1
Tema 4. Abordarea prin pia la evaluarea bunurilor
imobileObiective: 1. Particularitile utilizrii metodei analizei
comparative a vnzrilor. 2. Algoritmul aplicrii metodei analizei
comparative a vnzrilor. 3. Elemente de comparaie. 4. Formele
coreciilor i metodele de determinare a mrimei
lor.Bibliografie:1.Hotrrea Guvernului R.M. despre aprobarea
Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile nr.
958 din 04.08.2003. Monitorul Oficial al R.M. nr. 177-181 din
15.08.20032. Albu Svetlana. Evaluarea drepturilor asupra
proprietilor imobiliare: Practicum. Univ. Tehn. A Moldovei, Fac.
Cadastru, Geodezie i Construcii, Catedra Evaluarea i Managementul
Imobilului. Chiinu: Tehnica-UTM, 2014. 171 p.3. Buzu Olga.
Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic/Olga Buzu, Angela
Matcov.-Ch.; 2003 (F.E.P. Tipogr. central). 258p. 1.
Particularitile utilizrii metodei analizei comparative a vnzrilorn
cadrul abordrii prin pia sunt utilizate urmtoarele metode de
evaluare:pentru construciimetoda analizei comparative a vnzrilor
pentru terenurimetoda analizei comparative a vnzrilor ;metoda
alocaiei;metoda extraciei.(al. 52) Metoda analizei comparativ a
vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului imobil n baza
analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului
evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare
pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii.Aplicarea
acestei metode este posibil cnd:piaa bunurilor imobile este
dezvoltat;exist acces la informaia despre condiiile i preurile
tranzaciilor. Dac evaluatorul nu dispune de informaia despre preuri
de vnzare, este posibil utilizarea preurilor de ofert pentru
obiectele analogice din alte sectoare;
Abordarea prin pia Avantaje Dezavantaje Este facil n utilizare i
ofer rezultate veridice;
Rezultatul final reprezint opinia vnztorilor i cumprtorilor
tipici;
n preurile tranzaciilor se reflect modificarea condiiilor
financiare i a inflaiei;
Rezultatul poate fi argumentat statistic;
Admite ajustarea la diferenierea factorilor de influien.Necesit
o pia imobiliar dezvoltat;
Necesit acces la informaia despre bunurile analogice;
La utilizarea unui numr mare de ajustri scade veridicitatea
valorii finale;
Utilizeaz informaia despre tranzaciile precedente i nu prevede
utilizarea factorilot pentru viitor;
Dificultatea colectrii informaiei despre condiiile tranzaciei.
2. Algoritmul aplicrii metodei analizei comparative a
vnzrilorNr.EtapaAciuni efectuate de evaluator1Colectarea i analiza
datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile
comparabileAnaliza teritorial a pieii Analiza tranzaciilor cu
bunuri imobiliare similare (al.53)Analiza ofertelor bunurilor
imobile analogiceSelectarea a 3-5 bunuri analogice
(al.55)2Identificarea unitilor de msur i elementelor de
comparaieSelectarea unitilor de msurAnaliza factorilor de influien
i selectarea elementelor de comparaie (al.56)3Determinarea mrimii
coreciilorAnaliza diferenelor de elementelor de comparaieSelectarea
metodelor de determinare a mrimii coreciilor (al. 66)Aplicarea
metodelor cantitative i calitative pentru a determina mrimea
coreciilor4Comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele analogice,
n scopul corectrii preurilor lor de vnzare sau de ofertAplicarea
ajustrilor asupra preurilor bunurilor analogiceAnaliza preurilor
corectate5Analiza preurilor corectate ale bunurilor imobile
comparabile pentru a determina valoarea de pia a obiectului
evaluriiAnaliza mrimilor ajustrilor totaleAcordarea ponderilor
preurilor finaleReconcilierea valorii finale(Regulament provizoriu,
cap. IV, al. 54)Surse informaionale electronice privind ofertele de
bunuri imobile din Republica Moldova
Etapa 1.Colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii
bunurilor imobile comparabileAnaliza teritorial a pieii Analiza
tranzaciilor cu bunuri imobiliare similare (al.53)Analiza ofertelor
bunurilor imobile analogiceSelectarea a 3-5 bunuri analogice
(al.55)
Oferta terenurilor destinate construciilor comerciale n martie
2015, or. ChiinuOferta terenurilor destinate construciilor
comerciale n februarie mai 2014, or. ChiinuNr.Sursa
informaionalAmplasareSuprafaa, ariReelePre ofert, Pre ofert 1 ar
/ar1234567Sect.
Botanica1http://999.md/10746349Decebal24Toate30000012
5002http://999.md/10720452Dacia10Toate15500015
5003http://999.md/8324010Grenoble6Toate10700017
8334http://999.md/6940821Costiujeni5Toate10500021 000Sect.
Centru1http://999.md/9027463C. Moilor20Toate49000024
5002http://999.md/8972171Al. Cel Bun30Toate79000026
3333http://999.md/8931442Columna13Toate36500028
0764http://999.md/10505314Renaterii25Toate75000030
0005http://999.md/10575942Renaterii12Toate36000030
0006http://999.md/2302559C.Stere7Toate26000037 500Sect.
Rcani1http://999.md/28298Socoleni14Toate21000015
0002http://999.md/10670011G. Pintea5,4Toate13500025
0003http://999.md/10785351G. Pintea7Toate18000025
7144http://999.md/30349C.Orheiului9Toate23500026
1115http://999.md/10645420Aerodrom.6Toate16000026
6706http://999.md/9140523N.Russo5Toate14000028
0007http://999.md/27207Kiev8Toate28000035 000Sect.
Ciocana1http://999.md/8406792N.Sulac12Toate1000008
3332http://999.md/9851711Uzinelor15Toate15000010
0003http://999.md/9417426V.Vod5,5Toate65 00011
8104http://999.md/8830760Vaslui6Toate7100011
8335http://999.md/9972723M.Sptaru19Toate23500012 368Sect.
Buiucani1http://999.md/9876287V.Belinschi6Toate12000020
0002http://999.md/4085990St.Neaga3Toate6500021
6663http://999.md/3307839V.Belinschi6Toate15500025
8334http://999.md/1833832Sucevita6Toate17000028 333
Oferta bunurilor imobile complexe (magazine) n martie 2015, or.
Chiinu
8Oferta bunurilor imobile complexe (magazine) n februarie mai
2014, or. Chiinu
Oferta de arend a magazinelor n februarie mai 2014, or.
Chiinu
Oferta de arend a magazinelor martie 2015, or. ChiinuAnaliza
pieei bunurilor imobile comerciale (magazine) n sepembrieoctombrie
2014, or. Chiinu
Oferta pe piaa imobiliar comercial n perioada ianuarie-mai 2014,
oraul ChiinuSectorulOferta terenurilor libere destinate
construciilor comercialeOferta spaiilor comerciale (magazine)Preul
mediu de ofert, /arNumrul mediu de ofertePreul mediu de ofert,
/m.p.Numrul mediu de oferteBotanica21 200592014Buiucani20
17546188Riscani22 82059954Centru39 06081 43515Ciocana14 95041
1845Segmentul aplicriiUnitatea de msurLoturi de teren agricole,
pentru construcii, parcele forestiere.1 hectar1 ar1 mpConstrucii n
cadrul localitilor1 mp suprafa construit1 mcub suprafa construit1
lot, unitate a densitii construciilor.Pavilionuri comerciale,
chioscuri amplasate pe lungimea strzii1 metru frontalncperi
comerciale1 mp de suprafa comercialCldiri, ncperi, oficii,
apartamente1 mp suprafa (total, util, locativ,
arendat,)Cinematografe, teatre, terenuri sportive, parcri, garaje,
cmine, hoteluriUnitatea generatoare de venit:1 loc1 loc spaiu de
parcare1 numrImobil cu destinaie comercial, depoziteMultiplicatorul
venitului brut efectiv (MBE)Rata de capitalizare (RC)Etapa 2.
Identificarea unitilor de msur i elementelor de comparaieAlegerea
unitilor de msurAnaliza factorilor de influien i selectarea
elementelor de comparaie (al.56)Etapa 2. Identificarea unitilor de
msur i elementelor de comparaieAlegerea unitilor de msurAnaliza
factorilor de influien i selectarea elementelor de comparaie
(al.56)Elemente de comparie ComponenteSursa informaional1. Drepturi
de proprietate si alte drepturi transmise Grevarea obiectului cu
contract de arend Servituturi si grevri administrative Grevarea
bunului prin gaj Dreptul de proprietate asupra terenului Extras din
dosarul cadastral Instituia bancar Mass-media 2. Condiiile de
finanare Achitarea prin intermediul instrumentelor creditare;
Faciliti acordate de vnztor cumprtorului; Achitarea n echivalent
bnesc Contractul de vnzare cumprare Instituiile bancare Contractul
de ipotec 3. Condiiile tranzaciei Existena presiunii financiare
asupra tranzaciei Existena unor subsidii pentru development
Lichidarea ulterioar Contractul de vinzare cumprare Informaia
intern a ntreprinderii 4. Condiiile pieii Modificarea preurilor n
timp Modificarea politicii de pre Mass-media , Datele BNS Price
listurile firmelor de evaluare 5. Amplasarea Prestigiul sectorului
Apropierea de centrele de interes social i comercial Accesul rutier
i pietonal Calitatea anturajului Sondajele Planul urbanistic
general Dosarul cadastral Mass-media 6. Caracteristicile fizice
Caracteristica lotului de teren Calitatea construciei Uzura i
starea obiectului Dosarul cadastral Documentele tehnice Devizul de
cheltuieli 7. Caracteristicile economice Sigurana platei de arend
Calitatea administrrii Raportul de expertiza tehnic Informaia intr.
de evaluare 8. Modul de folosin Bunurile imobile care au un mod de
folosin diferit de cel al obiectului evalurii Inspectarea bunului
Proiectele tehnice 9. Componentele valorii ce nu sunt legate cu
bunul imobilUtilajul tehnologicmobilierulInspectarea bunului
Proiectele tehnice3. Elemente de comparaie a bunurilor imobile
(al.56)14Factori macroeconomici i microeconomicii de influen asupra
valorii bunurilor imobile comerciale
Amplasarea obiectului supus evalurii (geoportal.md harta)
Fotografiile obiectului evaluat18
Descrierea proprietii imobiliare (Buzu O., p.36)
4. Formele coreciilor i metodele de determinare a mrimei
lorCoreciile snt aplicate pentru majorarea sau deminuarea preurilor
bunurilor imobile comparabile i pot fi exprimate n mrimi absolute
sau relative.Corecia poate fi efectuat n dou forme:Independent
(valoric sau procentual);Dependent (prin coeficient).
Corecia independent cnd fiecare caracteristic de diferen se
introduce independent de celelalte. n calculul coreciei generale
coreciile se adun. Corecia valoric independent modific preul
obiectului analogic vndut cu o sum anumit care estimeaz diferena
ntre caracteristicile obiectului analogic i de evaluare.Corecia
procentual independent se introduce prin intermediul nmulirii
preului de vnzare a obiectului analogic cu coeficientul, ce reflect
mrimea diferenei fiecrei caracteristici. Corecia dependent cnd
evidena fiecrei caracteristici de corectare se efectueaz cu
consideraia altor caracteristici de deosebire. n calculul coreciei
generale coreciile cumulative se nmulesc ntre ele.30Exemplu 1. De
corectat preul lotului de pmnt cu evidena urmtoarelor
condiii:Elementele de comparaieCaracteristica terenului analogic
vndutIndependent
DependentValoricProcentualCoeficient1. Preul de vnzare, euro120
0002. Data2 luni n urm (preurile au crescut cu 1,5% lunar)+ 3 600+
3%1,033. AmplasareaCu 7% mai favorabil- 8 400- 7%0,934. Lanaft
nconjurtorCu 8% mai ru+ 9 600+ 8%1,085. ReliefCu 10% mai ru+ 12
000+ 10%1,106. VecintateCu 6% mai bun- 7 200- 6%0,94Corecia total+
9 600+ 8% (1+0,08)1,0697Eroarea rotungirii+0,0103Preul corectat,
euro120 000+9 600= 129 600120 000*(1+0,08)=129 600120 000*1,0697 =
128 364Nr.IndicatoriCaracteristica
terenului-analogCoreciaIndependentDependentValoric, euroProcentual,
%CoeficientPreul de vnzare, euro150 0001.Data vnzrii5 luni n
urm(preul a sczut cu 1% lunar)- 7 500- 50,952.AmplasareaMai
nefavorabil (8%)+ 12 000+ 81,083.Acces de transportMai bun (4%)- 6
000- 40,964.Starea tehnicMai rea (10%)+ 15 000+101,105. SuprafaaMai
mare cu 84 mp (6%)+ 9 00061,066.Alunicri de terenMai favorabile
(5%)- 7 500- 50,95Corecia total+ 15 000+ 101,0910Preul corectat,
euro150000 + 15000 = 165 000150000*(1 +0,10) = 165
000150000*1,0910= 163 650Exemplu 2. Determinai valoarea terenului
prin metoda analizei comparative a vnzrilor, utiliznd coreciile n
form independent i dependent. Estimarea valorii terenului prin
metoda analizei comparative a vnzrilor, utiliznd coreciile n form
independent i dependentNr.Elemente de
comparaieCaracteristicaCorecia independentCorecia dependent1
Condiiile de finanareObiect-analog mai favorabile cu 20%-
200,802.AmplasareaObiect evaluat mai favorabil cu 10% +
101,103.Acces de transportObiect-analogmai nefavorabil cu 7% +
71,074.Starea ecologicObiect-analog mai favorabil cu 12%- 120,885.
ReliefObiect evaluat mai favorabil cu 5% + 51,056.
SuprafaaObiect-analog mai mare cu 15% - 150,857.Infrastructura
socialObiect evaluat mai favorabil cu 10% +101,10Corecia total-
150,81Valoarea terenului evaluat, euro168000*(1-0,15) = 142
800168000*0,81 = 136 080Exemplu 3. Determinai valoarea de pia a
bunului imobil. Obiect-analog a fost vndut la preul 325 000 euro.
Evaluatorul a selectat informaia necesar despre obiect analogic:
Estimarea valorii de pia a bunului imobilExemplu 4. Determinai
valoarea terenului cu suprafaa 28,2 ari, este sistemul de irigare,
valoarea de pia a cruia cconstituie 20000 euro. Pentru evaluarea
este selectat un teren-analog cu suprafaa 23,4 ari, amplasarea mai
nefavorabil (10%), starea ecologic mai favorabil (15%), este reea
de electricitate, valoarea de pia 31 000 euro. Analog a fost vndut
la preul 275000 euro.V=(275000*1,10*0,85 - 31000)*26,4/21,08
+20000=226 125*1,21 + 20000=293611 euroExemplu 5. Determinai
valoarea de pia a terenului cu suprafaa 18,6 ari. Terenul-analog cu
suprafaa 12,7 ari amplasat n zona mai favorabil (7%), cu
infrastructura bine dezvoltat (10%), cu acces de transport mai
nefavorabil (5%) a fost vndut 3 luni n urm cu preul 185000 euro,
creterea preurilor n perioada dat constituie 4%.
V = 185000*1,04*0,93*0,90*1,05*18,6/12,7 = 246872 euro
Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplic urmtoarele
metode:
Metoda comparaiei pare;Metoda analizei datelor secundare;Analiza
statistic.
1. Metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri
comparabile pentru a determina mrimea ajustrii pentru un element de
comparaie. n acest caz bunurile imobile care au participat n
tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia
caracteristicii pentru care este estimat ajustarea.Utilizarea
limitat a acestei metode este condiionat de dificultatea alegerii
obiectelor vnzrilor pare, analizei i prelucrrii unui volum mare de
informaie.
2. Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea
mrimii ajustrilor n baza informaiei din rapoartele analitice
privind tendinele de dezvoltare a pieii imobiliare, articolele i
publicaiile de specialitate.
3. Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor
economico matematice de analiz, n special analiza de regresie i
corelare. Elemente de comparaieTerenulevaluatTerenurile
analogice1234Preul de vnzare, euro167 000184 000181 600159 400Data
vnzrii2 luni n urm6 luni n urm4 luni n urm1 lun n urmAcces de
transportEsteNu esteNu esteNu esteEsteElectricitateEste EsteNu
esteEsteNu esteApeductNu esteNu esteEsteEsteNu estePreul de vnzare
n ultimii 6 luni a sczut cu 12%Ajustarea0,960,880,920,98Preul
corectat160 320161 920167 072156 212Exemplu 6. Determinai mrimea
ajustrilor pentru acces de transport, electricitate, apeduct i
estimai valoarea de pia a bunului imobil. Evaluatorul a selectat
informaia necesar despre 4 bunuri imobile analogice:C electricitate
(3-2) = 167 072 161 920 = 5 152 euroC apeduct (3-1) = 167 072 160
320 = 6 752 euroC acces de transport (4-1+C electricitate) = 156212
160 320 + 5 152 = 1 044 euro2. Determinm valoarea de pia a
terenuluiV(1+Aj acces de transport) = 160320 + 1 044 = 161 364
euro
1. Determinm mrimea coreciilor: