MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS SECTOR DE
AVALOS SUBDIRECCION DE FISCALIZACION 15 de noviembre de 1996 Seores
Administradores Tributarios Regionales Presente La Subdireccin de
Fiscalizacin en uso de las facultades otorgadas por el artculo 12
del Decreto N 21427-H, publicado en La Gaceta N 151 del 7 de agosto
de 1992 y con la aprobacin de la Directora General de Tributacin
Directa le enva , para su ejecucin, Manual de Procedimientos Para
el Avalo Administrativo. El presente documento rige a partir del 18
de noviembre de 1996.
__________________________________________________________ ING.
HERNANLOPEZ R. GERARDO DURAN ORTIZ SECTOR AVALOS SUBDIRECTOR DE
FISCALIZACION ____________________________ LIC. JENNY PHILLIPS
AGUILAR DIRECTORA GENERAL TRIBUTACIN DIRECTA cc: Directora Adjunta
Tributacin Directa Control Gerencial Archivo MANUAL DE
PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS SECTOR DE AVALOS
SUBDIRECCION DE FISCALIZACION MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA EL
AVALU ADMINISTRATIVO SAN JOSE- COSTA RICA NOVIEMBRE 1996
COLABORADORES Este trabajo fue realizado por el Sector de Avalos de
la Subdireccin de Fiscalizacin, con la colaboracin del Ing. Jos A.
Salas Gonzlez,Jefe del Departamento de Avalos de la Administracin
Regional Tributaria de San Jos. MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA
AVALOS ADMINISTRATIVOS CONTENIDO 1.INTRODUCCIN
____________________________________________________1
2.ANTECEDENTES___________________________________________________1
3.OBJETIVO_________________________________________________________1
3.1OBJETIVOS
ESPECFICOS______________________________________________ 1
4.DESARROLLO
______________________________________________________2
4.1CONFECCION Y TRAMITE DE EXPEDIENTES
_____________________________ 2 4.2LUGAR DE PRESENTACIN
_____________________________________________ 3
4.3REQUISITOS___________________________________________________________
3 4.4TRMITE
INTERNO_____________________________________________________ 4
4.5ESTUDIO Y ANLISIS DEL
EXPEDIENTE_________________________________ 7 4.5.1IDENTIFICACIN
DEL MOTIVO _____________________________________________ 7
4.5.2REVISIN DE LA INFORMACIN SUMINISTRADA
____________________________ 7 4.6INSPECCIN DE CAMPO
________________________________________________ 8 4.6.1INSPECCIN
DELTERRENO ________________________________________________ 8
4.6.2INSPECCIN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES
_______________________ 9 4.6.3INSPECCIN DE BIENES MUEBLES
_________________________________________ 11 4.6.4INSPECCIN DE
CULTIVOS ________________________________________________ 12
4.7DETECCIN DE ERRORESEN LA SOLICITUD, AL REALIZAR LA INSPECCIN DE
CAMPO_____________________________________________________ 13
4.8INVESTIGACIN DE VALORES_________________________________________
14 4.8.1INVESTIGACIN DE VALORES PARA TERRENOS
____________________________ 14 4.8.2INVESTIGACIN DEL VALOR DE LAS
CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES __ 17 4.8.3INVESTIGACIN DEL VALOR DE
MAQUINARIA _____________________________ 18 4.8.4INVESTIGACIN DEL
VALOR DE LOS CULTIVOS ____________________________ 18
4.9PREPARACION DEL INFORME
__________________________________________ 18 4.9.1FORMATO
_______________________________________________________________ 20
4.9.2TIPOS DE INFORME
_______________________________________________________ 29
4.9.3OTROS INFORMES ESPECIALES
____________________________________________ 30
4.10RESPONSABILIDADES.
______________________________________________ 32 4.11SUPERVISIN
_______________________________________________________ 34
4.11.1SUPERVISIN DESDE LA OFICINA
_________________________________________ 34 4.11.2SUPERVISIN DE
CAMPO. _________________________________________________ 35
1.ANEXO___________________________________________________________36
1.MTODOS DE VALORACIN ________________________________________37
MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 1.1MTODO
COMPARATIVO O DE MERCADO ______________________________ 39
1.1.1ANLISIS FINAL Y DETERMINACIN DEL VALOR DEL PREDIO
_______________ 41 1.1.2APLICACIN DEL MTODO COMPARATIVO EN LA
VALORACIN DE PREDIOS _ 41 1.1.3APLICACIN DEL MTODO COMPARATIVO EN
LA VALORACIN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES
_______________________________________________ 45 1.1.4APLICACIN
DEL MTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIN DE MAQUINARIA, EQUIPO Y OTROS
BIENES MUEBLES ___________________________________ 46
1.1.5APLICACIN DEL MTODO COMPARATIVO PARA VALORAR CULTIVOS ______
46 1.2MTODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA___________________________
46 1.2.1APLICACIN DEL MTODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA PARA
DETERMINAR EL VALOR DEL TERRENO Y SUS
MEJORAS_____________________________ 47 1.3MTODO DE
REPOSICIN_____________________________________________ 49
1.3.1COSTO DE PRODUCCIN COMO NUEVO
____________________________________ 51 1.3.2DEPRECIACIN
__________________________________________________________ 52
1.3.3MTODOS PARA MEDIR DEPRECIACIN FSICA
_____________________________ 53 1.4MTODO DE "ANTES Y DESPUS "
____________________________________ 63 1.5MTODO DEL VALOR EN VERDE
_______________________________________ 65 2.EVALUACIN DEL
RENDIMIENTO __________________________________69 1.BIBLIOGRAFA
____________________________________________________71 SUBDIRECCIN
DE FISCALIZACINPAG: 1 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS
PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 1.INTRODUCCIN
Acordeconloscambiostcnologicosocurridosenlosltimostiempos,laDireccinGeneraldela
TributacinDirectasehavistoenlanecesidaddeadoptartcnicasymtodosrecientesque
proporcionen un mejor fundamento a los avalos practicados por dicha
oficina. Una circunstancia que se debe tomar muy en cuenta, en el
trabajo tcnico que realizan los diferentes oficinas de avalos de
las distintas administraciones regionales que han surgido a raz del
proceso de reestructuracin que experimenta la Tributacin Directa,es
que se reciben solicitudes de avalos de muy diversa ndole: compra y
venta de propiedades muebles e inmuebles por parte del estado, para
fijarelalquilerdealgnedificiouoficina,paraelpagodeservidumbres,etc.Estosavalosson
solicitados,asmismo,pordiversasinstitucionespblicas(ministerios,entesdescentralizados,
municipalidades, etc.).
Todoloanteriorrequieredelempleodelasnuevastcnicasentasacin,aunadoaunaslida
preparacin de los peritos en el manejo de estas. Este documento
ofrecemtodos apropiados para cumplir,de manera eficiente,las tareas
descritas
lascuales,porimperativodeleyesespecficas,debencumplirlasoficinasdeavalosdelas
administraciones regionales.Asmismo,establece
responsabilidadesenlaejecucindeltrabajo,los
tiposdesupervisinycontrolqueseejercernyelseguimientoparaevaluarlosrendimientosyla
calidad de las labores que se ejecuten. 2.ANTECEDENTES
ComoconsecuenciadelanuevareestructuracindelaTributacinDirectaydelprogramade
regionalizacin, el Sector de Avalos de la Sub-Direccin de
Fiscalizacin,se ha dado a la tarea de estudiar la forma que permita
al Departamento y secciones de avalos de las diferentes regionales,
utilizar las nuevas tcnicas yrecursos en una forma ptima.
Porloanteriormenteindicado,elSectordeAvalospresenteimpartiunprogramade
adiestramiento por medio del Departamento de Capacitacin a todos
los peritos que ingresaban a la
TributacinDirecta,enelquesecubranlostpicosplasmadosenestemanual;adems,fue
acompaadodeunacapacitacinprcticaencadaunadelasregionalesqueiniciabanlalaborde
avalos. Cabe hacer mencin, adems, delas directrices emitidas por el
Sector de Avalos, las cuales son refrendadas por la Direccin
General de la Tributacin Directa y vinculantes para aquellos a
quienes van dirigidas. 3.OBJETIVO
Establecerlosprocedimientosadministrativosytcnicosparaelmanejodelainformacinyla
realizacin de los avalos administrativos de bienes muebles e
inmuebles 3.1OBJETIVOS ESPECFICOS Uniformar los criterios de
valuacin de la Tributacin Directa a nivel nacional. Usar los
nuevosmtodos para la realizacin de los diferentes avalos.
SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 2 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE
PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS Asentarresponsabilidades
en los diferentes procesos de las valoraciones
Usarlasbasesdedatosyaplicarlosdiferentesestudios,tcnicasyprocedimientos,para
determinar valores y emitir criterios.
Evaluarlosrendimientosenconcordanciaconlacomplejidad,dificultadycantidaddela
informacin generada por el estudio para realizar un avalo. Orientar
a los profesionales en valuacin sobre los mtodos a seguir en los
trabajos de campo. 4.DESARROLLO Para lograr ese objetivo, es
necesario dictar la metodologa, los procedimientos y normas a
ejecutar enlos siguientes puntos: 4.1.Confeccin y trmite de
expedientes 4.2. Lugar de Presentacin 4.3. Requisitos 4.4. Trmite
Interno 4.5. Estudio y Anlisis del Expediente 4.6. Inspeccin de
Campo 4.7. Deteccin de Errores en la Solicitud 4.8. Investigacin de
Valores. 4.9. Preparacin del Informe. 4.10. Responsabilidades.
4.11. Supervisin. 4.1CONFECCION Y TRAMITE DE EXPEDIENTES
Todasolicituddeavaloadministrativosolopuedesersolicitadaporunentepblico,autnomoo
semiautnomo,antelaDireccinGeneraldelaTributacinDirecta.Loscuerposlegalesenlos
cuales se fundamenta esta institucin para realizar este tipo de
avalos son los siguientes:
LeyN7404LeygeneraldeConcesindeObraPblica.Remitelacompradirectaalaleyde
Contratacin Administrativa. Ley N 6653 de Expropiacin de inmuebles
para los fines de la U.C.R. Ley N 7399 Ley de Hidrocarburos. Ley N
7495 Ley de Expropiaciones. Ley N 7494. Ley de Contratacin
Administrativa. ReformandoN 7612. Ley N 6735 Ley del Instituto de
Desarrollo Agrario. Ley N 2825 Ley de Tierras y Colonizacin. Ley N
6797 Cdigo de Minera. Ley N 6758.Ley Reguladora del Proyecto
Turstico Papagayo. Ley N 7317.Ley de Conservacinde la Vida
Silvestre. Ley N 6172 Ley Indgena. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG:
3 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS
ADMINISTRATIVOS Ley N 1788.Ley orgnica del Instituto Nacional de
Vivienda y Urbanismo. (INVU). Ley N 2710 Ley de Erradicacin de
Tugurios y Defensa de sus Arrendamientos y el Decreto Ejecutivo N
17270-P. Ley N 7092 Ley y Reglamento del Impuesto sobre la Renta y
sus Reformas.
AcuerdoN218del13denoviembrede1987delaAutoridadPresupuestara,ratificadaporel
Consejo de Gobierno,en acuerdo N 130 del 22 enero de 1988. Decreto
N 40 Reglamento del Tribunal Fiscal Administrativo .
Lassolicitudesquesepresentanoriginanunexpedienteadministrativo,conformadoportodoslos
documentosquecontieneninformacinindispensable.Loanteriorsehaceconelpropsitode
fundamentar el trabajo y anexar todos los documentos relativos al
avalo. Para regular su trmitedeben seguirselas siguientes
disposiciones administrativas: LUGAR DE PRESENTACIN REQUISITOS
TRMITE INTERNO 4.2LUGAR DE PRESENTACIN Toda solicitud que ingresay
que corresponda tramitar al departamento de avalos o unidadesde
avalos,debeserpresentadaenlasoficinasderecepcindedocumentosdelaadministracin
regionalcorrespondiente, para ponerles el sello y la fecha de
ingreso. Estas son las nicas oficinas autorizadas para realizar
este trmite. 4.3REQUISITOS Toda solicitud debe sersuscrita por el
ministro, presidente ejecutivo o la persona que estos designen, o
bien, por el representante legal de instituciones pblicas,
asociaciones y corporaciones.
Estadebecontener,ademsdelanota,todoslosdocumentosnecesariosparasutramitacine
indicar el fin del avalo y lo que se requiere evaluar. En caso de
bienes inmuebles, es necesario aportar lo siguiente: Citas de
inscripcin Planos de agrimensura Planos constructivos (si existen)
Certificacin del Registro Nacional de la Propiedad. Si la solicitud
es para efecto de expropiacin, aportarla declaratoria de inters
pblico. Si se trata de bienes muebles, incluir: Inventario
detallado de los bienes. Para efectos de valorar vehculos, aportar
certificacin de inscripcindel Registrodela Propiedad. SUBDIRECCIN
DE FISCALIZACINPAG: 4 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS
PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS Si la solicitud es para determinar el
Derecho de Llave por desalojo forzoso, suministrar fotocopia de los
siguientes documentos: Declaraciones juradas del impuesto sobre la
renta de los periodos anteriores (cinco como mximo). Cdula y
personera jurdica en caso de empresas Cdula de identidad en caso de
personas fsicas. Patente del negocioContrato de arrendamiento y del
ltimo recibo cancelado en caso de que el local no sea propio. ltima
planilla de la Caja Costarricense del Seguro Social.
Balancedesituacinyresultadosdelosperiodosanteriores(cincocomomximo)los
cuales debenserfirmadospor el propietario o representante legal en
caso de empresas y , adems,deben ser certificados por un contador
pblico autorizado. Especificar equipo, mobiliario y mercadera que
procede del negocio.
Detallarlasmejorasremoviblesyfijasqueelinquilinohayarealizadoparapoder
desarrollar su actividad a futuro.
Indicarlapapeleraypropagandaque,comoproductodeldesalojo,noserutilizadaa
futuro. 4.4TRMITE INTERNO
Enesteprocedimientosecontemplatodoeltrmiteadministrativodeladocumentacinenlas
diferentes etapas del proceso,como son en forma general: -
Asignacin del avalo al perito valuador -Trmite de la solicitud de
avalo - Comunicacin delavalo al interesado Una vez que la solicitud
ingresa al departamento o seccin de avalos correspondiente, se
procede a confeccionar el expediente mediante el usodel formulario
F.50.01,con la siguiente informacin: Numeracin. Se realiza en forma
consecutiva e incluye todas las solicitudes de carcter fiscal.
Fecha de ingreso Institucin solicitante Propietario del bien La
solicitud que no cumpla con los requisitos indicados en el punto
4.3.(REQUISITOS) anteriormente citado, se le enva una nota de
requerimiento,en la cual se da un plazo perentorio de 10 das hbiles
para suministrar la informacin faltante. Si vencido tal perodono se
ha suministrado la informacin
faltante,searchivaporcaducidad(artculonmero264delaLeyGeneraldelaAdministracin
Pblica.)
Todaslashojasqueconformanelexpedientedebenestardebidamentefoliadas.Debeadicionarse
todaaquellainformacinqueserecabeparasutramitacin,ascomoelborradordelavaloyla
investigacin de campo.En la cartula del expediente debe indicarse
el nmero de folios. Es de suma importancia que el perito elabore
una memoria de clculo, la cual se deber adjuntar al
expediente,conjuntamente con la investigacin de valores y el
borrador del informe pericial, y deber SUBDIRECCIN DE
FISCALIZACINPAG: 5 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA
AVALOS ADMINISTRATIVOS
contenerundetalledelprocedimientodevaloracinempleadoencuantoaterreno,construccin,
maquinaria, cultivos, etc, indicando: Mtodo de valoracin Factores
de correccin ndices (cambiario, inflacin, etc.) Tasas de inters
(pasiva, activa, etc.) Operaciones de clculo efectuadas Esta deber
ser firmada por el perito valuador y presentada en forma clara y
ordenada,de manera tal que pueda ser fcilmente interpretada.
Paralelamente,sedebeincluir enelsistemadeinformacinde
TributacinDirecta,unmduloque permita determinar en cualquier
momento el grado de avance y obtener una base de datos de fcil
acceso, que sirva a los peritos o personas autorizadas para
consultar losvalores asignados por la Tributacin Directa, mediante
el avalo administrativo, as como crear un historial de
caractersticas y valor asignado por zonas. Con este mecanismo se
lograrn fcil acceso a la informacin por medio de : nmero de
expediente,
fechadeingresoaldepartamentooseccindeavalos,nombredelpropietario,nombredela
institucin solicitante, ubicacin , etc. SUBDIRECCIN DE
FISCALIZACINPAG: 6 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA
AVALOS ADMINISTRATIVOS FLUJO DEL EXPEDIENTERECEPCINDEPARTAMENTO O
SECCION INFORMACINCOMPLETA COMUNICAR INTERESADO PREVENC ION> DE
6 MESESSIN CONF.INF REALIZAR INSPECCIN AVALOAPROBACINCOMUNICA
SOLICITANTEARCHIVO ASIGNAR PERITO FALTA INFORM.SNONO SNO S1
SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 7 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE
PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 4.5ESTUDIO Y ANLISIS DEL
EXPEDIENTE Consiste en un proceso preliminar de oficina, en donde
el perito revisa y analiza la informacin que
contieneelexpediente,conelfindeconsiderarlosalcancesdelainvestigacinyrecopilacinde
todos los elementos necesarios paralograruna mejorinspeccin de
campo, lo cual redundar en una mejor realizacin del avalo. El
procedimiento a seguir es el siguiente: 4.5.1IDENTIFICACIN DEL
MOTIVO Esta identificacin es sumamente importante, ya que ayuda a
formar criterio al tasador en relacin con la clase de valor a usar
y en especial con la metodologa a emplear. 4.5.2REVISIN DE LA
INFORMACIN SUMINISTRADA En el caso de bienes inmuebles, la
informacin que proporcionan los estudios del Registro Nacional de
la Propiedad, as como los planos de agrimensura son de gran
relevancia para el tasador, ya que
suministranlacondicinlegaldelinmueble(propietario,ubicacin,citasdeinscripcin,superficieo
cabida, linderos, naturaleza, etc.). Los planosdan informacin
concerniente a ciertas caractersticas propias de los inmuebles como
son:
forma,frente,ubicacin,linderos,ascomoayudanaubicarlafincaenlashojasdelInstituto
Geogrfico Nacional, en las de la Oficina de Planificacin Sectorial
Agropecuaria y en el Plan Regional
MetropolitanodeDesarrolloUrbanoparaelGranreaMetropolitana(G.A.M.);deestamaneraes
posible completar la informacin referente a las caractersticas
extrnsecas e intrnsecas del terreno. 4.5.2.1Hojas del Instituto
Geogrfico Nacional Al ubicar la finca en las hojas del Instituto
Geogrfico Nacional en forma anticipada, se logra que el
funcionariolocaliceconmayorfacilidadelinmuebleenelcampo,ademsdequetaleshojasle
brindanalperitoinformacinadicionalcomoes:tipodezonaenlacualseencuentraelinmueble
(urbano o rural ), distancia de la propiedad a centros urbanos de
importancia, vas de comunicacin, hidrografa (ros, quebradas, etc.),
topografa de la zona ( por observacin de las curvas de nivel)
4.5.2.2Hojas De la Oficina de Planificacin Sectorial Agropecuaria
El empleo de estas hojas,cuando se trata de una finca rural es
importante, ya que suministran al perito una gran cantidad de
informacin tanto del inmueble como de la zona.La informacin es la
siguiente: Categora de pendientes Asociacin de sub grupos de suelos
Mapa geomorfolgico Capacidad de uso del suelo 4.5.2.3 Plan Regional
Metropolitano de Desarrollo Urbano Mediante este plan,el Instituto
Nacional de Vivienda y Urbanismo regula el desarrollo urbano del
gran rea metropolitana determinando reas de restriccin y
mejoramiento;esto le permitir al perito en caso de que el inmueble
a valorar se encuentre dentro de esta zona, determinar si existe
algn tipo de SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 8 SECTOR DE AVALOS
MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS restriccin que
el plan contempla. Para su uso pueden consultarse cuatro planos
elaborados por la Direccin de Urbanismo. reas de restriccin y
mejoramiento Infraestructura primaria Uso del suelo Densidades
urbanas y cultivos agrcolas. Con este anlisis preliminar del
expediente, se cumple con el proceso de identificacin y
clasificacin del bien a valorar, restando nicamente la etapa
valuatoria que se inicia con la inspeccin de campo 4.6INSPECCIN DE
CAMPO La inspeccin de campo es la etapa ms importante en la
determinacin del justo precio, por cuanto el
tasadorobserva,investigayanalizatodosaquelloselementosvalorizantesydesvalorizantes
conducentes a formular un juicio razonado sobre el valor del bien
inmueble o mueble. 4.6.1INSPECCIN DELTERRENO
Elobjetodelainspeccineslograranalizartodaslascaractersticasextrnsecaseintrnsecas
inherentes al bien y, a su vez, evaluar el mercado inmobiliario
(ventas comparables ) con base en las variables predominantes (
frente, fondo, topografa, rea, etc).
Paraloanterioresnecesariodiferenciarentrelascaractersticasdelazonaydelinmuebleens.
4.6.1.1Inspeccin de la zona
Sedebehacerunrecorridoenunradionomenordecincokilmetroscuandosetratedefincas
rurales, y no menor de quinientos metros cuando se trate de un
inmueble urbano. Lo anterior, con el
objetodeconsiderarlosfactoresexternos(vasdecomunicacin,serviciospblicos,comunalesy
municipales,infraestructura,etc.)queinfluyenenelvalordelinmueble,ascomorecabarla
informacin de ventas comparables en ese sector. 4.6.1.2Inspeccin de
la Finca
Esnecesariohacerladiferenciaentreinspeccionarunafincaurbanayunarural,porcuantoesta
ltima amerita un recorrido diferente. 4.6.1.2.1Inspeccin de una
Finca Urbana Si se trata de un lote vacante,debe hacerse un
recorrido por su permetro, con el fin de observar el frente,forma ,
topografa, pendiente, evacuacin de aguas y nivel,o cualquier otra
particularidad que presente el inmueble. Si en el lote existen
construcciones, el perito, previo a la valoracin de la construccin,
debe observar las reas no construidas para determinar las
caractersticas anteriormente sealadas. 4.6.1.2.2Inspeccin de una
finca rural SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 9 SECTOR DE AVALOS
MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS
Siemprequesetratedefincaspequeas,deberecorrerseprimerosupermetro,ydespus,
atravesarlas en dos y si fuera posible entres direcciones, lo que
ser suficiente para formarse una idea de la calidad de la tierra,
de la regularidad o irregularidad del contorno, de la forma y
estado en
queencuentranloscultivosy,engeneral,observardetodaslascondicioneshidrolgicasy
agronmicas de la finca. En los casos de fincas de mucha extensin y
de terrenos que presenten lomas o cerros que oculten parte de
ellas, debe situarse el perito en el punto o puntos ms elevados
desde los que,a criterio de
l,sedominelamayorextensinysetengalamayorvisibilidad,conelfindetenerunamayor
apreciacin global de la finca. Veamos a continuacin en el siguiente
dibujo, cmo debe realizarse el recorrido de la finca durante la
inspeccin de campo. RECORRIDO DE LA FINCA
VAPBLICA 4.6.2INSPECCIN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES
Todaobraqueserealiceenterrenosopredios,seanestosurbanosorurales,puedenser
consideradas como mejoras.De acuerdo con el concepto anterior, una
simple cerca de alambre, un tanque de agua, un pequeo muro, una
pared, una construccin secundaria, un galpn, as como los
trabajosdeinfraestructuracomocalles,movimientosdetierraparacaminosoterrazas,etc,obien
construccionesmayorescomoresidencias,edificiosdeapartamentosuoficinas,construcciones
industriales,centroscomerciales,cines,etc.,puedenconsdierarsecomomejoras.Suvaloracin
constituye una actividad y una atribucin exclusiva del profesional
capacitado (perito valuador), ya que son necesarios conocimientos
bsicos en esta materia comoson: diseo arquitectnico, construccin
civil, etapas de obra, materiales constructivos, detalles de
ejecucin , etc. Con el objeto de facilitar su estudio,las mejoras
se clasifican en construcciones e instalaciones.
Lasprimerassonedificacionesquepuedendestinarseadiferentesfunciones,comoporejemplo:
habitacin, oficinas, comercio, hotelera, fabricas, etc.
Lasinstalacionesestnconformadasporobrasmenores,necesariaseindispensablesparala
explotacin de una determinada actividad. SUBDIRECCIN DE
FISCALIZACINPAG: 10 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA
AVALOS ADMINISTRATIVOS Antes de iniciar cualquier inspeccin de
campo, el perito, en caso de que existan planos constructivos,
deberealizarunestudiodetallado,detalmaneraquelepermitaobtener,previamente,undetalle
pormenorizado sobre cimientos, estructura, mampostera, pisos,
cielos, techos, etc. El procedimiento a seguir para llevar a cabo
la inspeccin de mejoras es elsiguiente:-Verificar el tipode la
construccin-Su estado de conservacin y vida probable- Calidad de
los materiales -Adaptabilidad a diversos destinos- Acabados En
ciertos casos es conveniente fotografiar los detalles ms
importantes,siempre que sea posible. Debe prestarse atencin
particular a: 4.6.2.1Estructura Observar y determinar si se trata
de una estructura integral o de marcos rgidos (vigas y columnas),o
con muros estructurales incorporados (muros de corte), as como
obtener sus dimensiones. 4.6.2.2Paredes
Observaryanotarenformadetalladaeltipoyelestadodelamampostera,seaestaintegralo
confinada. Si las paredes son de bloques de cemento,debe indicarse
si estn o no repelladas y si
poseenalgntipoderevestimiento.Siporelcontrario,sondemadera,debeindicarseeltipo(
aglomerada, tabla, tablilla, etc.), las medidas y el tipo de
revestimiento que poseen. 4.6.2.3Pisos
Sedebeobservarqutiposdepisos(madera,baldosasdecemento,etc.)poseelaedificaciny
anotar todos los detalles al respecto. Cuando existan diferentes
clases de materialesdeben anotarse los porcentajes de ellos.
4.6.2.4Cielos
Esnecesarioobservarsiesartesonado,suspendidoocorriente,ydetallartodoslosaspectos
importantes.Encasodequeposeaemplantillado,esnecesarioindicarymencionartodoslos
aspectos relevantes . 4.6.2.5Techos
Esimportanteinspeccionartantolaarmadura(cerchas),comolacubiertadetechos,eindicaren
detalle las medidas, tipo de materiales, etc. Tambindebe observarse
si el techo es a una o ms aguas, e indicar y describir el tipo de
canoas y bajantes. 4.6.2.6Instalaciones elctricas y artefactos de
iluminacin
Esnecesarioobservarsilainstalacinelctricaesmonofsica,trifsica,en110o220voltios,ysi
existentransformadoresoalgnotroelementoimportantequedebaseranotado.Tambindebe
SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 11 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE
PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS
observarsesilailuminacinesexpuestaoempotradaysiconstadebombillos,lmparaso
fluorescentes. 4.6.2.7Instalaciones sanitarias Debe advertirse si
las instalaciones sanitarias son sencillas,o si se trata de bateras
de baos como
enedificioseinstalacionesindustriales.Debetomarnotadetodosloselementosexistentescomo
son: lavatorios, inodoros, mingitorios, tinas, duchas; as como los
revestimientos de las paredes y delpiso. Tambin es importante
apreciar el tipo y el dimetro de las tuberas sanitarias.
4.6.2.8Departamentos o aposentos Durante la inspeccin conviene
tomar nota del nmero de departamentos o aposentos que posea el
edificio,yaqueestopermitedarunaideadeladensidaddesusparedes,aspectosumamente
importante en la determinacin del valor. 4.6.2.9Herrajes, acabados
y equipos especiales Es necesario quese observen todos los detalles
en cuanto a estos elementos, ya que estopermitir una mejor
descripcin y clasificacin de la edificacin. 4.6.2.10Funcionalidad:
Unodelosaspectosfundamentalesparaladeterminacindelvalor,eslaobsolescenciadeun
inmueble,lacualvantimamenteligadaconlafuncionalidad,ventilacineiluminacindelas
construcciones, as como las dimensiones de los elementos de acceso
de personas y de condiciones naturales (luz y ventilacin).
4.6.2.11Edad y estado
Ladeterminacindelaedadyelestadosondosaspectossumamenteimportantes,yaqueesto
permite al tasador aplicar adecuadamente cualquier mtodo de
depreciacin. Para concluir, es de vital importancia que el perito
valuador realice una minuciosa inspeccin tanto de
lasconstruccionescomodelasinstalacionesexistentes,yanotetodoslosdetallesqueconsidere
necesarios para una buena descripcin y valoracin de ellas. Es
conveniente que se confeccione un croquis en donde se indiquen las
medidas que faciliten determinar el rea constructiva. Adems, deben
tomarse en cuenta las diferencias de niveles con respecto a la
calle y los internos, as como el levantamiento de la informacin de
cada uno de los pisos de una edificacin por separado con todas sus
caractersticas. 4.6.3 INSPECCIN DE BIENES MUEBLES Como bienes
muebles se incluyen el mobiliario y equipo, maquinaria, vehculos,
etc. La inspeccin se realiza con el fin de obtener informacin
respecto de las caractersticas y estado fsico de los bienes a
valorar. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 12 SECTOR DE AVALOS MANUAL
DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS Es necesario observar
todas las particularidades que identifican al bien, como son, por
ejemplo, las
especificacionesdelfabricante,paralocualsepuedehacerusodelasplacasadheridasalbien;
adems, conviene consultar folletos de fabricacin o facturas de
compra si existen modelos similares; as como las caractersticas
constructivas, con el afn de individualizar el bien. En
conclusin,debe anotarse el nombre del equipo e indicar la marca,
modelo, serie, capacidad y dems caractersticas que describan con la
mayor claridad posible el equipo a valorar. Debe inspeccionarse muy
bien la condicin del equipo, para lo cual es necesario conversar
con los operadores sobre el mantenimiento que se les da. Siendo
este campo tan amplio, se indicarn algunos casosen particular:
a.)Muebles, enseres y equipo de oficina. Deben observarse las
caractersticas principales y su estado de conservacin, adems de
cualquier otro detalle que se considere importante. b.) Equipo de
transporte. Se trata de vehculos automotores, equipo especial,
aeronaves y embarcaciones. La inspeccin fsica debe realizarse
tratando de determinar el estado en que se encuentra cada una de
sus partes principales, as como su condicin general; a la vez, es
necesario observar el tipo de vehculo, marca, modelo, nmero de
serie, principales caractersticas y equipo opcional extra. Conviene
hacer aqu la salvedad, de que en el caso de vehculos automotores,
si el avalo es para efectos de permuta, deben cumplirse las
disposicionesestablecidas por la Autoridad Presupuestaria, y adems
de lo usual en tasacin, el perito debe verificar que el nmero de
placa, chasis ymotor coincidan con lo indicado en el Registro
Nacional. De no coincidir estas caractersticas, no se realiza el
avalo.
SiesparaefectosdelaLeydelaAdministracinFinanciera,deberealizarseelavalo,pero
indicando los factores discordantes. c.) Chatarra Generalmente son
equipos daados o abandonados, as como elementos de diferentes
mquinas o estructuras que se venden para reciclar, para lo cual hay
que ver la calidad del material y su pureza. 4.6.4INSPECCIN DE
CULTIVOS Dentro del mbito de la valoracin de todo inmueble y
principalmente en el campo de las mejoras en la valoracin rural,se
encuentra la valoracin de mejoras por cultivos, por ello es
fundamental que durante la inspeccin de campo el perito observe y
anote todo lo referente a este punto. El perito debe considerar en
detalle los siguientes puntos: a. Tipos de cultivos existentes
Debenobservarseyanotarsetodoslostiposyvariedadesdecultivosexistentescuandonose
encuentren en una plantacin tcnicamente desarrollada,e indicar si
son cultivos anuales, bianuales o permanentes. b. Densidad de
Siembra En el caso de cultivos como el caf, caa de azcar, frutales,
etc., deben observarse las distancias de siembra entre plantas y
entre calles, as como determinar la densidad de poblacin por
hectrea; si se SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 13 SECTOR DE AVALOS
MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS tratara de una
siembra de caa de azcar, determinar el nmero de corte en que se
encuentra, lo cual es un aspecto importante para estimar la
produccin. c. Estado, Mantenimiento y Produccin Estos aspectos estn
muyrelacionados, por lo que el perito debe observar cuidadosamente
el estado del cultivo, qu tipo de podas se realizan, cmo y con qu
frecuencia se lleva a cabo el control de malezas, nmero de
fertilizaciones por ao, etc.
Entrminosgenerales,sepuededecirqueuncultivoenbuenestadoessinnimodebuen
mantenimiento y, en general, de buenas cosechas. d. Edad o Etapa de
Desarrollo Se pueden establecer cuatro etapas en las cuales se debe
clasificar el cultivo, a saber: a. Establecimiento del cultivo.
Este perodo se extiende desde la siembra hasta que se inicia la
produccin. b. Inicio de la produccin. Esta etapa se considera desde
el momento en que el cultivo empieza a dar las primeras cosechas c.
Produccin uniforme. Aqu ubicamos todos aquellos cultivos en edad
madura, donde los rendimientos son los mximos. d. Produccin
decadente.
Enestaetapaencontramosaquellasplantasconalgngradodeenfermedadyconbajas
producciones. Tambin es importante agregar que los cultivos pueden
ser clasificados y valorados con base en su edad y estado.
Portodoloanterior,elperitodebeobservaryestimartantolaetapadedesarrolloenquese
encuentre el cultivo,como su edady considerar, adems,su estado y
mantenimiento. Es importante aclarar que todo lo anterior es
aplicable tanto a plantaciones tcnicamente establecidas como a
cultivos aislados. 4.7DETECCIN DE ERRORESEN LA SOLICITUD, AL
REALIZAR LA INSPECCIN DE CAMPO En algunas ocasiones, a pesar de que
se traslada el expediente a los peritos con toda la informacin
requerida, al llevarse a cabo la inspeccin de campo, se detectan
anomalas o inconsistencias que no permiten quepueda realizarse el
avalo. Por ejemplo, se solicita el avalo de un inmueble, pero al
realizar la inspeccin,se detecta que se solicit el avalo de un lote
de terreno, pero no de todo el inmueble. Otras veces, se solicita
un avalo de repuestos, se aporta el inventario, pero en la
inspeccin el perito los encuentra en un desorden tal que no se
pueden inspeccionar. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 14 SECTOR DE
AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS Ante
eso el perito debe, en un plazo no mayor de 2 das a partir del da
en que realiz la inspeccin, devolver el expediente al jefe
inmediato mediante un oficio que explique las causas de la
devolucin,
paraquesehagalasindicacionesdelcasoalsolicitante,segnloindicadoenlosrequisitosdel
expediente (punto 4.3. REQUISITOS). 4.8INVESTIGACIN DE VALORES
Lavaloracinesbsicamenteunprocesoobjetivoyordenado,relacionadoconelpropsitode
determinar el valor de un bien. Este proceso se fundamenta en
observaciones directas y en la teora econmica aplicable al estudio
en cuestin. Cada valuacin es un trabajo de investigacin; es una
aplicacin y combinacin de economa de la tierra, anlisis de mercado
y anlisis de investigaciones.
Lainvestigacindecadaunodelosbienesdeberealizarseindependientemente;tenemosas
investigacin de valores para terrenos, construcciones e
instalaciones, maquinaria, equipo, y cultivos. 4.8.1INVESTIGACIN DE
VALORES PARA TERRENOS La investigacin para la fijacin del valor
bsico unitario de un terreno debe contener, preferiblemente,
elementos de la misma regin geo-econmica, de la misma zonificacin y
del mismo sector catastral.
Convieneevitarlaseleccindedatosconmsde2aosanterioresalafechadela
investigacin; esto para impedir que la inflacin ( si existe ) tenga
mucha influencia sobre los resultados finales, confundindolos o
distorsionndolos. Debe desecharse la investigacin de valores en
zonas con otras caractersticas distintas a la regin en donde se
ubica el inmueble objeto del avalo.Mientras ms cercanas en el
tiempo y ms prximas en
elespacio,mscomparablessernlasventasconrespectoalpredioquesetasa,conlocualse
lograr ms exactitud en la estimacin del valor. Cuando no hay ventas
de propiedades en la zona, puede decirse, en el sentido amplio de
la palabra, que la propiedad no tiene Valor en Plaza; esto implica
la necesidad de que se llegue a establecer el valor sobre la base
de la opininde personas entendidas respecto de las finalidades para
las que puede servir la propiedad ( mejor uso ). 4.8.1.1fuentes de
investigacin
Existendiversasfuentesalascualessepuedeacudirparalaelaboracindeunainvestigacinde
valores correcta. Operaciones de compraventa realizadas Ofertas de
ventas en la zona Anuncios y ofertas en medios de comunicacin
Consulta con personas conocedoras de la zona - Base dedatos de la
Tributacin Directa. - Corredores de bienes races - Peritos pblicos
y privados Avalos realizados por la Tributacin Directa en la zona
4.8.1.2Presentacin de la investigacin realizada La investigacindebe
presentarse adjunta al informe pericial, con el siguiente formato:
Uncroquisbasadoenlashojascartogrficas,endondeseindicanlasinvestigacionesobtenidas.
Debe incluirse lo siguiente: SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 15
SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS
ADMINISTRATIVOS a.- Si se trata de consultas, anotar el nombre de
la persona consultada; en caso de ofertas en la zonadebe anotarse
el nmero de telfono. b.- Ubicacin de la muestra.
Debedarseladireccinexacta;estapuedeserporcallesyavenidasoporpuntoscardinales,de
manera tal que permitan una fcil localizacin a partir de un punto
de referencia. c.- Fecha de inspeccin. d.- Condiciones de la finca
consultada: rea, frente, forma, topografa etc. e.- Valor por metro
cuadrado ( m2 ) o por hectrea ( ha ). f.- Condiciones especiales
diferentes a la moda de la regin (nacientes,bosque primario,
desarrollos industriales, comerciales, precarios, etc. Veamos el
siguiente ejemplo: ESTUDIO DE VALORES ZONALES Investigaciones de
valores realizada en la zona: 1. - El seor X vende en calle 13, Av.
0-2,en octubre de 1995;telfono 222-3344; rea 250,00m2; valor por
metro cuadrado 125.000,00; frente 15,00m; con pendiente plana y a
nivel. 2. -La persona Y compr en calle 13, Av. 2-4, en setiembre
del 1995; rea 825,35m2, a razn de 90.000,00 c/m2; tiene 35,00m de
frente; es de topografa plana y est a nivel de la va. 3-Avalo
Administrativo (Av.Adm.xxxx-95); calles 13-15; en abril de 1995;
rea 450,00m2;valor 100.000,00 c/m2; posee 25,13m de frente; es
plano y est a nivel de la va. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 16
SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS
ADMINISTRATIVOS 4.-El lote a valorar est situado en calle 15, av.4;
tiene una rea de 600,00m2; es esquinero y tiene en un frente de
20,00 m y otro de 30m. 5.- El seor Ing.A.B.C. opina que vale a razn
de 150.000,00 c/m2 de terreno. Lo anterior se realiza tanto en lo
urbano como en lo rural. 4.8.1.3Almacenamiento de la informacin La
gran importancia que posee la informacin en la actualidad ha
llevado al hombre a almacenarla para su posterior utilizacin, por
esta razn tanto la informacin del estudio de valores como el valor
final del avalo en lo que respecta al terreno, se tienen que
almacenar.
Estealmacenamientodebepermitirquelainformacinseafcilmenteaccesada;pararealizaresta
actividad se debe seguir el siguiente procedimiento: Para cada una
de las referencias de valor ( investigaciones realizadas ), as como
la informacin del avalo administrativo practicado, debe llenarse
enel formulario F55-01 Gua para la toma de datos de la parcela .
Los formularios deben ser digitados en la base de datos.
Paraelllenadodelformulariodebeseguirseloestablecidoenelmanualdellenadodelformulario
gua para la toma de datos de la parcela. (ver formulario pgina
siguiente). SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 17 SECTOR DE AVALOS
MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS MINISTERIO DE
HACIENDA TRIBUTACIN DIRECTA OFICINA DE AVALOS F 55-01 GUA PARA LA
TOMA DE DATOS DE LA PARCELA(solo terreno)
MUNICIPALIDAD____________________ FECHA TIPO DE MUESTRAZONA
PLANOPARCELAREA M VALOR/M ,,COEF. REG.. FRENTE PRINCIPAL, FONDO, +
TOPOGRAFIANIVEL-.CAERAELECTRICIDAD TELFONOALUM. P. ACERA CORDN
CAOALCANTARILLADOCOMERCIORESIDENCIAL UBICACIN MZ.VAHIDROGRAFACL.
SUELO CONSTRUCCIN LOCALIZACIN GEOGRFICA LATITUDLONGITUD NDE
MAPADIRECCIN : AVENIDAY CALLEY BARRIOO CASERO INVESTIGADO POR :
CROQUIS DE UBICACIN OBSERVACIONES : 4.8.2INVESTIGACIN DEL VALOR DE
LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES
Elperitotienequeestarfamiliarizadoconlagamadematerialesconstructivosqueexistenenel
comercio y debe tener la capacidad de tipificar la construccin, su
depreciacin y cada en desuso. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 18
SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS
ADMINISTRATIVOS
Lavaloracindeberealizarseconbaseensucostodereproduccinoreposicin,porloquela
investigacin se orienta en ese sentido ( valor de nuevo). Como
fuentes de informacin existen: todas las empresas constructoras del
pas; la tabla de tipologa
delColegioFederadodeIngenierosyArquitectos;latabladevaloresunitariosportipologa
constructivaelaboradaporlaTributacinDirecta;losndicesdelaCmaraCostarricensede
Construccin; el ndice de edificios y viviendas elaborado por la
Seccin de ndices de Precios de la
DireccinGeneraldeEstadsticasyCensosdelMinisteriodeEconoma,IndustriayComercio;as
como las ofertas de venta existentes. 4.8.3INVESTIGACIN DEL VALOR
DE MAQUINARIA Al igual que en el caso de terrenos, la maquinaria,
equipo, vehculos, etc., debe indicarse el perodo de investigacin de
precios o cotizaciones de los bienes que se valoran. Cuando en la
investigacin de estos bienes en el mercado no se cuenta con ninguna
informacin de valor sobre bienes nuevos o usados, el perito debe
realizar un estudio del siguiente tipo de ndices: a- Diferencial
cambiario dlar- coln, en la fecha de compra del bien y la fecha
actual. b- Diferencial cambiario dlar- moneda del pas fabricante, a
la fecha de compra del activo y la fecha actual. c- Inflacin
interna del pas fabricante desde la fecha de adquisicin del bien a
la fecha presente. Estos tres conceptos se investigan en el Banco
Central. Por lo anterior, es de suma importancia investigar el aode
adquisicin del bien. Fuentes de investigacin: Si se trata de un
biencomplejo, conviene investigar directamente con el fabricante;
en caso contrario, con los representantes en el pas. Hay que
indagar con personas que se dedican a la compraventa y refaccin de
equipo usado, as como hacer uso de la publicidad enventas.
4.8.4INVESTIGACIN DEL VALOR DE LOS CULTIVOS
Esnecesariorealizarunainvestigacinsobreelvalordelosdiferentescultivosenlosdistintos
estados vegetativos y, en especial, cuando se encuentran en su
condicin ptima de produccin.
Lasfuentesdeconsulta,entreotras,puedenser:LosAvosdelSistemaBancarioNacional,
informacindeLAICA,ASBANA,OFICAFE,viveros,estudioseconmicosdelasestaciones
experimentales de la U.C.R. etc. 4.9PREPARACION DEL INFORME La
preparacin del informe escrito es un aspecto esencial de la
tasacin, por cuanto de nada sirve hacer una buena inspeccin de
campo y una buena investigacin de valores, si lo que se plasma en
el documento carece de elementos tcnicos y justificantes de la
apreciacin; es decir, este informe debe incluir todos los aspectos
valorizantes y desvalorizantes, tanto de la zona como del inmueble
en s. Debe ser redactado en una forma muy descriptiva, por cuanto
va dirigido a funcionarios o personas que no conocen de tasacin, de
tal manera quesu simple lectura presente una idea cabal de lo que
SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 19 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE
PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS se est valorando. Por
minuciosa que haya sido la labor de campo, perder importancia si el
perito no alcanza a transmitir sus impresiones y juicios en un
informe pericial exacto, lgico y convincente. La extensin y las
caractersticas del informe dependern, naturalmente, de la clase e
importancia de la propiedad a justipreciar.
Lossolicitantestienenelderechoarecibirunaexplicacinrazonableacercadelosdatos
considerados y de la manera en que han sido estudiados por el
tasador.
Alformularelinforme,elperitodebeserconcisoylgico,evitandoaspectossinimportanciay
situacionescontradictorias,pero sin convertirse en fuente de
retrica.Para nosalirsedel tema con
largasdisgresiones,seestablecerunasubdivisinlgicadelasunto,presentandonicamentelos
datos de importancia en forma lacnica; su sintaxis debe ser
correcta y conviene evitar palabras que l quizs entienda pero su
lector tal vez no.
Alutilizarcifras,debeacatarseloindicadoenlaLEYN5292 Leysobre
Unidadesde Medicin, utilizando siempre el Sistema Mtrico Decimal.
En el caso de superficies : a) Si fueran terrenos,debe trabajarse,
en el caso de lotes urbanos, usando metros cuadrados ( m2 ), con
los decimales que indica el plano de catastro. 24122521622m dm cmm
, Si fueran fincas con extensiones superiores a 10.000 metros
cuadrados, la superficie se expresar en hectreas ( ha ), indicando
las reas, centireas y decmetros cuadrados. 325 14 16 282 ha areas
centiareas dmha , b) En el caso de construcciones, la medida que
determine el peritodebe expresarse en metros cuadrados, por lo que
los decmetros cuadrados se deben redondear al entero superior (del
metro cuadrado ). Todos los valores unitarios tanto de terrenos
como de construcciones deben expresarse en colones( ). El producto
de las operaciones deben escribirse en colones y con dos decimales,
redondeando de 5 en 5 , ya sea hacia arriba o hacia abajo. Ejemplo:
9,97= 9,95 8,89= 8,90 16,63 =16,65 c) El valor del inmueble debe
expresarse en cifras numricas y entre parntesis, en forma
deletreada. Ejemplo:
1.325.425,30(UNMILLNTRESCIENTOSVEINTICINCOMILCUATROCIENTOS
VEINTICINCO COLONES CON TREINTA CNTIMOS ). d) Las distancias y
fechas deben escribirse en cifras alfanumricas. SUBDIRECCIN DE
FISCALIZACINPAG: 20 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA
AVALOS ADMINISTRATIVOS El informe se confeccionar en tres tantos:
el original, que se enviar a la institucin solicitante con una
carta de presentacin emitida por la jefatura o seccin de avalos
correspondiente; una copia que se anexar al expediente que ser
remitido al archivo general de Tributacin Directa, y la tercer
copia quedar en un archivo, que paratal efecto debe llevar cada
unidad de avalos y que servir como fuente de consulta para
tasaciones posteriores. Dicho informe debe ser firmado nicamente
por el perito que realiz el avalo; no obstante, el borrador debe
ser revisadoporel olosjefes superioresinmediatos conelfindecumplir
conlasetapasdel trmite administrativo. Sin embargo, en aquellos
casos en que el jefe lo haya revisado en el campo, el informe final
debe ser firmado por ambos (perito y jefe inmediato) En resumen, el
informe bien presentado requiere de: I.- Portada II.- Carta de
presentacin III.- Avalo de la finca ( poner nmero de inscripcin).
a.- Propietario b.- Motivo del avalo. c.- Fecha de inspeccin. d.-
Localizacin del inmueble e.- Posesin del inmueble ante el Registro
Nacional f.- Linderos g.- Superficie h- Condiciones generales de la
zona i.- Detalles de la finca j.- J ustificacin del valor unitario
del terreno k.- Avalo del terreno. IV.- Avalo de las
construcciones, instalaciones y otros a.- Descripcin generalb.- J
ustificacin del valor c.- Avalo de la o lasconstrucciones,
instalaciones y otros. d.- Valor total. V.- Avalo de cultivos. a.-
Descripcin de ellos b.- J ustificacin del valor c.- Avalo del
cultivo o cultivos existentes d.- Valor total VI.- Avalo de
maquinaria y equipo, vehculos, repuestos, suministros, mobiliario y
equipo de oficina. a.- Descripcin de ellos b.- J ustificacin del
valor unitario c.- Avalo individualizado d.- Avalo resumen. Temas
que se analizarn posteriormente. Existen diferentes solicitudes, de
acuerdo con la naturaleza de los bienes: nicamente terreno; lote y
construcciones;edificaciones,maquinariayequipo;mobiliarioyequipo;equipodetransporte;
cultivos; o variaciones entre estos. Todo lo anterior nos hace ver
que deben confeccionarse diferentes
tiposdeinformes,loscualesseanalizarnenelaparte5.3(TIPOSDEINFORMES),endondese
incluirn,adems,casosespecialescomosonavalosdealquileres,servidumbresyderechosde
llave. 4.9.1FORMATO SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 21 SECTOR DE
AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS El
presente formato se hace con la intencin de homogenizar la
informacin mnima indispensable que deben contener los informes de
avalos, mediante la interpretacin que debe darse a cada uno de los
conceptosqueintegranelformato,atendiendoala
normativavigenteenlamateriaeincorporando algunos rubros que se
juzgan necesarios incluir en los informes tcnicos 4.9.1.1Portada
Debe incluir a. Ubicacin del bien ( por provincia, cantn y distrito
)que se indicar en el extremo superior de la hoja. b.El nmero del
avalo administrativo y el nmero del expediente, que se anotar en el
primer cuarto superior de la hoja, en posicin central. c.Nombre del
propietario que se ubicar en el segundo cuarto, en el centro.
d.Nombre de la institucin solicitante,que se ubicar en el tercer
cuarto, en posicin central. e.Nombre del funcionario responsable de
la ejecucin del trabajo y la fecha del avalo, la cual es la fecha
de transcripcin; estos se localizan en el ltimo cuarto en posicin
central.
Ejemplo: 4-1-2 Av.ADM.# 274-95 EXPED. #1.252 PROPIEDAD DE JUAN
CARLOS GUZMAN ALPIZAR INSTITUCINSOLICITANTEMINISTERIO DE HACIENDA
PERITO VALUADOR ING. OCTAVIO CARDENAS PERAZA SUBDIRECCIN DE
FISCALIZACINPAG: 22 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA
AVALOS ADMINISTRATIVOS 4.9.1.2Carta de presentacin Debe ser
dirigida a la persona que realiz la solicitud de avalo, la cual
debe incluir: a.Datos del bien a valorar b.Propietarioc.Ubicacin
d.Fecha de inspeccin e.Valor resultante f.Nombre del perito
4.9.1.3Avalo de la finca En cuanto al avalo de la finca deben
seguirse una serie de pasos que se detallan a continuacin.
4.9.1.3.1Propietario
Debeponerseelnombrecompletodelapersonafsicaojurdicaquealmomentoderealizarseel
informeconsteenlacertificacindelRegistrodelaPropiedad,oelqueindiqueelsolicitante,
mediante nota en caso de fincas sin inscribir. 4.9.1.3.2Motivo del
avalo
Comoyasehamencionado,estepuntoesdegranimportancia,porcuantodeldependela
metodologa valuatoria a desarrollar por parte del tasador. El
motivo debe incluir lo siguiente: a.Nombre del solicitante b.Nmero
y fecha del oficio que dio origen a la solicitud c.Identificacin
del bien a valorar d.Nombre del propietario e.Indicar para qu
efecto se realiza el avalo (motivo). f.Fecha de inspeccin Se anotar
la fecha en que se practic la visita de campo al inmueble
4.9.1.3.3Localizacin del inmueble Se debe ubicar con respecto a lo
indicado en la Divisin Territorial Administrativa, (provincia,
cantn distrito, casero, etc.).
Sielinmuebletienealgnnombreenespecial,anotarloentrecomillas.Adems,localizarlocon
respecto a un punto de referencia que debe ser permanente y de fcil
ubicacin. En el caso urbano,se puede ubicar por calles y avenidas,
mientras que en lo rural o semi rural, con distancias a puntos
importantes de referencia,como pueden ser parques, iglesias,
puentes, edificios pblicos, etc. 4.9.1.3.4Posesin del inmueble ante
el Registro Pblico
Aquseindicasilaposesinestotaloindividual,colectivaobiensetratadeunacopropiedad,
sealandoelporcentajedeparticipacindecadacondueo;adems,siestbajoelrgimende
propiedad horizontal, se menciona la finca matriz y filiales, con
el porcentaje de participacin de cada condueo en las reas comunes.
Adems, apuntar cualquier nota marginal que conste en los tomos del
Registro Nacional. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 23 SECTOR DE
AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS
4.9.1.3.5Linderos Indicar los linderos del plano de agrimensura; no
obstante, si se toman de otra procedencia (Registro
Nacional,Escritura,campo),mencionarlafuente,ascomoanotarsusmedidasencasodevas
pblicas o linderos naturales. 4.9.1.3.6Superficie. En igual forma
que el concepto anterior, manifestar la fuente de procedencia; de
preferencia se trabaja
conelreaqueindicanlosplanoscatastrales,anotandosunmero,nombreycalidadesdel
profesional responsable.
Slafincaestcompuestaporvariosplanos,mencionarelnmerodecadaunodeellosconsu
respectivarea.Ssetratadeunplanosincatastrar,mencionarelnombredelprofesionalquelo
levant y su nmero de afiliacin al colegio.
Enaquelloscasosenqueelsolicitanterequieredeunavalocuyainformacinseadiferenteala
anterior,aportar,comomnimo,uncroquisquemuestreelreaavalorar.Elperitodebehacer
referencia en su estudio al nombre del funcionario y al nmero de
oficio que dio origen a la solicitud.
Enaquelloscasosenquesesuministreunplano(catastradoono),peroloquesesolicitaesel
avalo de un lote parte del inmueble y el solicitante demarca en l
el rea a valorar,debe indicarse esa situacin en el oficio,con las
calidadesde la persona que lofirma. 4.9.1.4Condiciones generales de
la zona. La determinacin del valor de un inmueble est influenciado
por condiciones extrnsecas e intrnsecas. Las condiciones
extrnsecaslasdeterminala zonaenqueseencuentra,porloque elperitoen
su informe debe hacer referencia a ella, enforma tal que el lector
del avalo pueda tener una idea del desarrollo socioeconmico y
potencial del bien. Para ello, como mnimo,debe hacer nfasis en los
siguientes puntos: Si la zona es urbana: 1.Tipo de desarrollo y
tendencias. 2.Servicios pblicos -municipales -comunales 3.Tipo de
edificaciones 4.Tenencia de la tierra ( fraccionada o no) 5.Medios
de transporte 6.Comodidades comerciales 7.Distancias a centros de
importancia 8.Vas de comunicacin Si la zona es rural: 1.Tipo de
desarrollo y potencial 2.Tipos de suelos 3.Condiciones agrolgicas
(laborabilidad y pedregocidad) 4.Condiciones agronmicas
5.Condiciones hidrolgicas 6.Tenencia de la tierra 7.Servicios
pblicos SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 24 SECTOR DE AVALOS MANUAL
DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS -comunales
-municipales 8.Vas de comunicacin 9.Topografa 10. Distancias a
centros de acopio o poblaciones importantes. 4.9.1.5Detalles de la
finca Esta parte del informe es muy importante y su enfoque debe
ser tal que permita al lector tomarse una idea de todas las
caractersticas intrnsecas y adquiridas del bien a valorar, as como
su uso potencial. Cabe recordar que en determinados momentos estos
informes podrn ser utilizados en los Tribunales deJ
usticia,porlocualtienenquepresentarlainformacinenformaexplcita,detalmaneraque
puedan ser entendidos y sean de fcil interpretacin.
Esimportantequedentrodeldocumentotodoslosaspectosvalorizantesodesvalorizantesdel
inmueble sean mencionados yseanrespaldados. Como mnimo, debe
incluirse: Si el inmueble fuera de condicin urbana: 1.- Ubicacin
dentro de la zona 2.- Frente, fondo, contrafrente 3.- Forma,
superficie, naturaleza 4.- Servicios que posee 5.- Mejor uso a que
se puede destinar 6.- Restricciones de zonificacin que puedan
existir 7.- Afecta a servidumbre 8.- Cualquier otro dato en
particular. Si fuere de condicin rural: 1.- Ubicacin dentro de la
zona 2.- Frente, fondo, superficie, naturaleza 3.- Servicios que
posee 4.- Mejor uso a que puede ser destinada 5.- Tipo de suelos,
aguas, pedregocidad, topografa 6.- Afecta a servidumbres 7.-
Restricciones de zonificacin 8.- Cualquier otro dato en particular.
4.9.1.6Justificacin del valor unitario asignado al terreno.
Consiste en indicar todos aquellos conceptos por los cuales se
determina el valor unitario, y sealar el procedimiento de
valorizacin seguido.
Enestepuntoindicaraquellosaspectosrelevantestantodelazonacomodelafincaqueinfluyen
directamente en la determinacin del valor. Parajustificar la
fijacin del valor unitario se tiene que considerar lo siguiente:
1.- Caractersticas del sector;describiendo qu factores se tomaron
en cuenta. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 25 SECTOR DE AVALOS
MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 2.-
Caractersticas del inmueble; indicando las condiciones ms
relevantes. 3.- Investigacin de valores;indicando la fuente, segn
lo establecido en el aparte 3.- de este manual, haciendo referencia
al mejor usoa que puede ser destinado el inmueble. 4.- Criterio del
perito en relacin con los puntos anteriores. 4.9.1.7Valor del
terreno
Seasignaelvalorovalorespormetrocuadradooporhectrea,queserelresultadodelanlisis
provenientedeunainvestigacinexhaustivadelmercadoinmobiliario,correlacionada
contodaslas caractersticas extrnsecas e intrnsecas del bien
inmueble. La informacin se consignar de la siguiente manera
523,40m2 a5.000,00c/m2 2.617.000,00 4.9.1.8Avalo de construcciones
e instalaciones
Acontinuacinseprocedeadescribirelformatoquedebellevarelavalolasconstruccionese
instalaciones contenidas en unafinca. 4.9.1.8.1Descripcin General
En este apartese describenlas construcciones en forma amplia y
explcita , pero sin llegar al detalle de un presupuesto. Con los
datos consignados en estos renglones, se tienenquejustificar
plenamente los valores que se asignen a los diversos tipos de
edificaciones que se evalen.
Debeplasmarseenelinformeunconocimientocompletodetodaslasparticularidadesdelas
construccioneseinstalacionesaevaluar,indicandoencadaunasuedadyestadoenquese
encuentra. Por ejemplo : si se trata de una edificacin de
concretodebedescribirse as: a.Obra negra o gris Fachada Cimiento
Estructura (vigas y columnas) Mampostera Altura de paredes
Entrepisos Techos Azoteas Nmero de aposentos observaciones
b.Revestimientos y acabados interiores Tipo de repellos y
revestimientos Tipo de pisos ( madera, paladiana terrazo, mosaico,
etc) Tipodecielos(conemplantilladoosuspendidoenmadera,estereofn,
cartn, etc.) Techos (armadura y cubierta) observacionesSUBDIRECCIN
DE FISCALIZACINPAG: 26 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS
PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS c. Carpintera Puertas Marcos (puertas y
ventas) Closet d. Instalaciones hidroneumticas y sanitarias e.
Instalaciones elctricas f. Instalaciones especiales Elevadores o
ascensores Escaleras electromecnicas Escaleras de emergencia Equipo
de are acondicionado Sistemas hidroneumticos g. Obras
complementarias Son las que proporcionan confort, amenidades,
beneficios, como son: Verjas Marquesinas Fuentes terrazas y
balcones portones elctricos Observaciones Si se trata de una
edificacin que no sea de concreto,debe describirse de la siguiente
forma. Destino Clase de Material predominante Cimientos Estructura
de paredes Paredes laterales Paredes interiores Altura de paredes
Pisos Techos ( armadura y cubierta ) Nmero de aposentos Edad Estado
Instalaciones y obras complementarias Observaciones generales
4.9.1.8.2J ustificacin del valor
Enesteapartedebendarselasexplicacionesoconsideracionesqueseanalizanparala
determinacindelvalorolosvaloresunitarios,talescomo:fuentesdeconsulta,investigacionesde
mercado; as como todos aquellos datos o aspectos que en alguna
forma inciden en el valor. Mencionar el mtodo de valoracin, as como
el de depreciacin aplicados. 4.9.1.8.3Valor construcciones e
instalaciones Cada construccin e instalacin se describir y valorar
en forma separada. La informacin se consignar de la siguiente
forma: 250,00M2 a 25.000,006.250.000,00 d.Valor total SUBDIRECCIN
DE FISCALIZACINPAG: 27 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS
PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS En el caso de que existan varias
construcciones o instalaciones, hacer un avalo resumen, separando
lasconstruccionesdelasinstalacionesyconsignandoinmediantamenteelmontototalresultante;
adems de la cifra numricadeben indicarse en letras. 4.9.1.9Avalo de
mejoras Dentro de las mejores consideradas pueden ser cultivos y/o
obras civiles. A continuacin se describe el formato que se debe
seguir para realizar el avalo de estas. 4.9.1.9.1Descripcin de
cultivos
Hacerunadescripcindetalladadecadaunodeloscultivos,indicandodistanciasdesiembra,
variedades,produccintotalopromedio,edadyestadofitosanitarioygeneraldecadaunodelos
cultivos existentes; adems,deben mencionarse todos aquellos
aspectos que sean importantes y que a la postre influyan en el
valor. 4.9.1.9.2Justificacin del valor
Estaseharmencionandotodosaquellascondicionesquehansidoconsideradasparala
determinacin del valor , as como las fuentes consultadas.
4.9.1.9.3Valor de mejoras
Cadacultivosevaloraindependientementedelterrenoyporvariedad.Sisetratadeplantaciones,aun
cuando sean de menos de10.000m2, el valor se indica por hectrea, y
si se trata de rboles o cultivos aislados el valor se especifica
por unidad. En el caso de que existan varias clases de
cultivos,debepresentarse un resumen de valores, y el valor total
tiene que apareceren nmero y en letras. 4.9.1.10Avalo bienes
muebles
Estetipodeavaloincluyeestreotrosmaquinariayequipo,vehculos,repuestosysuministros,
mobiliario y equipo de oficina, etc. A continuacin se describe el
formato del avalo. 4.9.1.10.1Descripcin
Nombredelequipoindicandolamarca,elmodelo,lacapacidadylascaractersticastalesque
describan con la mayor claridad posible el equipo a valuar;
adems,indicar el ao de adquisicin y cualquier reparacin que se le
haya efectuado. La descripcin se realiza por tipos ( automviles,
camiones, pick ups, buses, motos etc.) 4.9.1.10.1.1Vehculos.
Mencionar los siguientes datos: SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 28
SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS
ADMINISTRATIVOS a.- Identificacin
Nmerodeplaca,nmerodepatrimonio,marca,modelo,nmerodemotor,nmerodechasis,
capacidad, tonelaje y kilometraje. b.- Caractersticas del motor.
Combustible, nmero de cilindros, cilindrada, potencia, estado. c.-
Sistema de transmisin. Tipo, caja de velocidades, estado. d.-
Estado mecnico Direccin, suspensin, frenos, sistema elctrico e.-
Estado de la carrocera. Carrocera, tapicera, pintura, color, nmero
de puertas, llantas. f.- Tipo de extras que tenga. g.- Descripcin
de repuestos y suministros. Indicar la informacin que aparece en el
inventario suministrado por el solicitante. 4.9.1.10.1.2Mobiliario
y Equipo de Oficina. Describir por grupos de bienes de la misma
especie, la fecha de adquisicin y el estado. 4.9.1.10.2Justificacin
del valor unitario En todos los casos hacer referencia alas fuentes
de investigacin y los aspectos determinativos del valor,
mencionando la metodologa empleada y el tipo de depreciacin
utilizada. 4.9.1.10.3Valor bienes inmuebles
Sereportanvaloresindividualesparacadaunodelosbienesoactivosantesmencionados.Sin
embargo, cuando son lneas de fabricacin integradas por varios
equipos o unidades se valoran como un todo. Cuando se trata de
varios bienes, se valoranindividualmente, pero al final debe
indicarse el valor en cifras. Valor Total. En el caso de existir
varias maquinas, equipos etc., se presenta un resumentotal en
cifras y en letras. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 29 SECTOR DE
AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS
4.9.2TIPOS DE INFORME
Elcontenidodeuninformedependedelosolicitadoparavalorar,raznporlacualestemanual
considera las siguientes posibilidades: 4.9.2.1Solicitud de avalo
de solamente el terreno. Debe comprender: 1.- Portada 2.- Carta
presentacin 3.- Avalo de la finca ver puntos del 4.9.1.3. al
4.9.1.7. 4.- Firmas y sellos correspondientes. 4.9.2.2Solicitud de
avalo del terreno y construcciones. Comprende: 1.- Portada 2.-
Carta de presentacin 3.- Avalo del terreno, que comprende los
puntos del 4.9.1.3. al 4.9.1.5. 4.- Avalo de la construccin, que
comprende puntos del 4.9.1.8.1. al4.9.1.8.3. 5.- Avalo resumen del
terreno y las construcciones 6.- Firma y sellos correspondientes.
4.9.2.3Avalo de solamente las construcciones. 1.- Portada 2.- Carta
de presentacin 3.- Ver puntos del 4.9.1.3.1. al 4.9.1.3.3. 4.- Ver
puntos del 4.9.1.8. al 4.9.1.8.3. 5.- Firma y sellos
correspondientes. 4.9.2.4Avalo del terreno, construcciones y
mejoras. 1.- Portada 2.- Carta de presentacin 3.- Avalo de la finca
ver puntos del 4.9.1.3. al 4.9.1.5. 4.- Avalo de construcciones ver
puntos 4.9.1.8.1. al 4.9.1.8.3. 5.- Avalo de mejora ver puntos del
4.9.1.9.1. al 4.9.1.9.3. 6.- Avalo resumen, totalizado en nmeros y
letras. 7.- Firma y sellos correspondientes. 4.9.2.5Avalo de solo
mejoras. 1.- Portada 2.- Carta presentacin 3.- Del punto 4.9.1.3.1.
al 4.9.1.3.3. 4.- Lo indicado en los puntos 4.9.1.9.1. al
4.9.1.9.3. 5.- Firmas y sellos correspondientes. SUBDIRECCIN DE
FISCALIZACINPAG: 30 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA
AVALOS ADMINISTRATIVOS 4.9.2.6 Avalo del terreno, construcciones,
mejoras y maquinaria. 1.- Portada 2.- Carta de presentacin 3.-
Avalo del terreno ver puntos 4.9.1.3. al 4.9.1.5. 4.- Avalo de las
construcciones ver puntos del 4.9.1.8.1. al 4.9.1.8.3. 5.- Avalo de
las mejoras ver puntos 4.9.1.9.1. al 4.9.1.9.3. 6.- Avalo de la
maquinaria Puntos 4.9.1.10.1. al 4.9.1.10.1.2. 7.- Avalo resumen,
con valores totales en nmeros y letras. 8.- Firma y sellos
correspondientes. 4.9.2.7Avalo de solamente maquinaria. 1.- Portada
2.- Carta de presentacin 3.- Puntos del 4.9.1.3.1.al 4.9.1.3.3. 4.-
Avalo de maquinaria puntos del 4.9.1.10.1. al 4.9.1.10.1.2. 5.-
Avalo resumen, con valores totales en nmeros y letras. 6.- Firma y
sellos correspondientes. 4.9.2.8Cualquier combinacin de los
antesmencionados. En este caso se debe incluir: 1.- Portada 2.-
Carta de presentacin 3.- Cualquier combinacin de los puntos
anteriores 4.- Avalo resumen, con valores totales en nmeros y
letras. 5.- Firma y sellos correspondientes. 4.9.3 OTROS INFORMES
ESPECIALES En algunas ocasiones, es necesario efectuar la tasacin
de propiedades para efectos distintos a los que se realizan
habitualmente.Taleselcasodelosavalosparaefectosdeestablecer
servidumbres, diligencias de arrendamientos, derechos de llave,etc.
As como para la ejecucin del trabajo se requiere de enfoques
tcnicos diferentes al usual, el informe tiene queser ampliado, de
tal manera que contemple todos los aspectos que el tasador
considere necesarios para fundamentarlo. 4.9.3.1Informe por
establecimiento de servidumbres. El informe contempla: 1.- Portada
2.- Carta de presentacin 3.- Lo indicado en los puntos 4.9.1.3. al
4.9.1.5. 4.- Descripcin del tipo de servidumbre con las
limitaciones ( los derechos cedidos en la
faja),ascomoundetalledelaafectacindeestaconrespectoalinmueble,detal
manera que especifique los daos al remanente si los hubiere. 5.-
Determinacin y justificacin del valor asignado a la faja afectada y
del porcentaje de los derechos reales cedidos en ella. 6.- Avalo de
los derechos reales cedidos.Es el rea de la faja,en m2 o ha,
multiplicada
porelvalorasignadoencolonesyaseapormetrocuadradooporhectreay
SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 31 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE
PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS multiplicado,a su vez,
por el factor de afectacin.El monto total se da en nmeros y letras.
7.- Determinacin de la indemnizacin por daos al remanente ( si los
hubiere) 8.Deben ser considerados en el caso de que el resto de la
finca se vea afectada en su uso y disfrute por el establecimiento
de la servidumbre. 9.Describir en que consiste el dao, cules son
los justificantes y cul es el factor de dao al remanente. 10. -
Avalo de la indemnizacin por daos al remanente. 11. Consiste en
multiplicar el rea afectada por el valor asignado y por el factor
de afectacin. Cifra que se totaliza en nmeros y letras. 12. - Si
existen mejoras dentro de la faja afectada, como son cultivos,
construcciones etc., describir y valorar como se indic en el punto
4.9.2. (TIPOS DE INFORME). - Avalo resumen debe incluir un detalle
de: a.- Valor de los derechos cedidos en la faja. b.- Valor de la
indemnizacin por daos al remanente. c.- Valor de las mejoras
existentes. Totalizando todo lo anterior en nmeros y cifras. 11.-
Firma y sellos correspondientes. 4.9.3.2Informe para efectos de
alquiler de bienes inmuebles. Debe incluir. 1.- Portada 2.- Carta
de presentacin 3.- Avalo de la finca, que comprende los puntos
4.9.1.3. al 4.9.1.5. 4.- Avalo de la construccin, que
comprendeelpunto 4.9.1.8. 5.- Avalo resumen del terreno y
construcciones. 6.- Determinacin y justificacin del alquiler
mensual 7.- Avalo del Alquiler mensual. Debe indicarse el
procedimiento utilizado o la frmula empleada. 8.- Firma y sellos
correspondientes. 4.9.3.3Informe de un derecho de llave. Debe
incluir: 1.- Portada 2.- Carta de presentacin 3.- Del punto
4.9.1.3.1. al 4.9.1.3.3. 4.- Descripcin de la naturaleza y calidad
del negocio 5.- Detalle descriptivo de los siguientes conceptos, en
donde simultneamentedeben valorarse y justificarse los montos
determinados. a.- Derecho de llave b.- Lucro cesante c.- Diferencia
inquilinaria d.- Mejoras no removibles e.- Mejoras en el nuevo
local f.- Gastos por desmontaje y montaje g.- Gastos y prdidas por
traslado h.- Salarios cados o prestaciones legales segn sea el caso
i.- Papelera y propaganda j.- Resumen de valores con totales en
nmeros y letras. k.- Firma y sello correspondiente. SUBDIRECCIN DE
FISCALIZACINPAG: 32 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA
AVALOS ADMINISTRATIVOS 4.10RESPONSABILIDADES.
Siendoelavaloadministrativounactodelaadministracinquedebesereficienteyoportuno,se
sealan en las diferentes etapas del proceso los responsables en la
ejecucin del trabajo. Para todos los funcionarios existen deberes y
responsabilidades emanadas del Reglamento Interno de Trabajo, del
Estatuto y Reglamento del Servicio Civil y de la Ley de la
Administracin Pblica entre
otros,todosconducentesaqueeltrabajoserealiceconesmeroycuidado,demodoquelos
resultados que se obtengan sean satisfactorios y de buena calidad.
Sedacomounhechoindiscutiblequelaresponsabilidaddelavalorecaeenelfuncionarioque
ejecuta la tasacin; sin embargo, corresponde a las jefaturas lograr
que los subalternos reconozcan la significacin de esa
responsabilidad y acten conforme a ella. A los subalternos se les
giran todas las instrucciones precisas correspondientespara actuar
con base en su propio criterio, a fin que adquieran su sentido de
responsabilidad; no obstante, es obligacin de las jefaturas brindar
todo el apoyo tcnico posible. Cuando se solicite una revisin de un
avalo o bien cuando se apele alguno y este resulte modificado,
paralelamentealaejecucindelnuevoavalo,lajefaturainmediatarealizauninformeenelque
detalla las causales de modificacin, determinando si hubo o no
responsabilidad del funcionario que realiz el primer avalo,
especialmente por no haber acatado lo indicado en el presente
manual de procedimientos de valoracin
Conelobjetodeobtenerunmayorcontroltantodeltrmiteinternodelexpedientecomodela
realizacindelavalo,sepresentaelsiguientescuadro,dondeseincluye:actividades,oficinasy
funcionarios responsables, as como las observaciones y
recomendaciones para cada actividad. SUBDIRECCIN DE
FISCALIZACINPAG: 33 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA
AVALOS ADMINISTRATIVOS ACTIVIDAD OFICINA RESPONSABLE OBSERVACIONES
RECOMENDACIONES Recepcin desolicitudes Recepcin de documentos
RelacionesPblicas Revisinpreliminardela documentacin
Queladocumentacinserecibasoloenese lugar Traslado de la solicitud
El traslado debe serdiario Confeccindel expediente Departamentode
avalos Departamentoo Seccin Llevarcontroltantoenlibros como en el
computador Seguir lo establecido en este manual( 4.5 Estudio y
anlisis delexpediente ) Traslado a la unidad Departamento J efe
deunidad Anotarfechayfirmade recepcin Anlisis por parte del J efey
comunicar inconsistencias por escrito asignacin delperito Unidad o
seccin J efedeunidado seccin Anotarfechayfirmade recepcin
Realizarcronogramadeactividades(veraparte 4.11 SUPERVISIN )
inspeccin decampo Unidad Perito y jefe inmediato Con los
recursosnecesarios Llevarmetodologadefinidaycumplirconlos
puntos:4.6 Inspeccin de campo4.8 Investigacin de valores Elaboracin
delinforme Unidad Perito Adjuntar memoria declculo Cumplir con lo
especificado en el punto4.9 Preparacin del informe. Revisin
delinforme J efaturas J efes Revisin de Investigacin de valores. J
ustificacin de valor. Consistencia del informe Borrador debe tener
un visto bueno del jefe inmediato, siguiendo lo estipulado en el
punto 4.9 Preparacin del informe Pasado enlimpio Unidad Unidad
Revisincontraelborrador( perito ) antes de firmar Firmas y
selloscorrespondientes Expediente yavalo Departamentoseccin
Departamento seccin Comunicar yenviar avalo al solicitante. Enviar
copia de avalo y expediente al archivo y copia de avalo a la unidad
En cuanto al expediente, todos los movimientosdeben registrarseya
sea por medio de libros,o bien a travs de la computadora, siendo
responsable de su integridad el ltimo funcionario en recibirlo. El
perito debe confrontar con la secretaria el informe o el documento
confeccionado, cuando ya est pasado en limpio. SUBDIRECCIN DE
FISCALIZACINPAG: 34 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA
AVALOS ADMINISTRATIVOS 4.11SUPERVISIN
Elobjetivodeestafuncinesladeevaluarycorregireldesempeodelasactividadesdelos
subordinados,paraasegurarqueloconsignadoenestemanualylacalidaddeltrabajoseestnllevando
a cabo de manera correcta. Esta supervisin implica un control sobre
los traspasos asignados, para lograr que estos se ajusten a las
normas ylos planes trazados; ms que retroalimentativo,debe ser
prealimentativa, para que se perciban las posibles desviaciones con
respecto a los planesantes que ocurran y para tomar as con
oportunidad la accin necesaria para prevenirlas. Se trata, con este
mecanismo de control,de asegurar la realizacin completa de todas
las tareas en el orden establecido, en el tiempo programado y con
la calidad deseada. Para que esta calidad sea buena, la asignacin
del tipo de avalo debe estaracorde con la funcin profesional del
perito o peritos designados y con su vasta experiencia como
tasadores. El perito al que se le asigna el expediente hace un
cronograma de trabajoen conjunto con el jefe inmediato, donde se
tomanen cuenta todas las actividades necesarias para la inspeccin
de campo,
trabajodeoficinayelaboracindelinforme;asignandofechasprovisionalesdeinicioyentregadel
trabajo,elcualestaracordeconlaasignacindelosrecursos,comoson:vehculos,viticos,
servicios secretariales, etc. Este cronograma le sirve al jefe para
su seguimiento y control en la parte administrativa del proceso. El
cronograma debe incluir : ACTIVIDAD DURACIN(Das) FECHA DE INICIO
Estudios preliminares Inspeccin de campoInvestigacin de valores
Trabajo de oficina Elaboracin informe Revisin informe Transcripcin
informe Revisin y firmado Para mantener ese control de calidad, el
jefe debedesplazarse a la zona, para cerciorarse de que los valores
son consistentes con el valor indicado por el perito, as como para
constatar la informacin general del informe. Esta supervisin se
realiza tanto desde la oficina como por medio de inspecciones de
campo. 4.11.1SUPERVISIN DESDE LA OFICINA Tal como se ha mencionado
en este manual, el informe del perito debe dar un panorama claro
del
bienavalorar,ylajefaturadebeprestaratencindequetalinformecumplaconlosrequisitos
establecidos en los puntos 4.8 ( Investigacin de valores ), 1.
ANEXO ( Metodologa de valoracin
)y4.9(Presentacindelinforme).Elresponsabledeestasupervisineseljefeinmediato;sin
embargo,enelcasodelaAdministracinTributariadeSanJ
os,sieljefedeldepartamentolo SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 35
SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS
ADMINISTRATIVOS
consideraconveniente,losometearevisindelajefaturadeseccin,laque,adems,revisalos
casos de gran cuanta, o los que sean especiales por cualquier
motivo. 4.11.2 SUPERVISIN DE CAMPO. Esta se realiza con la intencin
de corroborar que el perito cumpla a cabalidad con lo indicado en
los puntos 4.6 ( Inspeccin de campo ),4.7 , 4.8 y 4.9 de este
manual.
Estasupervisinesaleatoriaenporlomenosun20%deltrabajorealizadoporlaunidad,conla
intencindecuantificarlaaplicacindelospuntoscitadosanteriormenteybuscandomaximizarla
calidaddeltrabajo,obiencuandoexistandivergenciasentreelvalorasignado,lainvestigacinde
valores y lo que se plasma en el informe.
Noobstante,enelcasodelaAdministracinTributariadeSanJ
os,eljefedeldepartamento establece un programa de control de
calidad, mediante una revisin que oscile entre un 5 a un 10% del
trabajo realizado ( mensual ), con el objeto de dar cumplimiento a
lo establecido en este manual. Adems, se realiza una inspeccin de
campo cuando se den las siguientes situaciones: 1.- El Perito lo
solicite al jefe por el grado de dificultad del trabajo 2.- El jefe
lo considere conveniente 3.- En todos los casos en que el motivo
del avalo sea una revisin o un reclamo a un avalo administrativo
practicado con anterioridad.
EnelcasodelaAdministracinTributariadeSanJ
os,eljefedeseccinrealizalainspeccinde campo cuando: 1.- Lo
considere conveniente 2.- En todos los casos cuyo motivo se revisin
o apelacin de un avalo. Y la jefatura del departamento realiza tal
inspeccin cuando : 1.- Lo considere conveniente 2.- Sea requerido
por el jefe de seccin 3.- Para dar cumplimiento al control de
calidad. SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 36 SECTOR DE AVALOS MANUAL
DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 1.ANEXO SUBDIRECCIN
DE FISCALIZACINPAG: 37 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS
PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 1.MTODOS DE VALORACIN
Antesdeentraraestudiarlosmtodosdevaloracin,esimportantehacerreferenciaaalgunos
conceptosquenosayudenacomprendermejoreltema.Mc.MichaelStanley,porejemplo,ensu
TratadodeTasacin,afirmaque:
altasarunapropiedadconelobjetodedeterminaruna medicin de valor, el
tasador debe estar familiarizado con las diferentes clases de valor
y con el mtodo usado para fijarlo . Vemos, as, como hay diferentes
clases de valor. Una determinada propiedad tiene diferentes
valores, segn la finalidad que se persigue al efectuar una tasacin.
Entrelosdistintostiposdevalorqueexisten,tenemoslossiguientes:valordemercado,valorde
salvamento, valor de reposicin, valor de uso, valor potencial,
valor de venta, valor contable, etc. Por consiguiente, es de gran
importancia conocer el motivo de la solicitud de avalo, con el fin
de aplicar el tipo de valor apropiado. Una de las definiciones que
ms nos interesa, es el valor de compra-venta, el cual, como su
nombre lo indica, queda determinado por el precio en que se
transfiere una propiedad. La tasacin de inmuebles tiene un nico
objetivo, perfectamente determinado, y es, medir el valor de una
propiedad en funcin de la unidad monetaria, para un mercado dado y
en un tiempo determinado. Esto tiene su origen enlas distintas
necesidades, diferentes destinos y realizado por varios mtodos para
determinar el valor del bien. Con el propsito de tener un
conocimiento mejor del vasto campo profesional de un perito
valuador y de las diversas situaciones a que se puede ver
enfrentado, se dan a continuacin diversos tipos de tasaciones que
obedecen a propsitosespecficos. El avalo puede ser solicitado u
ordenado por organismos pblicos, en razn de situaciones como las
siguientes: -Transferencia de dominio del bien raz, sea para ayudar
a un ente pblico en la fijacin de un precio aceptable de
compraventa del predio, sea para conocimientoen cuanto al monto
probable que deba pagar, o bien, para que se fijen bases aceptables
en caso de intercambio o permuta de predios. -Expropiaciones y daos
sobrevinientes. Esto para conocer el justo monto de la indemnizacin
que debe cancelarse al propietario afectado por una expropiacin
total o parcial .
-ParafinesdefijarelImpuestosobreBienesInmueblesoparaladeterminacindeimpuestos
sucesorialesaplicados por el gobierno central o local ,o para
cumplir con la Ley de la Zona Martimo Terrestre y la Ley de
Planificacin Urbana. -Estudios econmico- financieros. Se realizan
cuando la administracin necesita conocer el valor de sus activos
(terreno, construcciones, etc.), con el objeto de determinar la
eficiencia de una empresa; tambin estos estudios son importantes
para determinar el Derecho de Llave de una empresa.
-Estimacindealquileres.Enestecaso,estosavalossonimportantesparadeterminarculesel
justo precio que debe pagarse o cobrarse por el arrendamiento de un
bien inmueble. A pesar que las situaciones descritas anteriormente
no comprenden ms que los casos ms comunes, sirven para visualizar
mejor la diversidad de circunstancias en que pueden ser requeridos
los servicios profesionales de un perito valuador. SUBDIRECCIN DE
FISCALIZACINPAG: 38 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA
AVALOS ADMINISTRATIVOS
Corroboran,adems,queeltcnicoquesedesempeaenestaespecialidaddebededicarse
completamenteaella,yaqueelvaloroconfiabilidaddeunavaluacinresideenlacalidaddelos
datos, su metodologa empleada y la competencia e integridad del
tasador.
Existenvariosprocedimientosomtodosparadeterminarelvalordeunbien.Enesteestudiose
presentarn algunos de los mtodos ms usados en tasacin como son :
1.1.Comparativo o de mercado. 1.2 De capitalizacin. 1.3 Costo de
reposicin.
Entrminosgenerales,unavaloracinindividualdeunbienmuebleoinmuebledebeseguirel
siguiente esquema: VALORACIN INDIVIDUAL DEFINICIN ESTUDIO
PRELIMINAR ELABORACIN DE UN PROGRAMA DE DATOS OBTENCIN DE DATOS
CLASIFICACIN DE DATOS MTODO DE MERCADOMTODO DE INGRESOMTODO DE
COSTO CORRELACIN DE INDICACIONES DE VALOR VALOR FINAL REPORTE
SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 39 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE
PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS 1.1MTODO COMPARATIVO O
DE MERCADO Este es uno de los mtodos ms usados entasacin; tambin se
le conoce con el nombre de Mtodo de las Ventas Comparables. Se
fundamenta en el concepto de valor de cambio ; opera muy bien en
reas donde es corriente la transferencia de propiedades y se basa
en obtener el valor de mercado o valor de venta del predio,
empleando la informacin de venta de propiedades comparables o
similares.
Losealadoimplica,obviamente,lanecesidaddeconocerlapropiedadqueseesttasando;asimismo,
los precios y las propiedades estimadas comparables que se hayan
vendido recientemente en la vecindad. Cuando el mtodo se exponeen
forma tan sencilla, da la impresin de que se trata de un problema
de fcil solucin y quebasta presentar un informe con un listado de
propiedades cercanas vendidas, sin tomar la precaucin que ellas
tengan alguna relacin con la propiedad que se est valorando, sin
cuidar y establecer la comparacin de las ventas con el predio
objeto de estudio, o sea que una mala interpretacin o relacin de la
informacin puede generar una opinin adversa a la realidad. El mtodo
comparativo es eminentemente prctico; sin embargo, la calidad de la
tasacin depende de
laexperienciadeltasadorydelaprofundidaddelainvestigacinrealizada.Entremsfuentesde
informacin sean obtenidas y mayor sea la fidelidad de los datos, el
resultado del anlisis tendr un valor ms preciso. Este mtodo
involucra tres fases o etapas para utilizar las ventas comparables,
a saber: - Seleccin de ventas de propiedades similares -Verificacin
de las ventas -Anlisis de las ventas En cuanto a la metodologa que
se emplea,puede resumirse en tres grandes pasos, que son;
1.-Recoleccin de la informacin, materiales y equipos. 2.-Inspeccin
del bien . 3.-Anlisis final y determinacin del valor de mercado
SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 40 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE
PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS Estimacin del recargo y
precio del contrato. MTODO COMPARATIVO O DE MERCADO VALUACIN
COMPARACIN DIRECTA COMPARACIN DIRECTA DE VENTASDE VENTAS
ABSTRACCINFACTOR DE TIEMPO USO O DESARROLLOANTICIPADO COMPARACIN
CON COMPARACIN CON OBSERVACIONES DE OBSERVACIONES DE MERCADOMERCADO
VALOR INDICADO VALOR INDICADO VALOR ESTIMADO a.Recoleccin De
Informaciones
Consisteenrecopilartodaaquellainformacinnecesariapararealizarunbuenavalo,comopor
ejemplo: Planos de agrimensura. Certificaciones del Registro
Nacional de la Propiedad. Hojas del Instituto Nacional de la
Propiedad y de la Oficina de Planificacin Sectorial Agropecuaria.
Recoleccindeinformacindevalores.Ademsdelasinformacionesdecompra
venta,serecogeinformacinapersonasconocedorascomoperitosbancarios,
corredores de bienes races, etc. Informacin sobre restricciones en
la zona que puedan afectar o beneficiar el valor del terreno.
SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 41 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE
PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS b.Inspeccin Del Predio Y
De Los Predios Estimados, Ventas ComparablesY De La Zona La
inspeccin de campo que realice el perito es fundamental , ya que
esto le permitir ponderar todos los factores que afectan el valor
de un predio dentro de la zona, como por ejemplo, el vecindario o
comunidaddentrodelacualseencuentralapropiedad,ladisposicinoubicacindelas
construcciones e instalaciones, el paisaje que posee, el tipo de
vas de comunicacin, el desarrollo y la actividad de la zona,
distancia a centros de poblaciones importantes, etc.. De igual
manera, podr observary medir en detalle cada una de las
caractersticas propias, tanto del lote a valorar como de las
fincas, ventas comparables, a saber: la superficie o extensin, la
longitud de
sufrente,laformadelterreno,latopografadelterreno(pendienteynivel),suhidrografa
(disponibilidad de aguas), el tipo de suelos. Todo ello le permitir
al tasador realizar o determinar en forma justa y eficiente el
valor del predio. 1.1.1ANLISIS FINAL Y DETERMINACIN DEL VALOR DEL
PREDIO
Enestafaseesdondeseaplicanfrmulasmatemticasomodelosestadsticosquenosayudana
establecer a travs del anlisis de toda la informacin, cul es el
valor que debe darse al predio que nos interesa valorar . Por ser
este un mtodo de valoracin universal, aplicable tanto a bienes
muebles como inmuebles, el
presenteinformemuestralaaplicacinenelavalodeterrenos,construcciones,instalacionesy
maquinaria. 1.1.2APLICACIN DEL MTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIN DE
PREDIOS A pesar de ser este es muy sencillo, requiere de mucho
conocimiento en el campo de lavaluacin. Suaplicacin puede
realizarse en dos planos, a saber: - En el plano espacial - En el
plano temporal 1.1.2.1Mtodo Comparativo en el Plano Espacial Este
es uno de los procedimientos ms empleados en valoracin, ya que
comnmente el valor que se da a determinada finca est relacionado
directamente con el del valor de las fincas que se investigan
enlazona.Paratenerunbuenusodeestemtodo,debemoshacerquelacomparacinquese
realizade la finca que necesitamos valorar con las investigadas sea
lo ms objetiva posible, por lo
quedebenanalizarseindependientementetodaslascaractersticaspropias(frente,fondo,rea,
pendiente, nivel, forma, etc.), tanto del predio a valorar comode
las fincas investigadas. En la aplicacin de este mtododebe cuidarse
que el mercado de la tierra no est estandarizado; el
hechodequesehayaefectuadounatransaccinyquedeellasederivequeelterrenotieneun
determinadovalorpormetrooporhectrea,noindicaqueesteseanecesariamenteelvalorde
mercado de esta clase de tierra. Espor la razn anterior que las
ventas comparables se emplean como indicadores de valores, sobre
los cuales el valuador aplica su experiencia y conocimiento, tanto
de la finca que est valorando como de las propiedades estimadas,
ventas comparables, para llegar a una estimacin del valor de
mercado de la finca objeto de la tasacin. Veamos un ejemplo.
Necesitamos valorar una finca para efectos de venta, la cual tiene
las siguientes caractersticas: SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 42
SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS
ADMINISTRATIVOS - Unasuperficie o rea de 2.300,00 m2 - Un frente de
25,00 m - Un factor de regularidad de 0,95 - Presenta una pendiente
plana y se encuentra a nivel de la va.
Pararealizarunavaloracinadecuadadebemosseguirlametodologaquesemenciono
anteriormente, por lo que el primer paso es ordenar la investigacin
de valores. De la investigacin de valores de la zona se logr
obtener la siguiente informacin en dos predios, estimando ventas
comparables de la zona, FINCAA Se trata de un lote de terreno con
las siguientes caractersticas : -Una superficie de 350,00 m2 -Un
frente de 12,00 m -Forma regular (factor de regularidad =1,00)
-Pendiente plana y est a nivel de la va -Un valor de venta de
6.000,00 c/m2 FINCAB Corresponde a una finca que posee: 1.-Una
superficie de 11.000,00 m2 2.-Un frente de 60,00 m 3.-Un factor de
regularidad de 0,85 4.-Pendiente plana y est a nivel de la va.5.-Un
valor de venta de 2750,00 por c/m2 Nota:Se asume que el resto de
las caractersticas propias de cada finca, as como las
caractersticas de la zona ( tipo de va, servicios pblicos,
infraestructura ) son las mismas para todas las fincas.
Paradeterminarelvalordelafinca,loprimeroquedebemoshacerescompararelpredioque
necesitamosevaluarconcadaunadelosprediosinvestigados,siguiendoelprocedimiento
establecido, a saber:( ver puntos 7:1 y 7:2 de la directrizFACTORES
DE MODIFICACIN EN LA VALORACIN DE TERRENOS. ) 1.-Determinacin de
los factores influyentes 2.-Determinacin del valor de cada factor
3.-Determinacin del valor unitario de la finca a valorar
Elanlisiscomparativodelafincaavalorarconcadaunadelasfincasventascomparables
investigadas ( A y B ) debe realizarse en forma separada.
1.1.2.1.1AnlisisdelValordelaFinca apartir dela finca(a)Investigada
Siguiendoelprocedimientoantessealado,seobtienequelosfactoresqueinfluyendirectamente
sobre el valorde las fincas en nuestro ejemplo son: a.- La
regularidad b.- El frente SUBDIRECCIN DE FISCALIZACINPAG: 43 SECTOR
DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS c.-
La extensin o superficie. Las variables de pendiente y nivel no
tienen influencia en el valor ya que ambas parcelas presentan la
misma condicin. Regularidad Lo primero quedebe hacerse es
determinar el coeficiente de regularidad para cada una de las
fincas, y luego obtener el coeficiente de regularidad comparativo,
aplicando las frmulas que se mencionan en la directriz antes
mencionada. Dado que los coeficientes de regularidad en cada finca
ya estn determinados en el ejemplo, lo que debemos hacer es
calcular el coeficiente de regularidad comparativo. Frv
=Coeficiente de regularidad de la finca a valorar=0,95 FriA
=Coeficiente de regularidad de la finca A investigada =1,00 Para
determinar el coeficiente de regularidad comparativo ( Frc ), debe
aplicarse la siguiente frmula: FrcFrvfriA= Sustituyendo tenemos:
Frc =0951, Frc = 095 ,
Deacuerdoconloanterior,tenemosqueelcoeficientederegularidadcomparativodelafincaa
valorar con la finca A es de 0,9500 Frente
Paradeterminarlarelacindecomparacindelfrenteentreambasfincas,debemosaplicarla
siguiente frmula: Ffc fv frA = /4 Donde : Ffc =Factor de frente
comparativo fv =Frente de la finca a valorar=25,00m frA =Frente de
la finca A ( investigada) =12,00m Sustituyendo tenemos: Ffc = 25
124/ Ffc = 12014 , De lo anterior tenemos que el factorde frente
comparativo entre ambas parcelas es de 1,2014 SUBDIRECCIN DE
FISCALIZACINPAG: 44 SECTOR DE AVALOS MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA
AVALOS ADMINISTRATIVOS Extensin o Superficie
Ladeterminacindeestefactorpuedeefectuarseaplicandocualquieradelasfrmulasquese
mencionanenladirectriz,antescitada;paralaresolucindeesteejemploseaplicalasiguiente
frmula. FecAiAAv=0 31 ,( / )Donde: Fec =Factor de extensin
comparativo Av=rea de finca a valorar =2300,00 m2 AiA =rea de finca
investigada A =350,00 m2 Sustituyendo en la frmula tenemos: Fec
=031350 2300,( / )Fec = 05579 , Por consiguiente, el coeficiente
del factor de extensin comparativo entre ambas fincas es de
0,557