Mandelblatt camacaro

7/17/2019 Mandelblatt camacaro

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MÉTODO MANDELBLATT CAMACARO



Método utilizado cuando se tiene muy pocos datos referenciales de un

terreno con construcciones

1. Se solicita información a empresas especializadas en el área inmobiliaria y

se efectúa una investigación en la Oficina de Registro Inmobiliario del

Municipio respectivo.

2. Se analizan los documentos que contienen operaciones de compra - venta

de viviendas y terrenos, a los efectos de tener información de valor de

propiedades cuyas características tengan similitud con el inmuebletasable. A la vez, se consulta el mercado inmobiliario con la finalidad de

obtener una muestra representativa que permita conocer de la oferta.



3. El Valor Actual de Mercado, que representa el precio más probable que se

pagaría por el inmueble en un mercado abierto de libre competencia, se

determina calculando el valor del terreno a través del Método Residual

basado en el Modelo Mandelblatt - Camacaro, y el Valor Actual de la

Construcción se obtiene utilizando el Método del Costo de Reproducción a

Nuevo; a la suma de estos dos valores, se le adiciona el Factor de

Comercialización, a los efectos de estimar correctamente el valor

inmobiliario.



ENFOQUE METODOLÓGICO

Existen limitaciones para localizar comparables actuales en algunos caso siendo

necesario aplicar el Método de Mandelblatt- Camacaro. Se parte de las siguientes

relaciones:

Donde:

Vi : Valor del Inmueble.

Vt : Valor del Terreno.

Vc : Valor de la Construcción

Fc: Factor de Comercialización (indicador del mercado). Si el mercado es “comprador”

(Fc ˃ 1) ó si es “Vendedor” (Fc˂ 1) y en la práctica, se deberá ubicar entre 0,85 y 1,15,

si se trata de inmuebles residenciales.

Donde:

Vc: Valor de la Construcción Actual

Vcn: Valor de la Construcción Nueva

D : Depreciación de la Construcción

( ) FcVcVt Vi *+=

DVcnVc −=



Donde:

D : Depreciación de la Construcción.

: Factor de Depreciación, obtenido a partir del Criterio de ROSS HEIDECKE

y se obtiene directamente de la tabla o por la aplicación de la siguiente relación:

= [(1-α) * c+ α], siendo α = ½ * (e/v + e2/v2); y c: el factor Heidecke que

depende del estado de conservación y mantenimiento

del inmueble para la fecha de la tasación.

Vcn : Valor de la Construcción Nueva.

Vr : Valor de Rescate de la Construcción.

Donde:

r : Relación Porcentual entre el valor del terreno y el valor del inmueble nuevo, que

debe estar fundamentado en un investigación de mercado para cada

urbanización o región del Municipio.

( )Vr Vcn D −= *δ

δ

δ

Vir Vt *=



Entonces, sustituyendo en se tiene:Vir Vt *= ( ) FcVcVt Vi *+=

( ) FcVcVir Vi ** +=

Y se introduce en , de donde:( )Vr Vcn D −= *δ DVcnVc −=

( )Vr VcnVcnVc −−= *δ

Si se define, , donde “ Fr ” es el factor de rescate, se tiene:( ) Fr VcnVr Vcn *=−

Fr VcnVcnVc **δ −=

Desarrollando en se tiene:( )Vr VcnVcnVc −−= *δ ( ) FcVcVir Vi ** +=

( )[ ] FcFr cnVcnVir Vi **** δ −+=



Al despejar Vi se tiene:

que es el MODELO DE MANDELBLATT - CAMACARO.

( )( )Fcr

FcFr VcnVi

*1

**1*

−

−=

δ

Vi : Valor del Inmueble.

Vcn : Valor de la Construcción Nueva: Factor de Depreciación, obtenido a partir del Criterio de ROSS HEIDECKEδ

r : Relación Porcentual entre el valor del terreno y el valor del inmueble nuevo

Fc: Factor de ComercializaciónFr: Factor de rescate



FORMACIÓN Y JUSTIFICACIÓN DEL VALOR

Para el cálculo del Valor del bien tasable, se utilizó la metodología expuesta

presentándose los siguientes resultados:

CONCEPTO

Vi Valor del Inmueble ( Bs)

A Área de Construcción (m2)

C Costo de Reposición de la Construcción (Bs/m2)

Fc Factor de Mercado o de Comercialización (Adim)

c Factor Heidecke (Adim)

Fr Factor Rescate (Adim)

e Edad Efectiva de la Construcción (años)

Vi Vida Úti de la Construcción (años)

Factor de Depreciación (Adim)

r Incidencia del Valor de la Tierra (Adim)

Valor de la Construcción (Bs)

Valor de la Tierra (Bs)

Valor del Inmueble (Bs)

δ



Fuente: Prof. Miguel Camacaro

Tipo de Construcción Min Max

Vivienda Unifamiliar- I 1,10 1,15

Vivienda Unifamiliar - II 1,15 1,25

Vivienda Unifamiliar - III 1,25 1,35

Vivienda Multifamiliar - I 1,15 1,20

Vivienda Multifamiliar - II 1,20 1,25

Vivienda Multifamiliar - III 1,30 1,35

Local Comercial 1,30 1,40

Galpón Comercial 1,20 1,35

Galpón Industrial 1,15 1,25

Factor de Comercializacion



Tipo de Construcción Min Max

Vivienda Unifamiliar- I 5 10

Vivienda Unifamiliar - II 10 20

Vivienda Unifamiliar - III 20 30

Vivienda Multifamiliar - I 10 15

Vivienda Multifamiliar - II 15 20

Vivienda Multifamiliar - III 20 25

Local Comercial 30 50Galpón Comercial 20 35

Galpón Industrial 10 20

Contribuc ión del Valor de la Tierra

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