NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Trong các hoạt động tín dụng ngân hàng, việc định giá tài sản thế chấp và cầm cố đóng một vai trò rất quan trọng. Từ năm 2003, Ngõn Hàng Nhà Nước đã yêu cầu các ngõn hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về bảo lónh tín dụng trong hệ thống của mình. Đến nay, hoạt động định giá tài sản thế chấp đã được triển khai khá bài bản tại nhiều ngõn hàng. Nhưng với nhiều ngõn hàng, đặc biệt là các ngõn hàng thương mại cổ phần, việc định giá chủ yếu do cán bộ tín dụng kiêm nhiệm, chưa có bộ phận chuyên môn về định giá tài sản thế chấp và cầm cố nên hiệu quả của hoạt động này cũn chưa cao. Rất nhiều trường hợp tiêu cực đã xảy ra khi khách hàng tỡm cách thoả thuận với cán bộ tín dụng về giá trị tài sản nhằm đạt được mức tiền vay mong muốn. Những vướng mắc trong khõu định giá tài sản thế chấp và cầm cố cũng gõy ra nhiều khó khăn cho cả bên vay và cho vay. Về phớa các cá nhõn, doanh nghiệp, việc định giá tài sản quá thấp gõy ra thiệt thòi khiến họ không vay được đủ lượng vốn mà họ cần. Về phớa các ngõn hàng, số liệu mà các doanh nghiệp cung cấp không đầy đủ và minh bạch trong khi họ lại không có điều kiện kiểm tra chứng thực thông tin này khiến cho công tác định giá gặp nhiều trở ngại và chất lượng chưa cao. Trong nhiều trường hợp các ngõn hàng không đủ điều kiện và năng lực để định giá tài sản thế chấp, cầm cố hoặc khách hàng muốn có một bản báo cáo định giá khoa học và thuyết phục khi đem tài sản đi vay vốn . Khi đó sự tham gia của các tổ chức, công ty thẩm định giá chuyên nghiệp là rất cần thiết để xác định giá trị tài sản nói chung và bất động sản nói riêng một cách khoa học và khách quan. Công ty CP thẩm định giá và đầu tư tài chớnh Việt Nam (VFIA.,JSC) là một trong những công ty đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực định giá tài sản có
77
Embed
[Luanvandaihoc.com] Nghiên cứu hoạt động định giá tài sản thế chấp và cầm cố tại Cty CP thẩm định giá và đầu tư tài chính VN
link download http://luanvandaihoc.com/threads/40436-Nghien-cuu-hoat-dong-dinh-gia-tai-san-the-chap-va-cam-co-tai-cong-ty-CP-tham-dinh-gia-va-dau-tu-tai-chinh-Viet-Nam?p=50418#post50418
Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
Trong các hoạt động tín dụng ngân hàng, việc định giá tài sản thế chấp và
cầm cố đóng một vai trò rất quan trọng. Từ năm 2003, Ngõn Hàng Nhà Nước đã
yêu cầu các ngõn hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về bảo
lónh tín dụng trong hệ thống của mình. Đến nay, hoạt động định giá tài sản thế
chấp đã được triển khai khá bài bản tại nhiều ngõn hàng. Nhưng với nhiều ngõn
hàng, đặc biệt là các ngõn hàng thương mại cổ phần, việc định giá chủ yếu do
cán bộ tín dụng kiêm nhiệm, chưa có bộ phận chuyên môn về định giá tài sản thế
chấp và cầm cố nên hiệu quả của hoạt động này cũn chưa cao. Rất nhiều trường
hợp tiêu cực đã xảy ra khi khách hàng tỡm cách thoả thuận với cán bộ tín dụng
về giá trị tài sản nhằm đạt được mức tiền vay mong muốn.
Những vướng mắc trong khõu định giá tài sản thế chấp và cầm cố cũng gõy
ra nhiều khó khăn cho cả bên vay và cho vay. Về phớa các cá nhõn, doanh
nghiệp, việc định giá tài sản quá thấp gõy ra thiệt thòi khiến họ không vay được
đủ lượng vốn mà họ cần. Về phớa các ngõn hàng, số liệu mà các doanh nghiệp
cung cấp không đầy đủ và minh bạch trong khi họ lại không có điều kiện kiểm
tra chứng thực thông tin này khiến cho công tác định giá gặp nhiều trở ngại và
chất lượng chưa cao.
Trong nhiều trường hợp các ngõn hàng không đủ điều kiện và năng lực để
định giá tài sản thế chấp, cầm cố hoặc khách hàng muốn có một bản báo cáo
định giá khoa học và thuyết phục khi đem tài sản đi vay vốn . Khi đó sự tham gia
của các tổ chức, công ty thẩm định giá chuyên nghiệp là rất cần thiết để xác định
giá trị tài sản nói chung và bất động sản nói riêng một cách khoa học và khách
quan. Công ty CP thẩm định giá và đầu tư tài chớnh Việt Nam (VFIA.,JSC) là
một trong những công ty đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực định giá tài sản có
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
đầy đủ điều kiện theo quy định của luật pháp hiện hành trong lĩnh vực này.
Khách hàng chủ yếu của công ty là các ngõn hàng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ
có nhu cầu định giá tài sản phục vụ hoạt động vay và cho vay, cũn đối tượng
định giá phần lớn là bất động sản và dõy chuyền máy móc.
Từ thực tế công tác định giá tài sản thế chấp, cầm cố ở nước ta và quá trình
nghiên cứu tại công ty VFIA.,JSC, em xin lấy đề tài báo cáo thực tập chuyờn
ngành là “Nghiên cứu hoạt động định giá tài sản thế chấp và cầm cố tại công ty
CP thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam”
Đề tài có ba mục đớch nghiên cứu: nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá
tài sản thế chấp là bất động sản và dõy chuyền máy móc; đánh giá thực trạng
công tác định giá tài sản thế chấp và cầm cố tại công ty VFIA; đưa ra một số giải
pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá tài sản thế chấp tại công
ty VFIA cũng như hoạt động định giá tài sản thế chấp ở nước ta.
Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phõn tích, tổng hợp, so sánh
và thống kê và có tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ của phòng thẩm định
giá công ty VFIA.,JSC.
Em xin chõn thành cám ơn sự giúp đỡ của PGS.TS Nguyễn Hoàng Cường
và các anh chị cán bộ phòng thẩm định giá công ty VFIA.,JSC đã giúp em hoàn
thành báo cáo này
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
THẾ CHẤP
I. Khái niệm, vai trò và các quy định về tài sản thế chấp và cầm cố
1. Khái niệm tài sản thế chấp và cầm cố
1.1. Tài sản và hoạt động bảo đảm tín dụng
Có rất nhiều định nghĩa về tài sản, nhưng phổ biến nhất, tài sản được hiểu
như là của cải vật chất được sử dụng cho mục đích sản xuất hay tiêu dùng. Tài
sản là các vật có thật, bao gồm nhiều loại với nhiều tính năng và công dụng khác
nhau. Nếu dựa vào chu kỳ sản xuất, người ta chia thành tài sản cố định và lưu
động. Cũn nếu dựa vào đặc tính tự nhiên và đặc tính vật lý của tài sản, người ta
thường chia tài sản thành động sản và bất động sản. Ngày nay, việc thế chấp và
cầm cố tài sản để vay vốn đang là hình thức bảo đảm tín dụng và biện pháp thực
hiện hợp đồng tín dụng phổ biến tại các ngõn hàng.
Với một ngõn hàng, hoàn trả tín dụng luôn là điều kiện quan trọng nhất
giúp họ đạt được mục tiêu kinh doanh của mình. Để thu hồi được nợ, ngõn hàng
phải xem xét một cách thận trọng đến uy tín và năng lực của khách hàng, từ đó
áp dụng các biện pháp cho vay thớch hợp. Nếu khách hàng được xếp hạng tín
nhiệm cao như có phẩm chất tốt trong kinh doanh, có khả năng tài chính mạnh,
chấp hành tốt các hợp đồng tín dụng trong quá khứ và có triển vọng kinh doanh
trong tương lai thì ngõn hàng có thể cho vay không cần bảo đảm. Ngược lại, nếu
khách hàng không đạt được các tiê chuẩn cần thiết thì để hạn chế rủi ro, buộc
ngõn hàng phải cho vay có bảo đảm.
Bảo đảm tín dụng hay còn gọi là bảo đảm tiền vay là việc bảo vệ quyền lợi
của người cho vay dựa trên cơ sở thế chấp, cầm cố tài sản thuộc sở hữu người đi
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
vay hoặc bảo lónh của bên thứ ba. Các ngõn hàng và các định chế tài chớnh khác
coi bảo đảm tín dụng là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất (các lưu
chuyển tiền tệ) không thể thanh toán được nợ. Trong cho vay kinh doanh, nguồn
thu nợ thứ nhất chính là từ doanh thu thực tế với cho vay ngắn hạn, từ khấu hao
và lợi nhuận đối với cho vay trung và dài hạn. Nguồn thu nợ này thể hiện dưới
hình thức lưu chuyển tiền tệ của người đi vay. Trong hoạt động kinh doanh có
muôn vàn lý do khiến nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện được, nếu không
có một nguồn bổ sung tất yếu, các ngõn hàng sẽ gặp rủi ro tín dụng. Vì vậy để
bảo vệ lợi ớch của mình các ngõn hàng thường yêu cầu người đi vay có các bảo
đảm cần thiết, ngoại trừ các khách hàng hoạt động tốt và có quan hệ tín dụng
thường xuyên.
Bảo đảm tín dụng có ba hình thức là thế chấp, cầm cố và bảo lónh. Trong
phạm vi bài viết này em xin đề cập đến hai hình thức: thế chấp và cầm cố tài sản.
1.2. Tài sản thế chấp
Thế chấp tài sản là việc bên đi vay dùng tài sản là bất động sản thuộc sở
hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ đối với bên cho vay. Theo quy định của Luật dõn sự và Luật đất đai có
hai loại thế chấp: bất động sản và giá trị quyền sử dụng đất.
a. Bất động sản
Điều 181- Bộ luật dõn sự Việt Nam năm 1995 đưa ra khái niệm về bất động
sản:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
- đất đai;
- nhà ở, các công trình xây dựng gắn kiền với đất đai, kể cả các tài sả gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- các tài sản khác do pháp luật quy định.”
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên
dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia. Một vật được coi là bất động
sản khi nó thoả món năm điều kiện:
Thứ nhất, phải là tài sản, tức phải là của cải vật chất, có thực và có ớch cho
con người.
Thứ hai, không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gõy ảnh
hưởng đến tính chất, công năng và hình thái của nó.
Thứ ba, nó phải tồn tại lõu dài.
Thứ tư, nó phải được chiếm giữ bởi cá nhõn hay cộng đồng người.
Thứ năm, nó có thể đo lường được bằng giá trị.
Tuy nhiên trong hoạt động tín dụng của các ngõn hàng, người ta thường coi
bất động sản là những tài sản không thể di dời được. Vậy bất động sản thế chấp
có thể là nhà ở, các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa
hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xõy dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dõn, vì vậy chỉ
thế chấp giá trị quyền sử dụng đất). Ngoài ra cũn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức,
khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp. Tất cả
các bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhõn đều có thể
được thế chấp để vay vốn.
b. Giá trị quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do
Nhà Nước thống nhất quản lý. Nhà Nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê
đất đối với cá nhõn, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhõn dõn, cơ
quan Nhà Nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lõu dài. Tuy nhiên
trong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhõn, hộ gia
đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngõn hàng. Hiện nay, các
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
Tuy nhiên, cần phõn biệt trường hợp được phép thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất và trường hợp không được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà
chỉ được phép thế chấp tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất.
1.3. Tài sản cầm cố
Cầm cố tài sản là viêc bên vay giao tài sản là động sản thuộc sở hữu của
mỡmh cho bên vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ; nếu tài sản cầm cố
đăng ký quyền sở hữu thì các bên có thể thoả thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sản
cầnm cố hoặc giao cho bên thứ ba giữ.
Theo quy định của ngõn hàng, tài sản cầm cố là động sản bao gồm:
- Tài sản thực (vật có thực) như xe cộ, máy móc thiết bị, hàng hoá, vàng,
tàu biển, máy bay, các loại khác.
- Tiền gồm tiền mặt, tiền trên tài khoản.
- Giấy tờ gồm giấy tờ có giá (giấy tờ có giá trị bằng tiền) như cổ phiếu, hối
phiếu, trái phiếu...
- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,
quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác.
- Lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố.
Căn cứ vào tính chất quản lý, tài sản cầm cố được chia ra làm hai loại: có
đăng ký quỳờn sở hữu và không đăng ký quyền sở hữu. Đối với tài sản không
đăng ký quyền sở hữu, tài sản cầm cố phải được chuyển giao cho bên vay, ngược
lại đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì tài sản có thể do bên vay, đi vay
hoặc bên thứ bao giữ theo thoả thuận của bên chi vay và bên đi vay. Hiện nay,
trong cho vay kinh doanh, các doanh nghiệp chủ yếu thế chấp tài sản, máy móc
nhà xưởng và cầm cố máy móc thiết bị.
Máy móc thiết bị
Theo tiêu chuẩn Thẩm Định Giá quốc tế (IVSC): Máy móc thiết bị bao gồm
các thiết bị phụ tùng của tài sản có thể bao gồm các máy móc thiết bị không cố
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
định, và những máy nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ. Một máy cụ thể là một
máy sử dụng hoặc áp dụng năng lực máy móc, có vài phụ tùng với chức năng cụ
thể và thực hiện một loại công việc nhất định.
Cũn theo tiêu chuẩn Thẩm Định Giá khu vực (AVA): Máy móc thiết bị là
một tài sản bao gồm cả nhà xưởng, dõy chuyền sản xuất, máy móc và thiết bị:
- Nhà xưởng, dõy chuyền sản xuất bao gồm một dõy chuyền các loại tài sản
mà trong đó có thể bao gồm các nhà xưởng không vĩnh cửu có thể di dời, máy
móc và thiết bị.
- Máy móc bao gồm những máy riêng biệt hoặc cả một cụm máy móc, một
cái máy là một chủng loại thiết bị sử dụng năng lực máy móc, nó có một số chi
tiết hay phụ tùng tạo thành để thực hiện một loại công việc nhất định.
- Thiết bị phụ trợ là những tài sản phụ tùng được sử dụng để trợ giúp thực
hiện các chức năng của doanh nghiệp
Với định nghĩa này, máy móc thiết bị được hiểu là bao gồm nhà xưởng, dõy
chuyền sản xuất, máy móc ( và cả nhúm máy) và thiết bị phụ giúp sản xuất.
Máy móc thiết bị nhìn chung được chia thành hai loại là máy móc chuyên
dụng và máy móc không chuyên dụng. Máy móc thiết bị chuyên dụng là các loại
máy móc có thể dễ dàng được nhõn diện ở thị trường đã sẵn có và có chỉ dẫn về
giá trị. Cũn với máy móc không chuyên dụng, việc áp dụng hay sử dụng không
được thay đổi như thông lệ ở những thị trường sẵn có do các đặc tính riêng biệt
của chúng.
2. Các hình thức thế chấp và cầm cố tài sản
- Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng
Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế
chấp) thoả thuận chuyển quyền sở hữu cho ngõn hàng khi không thực hiện được
nghĩa vụ trả nợ.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong
đó ngõn hàng chỉ nắm giữ giõy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài
sản để đảm bảo cho mún vay. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ
theo hợp đồng, việc xử lý tài sản phải dựa trên cơ sở thoả thuận giữa người vay
và người đi vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của toà án nếu có tranh chấp.
- Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai
Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho mún nợ thứ nhất. Điều
này nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay
và thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất.
Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp, trong đó người đi vay sử dụng phần
giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được đảm
bảo bằng tài sản đó để đảm bảo cho khoản nợ thứ hai.
- Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp
Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn
vay tạo nên, cũn thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế
chấp và tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau.
- Thế chấp toàn bộ và thế chấp một phần bất động sản
Người đi vay có thể thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản. Trong
trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ của bất động
sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động
sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận.
Cầm cố tài sản cũng bao gồm cầm cố công bằng và pháp lý, cầm cố thứ
nhất và thứ hai, cầm cố trực tiếp và gián tiếp. Nội dung các loại cầm cố này cũng
tương tự thế chấp.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
3. Các quy định của ngân hàng về thế chấp và cầm cố
3.1. Tiêu chuẩn tài sản thế chấp cầm cố
Không phải tài sản nào cũng có đủ điều kiện để có thể mang đi thế chấp mà
nó phải thoả món các điều kiện sau đõy:
a. Tài sản phải thuộc quyền sở hữu của hoặc quyền sử dụng, phõn loại của
khách hàng vay, cụ thể
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, đất phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp
của khách hàng vay, và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà Nước, thì tài sản phải do Nhà Nước
giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay
theo quy định của phap luật về doanh nghiệp Nhà Nước, phải được phép của cơ
quan ra quyết định thành lập cho phép đối với máy móc hoặc dõy chuyền sản
xuất chớnh.
- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay.
Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách
hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
b. Tài sản được phép giao dịch tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp,
bảo lónh và các giao dịch khác.
c. Tài sản phải không có tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về
quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lónh tại
thời điểm ký hợp đồng bảo đảm.
Với một số tài sản mà pháp luật quy định thì khách hàng vay phải mua bảo
hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Ngõn hàng có trách nhiệm kiểm tra
điều kiện tài sản bảo đảm tiền vay cũn khách hàng vay phải chịu trách nhiệm về
tính hợp pháp của tài sản bảo đảm tiền vay.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
3.2. Quy trình cho vay thế chấp tài sản
Cho vay có bảo đảm và không có bảo đảm đều có những điểm giống nhau
trong quy trình tài trợ tín dụng. Tuy nhiên, trong vay thế chấp cầm cố tài sản,
quy trình cho vay trên cũn liên quan đến tài sản thế chấp cầm cố cũng như mối
quan hệ giữa những tài sản này với các yếu tố của khoản cho vay. Quy trình này
có thể được khái quát trong sơ đồ
Có thể thấy một trong những điểm khác biệt chủ yếu của cho vay thế chấp
cầm cố tài sản chớnh là các khõu: giám định về pháp lý tài sản thế chấp, định giá
tài sản thế chấp và tái định giá tài sản thế chấp.
Giám định tính chất pháp lý về quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng
đất
Định giá tài sản thế chấp
Quyết định tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp
Đến hạn trả
nợ
Giải chấp
Xử lý tài sản thế
chấp để thu nợ
Tái định giá tài sản thế chấp
Xử lý tài sản sau tái định
giá
Thanh toán
Không thanh toán
Giám định về pháp lý tài sản thế chấp
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
Việc xác định tính chất pháp lý về quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng
đất không phải là vấn đề phức tạp, nhưng trong điều kiện Việt Nam lại xảy ra
nhiều rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý, do các nguyên nhõn sau đõy:
- Nhiều loại tài sản chưa thực hiện đăng ký tài sản và cấp giấy chứng nhận
về quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất như nhà ở vùng nông thôn, các cơ
sở sản xuất kinh doanh. Riêng với doanh nghiệp nhà nước, việc thế chấp chỉ dựa
trên xác nhận của cơ quan quản lý vốn nhà nước.
- Các cơ quan quản lý nhà nước chưa quản lý hết toàn bộ tài sản có đăng ký
hoặc phõn tán ở nhiều đơn vị. Từ đó khó xác định một cách chắc chắn các giấy
tờ hợp pháp về sở hữu tài sản. Ví dụ như trường hợp cá nhõn có hai giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và sử dụng nó để thế chấp hai ngõn hàng
- Đất đã giao cho cá nhân và tổ chức sử dụng nhưng chưa cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Sự thiếu đồng bộ này sẽ dẫn đến tranh chấp về quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong các hợp đồng thế chấp.
Để hạn chế rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý, bên cạnh việc xem xét các
giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản, nhõn viên giám định tài
sản cần khai thác thêm các nguồn thông tin khác như tham khảo ý kiến của trung
tõm phòng ngừa rủi ro, các người cư trú gắn với tài sản thế chấp.
Định giá tài sản thế chấp cầm cố
Về nguyên tắc, định giá tài sản thế chấp cầm cố phải theo giá trị thị trường.
Nếu định giá cao hơn sẽ dẫn đến thiệt hại cho ngõn hàng và tăng tính rủi ro của
khoản vay, cũn định giá thấp hơn giá trị thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đáp
ứng nhu cầu vốn của khách hàng và giảm tính cạnh tranh của ngõn hàng. Định
giá tài sản thế chấp cầm cố là một vấn đề phức tạp. Vì vậy để định giá được
chính xác cần phải tổ chức theo hướng chuyên môn hoá về nghiệp vụ định giá tài
sản thế chấp.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
Tái định giá tài sản thế chấp cầm cố
Tuỳ theo quy định của mỗi ngõn hàng, khi tài sản thế chấp cầm cố có giá trị
lớn hoặc cấu thành giá trị phức tạp, sẽ tiến hành thẩm định lần hai, gọi là tái định
giá. Các ngõn hàng thường có một bộ phận là phòng Tái thẩm định để giải quyết
vấn đề này, hoặc khi tài sản quá phức tạp cần thiết phải thuê các tổ chức tư vấn
và định giá bên ngoài.
II. Định giá tài sản thế chấp và cầm cố
Như đã trình bày ở trên, trong hoạt động cho vay thế chấp và cầm cố tài sản,
định giá tài sản là một nội dung đặc biệt quan trọng và phức tạp, nếu thực hiện tốt nó
sẽ bảo đảm lợi ích của cả bên vay và cho vay. Bài viết này sẽ đưa ra cơ sở lý luận cơ
bản về định giá hai loại tài sản đang được sử dụng nhiều nhất trong hoạt động cho
vay thế chấp cầm cố. Đó là bất động sản và máy móc thiết bị.
1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá tài sản thế chấp.
1.1. Khái niệm định giá
Định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế ,kỹ thuật,
pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá đã hình thành, tồn tại và phát
triển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản
cũng là một hình thức phõn tớch kinh tế ứng dụng, và nó có một số định nghĩa
như sau:
- Định giá là sự ước tớnh về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích đã xác định.
- Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại thời điểm xác định, có cõn nhắc đến tất cả
các đặc điểm của tài sản cũng như tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
a. Định giá bất động sản
Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền với
đất (nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với
đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động
sản là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và mục đớch
sử dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị
bất động sản luôn chịu tác động của nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ
ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị bất động sản là không giống nhau, chúng
tuỳ thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí bất động sản. Vì vậy, việc xác
định các quyền đối với bất động sản, từng yếu tố và mức độ ảnh hưởng của
chúng đến giá trị bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng là công việc
mà người định giá cần giải quyết.
b. Định giá đất
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
ục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất cũng là một
loại hàng húa đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế,
pháp lý cũn bị tác động bởi nhiều yếu tố tõm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ
có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như các tài
sản thông thường.
c. Định giá tài sản
Trong khoa học kinh tế- chính trị học, hàng hoá là sản phả dp con người tạo
ra, nó có giá trị kinh tế và giá trị sử dụng. Giá trị của hàng hoá được xác định
bằng lao động xã hội (lao động vật hoá và lao động sống) của người sản xuất
hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Chúng được tính theo công thức
G(h) = C + V + m
Với G(h) : giá trị hàng hoá
C : giá trị lao động vật hoá
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
V :giá trị sức lao động;
m : chênh lệch giữa giá trị mới do sức lao động tạo ra và giá trị sức lao
động
Tuy nhiên trong thực tế, khi định giá tài sản nói chung và tài sản là máy
móc thiết bị nói riêng, người ta căn cứ vào giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường
Giá trị thị trường
Giá trị thị trường là số tiền có thể nhận được từ một người sẵn lòng và có
thể mua một hàng hoá nào đó khi nó được một người sẵn sàng đưa ra bán. Chú
ý, ở đõy người mua người bán phải là tự nguyện, các bên mua bán là khách quan
không có quan hệ phối hợp với nhau, họ hành động một cách hiểu biết, thận
trọng và trong điều kiện thị trường mở.
Giá trị phi thị trường
Trong một số trường hợp, không thể sử dụng giá trị thị trường để thẩm định
giá trị của các tài sản chuyên dùng, chỉ sản xuất ra để phục vụ các mục đích nhất
định và không có thông tin trên thị trường, ta có thể sử dụng các khái niệm sau
để tính toán giá trị:
- Chi phí: là phí tổn hao về vật tư, lao động, giám sát, quản lý hành chính và
các chi tiêu tài chính cho đất đai để tạo ra sự hữu ớch cho tài sản
- Chi phí lịch sử: là chi phí thực tế khi mua tài sản nhìn chung mang tính
lịch sử và khôn phải giá trị thị trường.
- Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một máy
móc thiết bị có giá trị sử dụng tương đồng với máy móc mục tiêu cần thẩm định
bao gồm cả những điểm lỗi thời của máy móc mục tiêu đó.
- Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một
máy móc có giá trị sử dụng tương đương với máy mác mục tiêu cần thẩm định
theo đúng tiêu chuẩn.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
- Hao mũn hữu hình: là hao mũn và hư hỏng theo thời gian do thời tiết, bảo
dưỡng kém...việc áp dụng chế độ khấu hao đối với từng máy móc cụ thể để bù
đắt hao mũn hữu hình nhằm tái tạo tài sản mới.
- Hao mũn vô hình: là hao mũn giá trị tài sản giảm tương đối do sự thay đổi
công nghệ và để bù đắp hao mũn vô hình người ta áp dụng phương pháp khấu
hao nhanh.
1.2. Sự cần thiết của việc định giá tài sản thế chấp cầm cố
Trong hoạt động kinh doanh, rủi ro tín dụng (rủi ro sai hẹn và rủi ro phá
sản) là loại rủi ro dẫn đến tổn thất lớn nhất cho các ngõn hàng. Vì vậy hiện nay,
cùng với sự phát triển của nền kinh tế cũng như hệ thống tín dụng, hoạt động vay
vốn sử dụng tài sản thế chấp cầm cố đang ngày càng trở nên phổ biến. Hoạt động
định giá tài sản thế chấp cũng trở nên quan trọng vì nếu được thực hiện tốt, nó sẽ
có hai tác dụng:
Thứ nhất, giảm bớt tổn thất cho ngõn hàng khi khách hàng vì một lý do nào
đó không thanh toán được nợ cho ngõn hàng
Thứ hai, làm động lực thúc đẩy khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Sở dĩ như vậy là vì nguyên tắc hoạt động định giá tài sản thế chấp cầm cố
chính là việc tuõn theo giá thị trường. Công tác định giá được đánh giá là tốt nếu
tỡm ra giá trị của tài sản sát nhất với giá thị trường và đảm bảo hai mục tiêu của
hoạt động bảo đảm tín dụng. Cũn định giá tài sản thấp hơn hay cao hơn giá trị thị
trường đều là chưa đạt yêu cầu vì nó sẽ ảnh hưởng tới lợi ớch của cả hai bên vay
và cho vay.
Nếu định giá cao hơn giá thị trường có thể dẫn đến khi phát mại tài sản thế
chấp (hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho ngõn hàng) trong trường hợp khách
hàng không trả được nợ sẽ không thu hồi được nợ gốc, lói và các chi phí khác.
Cũn nếu định giá thấp hơn giá trị thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhu
cầu vốn của khách hàng và làm suy yếu tính cạnh tranh trong việc thu hút khách
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
hàng. Chính vì vậy, việc định giá tại các ngõn hàng phải được thực hiện một
cách khách quan, khoa học, theo hướng chuyên môn hoá cao. Trong trường hợp
quá phức tạp mà các ngõn hàng không có khả năng thực hiện tốt thì phải thuê
các tổ chức tư vấn hoặc các công ty định giá chuyên nghiệp thực hiện.
2. Các nguyên tắc định giá tài sản thế chấp
2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Với bất động sản, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt
nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản được sử dụng hợp pháp
cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc cho thấy khả năng đem lại giá trị
hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất và tốt
nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất, tốt nhất được xem là một trong các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản, nội dung của nguyên tắc này được phản
ánh ở bốn mặt sau đõy:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt
nhất khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người
hoặc một người cụ thể).
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt
nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải là hợp pháp, được nhà nước thừa
nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại
của thu nhập ròng tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất.
Nguyên tắc này cũng cần được nắm vững và vận dụng linh hoạt trong thẩm
định máy móc thiết bị. Tức là với máy móc, không chỉ quan tõm đến mức giá
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
của tài sản mà phải quan tõm đến bất cứ ý định nào đem lại lợi ớch diễn ra trong
quá trình mua bán, việc sử dụng thời điểm thẩm định sẽ mang lại khả năng sinh
lời, có khả năng, hợp pháp và chắc chắn nhất.
2.2. Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc này cho rằng : giá thị trường được xác định bằng sự tương tác
của cung và cầu, cụ thể.
Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị
trường sẽ giảm, sức mạnh thị trường chuyển về phớa người mua.
Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường
sẽ tăng lên, sức mạnh thị trường chuyển về phía người bán.
Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá thị trường
sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo mức độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc
độ tưng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Với bất động sản thì cầu bất động sản là số lượng bất động sản (gồm đất đai
và tài sản trên đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán. Cung bất động sản là số lượng bất động sản sẵn
lòng tham gia trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó. Tổng cung đất
đai là cố định nhưng lượng cung của một loại đất đai cụ thể hay một sử dụng cụ
thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu của các
loại đất với nhau.
2.3. Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này áp dụng cho bất động sản, nó cho rằng giá trị thị trường của
một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên,
kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn luôn tác động làm thay
đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi xu
thế của thị trường với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động
sản, về chất lượng đầu tư bất động sản...
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc
vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá trị thị trường hay việc
định giá trên cơ sở giá trị thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá
nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên
tắc thay đổi luôn được kết hợp với nguyên tắc dự báo.
2.4. Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng để ước tính giá trị của tài sản, cần phải đánh giá
đầy đủ các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ tài sản đó. Việc
đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh
giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để bảo đảm tính đồng nhất về mặt giá trị, thường
trong quá trình đánh giá người ta đưa ra giá trị của từng yếu tố tring mặt bằng
thời gian.
Với bất động sản, các yếu tố tham gia vào quá trình tạo thu nhập thực từ bất
động sản là những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và để bảo trì, vận hành bất
động sản sử dụng vào mục đích đã xác định để tạo ra thu nhập thực. Các yếu tố
tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: đất đai. lao
động, vốn và quản lý
2.5. Nguyên tắc cân đối
Cõn đối trong thị trường bất động sản được hiểu là sự đầu tư hợp ly giữa
các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của thị trường của một bất động sản trong cùng
một khu vực, một vùng xác định để giá trị thu được từ chúng đạt mức cao nhất.
Nguyên tắc cõn đối có ý nghĩa kép:
Khi áp dụng cho một bất động sản riêng biệt: nguyên tắc này cho rằng một
thị trường đạt được mức tối đa thì sự kết hợp giữa các yếu tố tạo ra bất động sản
đạt tới trạng thái cõn đối.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
Khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể: nguyên tắc cõn bằng
chi ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ
đất dành cho bất động sản đó được sử dụng hợp lý.
2.6. Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản cần phải dựa trên
một giá trị sử dụng duy nhất của bất động sản đó (bao gồm cả đất đai và công
trình trên đất). Tuy nhiên, trong thực tê, một bất động sản có thể sử dụng vào
nhiều mục đớch khác nhau. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có các
giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại dịch vụ, giá trị
hiện tại, giá trị tiềm năng... Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp
lý và giữ vai trò quyết định mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản.
2.7. Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh được hiểu là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại
trong thị trường khi tính đến lợi ớch của bản thõn, nhằm tăng cường thực lực
kinh tế cho mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể kinh tế cùng loại.
Cạnh tranh là cơ sở cho phõn tớch giá cả của các nhà kinh tế. Khi số lượng một
loại hàng hóa đủ lớn được rao bán trên thị trường thì xuất hiện cạnh tranh.
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, sức
mạnh nằm trong tay người bán, bởi vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không
gay gắt như hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan
trọng trong xác định giá bất động sản. Những người kinh doanh bất động sản có
thể chuyển từ thị trường bất động sản ở địa phương này sang thị trường bất động
sản ở địa phương khác để tỡm kiếm lợi nhuận cao hơn.
2.8. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhõn tố trong
sản xuất diễn ra bên cạnh các yếu tố khác cố định, thì thu nhập thực (thu nhập
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó, sự gia tăng tiếp tục của
nhõn tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
2.9. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự
chậm trễ trong thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò cơ sở cho ba phương pháp định giá bất
động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
2.10. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất.
Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do
nó có vị trí thuận lợi hơn so với các mảnh đất khác. Và nguyên tắc này cho rằng
phần thu nhập cũn lại sau khi trừ đi các khoản chi phí về vốn, lao động và quản
lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc này cũng nhấn mạnh đến đặc tính độc nhất vô
nhị về vị trí thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải
thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
2.11. Nguyên tắc ngoại ứng
Bất động sản chịu ảnh hưởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tác
động của bất động sản khác. Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụ
thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản
so sánh trong cùng vùng giá trị.
Giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị thưc thấp sẽ được tăng
thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử
dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Cũn bất động sản có giá trị thực cao nằm trong khu vực mà những bất động
sản ở đó có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản
có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
3. Các phương pháp định giá tài sản thế chấp
3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp xem xét giá bán của bất động sản tương tự
với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan trên thị trường và
xác định mức giá dự tớnh trong quá trình so sánh. Trong phương pháp này, giá
bán của các bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau giữa
chúng và bất động sản mục tiêu
Giá BĐS mục tiêu = Giá bán BĐS so sánh ± mức điều chỉnh giá sự sai
khác
tương tự cần định giá
Trong đó sự điều chỉnh giá cho sự sai khác bao gồm: sai khác về vị trí đất;
về quy mô kớch thước của mảnh đất; về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng
đất; về điều kiện bán; về thời gian bán.
Trường hợp sử dụng nhiều bất động sản so sánh, có thể tiến hành qua các
bước
Bước 1: Điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh dựa vào sự khác biệt
so với bất động sản mục tiêu, được giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh.
Bước 2: Lấy giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh chia cho diện tớch
đất sử dụng của chúng, được đơn giá đất đã điều chỉnh của bất động sản so sánh.
Bước 3: Gắn trọng số cho mức điều chỉnh ròng của từng bất động sản so
sánh. Mức điều chỉnh ròng nào lớn nhất thì gán trọng số nhỏ nhất và ngược lại.
Bước 4: Tớnh đơn giá của bất động sản mục tiêu bằng cách điều hoà các chỉ
số đơn giá đất đã điều chỉnh của bất động sản so sánh.
Bước 5: Tớnh giá bất động sản mục tiêu bằng cách nhõn đơn giá đất với
diện tớch sử dụng của bất động sản mục tiêu.
Phương pháp trực tiếp được coi là phương pháp thông dụng nhất được sử
dụng khi có thị trường mua bán, định giá tất cả các giao dịch mua bán trên thị
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
trường, nó đơn giản, thực hiện dễ dàng và dễ được mọi người chấp nhận. Đối
tượng áp dụng thường là bất động sản dõn dụng nhà ở, thương mại dịch vụ, đất
trống trong các khu dõn cư... tức là những bất động sản mà được mua bán phổ
biến, có nhiều dữ liệu để so sánh trên thị trường.
Phương pháp này ít được sử dụng để định giá các bất động sản có ít giao
dịch hoặc không có số liệu so sánh trên thị trường.
3.2. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của
một bất động sản được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự có thể
thay thế. Đõy thực chất là tổng hợp của hai phương pháp:
- Phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất như là một mảnh đất trống
- Phương pháp chi phí để xác định giá đối với công trình trên đất, giá này
chính là giá thay thế của công trình đó.
Cách tính của phương pháp so sánh
Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi
mảnh đất đó là đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là sử dụng cao nhất,
tốt nhất
Bước 2: Ước lượng chi phí hiện tại để xõy dựng công trình mới hoặc thay
thế công trỡnh trờn mảnh đất (2). Chi phí thay thế công trình là chi phí hiện hành để
xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương đương công trình cần định giá.
Chi phí thay thế = chi phí + chi phí + lợi nhuận
công trình trực tiếp gián tiếp nhà đầu tư
Bước 3: Ước lượng số tiền giảm giá tớch luỹ của công trình trên miếng đất
cần định giá trên cơ sở xem xét mọi nguyên nhõn hao mũn và lỗi thời (bao gồm
hao mũn tự nhiên, hao mũn lỗi thời chức năng, hao mũn lỗi thời bên ngoài) (3)
Bước 4:
Giá trị hiện tại = Chi phí thay thế công trình - Tổng giảm giá tích luỹ
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
(4) = (2) - (3)
Bước 5: Ước tớnh phần giảm giá của các công trình xõy dựng phụ, các chi
phí của các công trình cải tạo khác trên địa điểm (5)
Bước 6:
Giá = Giá đất + Chi phí công trình + Các chi phí công trình phụ
bất động sản đã giảm giá đã giảm giá
(6) = (1) + (4) + (5)
Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu với giá trị của
tài sản cá nhõn đã đưa vào tính toán chi phí
Giá trị toàn quyền sở hữu = Giá bất động sản – Giá trị tài sản cá nhân
Phương pháp chi phí thường được áp dụng cho những trưũng hợp định giá
bất động sản công như trường học, bệnh viện, nhà thờ...nhằm xác định giá trị đền
bù giải phóng mặt bằng khi dỡ bỏ do nhà nước thu hồi, nhằm phục vụ cho tính
thuế, bảo hiểm, thế chấp...
3.3. Phương pháp vốn hoá
Phương pháp vốn hoá là phương pháp xem xét những dữ liệu thu nhập và
chi phí có liên quan đến bất động sản cần định giá và xác định giá trị thông qua
quá trình vốn hoá. Từ đó ước tính giá thị trường của một bất động sản bằng việc
vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai của bất động sản về giá trị
hiện tại của thời điểm định giá. Có hai phương pháp vốn húa là vốn hoá trực tiếp
và chiết khấu
Phương pháp vốn hoá trực tiếp: là phương pháp ước tính giá trị bất động
sản dựa trên thu nhập kỳ vọng một năm cụ thể
Gbds = NOI/ Ro
Với Gbđs là giá trị bất động sản
NOI là thu nhập hoạt động ròng
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
Ro là tỉ lệ vốn hoá chung của bất động sản
Phương pháp chiết khấu: cũn được gọi là phương pháp vốn hoá sinh lợi, nó
sử dụng dòng tiền chiết khấu phát sinh không đều giữa các giai đoạn kinh doanh.
Ko = K1/(1+r) + K2/(1+r)2 + K3/(1+r)3 + ...+ Kn/(1+r)n
Với Ko là giá trị hiện tại của các lợi nhuận thuần thu được trong tương lai
Kn là giá trị dòng tiền hoặc thu nhập đến giai đoạn thứ n
r là lãi suất bình quõn một năm
n là số năm phát sinh dòng tiền
Phương pháp vốn hoá được áp dụng phổ biến cho các loại bất động sản
được cho thuê, mua bán thường xuyên hoặc được lưu giữ phục vụ mục đớch đầu
tư như công trình thương mại, văn phòng, căn hộ... Nó ít khi được sử dụng để
định giá những tài sản như công trình của nhà máy được tớch hợp trong những
hoạt động kinh doanh đồng bộ, ít cho thuê.
3.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị của bất động sản
bằng cách trừ các giá trị đóng góp của các công trình trên đất có tính đến phần
giảm giá của chúng từ giá trị hoàn thành hoặc phát triển các công trình đã cải
thiện.
Cách tính
Bước 1: Tính toàn bộ tổng chi phí phát triển và hoàn thành công trình (1)
Bước 2: Tính chi phí phát triển (2)
Chi phí = chi phí + chi phí + chi phí + chi phí + chi phí
phát triển xõy dựng nhà đầu tư marketing tài chính liên quan khác
Bước 3:
Giá trị thặng dư = Giá trị phát triển gộp - chi phí
của bất động sản của công trình phát triển
(3) = (1) - (2)
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
Bước 4:
Giá đất = Giá trị thăng dư - chi phí - thuế - chi phí - lợi nhuận
của bất động sản pháp lý tài chính của đất
Phương pháp thặng dư thường được dùng để định giá bất động sản có sự
phát triển, có tiềm năng phát triển cũng như các trường hợp đấu giá, tuy nhiên nó
phức tạp, đòi hỏi người dùng phải có kiến thức kỹ năng và kinh nghiệm để ước
tính các khoản mục cho hợp lý.
3.5. Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp ước tính giá thuê bất động sản phản
ảnh sức mạnh từ việc kiếm lời từ bất động sản độc quyền dựa trên nguyên tắc
cõn bằng và đóng góp. Cách tớnh như sau:
Bước 1: Ước tính tổng thu nhập của hoạt động kinh doanh liên quan đến
việc kinh doanh bất động sản đem lại (1)
Bước 2: Ước tính tổng chi phí hoạt động kinh doanh liên quan đến việc tạo
ra thu nhập của bất động sản (2)
Bước 3: Tính thu nhập hoạt động ròng từ hoạt động kinh doanh
(3) = (2) – (1)
Bước 4:
- Tính lói trên vốn mà người kinh doanh bỏ ra cho việc kinh doanh (4.1)
- Tính tiền thưởng công do sự tháo vát và bù đắp rủi ro với người quản lý
bất động sản (4.2)
Bước 5: Tính lợi nhuận để chia (5) = (3) – (4.1)
Bước 6: Phõn bổ lợi nhuận cho người quản lý và bất động sản
Lợi nhuận cho bất động sản (6) = (5) – (4.2)
Phương pháp này được sử dụng để định giá cho các bất động sản tạo thu
nhập, một số công trình công cộng như rạp hát, khách sạn, nhà văn hoá,...cũng
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
như các bất động sản độc quyền và bất động sản cho thuê. Phương pháp này
cũng được sử dụng để phục vụ việc đánh thuế.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI
CễNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
VFIA,.JSC
I. Đánh giá chung về công tác định giá tại công ty VFIA.,JSC
1.Tình hình hoạt động
Công ty VFIA,.JSC được thành lập từ tháng 9/2007, là một trong những
công ty hoạt động chuyên về định giá bất động sản có đầy đủ điều kiện theo quy
định của pháp luật và quy định của Bộ Tài chớnh trong lĩnh vực định giá và đấu
giá tài sản. Tuy mới thành lập nhưng cán bộ công ty phần lớn là những người có
bề dày kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đã từng
làm việc nhiều năm tại các công ty địa ốc uy tín như công ty TNHH Hoàng
Quõn, công ty CP bất động sản Toji, công ty địa ốc ngõn hàng ACB…VFIA có
đối tác chiến lược là các ngõn hàng lớn và đặc biệt là công ty CP bất động sản
xăng dầu (PLAND). Trong thời gian qua, công ty đã phối hợp với PLAND, mở
rộng cung cấp gói dịch vụ trọn gói khép kín: đầu tư, kinh doanh, thiết kế, xõy
dựng địa ốc, pháp lý, thẩm định giá bất động sản…trong đó công ty đảm nhiệm
các khõu liên quan đến tư vấn đầu tư và thẩm định giá bất động sản.
Hiện nay công ty hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực cung cấp các dịch vụ
như: dịch vụ tổ chức đấu giá tài sản, dịch vụ thẩm định giá bất động sản, ôtô,
máy móc thiết bị, dõy chuyền sản xuất, dịch vụ tư vấn đầu tư trong nước và
quốc tế. Hiện nay, các khách hàng thường xuyên sử dụng dịch vụ của công ty là:
- Các cá nhõn có nhu cầu định giá tài sản (ô tô hoặc nhà ở) để bán hoặc thế
chấp vay vốn.
- Các doanh nghiệp có nhu cầu định giá đất đai, nhà xưởng, dõy chuyền
máy móc…để thế chấp vay vốn mở rộng sản xuất kinh doanh.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
- Các chi nhánh ngõn hàng mà mảng định giá tài sản thế chấp chưa phát
triển hoặc không đủ năng lực định giá tài sản cũn hạn chế, muốn có những kết
quả định giá khoa học, khách quan để giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay
thế chấp.
- Các công ty mua bán nợ các tổ chức kiểm toán có nhu cầu định giá bất
động sản.
- Các doanh nghiệp có nhu cầu định giá đất đai nhà xưởng, máy móc để
góp vốn liên doanh hoặc cổ phần hoá.
Trong đó, công ty thường xuyên tiếp nhận các yêu cầu định giá tài sản thế
chấp từ chi nhánh các ngõn hàng
- Ngõn hàng quốc tế Citibank
- Ngõn hàng công thương Việt Nam Incombank
- Ngõn hàng đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV
- Ngõn hàng TMCP kỹ thương Việt Nam Techcombank
- Ngõn hàng liên doanh VID Public bank (liên doanh giữa ngõn hàng Public
Bank Berhad của Malaysia và ngõn hàng BIDV)
Cho nên có thể nói trong thời gian qua, hoạt động định giá của công ty
VFIA,.JSC chủ yếu tập trung vào mảng định giá tài sản thế chấp và cầm cố, với
đối tượng định giá là đất đai, nhà ở, nhà xưởng, máy móc thiết bị…
2. Quy trình thẩm định giá chung của công ty
Định giá là một khoa học và nghệ thuật để đưa ra giá trị của bất động sản.
Là nghệ thuật vì nó dựa rất nhiều vào kỹ năng phõn tích thông tin, đưa ra các
đánh giá và hình thành các quan điểm chủ quan của người môi giới. Là khoa học
vì nó phải trải qua quá trình thu thập và phõn tớch dữ liệu, áp dụng các nguyên
tắc và phương pháp định giá để tớnh toán, đưa ra kết quả cuối cùng. Tất cả các
quá trình này đều đòi hỏi người định giá phải vừa nhạy cảm, vừa có kiến thức
chuyên môn sõu rộng, nắm bắt được xu hướng thị trường và thực hiện các tác
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
nghiệp theo một quy trình định giá nhất định. Quy trình này phải được xõy dựng
như một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các
quy tắc cơ bản đã được xác định rừ, giúp cho cán bộ định giá đạt đến một kết
luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được. Tại
công ty CP thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam, quy trình này gồm các
bước sau đõy:
•Xác định vấn đề
•Lên kế hoạch thẩm định giá
•Thu thập tài liệu
•Vận dụng và phõn tớch tài liệu
•Đánh giá giá trị tài sản cần định giá
•Báo cáo thẩm định giá
1.1. Xác định vấn đề
- Nhận biết tài sản: về vị trí, kớch thước, kiểu cách, đặc điểm vật chất…
Nhận biết các quyền tài sản hoặc quyền lợi được thẩm định giá. Tiến hành
phân nhúm tập hợp các quyền được thẩm định giá như: quyền sở hữu vĩnh viễn,
quyền cho thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền
chuyển nhượng…
Với bất động sản, cần nhận biết các thông tin sau:
•Địa chỉ hành chớnh: số nhà, đường phố, quận huyện, thôn xã…
•Địa chỉ địa chính: kinh độ, vĩ độ, số thửa đất…
•Theo mô tả pháp lý: hồ sơ pháp lý do cơ quan có thẩm quyền cấp,
quy định thửa đất trên sơ đồ trích thửa.
•Các quyền của người sở hữu bất động sản bao gồm: quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu các tài sản trên đất.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
Với máy móc thiết bị là các thông tin về đặc trưng kỹ thuật, công dụng đặc
điểm pháp lý của máy móc thiết bị như:
•Hóng sản xuất
•Model hay loại thiết bị, số sờri
•Dung tích, sản lượng và năng suất,
•Mô tả phần thiết bị cải tiến hoặc kốm thêm
- Thiết lập tiêu chuẩn và mục đớch định giá: mua bán, cho thuê, bảo
hiểm, cầm cố, đánh thuế, báo cáo tài chớnh…
- Xác định giá trị cần định giá: xác định giá trị cần ước tớnh, ví dụ
như giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá trị
bồi thường…
- Xác định phương pháp thẩm định giá
Hiện nay ở công ty VFIA áp dụng chủ yếu các phương pháp định giá sau:
phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá,
phương pháp thặng dư.
Với bất động sản, phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá
những căn nhà ở, quy mô nhỏ và cấu trúc không phức tạp. Phương pháp vốn húa
và thặng dư thì được kết hợp với phương pháp so sánh để ước lượng giá trị
những bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc có khả năng tạo thu nhập-
những trường hợp này phức tạp hơn và phải điều hoà các chỉ số giá trị.
Với định giá đất, phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu tại công ty
VFIA là phương pháp so sánh và phương pháp vốn hoá, trong đó phương pháp
vốn hoá được áp dụng để định giá những mảnh đất tại các vị trí đẹp, có khả
năng tạo thu nhập khi coi mảnh đất đó là đất trống và sẵn sàng cho sử dụng.
Trong nhiều trường hợp các doanh nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng hoặc cho thuê đất, muốn định giá tài sản bao gồm cả đất đai để đi thế chấp
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
cầm cố, giá trị của đất khi đó không được tính theo khung giá nhà nước quy
định vì nó quá thấp so với giá thị trường. Trong trường hợp này, việc doanh
nghiệp được nhà nước cho thuê đất và giao đất tức là đã có được lợi thế kinh
doanh và lợi thế này là mức chênh lệch giữa giá mua bán chuyển nhượng mảnh
đất đó trên thị trường tại thời điểm định giá với số tiền mà doanh nghiệp phải trả
cho nhà nước. Để đánh giá giá trị đó, VFIA sẽ sử dụng phương pháp so sánh,
trong trường hợp này cũn gọi là phương pháp lợi thế quyền thuê đất.
Với máy móc thiết bị, phương pháp so sánh được áp dụng rộng rói và phổ
biến nhất, và thường áp dụng cho các loại máy móc thông dụng và không
chuyên dụng, được mua bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp chi phí và
chi phí khấu trừ ít được áp dụng hơn, thường là để định giá máy móc chuyên
dụng hoặc như là một phương pháp kiểm tra cho kết quả của phương pháp so
sánh. Cũn phương pháp vốn hoá rất ít được sử dụng do tính phức tạp và yêu cầu
chuyên môn cao của nó
Bên cạnh chọn phương pháp định giá máy móc thiết bị, cũn phải chọn
phương pháp tính khấu hao cho phù hợp. Các phương pháp tính khấu hao cho
máy móc gồm có: phương pháp khấu hao tuyến tính cố định (đường thẳng),
phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần và phương pháp tính khấu hao tổng
số. Tại công ty VFIA, cách tính khấu hao hay được sử dụng nhất là tính khấu
hao theo đường thẳng vì cách tính này đơn giản, dễ dàng, chính xác với từng
loại máy móc. Mặt khác mức khấu hao phõn bổ vào giá thành một cách đều đặn
làm cho giá thành sản phẩm được ổn định.
- Thiết lập ngày có hiệu lực của việc định giá, ngày này có thể theo yêu cầu
của khách hàng, có thể đưa ra từ các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu.
- Thoả thuận với khách hàng về mức phí dịch vụ: cần đạt được sự thoả
thuận với khách hàng về phí họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành và tiến
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
tới ký hợp đồng dịch vụ. Mức phí thẩm định giá bất động sản và máy móc thiết
bị ở công ty VFIA được quy định như sau:
Phí thẩm định giá bất động sản có giá trị dưới 10 tỷ VNĐ
0 Thẩm định giá doanh nghiệp, phí thẩm định là 0.5%/ giá trị doanh nghiệp
2.2. Lên kế hoạch định giá
- Nhận biết các yếu tố cung và cầu thớch hợp, chức năng, các đặc tớnh và
các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường
- Nhận biết được các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản và tài liệu so sánh
- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu. Các nguồn tài liệu sử dụng
được phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất.
Với bất động sản, đó có thể là các số liệu thống kê, các báo cáo kinh tế của
Chính phủ và chính quyền địa phương, số liệu của các hiệp hội thương mại, các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các chỉ số kinh tế hàng tháng được công
bố trên các báo và tạp chí cũng là nguồn tư liệu có thể sử dụng được. Với máy
móc thiết bị, đó có thể là thông tin từ nhà sản xuất, các bản chào hàng và báo giá,
thông tin từ các nhà phõn phối và các đại lý…Dù thu thập ở đõu, các số liệu này
cũng phải được kiểm định lại tính đúng đắn và chính xác.
- Thiết kế chương trình nghiên cứu: bao gồm có việc xác định trình tự thu
thập và phõn tớch số liệu, phõn biệt những phần việc nào chuyên viên định giá
phải đớch thõn tiến hành, phần việc nào có thể uỷ nhiệm cho người khác.
- Vạch ra đề cương báo cáo định giá. Tại công ty VFIA luôn có sẵn các
mẫu báo cáo định giá. Tuỳ vào đặc điểm của tài sản và phương pháp định giá đã
lựa chọn, chuyên viên định giá sẽ đưa ra một hình thức trình bày báo cáo định
giá thớch hợp.
- Lên chương trình và thời gian biểu công tác: thực chất của công việc này
là tính toán xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuõn theo.
2.3. Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
a. Khảo sát hiện trường
Trong khõu này, chuyên viên thẩm định phải trưc tiếp đến khảo sát hiện
trường
Với máy móc thiết bị, chuyên viên thẩm định phải khảo sát và thu thập số
liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy
mô, kớch thước, độ mới, cũ của máy móc cần định giá và các máy móc so sánh
với chúng.
Với bất động sản, chuyên viên thẩm định phải khảo sát và thu thập số liệu
về vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô
tả pháp lý liên quan đến bất động sản. Phải kiểm tra kỹ các yếu tố bên ngoài và
bên trong của bất động sản, bao gồm: diện tớch đất và công trình kiến trúc,
khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện,
đường), loại kiến trúc, mục đớch sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sửa chữa…
Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, chuyên viên
định giá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng
khác nhau.
b. Thu thập tài liệu
Trong quá trình thu thập tài liệu phải chú ý lựa chọn tài liệu có những nội
dung thông tin cơ bản. Tức là các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản
sẽ thay đổi tuỳ theo loại tài sản định giá, nhưng chuyên viên định giá phải ghi
được những thông tin cơ bản của tài sản.
• Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.
• Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường.
• Các tài liệu đặc biệt của đối tượng nghiên cứu và của đối tượng có
thể so sánh: tài liệu về mua bán, chi phí, thu nhập…
• Kiểm chứng số liệu thu thập được
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
Các thông tin thu thập được cần giữ bí mật không được phép công khai.
2.4. Phân tích tài liệu
Những tài liệu thu thập được thẩm định viên tiến hành phân tích, công tác
phõn tớch bao gồm
• Phân tích thị trường: xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng
đến giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá.
• Phân tích tài sản: phõn tớch cỏc tính chất và đặc điểm nổi bật của
tài sản đối tượng thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
• Phân tích so sánh: phõn tớch cỏc đặc điểm có thể so sánh được, bán
ra, cho thuờ…
• Phân tích sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng.
2.5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá
thích hợp để áp dụng. Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính
hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, sự thuận lợi và sự hạn chế của
chúng.
Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ
thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá. Có
thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành định giá.
2.6. Báo cáo thẩm định giá
Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm
định giá. Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục
đớch của công việc thẩm định giá. Báo cáo thẩm định giá của công ty được
thành lập theo đúng tiêu chuẩn của Việt Nam do Bộ Tài Chính ban hành, và phù
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
hợp với các tiêu chuẩn của Uỷ Ban Tiêu Chuẩn Thẩm Định Giá Quốc Tế
(IVSC).
a. Báo cáo theo mẫu
Với những mẫu định giá đơn giản như nhà ở dõn cư thì có một mẫu chung,
các báo cáo chỉ khác nhau về thông tin và số liệu cũn cấu trúc thì giống hệt nhau.
Bố cục của mẫu này có thể túm tắt như sau:
Phần 1: Lời nói đầu
- Tên khách hàng
- Địa chỉ bất động sản cần định giá
- Xác nhận việc thực hiện điều tra và các nghiệp vụ khác có liên quan nhằm
tỡm hiểu các thông tin cần thiết để làm cơ sở cho việc đánh giá bất động sản là
từ thời điểm nhận được yêu cầu định giá trở đi
- Các cơ sở được xem xét một cách khách quan vô điều kiện trong việc xác
định “giá tốt nhất cho việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản một cách
hợp lệ”
- Các căn cứ cho việc đánh giá hợp lý Bất động sản của khách hàng:
• Quyết định mới nhất của UBND thành phố Hà Nội về khung giá các
loại đất thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 của Chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội
• Quyết định mới nhất của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành
giá chuẩn tối thiểu trị giá nhà xõy dựng tại thành phố Hà Nội
• Các văn bản luật của Quốc hội, Chớnh phủ, UBND thành phố Hà
Nội cũng như các ban ngành có liên quan đến lĩnh vực bất động sản
• Căn cứ việc đánh giá thực tế bất động sản của khách hàng
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
• Căn cứ vào dữ liệu mua bán mà công ty đã tập hợp từ các giao dịch
trên toàn thành phố
• Kinh nghiệm của đội ngũ chuyên viên công ty chuyên doanh trong
lĩnh vực bất động sản
• Căn cứ vào sự hài lòng của khách hàng đã từng thực hiện dịch vụ
định giá
• Giá bất động sản có thể được điều chỉnh tuỳ thuộc vào loại đường
phố, cơ sở hạ tầng và các điều kiện an ninh xã hội xung quanh
• Các thông tin và giấy tờ mà khách hàng đã cung cấp và sự không
nghi ngờ về tính trung thực và chớnh xác của các giấy tờ đó
Báo cáo này chỉ dành riêng cho khách hàng, các thông tin cung cấp trong
báo cáo chỉ mang tính tham khảo và định hướng cho khách hàng cũng như các
đối tượng có liên quan để đi đến một quyết định chính xác về giá trị giao dịch
của bất động sản
Thời gian có hiệu lực là 03 tháng kể từ ngày lập báo cáo
Phần 2: Tính toán giá trị bất động sản
- Hiện trạng của bất động sản cần định giá
- Giá trị bất động sản theo quy định của Nhà Nước
- Tính toán giá trị của bất động sản theo các phương pháp phù hợp
- Kết luận về giá trị bất động sản
Phần 3
- Bảng định giá túm tắt
- Giấy chứng nhận định giá
- Bản vẽ mô tả vị trí bất động sản
b. Báo cáo không theo mẫu
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
Trong những trường hợp thẩm định tổ hợp nhà, tổ hợp nhà xưởng, máy móc
thiết bị hoặc các bất động sản đặc thù báo cáo sẽ được xõy dựng tuỳ theo nội
dung cần định giá và yêu cầu của khách hàng. Báo cáo thẩm định trong các
trường hợp này thường thiên về tường thuật chi tiết theo từng hạng mục công
việc và có kốm theo bảng biểu tính toán.
II. Thực trạng định giá tài sản thế chấp của công ty VFIA.,JSC qua
một số hợp đồng định giá cụ thể
1. Định giá đất và lợi thế quyền thuê đất bằng phương pháp so sánh trực
tiếp
Hợp đồng điển hình cho hoạt động này hợp đồng định giá số 12/10/DV-DG
giữa Công ty xõy dựng sản xuất công nghiệp và xuất nhập khẩu 125 với công ty
VFIA vào tháng 1/2008, nội dung định giá là định giá khu đất hiện đang là trụ sở
của công ty phục vụ cho hoạt động vay vốn của Ngõn hàng BIDV chi nhánh Bỉm
Sơn, Thanh Hoá.
1.1. Giới thiệu về bất động sản:
a. Vị trí
Bất động sản cần định giá tại địa chỉ : số 168 đường Thành Thái, phường
Đông Thọ, thành phố Thanh Hoá
b. Điều kiện tự nhiên:
- Về địa hình khu đất
Khu đất đang là trụ sở của công ty Xây dựng sản xuất công nghiệp và xuất
nhập khẩu 125. Đây khu đất lớn trong thành phố Thanh Húa, cú tiềm năng phát
triển rất lớn. Nằm tại trung tâm thành phố, giao thông thuận tiện, đây là một
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
trong những khu vực có giá trị thương mại cao, thuận lợi cho việc phát triển hệ
thống nhà văn phòng, khách sạn cao cấp tại Thành phố Thanh Húa cỏch quốc lộ
1 khoảng 300m.
- Về khí hậu
Khu đất nằm trong chế độ khí hậu của thành phố Thanh Hoá, thuộc khu vực
khí hậu nhiệt đới gió mùa, có nền nhiệt độ cao, mựa Đụng không lạnh lắm, mùa
hè tương đối mát, nhưng có một số ngày có gió Tõy khụ núng (hàng năm có
khoảng 20-30 ngày). Mùa mưa nhiều từ tháng 5 đến tháng 10 với lượng mưa
chiếm tới 85% tổng lượng mưa cả năm, còn lại từ tháng 12 đến tháng 4 năm
sau, lượng mưa chỉ chiếm 15%. Trung bình hàng năm cú trờn 140 ngày mưa.
Tính biến động liên tục về mưa đã dẫn tới rất nhiều khó khăn trong việc sử dụng
nguồn nước cũng như trong việc tổ chức sản xuất, sinh hoạt và gây trở ngại cho
việc cấp thoát nước trong thành phố
Nhiệt độ trung bình hàng năm từ 23,3 đến 23,60C, trong đó có những ngày
cao tuyệt đối lên đến 400C, hoặc có ngày nhiệt độ xuống thấp tuyệt đối vào mùa
lạnh tới 50C. Thành phố Thanh Hoá và thị xã Sầm Sơn là cửa ngõ đón gió bão,
hàng năm chịu ảnh hưởng trực tiếp của 1 đến 3 cơn bão và áp thấp nhiệt đới
- Về địa chất thuỷ văn:
Hiện trạng khu đất, do chưa có khảo sát thăm dò địa chất nên chưa có số
liệu địa chất thuỷ văn chính xác. Tuy nhiên, căn cứ vào thực tế xây dựng các
công trình lân cận và khu vực lân cận có thể sơ bộ đánh giá: lớp đất từ cốt hiện
trạng xuống khoảng 20 – 25 m là nền đất yếu. Với công trình cao tầng, nền móng
phải xử lý đóng cọc Bê tông cốt thép sâu khoảng 25m – 40m.
c. Điều kiện xã hội:
Khu đất nằm trên đường Thành Thái, nằm ngay bên bờ Bắc sông Hạc, con
sông chảy qua trung tõm thành phố Thanh Hoá. Từ đõy, đi khoảng 250m là gặp
đường Cầu Hạc, từ đường Cầu Hạc có thể dễ dàng đến các tuyến giao thông
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
chớnh của Thành phố Thanh Hoá như đường Nguyến Chí Thanh, Đường Tràng
Thi, đường Bà Triệu, đường Trần Phú và Đại Lộ Lê Lợi. Vị trí này rất dễ tiếp
cận khu trung tõm thành phố dọc hai bên đại lộ Lê Lợi và toàn bộ cánh đồng Ba
Lít, rất gần khu trung tõm hành chớnh – chính trị của tỉnh, các khu trung tõm
kinh tế dịch vụ thương mại và khu văn hoá thể dục thể thao.
Theo quy hoạch chi tiết của Thành phố Thah hoá, Uỷ Ban nhân dân Tỉnh
phê duyệt , vị trí bất động sản cần định giá nằm trong khu Hành chính kinh tế
của thành phố Thanh Hoá nên cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội được đánh giá là
khá tốt. Trong tương lai, khu vực này sẽ được quy hoạch lại, nằm trong dự án
Khu đô thị mới và cải tạo sông Hạc.
d. Hiện trạng sử dụng đất:
Hiện trạng sử dụng đất đang làm trụ sở văn phòng - văn phòng giao dịch
của Công ty xõy dựng sản xuất công nghiệp và xuất nhập khẩu 125
e. Nhận xét chung:
Khu đất dự kiến xây dựng nằm ở vị trí đẹp, có nhiều điều kiện thuận lợi về
môi trường xã hội cũng như hệ thống kỹ thuật hạ tầng đồng bộ cho toàn khu vực.
1.2. Các cơ sở để tính toán giá trị bất động sản
a. Cơ sở pháp lý của khu đất:
- Hợp đồng thuê đất số 07 ký ngày 8/1/2008 tại UBND Tỉnh Thanh Hoá,
thời hạn sử dụng đất còn lại là 8 năm tính đến ngày 1 tháng 1 năm 2016
- Bản vẽ mặt bằng hiện trạng khu đất:
b. Cơ sở lập bản định giá bất động sản:
- Căn cứ cơ sở Pháp lý của Khu đất mà công ty cung cấp
- Căn cứ tài liệu khảo sát giá giao dịch thuê, cho thuê bất động sản tại
Thành phố Thanh Hóa.
- Căn cứ giá khảo sát xây dựng khu vực thành phố Thanh hoá
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
- Căn cứ Quyết định số 661/2007/QĐ-UBND ngày 28 tháng 02 năm 2007
về việc quy định giỏ cỏc loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá
- Căn cứ vào giá đất trúng đấu thầu của khu vực lân cận được chủ tịch UBND
tỉnh phê duyệt theo quyết định số 2224/QĐ-CT ngày 3 tháng 11 năm 2007.
• Ngoài ra còn một số văn bản luật của Quốc hội, Chính phủ, UBND Thành
phố Thanh Hoá và các ban ngành có liên quan đến lĩnh vực bất động sản;
• Căn cứ việc đánh giá thực tế bất động sản của khách hàng;
• Căn cứ vào dữ liệu mua bán cho thuê của công ty tập hợp trên Thành phố
để làm cơ sở nhận định đánh giá
1.4. Xác định giá trị khu đất và lợi thế quyền thuê đất bằng phương pháp so
sánh trực tiếp
- Căn cứ vào hợp đồng thuê đất của công ty, diện tích đất của công ty sử
dụng là 25.632 m2, thời hạn sử dụng đất còn lại là 8 năm. Tớnh đến thời điểm
định giá bất động sản thời hạn sử dụng còn 8 năm.
Đây là diện tích đất mà UBND Tỉnh Thanh Hoá cho Công ty thuê với hình
thức thu tiền thuê hàng năm, chớnh vị vậy việc thẩm định giá đất trong thời hạn
8 năm của công ty tương đương với việc tính lợi thế quyền thuê đất của công ty
và đây cũng được xem là giá trị tài sản được tính vào giá trị của công ty.
- Vào tháng 11 năm 2007, UBND tỉnh Thanh Hoá đã tổ chức đấu giá quyền
sử dụng đất cho một số lô đất, trong đó có 3 lô đất thuộc phường Đông Thọ .
Trong 3 lô đất trên, lô đất nằm trong khu đô thị Bắc Cầu Hạc, cách khu đất cần
định giá 300m về phía Đông là khu đất duy nhất có những đặc điểm tương tự
khu đất cần định giá.
Giá đấu giá khu đất này, căn cứ vào Quyết định số 2224/ QĐ/CT ngày 3
tháng 11 năm 2007 của chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt về việc phê duyệt kết
quả đấu giá đất tại khu vực lân cận( giá đất ở Lô 24 khu đất đô thị Bắc Cầu Hạc,
phường Đông Thọ, Thanh Hoá) là: 3.000.000đ/m2. Đõy có thể coi là cơ sở để
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
tính tiền thuê đất theo giá thị trường. Vậy qua khảo sát thực tế chuyên viên định
giá ước tính giỏ thuờ đất thực tế theo thị trường là:
3.000.000đ/m2/năm x 0,5 % = 15.000.đ/m2/năm
Giỏ thuê thị trường của cả khu đất trong một năm là:
25.632m2 x 15.000/m2/năm = 384.480.000đ/năm
Theo hợp đồng thuê đất số 07, ký vào 8/1/2008 tại UBND tỉnh Thanh Hoá,
hàng năm, công ty xõy dựng sản xuất công nghiệp và xuất nhập khẩu 125 phải
trả cho Tỉnh Thanh Hoá tiền thuê bằng 0,5% giá đất theo khung giá quy định.
Theo Nghị quyết số 82/2007/NQ-HĐND về giỏ cỏc loại đất trên địa bàn tỉnh
năm 2008, đơn giá đất của bất động sản mục tiêu là 1.974.516 đ/m2:
Vậy giá thuê mà công ty phải trả cho tỉnh Thanh Hoá mỗi năm là
25. 632m2 x 0.5 % x 1.974.516đ/m2 x 1 năm = 253.054.000đ/năm
Lợi thế quyền thuê đất hàng năm của công ty là:
384.480.000đ/ năm - 253.054.000đ//năm = 131.426.000 đ/năm
Nếu ta chọn hệ số chiết khấu dòng tiền là: i = 12% ( tỷ lệ lạm phát của năm
2007), giá trị lợi thế quyền thuê đất của công ty trong vòng 8 năm là:
131.426.000đ ( 1 - 0,403883)/ 0.12 = 652.877.000đ
( Sáu trăm năm mươi hai triệu tám trăm bẩy mươi bẩy nghìn đồng chẵn)
Theo đó, Công ty xõy dựng sản xuất công nghiệp và thương mại 125 có thể
thế chấp ngõn hàng bằng lợi thế quyền thuê đất này.
2.Định giá quyền thuê đất bằng phương pháp thặng dư
Điển hình cho trường hợp định giá quyền thuê đất băng phương pháp thặng
dự là trường hợp định giá đất tại địa chỉ 2D Quang Trung, quận Hoàn Kiếm, Hà
Nội của công ty Nhiếp Ảnh Hà Nội.
Đõy là mảnh đất công ty Nhiếp Ảnh Hà Nội thuê của Nhà Nước với thời
hạn sử dụng 40 năm kể từ năm 1999. Tháng 12/2007, công ty nhiếp ảnh có nhu
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
cầu định giá mảnh đất, tức là xác định giá trị quyền thuê đất trong vũng 30 năm
tới để làm tài sản đảm bảo cho việc vay vốn tại ngõn hàng Techcombank.
a. Mô tả
Số nhà 2D Quang Trung – Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội là một biệt thự cổ 02
tầng, có kết cấu xây gạch, ở vị trí mặt tiền rất thuận lợi trong việc xây dựng văn
phòng cho thuê, trung tâm buôn bán. Tổng diện tích là: 303m2 có chiều ngang
là: 12.4m2
b. Hiện trạng sử dụng
Hiện tại trong toà nhà này có 3 chủ sử dụng như sau
- Công ty nhiếp ảnh Hà Nội: Tổng diện tích sử dụng là 179.4m2, diện tích
sử dụng tầng 1 là 131,4m2 ( không có khoảng không) và 48m2 đất sử dụng tại
tầng 1 có khoảng không, hồ sơ pháp lý là đất thuê của nhà nước có thời hạn là 40
năm kể từ năm 1999.
- Nhà ụng Tuõn : Cú tổng diện tích sử dụng riêng tầng 2 là 71,4m2 và diện
tích sử dụng tầng 01 của khu bếp là12m2, và diện tích sử dụng tầng 02 của khu
bếp là 23m2, chủ quyền đất là tư nhân.
- Nhà ông Hà có diện tích sử dụng riêng tầng 2 phía giáp mặt tiền là 60m2,
diện tích đất khu bếp đang sử dụng ở tầng 01 khoảng 12m2 không có khoảng
không, chủ quyền đất là tư nhân.
c. Xác định giá trị thị trường của mảnh đất bằng phương pháp thặng dư
Dùng phương pháp thặng dư để tính giá trị thị trường của mảnh đất thực
chất là tính giá bán quyền thuê mảnh đất trong vũng 30 năm. Sử dụng phương
pháp thặng dư để xác định giá trị thị trường của khu đất với góc độ nhà đầu tư
chuyên nghiệp, chuyên viên định giá đã xác định được các số liệu sau:
- Theo kiến trúc qui hoạch của thành phố tại vị trí của bất động sản có thể
xây văn phòng cho thuê với độ cao khoảng 7 tầng và 01 tầng hầm.
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
- Giả định điều kiện sử dụng tốt nhất của bất động sản là xây dựng văn
phòng cho thuê với số tầng là 7 tầng trên diện tích khuôn viên đất 303m2 với
mật độ xây dựng là 80% khoảng 242m2 với khoảng 1.936m2 xây dựng , có diện
tích cho thuê hữu dụng là ( 242m2 x7 x 80% = 1.352m2). Các thông số:
Thông số đầu vào Thông số tính toánDT đất 303m2DT xây dựng 80% DT đất 242m2Xây 7 tầng và một tầng hầmTổng diện tích xây dựng ( 8 tầng) Tổng diện tích xây dựng ( 8 tầng)Tổng diện tích xây dựng (7 tầng) 242 x7 = 1.694m2Tổng diện tích cho thuê 1.694 x 80% =1.352m2Tổng số m2 sàn cho thuê 1.352 m2Công suất cho thuê ( Tối ưu) 90%Giá m2 cho thuê trung bình 30 USD/m2/1thỏngTỷ suất hiện tại hoá đất 10%Lợi nhuận nhà đầu tư 15%Thuế VAT đầu ra 10%Đầu tư xây dựng bằng vốn vay 2
năm lãi suất 12%/nămThời hạn còn lại của hợp đồng
thuê
32 năm
Thời gian khai thác dự án 30 nămTính toán theo phương pháp thặng dư. (Trong điều kiện sử dụng tốt nhất của
BĐS, đơn vị tính VNĐ) kèm theo bảng tính như sau
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
Qua phương pháp thặng dư như trên ta thấy giá bán quyền thuê đất của
công ty nhiếp ảnh Hà Nội là 14.098.766.814 đồng (đây là giá bán đất 30 năm
của công ty nhiếp ảnh Hà Nội).
3. Định giá tổ hợp khách sạn bằng phương pháp so sánh và chi phí
Đõy là hợp đồng định giá số 12.10.2007/DV-DG giữa công ty VFIA với
công ty TNHH thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quõn nhằm định giá khu
đất mà công ty Anh Quõn đã thuê của tỉnh Hà Tõy để xõy dựng tổ hợp khách
sạn. Tháng 10/2007 công ty Anh Quõn muốn định giá khu đất này để làm tài sản
thế chấp vay vốn tại ngõn hàng Incombank Hà Tõy.
3.1. Giới thiệu về bất động sản
a. Vị trí khu đất
Khu đất nằm tại số một đường Thanh Bình, phường Văn Mỗ, thị xã Hà
Đông, tỉnh Hà Tõy
b. Điều kiện tự nhiên
- Về địa hình khu đất:
Khu đất đầu tư hiện là khách sạn mới gồm 2 toà nhà xây 15 tầng và 4 tầng,
mặt tiền rộng, đõy là khách sạn lớn nhất nằm trong Thị xã Hà Đụng, cú khu vui
chơi giải trí. Khách sạn có cả bể bơi, phòng lớn có thể tổ chức các hội nghị lớn
trong khu vực. Khu đất nằm tại trung tâm thị xã, khu vực có giao thông thuận
tiện và giá trị thương mại cao, thuận lợi cho việc phát triển hệ thống nhà văn phòng,
khách sạn cao cấp tại thị xã Hà Đông tiếp giáp với quận Thanh Xuân, Hà Nội.
- Về khí hậu:
Khu nhà nằm trong chế độ khí hậu của Hà Nội, một năm có hai mùa nóng
lạnh rõ rệt. Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, hướng gió chủ đạo là hướng
Đông Nam, nhiệt độ trung bình từ 32oC đến 38oC. Mùa nóng đồng thời cũng là
mùa mưa, mưa tập trung từ tháng 7 đến tháng 9, lượng mưa trung bình hàng năm
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
là 147 ngày/năm. Mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau, hướng gió chủ đạo
là hướng Đông Bắc, thời tiết lạnh và khô.
Nhiệt độ trung bình 23oC, cú lỳc thấp nhất từ 5oC đến 8oC. Độ ẩm trung
bình hàng năm là 84,5%. Bão thường xuất hiện từ tháng 7 đến tháng 9, cấp gió
mạnh từ cấp 8 đến cấp 10, đôi khi gió giật tới cấp 12.
- Về địa chất thuỷ văn:
Hiện trạng Khu nhà đang sử dụng, do chưa có khảo sát thăm dò địa chất
nên chưa có số liệu địa chất thuỷ văn chính xác. Tuy nhiên, căn cứ vào thực tế
xây dựng các công trình lân cận và khu vực quận Đống Đa có thể sơ bộ đánh giá:
Lớp đất từ cốt hiện trạng xuống khoảng 20 – 25 m là nền đất yếu. Với công trình
cao 11 tầng, nền móng phải xử lý đóng cọc Bê tông cốt thép sâu khoảng 25m –
40m.
c. Điều kiện xã hội:
Theo quy hoạch chi tiết của thị xã Hà Đông, Tỉnh Hà Tây được Uỷ Ban
nhân dân Tỉnh phê duyệt phê duyệt, vị trí bất động sản của Công ty TNHH
Thương Mại Đối Ngoại Sản Xuất Anh Quân nằm trong khu thương mại- hành
chính- kinh tế. Hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật được đánh giá là tốt.
d. Hiện trạng sử dụng đất:
Hiện trạng sử dụng đất đang Kinh doanh – Dịch vụ – Khách sạn – Văn
phòng giao dịch.
3.2. Cơ sở định giá
Bên cạnh các cơ sở chung áp dụng cho hoạt động định giá các bất động sản
thuộc địa phận tỉnh Hà Tõy, việc định giá bất động sản này dựa vào một số cơ sở
pháp lý như sau:
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: số T 02273. Cấp ngày 06 tháng 11
năm 2001 tại UBND Tỉnh Hà Tây, thời hạn sử dụng đất 30 năm
- Bản vẽ mặt bằng hiện trạng khu đất:
- Thiết kế xây dựng khách sạn của công ty cung cấp.
- Theo thông tư số 215/UB-LXT ngày 08/02/1995 của Bộ kế hoạch đầu tư
( Bẩy mươi lăm tỷ một trăm chín mươi triệu đồng chẵn)
4. Định giá nhà ở dân cư theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương
pháp chi phí
Để hiểu rừ hoạt động định giá nhà ở dõn cư bằng phương pháp chi phí,
chúng ta xem xét hai trường hợp vụ thể sau:
Trường hợp 1: ông Nguyễn Trần Minh và bà Trần Thị Mai có nhu cầu
định giá bất động sản tại địa chỉ Số 8- Ngõ 45, đường Chùa Bộc, phường Trung
Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội để làm tài sản bảo đảm vay vốn tại ngõn hàng
Incombank chi nhánh Đống Đa
Trường hợp 2: ông Phạm Văn Chế và bà Lê Minh Tõm có nhu cầu định
giá căn nhà Số 6C đường Quang Trung, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội để làm tài sản
vay vốn tại ngõn hàng Techcombank Bà Triệu
Đõy là những tài sản thế chấp mà công ty VFIA được yêu cầu định giá bởi
hai ngõn hàng Incombank Đống Đa và Techcombank Bà Triệu. Sau khi kiếm tra
giấy tờ liên quan đến nhà đất thế chấp mà hai ngõn hàng cung cấp, đồng thời đến
thực địa để khảo sát, chuyên viên định giá của công ty xác nhận hai ngôi nhà trên
đều thuộc sở hữu của người thế chấp, và có hiện trạng như sau
Trường hợp 1
Đất ở Nhà ở- Diện tích đất thực tế: 37,3 m2- Diện tích đất được cấp: 37,3m2
- Kết cấu nhà: Nhà bê tông cốt thép
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
- Chiều ngang thửa đất: 5m- Chiều rộng của ngõ: 2,6m- Khu vực qui hoạch Khu vực dân
cư ổn định- Khoảng cách từ nhà đến đường
chính: 40m- Lợi thế thương mại: khu vực
buôn bán
- Mặt bằng xây dựng: 03 tầng- Số tầng xây dựng: 04 - Số năm đã sử dụng: 6 năm- Nội thất : bình thuờng - Cú sân cổng khụng: khụng- Các chi tiết khác đóng góp vào
giá trị của công trình: có ga ra ụtụ,
Trường hợp 2
- Vị trí bất động sản
Số: 6C Đường/ ấp: Quang Trung
Phường/ xã: Quang Trung Quận/ huyện: Quận Hoàn Kiếm
Bất động sản nằm ở tầng 2 của nhà biệt thự Pháp cổ - nhà biệt thự 6C (02 tầng)
cách ngã tư Quang Trung- Lý Thường Kiệt khoảng 40m
- Chứng từ pháp lý là hợp đồng thuê đất số : 15384 giữa Công ty kinh doanh nhà
số 2 và Tổng công ty Dệt may Việt Nam ngày 24/11/2005
- Đặc điểm bất động sản
Về đất Về tài sản gắn liền với đất
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
- Mục đích sử dụng đất: đất ở
đô thị
- Hình thức sử dụng đất: giao
đất có thu tiền sử dụng đất
- Thời hạn sử dụng đất: lâu
dài
- DTSD thực tế: 509.20 m2
- DTSD được công nhận: 00 m2
- Loại tài sản: biệt thự trệt
- Năm xây dựng: cũ
- Tiện nghi: khá
- Cấu trúc:
+ Số tầng: 02
+ Mái: bê tông cốt thép, ngói
+ Tường: gạch
+ Nền: gạch men
- DTSD thực tế: 353.40m2
Thẩm định bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương
pháp chi phí. Cơ sở thẩm định giá theo giá thị trường: Giá trị thị trường của một
tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm
định giá gữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn
sàng bán, trong giao dịch mua bán khách quan và độc lập ,trong điều kiện
thương mại bình thường.
Trường hợp 1
a. Giá trị đất
- Giá trị đất tính theo quy định của Nhà nước:
áp dụng theo quyết định QĐ số 05/2005 QĐ-UB ngày 03 tháng 01 năm
2005 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giỏ cỏc loại đất thực hiện Nghị
định số188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa
bàn Thành phố Hà Nội.
+ Diện tích đất: 37.3 m2
+ Giá trị đất: Phố Chùa Bộc – vị trí 3 : 13.500.000 đ/m2.
Tổng cộng: 37.3 m2 x 13.500.000 đ/m2 x = 503.550.000 đ
NGUYỄN THỊ THUỲ LINH Chuyên đề thực tập
tốt nghiệp
Đây là giá đất của Nhà nước áp dụng để tớnh cỏc loại thuế theo luật định.
- Giá trị đất tính theo giá thị trường
+ Diện tích đất: 37.3 m2
+ Hình dạng đất: Vuông vắn
+ Giá trị đất theo thị trường: giá 44.000.000đ/m2
Tổng cộng: 37,3 m2 x 44.000.000 đ/m2 = 1.641.200.000 đ
(Một tỷ sáu trăm bốn mươi mốt triệu hai trăm nghìn đồng chẵn).
b. Giỏ trị nhà
+ Nhà ở: Nhà xây 03 tầng
+ Diện tích xây dựng: 37,3m2
+ Tổng diện tích sử dụng: 111,9m2
+ Căn cứ vào quyết định số 81/2005/QĐ-UB ngày 3/6/2005 của Liên sở tài
chính vật giá - xây dựng.
+ Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình và chỉ số giá xây dựng
kèm theo công văn số 160/BXD –VP Ngày 25/07/2007 của bộ xây dựng về việc
công bố chỉ số giá xây dựng.
Suất vốn đầu tư của công trỡnh xây mới là: 2.370.000đ/m2
Bảng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với giá trị của ngôi nhà