Makowska M. 2013. Pomiędzy interwencjonizmem państwa a wolnym rynkiem - przyczynek do dyskusji o przemianach polityki mieszkaniowej w Polsce. (słowa klucze: ceny mieszkań, rynek

Artykuł ukazał się w czasopiśmie „Społeczeństwo i Polityka.” Nr4 (37) 2013, s. 126-142

Pomiędzy interwencjonizmem państwa a wolnym rynkiem -przyczynek do dyskusji o przemianach polityki mieszkaniowej w

Polsce.

1. Wprowadzenie

Dom jest miejscem, w którym przebywa się najczęściej ispędza najwięcej czasu, daje poczucie bezpieczeństwa – zarównofizycznego jak i psychicznego, zapewnia poczucie swobody iintymności, zwiększa możliwości i chęć prokreacji, umożliwiaprzechowywanie własności, zapewnia spokój w wykonywaniucodziennych czynności związanych z pracą czy nauką, umożliwiatakże utrzymanie higieny. W związku z tym, że pełni ono teniezwykle ważne funkcje, jedno z najważniejszych pytań jakienależy sobie zadać to: czy mieszkanie jako dobro konsumpcyjnepowinno być dystrybuowane na wolnym rynku, czy z powodu roli,którą pełni powinno być zapewne obywatelowi przez państwo?

Samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przezwszystkich obywateli tylko i wyłącznie na wolnym rynku nie jestmożliwe. Mieszkanie z wąskiego zbioru dóbr podstawowych jestbowiem także dobrem, które jest zaliczane do dóbrnajdroższych1. Obecnie inwestycja w kupno mieszkania na rynkustanowi dla dobrze i średnio sytuowanych Polaków zobowiązaniena większość życia. Wiele osób o niskich dochodach,pochodzących z grup słabszych (m.in. niepełnosprawni, starsi)nie ma żadnych możliwości jego nabycia w ten sposób, co stanowi

1 Biuletyn Informacji Publicznej, Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku, http://bip.transport.gov.pl/pl/bip/projekty_aktow_prawnych/projekty_ustaw /ustawy_mieszkalnictwo_i_gospodarka_komunalna/bs_mieszk2020/px_18112010gp.pdf , , s. 1, dostęp: 05.2013 r.

126

uzasadnienie dla interwencjonizmu państwowego w sferęmieszkalnictwa.

Zgodnie z Konstytucją Rzeczpospolitej Polskiej2 władzepubliczne powinny prowadzić politykę mającą na celuzaspokojenie potrzeb mieszkaniowych i sprzyjać obywatelomdążącym do uzyskania własnego mieszkania. Zaspokojenie potrzeboznaczać ma doprowadzenie do sytuacji, gdzie każda rodzina wkraju ma do dyspozycji samodzielne mieszkanie, spełniającezarówno pod względem powierzchni jak i wyposażenia obecnewymagania cywilizacyjne3.

W polityce społecznej używa się sformułowania kwestiamieszkaniowa4, co oznacza, że brak mieszkań w Polsce nie jesttylko problemem społecznym, ale niezmiernie ważnym,

2 Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., Dz.U. Nr 78, poz. 483, art. 75 ust 1.3 Kongres Budownictwa, Ustawa o polityce mieszkaniowej państwa. Projekt wstępny. http://www.kongresbudownictwa.pl/pliki/ustawa%20o%20polityce%20mieszkaniowej%20panstwa.pdf, s. 5, art. 3 ust. 1, 2010, dostęp: 05.2013r.4 P. Hut, Współczesna kwestia mieszkaniowa w Polsce; geneza, uwarunkowania, perspektywy rozwiązań, w: Polityka społeczna, red. G. Firlit-Fensak, M. Szylko-Skoczny M., Warszawa 2009, s. 291.

127

narastającym przez lata deficytem, który potrzebuje skutecznychrozwiązań. Tych jednak ciągle brakuje5.

W poniższym artykule krótko zostanie zarysowana historiapolskiego rynku mieszkaniowego. Pokazane zostanie innepodejście różnej władzy w odrębnych okresach historycznych dokwestii interwencjonizmu w sprawy mieszkaniowe ludności.Zaprezentowane zostaną także największe obecnie problemyzwiązane z polityką mieszkaniową. Omówiona będzie sytuacjarynku mieszkaniowego od 2006 roku, to jest momentu, kiedy cenynieruchomości znacznie się w Polsce podwyższyły. Na końcupokazane zostaną podejmowane w tej chwili przez państwoinicjatywy mające złagodzić kwestię mieszkaniową.

2. Problemy i dylematy polityki mieszkaniowej w rysie historycznym

Po I wojnie światowej strefa mieszkalnictwa była domenąwolnego rynku. Spis powszechny z 1931 roku wskazywał, iż byłowtedy 4,3 miliona budynków mieszkalnych z czego 17% w miastachi 6,4 miliona mieszkań, z czego 43% w miastach. Mieszkaniamiejskie zarówno jak wiejskie składały się najczęściej z 1 lub2 izb6. W miastach podnosił się standard mieszkań w miastach –były tam już: bieżąca woda, wanna, centralne ogrzewanie –jednak takie luksusy dostępne były dla nielicznych. Z powoduzbyt małej liczby mieszkań w miastach rozpowszechnione byłosublokatorstwo i kątownictwo7. Na terenach wiejskich, również

5 J. Supińska, Miejsce polityki mieszkaniowej w polityce społecznej, miejsce polityki społecznej w polityce mieszkaniowej, http://www.ips.uw.edu.pl/cat_view/40-pliki-pracownikow-ips/46-prof-jolanta-supiska.html , s. 2, 2009, dostęp: 05.2013. 6 Główny Urząd Statystyczny, Drugi powszechny spis ludności z dn. 9.XII. 1931. Mieszkania.Gospodarstwa domowe. Ludność.http://statlibr.stat.gov.pl/exlibris/aleph/a18_1/apache_media/VUNVGMLANSCQQFG YHCN3VDLK12A9U5.pdf , s.18 , 1938, dostęp: 05.2013.7 P. Hut, Współczesna kwestia…, s. 292.

128

przeludnionych, w wielu miejscach nie było dostępu do bieżącejwody8.

II wojna światowa znacznie nadszarpnęła zasoby mieszkaniowew Polsce. Szacuje się, że Warszawa straciła 75%, Gdańsk 55%,Wrocław 64%, a Kołobrzeg 80% budynków. Na wsiach, głównie naterenach gdzie rozgrywały się walki ucierpiało około 500tysięcy zagród9. Odbudowa ich zabrała wiele lat.

Wojna wpłynęła na zmianę władzy i pociągnęła za sobą zmianęustroju, w którym zasadniczo zmienił się sposób gospodarowaniazasobami mieszkaniowymi. Pierwszym aktem prawnym nowej władzybył dekret z 7 września 1944 roku o komisjach mieszkaniowych –wprowadzał on pojęcie „przydziału mieszkania” przez komisję.Gminy otrzymywały prawo dokwaterowywania lokatorów do mieszkań.Właściciele domów czynszowych zostali pozbawieni prawa wynajmui określania czynszu. Taką politykę uzasadniała tragicznasytuacja mieszkaniowa ludzi po wojnie.

21 grudnia 1945 roku wydano dekret o publicznej gospodarcelokalami i kontroli najmu – ograniczał on możliwośćwynajmowania mieszkań prze osoby prywatne, mówił o publicznejgospodarce lokalami – czyli w rzeczywistości nacjonalizowałmieszkania. Początkowo dekret obowiązywał jedynie w sześciunajwiększych miastach Polski: Warszawie, Łodzi, Gdańsku,Lublinie, Krakowie, Katowicach i Poznaniu, potem stopniowo gorozszerzano10. Po 1951 roku ani spółdzielnia mieszkaniowa aniwłaściciel mieszkania nie mieli prawa do decydowania o swojejwłasności11.

Przydział mieszkaniowy mogła uzyskać osoba, której zawód,praca, stanowisko wymagało zamieszkiwania w danej miejscowości.

8 Tamże, s. 293.9 K Madej, B. Polak, Między modernizacją a marnotrawstwem, „Biuletyn Instytutu Pamięci Narodowej” 2002, nr 2, s. 4-5.10 D. Jarosz, Polaków drogi do mieszkania w PRL, http://www.historiaspoleczna.uw.edu.pl/pl/ -artykuly/polakow_drogi_do_mieszkania_w_prl/, Uniwersytet Warszawski – Zespół Badania Historii Społecznej XIX i XX w., dostęp: 05.2013.11 K Madej, B. Polak, Między modernizacją…, s. 13.

129

Dopiero w 1962 roku zostało wprowadzone kryterium dochodoweograniczające przydział. Reguły przydzielania mieszkań byłyczęsto łamane, nie tylko przez przyznawanie mieszkań osobom,którym się one nie należały. Szukano także różnych (częstonielegalnych) sposobów ominięcia kolejki i przyspieszeniaprzydziału12.

W latach 1945-1956 budownictwo i gospodarowanie zasobamimieszkaniowymi prawie w całości należało do państwa. W latach1950 - 1955 bardzo zaniedbano budownictwo, wybudowano tylko 400tys. mieszkań13. Od 1956 roku liberalizowano prawo, bowiemdostrzeżono argumenty ekonomiczne, które spowodowaływycofywanie się państwa z całkowitego finansowania ireglamentacji mieszkań. Wyłączono spod publicznej gospodarkilokale spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego oraz małe domymieszkalne14. W 1957 ogłoszono nową politykę mieszkaniową irozpoczęto dawanie ludziom kredytów mieszkaniowych15.

Przeobrażenia gospodarcze w kraju w postaci rozwojuprzemysłu spowodowały zmiany społeczne – wcześniej większośćludzi zatrudniona była w rolnictwie, rozwój gospodarczy krajuwymusił migrację z wsi do miast. Potrzeby mieszkaniowe wzwiązku z tym rosły. Powstały nowe osiedla robotnicze takie jakNowa Huta w Krakowie.

Pod koniec lat 60. Zwrócono się w kierunku partycypacji wkosztach budowy mieszkań przez przyszłych lokatorów. Ten zabiegw połączeniu z rozwojem technicznym i znacznym przyspieszeniembudowy zaowocował tym, iż dekada lat 70. była złotym wiekiempolskiego budownictwa mieszkaniowego. W tym czasie, co rokuklucze do własnego mieszkania otrzymywało ok. 200 tysięcyosób16. Najwięcej mieszkań wybudowano w 1978 r. - 284 tys. –był to rekord17. Mimo to według spisu powszechnego z 197812 D. Jarosz, Polaków drogi….13 Tamże, s. 10.14 D. Jarosz, Polaków drogi….15 K Madej, B. Polak, Między modernizacją…, s.1416 P. Hut, Współczesna kwestia…, s. 29417 D. Jarosz, Polaków drogi….

130

deficyt mieszkaniowy szacowano na 1,6 miliona, według kolejnegoz 1988 już na 2,9 miliona18.

W latach 70. zmienił się także stosunek do własności od 1972roku można było wykupywać mieszkania spółdzielcze, komunalne izakładowe na własność. Do 1990 roku wykupiono – 50% mieszkańlokatorskich, 8% komunalnych i 1,6% zakładowych19.

Dane kolejnych sposób powszechnych wskazują, iż liczbamieszkań w Polsce stale wzrastała. Podnosiła się także liczbaizb w mieszkaniach. Spadała liczba osób przypadających na jednąizbę. Ze spisu na spis wzrastała też liczba mieszkańwyposażonych w wodociąg, gaz i ustęp spłukiwany. Dokładnieilustruje to tabela 1.

Tabela 1 – Sytuacja mieszkaniowa w latach 1950 – 1988 (dane ze

Spisów Powszechnych)Wyszczególnienie 1950 1960 1970 1978 1988Liczba mieszkań na 1 tys. osób 234 239 247 273 283Liczba gospodarstw domowych na 100mieszkań

122 118 116 117 112

Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 2,33 2,46 2,87 3,15 3,40Przeciętna liczba osób na 1 izbęmieszkalną

1,75 1,66 1,37 1,16 1,02

Odsetek mieszkań wyposażonych winstalacjęwodociągową 19,1 29,9 46,8 67,4 84,2ustęp spłukiwany 11,5 18,9 33,1 52,8 71,5gaz 6,9 18,2 27,1 37,3 48,5Źródło: Roczniki statystyczne GUS za: A. Jezierski, C. Leszczyńska, Historiagospodarcza Polski, Warszawa 2003, s. 490.

18 A. Jezierski, C. Leszczyńska, Historia gospodarcza Polski, Warszawa 2003, s. 489.19 Tamże.

131

Po transformacji społeczno-gospodarczej w 1989 roku zmianomuległa także polityka mieszkaniowa. Wzrosły ceny mieszkań iczynszów, to nie rozwiązało jednak polskich problemów w tejkwestii.

3. Główne problemy polityki mieszkaniowej obecnie

Mimo zainteresowania problemami mieszkaniowymi w czasie, gdyw Polsce panował socjalizm, nie udało się ich rozwiązać.Kolejne rządy III RP starają się podejmować pewne działaniamające na celu zaradzić trudnej sytuacji. Obiecywanie mieszkańbywa również „chwytem wyborczym”. Prawo i Sprawiedliwość przedwyborami w 2005 roku obiecywało wybudowanie 3 mln mieszkań wciągu ośmiu lat, gdy jednak partia ta doszła do władzy – hasławyborczego nie udało się zrealizować.

Brak własnego lokum jest więc doświadczeniem, które łączykolejne pokolenia Polaków. Narodowy Spis Powszechny w 2002 rokupokazał, że deficyt mieszkaniowy rozumiany jako różnica międzyliczbą zamieszkałych mieszkań a liczbą gospodarstw domowychsięga 1,7 mln, przy czym 1,1 mln w miastach20. W latach 2007-2009 deficyt ten sięgał 1,4 – 1,5 mln21 Narodowy SpisPowszechny z 2011 roku pokazał, że w Polsce jest coraz więcejmieszkań. W 2011 roku było ich 13 560,5. Jest to wzrost o ok 1mil, w porównaniu do roku 200222. Warto jednak zwrócić uwagę nafakt, że 9% mieszkań w Polsce, to takie, które znajdują sięw budynkach wzniesionych przed 1918 rokiem, a 11,5% to takie,które były zbudowane przed 1945 rokiem23. Można się więc

20 A. Polak, Rola samorządów gminnych w prowadzeniu polityki mieszkaniowej w okresie transformacji ustrojowej, „Rocznik Żyrardowski” 2010, t. 8, s. 249.21 Biuletyn Informacji Publicznej, Główne problemy…, s. 3.22 Główny Urząd Statystyczny, Raport z wyników. Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2011, Warszawa 2012, http://www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/lud_raport_z_wynikow_NSP2011.pdf, s. 121, dostęp: 05.2013.23 Tamże, s. 124.

132

poważnie zastanawiać nad tym jak długo jeszcze będą się nadawaćdo zamieszkania.

Na tle Unii Europejskiej sytuacja polskiego rynkumieszkaniowego wygląda bardzo źle. Dane z 2009 roku pokazują,że ilość mieszkań na 1000 osób jest najniższa w całej UniiEuropejskiej i wynosi zaledwie 351,5. Pod kątem powierzchnimieszkaniowej przypadającej na jednego mieszkańca wypadamynieco lepiej. W 2009 roku wynosiła ona w Polsce 26,4 metra –mniejszą powierzchnię do dyspozycji na jedną osobę mają Rumuni,Słowacy, Bułgarzy i Czesi. Jeżeli chodzi o ilość mieszkańoddawanych rocznie do użytkowania Polska zajmuje w UniiEuropejskiej piąte miejsce, jeżeli jednak przeliczymy to na1000 mieszkańców okazuje się, że wcale nie jest to imponującywynik24. Pocieszający jest fakt, że subiektywna ocena warunkówmieszkaniowych dokonywana przez Polaków wskazuje na to, żeswoje warunki mieszkaniowe jako złe albo bardzo złe określajedynie 7,2% respondentów, natomiast jako bardzo dobre oceniaja 16,4%25.

Tabela 2 – Podstawowe wyposażenie mieszkań

Rok Obszar Wodociąg Ustęp ŁazienkaGaz

sieciowyCentralneogrzewanie

Polska 89 77 77 54 681995 miasto 96 88 86 74 77

wieś 76 57 61 12 49Polska 92 81 81 56 72

2000 miasto 97 90 88 76 80wieś 83 63 67 15 54Polska 95 87 86 55 77

2005 miasto 98 94 92 74 84wieś 88 73 74 17 63Polska 96 88 87 56 78

24 J. Strzeszczyński, Polski rynek mieszkaniowy. Analiza porównawcza największych miast, Monitor Rynku Nieruchomości, Kraków 2011, s. 2.25 Centrum Badania Opinii Społecznej, Sytuacja mieszkaniowa gospodarstw domowych,Warszawa 2008, http://www.cbos.pl/SPISKOM.POL/2008/K_039_08.PDF, s. 2, dostęp: 05.2013.

133

2010 miasto 99 95 92 74 85wieś 89 75 76 20 65

2011 SPIS Polska 94 91 90,5 55 73

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych: P. Hut, Współczesna kwestiamieszkaniowa w Polsce; geneza, uwarunkowania, perspektywy rozwiązań, w: Polityka społeczna,red. G. Firlit-Fensak, M. Szylko-Skoczny M., Warszawa 2009, s. 298, GłównyUrząd Statystyczny, Gospodarka mieszkaniowa, Warszawa 2010, Główny UrządStatystyczny, Raport z wyników. Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2011,Warszawa 2012

Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych to nie tylko potrzebilościowych, ale także jakościowych. Jak wynika ze SpisuPowszechnego przeprowadzanego w 2011 roku poprawił się standardmieszkań w których żyją Polacy. Doprowadziło do tego nie tylkooddawanie do użytku nowych mieszkań ale także modernizacjewcześniejszych zasobów26. W porównaniu do połowy lat 90.wodociąg ma 5% mieszkań więcej, ustęp 14%, łazienkę 13,5%, zaścentralne ogrzewanie 5% (patrz: tabela 2).

Wzrosła także przeciętna wielkość mieszkania, w porównaniuz 2002 rokiem o 1,3 m2 i w 2011 wyniosła 69,3m2. W tym czasieprzeciętna liczba pokoi (3,7) pozostała bez zmian27.

Badania Centrum Badania Opinii Społecznej z 2005 i 2010roku pokazują jak zmieniło się postrzeganie Polaków tego, jakchcieliby mieszkać. W 2005 roku najważniejsza była bezpiecznaokolica (61%), niski koszt utrzymania (59%) oraz funkcjonalnośćbudynku wewnątrz (czy jest wygodny, przestronny, nasłonecznionyitp.). W 2010 największą ilość wskazań miała funkcjonalnośćbudynku (56%), niski koszt utrzymania

(48%). Taka sama liczba badanych – 33% wskazała na istotnośćzamieszkiwania w bezpiecznej okolicy oraz na dużą ilość zielenii wolnej przestrzeni wokół miejsca zamieszkania. Wyniki tewskazują na to, że coraz bardziej cenimy sobie komfortowemiejsce zamieszkania. Nadal ważne są koszty utrzymania, ale nieaż tak istotnej jak w 2005 roku. W 2010 roku Polacy wskazywali

26 Główny Urząd Statystyczny, Raport z wyników…, s. 125.27 Tamże, s. 121-122.

134

też znacznie częściej, że ważny jest dla nich wygląd zewnętrznybudynku (2005 – 12%, 2010 – 27%) oraz przywiązywali większąwagę do obecności przestrzeni publicznej w okolicy, takiej jak:rynek, plac, park – w 2005 roku było to 6%, 2010 już 13%28.

W latach 1988 - 2002 nastąpiła bardzo istotna zmianawłasności zasobów mieszkaniowych, wynikająca z przekształceń,które pociągnęła za sobą transformacja społeczno-gospodarcza. Wspisie powszechnym w 1988 badano nie tyle własność mieszkaniaco własność budynku. Nie sposób więc porównywać tych zasobów.Wiele lokali zostało sprywatyzowanych (m.in. PGR’ów igospodarstw rolnych) a mieszkania spółdzielcze częstoz lokatorskich przekształcano na własnościowe – osoby fizycznestały się właścicielami mieszkań, które dotąd zamieszkiwały. Poutworzeniu gmin i powstaniu mienia komunalnego znaczna częśćbudynków została zwrócona właścicielom lub ich spadkobiercom,których w poprzednim systemie pozbawiono prawa gospodarowanianimi. Znacznemu zmniejszeniu uległy zasoby mieszkaniowezakładów pracy. Mieszkania upadających zakładów przejmowałygminy oraz Skarb Państwa29. Od 2002 roku GUS wyróżnianastępujące formy własności mieszkań: mieszkania osóbfizycznych, mieszkania spółdzielni mieszkaniowych (w tymlokatorskie i własnościowe), mieszkania gmin, mieszkania SkarbuPaństwa, mieszkania zakładów pracy, mieszkania TowarzystwBudownictwa Społecznego, mieszkania innych podmiotów.

Inny sposób zadania pytania między 2002 a 2011 niecoutrudnia interpretację zmiany własności zasobów mieszkaniowychw tym czasie (patrz: tabela 2). Największą grupę nadal stanowiąmieszkania osób fizycznych a także mieszkania spółdzielnimieszkaniowych o statusie własnościowym.

28 Centrum Badania Opinii Społecznej, Jak Polacy mieszkają, a jak chcieli by mieszkać, Warszawa 2010, http://www.cbos.pl/SPISKOM.POL/2010/K_120_10.PDF , s. 7, dostęp: 05.2013.29 Główny Urząd Statystyczny, Mieszkania 2002. Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2002, Warszawa 2003, http://www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/PUBL_mieszkania_2002.pdf, s. 29-31,dostęp: 05.2013.

135

69% Polaków posiada mieszkanie na własność wg badania„Finansowy barometr ING”. Jest to najwyższy wynik wśródprzebadanych przez grupę ING piętnastu krajów30. Jest to efekttransformacji. Po pierwsze dzięki tej zmianie możliwe byłouwłaszczenie części zasobów mieszkaniowych. Po drugie, wczasach socjalizmu umniejszano znaczenie własności prywatnej narzecz „dobra wspólnego” i być może dlatego po jego odejściustała się ona dla Polaków tak ważna.

Tabela 3 – Formy własności mieszkańmieszkaniaspółdzielnimieszkaniowych

Osóbfizycznych

Własno-ściowe

Lokato-rskie

Gmin SkarbuPaństwa

Zakładów Pracy

TBS Innychpodmio-tów

Nie-ustalono

w tys.2002

Ogółem

11763,5

55,2% 19,3% 9,3% 11,6% 1,7% 2,2% 0,3% 0,4%  -

2011

13560,5

50,4% 17,2% 8,2% 10,0% 1,5% 1,9% 0,3% 0,3% 10,2%

Źródło: Opracowanie własne na podstawie: Główny Urząd Statystyczny,Raport z wyników. Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2011, Warszawa 2012,http://www.stat.gov.pl /cps/rde/xbcr/gus/lud_raport_z_wynikow_NSP2011.pdf,s. 121, dostęp: 05.2013 oraz Główny Urząd Statystyczny, Mieszkania 2002.Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2002, Warszawa 2003,http://www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/PUBL_mieszkania_2002.pdf, s. 29-31,dostęp: 05.2013.

Chęć posiadania mieszkania na własność można uargumentować

następująco. Mieszkanie takie zapewnia człowiekowi wolność,samodzielność i niezależność. Pozwala bez obaw patrzeć wprzyszłość i stabilizuje życie. Zupełnie inaczej dbamy omieszkanie, które posiadamy na własność niż takie które tylko

30 ING, Polacy wybierają mieszkania na własność - wynika z międzynarodowego badania ING , Bank ING, 2012, http://media.ingbank.pl/pr/225577/polacy-wybieraja-mieszkania-na-wlasnosc-wynika-z-miedzynarodowego-badania-ing , dostęp: 05.2013.

136

wynajmujemy. Bez obaw inwestujemy w jego infrastrukturę, bypotem przez lata z niej korzystać.

Własny dom to jednak także pewne kłopoty i ograniczenia.Przede wszystkim posiadanie mieszkania na własność ograniczamobilność człowieka. Własne mieszkanie, w które zainwestowanezostały oszczędności całego życia, sprawia, że nawet gdy wokolicy nie ma pracy, człowiekowi brakuje motywacji do zmianymiejsca zamieszkania. Choć za pozytywne można uznać to że mamymieszkania na własność, to jednak wynajmowane mieszkanieumożliwia przenoszenie się z miejsca na miejsce.

Jednocześnie wysoka jego cena nakłada na ludzi którzyzdecydują się je nabyć często kredyty spłacane przez całeżycie. Odbija się to negatywnie na sytuacji rodzinnej – brakwystarczająco dobrych warunków lokalowych, obciążeniespłacaniem rat nie sprzyja zakładaniu rodziny i prokreacji.Jest to paradoksalne, gdy weźmiemy pod uwagę podstawową funkcjęmieszkania – jaką jest umożliwienie prokreacji.

4. Szaleństwo polskiego rynku mieszkaniowego

Jednym z podstawowych mierników poprawy sytuacjimieszkaniowej jest rozwój budownictwa. Dane GUS wskazują, że wpierwszym dziesięcioleciu XXI wieku oddano do użytku w Polsceznacznie więcej mieszkań niż w latach 90. Najwięcej mieszkańoddano w latach 2003, 2008, 2009 (patrz: wykres 1). Mimotendencji wzrostowej podaży na początku wieku nie nadążała onaza popytem, co spowodowało w 2006 roku gwałtowny wzrost cen narynku mieszkaniowym w Polsce.

Wykres 1 – Liczba mieszkań oddanych do użytku 1991- 2012

137

Źródło: Opracowanie własne na podstawie: Główny Urząd Statystyczny,

Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń – luty 2013, Warszawa 2013 – tabele.

Czynniki kształtujące popyt na mieszkania to: dochodyludności (dochody własne, transfery, kredyty), ceny (czynsze,ceny mieszkań, stopy procentowe) oraz preferencje (modelkonsumpcji, poziom zaspokojenia potrzeb, sytuacja mieszkaniowa,migracje zewnętrzene, migracje wewnętrzene, czynnikidemograficzne, przyrost naturanlny, przyrost gospodarstwdomowych)31. Czynnikiem zwiększającym napięcie na rynku jesttakże chęć posiadania przez Polaków mieszkań własnościowych32.

W Polsce na mieszkania na początku XXI wieku na rynek pracyzaczął wchodzić drugi powojenny wyż demograficzny. Praca iwłasne dochody powodowały u młodych ludzi chęć założeniaodrębnego gospodarstwa domowego i samodzielności.

Wejście do Unii Europejskiej w maju 2004 roku otworzyło dlaPolaków wiele rynków pracy, gdzie mogli osiągnąć wyższedochody. Część młodych osób wyjechała z perspektywą odkładaniazarobionych pieniędzy na zakup mieszkania w Polsce. Także

31 J. Łaszek, H. Augustyniak, M. Widłak, Euro a ryzyko bąbli na rynku nieruchomości mieszkaniowych, Narodowy Bank Polski, Warszawa 2009, http://www.nbp.pl/badania/seminaria_bise/laszO.pdf, s. 13, dostęp: 05.2013.32 Tamże, s. 43.

138

zwiększające się dochody w Polsce, poprawa standardu życia, aco za tym idzie chęć mieszkania w lepszych warunkachjakościowych.

Mimo iż w na początku XXI wieku podaż mieszkań zaczęławzrastać nie zaspokajała jednak popytu. W związku z tym cenypowoli zaczęły rosnąć. Wyższe dochody i spadające stopyprocentowe spowodowywały większą dostępność kredytów33,34.

Mimo iż w późniejszym okresie podnoszono stopy procentowe, agospodarstwa domowe coraz bardziej odczuwały obciążenie ratamikredytu budżetu domowego popyt na mieszkania nie zmalał.Podobnie jak w innych krajach oczekiwano, iż ceny na rynku będąszły w górę, w związku z czym mieszkania nadal cieszyły siędużym zainteresowaniem. Zarówno ze strony inwestorów – którzychcieli na nich zarobić, jak również osób, które z obawy przeddalszym wzrostem cen, decydowały się na zakup w danej chwili.„W konsekwencji zostały uruchomione znane na rynkunieruchomości mechanizmy oczekiwań inflacyjnych i wzrostu cen,finansowane kredytem bankowym.”35.

Jednocześnie nakładały się na to bariery związane z podażąmieszkań. Były to między inny: bariery administracyjne –wydłużające czas oczekiwania na pozwolenie na budowę, brakiplanów zagospodarowania przestrzennego, zbyt mała dostępnośćuzbrojonych terenów budowlanych, niewydolność gminnej politykimieszkaniowej i budowlanej36. Wraz z ceną mieszkań rosły takżeceny robót, materiałów budowlanych, terenów budowlanych – byłoto następstwo dobrej koniunktury. Brakowało także odpowiedniowyszkolonych pracowników montażowo – budowlanych, co

33 Liczba czynnych kredytów mieszkaniowych od 2002 do 2011 stale wzrastała.W 2002 roku było ich 406 320, w 2006 – 945 484, w 2011 już 1 630 694.Całkowity stan zadłużenia z ich tytułu w 2002 roku wynosił 29 576 mld PLN,w 2006 – 77 706 w 2011 już 313 970 mld PLN. W związku z zawirowaniami narynku walutowym od 2009 roku najpopularniejszą walutą, w której kredyty sąudzielane jest PLN, wcześniej był to frank szawajcarski. 34 J. Łaszek, H. Augustyniak, M. Widłak,., Euro a ryzyko…, s. 45.35 Tamże, s. 45.36 Tamże, s. 43.

139

powodowało, że ich praca stawała się droższa. Zaczęły więcrostnąć koszty budowy.

W 2006 nastąpił największy skok cen mieszkań – szczególnieodczuwalny w dużych miastach. Deweloperzy, wraz z bankami awłaściwie pośrednikami kredytowymi prowadzili akcje zachęcającedo zakupów mimo tych wzrostów – opartą głównie o hasła „braku”a w związku z tym dalszego wzrostu cen. Drożały mieszkania nietylko na rynku pierwotnym z czego korzystały firmy, ale takżeceny mieszkań na rynku wtórnym z czego cieszyli się ichwłaściciele, zwłaszcza spekulanci, którzy nabyli wcześniejmieszkanie w celach inwestycyjnych.

Przeciętne miesięczne wynagrodzenie Polaka starcza średniona zakup 0,8 m2 powierzchni mieszkania. Najgorsza sytuacja jestw dużych miastach, gdzie ceny są najwyższe i można tam kupić zatakie wynagrodzenie jedynie 0,5 – 0,6 m2 . W krajach EuropyZachodniej obywatele za przeciętne miesięczne wynagrodzeniemogą kupić 2-3 m2 37. Mieszkania w Polsce są drogie nawet wporównaniu do innych Europejskich krajów. Dane za rok 2010wskazują, że mieszkanie w Warszawie było droższe niż wBerlinie, Dublinie, Budapeszcie, Lizbonie czy Bratysławie38

(Turek 2012). W Warszawie między rokiem 2006 a 2007 mieszkania na rynku

wtórnym podrożały o 32%, na rynku pierwotnym o 29%. Od 2007 zaśdo 2012 spadły na rynku wtórnym o 21%, na rynku pierwontym o14,5% (patrz: wykres 2 i wykres 3).

Wykres 2 – Ceny transakcyjne na ryku wtórym w III kwartale lat

2006-201237 Biuletyn Informacji Publicznej, Główne problemy…, s. 4.38 B. Turek, Tylko w 5 europejskich stolicach mieszkania są droższe niż w Warszawie, Bankier.pl, 2012, ,http://www.bankier.pl/wiadomosc/Tylko-w-5-europejskich-stolicach-mieszkania-sa-drozsze-niz-w-Warszawie-2655616.html, dostęp: 05.2013.

140

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych: Narodowy Bank Polski, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (III kw. 2006 - IV kw. 2012), http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek _nieruchomosci/index2.html,dostęp: 05.2013.

Ceny więc choć zmalały nie są jeszcze na poziomie sprzedwielkiego boomu. Czy kiedykolwiek to zrobią? Na ten temat możnajedynie spekulować. Spadek cen mieszkań, którego jesteśmyświadkami od kilku lat związane jest z większymi ograniczeniamiw dawaniu kredytów mieszkaniowych przez banki, co wynika m.in.z doświadczeniami amerykańskimi na rynku nieruchomości.Rozwinęły się także alternatywy dla mieszkania w mieście –modne stało się mieszkanie w domach, na obrzeżach miast.Zaczęły rozrastać się także tereny podmiejskie, a tamtejsideweloperzy oferować mieszkania w lepszych cenach,spokojniejszej i bardziej zielonej okolicy.

W najbliższym czasie jest raczej niemożliwe by ceny wróciłydo poziomu sprzed 2006 roku, mimo że wciąż jest wielegospodarstw domowych, które chciałyby posiadać własnemieszkanie, to jednak nie decydują się na jego zakup właśniedlatego, że ceny są ciągle za wysokie. Wiele mieszkań na nowychosiedlach stoi i straszy pustkami i choć deweloperzy opuszczająceny, nie są w stanie obniżyć na tyle by były one dostępne,gdyż koszta które ponieśli (np. związane z zakupem działki

141

budowlanej, kosztów budowy w czasie boomu) nie przyniosłbypożądanego zysku.

Wykres 3 – Ceny transakcyjne na ryku pierwotnym w III kwartale

lat 2006-2012

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych: Narodowy Bank Polski, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (III kw. 2006 - IV kw. 2012), http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek _nieruchomosci/index2.html,dostęp: 05.2013.

Demografia jednoznacznie wskazuje na fakt, że polskiespołeczeństwo się starzeje. Jakie będzie miało to konsekwencjedla rynku mieszkaniowego? Wnioskować można, że po pierwszetyle, że będzie coraz mniej młodych ludzi pragnących założyćwłasne gospodarstwo domowe i zakupić mieszkanie. Coraz więcejmieszkań będzie także do przejęcia po osobach starszych. Biorącpod uwagę ten fakt w dalszej perspektywie możemy spodziewać sięwięc spadku cen mieszkań. Jeżeli tendencje demograficzne nieulegną zmianie, problemy mieszkaniowe mogą nabrać zupenieinnego znaczenia w naszym kraju – będzie nie tyle chodziło o

142

brak mieszkań, co o nie dostosowanie posiadanych zasobówmieszkaniowych i infrastruktury do potrzeb osób starszych.

Jednak są eksperci, którzy wskazują, iż potrzebymieszkaniowe mogą się zwiększać, bowiem następować będziewzrost liczby gospodarstw domowych oraz spadek wielkościprzeciętnego gospodarstwa domowego39.

5. Obecne próby złagodzenia kwestii mieszkaniowej – działaniapaństwa

W 2009 roku Joanna Supińska pisała, iż w wielu raportach iprogramach społecznych np. „Narodowym programie rozwoju 2007-2013” zagadnienie mieszkań jest jedynie wspomniane. Kwestiamieszkaniowa była przez lata zaniedbywana.

W 2011 roku Sejm RP przyjął dokument pt. „Główne problemy,cele

i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwamieszkaniowego do 2020 roku”, który jest próbą określeniapodstawowych zasad wsparcia polityki budownictwa mieszkaniowegoprzez budżet państwa. Diagnozuje on najważniejsze problemysektora mieszkaniowego, wskazuje na obszary, które wymagająinterwencji państwa. Pokazuje potencjalne możliwości rozwojubudownictwa socjalnego, budownictwa społecznego i budownictwawłasnościowego. Wskazuje potrzebę racjonalizacji planowaniaprzestrzennego. Identyfikuje również potrzebę zmianregulacyjnych w sferze najmu, dodatków mieszkaniowych, zasadgospodarowania publicznymi zasobami mieszkaniowymi orazmieszkaniami Towarzystw Budownictwa Społecznego.

Możemy w nim znaleźć informacje o tym, że w latach 2008-2009państwo prowadziło kilka programów mających na celu zwiększeniedostępności do mieszkań40. Po pierwsze było to wspieranie gmin

39 M. Cesarski, Budżet a mieszkalnictwo i budownictwo społeczne w Polsce. Transformacja i perspektywy, „Problemy polityki społecznej. Studia i dyskusje” 2011, nr 15, s. 42.40 Biuletyn Informacji Publicznej, Główne problemy…, s. 9.

143

w budowaniu mieszkań na wynajem dla osób najuboższych (mieszkańkomunalnych). Po drugie wspierano budownictwo społeczne:preferencyjne kredyty dla spółdzielni mieszkaniowych namieszkania lokatorskie oraz Towarzystw Budownictwa Społecznego(TBS) – budujących mieszkania przeznaczone na wynajem dla osób,które nie zarabiają więcej niż ustawowe (uaktualniane) progi.Mieszkania przez nie zbudowane mają ustawowo limitowany czynsz.Po trzecie uruchomiony był program preferencyjnych kredytówmieszkaniowych „Rodzina na swoim” – po spełnieniu odpowiednichwymagań rodziny mogły starać się o rządową dopłatę przez 8 latod zaciągnięcia kredytu, w wysokości 50% należnych odsetek41.Po czwarte, gminy mogły ubiegać się o preferencyjne kredyty nasfinansowanie infrastruktury technicznej towarzyszącejbudownictwu społecznemu na wynajem. Po piąte, realizowanoprogram mający na celu ograniczenie zapotrzebowania na energięi udzielano premii na spłatę części kredytu zaciągniętego wcelu termomodernizacji budynku mieszkalnego. Po szósteudzielano premii na spłatę części kredytu zaczerpiętego w celumodernizacji budynku mieszkalnego – programem objęte były tylkoi wyłącznie najstarsze budynki wielordzinne – sprzed 1961 roku.

Formy wsparcia mieszkalnictwa, choć są szerokie, nie miałyznaczącego wpływu na poprawę sytuacji mieszkaniowej w Polsce42.Problemem zdaje się nie być już budownictwo mieszkaniowe, gdyżdo użytku oddaje się całkiem sporo nowych mieszkań, ale małyudział w nim budownictwa socjalnego, które jest dedykowane tymgospodarstwom, które nie są w stanie zaspokoić swych potrzeb nawolnym rynku43. Istnieje także potrzeba sprawowania większej

41 Wraz z końcem 2012 roku skończył się również program – „Rodzina naswoim”. Rząd w jego miejsce zapowiada wprowadzenie programu „Mieszkanie dlamłodych”. Programem tym mają być obięte nie tylko rodziny, ale równieżosoby samotne, kupujące swoje pierwze mieszkanie. Planowane jestwprowadzenie ograniczenia wieku beneficjenta do 35 roku życia orazograniczenie wielkości mieszkania do 75 metrów. Nagradzane mają być rodzinyposiadające dzieci – uzyskując za pierwsze i kolejne dziecko dodatkowedopłaty (mieszkaniedlamłodych.pl).42 Biuletyn Informacji Publicznej, Główne problemy…, s. 9.43 Tamże, s. 10.

144

kontroli nad mieszkaniami komunalnymi – m.in. nie ma stałychkontroli dochodów osób je zamieszkujących i możliwe,

że część z tych zasobów jest zajęta przez osoby mającezarobki pozwalające im na wynajem mieszkania na wolnym rynku. Wprzypadku śmierci najemcy, prawo do lokalu uzyskują osobynajbliższe, nawet jeżeli nie spełniają kryteriów dozamieszkiwania takiego mieszkania44.

W szczególnie trudnych sytuacjach życiowych udziela siętakże wsparcia gospodarstwom domowym, które mają problemy zpłaceniem czynszu, by nie straciły swojego lokum, dającświadczenie w formie dodatku mieszkaniowego. Mogą je otrzymaćosoby, które nie przekraczają dochodami i metrażem mieszkaniapewnych ustalonych ustawowo progów. Dodatek ten nie możeprzekraczać 70% wydatków ponoszonych na lokal. Lokatoromeksmitowanym i innym osobom w trudnej sytuacji gmina jestzobowiązana zapewnić mieszkanie socjalne (czas przebywania wnim jest określony).

6. Podsumowanie

Sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest niekorzysta. Ilośćmieszkań na 1000 mieszkańców jest w Polsce najniższa w całejUnii Europejskiej. Relacja między ceną metra kwadratowegomieszkania a zarobkami powoduje, że tylko nielicznych stać nazakup własnego lokum. Sytuacja taka stanowi barierę dla rozwojuspołeczeństwa i gospodarki. Rozwiązanie kwestii mieszkaniowejnie jest możliwe bez czynnego zaangażowania państwa.

Gdyby pozostawić mieszkania tylko i wyłącznie w gestiiwolnego rynku zapewnie niezadowolenie społeczne dotyczącesytuacji mieszkaniowej w Polsce by było znacznie większe.Prawdopodobnie dochodziłoby także do wielu prób manipulacjicenami, czynszami.

44 Tamże, s. 11.145

Gdyby jednak interwencjonizm państwa w regulacje sytuacjimieszkaniowej posuwał się tak daleko jak po II wojnie światowejprawdopodobnie społeczeństwo czułoby się niezadowolone iuznawałoby to za niesprawiedliwe. Tylko mądra, racjonalnapolityka mieszkaniowa, gdzie braki rynku są uzupełniane przezpaństwo, doprowadzić może do złagodzenia kwestii mieszkaniowej.

Ponieważ mieszkanie jest dobrem szczególnym niezwykle ważnewydaje się, by państwo trzymało nad nim pieczę. Obecnie rolawładzy publicznej w głownej mierze została sprowadzona doregulacji rynku – określa ona reguluje przepisy prawne,planowanie przestrzenne, prawo budowlane, zasady najmumieszkań.

Interwencjonizm państwa wydaje się niezbędny by zwiększaćdostępność do mieszkań dla osób ubogich, niepełnosprawnych, zniepełnych rodzin. Potrzeby mieszkaniowe są bowiem powszechne idotyczą wszystkich niezależnie od ich statusu społecznego.Obecne plany państwa polskiego dotyczące głównych celów ikierunków rozwoju wspierania polityki mieszkaniowe zają się iśćw dobrą stronę tylko czy te zamierzenia uda się wprowadzićw życie?

Bibliografia:

1. Biuletyn Informacji Publicznej, Główne problemy, cele i kierunkiprogramu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku,http://bip.transport.gov.pl/pl/bip/projekty_aktow_prawnych/projekty_ustaw/ustawy_mieszkalnictwo_i_gospodarka_komunalna/bs_mieszk2020/px_18112010gp.pdf , dostęp: 05.2013 r.

2. Centrum Badania Opinii Społecznej, Jak Polacy mieszkają, a jakchcieli by mieszkać, Warszawa 2010,http://www.cbos.pl/SPISKOM.POL/2010/K_120_10.PDF, dostęp:05.2013.

146

3. Centrum Badania Opinii Społecznej, Sytuacja mieszkaniowagospodarstw domowych, Warszawa 2008,http://www.cbos.pl/SPISKOM.POL/2008/K_039_08.PDF, dostęp:05.2013.

4. M. Cesarski, Budżet a mieszkalnictwo i budownictwo społeczne w Polsce.Transformacja i perspektywy, „Problemy polityki społecznej.Studia i dyskusje” 2011, nr 15, s. 29-52.

5. Główny Urząd Statystyczny, Budownictwo mieszkaniowe w okresiestyczeń – luty 2013, Warszawa 2013 – tabele.

6. Główny Urząd Statystyczny, Drugi powszechny spis ludności z dn.9.XII. 1931. Mieszkania. Gospodarstwa domowe. Ludność.http://statlibr.stat.gov.pl/exlibris/aleph/a18_1/apache_media/VUNVGMLANSCQQFGYH CN3VDLK12A9U5.pdf , 1938, dostęp:05.2013.

7. Główny Urząd Statystyczny, Mieszkania 2002. Narodowy SpisPowszechny Ludności i Mieszkań 2002, Warszawa 2003,http://www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/PUBL_mieszkania_2002.pdf, dostęp: 05.2013.

8. Główny Urząd Statystyczny, Raport z wyników. Narodowy SpisPowszechny Ludności i Mieszkań 2011, Warszawa 2012,http://www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/lud_raport_z_wynikow_NSP2011.pdf, dostęp: 05.2013.

9. P. Hut, Współczesna kwestia mieszkaniowa w Polsce; geneza,uwarunkowania, perspektywy rozwiązań, w: Polityka społeczna, red. G.Firlit-Fensak, M. Szylko-Skoczny M., Warszawa 2009, s.291-302.

10. ING, Polacy wybierają mieszkania na własność - wynika zmiędzynarodowego badania ING , Bank ING, 2012,http://media.ingbank.pl/pr/225577/polacy-wybieraja-mieszkania-na-wlasnosc-wynika-z-miedzynarodowego-badania-ing , dostęp: 05.2013.

11. D. Jarosz, Polaków drogi do mieszkania w PRL,http://www.historiaspoleczna.uw.edu.pl/pl/artykuly/polakow_drogi_do_mieszkania_w_prl/, Uniwersytet Warszawski –

147

Zespół Badania Historii Społecznej XIX i XX w., dostęp:05.2013.

12. A. Jezierski, C. Leszczyńska, Historia gospodarcza Polski,Warszawa 2003

13. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997r., Dz.U. Nr 78, poz. 483, art. 75 ust 1.

14. Kongres Budownictwa, Ustawa o polityce mieszkaniowej państwa.Projekt wstępny. http://www.kongresbudownictwa.pl/pliki/ustawa%20o%20polityce%20mieszkaniowej%20panstwa.pdf , s. 5, art. 3 ust. 1, 2010, dostęp: 05.2013 r.

15. J. Łaszek, H. Augustyniak, M. Widłak, Euro a ryzyko bąblina rynku nieruchomości mieszkaniowych, Narodowy Bank Polski,Warszawa 2009,http://www.nbp.pl/badania/seminaria_bise/laszO.pdf,dostęp: 05.2013.

16. K. Madej, B. Polak, Między modernizacją a marnotrawstwem,„Biuletyn Instytutu Pamięci Narodowej” 2002, nr 2, s. 4-20.

17. Narodowy Bank Polski, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych(III kw. 2006 - IV kw. 2012),http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/ index2.html, dostęp: 05.2013.

18. A. Polak, Rola samorządów gminnych w prowadzeniu politykimieszkaniowej w okresie transformacji ustrojowej, „RocznikŻyrardowski” 2010, t. 8, s. 245-274.

19. J. Strzeszczyński, Polski rynek mieszkaniowy. Analizaporównawcza największych miast, Monitor Rynku Nieruchomości,Kraków 2011.

20. J. Supińska, Miejsce polityki mieszkaniowej w polityce społecznej,miejsce polityki społecznej w polityce mieszkaniowej,http://www.ips.uw.edu.pl/cat_view/40-pliki-pracownikow-ips/46-prof-jolanta-supiska.html2009, dostęp: 05.2013.

21. B. Turek, Tylko w 5 europejskich stolicach mieszkania są droższe niżw Warszawie, Bankier.pl,

148

2012, ,http://www.bankier.pl/wiadomosc/Tylko-w-5-europejskich-stolicach-mieszkania-sa-drozsze-niz-w-Warszawie-2655616.html, dostęp: 05.2013.

149