utilizados y
resultantes de la Estudio. Este documento debe tener respaldo en
medio digital y ser archivado en la Direccin Territorial de acuerdo
con las Tablas de Retencin Documental vigentes
Norma de uso del suelo Indicacin legal sobre la actividad que se
puede desarrollar en un determinado espacio geogrfico con lo
planificado y reglamentado por la respectiva autoridad de la unidad
orgnica catastral.
Ortofoto Fotografa area altamente rectificada, en la que se han
eliminado las distorsiones causadas por las desviaciones respecto a
las especificaciones de toma y las debidas al relieve natural del
terreno.
Ortofotomapa Documento cartogrfico basado en ortofotos, al que
se le ha agregado informacin cartogrfica bsica, tal como cuadrcula,
toponimia, informacin marginal, etc.
Plan de Ordenamiento Territorial
Instrumento tcnico y normativo para ordenar el territorio
municipal o distrital. Comprende el conjunto de objetivos,
directrices, polticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y
normas, destinadas a orientar administrar el desarrollo fsico del
territorio y la utilizacin del suelo.
Planes parciales Instrumentos por los cuales se desarrollan y
complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento
territorial para reas determinadas del suelo urbano o del suelo de
expansin urbana, adems de las que deben desarrollarse mediante
unidades de actuacin urbanstica, macroproyectos u otras operaciones
urbanas especiales.
Plano catastral digital Urbano
Documento cartogrfico georreferenciado que contiene informacin
de permetro urbano, sectores, manzana, predios y edificaciones
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Plano catastral digital rural Documento cartogrfico
georeferenciado que contiene lmites municipales, sectores, veredas
y predios. Fuente Resolucion.085. Este plano debe ser elaborado
sobre la cartografa bsica de la ENTIDAD CATASTRAL.
Planos de Conjunto Urbano Documento cartogrfico georeferenciado
o no, con delimitacin del
permetro urbano, identificacin de la sectorizacin, de las
manzanas catastrales y de la nomenclatura vial.
Plano de Conjunto Rural Es el documento cartogrfico
georeferenciado con demarcacin del lmite municipal oficial,
permetros urbanos, sectores y veredas catastrales. Este plano debe
ser elaborado sobre la cartografa bsica de la ENTIDAD
CATASTRAL.
Planos de variables-cartas temticas
Planos que describen los elementos fsicos que sirven de insumo
para definir las Zonas Homogneas fsicas presentes en la regin de
estudio, plasmados sobre planos de conjunto.
Porcentaje de negociacin Rango de negociacin de precio de oferta
de una propiedad entre el comprador y el vendedor.
Predio Representativo Predio que dentro de la zona de estudio
presenta caractersticas muy semejantes respecto a su entorno en
cuanto a forma, tamao, destinacin, uso y caractersticas
constructivas. Para los predios en zonas rurales estas
caractersticas estn relacionadas a las reas homogneas de tierra,
tamao, uso, reglamentacin uso del suelo y caractersticas
constructivas en algunas zonas especiales.
Para zonas con caractersticas homogneas el porcentaje que se
acepta de diferencia de los predios representativos con su entorno
es hasta un 10%.
En zonas con caractersticas heterogneas la muestra definida de
puntos de investigacin debe ser mayor para poder reflejar de mejor
manera las diferentes condiciones valorativas.
Propiedad horizontal Agrupacin de inmuebles (predios),
construidos sobre un lote o terreno, en uno o varios pisos y que
figuran amparados dentro del rgimen de propiedad horizontal como
unidades independientes, segn se hayan establecido de acuerdo con
el plano y reglamento respectivo, debidamente protocolizado en la
Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos (Ley 675 de 2001).
Puntos de Investigacin econmica
Predios que representan las zonas homogneas fsicas dentro del
rea urbana o rural del municipio seleccionados mediante mtodo de
muestreo establecido, que tienen como objetivo la determinacin de
valores unitarios de terreno y/o construcciones, a los cuales se
les realiza un avalo comercial que es complementado con la
investigacin directa e indirecta de precios en el mercado
inmobiliario.
Servicios pblicos bsicos Se prestan con la finalidad especfica
de satisfacer las necesidades esenciales de las personas. Para
efectos de la presente metodologa se consideran servicios pblicos
bsicos: Acueducto, Alcantarillado y Energa Elctrica.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Servicio pblico complementario
Se prestan con la finalidad de aumentar la calidad de vida de
las personas y suplir sus necesidades de bienestar y salubridad.
Para efectos de la presente metodologa se consideran servicios
pblicos complementarios: Telefona, Gas natural, Aseo.
Servicio pblico de acueducto
Llamado tambin servicio pblico domiciliario de agua potable. Es
la distribucin municipal de agua apta para el consumo humano. El
Sistema de Acueducto del municipio est constituido por la
infraestructura necesaria para el abastecimiento de agua cruda y
tratamiento de agua potable y por las redes matrices y secundarias
para la distribucin de la misma en todo el territorio.
Servicio pblico de alcantarillado
Recoleccin municipal de residuos, principalmente lquidos, por
medio de tuberas y conductos. Compuesto por el Sistema de
Alcantarillado Sanitario y pluvial de la ciudad, el primero est
constituido por la infraestructura necesaria para la conduccin de
aguas residuales, incluyendo el sistema de tratamiento de aguas
servidas de todo el territorio. El segundo est constituido por la
infraestructura necesaria para el drenaje de aguas.
Servicio de alumbrado pblico
Est integrado por las fuentes de generacin de energa elctrica,
los sistemas de transmisin que la conducen a la ciudad, los
sistemas de transformacin y distribucin de la misma, las redes
asociadas que la transportan a los puntos de consumo y la
infraestructura necesaria para cumplir con las condiciones tcnicas
de suministro de energa elctrica para la iluminacin de vas pblicas,
parques y dems espacios de libre circulacin, en todo el territorio
urbano y de expansin.
Servicio pblico de energa elctrica
Transporte de energa elctrica desde las redes regionales de
transmisin hasta el domicilio del usuario final, incluida su
conexin y medicin. Est integrado por las fuentes de generacin, los
sistemas de transmisin que la conducen a la ciudad, los sistemas de
transformacin y distribucin de la misma, las redes asociadas que la
transportan hasta el usuario final y la infraestructura necesaria
para cumplir con las condiciones tcnicas de su suministro en todo
el territorio urbano y de expansin.
Servicio pblico de gas domiciliario
Conjunto de actividades ordenadas a la distribucin de gas
combustible, por tubera u otro medio, desde un sitio de acopio de
grandes volmenes o desde un gasoducto central hasta la instalacin
de un consumidor final, incluyendo su conexin y medicin. Est
conformado por las fuentes naturales que proporcionan el gas, los
gasoductos que lo transportan a la ciudad, las estaciones urbanas
de recibo y las redes matrices y secundarias para la distribucin
del mismo en todo el territorio urbano y de expansin.
Servicio pblico de telecomunicaciones
Conjunto de sistemas, redes y equipos que aseguran la
comunicacin y transmisin de seales (voz, imgenes, datos) con el fin
de establecer una comunicacin entre dos personas o dos equipos,
localizados a distancia. Est integrado por la fuente de generacin,
los sistemas de distribucin y redes asociadas que conducen la seal
hasta el usuario final y la infraestructura necesaria para cumplir
con las condiciones tcnicas de su suministro en todo el territorio
urbano y de expansin. Se incluyen en esta categora el telfono,
Internet, Televisin por cable.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Sin vas Espacio geogrfico de uso pblico o privado que carece de
stas.
Suelo de expansin urbana Est constituido por la porcin del
territorio municipal destinada a la expansin urbana, que se
habilitar para el uso urbano durante la vigencia del Plan de
Ordenamiento, segn lo determinen los Programas de Ejecucin. La
determinacin de este suelo se ajustar a las previsiones de
crecimiento de la ciudad y a la posibilidad de dotacin con
infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios
pblicos domiciliarios, reas libres, y parques y equipamiento
colectivo de inters pblico o social. Dentro de la categora de suelo
de expansin podrn incluirse reas de desarrollo concertado, a travs
de procesos que definan la conveniencia y las condiciones para su
desarrollo mediante su adecuacin y habilitacin urbanstica a cargo
de sus propietarios, pero cuyo desarrollo estar condicionado a la
adecuacin previa de las reas programadas.
Suelo de proteccin reas de terreno que por sus caractersticas
geogrficas, paisajsticas o ambientales o por formar parte de las
zonas de utilidad pblica, para la ubicacin de infraestructuras,
para la provisin de servicios pblicos domiciliarios o de las reas
de amenaza y riesgos no mitigable para la localizacin de
asentamientos humanos, tiene restricciones en su uso.
Suelo Urbano Constituyen el suelo urbano, las reas del
territorio distrital o municipal destinadas a usos urbanos por el
Plan de Ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes
primarias de energa, acueducto y alcantarillado, posibilitndose su
urbanizacin y edificacin, segn sea el caso. Podrn pertenecer a esta
categora aquellas zonas con procesos de urbanizacin incompletos,
comprendidos en reas consolidadas con edificacin, que se definan
como reas de mejoramiento integral en los Planes de ordenamiento
territorial.
Suelo rural Constituyen esta clase los terrenos no aptos para el
uso urbano, por razones de oportunidad, o por su destinacin a usos
agrcolas, ganaderos, forestales, de explotacin de recursos
naturales y actividades anlogas.
Suelo suburbano Constituyen esta categora las reas ubicadas
dentro del suelo rural, en las que se mezclan los usos del suelo y
las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las
clasificadas como reas de expansin urbana, que pueden ser objeto de
desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad,
garantizando el autoabastecimiento en servicios pblicos
domiciliarios, de conformidad con lo establecido en la Ley 99 de
1993 y en la Ley 142 de 1994.
Tabla por tipo de Construcciones
Documento que relaciona los valores unitarios por metro cuadrado
asociados a los puntos de calificacin de construcciones en la cual
se agrupan tipos de stas que presentan condiciones y caractersticas
similares en cuanto a su valor, obtenido de la investigacin del
mercado inmobiliario. Esta se obtiene a travs de la aplicacin de un
modelo de regresin.
Tabla de Terrenos Documento que relaciona los valores unitarios
(metro cuadrado o hectrea para terreno) resultantes de la
investigacin directa e indirecta obtenida del mercado inmobiliario
para determinar cada una de las zonas homogneas geoeconmicas.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Terreno atpico Terreno ubicado dentro de un espacio geogrfico
que por sus caractersticas fsicas difiere de los dems que conforman
dicho espacio.
Tipificacin de las construcciones
Clasificacin de las construcciones de acuerdo a ciertas
caractersticas observables y cuantificables que reflejan las
condiciones socioeconmicas (ingresos y cultura) de los habitantes
de las viviendas.
Topografa Caractersticas naturales relacionadas con el relieve
que permitan o dificulten el desarrollo de las construcciones,
dentro de esta variable deben considerarse factores tales como
zonas anegadizas o inundables, las discontinuidades fsicas tales
como taludes, caos y ros, altura por encima de la cota de
servicios, reas potenciales de derrumbe, por inclinacin o presencia
de drenajes superficiales.
Uso actual del suelo Actividad que se desarrolla en un
determinado espacio geogrfico en el momento de la elaboracin de la
Estudio de zonas homogneas fsicas.
Uso de las construcciones y/o edificaciones
Actividad que se desarrolla en una unidad de construccin
Valor artstico Valor intangible de un bien inmueble de inters
artstico, que haya sido declarado como tal por la autoridad
competente.
Valor histrico Valor intangible de un bien inmueble de inters
histrico, paleontolgico, arqueolgico, etnogrfico, que haya sido
declarado como tal por la autoridad competente.
Va Espacio geogrfico de uso pblico o privado, abierta al pblico,
destinada al trnsito de vehculos, personas y animales.
Va Pavimentada Espacio geogrfico de uso pblico o privado con
cualquier tipo de cubrimiento diferente a tierra sobre su
superficie, que facilite el transito o desplazamiento de vehculos.
El cubrimiento puede ser: Asfalto, concreto, adoqun, empedrado, en
madera.
Vas peatonales Espacio geogrfico de uso pblico o privado diseado
exclusivamente para el desplazamiento de las personas.
Va sin Pavimentar Espacio geogrfico de uso pblico o privado
abierta sobre tierra sin ningn tipo de cubrimiento.
Zona Anegadiza Espacio geogrfico que por sus caractersticas
fsicas de suelo tiene un nivel fretico alto, presentando
inundaciones frecuentes.
Zona Homognea Espacio geogrfico que tiene una composicin
uniforme de sus elementos en su superficie.
Zonas Homogneas Fsicas Espacios geogrficos con caractersticas
similares en cuanto a vas, topografa, servicios, uso actual del
suelo, norma de uso del suelo, tipificacin de las construcciones
y/o edificaciones, reas homogneas de tierra, aguas u otras
variables que permitan diferenciar estas reas de las
adyacentes.
Zonas Homogneas Geoeconmicas
Espacios geogrficos determinados por Zonas Homogneas Fsicas con
valores unitarios similares en cuanto a su precio, segn las
condiciones del mercado inmobiliario.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
Pla
ne
aci
n y
pro
gra
ma
ci
n d
e la
Estu
dio
d
e
zo
nas
COPI A N O C ONT ROL AD A
Zona Inundable Espacio geogrfico susceptible de inundacin en
tiempo de invierno.
3. NORMAS TCNICAS Y/O RELACIONADAS
Ley 388 de Julio 18 de 1997. Por la cual se modifica la Ley 9 de
1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones.
Ley 14 de 1983. Normas sobre catastro, impuesto predial e
impuesto de renta y complementarios.
Decreto 1420 de 1998. Por el cual se reglamentan parcialmente el
artculo 37 de la Ley 9 de 1989, el artculo 27 del Decreto-ley 2150
de 1995, los artculos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87
de la Ley 388 de 1997 y, el artculo 11 del Decreto-ley 151 de 1998,
que hacen referencia al tema de avalos..
Decreto 3496 de 1983 Por la cual se fortalecen los fiscos de las
entidades territoriales y se dictan otras disposiciones.
Decreto 1301 de 1940. Reglamentario de Ley 65 de1939. De la
organizacin del catastro nacional.
Resolucin 620 de 2008 Por la cual se establecen los Avalos
ordenados dentro del marco de la ley 388 de 1997
Resolucin 2555 de 1988. Formacin, actualizacin de la formacin y
conservacin del catastro nacional y las que la modifiquen.
4. GENERALIDADES
La metodologa para elaboracin de la Estudio de zonas homogneas
fsicas y geoeconmicas y la determinacin de los valores unitarios
por tipo de construccin contempla la ejecucin de las etapas y
actividades que se resumen en la Tabla 1 y que se desarrollan en el
punto 6 del presente documento.
Tabla 1
Etapas para la realizacin de la Estudio de zonas homogneas
Etapa Actividades
Determinacin del recurso humano requerido
Evaluacin de recursos humanos y fsicos
Estimacin de los recursos fsicos requeridos
Alistamiento de informacin
Programacin de actividades y costos Definicin del plan de
trabajo y estimacin de duracin de cada actividad.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Etapa Actividades
E
jecuci
n
Determinacin de zonas homogneas
fsicas Recorrido general del rea de estudio
Determinacin de las variables fsicas
Elaboracin de planos de variables fsicas
Determinacin de variables fsicas urbanas:
a. Topografa b. Vas c. Servicios
d. Norma de uso del suelo e. Uso actual del suelo f. Tipificacin
de las construcciones
g. Otras variables que por sus caractersticas deben tenerse en
cuenta
Determinacin de variables fsicas rurales
a. reas homogneas de tierras b. Norma de uso del suelo c. Uso
actual del suelo d. Influencia de las vas
e. Disponibilidad de aguas superficiales permanentes f. Otras
variables que por sus caractersticas deben tener
en cuenta
Diseo y elaboracin de zonas homogneas fsicas preliminares
Urbanas Rurales
Verificacin y ajuste de zonas homogneas fsicas preliminares
Urbanas Rurales
Determinacin de zonas homogneas geoeconmicas y valores unitarios
por tipo de construccin
Determinacin de puntos de investigacin
Definicin de la muestra
Avalos de punto de investigacin y obtencin de informacin del
mercado inmobiliario
Avalo comercial por punto de investigacin
Elaboracin del plano de mercado inmobiliario
Consolidacin, procesamiento y anlisis de la informacin
Procesamiento de la informacin
Liquidacin de los avalos de prueba
Determinacin de valores unitarios comerciales para terreno y
construccin
Elaboracin del plano de zonas homogneas geoeconmicas
Verificacin de la Estudio de zonas geoeconmicas
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
Tra
ba
jos f
inale
s d
e la
E
stu
dio
A
pro
baci
n
COPI A N O C ONT ROL AD A
Etapa Actividades
Realizacin del comit de avalos Validacin de la Estudio
Concepto favorable
Elaboracin de la resolucin de aprobacin de la Estudio de ZHFG y
valor unitario por tipo de construccin
Elaboracin planos definitivos de ZHF, ZHG y variables
Asignacin de zonas en la base alfanumrica
Grabacin de tablas de terreno y construccin
Elaboracin de memoria tcnica
Para dar inicio a las actividades de la Estudio de Zonas
Homogneas en municipios con menos de
4.000 predios se debe tener el reconocimiento predial en un
100%. Para municipios con ms de 4.000 predios, el avance del
reconocimiento predial debe ser significativo de acuerdo a la
complejidad del municipio (topografa, rea, acceso, orden pblico,
densificacin de predios, norma de uso).
En virtud que la variable reas homogneas de tierra son
elaboradas por la Subdireccin de Agrologa, stas no son susceptibles
de modificacin por parte de los funcionarios ejecutores de la
Estudio. En caso de encontrar supuestas inconformidades, stas
debern ser informadas directamente a la Subdireccin de Agrologa.
Antes de su utilizacin; debe verificarse la versin vigente de los
estudios.
Es importante tener en cuenta que los estudios de suelo para la
elaboracin de las reas homogneas de tierra estn a escala pequea
1:100000 y la definicin de las reas homogneas se realiza a escala
grande 1:25000
En casos especiales que se requiera disponer de la Estudio de
reas homogneas de tierra a una escala
1:10000, la Direccin Territorial debe indicar y solicitar con la
debida oportunidad el ajuste de la Estudio a dicha escala.
La destinacin econmica de los predios es la clasificacin que se
da a cada inmueble en su conjunto, terreno, construcciones y/o
edificaciones, en el momento de la identificacin predial, de
conformidad con la actividad predominante en rea que en l se
desarrolle. En la determinacin del destino econmico de los predios
se debe considerar la siguiente clasificacin:
A. Habitacional: Predios destinados a la vivienda. Se incluyen
dentro de esta clase los parqueaderos,
garajes y depsitos contenidos en el reglamento de propiedad
horizontal, ligados a este destino.
B. Industrial: Predios en los cuales se desarrollan actividades
de elaboracin y transformacin de materias primas.
C. Comercial: Predios destinados al intercambio de bienes y/o
prestacin de servicios con el fin de satisfacer las necesidades de
una colectividad.
D. Agropecuario: Predios con destinacin agrcola y pecuaria.
E. Minero: Predios destinados a la extraccin y explotacin de
minerales.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
F. Cultural: Predios destinados al desarrollo de actividades
artsticas y/o intelectuales. Tales como:
bibliotecas, museos, hemerotecas, entre otros.
G. Recreacional: Predios dedicados al desarrollo y/o a la
prctica de actividades de esparcimiento y entretenimiento.
H. Salubridad: Predios destinados a prestacin de servicios
mdicos tales como: clnicas, hospitales, sanatorios y puestos de
salud.
I. Institucional: Predios destinados a la administracin y
prestacin de servicios de la Estado y que no sean clasificables en
los dems literales, tales como: Alcaldas, Gobernaciones,
Registraduras, crceles, instalaciones militares y policiales, entre
otros.
J. Educativo: Predios destinados al desarrollo de actividades
acadmicas.
K. Religioso: Predios destinados a la prctica del culto
religioso exclusivamente
L. Agrcola: Predios destinados exclusivamente a la siembra y
aprovechamiento de especies vegetales, exceptuando los predios con
destinacin forestal.
M. Pecuario: Predios destinados a la cra, beneficio y
aprovechamiento de especies animales.
N. Agroindustrial: Predios destinados a la actividad que implica
cultivo y su transformacin en los sectores agrcola, pecuario y
forestal.
O. Forestal: Predios destinados al cultivo, conservacin o
explotacin de especies bosques maderables y no maderables.
P. Uso Pblico: Predios cuyo dominio pertenece al Estado y su uso
es abierto a la comunidad, tales como: calles, plazas, puentes,
caminos, plazoletas, zonas verdes, entre otros.
Q. Lote urbanizable no urbanizado: Predios urbanos que no han
tenido desarrollo por urbanizacin ni por construccin y/o
edificacin.
R. Lote Urbanizado no construido y/o edificado: Predios urbanos
que han tenido proceso de desarrollo
por urbanizacin pero no por construccin.
S. Lote No urbanizable: Predios urbanos que presentan una
caracterstica especial que limita su explotacin econmica por lo
cual no pueden ser urbanizados.
T. Servicios Especiales: Predios cuya actividad genera alto
impacto ambiental y/o social. Estos son: Centro de Almacenamiento
de Combustible, Cementerios, Embalses, Rellenos Sanitarios y
Lagunas de Oxidacin
5. RECURSOS
5.1 TALENTO HUMANO
Servidores pblicos competentes con base en la educacin,
formacin, habilidades y experiencia apropiadas, de acuerdo con lo
establecido en el Manual de Funciones y Competencias y contratistas
con la capacidad de ejecutar el objeto del contrato, que hayan
demostrado la idoneidad y experiencia que garanticen la efectiva
prestacin del servicio.
Se requiere la conformacin del siguiente grupo de trabajo:
Director Territorial: Responsable de la Estudio y aprobacin de
zonas homogneas geoeconmicas y determinacin de los valores
unitarios por tipo de construccin
Profesional con funciones de abogado: Encargado de apoyar en
conceptos jurdicos y elaboracin del acto administrativo para la
aprobacin de la Estudio de zonas
Comit Territorial de Avalos: Conformado mnimo por el Director
territorial, Profesionales con funciones
de abogado, Jefe de Formacin y Actualizacin, Jefe de
Conservacin, Investigador de Mercado y representante de la Oficina
Delegada cuando aplique. Este Comit evala el desarrollo y
resultados del
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
estudio, propone la adopcin de valores catastrales. Este comit
contar eventualmente con la participacin de la Subdireccin de
Catastro.
Subdireccin de catastro: Emite concepto tcnico Favorable sobre
la viabilidad de la Estudio y los valores unitarios propuestos de
terreno y construccin.
Profesional ejecutor de la Estudio de zonas: Profesional de
Planta o por Contrato encargado de realizar el estudio, memoria y
presentar sus resultados. La Subdireccin de Catastro avala la
designacin de este profesional.
Profesional revisor de la Estudio de zonas: Funcionario de
planta de la ENTIDAD CATASTRAL,
asignado por la Subdireccin de Catastro, encargado de la revisin
(terreno y oficina), elaboracin de informes de revisin de la
Estudio de zonas y presentacin ante el comit junto con el
profesional ejecutor del resultado de la Estudio de zonas.
Profesionales de apoyo: Profesionales de planta o contrato que
apoyan la ejecucin de la Estudio de Zonas cuando se requiera en
labores de anlisis de POT, investigacin econmica, sistemas y SIG.
La participacin de estos profesionales en el estudio es avalada por
la Subdireccin de Catastro.
Auxiliar: Funcionario de planta o contrato con el conocimiento
bsico para apoyar la ejecucin de la Estudio.
Conductor: Encargado del desplazamiento a terreno de la Equipo
ejecutor de la Estudio de zonas
5.2 INSUMOS
Informacin primaria:
Plan de Ordenamiento Territorial (acuerdo y cartografa en
formato digital y anlogo) y Planes parciales que lo hayan
modificado.
Informacin de mercado inmobiliaria obtenida del banco de datos
de avalos y otras fuentes.
Planos suministrados por las oficinas de planeacin y/o empresas
de servicios pblicos con el trazado de redes.
Acuerdo, decreto y/o acta de diligencia de deslindes, donde se
describan los lmites municipales.
Informacin secundaria:
Plano de conjunto en formato digital o anlogo, del rea de
estudio debidamente georreferenciado y actualizado.
Fotografas areas de contacto recientes.
Estudio vigente de zonas homogneas con tablas de valores
unitarios para terreno y construccin.
reas Homogneas de Tierra
Carta Predial Catastral
Estadsticas catastrales actualizadas.
5.3. EQUIPOS
Equipo de Computo
Cmara fotogrfica digital
Software especializado (ArcGis)
Vehculo
DMC Dispositivos Mviles de Captura con GPS y cmara
fotogrfica.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
6. DESARROLLO
6.1. ETAPA DE PLANEACION Y PROGRAMACION DE LA ESTUDIO DE
ZONAS
La programacin de un proceso implica la estimacin de los
recursos humanos, fsicos y econmicos para llevar a cabo la ejecucin
de una actividad especfica, a su vez esto implica la determinacin
de tiempos y rendimientos de las mismas.
Es en sta etapa en donde la Direccin Territorial luego de
analizar los recursos con que cuenta, debe solicitar lo requerido a
las diferentes dependencias de la ENTIDAD CATASTRAL.
6.1.1. Evaluacin de recursos humanos y fsicos
1. Determinacin del recurso humano requerido
Con base en las caractersticas y condiciones del municipio y el
nmero de predios, la Direccin Territorial determina el recurso
humano requerido para realizar el estudio: Director Territorial,
profesional con funciones de abogado, comit territorial de avalos,
Subdireccin de Catastro, profesional ejecutor de la Estudio de
zonas, profesional revisor de la Estudio de zonas, profesionales de
apoyo, auxiliar, conductor, etc..
Para el estudio de Zonas Fsicas y Geoeconmicas (Oficina y
Terreno) se establece el tiempo mximo estimado para realizar el
estudio, como se muestra en la Tabla 2:
Tabla 2
Tiempo mximo estimado para la realizacin de la Estudio de zonas
homogneas
MUNICIPIOS / Nmero de predios Tiempo mximo estimado de la
Estudio*
Municipios menores de 20.000 predios Entre 2 semanas y 2
meses
Municipios Entre 20.001 y 60.000 Entre 2 meses y 4 meses
**Municipios mayores a 60.000 De 4 a 6 meses
* Corresponde desde el momento de la asignacin del trabajo hasta
la entrega de resultados incluida la memoria preliminar.
** Para ciudades capitales se debe programar los profesionales
de apoyo necesarios para la ejecucin de la Estudio previa aprobacin
de la Subdireccin de Catastro
2. Estimacin de los recursos fsicos requeridos
Para llevar a cabo el estudio, los requerimientos mnimos de
recursos fsicos corresponden a un vehculo que facilite el traslado
al municipio, un equipo de cmputo o acceso al mismo, con los
programas especficos que permitan realizar anlisis digital de
coberturas.
3. Alistamiento de informacin
Diagnostico Preliminar: En esta actividad se realiza la primera
aproximacin de los parmetros generales del proyecto, es preciso
determinar el tipo de proceso, si es de formacin catastral o
actualizacin de la formacin catastral, urbano y/o rural, fecha
lmite de entrega de producto final, esquema general de organizacin
del proyecto y poblacin predial proyectada.
Se debe diligenciar el formato vigente de alistamiento para
estudio zonas homogneas fsicas y geoeconmicas el cual deber
contener la informacin mnima existente para iniciar el estudio.
Este formato hace parte de la memoria de la Estudio.
A partir de este documento se debe llevar un archivo, en el que
reposar toda la informacin a lo largo del proceso, por cada
municipio objeto de la Estudio.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Previo al recorrido debe haber unificacin de criterios, para
definir condiciones y parmetros generales en la realizacin de la
Estudio segn las condiciones particulares que caractericen el rea
de estudio.
Dicho alistamiento es responsabilidad de la Direccin Territorial
en cabeza del profesional responsable del rea de Formacin y
Actualizacin de la formacin catastral
6.1.2. Programacin de actividades y costos
1. Definicin del plan de trabajo y estimacin de tiempo de
duracin de cada actividad
Las actividades mnimas a desarrollar en el estudio se presentan
en la Tabla 3, las cuales debern hacer parte del plan de trabajo
definido para la elaboracin de la Estudio, con la asignacin de
fechas de ejecucin. Este plan de trabajo deber revisarse
permanentemente, para asegurar su cumplimiento y en caso de
requerirse, se debern llevar un adecuado control de cambios, con
indicacin de las acciones necesarias para su cumplimiento.
La planeacin deber quedar registrada en el formato vigente de
Planeacin estudio de zonas fsicas y geoeconmicas.
Tabla 3
Actividades de planeacin
ACTIVIDADES URBANO RURAL
Recorrido general del rea de estudio X X
Elaboracin de Variables X X
Diseo Plano de Zonas Fsicas X X
Determinacin de puntos de investigacin X X
Investigacin del mercado Inmobiliario X X
Procesamiento estadstico de la Informacin X X
Determinacin valores unitarios comerciales de terreno X X
y construccin preliminares
Avalos de prueba (sensibilizacin) X X
Ajustes y diseo de Zonas Geoeconmicas X X
Diseo de Tablas con valores unitarios comerciales por X X
tipo de construccin
Grabacin de tablas de terreno y construccin X X
Grabacin de Zonas X X
Generacin de Inconsistencias X X
Liquidacin de Avalos a valores comerciales X X
Anlisis Estadstico (Incrementos/Decrementos) X X
Elaboracin memoria de la Estudio (Planos y Documentos X X
finales)
Presentacin y sustentacin de la Estudio (Informe) ante X X
el revisor de la Estudio.
Ajustes de la Estudio y memorias X X
Presentacin y sustentacin de la Estudio (Informe) ante X X Comit
de avalos.
Ajustes Finales de la Estudio y memorias X X
Socializacin de la Estudio ante autoridades municipales X X y
gremios
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
6.2. ETAPA DE EJECUCIN
6.2.1. Determinacin de zonas homogneas fsicas
Recorrido general del rea de estudio
Se disean las rutas de recorrido al municipio, teniendo en
cuenta las condiciones fsicas y caractersticas del mismo. Ej:
Topografa, accidentes naturales, vas, etc.
Se corrobora y confronta la informacin recopilada en el
alistamiento cuando se realiza el recorrido del rea de estudio,
identificando cambios relevantes.
Como resultado de este recorrido, se obtiene el plano de
conjunto base y sus ajustes correspondientes.
6.2.2. Determinacin de las variables fsicas
1. Elaboracin de planos de variables fsicas
El plano base sobre el cual se definen las variables de zonas
homogneas fsicas es el plano catastral digital urbano, producto de
un levantamiento topogrfico, restitucin u ortoimgenes o el plano
catastral digital rural, producto de restitucin u ortoimgenes y
espaciomapas, elaborados por el ENTIDAD CATASTRAL los cuales deben
estar debidamente actualizados.
Determinacin de variables fsicas urbanas
Las variables fsicas representan las caractersticas y
condiciones de la zona en estudio que permiten o dificultan el
desarrollo de las construcciones y de los terrenos y que inciden en
su valoracin econmica. Estas son:
a. Topografa
b. Vas
c. Servicios
d. Norma de uso del suelo
e. Uso actual del suelo
f. Tipificacin de las construcciones
g. Otras Variables que por sus caractersticas deben tenerse en
cuenta.
a. Topografa
La determinacin de la pendiente se puede hacer por medicin
directa de terreno, fotointerpretacin apoyndose en la cobertura de
curvas de nivel del mapa digital. En los municipios que presentan
cambios bruscos se recomienda medir la pendiente sobre las curvas
de nivel.
Dentro de estos rangos de pendientes se deben considerar y
delimitar factores tales como zonas anegadizas o inundables, las
discontinuidades fsicas tales como taludes, caos y ros.
Los mtodos para efectuar la delimitacin son los siguientes:
Contando con un plano fotogramtrico, teniendo en cuenta las
cotas y la distancia entre curvas
de nivel, se logra hacer en oficina una separacin preliminar de
zonas de pendiente para los
rangos ya descritos. De la misma manera se pueden definir zonas
anegadizas y de posibles
deslizamientos. Se habla de preliminar puesto que deber hacerse
posteriormente la verificacin
en terreno.
Mediante la interpretacin de fotografas areas, se puede realizar
en oficina una zonificacin de
carcter preliminar y determinacin de accidentes naturales. Una
vez restituidos al plano de
conjunto, se hace verificacin en terreno.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
C
OPI A N O C ONT ROL AD A
Para las verificaciones en terreno deben utilizarse un nivel
manual u otros instrumentos de medicin disponibles.
El resultado del anlisis y determinacin de esta variable se
elabora sobre el plano de conjunto y representa las condiciones del
terreno. Hace parte del plano la leyenda explicativa con la
descripcin de las caractersticas de las zonas que contiene.
Figura 1. Variable fsica topografa
Figura 2. Plano Variable Topografa
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
b. Vas
Se refiere a la existencia y calidad de las vas, analizada a
nivel de zona. A esta condicin se asocia la existencia de otras
obras de ingeniera, la instalacin de redes de servicios pblicos,
etc. Su clasificacin se ilustra en las Figuras 3 a 6:
Zonas con vas pavimentadas (Incluye cualquier tipo de material
consolidado sobre el terreno ej. Adoqun, empedrado, madera, entre
otras)
Figura 3. Variable Vas- Clasificacin Zonas con Vas
pavimentadas
Zonas con vas sin pavimentar
Figura 4. Variable Vas- Clasificacin Zonas con Vas sin
pavimentar
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Zonas con vas peatonales
Figura 5. Variable Vas- Clasificacin Zonas con Vas
peatonales
Zonas sin vas
Figura 6. Variable Vas- Clasificacin Zonas sin vas
Para efectuar la delimitacin de la variable vas:
Se puede tomar como fuente la informacin existente en la oficina
de Obras Pblicas o
Planeacin de los municipios.
En oficina, haciendo fotointerpretacin o fotoidentificacin sobre
fotografas areas, se
zonifica de manera preliminar, definiendo la influencia de cada
una de ellas.
Mediante recorrido detallado en terreno, se verifica y ajusta lo
determinado preliminarmente
y se define la influencia para cada tipo.
Posteriormente se debe verificar en terreno y se mapifica en el
plano de conjunto.
En casos donde exista ms de un tipo de va y que no sea posible
mapear, se define el tipo
que presente mayor porcentaje.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Se obtiene un plano con clasificacin de las vas y zonificacin
segn la influencia que tenga
cada una de ellas (Ver Figura 7).
Figura 7. Plano variable vas
c. Servicios
Esta variable se delimita teniendo en cuenta la existencia de
infraestructura, frecuencia y cantidad de servicios pblicos, con
que cuenta un determinado sector.
Los servicios bsicos que deben ser suministrados por el
municipio son: Acueducto, Energa Elctrica y Alcantarillado. Existen
otros servicios, tales como el telfono, alumbrado pblico, gas,
etc., que se extienden para el mejor vivir de la poblacin, pero que
no son elementales para la supervivencia y condiciones de
salubridad e higiene mnimas.
Su clasificacin se ilustra en las figuras 8 a 11.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Zona con servicios bsicos
Se califica en aquellos sectores que cuentan con la prestacin de
los tres servicios bsicos (acueducto, energa y alcantarillado), que
cuente con la infraestructura para garantizar la prestacin del
servicio.
Figura 8. Variable Servicios- Clasificacin Zona con servicios
bsicos
Zona con servicios bsicos incompletos.
Aquella que carece de por lo menos uno de los servicios bsicos.
La existencia de otro tipo de servicios no mejora la condicin en
cuanto a servicios bsicos.
Figura 9. Variable Servicios- Clasificacin Zona con servicios
bsicos incompletos
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Zona con servicios bsicos ms complementarios
Sectores que adems de contar con acueducto, energa y
alcantarillado, poseen la prestacin de uno, o ms servicios
adicionales tales como: telfono, gas, alumbrado pblico,
alcantarillado de aguas lluvias, etc.
Figura 10. Variable Servicios- Clasificacin Zona con servicios
bsicos ms complementarios
Zona sin servicios
Corresponde a las reas dentro del permetro urbano (cabecera y
corregimientos) donde no existen servicios pblicos bsicos.
Figura 11. Variable Servicios- Clasificacin Zona sin
servicios
La delimitacin de esta variable se realiza con base en dos
fuentes de informacin principalmente:
De oficina, debe recolectarse informacin acerca del cubrimiento
de redes de servicios en las
Empresas Municipales y en los mapas contenidos en el plan de
ordenamiento territorial. Con
base en estos planos se determinan zonas de acuerdo a las
definiciones dadas. Se requiere
hacer verificacin y ajustes a la delimitacin en terreno.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
En terreno directamente se debe determinar la existencia de los
servicios observando la
existencia de registros de acueducto, las tapas del
alcantarillado, los postes de distribucin de
energa elctrica, etc.; constatando con los habitantes del sector
el funcionamiento. Se
determinan zonas, mapificando en el plano de conjunto.
Figura 12. Plano variable servicios pblicos
d. Norma de uso del suelo
La norma de uso del suelo es la indicacin legal sobre la
actividad que se puede desarrollar en un determinado espacio
geogrfico de conformidad con lo planificado y reglamentado por la
respectiva autoridad de la unidad orgnica catastral.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
A partir de la necesidad de registrar con claridad la regulacin,
transformacin y ocupacin del territorio en los estudios de Zonas
Homogneas Fsicas, se determina la variable normativa proveniente de
los Planes de Ordenamiento Territorial.
Para su elaboracin, se debe consultar el plan de ordenamiento
territorial vigente del municipio y tomar lo concerniente al
catastro en lo que respecta a la clasificacin de los usos del suelo
(reas de actividad).
Aunque la clasificacin se toma a nivel general se deben tener en
cuenta aspectos que puedan incidir en los valores unitarios de
terreno tales como zonas de riesgo, zonas de proteccin, de
conservacin, ambientales que no hacen parte de la clasificacin de
usos del suelo y que pueden estar descritos en otras
subclasificaciones existentes en los POT.
Estos aspectos se deben representar a una escala que permita
identificarlos detalladamente.
Se debe consultar tanto el texto como el mapa elaborado que
contenga el POT. Es importante tener en cuenta que tiene prioridad
el texto sobre el mapa. Si se encuentran diferencias significativas
se debe consultar con la autoridad competente.
El plano de la variable se construye con base en la informacin
recolectada.
La norma de uso debe representarse en la escala en que se
encuentre la prediacin.
e. Uso actual del suelo
Es la actividad que se desarrolla en un determinado espacio
geogrfico, en el momento de la elaboracin de la Estudio de zonas
homogneas fsicas.
Corresponde a la utilizacin que se le da al suelo y se observa
en el momento de la Estudio.
Para el desarrollo de esta variable el profesional con el apoyo
del material necesario (planos de conjunto, manzanas y fotografas
areas o imgenes) debe realizar en campo las siguientes
actividades:
Determinar para cada manzana el destino econmico de los predios
a partir de un plano digital o
anlogo, de acuerdo con la clasificacin del numeral 4. En caso de
existir destinos diferentes a
los establecidos y que ameriten su inclusin en el estudio, se
debe obtener previo concepto
favorable por parte de la subdireccin de catastro para su
inclusin y codificacin.
- Verificar sobre el plano mencionado anteriormente los
diferentes usos de las construcciones,
reas, forma, diseos y localizacin as como la altura de las
unidades de construccin.
Identificar y marcar la predominancia de cada uno de estos,
teniendo en cuenta las
condiciones de la Entorno. Cuando un predio sea representativo
dentro del Municipio, es
necesario realizar el anlisis para la creacin de una nueva
delimitacin del uso exclusivo para
este predio. Las caractersticas constructivas y de lotes en
reas, formas, diseos, y
localizacin sirven para separar las muestras de puntos
representativos contenidos en los
polgonos de zonas
Delimitar y ajustar las diferentes zonas de la manzana apoyndose
en la norma de uso del
suelo, rea, forma y profundidad de los predios.
Es necesario tener en cuenta la Unidad Mnima de Mapeo
Una vez definido el uso del suelo para cada manzana y
considerando el entorno global del municipio, se unen las lneas
para construir las zonas de diferente uso con la convencin asociada
a cada uno de ellos.
El resultado final es el mapa de uso actual de suelo (Figura 13)
de acuerdo con la siguiente clasificacin:
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Comercial: Es aquel espacio geogrfico dedicado a la venta de
mercancas (almacenes, centros comerciales, aeropuerto, etc.) y de
servicios (oficinas, hoteles, restaurantes, bancos, consultorios,
etc.). Se incluyen corredores comerciales en barrios
residenciales.
Residencial: Es aquel espacio geogrfico dedicado a la vivienda,
de tipo unifamiliar o multifamiliar.
Industrial: Es aquel espacio geogrfico dedicado a la
transformacin de materia prima en mercancas y a la reparacin de
maquinaria y equipos, con las caractersticas propias de una
industria (Altura mayor de 2.50 mts, columnas, vigas perimetrales,
cerchas, existencia puente gras, Luces mayores de 6 mts). Incluye
zonas de almacenamiento y zonas francas portuarias y
aeroportuarias.
Institucional. Es aquel espacio geogrfico dedicado a la
administracin y prestacin de servicios de la Estado (hospitales,
colegios, alcalda, canchas deportivas, etc.) y que no se encuentra
clasificado en otros usos.
Lotes. Es aquel espacio geogrfico no construido que puede contar
o no con algn tipo de obra de urbanismo. Dentro de esta
clasificacin se incluirn los cuerpos de agua, los cuales se
consideran como lotes no urbanizables.
Figura 13. Plano Variable Uso del Suelo
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Una zona de uso del suelo ser objeto de delimitacin siempre y
cuando se registre en varios predios de una manzana, al mximo debe
evitarse delimitar usos para un solo predio, excepto cuando sean
muy representativos especialmente en su rea.
Para escalas hasta 1:5000, con las cuales se trabaja municipios
pequeos se deben considerar predios como la Iglesia, la Alcalda, el
banco, entre otros, como zonas, ya que aunque son predios aislados,
por su representatividad y funcionalidad marcan una diferencia en
el municipio.
Por el contrario en municipios que se trabajan con escala de
1:10000, no es significativo tomar todos estos predios, salvo
cuando estos se encuentren muy juntos formando una gran zona.
Para efectuar la delimitacin, debe tenerse en cuenta que los
predios deben dividirse cuando sea estrictamente necesario. En todo
caso se consultarn las cartas catastrales para definir lmites de
zonas de uso.
f. Tipificacin de las construcciones
Se refiere a la zonificacin del municipio de acuerdo con las
clasificaciones de los inmuebles segn su actividad residencial,
comercial e industrial.
Los inmuebles de uso residencial son tipificados de acuerdo a
los materiales de construccin, las caractersticas arquitectnicas y
su uso, lo que se refleja en el puntaje de calificacin de las
edificaciones.
Los inmuebles con los usos comerciales e industriales son
tipificados segn las caractersticas especiales de su actividad
econmica, la tipificacin se define respecto a sus caractersticas
arquitectnicas, intensidad de la actividad econmica,
infraestructura necesaria para llevarla a cabo, las caractersticas
socioeconmicas y uso.
RESIDENCIAL
Los inmuebles de uso residencial son tipificados de acuerdo a la
calificacin de la construccin, como resultado de la actividad de
reconocimiento predial.
La tipificacin se determin agrupando en rangos los puntajes de
calificacin de acuerdo con la relacin dada en la Tabla 4.
Tabla 4.
Rango de puntaje por tipo de construccin
TIPO RANGO DE PUNTAJE
1 1 - 10
2 11 - 28
3 29 - 46
4 47 - 64
5 65 - 82
6 83 100
Tipo 1 (puntaje 1 - 10)
Las viviendas que pertenecen a este grupo estn construidas sin
planeacin alguna y generalmente con materiales de desecho tanto en
las paredes como en los techos, construido o acondicionado para
alojamiento, aunque no rena las condiciones sanitarias
indispensables. Generalmente carecen de algn servicio pblico bsico
y/o estn ubicadas en zonas marginales no urbanizadas ni
urbanizables, siendo de invasin y con escasez de vas de comunicacin
y transporte urbano.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Figura 14. Tipificacin de las construcciones- Residencial Tipo
1
Tipo 2 (puntaje 11 - 28)
Las viviendas que pertenecen a este grupo estn construidas con o
sin planeacin y generalmente con materiales como madera,
prefabricado, ladrillo o bloque, cubiertas en zinc o teja de barro
y con acabados sencillos, pueden disponer de algunos servicios
pblicos bsicos, estn situados por lo general en la periferia y
disponen de algunas vas pblicas sin pavimentar y escasos medios de
transporte.
Figura 15. Tipificacin de las construcciones- Residencial Tipo
2
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Figura 16. Tipificacin de las construcciones- Residencial Tipo
2
Tipo 3 (puntaje 29 - 46)
Las viviendas que pertenecen a este grupo generalmente estn
constituidas por edificaciones tcnicamente planeadas, con fachadas
calificadas como regular, con muros de ladrillo o bloque, cubiertas
de placa de concreto o teja en asbesto cemento. Generalmente
cuentan con servicios pblicos bsicos, poseen vas de comunicacin
pavimentadas y medio de transporte urbano.
Figura 17. Tipificacin de las construcciones- Residencial Tipo
3
Tipo 4 (puntaje 47 - 64)
Las viviendas que pertenecen a este grupo generalmente estn
constituidas por edificaciones tcnicamente planeadas con fachada
calificada de regular a buena, estructura en concreto, muros de
ladrillo o bloque revocados, estucados y pintados, cubiertas de
placa de concreto o teja en asbesto cemento; baos y cocinas
calificados como medianos enchapados.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Generalmente estn conectados con todos los servicios pblicos
cuentan con vas pavimentadas y facilidad de transporte.
Figura 18. Tipificacin de las construcciones- Residencial Tipo
4
Tipo 5 (puntaje 65 - 82)
Las viviendas que pertenecen a este grupo generalmente estn
constituidas por edificaciones totalmente terminadas y tcnicamente
planeadas con fachada calificada como buena as como sus acabados,
estructura en concreto. Generalmente cuentan con muros de ladrillo
o bloque, cubiertas de placa de concreto o con materiales de buena
calidad; baos y cocinas calificados como buenos y tamao entre
mediano y grande.
Cuentan con todos los servicios pblicos bsicos y
complementarios, con grandes zonas verdes, sociales y de recreacin,
parqueaderos y buenas vas de acceso.
Figura 19. Tipificacin de las construcciones- Residencial Tipo
5
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Tipo 6 (puntaje 83 100)
Las viviendas que pertenecen a este grupo generalmente estn
constituidas por edificaciones con grandes reas, amplios jardines o
apartamentos lujosos, paredes de bloque o ladrillo, cubiertas de
placa de concreto o con materiales de excelente calidad y cuentan
con los servicios pblicos bsicos y complementarios.
Estas viviendas estn ubicadas en sectores exclusivos y disfrutan
de amplias zonas verdes, sociales y de recreacin, parqueaderos y
excelentes vas de acceso.
Figura 20. Tipificacin de las construcciones- Residencial Tipo
6
Debe tenerse en cuenta que cada Tipo corresponde a un rango de
puntaje y por lo tanto las edificaciones dentro de cada uno de
ellos no sern estrictamente iguales.
Es comn encontrar dentro de una zona similar en puntajes, de
manera puntual una construccin con caractersticas diferentes.
Ejemplo, dentro de una zona del tipo 2 (11 a 28) se encuentra una
vivienda con 75 puntos. En este caso se asigna a la zona el tipo
predominante (2), incluyendo este predio y aquellos que superen el
rango, a los cuales se les denomina Atpicos.
COMERCIAL
De acuerdo con su cobertura territorial y para efectos de
establecer sus caractersticas generales e impacto y definir
criterios de manejo, se distinguen tres tipos de comercio as:
Barrial, Sectorial y Especializado.
Barrial
Corresponde a la venta de bienes y servicios de consumo domstico
requeridos por la comunidad de residentes en barrios. Presenta dos
modalidades principales de desarrollo: en reas o espacios de
edificaciones residenciales que fueron destinadas al uso comercial
sin adecuaciones fsicas importantes, ni de la Espacio mismo, ni del
resto de la vivienda que se mantiene como tal; en establecimientos
situados en edificaciones multifamiliares, en manzanas o en locales
comerciales de las urbanizaciones.
Generalmente presenta las siguientes caractersticas, entre
otras:
Venta de artculos y comestibles de primera necesidad, tales como
tiendas de barrio, fruteras, panaderas, expendio de carnes,
salsamentara, bebidas no alcohlicas y similares.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Abastecimiento mediante vehculos pequeos o medianos que no
requieren zonas especializadas para cargue y descargue ni vas de
acceso de gran magnitud.
Los usuarios acceden a pie por lo general y su permanencia en el
establecimiento suele ser corta.
No requiere servicios de infraestructura especiales ni
adicionales a los previstos para una zona residencial.
Figura 21. Tipificacin de las construcciones- Comercial
Barrial
Sectorial
Corresponde al destinado a la venta de productos y/o servicios
ubicados en un sector consolidado o en proceso de consolidacin.
Generalmente presenta las siguientes caractersticas, entre
otras:
Presencia de supermercados, servicios bancarios, de salud y
educativos entre otros. Puede presentar adecuaciones especiales
para exhibiciones, bodegaje y parqueo.
Figura 22. Tipificacin de las construcciones Comercial -
Sectorial
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Figura 23. Tipificacin de las construcciones-
Comercial-Sectorial
Especializado
Comprende al destinado a la venta de productos y/o servicios que
genera afluencia masiva de personas. Sus construcciones han sido
planeadas para ese propsito.
Incluye gran diversidad de usos comerciales y/o servicios tales
como centros Comerciales, almacenes de grandes superficies, centros
recreacionales que ofrecen mltiples servicios.
Requiere de zonas de estacionamiento para empleados y usuarios
que acceden generalmente en vehculo y tiene una permanencia media o
prolongada en los establecimientos.
Figura 24. Tipificacin de las construcciones -
Comercial-Especializado
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Figura 25. Tipificacin de las construcciones-
Comercial-Especializado
INDUSTRIAL
La industria se divide en tres tipos, de acuerdo con el impacto
ambiental y urbanstico, dimensin, configuracin y destinacin que
genera la actividad industrial, as como su funcionalidad:
Industria Liviana
Industria Mediana
Industria Pesada
Las construcciones dedicadas a la industria y grandes talleres
presentan caractersticas particulares en su estructura y acabados
que las diferencian de las dems.
En estas edificaciones el mayor peso de la calificacin recae en
la estructura ya que se convierten en bodegas de diferentes tamaos
en las cuales los acabados juegan un papel secundario.
Presentan cerchas que permiten una gran luz y que pueden
soportar los pesos de la cubierta, en la industria Mediana o Pesada
se encuentran puente gras que requieren de una estructura pesada y
cerchas de bastante resistencia. Presentndose tambin una nueva
variable que es la altura; que en muchas bodegas es bastante
grande.
Industria Liviana
Es aquella industria considerada compatible con otros usos en
razn de su bajo impacto ambiental y urbanstico.
Se ubica en espacios que forman parte de edificaciones
comerciales o de vivienda unifamiliar o en locales o bodegas
independientes.
Presenta las siguientes caractersticas principales:
No requiere estructuras especializadas, ni grandes alturas
debido a que no maneja pesos y volmenes considerables. Se
encuentran por lo general cerchas livianas y luces hasta de 10 m
entre columnas.
Manufactura artesanal de productos, generalmente manual o con
equipos caseros.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Figura 26. Tipificacin de las construcciones- Industrial
Industria Liviana
Industria Mediana
Es aquella industria que se ubica en bodegas o edificaciones
especializadas dentro de zonas y complejos industriales con
restricciones de localizacin debido a su magnitud y alto impacto
urbanstico.
Presenta las siguientes caractersticas principales:
Estructuras especializadas, reas considerables y generalmente
con doble altura. Se encuentran luces entre 10 y 20 mts entre
columnas y cerchas medianas.
Manufactura, produccin o transformacin de productos, mediante
tcnicas, equipos y laboratorios especializados, que pueden requerir
formas especficas de prestacin de servicios pblicos e
infraestructura de los mismos.
Abastecimiento de materias primas y transporte de productos
terminados mediante vehculos medianos o pesados, por lo cual
requiere zonas de cargue y descargue y un sistema vial
adecuado.
Generacin de empleo masivo y mano de obra especializada, por lo
cual requiere zonas de estacionamiento para trabajadores y
posibilidad de acceso por transporte pblico.
Fomenta la aparicin de establecimientos a usos comerciales
complementarios de la industria, como los puntos de venta,
restaurantes, establecimientos bancarios, etc.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Figura 27. Tipificacin de las construcciones- Industrial
Industria Mediana
Industria Pesada
Es aquella industria que tiene restricciones de localizacin
debido a su alto impacto ambiental, a su magnitud considerable y a
su alto impacto urbanstico.
Presenta las siguientes caractersticas principales:
Estructuras especializadas, grandes reas y con doble altura. Se
encuentran luces mayores de 20 m entre columnas y cerchas pesadas.
Los acabados juegan un papel secundario, generalmente se encuentran
puentes gras.
Requiere para su funcionamiento, adems de edificaciones
especializadas, elementos o equipos para el control de contaminacin
por ruido, olores, vapores o efluentes lquidos, as como un espacio
pblico con caractersticas especiales que permita la accesibilidad
de vehculos pesados y prevea franjas de control ambiental o de
aislamiento apropiadas.
Requiere formas especficas de prestacin de servicios pblicos e
infraestructura de los mismos, tanto para el funcionamiento de la
actividad industrial, como para el control de los efluentes
contaminantes que produce. Debido a su alto impacto se trata de un
uso compatible en las zonas industriales y prohibidas en las dems
reas de actividad y zonas.
Para el desarrollo de esta variable tomando como base el plano
de uso actual del suelo, se deben tipificar las construcciones de
acuerdo con la clasificacin establecida, definiendo polgonos que
las agrupan. Esta labor requiere la verificacin en campo as como el
apoyo de los resultados del Reconocimiento predial.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Figura 28. Tipificacin de las construcciones- Industrial
Industria Pesada
g. Otras Variables que por sus caractersticas deben tenerse en
cuenta:
Es posible tener en cuenta otras variables de acuerdo a
condiciones especiales y/o que inciden en la determinacin de los
valores unitarios del terreno, generando un mapa especifico para
esta variable: Riesgos geolgicos representativos, amenazas
naturales que inciden en la zona, reportadas por autoridades
competentes.
Determinacin de variables fsicas rurales
Las variables fsicas representan las caractersticas y
condiciones de la zona en estudio que permiten o dificulten la
explotacin agropecuaria. Estas son:
a. reas Homogneas de Tierra
b. Norma de uso del suelo
c. Uso actual del suelo
d. Influencia de las Vas
e. Disponibilidad de aguas superficiales permanentes
f. Otras Variables que por sus caractersticas deben tenerse en
cuenta.
a. reas homogneas de tierra (AHT)
Esta variable est definida como espacios de la superficie
terrestre que clasifican el suelo rural de acuerdo a su aptitud
agrologica, basados en sus propiedades fsicas, qumicas,
climatolgicas y topogrficas. Las AHT son elaboradas a partir de una
metodologa de caracterizacin de tierras para catastro, en pro de
elaborar los avalos rurales de forma masiva, con un nivel de
precisin aceptable, efectuando un estudio generalmente a escala
1:25.000, determinando as espacios de la superficie terrestre, que
presentan caractersticas y/o cualidades similares en cuanto a
unidades climticas, relieve, material litolgico o depsitos
superficiales y de suelos, que expresan la capacidad productiva de
las tierras.
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Pg.
Cd.
Fecha Dic. de 2010
Versin 1
COPI A N O C ONT ROL AD A
Esta variable conjuntamente con la Norma de uso del suelo se
constituyen en las fundamentales para la determinacin de las zonas
homogneas fsicas rurales.
b. Norma de uso del suelo
La norma de uso del suelo es la indicacin legal sobre la
actividad que se puede desarrollar en un determinado espacio
geogrfico de conformidad con lo planificado y reglamentado por la
respectiva autoridad de la unidad orgnica catastral.
A partir de la necesidad de registrar con claridad la regulacin,
transformacin y ocupacin del territorio en los estudios de Zonas
Homogneas Fsicas, se determina la variable normativa proveniente de
los Planes de Ordenamiento Territorial.
Para su elaboracin, se debe consultar el plan de ordenamiento
territorial POT vigente del municipio y tomar lo concerniente al
catastro en lo que respecta a la clasificacin de los usos del suelo
(reas de actividad).
Aunque la clasificacin se toma a nivel general se deben tener en
cuenta aspectos que puedan incidir en los valores unitarios de
terreno tales como zonas de riesgo, zonas de proteccin, de
conservacin, ambientales que no hacen parte de la clasificacin de
usos del suelo y que pueden estar descritos en otras
subclasificaciones existentes en los POT.
Estos aspectos se deben representar a una escala que permita
identificarlos detalladamente.
Se debe consultar tanto el texto como el mapa elaborado que
contenga el POT. Es importante tener en cuenta que tiene prioridad
el texto sobre el mapa. Si se encuentran diferencias significativas
se debe consultar con la autoridad competente.
El plano de la variable se construye con base en la informacin
recolectada. La variable norma de uso debe representarse
digitalmente en la escala en que se encuentre la prediacin.
c. Uso actual del suelo
Es la actividad que se desarrolla en un determinado espacio
geogrfico, en el momento de la elaboracin de la Estudio de zonas
homogneas fsicas.
Corresponde a la utilizacin que se le da al suelo y se observa
en el momento de la
Estudio. La forma de determinar la zonificacin por el uso actual
del suelo es:
Contando con fotografas de contacto de reciente toma, se hace la
delimitacin de diferentes cultivos, clasificando posteriormente
zonas segn las definiciones dadas. Se hace verificacin en campo y
se restituye a la carta general.
En terreno, haciendo recorrido por zonas, se determinan zonas
por tipos de uso y cobertura.
Tabla 5.
Cdigos por tipos de uso en zona rural
CODIGO USO
1 Edificios
2 Otras construcciones
3 Parques Naturales
4 Cultivos de carcter permanente
5 Tierras de labor irrigadas
6 Tierras de labor no irrigadas
-
METODOLOGA
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS H