Los Mercados Inmobiliarios www.AnalisisInmobiliario.com www.prayde.com/wordpress www.gestinmo.blogspot.com CUADERNOS PRÁCTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO 2016/26 Edición 1ª Antonio Caparros Navarro Juan Fernández Caparros (Prayde Gestión, SL)
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Los Mercados Inmobiliarios - Prayde Gestionprayde.com/Cuadernos/CU26 Los Mercados Inmobiliarios al.pdf · LOS TIPOS DE MERCADOS INMOBILIARIOS..... 35 26.6.1.- EL MERCADO DEL SUELO.....
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26.5.4.- INFORMACIÓN DE LOS MERCADOS INMOBILIARIOS 34
26.6.- LOS TIPOS DE MERCADOS INMOBILIARIOS ....... 35
26.6.1.- EL MERCADO DEL SUELO ............................ 35
26.6.2.- MERCADO DE LA VIVIENDA LIBRE Y SUS SUBMERCADOS 37
26.6.3.- MERCADO DE LA VIVIENDA PROTEGIDA.... 39
26.6.5.- EL MERCADO DE RESIDENCIAS Y RESORT .. 40
26.6.6.- EL MERCADO DE LOS LOFT ......................... 41
26.6.7.- EL MERCADO DE LOS APARTAMENTOS Y ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS 41
26.6.8.- EL MERCADO DE EDIFICIOS DE USO TERCIARIO 42
26.6.8.- EL MERCADO DEL RETAIL ........................... 42
26.6.9.- EL MERCADO DE NAVES INDUSTRIALES ..... 43
26.6.10.- EL MERCADO DE CENTROS COMERCIALES Y DE OCIO 44
26.6.11.- OTROS MERCADOS INMOBILIARIOS ........ 46
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CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-
- Amortización - Beneficio antes de Intereses e Impuestos (BAII), antes de Impuestos (BA), Neto (BN) - Burbuja Económica, Inmobiliaria - Cobro - Coeficiente de Caja Bancario - Costes Fijos, de Producción, Variables - Demanda - Demografía - Desembolso - EBITDA - Economía Nacional - Gastos Comerciales (GC), Generales (GG), Financieros (GF) - Impuesto de Sociedades (IS) - Ingreso por ventas, por alquileres - Local comercial - Loft - Macroeconomia - Magnitudes macroeconomicas - Márgenes Bruto y Netode Explotación - Oferta - Outlet - Población española - Pagos - Parque de Viviendas - Producto Interior Bruto (PIB) - Resort - Vivienda Libre, de Protección Pública (VPP), de Protección Oficial (VPO), Social, de
Promoción Pública, de Precio Tasado (VPT)
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26.1.- CARACTERÍSTICAS DE
LOS MERCADOS ECONÓMICOS
Un mercado económico es el punto de
encuentro de las oferta y la demanda de un
determinado producto, cuyo precio de
mercado se determina en un mercado
perfecto como punto de equilibrio entre la
curva de oferta y demanda, como puede verse
en la figura 26.1
En la figura podemos observar cómo, en
general, el volumen de la demanda de
cualquier producto aumenta si desmulle el
precio, mientras que la oferta puede seguir
distintas trayectorias en función de los costes
de producción, pero en general, la oferta
aumenta cuando aumenta el precio.
FIGURA 26.1
Esto sucede en mercados con el de Valores,
conocido como la Bolsa, en donde las
empresas ofrecen sus acciones u obligaciones
al público en general para que realicen la
compra de estos valores, con cotización oficial
en dicho mercado en base a la concurrencia
de oferta y demanda de estos títulos, que si
existe una demanda superior a la oferta suben
en su cotización y si sucede al revés, la oferta
es superior a la demanda bajan en su
cotización.
Se trata de un mercado regulado (por
normativa propia, no todos pueden acceder a
dicho mercado) y Casi perfecto en la
formación de sus precios.
Esto sucede en los mercados perfectos no
regulados por el Estado, que fija precios
limitados para algunos productos básicos
como sucedía con el mercado de la energía
eléctrica hasta que desaparece tal regulación y
se abre el mercado a la libre competencia y los
precios se fijan diariamente y libremente por
a oferta y la demanda de las empresas en un
mercado parecido a al de la Bolsa de valores,
en donde las empresas que tienen acceso al
mismo cotizan sus acciones en libre
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competencia y la cotización diaria de las
mismas depende de la oferta y la demanda.
Pero también existen mercados no regulados
e imperfectos, como pueden ser los
siguientes:
- Oligopolio de oferta, mercado con muy pocas empresas ofertantes.
- Monopolios, con una única empresa ofertante
La Constitución Española en su artículo 38
consagra el principio de la libertad de
mercado en la economía nacional y prohíbe
los monopolios.
Históricamente se han abierto a la
competencia mercados como el de las
telecomunicaciones (que solo ejercía la
empresa Telefónica), el del petróleo (que solo
ejercía CAMPSA) o el de la electricidad (que
solo ejercían determinadas empresas, muy
pocas españolas exclusivamente).
También han desaparecido los sectores con
precios regulados por el Estado como el trigo,
desde la entrada en la UE.
Estos tipos de mercados, como el
Monopolio de las Telecomunicaciones que
ejercía en solitario TELEFÓNICA o del
petróleo que ejercía CAMPSA, están
desapareciendo de la Economía Española,
sobre todo desde la firma de la
Constitución Española (CE) de 4 de
diciembre de 1978, que en su artículo 38
dispone lo siguiente:
Artículo 38 de la Constitución española
Se reconoce la libertad de empresa en el
marco de la economía de mercado. Los
poderes públicos garantizaran y protegen su
ejercicio y la defensa de la productividad de
acuerdo con las exigencias de la economía
general y, en su caso de la planificación.
Del texto del artículo se desprenden tres
conceptos clave que es preciso interpretar:
-Libertad de empresa
- Economía de Mercado - Productividad - Planificación
Y para proteger estos derechos se instituye la
Ley de Defensa de la Competencia y se
prohíbe la Competencia Desleal.
La Economía no puede desligarse de la Política
y las distintas opciones políticas de distinta
ideología, han gobernado durante las distintas
etapas de la democracia han tendido como
marco común los principios instaurados en
nuestra CE.
La cronología de los partidos políticos que han
gobernado en España en esta etapa y que va a
protagonizar las distintas legislaciones y
apoyos que han recibido los sectores
económicos y de manera especial el sector
inmobiliario, ha sido la siguiente:
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PERIODO PARTIDO PRESIDENTE
1977 – 1981 UCD Adolfo Suarez
1981 – 1982 UCD Calvo Sotelo
1982 – 1996
(tres
legislaturas)
PSOE Felipe González
1996-2004 PP José María Aznar
2004 – 2011
(dos
legislaturas)
PSOE José Luis
Rodríguez
Zapatero
2011 – 2015 PP Mariano Rajoy
El 20/12/2015
se celebran
nuevas
elecciones
Escaños
PP 123
PSOE 90
POD 69
CIUD 40
Hasta finales de
Abril de 2016 no
se ha podido
formar Gobierno.
Y se celebraran
nuevas
elecciones
26.2.- LOS SECTORES
ECONÓMICOS EN ESPAÑA
Un sector económico agrupa distintos
mercados que tienen un origen
común. Por ejemplo el sector
Industrial agrupa mercado como el del
automóvil, la siderurgia, la fabricación
de motores, maquinas herramienta,
aviones, etc.
En España se suelen considerar cuatro
sectores económicos llamados
principales, que son los siguientes:
- Agricultura, Ganadería , Pesca y Minería (A)
- Industria (I) - Construcción (C) - Servicios (S)
Que a su vez incluyen otros sectores
económicos. Por ejemplo: El Sector
Inmobiliario se considera dentro del
Sector de la Construcción y el Sector
Turísticos está dentro del Sector
Servicios.
Cada uno de estos sectores tiene una
producción anual que se incluye,
según los criterios de la Contabilidad
Nacional, como un elemento
contributivo del Producto Interior
Bruto (PIB) del país, es decir sin
considerar las amortizaciones de
aquellos elementos susceptibles de tal
deducción como por ejemplo sucede
con el caso de las viviendas (pero no
del valor del suelo donde se
construyen que no es amortizable).
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Así pues, cada año el valor del PIB da
una idea de la riqueza del país en
bienes y servicios.
TABLA 26.1.- Estructura del PIB por sectores económicos en España (en %).
Año
Agricul-
tura y
pesca
Indus-
tria y
energía
Construc-
ción Servicios
1970 11,0 34,0 8,8 46,3
1980 7,0 28,6 7,9 56,5
1990 5,5 25,1 8,8 60,6
2000 4,4 20,9 8,3 66,4
2005 3,1 18,4 11,6 66,8
2009 2,5 15,1 10,7 71,7
2010* 2,7 15,6 10,1 71,6
2010** 2,6 16,1 11,9 69,3
2011 2,7 16,9 11,5 69,0
2012 2,5 17,4 8,6 71,5
2013 2,6 17,5 7,8 72,1
*Base 2000;
** Base 2008. Fuente: Elaboración propia a partir de datos de Contabilidad Nacional del INE.
En la Tabla se observa cómo en España desde 1970 y hasta 2009, se registra una disminución paulatina de la contribución de la industria en el PIB, mientras que el sector servicios ha ido adquiriendo una importancia creciente con el transcurso del tiempo.
Desde el año 2010 la construcción es el sector que más porcentaje pierde en el PIB: 11,9% en 2010 al 7,8% en 2013.
La industria, que tuvo una fuerte contracción hasta el año 2009, empieza a recuperar participación a partir del año 2010: pasa de representar el 15,1% en 2009 a sólo el 17,5% en 2013. La industria ha recuperado en parte su participación en la estructura económica de los sectores económicos.
En el cuadro 1 también se observa cómo, en España, desde 1970 el sector servicios ha ido adquiriendo una importancia creciente con el transcurso del tiempo pasando de representar el 46,3% del PIB en 1970 al 72,1% en 2013. Esta tercerización es habitual en el proceso de desarrollo económico de la mayoría de los países. En este sentido, además, España es muy competitiva en el sector servicios, buena parte de la inversión española en el exterior está en los sectores bancarios, distribución, ingeniería, gestión y construcción de infraestructuras (aeropuertos, autopistas, etc.), gestión de aguas y basuras, hoteles, producción y distribución de energía, energías renovables, seguros, telefonía, etc.
En el año 2013 ganan participación en el PIB la agricultura, la industria y los servicios y pierde la construcción.
TABLA 26.2.- Estructura del empleo de la economía española.
Agricultura y pesca
Indus-tria
Construcción Servicios
1970 29,3 25,3 8,9 36,5
1980 18,6 27,2 9,3 44,9
1990 11,5 23,7 9,9 55,0
2000 6,6 20,0 11,2 62,3
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2005 5,3 17,3 12,4 65,0
2007 4,6 16,0 13,3 66,3
2009 4,2 14,4 9,7 71,7
2010 4,4 14,2 8,5 72,8
2011 4,5 14,2 7,2 74,1
2012 4,6 14,0 6,4 75,0
2013 4,7 13,6 5,8 75,9
2014 4,1 13,9 5,9 75,7
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del INE.
En la Tabla se observa cómo en España, desde 1980 y hasta 2013, se registra una disminución paulatina de la contribución de la industria al empleo. Así, mientras que la población empleada en el sector servicios ha ido aumentando su porcentaje sobre el total de los trabajadores ocupados, en cambio la industria ha ido reduciendo su participación. El cuadro muestra también la caída espectacular de la participación del sector de la construcción en el total del empleo, desde el año 2007.
En el año 2013 ganan participación en el empleo la agricultura y los servicios y pierden la construcción y la industria.
El sector inmobiliario ha sufrido a lo
largo de la historia varias crisis
económicas pero ninguna tan
profunda como la iniciada en 2008
que todavía continua y de la que nos
ocuparemos en epígrafes siguientes.
En las épocas de “boom” inmobiliario,
particularmente largo ha sido el
último que ha durado desde qoo7
hasta 2007, esto es diez años, el
sector ha sido una “locomotora” de la
economía española por su aparente,
con “luces y sombras” como
comentamos, al enumerar sus
facilidades de:
- Creación de empleo directo, como consecuencia de que la construcción está poco industrializada y usa abundante mano de obra, aunque poco cualificado y sueldos extraordinariamente altos.
- Creación de empleo indirecto en otros sectores relacionados con la construcción, tales como muebles, servicios de todo tipo, etc. Se calcula que por cada empleo directo se crean AA de indirectos.
- Reversión al Estado, CCAA y Ayuntamientos por fiscalidad del XX % del coste, aunque el fraude en este sector estaba muy generalizado
Para que el sector funcione a ritmo
adecuado, en la época del último “boom”
la velocidad fue realmente excesiva, tanto
que se produjo un brusco
descarrilamiento, en el que los analistas
económicos empezaron a relacionarlo con
fallos estructurales de mucho peso, es
necesario que existan dos factores clave:
- Un Sistema Hipotecario eficiente y de fácil acceso.
- Magnitudes macroeconómicas favorables de las que nos ocuparemos en el epígrafe siguiente.
En cuanto al sistema de créditos y
préstamos es evidente que las ventajas
para las entidades que componían el
sistema financiero español era el
préstamo con garantía hipotecaria del
propio solar o terreno adquirido por las
empresas promotoras y de la edificación
que se realizaba sobre dicho suelo.
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Previamente se tasaba, por una entidad
Tasadora, que figuraba en el Registro
Público del Banco de España, lo que
representaba una cierta garantía
adicional, y se concedía un préstamo
hipotecario por un cierto porcentaje del
valor de tasación en función de la
solvencia profesional y técnica de la
empresa promotora que pretendía
adquirir ese suelo, con total
independencia del precio por el que se
hubiera convenido la operación.
Posteriormente, una vez elaborado el
proyecto de edificación y concedida
licencia de obras, se ampliaba el préstamo
con objeto de financiar la construcción y la
posterior adquisición de los productos
inmobiliarios construidos.
El importe inicial más el ampliado se
dividía en dos partes; un 80 % - 85 % se
podría disponer en función de la obra
ejecutada, siendo la primera disposición
para cancelar el préstamo al solar y el
porcentajes restante se disponía por el
promotor cuando se subrogara el
comprador en el mismo, lo que suponía
entregar la obra y otorgar e inscribir en el
Registro de la Propiedad la
correspondientes escritura pública de
compraventa.
Todo el proceso estaba tutelado por la
Empresa Tasadora que valoraba el
proyecto y su viabilidad económico
financiera estimando su precio de venta,
sobre el que se aplicaba un porcentajes
del 70 % - 80 %, del mismo, y asimismo
comprobaba la obra ejecutada cada mes
para que la entidad pudiera aprobar son
seguridad y con las garantías adecuadas
cada disposición del préstamo.
La última fase de cobro se demoraba
hasta la subrogación del comprador lo
cual suponía una cierta demora desde la
terminación de las obras hasta su entrega
y sobre todo la presencia de un
comprador supuesto a realizar el
otorgamiento de la escritura pública y la
correspondiente subrogación en el
préstamo otorgado al promotor ya que
desde ese momento el préstamo entra en
periodo de amortización y el comprador
se compromete a pagar la cuota total,
generalmente mensual de intereses y
capital amortizado, por un periodo que ha
ido aumentando sucesivamente desde los
10 – 12 años pasa a 25 – 30 y
posteriormente a finales del boom hasta
50 años, como caso extremo.
Sin esa ayuda financiera especializada en
plazos tan largos en las que,
fundamentalmente, eran las Cajas de
Ahorro y posteriormente entraron en liza
las entidades bancarias, los compradores
tendrían dificultades de financiación para
el acceso a por ejemplo, la vivienda, y
serian escasos los que podrían tener
acceso a su adquisición.
26.3.- CICLOS Y BURBUJAS
ECONÓMICAS
Vamos a estudiar previamente dos
fenómenos económicos que requieren
explicación complementaria especial,
como son: los ciclos económicos y la
aparición de burbujas económicas, sobre
los cuales algunos economista no creen
mucho, pero haberlos “hailos”, como
dicen los gallegos sobre las “meigas” y
que han aparecido en numerosas
ocasiones a lo largo de la historia. Tal vez
sea la regularidad de estos fenómenos, en
los que no se cree, los que los hace dignos
de meditación
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26.3.1.- TEORÍA DE LOS CICLOS
ECONÓMICOS
Son fluctuaciones de la actividad
económica global que dan lugar a una
serie sucesiva de fases ascendentes y
descendentes denominadas:
- Depresión: es el periodo descendente de un ciclo económico
- Expansión: es el periodo ascendente de un ciclo económico
- Auge: periodo en el que el ciclo se mantiene en el punto elevado del ciclo. En el sector inmobiliario se conoce como periodo de “boom”
-
- Recesión: es la fase descendente del ciclo económico caracterizado por una caída importante de la inversión, la producción y el empleo. Los economistas emplean esta denominación, cuando la economía de un país registra crecimientos negativos del PIB durante dos trimestres consecutivos.
- Figura 26.2
- Según esta definición: Japón entra en recesión en 2008, Gran Bretaña e
Italia le seguirán; sin embargo según el Comité de Investigación del Ciclo Económico de la Oficina nacional de Investigación Económica (NBER) de los EEUU, aplican la siguiente definición: “una recesión es un descenso de la actividad económica que se extiende a través de sus sectores, que dura más de unos pocos meses normalmente visible en producción, empleo, ingreso real y otros indicadores”. Para el panel de economistas, la recesión comienza cuando la economía alcanza un “pico” de actividad y termina cuando toca “suelo”. Entresuelo y pico, la economía está en expansión. En base a estas consideraciones estiman que en EE.UU. se alcanzó un pico en Diciembre de 2007, tras determinar que el subsiguiente declive fue lo suficientemente amplio para calificar como una recesión. La última fase de
- expansión económica duro por tanto
seis años y un mes. La precedente expansión en los años noventa había durado 120 meses (diez años exactos).
CICLOS ECONOMICOS
VOLUMEN DE
ACTIVIDAD
EVOLUCION DE LA ECONOMIA GENERAL
70 85 90 95 2006
CICLO DE 36 AÑOS
75 80
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- Las dos recesiones precedentes en EEUU habían durado respectivamente ocho meses desde julio de 1990 hasta marzo de 1991, y desde marzo a noviembre de 2001. La más prolongada crisis, la llamada “Gran Depresión” estalló tras el crack bursátil de 1929 y duro hasta marzo de 1933.
La recesión de diciembre de 2007 tuvo
como origen la crisis de las hipotecas
“subprime”: la liquidación de dos
fondos especulativos que operaban
con ese tipo de productos, en los
cuales invirtió masivamente el banco
Bears Stears.
En la figura tratamos de representar esa
evolución en el ciclo inmobiliario,
descompuesta en los siguientes periodos:
- 1969 – 1974 ……… BOOM 5
años
- 1975 – 1985 ……… DEPRESIÓN 10
años
- 1986 – 1991 ………. BOOM 5
años
- 1991 – 1997 … …….DEPRESIÓN 6
años
- 1997 – 2007 ……… . BOOM 10
años
- 2008 ………………. DEPRESIÓN 1 año
TOTAL 37 AÑOS
Periodos cuyas características y
situaciones del entorno de la economía
española y global, vamos a describir a
continuación.
26.3.2.- CONCEPTO DE BURBUJA
ECONÓMICA
Una burbuja económica, también llamada
burbuja especulativa, burbuja de
mercado, burbuja financiera, es un
fenómeno económico que se produce en
los mercados con un componente
especulativo importante que se
caracteriza por una subida de precios no
explicada por razonamientos puramente
económicas, y que se prolonga en el
tiempo, de un activo, producto o servicios
de forma que dicho precio se aleja cada
vez mas de su valor real intrínseco.
El proceso especulativo lleva al comprador
a invertir cada vez más, en un proceso
compulsivo, para vender a un precio
superior, proceso que provoca una espiral
de subidas de precios excesivamente
altos hasta que la burbuja acaba
estallando porque no existen
compradores que estén dispuestos a
pagar precios tan altos.
El fenómeno se produce en casi todos los
mercados, pero fundamentalmente en el
mercado bursátil, muy dado a la
especulación de valores que son títulos
que, en general, no se ajustan al
verdadero valor de las empresas que los
emiten, sino que su cotización sube y baja
influida por acontecimientos económicos
que no tiene mucha relación directa con el
mundo empresarial.
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Las burbujas económicas históricamente
son las siguientes más notorias y
significativas:
- 1637, Holanda extendida a los Países Bajos, la de los Tulipanes, que empezaron a apreciarse en toda Europa, desatando la euforia de su fácil cultivo de bulbos, para su exportación, que todos los nativos de los Países Bajos, debido a los fuertes precios que alcanzaban en los mercados, gasta que los europeos no estaban dispuestos a pagar tan altos precios y, en consecuencia las plantaciones dieron en quiebra generalizada.
- 1720 Inglaterra la de la Compañía de los Mares del Sur, creada para la exclusividad del comercio con los países de Sudamérica y las Indias Occidentales, motivada por el Tratado de Utrecht, que puso fin a la Guerra de Sucesión Española, como parte de los pagos a Inglaterra de las indemnización por su intervención en dicho conflicto, Atraídos por los rumores de grandes beneficios procedentes de las riquezas de estos países inversores de todas las clases sociales vieron hincharse la burbuja de precios de las mismas que, en la fecha indicada, cuando se conocieron las condiciones verdaderas de la concesión sufrieron un desplome tal que produjeron la tuina de muchos ingleses.
- 1929, Nueva York (EEUU) El crac bursátil de Wall Street, que en sucesivas y fuertes caídas de la cotización de las acciones de las principales compañías, conocidas como sesiones del Lunes Negro, Martes Negro y Jueves Negro, dieron lugar, no solo a que los inversores perdieran todo su dinero, sino a que por contagio la industria y el empleo sufrieran profundas recaídas extendiéndose a todo el país, en tres días perdieron el empleo 100,000 norteamericanos. se resintiera. Dando lugar a un periodo de la economía
norteamericana y mundial conocido como Gran Depresión,
- 1990, Japón, Burbuja Financiera e Inmobiliaria, iniciada la burbuja en la década de los 80, fruto de la especulación financiera e inmobiliaria que duro 10 años. La crisis fue tan profunda que mantuvo al país en recesión hasta los años 2006. El precio de la vivienda no empezó a subir tímidamente un 0,m9 % hasta catorce años después de iniciada la burbuja,
- 1997, Asia, Crisis financiera, iniciada por problemas financieros en Tailandia que tuvo que depreciar su moneda y extendida a todos los países emergentes, Taiwán, Hong Kong, Corea del Sur, Filipinas, etc.,
- Burbuja.com Fue un período entre 1997 y 2001 de
exagerado crecimiento bursátil de
empresas vinculadas a Internet,
designadas comúnmente empresas
“punto com”, basado más en expectativas
puramente especulativas que en un
análisis desapasionado de los valores
fundamentales de una empresa. Tuvo que
ver también con la transformación que
habían sufrido los mercados financieros
en esos años.
- 2008, Crisis Global, que tuvo su origen en el sector inmobiliario de EEUU, con la venta masiva de paquetes de títulos de hipotecas subprime, que eran mezcladas en el paquete con hipotecas de clientes solventes, pero que, en su conjunto gozaban de las máximas calificaciones de seguridad y solvencia por las agencias internacionales de calificación más prestigiosas. Los bancos europeos las compraron de forma masiva y se produjo un crac de los sistemas financieros de los países europeos y americanos, como luego veremos detenidamente.,
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- Burbuja inmobiliaria en Espala 1997 – 2007, en España, en esta década, se produjo el aumento de precios de los inmuebles, debido a las causas que explicaremos con detalle más adelante, y la burbuja se rompió violentamente en el año 2006, como consecuencia del contagio del crac financiero y de la cris global que cogió a la economía española excesivamente dependiente del sector inmobiliario que, en aquellas década era el motor principal de la economía, creador de más empleo directo (construcción y servicios de agencias inmobiliarias) e inducido de forma indirecta, en otros sectores (mobiliario y decoración de interiores, muebles de cocina, electrodomésticos, etc.
El fenómeno de las burbujas financieras
fue estudiado por Norman Minski, que las
asocio a las facilidades de crédito, a la
innovación tecnológica t a las variaciones
del tipo de interés.
26.4.- MAGNITUDES
MACROECONÓMICAS Y
SOCIALES QUE INCIDEN
SOBRE EL
FUNCIONAMIENTO DEL
SECTOR INMOBILIARIO
Las magnitudes macroeconómicas son con
las que se observa el pulso de la economía
de un país y se publican mensualmente en
varios informes económicos elaborados
por el Banco de España que emiten las
cifras de las siguientes magnitudes
macroeconómicas, es decir que afectan a
la economía del país, pero que poco
tienen que ver, en general, con la de una
empresa en particular o un ciudadano
concreto, que son, por el contrario
magnitudes que pertenecen al campo de
la microeconomía que es la que da idea de
un determinado sector empresarial o
familiar.
Pero esta diferenciación no quiere decir
que la evolución de las magnitudes
económicas no afecten a la economía
empresarial de un determinado sector o a
la economía familiar, lo que sucede es que
más pronto que tarde si la economía de
un país, que se refleja por la evolución de
las magnitudes macroeconómicas, la
microeconomía se verá, es verdad, que
unos sectores más rápido y más profundos
que otros.
Así pues los promotores inmobiliarios no
podemos obviar estas datos, y los análisis
que de los mismos efectúan las entidades
y organismos públicos especializados,
como el Banco de España o los Bancos
privados, sino todo lo contrario, debemos
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Los Mercados Inmobiliarios Mayo 2016 Página 11
permanecer muy atentos a ellos,
comprenderlos y tenerlos muy presentes
en nuestras decisiones de inversión.
No podemos caer, otra vez, en el error de
no atender los comentarios que en el año
2003 y 2004, es decir mucho antes de la
crisis de primeros meses del 2008,
realizaba el Banco de España, en relación
al peligroso sobreendeudamiento de los
hogares españoles.
Las principales magnitudes
macroeconómicas son las siguientes:
- Índice de Precios al Consumo (IPC) - Tasa de Paro - Evolución del PIB - Déficit Presupuestario - Coeficiente de Endeudamiento - Déficit (Superávit) de la Balanza de
Pagos
Todas influyen el sector aunque algunas
de ellas, que veremos en los subepigrafes
siguientes, son más directas y su evolución
merece una atención especial.
En ese sucinto análisis que a continuación
realizamos, no se trata de exponer un
tratado especializado de economía, sino
de intentar que las magnitudes
macroeconómicas sean sea comprensibles
y podamos seguir sin problemas un
estudio y análisis, especializado sobre las
mismas.
26.4.1.- LOS TIPOS DE INTERÉS Y
EL SISTEMA FINANCIERO
Los tipos de interés surgen en los
mercados financieros como consecuencia
del equilibrio entre la oferta de las
entidades de crédito que tienen liquidez
pata `prestar a otros bancos que
demandan efectivo por falta de liquidez
en un momento determinado. Así por
ejemplo, surge el tipo Euribor, formado
por la oferta y demanda de los bancos
europeos más importantes de los países
miembros.
Otros tipos de interés no se obtienen en
base a estos equilibrios de mercado, sino
que vienen dados como consecuencia de
decisiones de política monetaria que en
estos momentos a nivel europeo la ejerce
el Banco Central Europeo (BCE), que es el
organismo que fija el conocido como tipo
oficial del dinero, que es el aplicado a los
bancos que desean préstamo del BCE para
obtener liquidez y que, este baja o sube,
cuando la política monetaria exige menos
o más liquidez.
Existen también tipos de interés que no
están ligados al mercado y que se basan
en decisiones gubernamentales
destinados a políticas concretas, como en
España, los que anualmente establecen las
leyes de Presupuestos Generales del
Estado y que son:
A) Tipo de Interés Legal. Utilizado para reclamar deudas civiles. Actualmente para 2016 en el 3,00 %
B) Tipo de Interés Legal de Demora, que es el empleado por Hacienda para
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reclamar las deudas de los contribuyentes morosos. Actualmente está fijado en 2016 en el 3,75 %.
C) Tipo de Interés de Demora, para reclamar deudas comerciales. Se fija por semestres y actualmente para el primer semestre del año 2016 está en el 8,05 %
En la práctica financiera los inversores que
estudien invertir en un determinado país,
tienen que tener en cuenta las diferencias
entre tipo de interés nominal (IN) y tipo
de interés real (IR), como consecuencia de
la tasa de inflación (IPC) existente en el
país. La fórmula que los liga es la del
economista norteamericano Fisher
IN - IPC
IR = -----------------
1 + IPC
Observando la formula pueden ser que el
IR sea negativo con tasas de inflaciones
muy altas, como sucede en los países
sudamericanos.
Otra de las precauciones que debe tomar
el inversor es el riesgo país, que
lógicamente influyen en los tipos de
interés. En economía este efecto se mide
por la prima de riesgo de un país, que
cotiza en las bolsas de cada país, fijando
diariamente los puntos básicos que la
inversión en este país tiene de diferencia
con respecto a la inversión en Alemania,
en el mismo producto. Por ejemplo si la
prima de riesgo de España está
actualmente en unos 140 puntos básicos,
significa que en inversor exige a la deuda
pública española un interés superior al
tipo alemán + 1,40 %, para productos
similares.
El concepto de riesgo es fundamental en
una inversión y, las entidades de crédito
cuando conceden un préstamo lo tienen
en cuenta en la elaboración del tipo de
interés aplicable, ya que en su desglose de
costes lo incluyen como una prima más el
riesgo que deben asumir por impago. Así
pues, fijan el tipo de interés:
A. Coste del dinero que obtiene para prestar de la remuneración de sus depósitos, de los préstamos de otros bancos, mercado interbancario o del BCE.
B. Coste de los recursos no utilizados por la retención de los coeficientes de caja establecidos por el BED.
C. Prima de riesgo del sector a que vaya dirigido el crédito
D. Prima de Riesgo por la situación de solvencia de la empresa a la que va dirigido
E. Gastos Generales y beneficio industrial.
Con todos estos criterios valorados
adecuadamente, se configura el tipo de
interés del préstamo o crédito o
descuento de efectos cambiarios
utilizados por los clientes de las
instituciones de crédito del que debemos
distinguir:
Tipo de Interés Fijo, si es el mismo a lo largo de la vida de la operación financiera, hasta su vencimiento.
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Tipo de Interés Variable, si varia en periodos de tiempo determinados en función de la variación de un tipo de interés de referencia que, en general publica el BCE
Obviamente el riesgo de aplicar un tipo
fijo es superior al de tipo variable ya que,
en este caso la entidad asume mayor
riesgo en cuanto a la evolución futura de
los mercados y de la economía en general.
Como podemos cubrirnos del riesgo,
mediante un contrato adicional de
aseguramiento hasta cantidades
determinadas de variación, que se
denominan contratos swaps.
Además en los casos de interés variable
las entidades de crédito suelen imponer
cláusulas suelo o techo que limiten la
variación excesivamente amplia. Las
cláusulas suelo establecidas están muy
denostadas públicamente y la justicia
parece que está dando la razón a los que
reclaman que sean anuladas.
En estos préstamos existe un tipo nominal
y un tipo efectivo, que solo son iguales en
caso de que los interés del préstamo se
liquiden y abonen al final de cada año,
pero si se realizan más liquidaciones y
pagos a lo largo del año, ya hay que
distinguir claramente de lo que se habla.
La relación entre ambas magnitudes se
obtiene de despejar, en cada caso, el
término que nos interese de la ecuación
de la equivalencia financiera:
(1 + INA) = (1 + IEA/N)
Siendo:
INA = Tipo de Interés nominal anual
IEA = Tipo de interés efectivo anual
N = Numero de periodos de liquidación
de interés al año; si es mensual N = 12; si
es trimestral N = 4; si es semestral N = 2
Con la aplicación de esta fórmula
podemos comprobar que si hablamos de
un 3,00 % nominal anual y se nos exigen
liquidaciones mensuales no podemos
calcularlas con el 3,00/12 = 0,25 %
mensual sino con el efectivo anual
Por ultimo señalemos que además de los
intereses de un préstamo la entidad nos
aplica también comisiones, tales como:
A. Comisión de Apertura B. Comisión de Disponibilidad C. Comisión de cancelación
anticipada
Que son las más habituales. En todos
estos casos existe, para el cliente una Tasa
Anual Equivalente (TAE) que se calcula
con la misma fórmula de la equivalencia
financiera, pero en este caso agregando el
efecto de las comisiones, con lo que
obtenemos el coste total para el cliente.
Veamos un sencillo ejemplo:
Sea un préstamo de 1.000 U.M. con
vencimiento al final del año dos y con
liquidación de intereses trimestral con un
tipo de interés nominal anual del 6 % y
una comisión de apertura del 1 % y unos
gastos de cancelación del 2 %.
El cálculo del coste efectivo para el
cliente, que será el TAE se realiza
planteado la ecuación de equivalencia
financiera:
(1.000 – 10) (1 + TAE/4) = (1.000 + 20)
De donde TAE = 4* (1020/900 – 1) =
3,33%
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Como hemos señalado los tipos de interés
se producen en los mercados financieros y
se aplican por las entidades financieras
integrantes del Sistema Financiero
español y las que funcionan en España de
origen extranjero.
Está formado, en su época pasada más
reciente por 43 entidades de crédito entre
Cajas de Ahorro que no tenían casual
social ni accionistas y Bancos privados con
capital social y accionistas.
El organismo supervisor era el Banco de
España (BE), creado en 1856 bajo el
nombre de Banco San Carlos, proveniente
de la fusión de los Bancos Privados de San
Fernando y de Isabel II, que
posteriormente en 1889 tomo su nombre
actual de Banco de España, que se
mantuvo con capital y accionistas privados
hasta su nacionalización en 1962,
transformándose en organismo autónomo
independiente del poder político en 1994,
como consecuencia de las exigencias de la
UE para la entrada de España en la zona
euro que se produjo en 1998, aunque la
moneda única, el euro, entro en
circulación el 1 de enero de 2002. Otra
fecha significativa de la evolución del BE
es la de 2014 en la que se establece el
Mecanismo Único de Supervisión (MUS)
Las Cajas de Ahorro venían funcionando
desde el siglo XIX como Montes de Piedad
y, poco a poco fueron transformando sus
actividades, siempre en el marco de los
créditos y depósitos de clases populares,
especializándose en el mercado
hipotecario, por lo que estaban muy
próximas al sector inmobiliario.
En el boom inmobiliario de 1997 – 2007
los bancos entraron en competencia en
créditos hipotecarios y las cajas en
competencia con la comercial de los
bancos y su expansión. Pero no cabe duda
que unas tuvieran dueño y las otras no y
este factor fue unos de los detonantes de
su desaparición, tras la operación de
acciones preferentes de tan mal recuerdo,
sobre todo entre los pequeños inversores.
Otro de los detonantes fue la politización
cada vez más localista y ambiciosa,
repartiéndose los órganos de gobierno y
control a personas poco profesionales de
un sector como el financiero de gran
complejidad y riesgo, que tomaban
decisiones al dictado y según interés
privados espurios, sin criterio económico
alguno.
26.4.2.- LA EVOLUCIÓN DE LOS
TIPOS DE REFERENCIA
Hemos señalado que la mayoría de los
préstamos, sobre todo los hipotecarios,
que cada día son de mayor plazo de
vencimiento son a tipo de interés variable
cuyas variaciones vienen establecidas de
forma periódica con tipos de referencia,
siendo el más utilizado el Euribor a un año
que publica mensualmente el BE-
A continuación ofrecemos una Tabla de la
evolución del tipo de interés oficial, del
Euribor y del tipo de rendimiento de la
deuda pública española de plazos de
vencimiento entre 2 y 6 años, que se
utiliza para las valoraciones de suelo
según el Reglamento de la Ley del Suelo.
TABLA 26.3
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26.4.3.- EL DÉFICIT PÚBLICO
La diferencia entre ingresos y gastos
públicos de un ejercicio si es positiva se
llama superávit público y si es negativa se
denomina déficit público.
En el caso de que las cuentas públicas
arrojen déficit hay que financiarlo con
deuda pública, que son emisiones de
títulos de variada denominación según su
plazo de vencimiento Letras del Tesoro,
Bonos y Obligaciones del Estado, etc.).
La deuda emitida significa que el Estado
debe pagar intereses, más altos, cuanto
más desconfianza exista en el resto del
mundo que la suscribe, los inversores
internacionales, en la capacidad de pago
del país que la emite, cuyos gobiernos
toman medidas correctoras, a medio y
largo plazo para intentar demostrar al
mundo que crean en su capacidad de pago
y en la evolución positiva de sus cuentas
anuales.
Los inversores necesitan estabilidad de los
gobiernos y sobre todo puntualidad en los
pagos. Los interés que los inversores
internacionales exigen a un país
perteneciente a la zona euro, viene
medido por la prima de riesgo de cada
país, que es los puntos básicos que están
por encima de la misma inversión
realizada en Alemania, que se considera el
mas seguro.,
Un déficit elevado tiene tres
consecuencias importantes:
- Aumenta considerablemente los gastos públicos en el concepto de pago de intereses.
- Eleva la posibilidad de incumplimiento y, en consecuencia prima de riesgo-
- Produce inestabilidad política
Así pues el déficit publico aumenta el
endeudamiento y crea más déficit por
pago de intereses y, en consecuencia, se
forma una espiral difícil de parar para los
nuevos gobernantes. El máximo
endeudamiento debe estar, de forma
prudente, por debajo del PIB. EL Pacto de
Estabilidad de la Unión Europea obliga a
que no debe sobrepasar el 60% del PIB,
pero eso, hace años que no se cumple
Cuando España entra en la UE, como
miembro de la zona euro, se le exige un
máximo endeudamiento del 3,00 % de
PIB, pero se le daba un plazo para
cumplirlo que, debido a la crisis de 2008,
ha sido sucesivamente aplazado, no solo
para España, sino para el resto de países
de la UE.
Por el camino no han podido pagar y han
tenido que ser rescatados por la UE con el
consiguiente desembolso económico:
Irlanda, Portugal, Malta, y,
recientemente Grecia.
La evolución del déficit público desde la
crisis de 2008, ha sido la que refleja la
siguiente tabla
Figura 26.3 y 26.4 4 DE CUMPLIMIENTO
DEL DÉFICIT PÚBLICO
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Tabla 26.4
Millones € % PIB
2015 -54.965 -5,08%
2014 -61.319 -5,90%
2013 -71.241 -6,90%
2012 -108.903 -10,40%
2011 -102.908 -9,60%
2010 -101.445 -9,40%
2009 -118.237 -11,00%
2008 -49.385 -4,40%
2007 21.620 2,00%
2006 22.144 2,20%
2005 11.229 1,20%
2004 -364 0%
2003 -2.960 -0,40%
2002 -3.106 -0,40%
2001 -3.839 -0,50%
2000 -6.608 -1,00%
1999 -7.861 -1,30%
1998 -16.260 -2,90%
1997 -20.333 -3,90%
Las previsiones para los dos próximos
ejercicios que el Ministro de Economía en
funciones Sr. De Guindos, tiene que
presentar en el Plan de Estabilidad
Presupuestario, a finales de abril del 2016
(y que se aprobara o no) son las
siguientes:
Año 2016 ………. 3,6 %.
Año 2017 …….. 2,90 %
Y, el lector se preguntara que relación
tiene el déficit con el sector inmobiliario,
pues dos muy importantes:
A. Aumento de ingresos, lo que probablemente signifique aumentar los impuestos, lo que para el sector inmobiliario puede significar:
Aumento del IVA
Disminución de la renta disponible de los potenciales.
Supresión de las deducciones por inversión en vivienda habitual
Supresión de la subvenciones a las VPP
Supresión de las subvenciones por alquiler
Aumento del tipo del Impuesto de Sociedades
Supresión de los beneficios fiscales de sociedades cuyo objeto social exclusivo es el alquiler de viviendas
B. Disminuir los gastos, lo que probablemente signifique reducir las nóminas de los funcionarios o reducir las inversiones en infraestructuras, lo que para el sector inmobiliario significa:
D) Disminución de la renta disponible de los clientes potenciales
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más seguros para el sector como son los funcionarios
E) Disminución de la cartera de obras de las empresas constructoras, con la consiguiente disminución de su liquidez y, en consecuencia de su capacidad inversora en obras privadas de urbanización de terrenos.
Esta son algunas consecuencias del déficit
público, sin contar con las generales de
disminución generalizada, ante situación
de inestabilidad económica o política, de
la inversión extranjera o del turismo, que
son potentes motores de la economía
Española.
26.4.4.- LA TASA DE INFLACIÓN
Mide la mayor o menor estabilidad de los
precios en el tiempo a través de la
evolución de precios de ciertos alimentos,
la cesta de la compra, de compra de
activos, como la vivienda o los derivados
del el petróleo y de servicios.
Los productos y servicios es homogéneo
para todos los países de la UE y con un
tratamiento estadístico uniforme y con
estimación del peso de cada uno de ellos,
se obtiene el llamado Índice de Precios al
Consumo (IPC), como tipo general del
que pueden deducirse otros, como es el
de Vivienda, que refleja la evolución
mensual de estos productos, en la
siguiente tabla:
CUADRO 26.5 EVOLUCIÓN ANUAL IPC
Variación anual
(Diciembre - diciembre)
2003 2,6
2004 3,2
2005 3,7
2006 2,7
2007 4,2
2008 1,4
2009 0,8
2010 3,0
2011 2,4
2012 2,9
2013 0,3
2014 -1,0
2015 0,0
Unidad: Base 2011=100 Fecha 13 de Abril de 2016 Fuente: INE. Índice de Precios de Consumo.
Marca la estabilidad o la volatilidad de los
precios de un país y en base al mismo se
define la Tasa de Inflación que es una
característica económica que, cuando está
controlada da confianza para invertir.
En el sector inmobiliario se utiliza como
previsión de futuro de los siguientes
parámetros de la promoción inmobiliaria:
- Coste de Construcción
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- Precios de venta de los inmuebles
- Evolución de la renta de alquileres
- Evolución de los tipos de interés
26.4.5.- EL DESEMPLEO
Es uno de los problemas más importantes
del sector inmobiliario, no solo es el paro
el que frena el desarrollo, sino para el
sector, es también importante, el empleo
precario y la confianza en las empresas del
país.
Es decir, aun con ausencia de paro (en los
países siempre existe un mínimo nivel de
paro, que se llama paro estructural), si el
empleo, aunque sea pleno empleo, no
reúne las dos condiciones esenciales
siguientes:
- Que el empleo es precario
- Que no es estable, es decir, dada la situación económica del país, exista desconfianza en el futuro de la actividad empresarial.
Así pues, si se dan estas dos
circunstancias, el sector inmobiliario se
verá amenazado, incluso antes de la
existencia de paro realmente significativa
Tradicionalmente en el mercado de la
vivienda, las familias pagan una entrada y
firman unas letras hasta la entrega de la
vivienda, con fondos que proceden del
ahorro o que complementan con su
nominal para hacer frente a los
vencimientos hasta llaves. Pero el resto,
aproximadamente un 80 % - 64 % del
precio de venta se abona por medio de
una hipoteca que devenga cuotas
mensuales, de capital e intereses, durante
20 o 30 años.
Hipotecas que son concedidas por las
entidades de crédito que, consideran al
cliente adecuado para contraer esa deuda
cuando la cuota no rebasa el tercio de la
nómina o nominas mensuales de la
familia, y estas deben ser procedentes de
contratos laborales de naturaleza
preferentemente indefinidos, aunque a
veces estas reglas no se cumplan, como
veremos en la etapa del boom
inmobiliario de 1997 – 2007.
Si no existe tal capacidad económica que,
a veces se suple, con otras garantías o
avales, el sistema financiero no concederá
las hipotecas y el cliente no podrá acceder
a la vivienda deseada,
Pero esta situación, no solo deviene por
insuficiencia de nómina, que puede
subsanarse por aumentos de plazo de la
hipoteca, venta de su piso actual t rebaja
consiguiente de su nominal, etc., sino de
las decisiones del propio cliente, ante una
situación de desconfianza generalizada en
la economía del país o en la precariedad y
estabilidad de su empleo. La reacción,
generalizada, ante rumores de ERE den su
empresa o en las empresas de sus amigos
y familiares próximos le hará retraerse en
la decisión de adquirir una vivienda nueva,
cuando procede del alquiler o de una
antigua vivienda, que prefiere remodelar.
Es por eso por lo que las crisis del sector
inmobiliario, como luego veremos, son tan
bruscas, cuando existe desconfianza,
aunque exista empleo y la nómina sea del
volumen adecuado, el cliente potencial
huye de las grandes inversiones a tan
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largo plazo y prefiere continuar con su
nivel de gasto habitual sin querer saber
nada de nuevas aventuras.
Así que la situación de que un empleado
se quede en paro, aunque afecta a la
población del país, en cuanto que
personas con empleo e hipotecadas, ven
como no pueden pagar sus cuotas
hipotecarias, situación que afecta
fundamentalmente al sector financiero, y,
como, en virtud de la ley española cuando
se ejecuta la hipoteca el deudor responde
según el Código Civil, con todos sus bienes
presentes y futuros, se lleva la
desagradable sorpresa de que:
- Se queda sin vivienda
- Sigue debiendo la diferencia entre el capital garantizado de la misma, que incluye principal pendiente de amortizar e intereses de demora y las costas y gastos judiciales que se hayan producido con la ejecución y el valor obtenido por la vivienda en su ejecución.
La diferencia se hace más grande si el
valor obtenido en la ejecución hipotecaria
dx menor, como sucede en la situación
actual del mercado, en el que el valor de
las viviendas, como media han disminuido
en un 50 % y, sin que la entidad crediticia
asuma ningún riesgo en cuanto a la
cantidad tasada en su día, ni tampoco lo
asuma la entidad tasadora que figura
inscrita en el Registro Especial del Banco
de España y, a la que se le ha exigido este
al corriente de las pólizas de riesgos.
Esta situación injusta ha sido abordada
por el Tribunal Supremo Europeo que en
su sentencia obliga al estado español a
modificar nuestra actual Ley Hipotecaria,
modificación que no ha sido llevada a
cabo por el actual gobierno del PP,
actualmente en funciones, pero que
consta en los acuerdos del PSOE y
CIUDADANOS, aunque no han conseguido
formar nuevo gobierno.
La situación actual del paro es que España,
tras la crisis de 2008, se encuentra con un
índice de paro algo superior al 20% (muy
cercano a los 4 millones de personas), el
doble que la media europea, con una
población activa, en esas mismas fechas
de cerca de 18,5 millones personas
Mucho de ese paro viene procedente
originalmente de la construcción, con
personal poco cualificado que ha sido
prácticamente imposible de reconducir
hacia los nuevos empleos.
Sin entrar en las discusiones de
culpabilidad que unos y otros partidos se
echan en cara, es importante señalar que,
en estos últimos años el paro se va
reduciendo, durante el gobierno del PP, lo
ha hecho en cerca de medio millón de
personas, y en estos últimos meses
continúan los descensos, tal como se
desprenden de los dos documentos
básicos para su medida y control:
- El número de parados inscritos en las listas tal como se refieren las normas comunitarias.
- La Encuesta de Población Activa (EPA)
La Diferencia fundamental entre ambas
magnitudes es la siguiente:
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Los parados inscritos son efectivamente
los que se han apuntado en las listas de
desempleo del Ministerio de Trabajo y es
una cifra cierta
La EPA es una encuesta; es de ir, se va
preguntando y se extrapolan datos
Los parados son los que han decidido
apuntarse, pero hay más gente
desempleada, los que ya no buscan
empleo, por diversas causas
Y la EPA refleja a los que están buscando
empleo, aunque no se hayan apuntado a
las listas de parados
Ambas magnitudes difieren según sea el
ciclo económico; en momentos de
expansión, convergen mucho y, por el
contrario, en momentos de recesión
económica difieren sustancialmente,
porque en estos momentos hay gente de
“se rinde” y ya no se apunta al paro,
aunque no tenga trabajo
La evolución de estas dos magnitudes la
podemos seguir en la tabla siguiente:
Tabla 26.6 encuesta de población activa
Trimestre Activos Parados % de
paro
4T 2015 22.873,7 4.779,5 20,90
3T 2015 22.899,5 4.850,8 21,18
2T 2015 23.015,5 5.149,0 22,37
1T 2015 22.899,4 5.444,6 23,78
4T 2014 23.026,8 5.457,7 23,70
3T 2014 22.931,7 5.427,7 23,67
2T 2014 22.975,9 5.622,9 24,47
1T 2014 22.883,9 5.933,3 25,93
4T 2013 23.070,9 5.935,6 25,73
3T 2013 23.173,4 5.943,4 25,65
2T 2013 23.207,9 6.047,3 26,06
1T 2013 23.308,4 6.278,2 26,94
4T 2012 23.360,4 6.021,0 25,77
3T 2012 23.491,9 5.824,2 24,79
2T 2012 23.489,5 5.731,0 24,40
1T 2012 23.433,0 5.667,9 24,19
4T 2011 23.440,3 5.287,3 22,56
3T 2011 23.482,5 4.998,0 21,28
2T 2011 23.466,2 4.844,2 20,64
1T 2011 23.347,3 4.921,2 21,08
4T 2010 23.377,1 4.702,2 20,11
3T 2010 23.404,4 4.585,4 19,59
2T 2010 23.406,4 4.655,3 19,89
1T 2010 23.270,5 4.617,7 19,84
4T 2009 23.225,4 4.335,0 18,66
3T 2009 23.219,8 4.121,4 17,75
2T 2009 23.293,4 4.139,6 17,77
1T 2009 23.302,6 4.018,2 17,24
4T 2008 23.262,1 3.206,8 13,79
3T 2008 23.157,1 2.600,7 11,23
2T 2008 23.032,6 2.385,7 10,36
1T 2008 22.810,4 2.190,5 9,60
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4T 2007 22.659,9 1.942,0 8,57
3T 2007 22.559,6 1.806,2 8,01
2T 2007 22.354,1 1.773,2 7,93
1T 2007 22.130,8 1.863,2 8,42
4T 2006 22.014,8 1.819,4 8,26
3T 2006 21.857,8 1.766,9 8,08
2T 2006 21.726,0 1.834,4 8,44
1T 2006 21.521,3 1.942,8 9,03
4T 2005 21.369,5 1.860,3 8,71
3T 2005 21.205,6 1.783,5 8,41
2T 2005 21.129,7 1.969,1 9,32
1T 2005 20.857,4 2.121,3 10,17
4T 2004 20.667,7 2.176,9 10,53
3T 2004 20.488,9 2.199,8 10,74
2T 2004 20.266,5 2.247,6 11,09
1T 2004 20.080,0 2.309,8 11,50
4T 2003 20.017,1 2.276,7 11,37
3T 2003 19.893,5 2.247,5 11,30
2T 2003 19.639,2 2.216,0 11,28
1T 2003 19.421,2 2.328,5 11,99
4T 2002 19.224,3 2.232,4 11,61
3T 2002 19.115,3 2.196,0 11,49
2T 2002 18.870,2 2.103,3 11,15
1T 2002 18.635,1 2.152,8 11,55
4T 2001 18.292,0 1.943,8 10,63
3T 2001 18.164,0 1.869,7 10,29
2T 2001 17.932,1 1.855,8 10,35
1T 2001 17.814,7 1.948,3 10,94
En el cuadro macroeconómico elaborado
por el Ministerio de Economía, que el
ministro en funciones debe presentar a
Bruselas a finales del mes de abril de
2016, figuran los siguientes datos, muy
esperanzadores para el sector inmobiliario
y, sobre todo para la resolución de la lacra
social que supone tan alto desempleo:
Tasa de paro prevista a finales de
2014 22,1%
2015 19,9%
2016 17,9% Número de parados
en
Diciembre
de 2011
4.422.359 recién formado
el nuevo
gobierno del PP
en Enero de
2013
4.980.778 a partir de
mediados del
este año, se
empieza a
reducir el paro y
a comenzar la
salida de la crisis
En marzo de
2016
4.094.770
26.4.6.- LA DEMOGRAFÍA
Trata sobre los estudios de la evolución de
la población española y, sobre todo de su
composición que es un dato fundamental
para encarar el futuro del sector,
previendo, en base a estos datos, cuáles
serían las necesidades de la población en
un futuro y tratar de ofrecerles el
producto inmobiliario idóneo.
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
Los Mercados Inmobiliarios Mayo 2016 Página 25
Es preciso conocer cuál sería la
composición familiar que se espera
prevalezca en el futuro, según la evolución
futura del número de miembros que
componen la familia, como les afectan los
posibles separaciones y/o divorcios, y a
qué edad los jóvenes se emancipan y
pasan a formar nuevas familias, como era
la situación anterior, o bien se
transforman en solteros con vivienda
propia o alquilada pero separada del
núcleo familiar o en familias
monoparentales,
Desde la década de los años 80 la familia
española está sufriendo una gran
transformación y no solo en los aspectos
comentados, sino también en otros
fundamentales como son:
- La natalidad, cada vez menor
- La esperanza de vida cada vez mayor
- La composición de la familia, muy distinta después de la incorporación de la mujer al mundo laboral y la legalidad de la separación y el divorcio.
- La edad de emancipación real de los jóvenes, con el abandono de la familia y la creación de otra nueva o vida en soltería, que es cada vez mayor.
Estos profundos cambios, en la edad de la
población y en la composición familiar
hacen que sus necesidades inmobiliarias
evoluciones con los tiempos y que sea
absolutamente imprescindible que el
sector inmobiliario adapte sus productos a
los nuevos tiempos.
A esto se une el fenómeno ya vivido, en
las últimas décadas, de los movimientos
migratorios, consecuencia de la diferente
calidad de vida en los países
subdesarrollados de África y América del
sur, incluso de amplias zonas de Asia.
Este fenómeno se agudiza con la actual
crisis de refugiados que los países de
Europa están viviendo en la actualidad,
procedentes de la guerra de Siria,
Afganistán y otros países árabes atacados
y violentados por el llamado estado
islámico.
A estos fenómenos se unen la
globalización del empleo en los países de
la UE y la necesidad de empleo de los
jóvenes españoles, generalmente
titulados universitarios, que emigran a
otros países en búsqueda de empleo.
En los últimos años en España hemos
vivido un importante aumento de la
población extranjera que ha establecido
su residencia y trabajo en España y que,
por tanto han sido nuevos solicitantes de
vivienda.
Estas circunstancias, jamás vividas
anteriormente, han sido también, como
luego veremos un nuevo motor que ha
acelerado la formación de la burbuja
inmobiliaria, ya que por lo general, era
una población poco solvente y con
contratos laborales precarios.
Todos estos fenómenos demográficos así
como su evolución de futuro son datos
que para el sector inmobiliario son
absolutamente necesarios.
A continuación vamos a reseñar algunos
datos del pasado, como los siguientes:
EVOLUCIÓN DE LA POBLACIÓN Y DEL
PARQUE DE VIVIENDAS
Establecer una comparación entre las
variaciones de población y de número de
viviendas existentes nos puede dar idea
de hasta donde se cubren las necesidades
básicas de nuevo alojamiento y hasta
donde hay una
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Los Mercados Inmobiliarios Mayo 2016 Página 26
mera intención especulativa en la construcción de viviendas, porque, a pesar de lo que diga el
pensamiento único, no todas las viviendas se hace para “forrarse”. Algunas son para que viva la
gente dentro
FIGURA 26.5
(*) RESPECTO AL AÑO ANTERIOR
AÑO PARQUE (Mº.
Fom.)
(*) Incre
mento anual
POBLACION
(fuente INE)
(*) Incr.
Población
2007 24.034.966 541.194 44.784.659 774.690
2008 24.569.715 534.749 45.668.938 884.279
2009 24.908.126 338.411 46.239.271 570.332
2010 26.106.251 198.125 46.486.621 247.350
2011 26.249.053 142.802 46.667.175 180.554
2012 26.382.415 133.362 46.818.216 151.041
2013 26.441.306 58.891 46.727.890 -90.326
2014 26.492.335 51.029 46.512.199 -215.691
2015 46.449.565 -62.634
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Los Mercados Inmobiliarios Mayo 2016 Página 27
En los años previos a la crisis se produjo
un espectacular incremento de
población, muy intenso y muy rápido, no
debido a la evolución natural de los
nacimientos y defunciones, sino a un
movimiento migratorio externo sin
parangón desde la II Guerra Mundial,
pasando de 41 millones de personas en
2002 a 46,6 en 2009 Y AUMENTANDO EL
NUMERO DE EXTRANJEROS EN CASI 4
MILLONES
Esos nuevos 5,5 millones de personas,
necesitadas de alojamiento explican en
una parte el incremento del parque de
viviendas, un elemento más, y no
despreciable, de la aceleración de la
burbuja inmobiliaria que, entendemos, no
se ha debido exclusivamente a la avaricia
del promotor, sino también a la demanda
de alojamiento de esos 5,5 millones de
nuevos residentes
También podemos observar en el cuadro
que, en los últimos años el aumento del
parque ha sido muy reducido, al tiempo
que disminuía la población. Aun se
estiman del orden de 300.000 a 500.000
las viviendas vacías
Otro de los grandes fenómenos es el
incremento del turismo, en los últimos
años, que se ha convertido en nuevo
motor de la economía española, tal vez
propiciado por que países limítrofes como
los africanos y los europeos o asiáticos
que tradicionalmente han sido nuestra
competencia, no alcancen niveles de
seguridad o estén envueltos en conflictos
étnicos o religiosos que a los turistas
tampoco les sean agradables, pero que
tradicionalmente habían captado un flujo
importante de turismo porque eran más
baratos que España.
Nuestro sol y nuestras costas permanecen
inmutables y con un urbanismo menos
agresivo y tumultuoso, por lo que
confiamos plenamente en que el
fenómeno permanezca.
Si el sector permanece atento a sus
exigencias, previendo que capten cada vez
más jubilados del norte de Europa, con
buenos ingresos para que trasladen sus
domicilios a nuestras costas.
Con respecto al futuro recomendamos
leer estudios que marcan las líneas
fundamentales de las previsiones
razonables sobre la evolución futura de la
población, cuyo contenido se sale de los
límites de este texto, aunque dejamos
explícitamente confirmados, los
siguientes, que, con toda seguridad traen
consigo un profundo cambio de modelo
del sector inmobiliario:
- Envejecimiento de la población
- Cambios en la composición familiar y aumento considerable de las familias monoparentales
- Continuidad de los procesos de acogida de extranjeros.
- Aumento del turismo
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Los Mercados Inmobiliarios Mayo 2016 Página 28
26.4.7.- EL CRECIMIENTO
ECONÓMICO
Se mide por la evolución del Producto Interior
Bruto del país; así, si el PIB es negativo
durante tres trimestres consecutivos,
técnicamente se dice que el país está en fase
de recesión,
Por el contrario si es positivo el país está
creciendo, pero existe un crecimiento mínimo,
distinto para cada país, de modo que si la
evolución del PIB es superior a este mínimo, el
crecimiento de la economía hace que el país
sea capaz de crear empleo.
La evolución del PIB se refleja en la siguiente
tabla:
Imagen 26.6 DE EVOLUCIÓN ANUAL DEL PIB
En España, ese mínimo ha estado
históricamente cercano al 3 %. Y el gran
mérito del gobierno del Partido Popular ha
sido hacer unas reformas que han bajado ese
mínimo a algo cercano al 1 – 1,5%, con lo
que, no solo ha cambiado el modelo
productivo el España, sino que ha hecho que
se pueda crear empleo con mucho menos
crecimiento
Historialmente también (al menos desde el
inicio de la transición) el paro de España,
independientemente de si se estaba en
euforia o en depresión, ha estado siempre en
el doble de la media europea. Hoy tenemos
una oportunidad de rebajar ese diferencial y
empezar a solucionar de una vez nuestra
mayor lacra económica: el exceso de paro
Como se observa en el gráfico, al inicio de la
crisis se crecía al 4%, por encima de la media
europea, y hubo una caída brusca, en el 2008,
al -1,6 % (nuevas elecciones ganadas por el
PSOE negando la existencia de la crisis.
Recuérdese el polémico debate entre Pizarro y
Solbes) e incluso en el 2009 al -4,3% cuando
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
Los Mercados Inmobiliarios Mayo 2016 Página 29
aún desde el gobierno del PSOE se resistían a
emplear la palabra crisis.
Se produjo la prevista, por algunos expertos,
salida en W (con un rebrote del PIB en 2010,
que sirvió para que Zapatero dijera que
salíamos de la crisis, aunque temporalmente,
para volver a caer en 2011
Numerosos estudios de organismos
nacionales, como los bancos privados y
también el Banco de España y el Gobierno que
en ese momento esté gobernando, aunque
sea en funciones como es el caso actual de
barril de 2016, así como organismos
internacionales como la OCDE o el FMI, se
encargan de realizar previsiones de
crecimiento para los años venideros, que se
van actualizando conforme evolucionan los
acontecimientos no solo del país en cuestión
sino de la economía mundial que también
influye.
Para 2016 y 2017 el cuadro macroeconómico
esperado por el gobierno en funciones, es
muy esperanzador, a pesar de que la situación
política española, no es muy favorable a la
evolución positiva de la economía, los datos
provisionales para estos dos próximos años
son, según el Ministro de Economía en
funciones Sr. De Guindos, indica en el plan de
estabilidad presupuestaria que a finales del
mes de abril está previsto se envíen a
Bruselas)
- Año 2016 ……… 2,7% - Año 2017 ……… 2,4%
Es pues un dato al que el sector inmobiliario
debe estar atento sobre todo a las previsiones
de futuro.
26.5.- CARACTERÍSTICAS
DEL SECTOR INMOBILIARIO
El mercado inmobiliario es el que comercia
con bienes inmuebles de naturaleza urbana y,
en consecuencia el sector aglutina tantos
mercados inmobiliarios como tipos de
inmuebles de esta naturaleza existen y tiene
características singulares, como la de
cualquier otro mercado, que son:
- El producto, distinto para cada uno de los mercados y submercados que los componen.
- La oferta inmobiliaria de características distintas en cada mercado.
- - La demanda, igualmente distinta
- La información
- Las empresas que lo componen
Pero en todos estos elementos, como
estudiaremos en los epígrafes siguientes,
existen algunos elementos comunes y otros
singulares que también veremos cuando
estudiemos con detalle los tipos de mercado
existentes dentro del sector.
El sector inmobiliario junto a la construcción
tiene un peso específico importante en la
Economía española, representa el 2007 un
17% del PIB (Producto Interior Bruto) y una
fuerte participación en el mercado laboral, ya
que ocupa entre un 8% - 10% de la población
activa ocupada. Tiene una capacidad para
generar empleo, ya que 1 puesto de trabajo
en la construcción, genera 2,2 en otros
sectores en un periodo de dos años.
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
Los Mercados Inmobiliarios Mayo 2016 Página 30
Por cada 100.000 viviendas menos que se
inicien anualmente 200.000 personas deben
buscar trabajo en otros sectores.
La demanda inducida en otros sectores tales
como el de electrodomésticos, seguros,
muebles, etc., es un 30% de la inversión,
revertiendo por fiscalidad al estado un 40% de
la inversión
26.5.1.- PRODUCTO INMOBILIARIO
Los productos inmobiliarios son los inmuebles
de naturaleza urbana o que sean susceptibles
de adquirir esta naturaleza, sin urbanizar o
urbanizados y sin construir o construidos, que
dan lugar a dos clases de mercados:
El mercado del suelo
El mercado de la Edificación terminada que a su vez se divide en:
Mercado de Nueva Edificación
Mercado de Edificación Usada o de Según da Mano
Mercado de la Edificación Rehabilitada.
Pero la característica común del producto en
estos diferentes mercados es la misma: están
enraizados en una ubicación determinada y
fija.
Así pues, se ofertan (fabrican o construyen) y
tienen demanda en un mismo lugar, a
diferencia de lo que sucede, por ejemplo, en
el mercado del automóvil que se fabrica en un
lugar y tiene demanda en otro lugar distinto
y, en general , muy alejado del punto de
oferta. Esto no quiere decir que no exista
demanda alejada del punto de oferta, sino
que la demanda se restringe a los que lo
quieren usar en el punto donde esta ubicado
sin que puedan trasladarlo a otro sitio distinto.
Por lo que este uso restringido a donde se
ubican es la característica que les distingue
como singularidad diferenciadora sobre el
resto de los mercados.
Otra de las características de los productos
inmobiliarios son las siguientes:
- Son bienes de inversión
- De larga duración
- De alto precio
Estas características no son diferenciadoras
sino que existen en muchos otros mercados,
sin perjuicio de las características propias y
singulares de cada uno de ellos
26.5.2.- OFERTA INMOBILIARIA
La oferta del mercado inmobiliario al tratarse
de un bien de inversión, se caracteriza por tres
elementos:
- Periodo de maduración muy dilatado en el tiempo, denominado así, como el periodo que media entre la inversión inicial y la recuperación de toda la inversión.
Poca liquidez, al contrario que una inversión
en bolsa, en mercados cotizados que, en
general permiten hacerla liquida con gran
rapidez con independencia, eso sí, de los
beneficios o perdidas que comporte la
operación, lo que no sucede en el mercado
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Los Mercados Inmobiliarios Mayo 2016 Página 31
inmobiliario que, en general, es difícil vender
una construcción sin terminar y, en general,
cuesta tiempo recuperarla si esto es posible.
- Alto riesgo, como consecuencia de las dos
características anteriores y la de ser intervenida por la administración en el caso de licencias, aprobación de planes urbanísticos, etc. Como consecuencia de estas características la
oferta es muy rígida u no se ajusta con
facilidad a variaciones en la demanda ya que si
esta aumenta el periodo de aumento de la
demanda necesita de un margen grande de
tiempo para aumentar la oferta como
consecuencia de los dos grandes periodos de
ajuste de materia prima, que es el suelo y la
construcción que son los dos grandes
problemas que tiene la oferta para ajustarse a
un incremento de demanda-
El primer periodo porque, en general, se
necesita suelo que tenga aprobado el
planeamiento y posteriormente sea ejecutado
el planeamiento, en un proceso administrativo
de que implica el acuerdo de más del 50 de los
propietarios afectados por la actuación
urbanística y la ejecución posterior de la
reparcelación, el proyecto de urbanización y
su ejecución ya que, en general las empresas
promotoras no disponen del suelo preparado
como solar que tampoco se encuentra
fácilmente en el mercado.
A este periodo le sigue el proceso inmobiliario
constituido por la tramitación de las licencias
de construcción y la ejecución de las obras de
edificación
El Periodo de Maduración de la Inversión, en
el sector inmobiliario es extremadamente
largo, como vemos en el ejemplo, en el que
hemos indicado los tiempos medios para
realizar: la gestión de transformación del suelo
en suelo urbanizable, la urbanización del
mismo, hasta su conversión en solar (suelo
apto para edificar), la gestión de la promoción
inmobiliaria (proyectos, licencias, contratación
de la obra), la posterior fase de construcción
de la edificación y su comercialización.
El ejemplo pone de manifiesto la rigidez de la
oferta ante variaciones de la demanda, lo que
no sucede en otros mercados como el del
automóvil en el que, ante un incremento de
demanda de coches, colocan más turnos o
nuevas instalaciones relativamente fáciles de
montar con las que hacen frente a esa nueva
demanda.
CARACTERISTICAS DE LA
ACTIVIDAD INMOBILIARIA
SUELO
URB.
BRUTO
SUELO
LISTO
PARA
URBANIZAR
SUELO
URBAN.SUELO
CON
LICENCIA
GESTION SUELO URBANIZACION LICENCIA EDIFICACION
3 - 7 AÑOS 1 - 3 AÑOS 3 - 9 MESES 18 - 24 MESES
FASE 1 FASE 2 FASE 3 FASE 4
PROMOCION SUELO
URBANIZADO
PROMOCION
INMOBILIARIA
SUELO
EDIF.
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
Los Mercados Inmobiliarios Mayo 2016 Página 32
También se explica fácilmente que ante caídas
bruscas de la demanda, por el sistema de
producción que tiene la promoción
inmobiliaria, no exista procedimiento que
permita adaptarse a la nueva situación ya que
la construcción hay que terminarla entera y no
es fácil dejarla a medias, lo que es imposible
en edificios de un solo bloque y tampoco lo es
en edificios de varios bloques que pertenecen
a una misma urbanización,
Este efecto puede verse en el gráfico de
producción inmobiliaria adjunto, cuando se
enmarca, reducido la escala conveniente, para
ver su efecto en una etapa en donde el ciclo
económico está en baja, observándose como
se adquiere el solar y se construye en una
época de boom inmobiliario y en las ventas
nos encontramos con un ciclo bajista,
Esta situación hacia que el sector acometiera
las promociones con un fuerte
apalancamiento (relación entre fondos ajenos
y totales), lo que evidenciaba un incruento
notable del riesgo.
Se efectuaban compras de suelo a precio de
repercusión (precio dividido por techo
edificable sobre rasante) que desde el punto
de vista económico – financiero, cuando se
analizaba con “seriedad” la viabilidad de la
promoción, solo se sostenían por la, en esos
momentos, “evidencia” de que el precio del
producto inmobiliario ofrecido iba a subir
indefinidamente.
Una y otra vez, el hecho se comprobaba con
los datos del mercado, y cualquier llamada a la
“prudencia” era desoída, tachándola de
catastrofista.
El ciclo se repite, con la compra de un nuevo
solar, momento del ciclo, decidido en función
de la financiación aportada por la operación
anterior, o por cuestión es de pura
“oportunidad”, con nueva financiación
aportada (propia o ajena).
CICLO DE LA PROMOCION
INMOBILIARIA
TIEMPO
VOLUMEN DE
ACTIVIDAD CICLO PROMOCION
INMOBILIARIA
PERMISOS
CONSTRUCCION
COMERCIALIZACION
VENTAS
RESIDUALES
NUEVA
PROMOCION
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
Los Mercados Inmobiliarios Mayo 2016 Página 33
26.5.3.- DEMANDA INMOBILIARIA
Para cada tipo de mercado la demanda era
distinta, por ejemplo:
- Para el mercado del suelo la demanda la constituían las empresas promotoras con necesidades de materia prima que no tenían capacidad para emprender el proceso de transformación de suelo y que preferían comprar solares dispuestos para la edificación.
- Para el mercado de Edificaciones existen dos tipos de demanda;
o La demanda de inversores
o La demanda de usuarios
La demanda de inversores tiene como único
criterio la rentabilidad inmediata en el caso de
la reventa del inmueble o diferida en el caso
del alquiler del inmueble.
En el primer caso era usual que el inversor
comprara al promotor, en contrato privado, el
inmueble en plano o en construcción
enajenándolo a un tercero cuando está
terminado y, antes de formalizar la escritura
pública de venta con el promotor,
Este anulaba el contrato privado y formalizaba
la escritura con el tercero designado por el
inversor que cobraba la diferencia de precios
existente entre la oferta inicial y el aumento
de precios que experimentaba la promoción
en ese periodo, por supuesto en dinero negro
(opaco a Hacienda).
Por ejemplo un inmueble que tenía un precio
inicial de 300.000 euros por el que el inversor
había pagado un 10 % de entrada y firmado 24
letras mensuales de vencimiento mensual
hasta la entrega de llaves.
26.5.4.- INFORMACIÓN DE LOS
MERCADOS INMOBILIARIOS
Los mercados inmobiliarios, en general, son
“opacos” a la información y ofrecen, en
general información sesgada y la mayoría de
las veces incoherente.
No hay que malpensar en que esto se haga
conscientemente, sino que la efectividad de la
información contiene datos que son muy
caros de conseguir ya que todos los datos que
figuran en las escrituras públicas de
compraventa contienen además del precio
datos importantes, en su interior que son
esenciales para clasificar la estadística pero
que alguien tiene que leer el contenido de la
misma con formación suficiente para
comprenderlos y clasificarlos adecuadamente
y, en general este proceso seria lento y
costoso. Así pues, el Estado, a través de la
Dirección General de Registros y Notariado,
obliga trimestralmente a los notarios y
registradores a facilitar el número de
compraventas, quedándose la información
facilitada en la naturaleza del inmueble y el
precio.
Y, en el caso de citar el inmueble como
vivienda y dar su precio podemos tener una
estadística de esta tipología, pero si hacemos
lo mismo con el suelo y, añadimos
simplemente los metros cuadrados de
superficie bruta (su extensión superficial)
tendremos la evolución del precio del suelo
por metros cuadrado y, en este saco
meteremos todo tipo de suelo edificable o de
naturaleza rustica, pero nos quedaremos por
saber la repercusión del suelo que es
parámetro que necesitamos, ya que el sector,
en el mercado del suelo, utiliza como
elementos comparativo cuanto es el precio de
suelo por metro cuadrado construible sobre
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Los Mercados Inmobiliarios Mayo 2016 Página 34
el mismo (el techo máximo concedido por el
urbanismo para cada tipo de suelo así como el
uso asignado al mismo, con independencia de
que al final se construyan otros usos
compatibles con aquel) y, en consecuencia la
estadística del precio del suelo será opaca al
exterior, salvo que los Ayuntamientos decidan
informar con este detalle requerido
26.6.- LOS TIPOS DE
MERCADOS INMOBILIARIOS
26.6.1.- EL MERCADO DEL SUELO
Es un mercado cuyo producto son los distintos
tipos de suelo calificado urbanísticamente
como.
- Urbanizable No Sectorizado - Urbanizable Sectorizado - Urbano No Consolidado - Urbano Consolidado - Solar
La demanda de estos tipos de suelo es
exclusiva de las empresas promotoras,
especializadas en la transformación
urbanística de los cuatro primeros tipos hasta
convertirlos en solares y, del quinto tipo para
su edificación tras realizar el proyecto y
obtener la Licencia Municipal de Obras
correspondiente.
El proceso, en general, es muy largo por
problemas de eficiencia de la administración
(aunque ahora ha mejorado notablemente y,
por lo menos se puede seguir por el
ordenador, donde está en cada momento el
procedimiento) y, evidentemente por el
proceso natural de la construcción (que no es
inmediato y se necesita tiempo para el
fraguado del hormigón, el asentamiento de los
forjados, etc.). Comprende las siguientes
fases_
A) FASE APROBACIÓN PLANEAMIENTO
PENDIENTE
- Plan de Actuación Urbanística (PAU) o Plan Especial (PE) en el caso de terrenos urbanizables no sectorizados o no programados
- Plan Parcial (PP) en el caso de sectores urbanizables o Plan Reforma Interior (PERI) en el caso de terrenos urbanos no consolidados
- Proyecto de Detalle - Ejecución de dicho planeamiento que, en
general contempla: o Constitución Junta de Compensación. o Proyecto Reparcelación o Proyecto de Urbanización o Oferta Contratistas o Adjudicación Obras de Urbanización o Acta Replanteo o Ejecución de la Urbanización o Acta de Recepción o Acta Recepción Municipal
B) FASE PROMOCIÓN INMOBILIARIA
- Ejecución Proyectos de Edificación - Tramitación de Licencia Municipal de
Obras - Oferta Contratistas - Adjudicación Contratista - Acta Replanteo - Comercialización, que puede
simultanearse con la ejecución de la obra e incluso vender en plano
- Ejecución de la Obra
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- Documentación Entrega - Acta Recepción Obras - Licencia de Primera Ocupación - Licencia Actividad (en el caso de
edificios de uso terciario y en los de uso residencial solo el garaje y, en su caso, piscina)
El proceso en sus tiempos medios, (muy
optimistas en general) puede alcanzar los
plazos totales medios que figuran en el
siguiente esquema:
FIGURA 26.7
Es importante señalar que el periodo que
media entre que se realiza la inversión en la
compra de suelo, hasta que se recupera por
medio de la venta, o por medio del alquiler, lo
que los economistas llaman Periodo de
Maduración de la Inversión, en el sector
inmobiliario es extremadamente largo, como
vemos en el ejemplo, en el que hemos
indicado los tiempos medios para realizar: la
gestión de transformación del suelo en suelo
urbanizable, la urbanización del mismo, hasta
su conversión en solar (suelo apto para
edificar), la gestión de la promoción
inmobiliaria (proyectos, licencias, contratación
de la obra), la posterior fase de construcción
de la edificación y su comercialización.
El ejemplo pone de manifiesto que la oferta
del sector inmobiliario es muy rígida frente a
un aumento de la demanda, al contrario de lo
que sucede en otros sectores, (como por
ejemplo el del automóvil, que frente a un
aumento de demanda, la reacción es muy
rápida, se aumenta el número de cadenas de
producción, se aumentan los turnos de
trabajo, se fabrica y distribuye el producto
desde otros productos, etc.), ya que el ciclo
productivo es largo, complejo y está muy
CARACTERISTICAS DE LA
ACTIVIDAD INMOBILIARIA
SUELO
URB.
BRUTO
SUELO
LISTO
PARA
URBANIZAR
SUELO
URBAN.SUELO
CON
LICENCIA
GESTION SUELO URBANIZACION LICENCIA EDIFICACION
3 - 7 AÑOS 1 - 3 AÑOS 3 - 9 MESES 18 - 24 MESES
FASE 1 FASE 2 FASE 3 FASE 4
PROMOCION SUELO
URBANIZADO
PROMOCION
INMOBILIARIA
SUELO
EDIF.
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Los Mercados Inmobiliarios Mayo 2016 Página 36
condicionado a las políticas del suelo de las
administraciones públicas. Esta características
hace que, normalmente se produzcan
desajustes entre oferta y demanda, en la que
casi siempre manda la primera, y este hecho
genera lógicamente tensiones de precios,
siendo una de las causas (evidentemente no la
única) de la subida de aquellos El largo plazo
del ciclo y su fuerte dependencia de
cuestiones administrativas, hace que el riesgo
de la inversión sea muy alto, lo que unido a
que dicha inversión tiene muy poca liquidez a
lo largo del ciclo (a diferencia de otra inversión
alternativa como la de la Bolsa de valores, en
la que por ejemplo si se invierte en acciones
de Telefónica, el valor podrá fluctuar en su
cotización, y por lo tanto en el momento en
que decidamos hacerla liquida podremos
ganar o perder, pero su liquidez será
inmediata).
Es útil resumir señalando las características de
la inversión inmobiliaria, que son
independientes del ciclo económico, para que
nunca las perdamos de vista:
CARACTERÍSTICAS INTRÍNSECAS DE LAS
INVERSIONES INMOBILIARIAS:
- LARGO PERIODO DE MADURACIÓN - ALTO RIESGO - ESCASA LIQUIDEZ
26.6.2.- MERCADO DE LA VIVIENDA
LIBRE Y SUS SUBMERCADOS
La vivienda es un bien protegido por el
artículo 47 de la Constitución Española (CE)
que a estos efectos señala lo siguiente:
Todos los españoles tienen derecho a
disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Los poderes públicos promoverán las
condiciones necesarias y establecerán las
normas pertinentes para hacer efectivo este
derecho, regulando la utilización del suelo de
acuerdo con el interés general, para impedir
la especulación. La comunidad participara en
las plusvalías que genere la acción
urbanística de los entes públicos.
El precepto constitucional marca no solo el
derecho sino la obligación de los poderes
públicos, el Estado y las CCAA que tienen
transferidas las competencias en materia de
vivienda a hacer efectivo tal derecho.
Se configura así el mercado inmobiliario cuyo
producto principal es la edificación de edificios
de uso residencial, con un carácter diferencial
importante: el precio o el alquiler de este tipo
de edificios es libre, quedando supeditado al
mercado en cada momento.
Generalmente en este tipo de edificios se dan
los siguientes tipos de productos:
o En plantas sótano: plazas de garaje y trasteros, que en esa ubicación no computan en el cálculo del techo máximo edificable.
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o En planta baja: viviendas o locales comerciales que también pueden ubicarse en parte de su superficie en planta semisótano (almacén del local) o sótano o en entreplanta. También pueden ubicarse plazas de garaje y/o trasteros con la problemática de que, en este caso, su edificabilidad computa urbanísticamente.
o En plantas de pisos viviendas, salvo
en planta bajo cubierta en donde pueden ubicarse trasteros que pueden computar o no según la normas municipales de cada Ayuntamiento.
Hay que tener en cuenta que en la
comercialización de un edificio de uso
residencial existen dos zonas totalmente
diferenciadas:
- Zonas privativas destinadas a uso de vivienda, y locales comerciales o también viviendas en planta baja.
- Zonas Comunes, definidas como tales por la Ley de Propiedad Horizontal tales como portales escaleras, ascensores, fachadas, cubierta, etc.,
Cada zona privativa es una finca registral
independiente y sus titulares tienen derecho a
una parte indivisa e indivisible de las zonas
comunes, de acuerdo a un coeficiente de
propiedad que, precisamente se define en
escritura pública inscrita en el Registro de la
Propiedad, denominada División Horizontal
del edificio.
A cada vivienda o local se le puede vincular
registralmente una plaza de garaje y/o un
trastero, constituyendo junto a la vivienda o
local, una única finca registral, aunque tengan
una superficie discontinua y estén ubicados en
distintas plantas del edificio.
Pero también las plazas de garaje y/o los
trasteros, generalmente ubicados en plantas
sótano del edificio, pueden constituir dos
fincas independientes, comercializándose
cada unidad como parte indivisa de la finca a
la que pertenecen o bien construirlas como
fincas independientes,
También hay que tener en cuenta que en la
comercialización de este tipo de edificios se
utiliza como base comparativa de mercado el
precio del metro cuadrado construido con
zonas comunes y para las plazas de garaje y
los trasteros el precio se determinada en el
mercado, generalmente por unidades.
También es útil recalcar que no todas las
zonas privativas de un edificio calen lo mismo.
En general el precio medio determinado en el
estudio de viabilidad se descompone por:
a) Superficies privativas con su parte proporcional de superficie construida de las zonas comunes.
b) Por alturas de las plantas de pisos, Cuanto más alto más caro.
c) Por su orientación y vistas
d) Por su tipología. Las plantas ático son, generalmente, las más solicitadas. Y las viviendas en planta baja, más pequeñas que las de las plantas de pisos, por la presencia del portal y escaleras en ellas, son las que más cuesta vender.
En general, se considera que un edificio es de
uso residencial, también a efectos fiscales,
cuando la superficie dedicada a otros usos
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distintos de la vivienda no supera el 50 & de la
superficie total del edificio.
El mercado inmobiliario de la vivienda es el
más importante en volumen de todos los
mercados inmobiliarios existentes en España y
contiene los siguientes submercados:
- Vivienda de Nueva Construcción - Vivienda Rehabilitada - Vivienda Usada
La vivienda de nueva construcción es la
ofertada por las empresas promotoras
públicas o privadas
26.6.3.- MERCADO DE LA VIVIENDA
PROTEGIDA
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo
37 de la CE, la ley estatal del suelo de 2007,
obliga a que en todas las actuaciones
urbanísticas de uso residencial, se reserve por
parte de los agentes actuantes, cualquiera que
sea su naturaleza jurídica, pública o privada,
un parcelas edificables y urbanizadas, en
donde pueda ubicarse como mínimo un 30 %
de la edificabilidad residencial total del ámbito
de actuación, con destino a la edificación de
Viviendas cuyo precio de venta sea
A lo largo de la historia son viviendas que han
recibido distinta denominación y responden a
normativas estatales distintas, como:
- Vivienda Subvencionadas
- Viviendas de Protección Oficial (VPO)
- Viviendas Sociales
- Viviendas de protección Pública (VPP) y, dentro de esta tipología existen:
- VPP de Régimen Especial
- VPP de Régimen General
- VPP de Precio Tasado
- Viviendas de Promoción Pública (VPPu) que son las promovidas por empresas del sector público.
Actualmente solo está vigente, a nivel estatal,
la VPO desde la última normativa aprobada en
1978, y en las CCAA la normativa vigente para
las VPP. Las características principales de este
mercado son las siguientes:
- Utilización exclusiva como vivienda habitual
- Régimen de la protección mínimo 20 años.
- Superficie útil máxima de 90 m2 a la que puede vincularse una plaza de garaje y un trastero.
- Precios y Rentas máximas limitadas
por la legislación en función de la
superficie útil.
- Acceso a venta y renta limitado en función de los ingresos familiares ponderados, limitado para cada tipo en función del IPREM.
- El valor o el predio del suelo urbanizado esta también limitado en algunas CCAA en función del precio máximo de venta.
Es pues un mercado a las familias con pocos
recursos y que tradicionalmente ha contado
con ayudas del estado o de las CCAA, en forma
de subvenciones y préstamos cualificados a
los usuarios y a los promotores cuando las
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promociones se destinaban a alquiler por un
plazo de 10 o 20 años, que eran las dos
modalidades últimamente existentes.
Nunca ha superado en volumen al mercado de
viviendas libres, suponiendo en sus mejores
épocas apenas un 10 % del total anual de la
producción de viviendas en España,
Uno de los dos factores más determinantes
en este tipo de promociones es:
- Que el precio del solar esta, en general, muy por encima de los límites legales.
- Aunque este parámetro este encajado, hay que tener en cuenta que los costes de construcción se caculan sobre todo lo que se construye y sin embargo lo que se vende es el metro cuadrado útil, definido de acuerdo a la normativa y no a la realidad, ya que no cuenta la superficie útil de las zonas comunes el portal y la escalera y ascensores, por ejemplo,
Estos dos condicionantes son un hándicap
importante para que la viabilidad económico
financiera de una promoción inmobiliaria de
este tipo encaje dentro de una rentabilidad
que permita asumir el riesgo de ventas o
alquiler de este tipo de promociones que,
tradicionalmente tenían colas para su acceso,
pero que en los tiempos actuales no existen ya
que las diferencias de precios con las viviendas
libres se han reducido notablemente.
Sin embargo las grandes constructoras las
promocionan tal vez por razones espurias de
difícil justificación,
26.6.4.- EL MERCADO DE
RESIDENCIAS Y RESORT
Por el contenido son edificios de uso
residencial dotados de alojamientos
individuales, dobles o triples con zonas
comunes, análogas a los edificios de vivienda
(escalera, portal, garaje, etc., (y además, lo
que no es usual en los edificios de viviendas,
de espacios para zonas de servicios comunes,
tales como comedor, sala de TV y juegos,
biblioteca, servicios médicos, etc.
El destino es el alquiler de tercera edad,
estudiantes universitarios, profesores y/o
científicos. En los últimos planes de Vivienda,
se incluían estas residentes en la tipología de
residencias protegidas.
Los clientes abonan las rentas por alojamiento
y además los servicios utilizados que tienen
coste directo tales como; comedor y servicios
médicos.
Por el contrario los Resort son urbanizaciones
compuestas de edificios de viviendas que
tienen como las residencias unas zonas
comunes de espacios para uso común, tales
como comedor, servicios médicos, etc.,
Y, al contario que las residencias que son
propiedad del promotor y simplemente se
alquilan, el resort puede ser con esta
modalidad o con la variante de que los
propietarios lo sean de las viviendas y de las
zonas y espacios para uso común, pero que los
servicios sean prestados por empresas
especializadas contratadas directamente por
la comunidad.
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26.6.5.- EL MERCADO DE LOS LOFT
Se designa con la palabra inglesa Loft, a un
local de uso doble: taller de artesanos o
despacho profesional y, además vivienda,
Su diseño es de un local de dos plantas,
generalmente, en el que en la planta alta se
dispone la vivienda comunicada con el taller o
el despacho por una escalera interior. Se
ubican en las plantas bajas de los edificios o
en edificios exclusivos de loft, en los que se
suelen disponer rampas interiores para acceso
de vehículos a todas las plantas donde existen
loft.
Los Loft viven en un limbo legal, ya que no
suelen, por el momento, estar claramente
permitidos o prohibidos por la normativa
urbanística municipal.
En los casos en que se autorizan, los
adquirentes deberían demostrar que están
dados de alta como autónomos en la
profesión o artesanía que pretenden ejercer,
cosa que no se les pide casi nunca, y que
ejercen una actividad económica en ese
espacio, cosa que tampoco.
Los Ayuntamientos saben que se usan
principalmente como viviendas, y hacen la
vista gorda, no queriendo “mojarse” al
legislar y perjudicando a los habitantes, que
son sus votantes, por otra parte
Si no son viviendas, no cuentan a la hora de
dotaciones, plazas escolares, etc. y su
fiscalidad, en compraventa o alquiler, es
mucho mayor que la de la vivienda
El IVA que tienen que soportar, tanto si es
venta como si es alquiler, es el tipo general,
actualmente vigentes para 2016 del 21 %.
26.6.6.- EL MERCADO DE LOS
APARTAMENTOS Y ALOJAMIENTOS
TURÍSTICOS
Los apartamentos turísticos en cuanto a su
diseño y utilización generalmente, no suelen
diferenciarse de los edificios de uso
residencial habitual de viviendas, salvo que:
- Sean de menor superficie
- No sean el domicilio habitual, sino simplemente la segunda residencia de vacaciones.
- Se ubiquen en la costa o en la montaña o, en pueblos rurales pintorescos.
La explotación de estos apartamentos
turísticos puede ser en las siguientes
modalidades:
- Venta
- Alquiler con o sin opción de compra
- Alquiler con prestación de servicios
- Resort en propiedad
- Aprovechamiento por turno
Para explotar un apartamento turístico en las
variadas tipologías de alquiler, se necesita
tener una autorización especial de Agente
Turístico según la legislación autonómica
vigente, ya que tal explotación realizada por
particulares está totalmente prohibida,
aunque sea práctica generalizada, el no dar de
alta el apartamento turístico, lo que supone
una competencia desleal evidente, contra la
que está luchando denodadamente la
administración autonómica.
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26.6.7.- EL MERCADO DE EDIFICIOS
DE USO TERCIARIO
En el uso terciario destacan la promoción de
edificios de Oficinas generalmente destinados
al alquiler con rentas cuantificadas en el
mercado por metro cuadrado útil.
El mercado es muy sensible a la vida
empresarial ya que son estos los clientes que
demandan este tipo de productos.
Desde el punto de vista del promotor tiene
que tener una solvencia económica y
financiera elevada y una estructura de
personal capaz de administrar y mantener el
inmueble, incluida su seguridad de accesos de
personas y de evacuación y contraincendios.
Otro de las promociones habituales son los
Hoteles que, en general la labor del promotor
es su construcción, para su posterior
transmisión, generalmente por alquiler a largo
plazo a una cadena hotelera que se encarga
de su amueblamiento y equipamiento general,
y de su explotación.
Y, por ultimo están los edificios de
Aparcamiento, a nivel, en plantas de pisos o
subterráneos, que se explotan en régimen de
concesión cuando están construidos en
terrenos públicos.
26.6.8.- EL MERCADO DEL RETAIL
El “retail”, o Comercio de proximidad, es el
mercado de locales comerciales que pueden
estar ubicados en edificios aislados o, lo que
es más habitual en las plantas bajas de los
edificios de uso residencial.
En efecto, las plantas bajas pueden usarse,
según la normativa urbanística, como
viviendas o como locales comerciales. En
muchas ocasiones esta normativa exige un
mínimo de locales comerciales en función del
número de viviendas, pero los excesos o el
cambio de uso lo determinada libremente el
promotor en función de las características
comerciales de las calles donde esta se única.
La comercialización de estos locales se suele
realizar cuando las viviendas ya están a punto
de finalizar y las estrategias son variadas en
función de que el promotor decida
quedárselos para su comercialización
posterior una vez que el barrio este
consolidado o bien comercializarlo a través de
inversores interesados o de una empresa de
inversión directamente controlada por la
promotora.
Los locales de mayor valoración son:
a) Con fachada a la calle más comercial
b) Con máxima altura de techo de entre las permitidas por las Ordenanzas Municipales, máxime cuando esta también permiten las entreplantas de superficie inferior a la total del local,
c) Cuando están dotados de las preinstalaciones o conductos de salida
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de humos, ventilación, calefacción y aire acondicionado.
d) Cuando disponen de un sótano para
almacenaje.
Existen como en los mercados de vivienda un
mercado de locales nuevos y otro de segunda
mano, en los que prevalecen
Los locales comerciales se entregan en
estructura, generalmente, si acaso se realiza la
fachada o parte de la misma, dejando el
equipamiento o su distribución interior a
voluntad del titular que lo adquiere, que es la
obligado a solicitar la correspondiente licencia
de apertura del Ayuntamiento.
Las posibilidades de abrir determinado
comercio deben estar previamente
consensuadas con el promotor ya que, si por
ejemplo quiere abrir un restaurante el
promotor debe en la construcción prever
salida de humos, sistema de aire
acondicionado, rótulos en fachada, etc.
Siempre se debe huir de dejar estas
instalaciones para después de la construcción
y evitar los permisos de la comunidad para su
ejecución posterior.
.
26.6.9.- EL MERCADO DE NAVES
INDUSTRIALES
Es el mercado de edificios de uso industrial
derivado de actuaciones urbanísticas citadas,
generalmente, en urbanizaciones de
polígonos industriales, generados,
generalmente, por los Ayuntamientos o por el
SEPI que es un organismo estatal dependiente
del Ministerio de Fomento dedicado a la
reconversión industrial de zonas deprimidas, o
por la inactiva privada directamente o en
régimen de concesión.
Una vez urbanizado el polígono y dorado de
los servicios necesarios para que en ellos se
establezca las empresas de estos tipos de
actividad:
- Industria Pesada
- Industria Ligera
- Tecnológicas: I + d + i
- Logística
Evidentemente los requerimientos en uno y
otro caso son totalmente distintos, ya que por
ejemplo una industria pesada necesita
grandes parcelas con usos distintos de nave y
campa de almacenajes, unos accesos a
estaciones ferroviarias o a muelles de carga y
grandes potencias eléctricas.
Sin embargo, distintos requerimientos son
necesarios para las empresas tecnológicas con
infraestructuras potentes de redes de
comunicaciones o la logística que precisan
grandes alturas de nave.
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En general la explotación de un polígono
industrial puede tener las siguientes
modalidades:
- Venta de suelo urbanizado en grandes parcela para la industria pesada
- Venta de pequeñas parcelas
- Venta de naves edificadas con criterios homogéneos, de pequeña superficie y destino la industria auxiliar o de almacenaje y distribución.
- Alquiler de naves del caso anterior
Nunca debemos pretender realizar
edificaciones de naves grandes ya que la
industria de cierto nivel requiere
especificaciones concretas que un promotor
no sería capaz de identificar salvo que la
construcción se realizara por encargo, como
por ejemplo; luz libre mínima, altura de nave,
características, en su caso, del puente grúa,
resistencia del suelo, etc.,
Las Naves Industriales homogéneas destinadas
a la venta o al alquiler suelen estar dotadas de
un espacio para vestuarios de los operarios, y
de un espacio, situado en el interior de la
nave, en altillo, comunicado con escalera, para
oficinas,
26.6.10.- EL MERCADO DE CENTROS
COMERCIALES Y DE OCIO
La familia tradicional española, en la que la
mujer todavía estaba poco incorporada al
mercado laboral, hacia su acopio de
alimentos, con una periodicidad casi diaria y
en los mercados centrales, ubicados en los
centros de las ciudades y en sus barrios
periféricos cuando se trataba de grandes
núcleos urbanos muy poblados y, en donde
exclusivamente se podía adquirir; fruta,
verdura, carne y pescado.
Con la introducción masiva de frigoríficos y
congeladores, la expansión de las ciudades y la
incorporación, también masiva de la mujer al
mundo laboral dichos hábitos cambiaron y la
periodicidad se hizo más dilatada en el tiempo
y, en general se disponía de menos tiempo
para realizar la compra.
Como consecuencia se requerían nuevos
espacios con más fáciles aparcamientos y más
diversidad de productos en venta.
La respuesta a estas nuevas necesidades
fueron primero los Supermercados, que eran
locales de más amplia superficie,
Posteriormente surgieron los grandes Centros
Comerciales que agrupaban además de los
supermercados tiendas de otros artículos,
como el vestido, el calzado, los
electrodomésticos, etc.
Posteriormente se integró en ellos los centros
de ocio: cines, restaurantes, bares, gimnasios,
etc.
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Y, actualmente los Centros de Ocio, se
desintegran de los centros comerciales y
perviven de forma autónoma.
Tales centros, tanto comerciales como de
ocio, se ubican en la periferia de las ciudades,
necesitan grandes espacios de terreno, para
resolver en ellos la construcción de un gran
edificio con grandes aparcamientos y accesos
fluidos que no perjudiquen i incidan de forma
notoria en el tráfico de las zonas limítrofes.
Estas circunstancias junto a la política de que
no desaparezca el comercio minorista de
proximidad, hace que las CCAA tutelen la
implantación de este tipo de centros
sometiéndolos ha autorización previa y, en
épocas, restringiendo su número y el número
de centros que una determinada firma podía
poseer, así que, en el caso de que tuviera la
intención de abrir un centro nuevo, debía
cerrar uno o varios de los antiguos ya en
funcionamiento
Una vez obtenida la autorización previa de la
CCAA el proyecto se sometía a la tramitación
de Licencia Municipal de Obras, uno de los
documentos importantes era el estudio de
tráfico y los sistemas de evacuación y medidas
de seguridad, aparte de dotación de
aparcamientos en superficie y/o en sótano
capaces para la población usuaria en los días
de máxima afluencia.
El negocio consiste en disponer en el interior
del edificio de una gran superficie de ventas
parcelada en locales de distintas superficies.
Además el promotor del centro seleccionaba
las tiendas y alquilaba sus locales cobrándoles
el mantenimiento y la seguridad del centro.
En esta selección de marcas muchas veces se
usaban para seleccionar las marcas reclamo a
través de contratos muy favorables que,
algunas veces llegaban al gratis toral salvo los
gastos de mantenimiento generales, por un
número determinado de años.
La empresa promotora inmobiliaria,
generalmente, era el titular del terreno y,
ejecutaba las obras necesarias, transmitiendo
la explotación del centro a profesionales
especializados en este tipo de negocios i
formando una sociedad con ellos.
La proliferación de estos Centros ha sido
impresionante a lo largo de todo el territorio
español, como da fe la tabla siguiente:
FIGURA 26.7
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26.6.11.- OTROS MERCADOS
INMOBILIARIOS
En España están también desarrollados los
mercados inmobiliarios que se crean
alrededor de un centro deportivo que se
urbaniza con respeto al medio ambiente y a
las condiciones paisajistas y de servicios como
el agua de riego, por ejemplo, y de acuerdo
con Planes Urbanísticos Especiales y
normativa de las CCAA específicas para ello.
Alrededor de esa actividad y con ese atractivo
especifico, se crean urbanización en su
entorno que sirven como desarrollo de
promociones inmobiliarias específicas.
En España, tenemos como ejemplo de estas
singularidades, las siguientes, en función de
los focos de atracción:
- Campos de Golf - Estaciones de Esquí - Puertos Deportivos - Embalses y Lagos Navegables - Casas Rurales
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Autores
An ton io Capa rrós Nava rro .
I n g en i e ro de Cam ino s . L i cen c i a do
e n C ien c i a s Em pre sa r i a l e s .
L i cen c i a do en De recho . 4 2 año s de
e xp er i e nc i a e n e l s e c to r
I nmob i l i a r i o (CALP I SA , Te l e fón i c a ,
GESM AD ISA) . Amp l i a e xp er i e nc i a
do ce n te ( EO I , Un i v .Co mi l l a s ,…) en
t e ma s i nmo b i l i a r i o s
Juan Fe rnández Capa rró s .
I n g en i e ro d e Cam ino s . Fu nc ion a r i o
e n ex ce den c i a . 3 2 a ños d e
e xp er i e nc i a en l o s se c to re s
I n fo rm át i co , I nm ob i l i a r i o y en l a