PEMBAHASAN
A. Manajemen Properti Bangunan Pengelolaan atau menejemen
properti yang profesinal telah menjadi kebutuhan mutlak di
Indonesia saat ini dan mendatang. Hal ini disebabkan karena makin
bertumbuhnya gedung perkantoran, awasan industry dan bangunan
lainnya, seiring pembangunan fisik bangsa. Sistem manajemen suatu
bangunan merupakan sistem yang membantu para pengelola gedung dan
stafnya dalam mengelola bangunan tersebut. Oleh sebab itu betapa
pentingnya memahami bagaimana pengelolaan suatu bangunan.1. Konsep
Manajemen Properti BangunanManajemen properti bangunan dapat
diartikan sebagai pengelolaan suatu barang atau properti seperti
tanah, bangunan dan sebagainya dari mulai konsep perancangan,
pelasanaan sampai pengawasannya guna meningkatkan nilai dari
properti tersebut. Sedangkan menurut beberapa ahli pengertian
majajemen properti bangunan adalah sebagai berikut: Kyle and
Bairadmanajemen properti adalah mengatur, memelihara operasi dan
melaksanakan tujuan dari real properti seperti tanah, bangunan
residensial ataupun bangunan perkantoran dari pemilik properti
(Kyle and Baird,1995); sedangkan manajer properti adalah seseorang
yang melaksanakan tugas dari pemilik properti untuk mempertahankan
bahkan jika mungkin meningkatkan nilai dari properti (Kyle and
Baird,1995). Michael ThorncorfManagemen property merupakan
Ketentuan dan pengawasan mengenai suatu properti dengan tujuan
memperoleh keuntungan secara optimal tidak selalu didasarkan
semata-mata pada nilai uang, tetapi mencangkup juga persyaratan
kepentingan masyarakat, status, kewibawaan, peta politik, dengan
berbagai ragam kepentingan atau hasrat keinginan suatu
golongan.
Scarret Managemen property berfungsi untuk mewujudkan tujuan
jangka pendek maupun jangka panjang yang dikehendaki oleh pemilik.
Untuk itu keberadaan properti manajemen ini untuk memastikan apakah
kebijakan-kebijakan ( policy making) yang dibuat sudah sesuai dan
sudah dilaksanakan sehingga keberadaan dan kelangsungan dari
properti tetap bisa dipertahankan. Ricky W. Griffin:Manajemen
Properti sebagai sebuah proses perencanaan, pengorganisasian,
pengkoordinasian, dan pengontrolan sumber daya untuk mencapai
sasaran (goals) secara efektif dan efesien. Efektif berarti bahwa
tujuan dapat dicapai sesuai dengan perencanaan, sementara efisien
berarti bahwa tugas yang ada dilaksanakan secara benar,
terorganisir, dan sesuai dengan jadwal. Prof. Eiji Ogawa:Manajemen
adalah Perencanaan, Pengimplementasian dan Pengendalian
kegiatan-kegiatan termasuk system pembuatan barang yang dilakukan
oleh organisasi usaha dengan terlebih dahulu telah menetapkan
sasaran-sasaran untuk kerja yang dapat disempurnakan sesuai dengan
kondisi lingkungan yang berubah.Secara umum manajemen juga
dipandang sebagai sebuah disiplin ilmu yang mengajarkan tentang
proses untuk memperoleh tujuan organisasi melalui upaya bersama
dengan sejumlah orang atau sumber milik organisasi. Dalam hal ini
manajemen dibedakan menjadi 3 bentuk karakteristik, diantaranya
adalah: Sebuah proses atau seri dari aktivitas yang berkelanjutan
dan berhubungan. Melibatkan dan berkonsentrasi untuk mendapatkan
tujuan organisasi. Mendapatkan hasil-hasil ini dengan berkerja sama
dengan sejumlah orang dan memanfaatkan sumber-sumber dimiliki si
organisasi.Bangunan adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi
yang menyatu dengan tempat kedudukan baik yang ada di atas, di
bawah tanah dan/atau di air. Bangunan biasanya dikonotasikan dengan
rumah, gedung ataupun segala sarana, prasarana atau infrastruktur
dalam kebudayaan atau kehidupan manusia dalam membangun
peradabannya seperti halnya jembatan dan konstruksinya serta
rancangannya, jalan, sarana telekomunikasi, dan lain-lain.Properti
di Indonesia identik dengan rumah, tanah dll. Menurut kamus besar
bahasa Indonesia (KBBI) pengertian atau definisi properti adalah
harta berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasaranan yang
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan/atau
bangunan yang dimaksudkan. Singkatnya, definisi dari properti
adalah tanah milik dan bangunan. Namun, ada pula yang
mendefinisikan arti properti sebagai hak untuk memiliki sebidang
tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada di atasnya.
Gambar 1. Tanah KosongSumber : Jualbelirumah bali.com
Gambar 2. RumahSumber :designpropertirumah.com2.
Ketentuan-Ketentuan dalam Manajemen Property Bangunan Tujuan
manajement property adalah sebagai berikut :1.Mengelola property
sebagai investasi / bisnis, yaitu memaksimalkan pendapatan dan
modal investor.2.Mengelola dan melaksanakan aspek fisik secara
efektif dan efisien, guna mendapakan hasil yang optimal.Dengan
mengetahui tujuan dari manajemen properti, adapun kegiatan
manajemen property yang meliputi :1.Mempersiapkan dan membuat
kontrak manajemen.2.Menyusun rencana dan pengembil alihan manajemen
dari sebuah property.3.Memelihara dan mengelola
bangunan.4.Melalukan pemawsaran dan negosiasi harga sewa5.Mengatur
system penagihan dan pengelolaan uang sewa.6.Mengatur system
administrasi dan kuangan.7.Manajemen system informasi Ruang lingkup
manajemen property cukup luas, namun dapat dibedakan menjadi tiga
yaitu :1. Mengelola property sebagai suatu investasi; indicator
yang perlu di perhatikan untuk mencapai tujuan manajemen property
sebagai suatu investasi,Total investasi, total rentable area,
prediksi harga sewa/jual, tingkat hunian/penjualan, biaya
operasional dan biaya lainnya. Sehingga diharapkan investasi
memiliki kinerja yang baik hal ini dapat di tunjukan dengan :1)
tingkat hasil pengembalian intern atau internal rate of return
(IRR).2) Nilai bersih sekarang / net present value (NPV).3) periode
pengembalian.4) indicator penilaian investasi lainya yang
memperlihatkankinerja tersebut.2. Mengelola Properti sebagai
bisnis/usaha meliputi:Memasarkan untuk memperoleh penawaran
terbaik, menagih sewa dan biaya pelayanan, memelihara, mengelola
keuangan dan melaporkan, memonitor nilai property, melengkapi
sarana dan fasilitas, memahami pentingnya komunikasi dan
informasi.3. Mengelola property kaitannya dengan pajak dan
asuransi:Meneliti kewajaran dari nilai objek pajak, meneliti aspek
legalitas yang berhubungan dengan kepemilikan atau penguasaan
property, monitor peraturan berkaitan dengan pajak,keringanan
pajak, asuransi kebakaran, polis asuransi dan penutupan
asuransi.
B. Investasi Properti Sudah sedikit disinggung diatas bahwa
salah satu ruang lingkup manajemen properti bangunan adalah sebagai
suatu investasi. Sebagai sebuah investasi, aspek manajemen properti
menjadi salah satu perangkat yang akan menjamin keberhasilan
investasi properti. Setelah dilaksanakan tahap rencana investasi,
maka dilanjutkan dengan tahap pengelolaan atau manajemen
operasional yang berupaya menjalankan prediksi dan strategi yang
telah digariskan dalam tahap rencana investasi. Selama menjalankan
tersebut, tahap evaluasi untuk menyempurnaan pengelolaan properti
juga terus dilaksanakan. Sehingga dalam rangkaian proses investasi
properti, setiap tahapan akan memberikan kontribusi masing-masing
demi keberhasilan investasi secara keseluruhan.Manajemen properti
secara umum dapat juga didefinisikan to maintain and increase the
investment income from the property investment and to secure timely
capital gains.Dengan demikian aktivitas manajemen properti harus
dilihat dari sudut pandang investasi yang akan difokuskan pada
pemahaman aspek pasar sebagai kunci kesuksesan. Investasi pada
dasarnya mmencakup dua hal, yakni mengeluarkan saat ini untuk
mengharapkan keuntungan di saat mendatang dan mengeluarkan secara
pasti untuk keuntungan yang belum pasti . Investasi properti atau
real estate, sebagaimana menurut definisi diatas, secara sederhan
berarti mengeluarkan atau menambahkan modal dalam asset yang
berbentuk tanah dan atau bangunan di atasnya, maupun dalam bentuk
lain.Untuk mengukur suatu investasi bagi seorang manajer properti
adalah melalui proses penilaian ( valuation). Manajer properti
harus memastikan bahwa nilai dari properti yang dikelolanya tidak
mengalami penurunan dan bahkan sebaliknya nilainya terus bisa naik.
Nilai sebuah properti dapat diformulasikan sebagai berikut :Nilai =
Pendapatan operasional bersih setahun (NOI) x (1/i)Keterangan :NOI
= pendapatan kotor setahun biaya operasional setahun I = tingkat
kapitalisasi dari properti tersebutTolok ukur atau performance
investasi dapat diukur dengan menggunakan besaran dari tingkat
hasil yang akan diperoleh (yield). Semakin tinggi yield dari suatu
investasi, maka semakin tinggi risiko dan tingkat pengembalian (
risk& retun) yang akan diperoleh. Yield dapat diformulasikan
sebagai berikut :Yield (%) = (Pendapatan operasional bersih setahun
/Nilai) x 100%
Dengan demikian salah satu keberhasilan dari suatu manajemen
properti dapat terlihat dari kemampuan mereka memberikan kontribusi
dalam meningkatkan penghasilan bersih dari properti tersebut.Oleh
karena itu, seorang manajer properti di dalam programnya untuk
menjaga nilai atau menaikkan nilai dari bangunannya harus
mempertimbangkan biaya operasional disamping pendapatannya.Dalam
investasi properti, ada beberapa indikator yang menjadi acuan untuk
melakukan penilaian dan evaluasi serta strategi investasi yang
dilaksanakan. Adapun indikator tersebut adalah :a. Total investasi.
Besaran investasi ini sangat berpengaruh terhadap besarnya ruang
lingkup pekerjaan yang akan dilaksaksanakan. Sehingga strategi yang
dibutuhkan akan berbeda-beda sesuai dengan besaran investasi yang
ditanamkan.b. Total rentable area. Dalam suatu bangunan harus
dihitung luas dari lantai bangunan yang bisa disewakan apabila sewa
didasarkan atas sewa permeterpersegi bangunan.Luas bangunan yang
digunakan sebagai fasilitas bangunan antar pengguna/penyewa tidak
termasuk dalam kategori yang disewakan.c.Prediksi harga sewa atau
harga jual. Besaran ini juga sangat beragam dan harus dilakukan
survey lapangan properti sejenis yang digunakan sebagai data
pembanding.Apabila bangunan terdiri dari beberapa lantai dan lokasi
yang beragam, maka penentuan sewanya juga berbeda dengan
mempertimbangkan faktor-faktor yang berpengaruh terhadap nilai.d.
Prediksi tingkat hunian atau tingkat penjualan. Penelitian pasar
(market research) maupun daya serap pasar ( captive market)
berperan dalam menentukan tingkat hunian maupun tingkat penjualan.
Analisis ini digunakan untuk menentukan stategi dalam memaksimalkan
tingkat hunian maupun tingkat penjualan.e. Biaya operasional dan
biaya lainnya. Seluruh biaya yang diperlukan yang berkaitan dengan
operasional properti dan aktifitas usaha , baik yang biaya tetap (
fix cost) maupun yang biaya tidak tetap ( variable cost) perlu
dikaji dalam rangka efektivitas dan efisiensi. Dan indikator ini
juga memerlukan suatu strategi yang mendasar dan menyentuh semua
aspek.Indikator-indikator tersebut, secara keseluruhan akan menjadi
prediksi pendapatan dan pengeluaran selama umur investasi yang
direncanakan. Manajemen properti ikut berperan menentukan
keberhasilan investasi sepanjang umur properti.Tugas atau peran
tersebut dilaksanakan dengan menetapkan strategi, tugas kerja dan
evaluasi peran tersebut yang mampu menjamin pendapatan yang paling
baik (maksimal) dengan menjamin pengeluaran yang paling
optimal.Sehingga diharapkan, investasi yang dilaksanakan tersebut
memiliki kinerja yang baik. Hal ini biasanya ditunjukkan oleh :a.
Tingkat hasil pengembalian intern atau internal rate of return
(IRR).Yaitu suatu tingkat diskonto dimana nilai sekarang dari arus
kas suatu investasi di masa datang sama dengan biaya dari
investasi. Angka ini ditemukan dengan proses mencoba dan mencoba
lagi ( trial and error), jika nilai bersih sekarang dari arus kas
keluar (biaya dari investasi) dan arus kas masuk (laba atas
investasi) sama dengan nol, maka tarif diskonto yang digunakan
adalah IRR. Apabila IRR lebih besar dari pengembalian yang
dipersyaratkan-dinamakan tingkat batas dalam penganggaran
modal-investasi itu dapat diterima.b. Nilai Besih Sekarang / Net
Present Value (NPV). Yaitu metode yang digunakan dalam mengkaji
investasi dengan cara mana nilai bersih sekarang, dari semua arus
kas keluar (seperti biaya investasi) serta arus kas masuk
(pendapatan), dihitung dengan menggunakan suatu tarif diskonto
tertentu. Biasanya tarif diskonto ini adalah tingkat pendapatan
yang dipersyaratkan.Suatu investasi dapat diterima bila NPV-nya
positif. Dalam penganggaran modal, tarif diskonto yang digunakan
dinamakan tingkat batas dan biasanya sama dengan biaya modal
tambahan.c. Periode Pengembalian (Payback Period).Yaitu dalam
penganggaran modal : lamanya waktu yang diperlukan untuk memperoleh
kembali biaya dari suatu investasi modal. Periode pengembalian
adalah rasio dari investasi modal.Periode pengembalian adalah rasio
dari investasi awal (pengeluaran kas) terhadap arus kas masuk
tahunan untuk periode pengembalian.Kekurangan terpenting dari
metode pengembalian adalah bahwa metodel tidak memperhitungkan arus
kas sesudah periode pengembalian, sehingga bukan merupakan ukuran
dari profitabilitas suatu proyek investasi.Oleh sebab itu, para
analis umumnya mengutamakan metode arus kas yang didiskonto
(discounted cash flow) untuk penganggaran modal yaitu IRR dan
NPV.d. Indikator penilaian investasi lainnya yang memperlihatkan
kinerja tersebut.Indikator-indikator tersebut seharusnya terus
dipantau, dievaluasi dan ditingkatkan melalui evaluasi kinerja
manajemen properti yang dijalankan.
C. Perawatan atau Pemeliharaan Properti BangunanDilihat dari
tujuan dari manajemen property bangunan yaitu mengelola property,
yang secara tidak langsung mengarah pada proses perawatan dan
perbaikan propertinya itu sendiri. Jadi secara sederhana,
pemeliharaan properti adalah pemeliharaan keseluruhan bangunan dan
properti di sekitar gedung itu. Sering bingung dengan manajemen
properti, sebenarnya merupakan layanan profesional yang sangat
khusus yang melibatkan berbagai tugas yang berkaitan dengan
memelihara berbagai fasilitas dari kompleks apartemen, gedung
perkantoran, dan rumah-rumah bahkan menyewa.Jika tidak punya waktu,
energi, atau motivasi untuk menjaga kondisi properti, maka harus
mempertimbangkan untuk menyewa seorang ahli. Layanan ini sangat
berguna untuk tuan tanah sibuk atau pemilik tanah yang bertanggung
jawab untuk pemeliharaan beberapa properti komersial, perumahan,
atau industri.
Terlepas dari ukuran fasilitas, pemeliharaan properti sangat
penting. Profesional di lapangan pada dasarnya bertindak sebagai
pengasuh fasilitas dan tanggung jawab utama mereka termasuk
memperbaiki kerusakan, mengganti peralatan, dan mengembalikan
persediaan yang sedang digunakan di seluruh fasilitas. Beberapa
contoh tugas bahwa perusahaan pemeliharaan properti mungkin
menawarkan termasuk, tapi tidak terbatas pada- Pembersihan-
Lansekap- Lukisan- Pekerjaan tukang kayu- Pembersihan eksterior-
Pembersih jendela- Daya cuci- Penghapusan grafiti- Layanan pipa-
Jasa HVAC- Layanan listrik- Pemeliharaan Faade
Memang, pemeliharaan properti melibatkan berbagai tugas dan jasa
yang pada dasarnya menjaga bangunan atau fasilitas dalam kondisi
prima. Dalam fasilitas apartemen atau perumahan, penyedia layanan
pemeliharaan properti Anda membersihkan ruang-ruang bersama dan
peralatan perbaikan dalam ruang tersebut. Si pemelihara akan
bertanggung jawab untuk memastikan berfungsinya peralatan binatu,
mengganti bola lampu, mengatur pelayanan untuk lift, dan menghapus
salju dan es dari trotoar dan tempat parkir di luar gedung.
Sementara profesional Anda mungkin tidak memiliki keterampilan yang
dibutuhkan untuk semua tugas, si pemelihara akan menyewa diperlukan
tradesperson untuk menjaga dengan perbaikan.
Sehubungan dengan bangunan kantor, tugas yang telah selesai oleh
perusahaan pemeliharaan berkisar dari pembersihan dan pemeliharaan
peralatan (seperti dengan pemeliharaan apartemen), tetapi mereka
juga akan membersihkan suite individu, menjaga eksterior bangunan,
dan bahkan dapat melakukan beberapa tugas-tugas administratif.
Misalnya, seorang profesional pemeliharaan properti mungkin
bertanggung jawab untuk mengumpulkan pembayaran dan setoran
jaminan, mendapatkan tanda tangan pada sewa dari penyewa, dan
mendistribusikan komunikasi yang berkaitan dengan karya yang sedang
berlangsung di gedung.
Ketika menyewa sebuah perusahaan pemeliharaan properti, Anda
akan ingin untuk menegosiasikan persyaratan kontrak termasuk
tugas-tugas yang perlu diselesaikan dan biaya yang terkait dengan
tugas-tugas. Jasa profesional memberikan pemilik tanah bagian dari
pikiran mengetahui bahwa kekayaan mereka akan terus oleh para
profesional terlatih dan berpengalaman. Lebih penting lagi, para
profesional dapat menghemat waktu dan usaha sehingga Anda dapat
mengelola semua industri komersial perumahan, dan properti Anda
secara efisien dan efektif.Pada dasarnya pemeliharan (maintenance)
bangunan adalah sangat penting dan perlu setelah bangunan tersebut
selesai dibangun dan dipergunakan. Pemeliharaan ini akan membuat
umur bangunan tersebut menjadi lebih panjang, ditinjau dari aspek:
kekuatan, keamanan, dan penampilan (performance) bangunan.
Bahwaberhasilatau tidaknyasuatu pembangunan gedung dapat dilihat
dari usia pemakaian bangunan sesuai dengan rancangan bangunannya
dan tata cara pemeliharaan terhadap bangunan itu sendiri.
Pada umumnya usia suatu bangunan diperhitungkan 20 tahun.
Olehkarena itu, pekerjaan pemeliharaan sangat penting dan dilakukan
pada tahap prakonstruksi, konstruksi dan pasca konstruksi secara
rutin, terus menerus dan periodic dengan memperhatikan spesifikasi
teknis bahan. Dengan adanya pemeliharaan yang rutin maka diharapkan
bila terjadi kerusakan tidak memerlukan biaya perbaikan/
pemeliharaanyang tinggi.
Contoh perawatan padabangunan agar tetap layak pakai:
Manajemen Properti Bangunan1 | 3-TPPG
Gbr 3. Perawatan pada dinding bangunan
Gbr. 4 Pengecekan bagian- bagiantertentu pada bangunan
Gbr. 5 Perbaikan pada eksterior bangunan
Daftar Pustaka
http://dewey.petra.ac.id/jiunkpe_dg_11036.html. Diunduh 12 Maret
2015.http://repository.petra.ac.id/1028.html. Diunduh 12 Maret
2015.http://movtif.blogspot.com/2013/04/rangkuman-pengertian-manajement-property.html?m=1.
Diunduh 13 Maret
2015.http://mywealth.co.id/topic/investasi-2/keuntungan-berinvestasi-di-bidang-properti.
Diunduh 13 Maret
2015.http://www.pandufinansial.com/2014/01/kelebihan-kekurangan-investasi-properti.html?m=1.
Diunduh 13 Maret
2015.http://erilearnproperty.blogspot.com/2013/06/apa-itu-pemeliharaan-properti.html?m=1.
Diunduh 13 Maret 2015.
Manajemen Properti Bangunan11 |3-TPPG