Lokalplan 403 for et boligområde ved Kirsebærbakken dagins tu onens legeplads og opstammede træer på parkeringsanlæg mod syd. I bebyggelsens gårdrum er der et fi nt lille haveanlæg.

10

12

2

5

6

7

8

1

10

1A

2

2A

3

5

78

9

14

2016

for et boligområde ved KirsebærbakkenLokalplan 403

Hille

rød

Kom

mun

e Ge

nere

l lok

alpl

an in

form

a o

n

2

nr. 4

03Generel lokalplan informa on

Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en detaljeret plan for et mindre område i kommu-nen.

Formålet med lokalplanen er:• At sikre kvalitet og sammenhæng i kommunens planlæg-

ning.• At give borgerne i kommunen indsigt og medbestemmelse

i den fysiske planlægning af kommunens områder.• At angive bindende bestemmelser inden for lokalplanom-

rådet vedrørende anvendelse, udstykning, bebyggelse, veje og s er samt friarealer og andre ubebyggede arealer.

Lokalplanen udarbejdes på grundlag af Kommuneplanen, der er den overordnede plan for Hillerød kommune. Det er Hillerød By-råd, der godkender lokalplaner. Hvad sikrer en lokalplan?En lokalplan er juridisk bindende for de berørte grundejere. De e betyder, at planens bestemmelser skal overholdes ved frem dige udstykninger, bebyggelser, nye anvendelser osv. Eksisterende be-byggelse eller anvendelse, der var lovligt etableret ved lokalplan-ens vedtagelse, kan fortsæ e som hid l. Lokalplanen pålægger ikke grundejerne en handlepligt. Virkeliggørelsen af en lokalplan a ænger derfor af, om pågældende grundejer ønsker at bebygge, udstykke eller ændre anvendelsen af sin grund.

Hvornår udarbejdes en lokalplan?Byrådet kan l enhver d udarbejde forslag l lokalplaner. De e skal dog gøres, inden der gennemføres større byggerier, anlægsar-bejder og nedrivninger. En lokalplan må ikke stride mod den over-ordnede planlægning, der er sammenfa et i Kommuneplanen. Er der modstrid mellem bestemmelserne i en lokalplan og Kommu-neplanen, skal der vedtages et llæg l den gældende Kommune-plan, som forudsætning for lokalplanens endelige vedtagelse.

Alle grundejere kan i princippet få udarbejdet en lokalplan, men det kræver bl.a., at der er overensstemmelse mellem grundejer-ens ønsker og den overordnede planlægning i Kommuneplanen.

Dispensa onByrådet kan give dispensa on fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensa onen ikke strider mod principperne i planen. An-vendelses- og formålsbestemmelserne i lokalplanen er eksempler på principper i planen. Dispensa on kan som hovedregel kun gi-ves, e er at naboer og andre berørte er blevet orienteret.

Hille

rød

Kom

mun

eGe

nere

l lok

alpl

an in

form

a o

n

3

nr. 4

03

Mål for kvalitet & service • Lokalplanen udarbejdes i henhold l bestemmelserne i Lov

om Planlægning. • Lokalplanen skal være let forståelig. • Lokalplanen skal indeholde en beskrivelse af baggrund, for-

mål og indhold. • Interesserede kan al d få yderligere uddybning og oriente-

ring om forhold vedrørende lokalplanen. • Borgere, der indsender et høringssvar i forbindelse med en

lokalplan, vil inden for to uger få kvi ering for kommunens modtagelse af deres høringssvar.

• Borgere vil e er Hillerød Byråds endelige vedtagelse af lo-kalplanen modtage svar på deres eventuelle høringssvar.

• Lokalplanen vil være lgængelig på Hillerød kommunes hjemmeside (www.hillerod.dk) samt på PlansystemDK (www.plansystemdk.dk).

Off entlig bekendtgørelseHillerød Byråd skal off entliggøre sine lokalplanforslag. Off entliggø-relsen vil ske på kommunens hjemmeside og på PlansystemDK, og indeholde oplysninger om fristen for indgivelse af høringssvar og ændringsforslag samt oplysninger om, hvor lokalplanforslaget er fremlagt l e ersyn. Fristen for at komme med bemærkninger og høringssvar skal være mindst o e uger. Sam dig med off entliggø-relsen sendes planforslaget l miljøministeren og øvrige statslige, regionale og kommunale myndigheder samt l na onalpark-fonde, hvis interesser berøres af forslaget. Forslaget sendes endvi-dere l ejere, lejere og brugere af de ejendomme, der er omfat-tet af forslaget, samt ejere, lejere og brugere af væsentligt berørte lstødende ejendomme. Endelig sendes forslaget l foreninger og

lignende med lokalt lhørsforhold, der skri ligt har anmodet om at blive underre et om forslaget.

Når høringssvarerne er vurderet, kan planen vedtages endeligt. Here er skal den endelige plan være off entligt lgængelig og det skal off entliggøres på kommunens hjemmeside, at lokalplanen er vedtaget endeligt. Den endelige plan sendes l miljøministeren og øvrige statslige, regionale og kommunale myndigheder samt l na onalparkfonde, hvis interesser berøres af forslaget. Planen

sendes endvidere l ejere af ejendomme, der er omfa et at plan-en og l de foreninger og lignende med lokalt lhørsforhold, der skri ligt har anmodet om at blive underre et om planen. Planen sendes derudover også l enhver, der re digt har fremsat indsig-elser, bemærkninger mv. l planforslaget sammen med Byrådets svar herpå.

Hille

rød

Kom

mun

e In

dhol

dsfo

rteg

nels

e

4

nr. 4

03

Lokalplanen er udarbejdet af Hillerød Kommune, By og Miljø i samarbejde med Karl Henning Sørensens Tegnestue (KHS).

Illustra onsplanen er udarbejdet af KHS.

Matrikelkort, copyright: Kort- og Geodatastyrelsen. Lu foto: DDOby/land©,Copyright COWI

Indholdsfortegnelse Grundlaget for lokalplanens lvejebringelse 5Byrådsbehandling 5Lokalplanforslagets midler dige retsvirkninger 6

Redegørelse 7Lokalplanens forhold l anden planlægning 8Miljøvurdering 15Lokalplanens idémæssige indhold 15

Lokalplanens bestemmelser 18§ 1 Lokalplanens formål 18§ 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 18§ 3 Områdets anvendelse 18§ 4 Udstykninger 19§ 5 Veje, S er og Parkeringsforhold 19§ 6 Tekniske anlæg 20§ 7 Bevaring 21§ 8 Bebyggelsens omfang og placering 22§ 9 Bebyggelsens ydre fremtræden 24§ 10 Ubebyggede arealer 26§ 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 28§ 12 Grundejerforening 29§ 13 Ophævelse af lokalplan 29§ 14 Deklara oner 29§ 15 Lokalplanens retsvirkninger 29Vedtagelsespåtegning 30Kortbilag A: Lokalplanens afgrænsning 35Kortbilag B: Administra onskort 36Kortbilag C: Illustra onskort

Hille

rød

Kom

mun

eTi

lvej

ebrin

gels

e

5

nr. 4

03

Grundlaget for lokalplanens lvejebringelse

Hillerød Byråd har i henhold l Planlovens § 24 vedtaget at off ent-liggøre de e forslag l lokalplan 403 for et boligområde ved Kirse-bærbakken.

Byrådsbehandling

Byrådet har den 16. december 2015 godkendt lokalplanforslaget l off entlig høring.

Off entlig høringLokalplanforslaget var fremlagt i off entligt høring i 8 uger fra den 5. januar l og med den 1. marts 2016. I forbindelse med den of-fentlige høring, modtog byrådet i alt 1 skri ligt høringssvar/hø-ringsforslag l planforslaget.

Endelig godkendelseByrådet har den 27. april 2016 godkendt den endelig vedtagne lo-kalplan 403, uden ændringer i forhold l det lokalplanforslag, der var fremlagt i høring.

Off entlig bekendtgørelseDen endelige lokalplan er blevet off entliggjort på kommunens hjemmeside www.hillerod.dk og på www.plansystemdk.dk.

Hille

rød

Kom

mun

e Ti

lvej

ebrin

gels

e

6

nr. 4

03

Hille

rød

Kom

mun

eRe

degø

rels

e

7

nr. 4

03

RedegørelseLokalplanens baggrund og formålI e eråret 2016 bliver de nuværende funk oner på Kirsebærbak-ken 2 fl y et l et nyt Sundhedscenter ved Frederiksborgcenteret. Kommunens børnehave ’Oasen’, Kirsebærbakken 2a, nedlægges. Lokalplanområdet skal here er have anden anvendelse.

Ejendommene er i foråret 2015 udbudt l de stedlige almene bo-ligorganisa oner l etablering af almene familieboliger, enten ved ombygning eller nedrivning af de eksisterende bygninger, med undtagelse af den ældste længe på Kirsebærbakken 2, som skal bevares. Der indkom 4 bud og Hillerød Byråd har valgt bud og pro-jekt fra Domea på vegne af Boligselskabet Domea Hillerød ( dli-gere Hillerød Ældreboligselskab).

Projektet er en symmetrisk bebyggelse, hvor den bevarede byg-ning sammen med nye ’længer’ danner et rektangulært gårdrum med bilfrit ophold. Det er et fl ot bud på ny bebyggelse i samspil med bevaret bygning omkring et fælles haverum, hvorfra alle har indgang l boligerne.

Byrådet fandt, at projektet fra Domea var det bedste ved sin mar-kante plan, der fremhæver den bevarede bygning og fungerer fi nt som et samlet anlæg i overgangen fra parcelhusområde l bymid-ten. Det koncentrerede bygningsanlæg giver plads l mere uple-jede friarealer og ’naturligt’ udformet regnvandshåndtering og parkering mod banen og bakken mod nord. Lokalplanen danner det planmæssige grundlag herfor.

Lokalplanens område Lokalplanområdet er beliggende på Kirsebærbakken 2 og 2a, og har et samlet areal på 11.272 m2 .

Området er beliggende på grænsen mellem villabebyggelse mod nord, og en mere varieret og tæ ere bymæssig bebyggelse mod syd. Området har både nærhed l Hillerød Sta on og bymidten, samt l de grønne områder omkring Frederiksborg Slot. Kirsebær-bakken 2 er en markant ejendom, både med hensyn l nuvæ-rende bebyggelse og den eksponerede placering på bakken ved Skansevej.

Området afgrænses mod vest af Kirsebærbakken, mod syd af Skansevej og mod øst af jernbanetracé for Lokalbanen. Mod nord ligger der lgrænsende villa-ejendomme.

De ældste af hovedbygningerne på Kirsebærbakken 2 (ved arki-tekt Carl Lundquist) er fra 1919 og skal bevares. Hovedparten af bygningerne er i gulpudsede mursten med rødt tegltag i to etager med udny et tagetage. Bebyggelsen på Kirsebærbakken 2a er i en

Hille

rød

Kom

mun

e Re

degø

rels

e

8

nr. 4

03etage med fl adt tag.

Mod nord er terrænet kra igt s gende, mens banen mod øst lig-ger lavere end lokalplanområdet. Det øvrige område falder jævnt ned mod Skansevej.

Mod nord, på det mest skrånende terræn, og mod øst ved banen er der en blandet træ- og buskbeplantning. Der er beplantning omkring dagins tu onens legeplads og opstammede træer på parkeringsanlæg mod syd. I bebyggelsens gårdrum er der et fi nt lille haveanlæg.

Lokalplanens forhold l anden planlægning

Forhold l regional planlægningFingerplan 2013Lokalplanområdet er beliggende i det ydre storbyområde. Områ-det er sta onsnært og boligbyggeri skal være etagebyggeri eller anden tæt boligbebyggelse, som denne lokalplan udlægger det l.

Forhold l kommuneplanlægningKommuneplan 2013Området er i Kommuneplan 2013 omfa et af rammeområde SB.D.2 l off entlig og privat service, uddannelse, fri dsak viteter, plejecenter og boliger samt kulturelle og sociale ins tu oner. Max. bebyggelsesprocent 45. Max. etageantal 2 ½. Størstedelen af lokalplanområdet falder indenfor rammebestemmelserne.

En mindre del af lokalplanområdet (matr. nr. 487i, Hillerød By-grunde) er dog omfa et af rammeområde SB.B.1 og overføres ved Kommuneplan llæg nr. 16, så matriklen overføres l ramme-område SB.D.2. Denne lokalplan kan først endelig vedtages når Kommuneplan l-læg nr. 16 er vedtaget.

DetailhandelDer gives ikke mulighed for detailhandel indenfor lokalplanområ-det.

Trafi k Lokalplanområdet skal have vejadgang fra Kirsebærbakken.

Der er en del trafi k på Skansevej og Jespervej. Døgntrafi kken på Skansevej er på ca. 6.000 køretøjer (2014).

Der er lige under 1 kilometer l Hillerød Sta on. Der er busstop-pested umiddelbart syd for lokalplanområdet og der er nem ad-gang l de to bybusruter 301 og 302.

Bebyggelsen set fra nordøst

Bebyggelsen set fra nord; lbygningen på den bevaringsværdige længe

Bebyggelsens nuværende hovedindgang

Børnehaven set fra nord

Børnehaven set fra syd

Hille

rød

Kom

mun

eRe

degø

rels

e

9

nr. 4

03

Parkering Der skal indenfor lokalplanområdet anlægges parkeringspladser svarende l 1,5 pr. etagebolig, dog 0,5 pr. bolig under 40 m2 og 1 pr. 50 m2 privat service mv.

Opholdsarealer Der skal etableres udendørs opholdsarealer svarende l 100 % af m2 boliger og 50 % af m2 privat service mv.

TilgængelighedSom udgangspunkt skal udearealerne udføres i overensstemmelse med standarderne p.t. fastsat DS 105, for at sikre lgængelighed for alle.

Da der lægges op l nedsivning/LARløsninger s lles der krav l at gennemtrængelige materialer sikrer lgængelighed også for handicappede, og fx at åbne grø er kræver mulighed for at alle kan passere dem på udvalgte steder.

BevægelsesstrategiOmrådet ligger i cykel- og gangafstand fra bykernen og sta onen, hvilket giver mulighed for at nå bu kker, off entlige funk oner og kultur- og fri ds lbud l fods og på cykel og nå mål i Nordsjælland og S-togsområdet med off entlig transport. Der skal gøres plads l cykelparkering i gårdarealet, så det er lige l at tage cyklen, når man som beboer har et ærinde udenfor bebyggelsen.

Lokalplanområdet ligger kun 200 m fra parkanlægget omkring Slotssøen og Frederiksborg Slot. Søs en rundt om Frederiks-borgs Slotssø, der er den inderste s i Rings projektet, byder på muligheder for gåture, mo onsløb, ophold og leg. Herudover er der god adgang l hovedcykels er på Holmegårdsvej, Skansevej og Københavnsvej. Der er gode forbindelser l de bynære skov-områder; Lille Dyrehave og Indelukket, og videre mod nordøst l Stenholtsvang (den sydlige del af Gribskov) og mod sydøst l Store Dyrehave.Lokalplanområdet ligger ca. 2 km, det vil sige cykelafstand, fra Frederiksborgcenteret, hvor der er idrætsfaciliteter, svømmehal og tennisbaner.

Den ny bebyggelses bilfri gårdrum med halvprivate områder langs bygningerne og fælles friareal i midten af bebyggelsen skal invi-tere beboerne ud af husene l ophold i kantzonerne og ophold og leg i det fælles gårdanlæg. Områdets øvrige fælles friarealer uden-for gårdrummet skal indre es med regnvandssøer- og grø er og særligt det skrånende nordlige område med høje gamle træer skal bearbejdes så der skabes et mere uplejet og vildt friareal, egnet l større børns fysiske udfoldelse.

Bevaringsværdige bygninger og kulturmiljøDer er ikke bygninger inden for lokalplanområdet, der i Kommu-

Bebyggelsen set fra nordvest

Hille

rød

Kom

mun

e Re

degø

rels

e

10

nr. 4

03neplan 2013 er udpeget som værende bevaringsværdige. Det vil sige inden for en bevaringskategori 1-3. Den eksisterende bebyg-gelse har fået bevaringsværdien 5.

Ejendommen beliggende Kirsebærbakken 2 opførtes i 1919 som et alderdomshjem - ’De gamles Hjem’ også kaldet ’Under Bakken’. Den blev senere udvidet adskillige gange. ’De gamles hjem’ optog aldersrentemodtagere, som på grund af svagelighed havde behov for stadig lsyn og pleje. ’De gamles hjem’ var en forsorgsins tu -on og repræsenterer således begyndelsen på velfærdssamfundets ins tu oner, ikke bare i Hillerød, men på landsplan.Baggrunden for hjemmets opførelse var alderdomsforsørgelses-loven fra 1891, der skilte de gamle ud som en særlig gruppe. I begyndelsen af 1900-tallet var der på landsplan kun få boliger, der var specielt beregnet for ældre. I takt med at ældreforsorgen blev sat i system, blev det også en samfundsopgave at huse og pleje de gamle, så de ikke længere udelukkende var henvist l familiens hjælp. I den fra omkring 1. verdenskrig rejste der sig derfor i en lang række kommuner alderdomshjem – heriblandt alderdoms-hjemmet Kirsebærbakken 2. E er loven om off entlig forsorg fra 1933 kunne staten, eller for landkommunernes vedkommende Amtsrådet, pålægge kommunerne at opføre eller indre e alder-domshjem for personer, der modtog aldersrente, og som pga. svækket helbred ikke kunne bo for sig selv. Here er blev der byg-get mange alderdomshjem landet over. Alderdomshjemmet på Kirsebærbakken 2 er blandt de dligste forsorgsins tu oner for aldersrentemodtagere i Danmark.

På den baggrund anbefalede Museum Nordsjælland–Hillerød at mellemfl øjen på den dligere ins tu on bevares, da denne er den mest oprindelige del af den dligere ins tu on, idet bygnin-gen er en vig g repræsentant for forsorgs-, social- og velfærds-statshistorien i Hillerød såvel som i Danmark. Hillerød Kommune fulgte ved udbuddet museets anbefaling, og har derfor lagt l grund at den ældste hovedbygning skal bevares.

Byøkologi og Ressourcer Med hensyn l byggematerialer, energibesparende foranstaltnin-ger, orientering i forhold l sol og vind, aff ald, vandforsyning og spildevandsrensning, er det Byrådets hensigt, at der ved nybygge-ri så vidt muligt, søges tekniske og organisatoriske foranstaltnin-ger l nedbringelse af ressourceforbruget.

Byrådet opfordrer l at indtænke solfangere, solceller og andre miljøtekniske anlæg i de arkitektoniske løsninger ved om- og ny-byggeri.

GrundvandsinteresserLokalplanområdet er beliggende inden for et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og inden for et indvindingsopland l Nyhuse Vandværk.

Hille

rød

Kom

mun

eRe

degø

rels

e

11

nr. 4

03

OSD og indvindingsoplande bør så vidt muligt friholdes for byud-vikling og anden ændret arealanvendelse. Store dele af Nordsjæl-land og stort set hele Hillerød Kommune er udpeget l område med særlige drikkevandsinteresser.

Lokalplanen og kommuneplan llægget medfører ikke en ændring i anvendelsen, der kan forventes at påvirke drikkevandsressour-cerne lokalt.

Det vurderes, at anvendelse l boligbebyggelse er listet på lla-delseslisten, liste 1 på bilag 1 (boliger, børneins tu oner, rekrea -ve anlæg) l den statslige udmelding om vandplanernes retnings-linjer 40 og 41. Byrådet hens ller l, at der ved vedligehold af ubebyggede area-ler ikke anvendes kemiske ukrudtsbekæmpelsesmidler eller lig-nende, der kan indebære en risiko for grundvandet. Ud fra en konkret jordbundsundersøgelse vurderes det, at nedsiv-ning af regnvand er mulig indenfor lokalplanområdet.

Opsamling af regnvand Det er prioriteret i Kommuneplanen og i Spildevandsplanen, at tagvand på nybyggede boliger, så vidt muligt, skal genanvendes l toilet-skyl og tøjvask. Lokalplanen s ller krav om opsamling af

regnvand l brug for toilet-skyl og tøjvask. Regnvandsanlæg skal s lles op af en autoriseret VVS-installatør og lslu es kloaksyste-met af en autoriseret kloakmester. Regnvandsanlæg skal følge retningslinjerne angivet i rørcenter-anvisning 003 ’Brug af regn-vand l wc-skyl og vaskemaskiner i boliger’.

For alle anvendelser gælder, at regnvand, der ikke genanvendes eller lbageholdes af grønne tage, skal nedsives på egen grund, forudsat at grundvandet ikke står højt og jordbundstypen er eg-net. Nærmere bestemmelser herom fremgår af Spildevandspla-nen.

Såfremt nedsivning ikke er muligt på grund af højt grundvands-spejl eller at jordbundstypen er dokumenteret uegnet l nedsiv-ning eller det af andre grunde ikke er muligt at nedsive, kan tag- og overfl adevand e er miljømyndighedens lladelse udledes l separat regnvandsledning eller vandløb/sø svarende l naturlig afstrømning beregnet for en ’10 årsregn’ for al regnvand.

Der opfordres l at udny e regnvand rekrea vt når regnvand håndteres på egen grund.

SpildevandsplanlægningOmrådet er i Spildevandsplanen udlagt l fælleskloakering, men skal forberedes på at overgå l separatkloakering i form af adskil-lelse af tag- og overfl adevand l LARanlæg.

Hille

rød

Kom

mun

e Re

degø

rels

e

12

nr. 4

03Befæstelsesgraden i lokalplanområdet må ikke overs ge 0,6 og en lavere befæstelse skal lstræbes.

I denne lokalplan er det e er undersøgelse af jordbunds- og grundvandsforhold forudsat at nedsivning er mulig på egen grund og der udlægges arealer l og fastsæ es bestemmelser om regn-vandsbassiner og wadier.

På grund af større hyppighed af voldsomme regnskyl med over-svømmelser l følge, skal der lægges et forsig ghedsprincip ind i lokalplaner med hensyn l placering af byggefelter og evt. fast-sæ else af byggekoter for ny bebyggelse. Det er sikret i denne lokalplan ved at placere bebyggelse på højtliggende arealer og placere arealer l regnvandshåndtering på lavereliggende arealer og ved at fastsæ e en minimumsgulvkote for den lavest liggende boligstok på 47,5 – kombineret med en bestemmelse om, at ter-rænformen skal sikre naturlig vandafl edning l lavere liggende arealer.

VandforsyningVandforsyningen varetages af Hillerød Vand A/S.

ElforsyningEl-s kledninger lslu es l Verdo Hillerød El-net. VarmeplanlægningOmrådet er beliggende indenfor et varmeplanlagt område, som er godkendt i henhold l Varmeforsyningsloven. Området er god-kendt l kollek v varmeforsyning i form af ernvarme.

Der kan ved ansøgning om bygge lladelse, ansøges om dispensa- on fra kravet om lslutning l ernvarme, såfremt det kan doku-

menteres, at byggeri opføres som lavenergi. Hvis byggeri opføres som lavenergi skal kommunen dispensere, og byggeriet kan opfø-res med andre varmekilder.

Aff aldshåndteringDer skal indenfor lokalplanområdet reserveres plads l aff alds-håndtering i henhold l Hillerød Kommunes l enhver d gælden-de aff aldsregula v.

Andre planforholdAfl ysning af lokalplaner/byplanvedtægter Nugældende Byplanvedtægt nr. 3 vedtaget af Hillerøds Byråd den 29. maj 1959 ophæves for så vidt den del af området, der er om-fa et af den nye lokalplan, ved planens endelige vedtagelse.

Deklara onerVed lokalplanens udarbejdelse er følgende lyst på de omfa ede matrikler:Matr. nr. 437a Hillerød Bygrunde

SpildevandsplanlægningBefæstelsesgraden angiver, hvor meget overfl adevand der maksimalt må afl e-des l kloaksystemet fra ejendommens areal uden forsinkelse. En befæstelses-grad på 0 svarer l, at intet overfl a-devand må afl edes l kloaksystemet, mens en befæstelsesgrad på 1 svarer l, at overfl adevand fra hele matriklens

samlede areal må afl edes l kloaksyste-met uden forsinkelse.

Bluespotkort for 100 mm regn

Hille

rød

Kom

mun

eRe

degø

rels

e

13

nr. 4

03

29.09.1906: Dokument om vej mv.23.06.1959: Byplanvedtægt nr. 326.04.1966: Dokument om en koblingssta on m.v. vedr. 437e09.04.1976: Dokument om skel vedr. 437e19.09.1986: Dokument om forsynings/afl øbsledninger mv. vedr. 437a16.02.2001: Lejekontrakt med Telia Mobile llige lyst på 487i

Matr. nr. 487i Hillerød Bygrunde14.06.1913: Dokument om bebyggelse, beny else mv.12.09.1914: Dokument om bebyggelse, beny else mv.26.03.1959: Byplanvedtægt nr. 3

Matr. nr. 437e Hillerød Bygrunde29.09.1906: Dok. Om vej m.v.23.06.1959: Byplanvedtægt nr. 324.04.1966: Dokument om koblingssta on m.v.09.04.1976: Dokument om skel19.09.1986: Dokument om forsynings/afl øbsledninger m.v.

Der er ikke lstandsservitu er der jf. planlovens § 15 stk. 2, nr. 16 og servitu er, der bor alder som følge af uforenelighed med lo-kalplan jf. planlovens § 18.

Tilladelser e er anden lovgivning

Museumsloven Museum Nordsjælland–Hillerød har oplyst at de ikke har forvent-ning omkring skjulte for dsminder eller lignende jordfaste for ds-minder indenfor lokalplanområdet.

Hvis der i forbindelse med jord og anlægsarbejder fi ndes spor af for dsminder, skal arbejdet standses i det omfang, der berører for dsminder og museet lkaldes. Skjulte for dsminder, i form af fx. bopladser, grave og lignende, er besky et af Museumsloven, kap. 8, § 27, stk. 2.

Bekendtgørelse om ernelse af betondækningsgraveJf. bekendtgørelsen om ernelse af betondækningsgrave træff er Byrådet med denne lokalplan beslutning om, at to eksisterende besky elsesrum/betondækningsgrave indenfor lokalplanens om-råde kan nedlægges på grundejers bekostning, uden at grundejer skal etablere besky elsesrum l erstatning heraf.

ForureningHillerød Kommune har ikke kendskab l konkret forurening inden-for lokalplanområdet.

Lokalplanen er beliggende indefor et områdeklassifi ceret område, hvilket betyder at området forventes at være le ere forurenet. Det betyder, at hvis der skal fl y es jord fra en ejendom i et om-

ForureningJordforureningsloven klassifi cerer hele byzonen, som et område, der kan være le ere forurenet (områdeklassifi ceret). Hillerød Kommune har jf. lovens mulig-heder justeret omfanget af områdeklas-sifi cerede områder således, at det kun er dele af byzonen, der er områdeklas-sifi ceret og dermed forventes at være le ere forurenet. De områdeklassifi ce-rede områder kan ses på Hillerød Kom-munes korthjemmeside (link l h p://webkort.hillerod.dk/).

Hille

rød

Kom

mun

e Re

degø

rels

e

14

nr. 4

03rådeklassifi ceret område i byzonen, skal fl ytningen anmeldes l kommunen og der skal tages prøver af den jord der skal fl y es.

Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejdet inden for lo-kalplanområdet konstateres tegn på jordforurening, skal kommu-nens miljøafdeling kontaktes.

Støjforhold Det skal sikres, at de l enhver d gældende grænseværdier kan overholdes (p.t. fastsat i Miljøstyrelsens vejledning nr. 4/2007 - Støj fra veje samt Vejledning nr. 1/1997- støj og vibra oner fra jer-nebaner) fra Skansevej, Jespervej og Lokalbanens spor.

Der gøres opmærksom på, at udendørs opholdsarealer er de-fi neret som støjfølsom anvendelse (herunder boliger) hvorfor grænseværdierne skal overholdes jf. samme vejledning. Såfremt grænseværdierne ikke umiddelbart kan overholdes, skal det doku-menteres at grænseværdierne kan overholdes ved hjælp af støjaf-skærmende foranstaltninger fx. ved hjælp af støjhegn.

Krav l det indendørs støjniveau er fastsat i Bygningsreglementet, og skal dokumenteres overholdt i forbindelse med ansøgning om bygge lladelse.

Det er vurderet via beregning af støjudbredelse fra henholds-vis vej og bane, at der ud fra byggefeltets placering ca. 50 meter fra banen ikke forventes overskridelse af de vejledende grænser i forhold l støj og vibra oner fra banen. Der skal ske ltag for overholdelse af det indendørs støjniveau i forhold l trafi kstøj fra Skansevej i den sydligste del af byggefeltet og for overholdelse af de vejledende støjgrænser for opholdsarealer i den sydlige del af det fælles haverum. Det kan fx. ske ved lydisolerende vinduer med begrænset vinduesopluk og afskærmning af altaner og ude-arealer.

MiljøvurderingLokalplanen fastlægger rammerne for arealanvendelse og for frem dige anlægs lladelser l projekter, der er omfa et af bilag 4 l Miljøvurderingsloven, pkt. 10b.

By og Miljø har gennemført en screening af lokalplanens indhold, jf Miljøvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 3, § 4, stk. 2 og bilag 2. Konklusionen på screeningen er, at lokalplanen ikke vurderes, at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Da lokalplanen omfat-ter et mindre område på lokalt plan, udarbejdes der jf. Miljøvur-deringslovens § 3, stk. 2 ikke en miljøvurdering af lokalplan 403.

Afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering / miljørapport af lokalplan nr. 403 off entliggøres, iht. Miljøvurderingslovens § 4, stk. 4, sam dig med off entliggørelsen af lokalplanforslaget.

Hille

rød

Kom

mun

eRe

degø

rels

e

15

nr. 4

03

Lokalplanens idémæssige indhold Hillerøds første alderdomshjem ’Under bakken’ blev bygget ved Kirsebærbakken i 1919 og siden udvidet betydeligt. Plejehjems-funk onen er fl y et ud, og bygningerne fungerer i dag midler -digt som sundhedscenter. På området ligger også en dagins tu- on, der er under afvikling.

Hillerød Kommune ønsker med denne lokalplan at muliggøre om-dannelse af området l boligformål med en boligbebyggelse i 2½ etage. Udny elsen af lokalplanens byggefelter skal fremhæve ’hovedlængen’, dvs. det oprindelige alderdomshjem fra 1919, der med denne lokalplan får status som bevaringsværdig bygning. Ho-vedlængen bliver den markante nordlige fl øj i et bygningsanlæg, der omgiver et rektangulært gårdrum.

Bebyggelsen ligger ved overgangen l østbyens villaområder. På de e sted ønskes ikke en bebyggelse, der lukker sig tæt om sig selv. Med åbninger mod syd, øst og vest skal der skabes kig ind i gårdrummet udefra og kig ud indefra. Det skal sikres, at hoved-længen fortsat er synlig fra Skansevej og på den måde bidrager l at fastholde stedets historie.

Bygningerne mod Skansevej og Kirsebærbakken skal generelt ligge lbagetrukket fra vejskel, så der skabes en bebyggelse med haver

og grønne arealer mod de lstødende veje. I den forbindelse skal nogle af de eksisterende store træer omkring det gamle ovale par-keringsanlæg mod Skansevej bevares.

Lokalplanen muliggør bevarelse af de to sidefl øje l hovedlæn-gen, der ligger inden for den rektangulære bebyggelsesplan – men llader også at de nedrives for at give plads l nybyggeri. Eksisterende bygninger uden for byggefeltet er forudsat nedrevet i forbindelse med gennemførelse af lokalplanen.

Lokalplanen giver mulighed for en bebyggelse i en kombina on af gammelt og nyt. Karakteren af muret bygning med sadeltag som i hovedlængen fastholdes med bestemmelsen om, at nye bygnings-facader skal udføres i blankt eller fi ltset murværk i tegl, og at tage skal være symmetriske sadeltage. Lokalplanen giver herudover mulighed for at udføre mindre facadefelter og tage på anden måde. Dermed inviteres der l en arkitektonisk bearbejdning, hvor formsprog, materialesammensætning og facaderytme kan give den nye del af bebyggelsen sine egne kvaliteter, der spiller op imod hovedlængens repræsenta on af tradi onen.

Adgangen l alle boliger skal ske igennem det fælles gårdrum, der på den måde bliver det naturlige opholds- og mødested. Halvpri-vate kantzoner langs bygningerne mod gården skal invitere bebo-erne l udeophold og kontakt med de omboende og forbipasse-

Hille

rød

Kom

mun

e Re

degø

rels

e

16

nr. 4

03rende.

Gårdrummet skal friholdes for bilkørsel, så det kan indre es som en tryg ramme for ophold og leg. Dermed kan det få en skala og detaljering, der passer l menneskers interak on, bevægelser og sansning – uden at skulle lpasses bilernes pladskrav og fart.

Bilparkering skal ske på karréens yderside, nord og øst for bebyg-gelsen. Dermed friholdes gårdrummet for biltrafi k, og parkerings-arealet danner buff er mod jernbanen, hvor risikoen for støj og vibra oner fra togdri en er størst.

Grunden er velegnet l nedsivning af regnvand. Lokalplanen s ller derfor krav om, at regnvand nedsives lokalt, og den lægger op l, at der på udearealerne etableres regnvandsgrø er og/eller regn-vandssøer, så regnvandet lfører bebyggelsen oplevelsesmæssige kvaliteter, inden det nedsives jf. Spildevandsplanen bestemmelser herom med hensyn l etablering, forsinkelse, rensning og vedlige-holdelse.

Hille

rød

Kom

mun

eRe

degø

rels

e

17

nr. 4

03

Hille

rød

Kom

mun

e Be

stem

mel

ser

18

nr. 4

03Lokalplanens bestemmelserI henhold l lov om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013, fastsæ es herved følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.

§ 1 Lokalplanens formål

1.1 FormålLokalplanens formål er:

At området skal udbygges l et a rak vt boligområde, der giver gode muligheder for udfoldelse og oplevelser samt ufor-mel kontakt mellem beboere.

At den ældste bygning med sine arkitektoniske og kulturhistoriske kvalitet indgår i en ny sammenhæng, som en del af en samlet kar-rébebyggelse omkring et fælles gårdrum, som der er indkig l fra syd.

At regnvandshåndtering skal indgå synligt, rekrea vt og naturligt i området.

§ 2 Områdets afgrænsning og zonestatus

2.1 AfgrænsningLokalplanen afgrænses som vist på kortbilag A og omfa er matr. nr. 437a, 487i og 437e, Hillerød Bygrunde samt alle parceller, der e er den 1. oktober 2015 udstykkes fra de nævnte ejendomme.

2.2 DelområderLokalplanområdet opdeles i delområde 1, 2 og 3.

2.3 ZonestatusLokalplanområdet er beliggende i byzone og fastholdes i byzone.

§ 3 Områdets anvendelse

3.1 AnvendelseOmrådet må kun anvendes l helårsbeboelse i form af etagebo-ligbyggeri. Dog må der i etageboligbebyggelsen indpasses boliger (maksimalt 25 % af det samlede antal etagemeter) med lodret skel (tæt-lav boliger) samt lhørende fælles faciliteter som vaske-ri, fælleshus og lignende, privat service i form af kontor og klinik-ker, samt fri dsak viteter, sociale og kulturelle formål og uddan-nelse.

Note § 3.1Boliger må kun beny es l helårsbebo-else. Boligformål omfa er både tradi- onelle boliger, bofællesskaber, kollek- ver, kollegier, ældreboliger og andre

boliger for særlige grupper. Etageboligbebyggelse er bebyggelse i 2 eller fl ere etager med boliger, der ligger ovenpå hinanden, med vandret skel.Tæt-lav boligbebyggelse er huse, som helt eller delvist er bygget sammen med ét eller fl ere huse af lsvarende art (kædehuse, rækkehuse, dobbelthu-se og lignende) med lodret lejligheds-skel. Tæt-lav boliger kan være i fl ere plan/etager.

Note § 1.1Der skal opsamles regnvand l toilet-skyl og tøjvask. Øvrigt regnvand skal håndteres i søer og wadier/regnvands-render så de indgår synligt, rekrea vt og naturligt i området.

Hille

rød

Kom

mun

eBe

stem

mel

ser

19

nr. 4

03

3.2 Anvendelse genereltDer kan inden for lokalplanområdet fastholdes og etableres tekni-ske anlæg, såsom hovedforsyningsledninger og transformatorermv. samt rekrea ve anlæg såsom legepladser, borde, bænke, bål-pladser mv.

§ 4 Udstykninger

4.1 UdstykningOmrådets matrikler kan sammenlægges.

4.2 UdstykningDer kan ske opdeling i ejerlejligheder og sokkeludstykninger af bo-ligstokke, med andel i fælles adgangs- og opholdsarealer.

4.3 Udstykning l tekniske anlægDer kan ske udstykning af arealer for etablering af tekniske anlæg uanset grundstørrelsen.

§ 5 Veje, S er og Parkeringsforhold

5.1 VejadgangVejadgangen l lokalplanområdet skal ske fra Kirsebærbakken som vist i princippet på kortbilag B.

Intern vej skal placeres i i delområde B i princippet som vist på illustra onsplan på kortbilag C og give mulighed for at vende med store køretøjer, herunder redningskøretøjer.

Vejadgangens udformning skal godkendes af vejmyndigheden.

5.2 BefæstelseBefæstede arealer på parkeringspladser og adgangsveje skal etab-leres med en gennemtrængelig belægning som muliggør ned-sivning af regnvand, f.eks. græsarmeringssten, chaussésten eller belægningssten. Forurenet vejvand må ikke nedsives uden rensning.

5.3 Adgangstier Der anlægges s er med en bredde på minimum 2 m bredde s er; a-b, c-d og e-f, som vist i princippet på kortbilag B. S a-b og e-f skal udlægges med et areal mellem bygningerne så s erne kan tjene som vej for redningskøretøjer.

5.4 Parkering Parkering skal etableres i delområde 2 vist på kortbilag B og der skal min. udlægges 1 ½ parkeringsplads pr. bolig dog 0,5 pr. bolig under 40 m2 og 1 parkeringsplads pr. m2 privatservice mv.

Note § 5.3 (s er)Med "i princippet" menes, at s en kan fl y es nogle meter i forbindelse med den endelige fastlæggelse af s forlø-bet. Tilslutningen l andre s er og veje vil fi nde sted som vist på bilaget.

Note § 5.1Vejmyndigheden kan forventes at s lle krav om at interne fædselsarealer skal gennemgås i et trafi ksikkerhedsrevisi-onsprojekt og lgængelighedsprojekt udført af uddannet trafi ksikkerhedsre-visor.

Hille

rød

Kom

mun

e Be

stem

mel

ser

20

nr. 4

03Ved ibrugtagning af boligerne skal mindst 1 parkeringsplads pr. bolig være anlagt. Areal i delområde B l parkering må ikke be-bygges, men kan beplantes eller befæstes ind l parkeringen etab-leres.

5.5 P-normer for Handicapparkering, MC- og cykelparkering Der skal som minimum etableres 1 handicapparkeringsplads pr. 20 p-pladser.

Ved anlæg af samlede parkeringspladser l mere end 30 biler, skal der indre es pladser l motorcykler svarende l 1-3 % af det sam-lede antal parkeringspladser l biler.

Der skal etableres 1 cykelparkeringsplads pr. bolig . Cykelparkerin-gen skal etableres nær indgange l boliger og kan etableres som overdækkede arealer.

§ 6 Tekniske anlæg

6.1 LedningerAlle ledninger, herunder ledninger l gadebelysning og fremfø-ring af telefon, IT eller anden kommunika on, skal fremføres som jordkabler.

6.2 Tekniske anlæg l områdets forsyningSkabe fra forsyningsvirksomheder (kabel- og rørskabe, transfor-matorsta oner mv.) skal integreres i bebyggelsen.

6.3 Opsamling af regnvandVed ny bebyggelse l boligformål skal der er etableres anlæg l opsamling af regnvand fra tage, l brug for wc-skyl og tøjvask i maskine.

6.4 Lokal Afl edning af Regnvand (LAR-anlæg)Afl edning af (øvrigt, ikke opsamlet) regnvand fra tage og parke-rings- og vejarealer skal føres på overfl aden (f.eks. i render, trug eller wadiløsninger) via sandfang og olieudskillere l søer/opsam-lingsbassiner og skal indgå som et rekrea vt element i boligområ-det, i princippet som vist på illustra onsplanen på kortbilag C.

Regnvandsbassiner skal udformes, så de indgår i områdets fæl-lesarealer som et naturligt landskabselement, og udformes med en organisk form og således at hældningen på skråninger ikke er større end 1:5.

6.5 Nedlæggelse af sikringsrumSikringsrum i kælder i bevaret bygning og sikringsrum i anlæg nord for bevaret bygning kan nedlægges. Se nærmere herom i re-degørelsen under Tilladelser e er anden Lovgivning.

Note § 6.4 LAR-anlæg skal etableres ef-ter Spildevandskomiteens retningslinjer for dimensionering af LAR-anlæg eller senere retningslinjer godkendt af Miljø-myndigheden. Det skal sikres, at anlæg l LAR-anlæg, al d er lgængelige for

vedligeholdelse. Beplantning, rødder mv. må ikke kunne stoppe eller ned-sæ e anlæggets funk on. Fælles LAR-anlæg skal udelukkende anlægges på fællesarealer (ikke på private grunde) og godkendes af Miljømyndigheden.

Note § 6.1Der er eksisterende el-, lysleder- og vandledninger ved byggefeltet for ny bebyggelse.

Hille

rød

Kom

mun

eBe

stem

mel

ser

21

nr. 4

03

§ 7 Bevaring

7.1 Bevaringsværdig bebyggelseBebyggelse, der på kortbilag B er vist som bevaringsværdig, må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden Byrå-dets lladelse.

Tilbygninger på nordsiden af den oprindelige bygning kan fasthol-des, men er ikke udpeget som bevaringsværdige.

Den bevaringsværdige bygning kan befris fra påbygninger og skal i så fald i videst muligt omfang lbageføres l sit oprindelige ud-tryk, i forbindelse med etablering af den samlede bebyggelse in-denfor lokalplanområdet.

7.2 Bevaringsværdig bygningstrækVed bebyggelse, der på kortbilag B er vist som bevaringsværdig, må der ikke foretages ændringer i bygningernes hovedudformning (husdybder, facadehøjder og taghældinger).

Facademateriale, tagmateriale, murborter/murdetaljer, tagafslut-ninger, tagrender- og nedløb, skorstene og inddækninger, dør- og vinduspar er, vinduesopsprosning, og andre bygningsdetaljer skal bevares i overensstemmelse med den oprindelige byggeskik.

Repara oner og gennembrydninger skal udføres så overgangene bliver så lidt synlige som mulige.

7.3 Tilføjelser af tagvinduer, kviste, altaner på bevaringsværdig bebyggelse.Vinduer i tagfl ader skal placeres regelmæssigt og/eller i forhold l bygningens facadeopdeling og udformes som enkeltsiddende tag-vinduer eller kviste, hvis samlede bredde ikke må overs ge 1/3 af tagfl adens længde. Kviste må ikke være mere end 1,5 meter brede og skal i videst muligt omfang placeres som eksisterende kviste.

Altaner og altangange må ikke lføjes på den bevarede bygnings sydfacade (ind mod fælles gård/have) vist på kortbilag B og alta-ner og altangange på øvrige facader af den bevarede bygning ud-formes som le e metalkonstruk oner.

7.4 Genopførelse e er ulykkeI lfælde af at den bevaringsværdige bygning llades nedrevet, el-ler e er brand eller anden ulykke må nedrives, skal der etableres en ny bygning i samme omfang som den forrige, og ifølge lokal-planens øvrige bestemmelser.

Ved evt. ansøgning om lladelse l nedrivning af bebyggelse, der er udpeget som bevaringsværdig, skal der jf. Museumslovens be-

Note § 7.1De bevaringsværdige bygninger er byg-ninger der i SAVE-registreringen har fået værdier fra 1 l 3, i de e lfælde dog 5, og som i sig selv, eller i den byg-ningsmæssige sammenhæng, er vurde-ret som bevaringsværdige. Se afsnit om bevaring i redegørelsen.

Den bevaringsværdige længe fremstår i lysgul pudset teglfacade, med hvide fremstående par er omkring døre og vinduer, med tagdækning af røde vinge-tegl og en taghældning på ca. 60 grader og med helvalme. På tagfl aden over fron spicen er placeret et ur. Vinduer og døre har vogngrønne rammer og hvide døre og vinduer.

Ur tagfl ade over fron spicen

Detaljer ved vinduer og gesimser

Hille

rød

Kom

mun

e Be

stem

mel

ser

22

nr. 4

03stemmelser gennemføres en off entlig høring.

7.5 Bevaringsværdige træerTræer vist med særlig signatur på korbilag B skal bevares. De skal besky es og afskærmes i drypzonen ved anlægsarbejder.

Ved skade, sygdom eller ælde skal der genplantes træer af samme art.

§ 8 Bebyggelsens omfang og placering

8.1 GenereltBebyggelsesplanen for ny boligbebyggelse skal tage sit udgangs-punkt i den eksisterende bevaringsværdige hovedlænge, vist på kortbilag B. Bebyggelsen skal organiseres som længer omkring et centralt gårdrum.

8.2 ByggefelterNy bebyggelse skal placeres i delområde 1 inden for byggefelt vist på kortbilag B. Altaner må overskride byggefeltet med op l 1,5 m i den smalle del af byggefeltet; længerne ud mod vejen Kirsebær-bakken og mod nord.

Bebyggelsen skal gennembrydes, i princippet som vist på kortbilag B, således at der bliver adgang for gående og cyklende l det cen-trale gårdrum og der bliver kig l den bevaringsværdige hoved-længe fra Skansevej.

Bygningsgennembrydningerne skal have en bredde på mindst 5 meter og må ikke overdækkes/overlukkes (der skal være fri lu mellem længerne, der opstår ved bygningsgennembrydningerne).

8.3 Mindre, sekundære bygningerRedskabsskure, cykelskure, miljøsta oner, drivhuse og andre min-dre, sekundære bygninger må opføres uden for byggefelterne.

Carporte og/eller garager må kun etableres som et samlet projekt på den stribe af parkeringspladser, der ligger langs sikkerhedsheg-net mod jernbanen.

Disse mindre sekundære bygninger må ikke placeres nærmere skel end 2,5 m.

8.4 Adgang l boligerAdgangen l opgange/boliger skal ske fra det centrale gårdrum.

8.5 BebyggelsesprocentBebyggelsesprocenten for området under ét må maksimalt være på 45 %.

Den bevaringsværdige længe

De bevaringsværdige træer

Hille

rød

Kom

mun

eBe

stem

mel

ser

23

nr. 4

03

Herudover llades at bebyggelsesprocenten overskrides med arealet af den eksisterende kælder i den bevaringsværdig længes nordøstlige hjørne hvis denne fritlægges, p.g.a. terrænbearbejd-ning for håndtering af regnvand og lgængelighed for alle, så dele af kælderen får lo mere end 1,25 m over det omkringlig-gende terræn, og fastholdes l kælderformål (ikke beboelse).

8.6 EtagerBygninger må maksimalt opføres i 2½ etage (2 etager og tagetage) og med kælder med en maksimalt højde på 1,25 m over terræn.

I forbindelse med sammenbygning af den bevaringsværdige ho-vedlænge og ny bebyggelse llades etableret tagterrasser i 2. sals højde. Eksisterende tagterrasser i forbindelse med den bevarings-værdige længe kan bevares.

8.7 TrempelTagetager må opføres med en trempel, der er maksimalt 1,5 m høj.

8.8 Bygningshøjde og stuegulvkoteKoten på tagryggen på ny bebyggelse må ikke overs ge koten på den eksisterende bevaringsværdige hovedlænge; ca. kote 62. Hvis øvrig eksisterende bebyggelse indenfor byggefeltet bevares, kan eksisterende tage bevares med deres nuværende højde.

Stuegulvkoten i den eksisterende bevaringsværdige længe er ca. i kote 50,5. Øvrig ny bebyggelse skal placeres, så stuegulvkoter og tagrygskoter lpasser sig terrænets fald ned mod Skansevej.

Der fastsæ es en minimum-stuegulvkote for den lavest liggende boligstok på 47,5 for at undgå oversvømmelse af bebyggelsen.

Skorstene og antenner er ikke omfa et af højdebegrænsningen.

8.9 Taggesims og facadehøjdeTaggesimsen (hvor tag og facade mødes) på ny bebyggelse, må ikke placeres højere end taggesimsen på den eksisterende beva-ringsværdige længe (taggesimsen over 1. sal og ikke taggesimsen over 2. sal på frontkvisten).

Facadehøjden for ny bebyggelse må maksimalt være 8,2 meter.

8.10 HusdybdeHusdybden må maksimalt være 12 m ekskl. altaner og altangange.

Trempelhøjde måles fra over færdigt gulv l det lodre e måleplans skæring med indvendig beklædning.

- trempel

Taggesims over 1.sal på bevaringsværdig længe markeret med grøn s plet linje.

Hille

rød

Kom

mun

e Be

stem

mel

ser

24

nr. 4

03§ 9 Bebyggelsens ydre fremtræden

9.1 GenereltDen eksisterende bevaringsværdige bygning skal bevares som fastsat i § 7. Øvrige eksisterende bygninger, der bevares, skal bearbejdes, så de i sammenhæng med øvrig bebyggelse udgør en arkitektonisk helhed.

Ny bebyggelse skal fremstå ensartet med hensyn l bygningsform, materialer og i samstemte farver.

9.2 FacaderFacader skal udføres som blank mur i teglsten, der kan fi ltses, pudses, vandskures eller kalkes.

Murene skal fremstå lyse i samspil med de lysgule kalkede facader på den bevaringsværdige længe.

9.3 Mindre bygningsdele Mindre bygningsdele som kviste, karnapper, fron spicer m.v. kan udføres i andre materialer, som fx træ, metal, sten og glaserede tegl.

De e gælder også ved omdannelse af eventuelt fastholdte på-bygninger på nordsiden af den bevaringsværdige længe samt ved eventuelle nye bygninger med karakter af ’mellembygninger’, der forbinder de øvrige murede længer, fx som vist på illustra onspla-nen, kortbilag C.

De angivne bygningselementers overfl ader må ikke have et kulør-indhold på over 40 % og et sor ndhold på under 20% jf. NCS-far-vesystemets principper,hvilket betyder at der er et vist spillerum i lyse og mørke farver, men med en begrænsning i både farvemæt-ning og renhed/klarhed i farven.

9.4 SoklerHvis en sokkel er højere end 0,6 m skal den del, der er højere end 0,6 m, udføres i samme materialer som facaden, for at undgå at sokler fremstår meget høje.

9.5 Ven la onsa astVen la onsa ast på tage skal minimum trækkes 1 meter lbage i forhold l bygningernes facader og må ikke være højere end 1 meter og bygningens tagryg. Ven la onsa ast kan samles i ven la onsskorstene. Ven la onsmotorer må ikke placeres på bygningernes tage eller facader.

Hille

rød

Kom

mun

eBe

stem

mel

ser

25

nr. 4

03

9.6 TagformNye tage skal udføres som symmetriske saddeltage uden valm med en hældning på mellem 40 og 50 o i forhold l det vandre e plan.

Tag på sekundære bygninger kan opføres med anden tagform fx. fl ade tage eller ensidig eller tosidig taghældning.

9.7 TagmaterialerTagbeklædningen på ny bebyggelse skal udføres med tagsten af røde tegl, af tagpap på trekantlister, skifer eller ma e umalede metalplader.

9.8 Kviste og tagvinduerTagvinduer skal udføres som kviste eller ovenlysvinduer.

Kvistene må have forskellige størrelse ud fra forskellige funk oner (om de etableres i forbindelse med opgange eller i små eller store rum), men skal have samme karakter så de indgår i det samlede arkitektoniske udtryk.

9.9 SkorsteneEventuelle skorstenspiber skal mures i tegl med samme overfl a-debehandling som husets facader. Skorstene skal placeres i, eller i kontakt med, tagrygningen og mindst 3,0 m fra gavlen. Er de e ikke muligt, skal skorstenen indpasses e er andre arkitektoniske elementer i huset fx over hoveddøren eller symmetrisk mellem 2 kviste.

9.10 VinduerVinduesrammer og karme skal udføres af træ, metal eller som en kombina on af disse.

9.11 SkilteSkiltning og reklamering må ikke fi nde sted. Dog kan byrådet l-lade, at der opsæ es oplysnings- og orienteringsskilte.

9.12 Solceller og miljøtekniske anlæg.Solceller og andre miljøtekniske anlæg skal integreres i arkitektu-ren.

9.13 Trykimprægneret træFor at sikre bebyggelsen en ensartet fremtræden, hvor æste ske hensyn og materialernes evne l at pa nere på en naturlig måde er i højsædet, må der ikke beny es ubehandlet trykimprægneret træ hvor det er synligt.

9.14 Plast- og komposit-materialerDer er s gende krav l energiop mering og en has g udvikling af nye kompositmaterialer l byggeri. Andre materialer end de fastsa e materialer l facader og vinduer kan derfor llades, hvis

Illustra on af forskellige taghældninger

Note § 9.11I rene boligområder kan der, i begræn-set omfang, drives visse former for liberalt erhverv i boligerne. Det er en forudsætning, at det er en type er-hverv, der normalt og uden gene for naboer kan udøves fra en bolig (fx kli-nik, frisør, revisor, tegnestue, dagpleje). Endvidere er det en forudsætning, at den erhvervsdrivende bebor ejendom-men og ikke har nogen ansa e, og at ejendommen fortsat har karakter af beboelse. Der må derfor normalt kun drives erhverv i højst 25 % af boligens areal, dog højst 50 m2 og der skal være tale om et minimalt parkeringsbehov, der i udgangspunktet skal ske på egen grund, ligesom skiltningen skal være minimal.

Hille

rød

Kom

mun

e Be

stem

mel

ser

26

nr. 4

03det kan e ervises, at de nye materialer har en fremtræden og kvalitet, der svarer l de fastsa e tradi onelle byggematerialer, og som ældes med ynde og bidrager l byggeriets arkitektoniske kvalitet. Det skal sikre bebyggelsen en ensartet fremtræden, hvor æste ske hensyn og materialernes evne l at pa nere på en na-turlig måde er i højsædet.

§ 10 Ubebyggede arealer

10.1 TilgængelighedFor at sikre god lgængelighed for alle, skal alle adgangs-, op-holds- og færdselsarealer udformes i overensstemmelse med kravene i DS 105 ”udearealer for alle” eller i lsvarende senere retningslinjer.

10.2 PlanDer skal udarbejdes en samlet plan for de ubebyggede arealer l godkendelse af byggemyndigheden forud for egentlig bygge lla-delse. Planen skal redegøre for og vise adgangsforhold - også for redningskøretøjer, befæstelser, parkerings-, opholds- og friarealer, beplantning (herunder bevaringsværdig beplantning), belysning, s forbindelser, terrænreguleringer, LAR-løsninger og frem dig dri af området m.v. herunder lgængelighed for alle jf. § 10.1.

10.3 OpholdsarealerDer skal udlægges udendørs opholdsareal svarende l mindst 100 % af etagearealet for boliger og 50 % af etagearealet for privat service mv. Opholdsarealer kan placeres på terræn, på dæk, som terrasser el-ler som tagterrasser.

Opholdsarealer må ikke have et støjniveau, der overs ger Lden 58 dB(A). Det sydligste arealer mod Skansevej kan derfor ikke forven-tes medregnet som opholdsarealer, se nærmere herom i Redegø-relsen om Støjforhold og § 10.12.

Delområde C, vist på kortbilag B, skal udlægges l opholdsareal, der bl.a. appellerer l større børns leg og ophold.

10.4 GårdrummetGårdrummet, som bebyggelsen skal organiseres omkring, skal indgå i opholdsarealerne og rumme cykelparkering, adgang l bo-liger samt grønne områder med gode muligheder for ophold og mindre børns leg.

Gårdrummet skal fremstå med et diff eren eret udtryk, der klart defi nerer kantzoner, adgangss er og fælles opholdsarealer, og hvor beplantning og andre rumdannende elementer understø er en varieret brug.

Note § 10.1Til alle enheder (boliger, bu kker, kon-torer, fælleslokaler m.v.) i bygningers stueetage skal adgang fra det fri være niveaufri. Hvis niveauforskelle ikke kan undgås, skal højdeforskelle udlignes med ramper i overensstemmelse med bygningsreglementets bestemmelser.

Hille

rød

Kom

mun

eBe

stem

mel

ser

27

nr. 4

03

10.5 KantzonerLangs bygningernes facader mod det centrale gårdrum skal der etableres halvprivate opholdszoner, friholdt fra adgangss erne.

Hvor terrænforholdene muliggør det, etableres fra stuelejligheder udgang l haver, der vender væk fra det centrale gårdrum. Boliger langs Skansevej med støjbelastede facader er ikke omfat-tet af denne bestemmelse.

10.6 TerrænreguleringTerrænreguleringer, herunder indbygning af overskudsjord fra byggeriet, skal gennemføres med henblik på at opnå den bedst mulige helhedsløsning, herunder etablering af LAR-løsninger, ad-gangsforhold og friarealer for alle, samt en harmonisk overgang l lstødende arealer udenfor lokalplanområdet.

Terrænreguleringer skal sikre naturlig vandafl edning fra bebyggel-sen l lavere liggende arealer.

10.7 Renova onVed projektering skal der reserveres de nødvendige arealer l sor-tering, opbevaring og transport af aff ald i overensstemmelse med Hillerød Kommunes l enhver d gældende aff aldsregula v. Ved tæt-lav bebyggelse og ejendomskarreer, skal der p.t. etableres plads l aff aldssortering i mindst 7 frak oner.

10.8 Lyskilder Lyskilder med samme belysningsfunk on skal være ens på de ubebyggede arealer inden for hele lokalplanens område, og skal være afskærmede, så de ikke blænder.

10.9 BeplantningPlanen for de ubebyggede arealer (jf. § 10.2) skal udformes under hensyn l træer markeret på kortbilag B; de bevaringsværdige træer samt de træer, der ikke er bevaringsværdige, men har en kvalitet så de med fordel kan fastholdes.

Grundens kant langs Skansevej og Kirsebærbakken skal fremstå med levende hegn.

Der skal indgå frug ræer og –buske i beplantningen. Hegn og nye træer skal placeres, så de giver mest mulig læ i forhold l bebyg-gelse og friarealer, og så de sam dig ikke skygger for solindfald i forhold l de primære opholdsrum i bebyggelsen. Græsarea-ler uden for haver og gårdrummet skal henligge som naturgræs/blomstereng.

10.10 Beplantning af parkeringspladserParkeringsarealerne skal gives et grønt præg og omgives af buske, suppleret med opstammede træer så det svarer l mindst 1 træ.

Note § 10.10 Velegnede træer er spidsbladet løn, ahorn og ask.

Note § 10.5 Med kantzonen med halvprivate op-holdszoner menes arealer, der ligger i kanten af det fælles gårdrum og er kny et l de boliger, de ligger op ad. Eventuelle afgrænsninger (udemøbler/hegn/beplantning) må ikke afskære dem fra deres visuelle sammenhæng med gårdrummet.

Hille

rød

Kom

mun

e Be

stem

mel

ser

28

nr. 4

03pr. 10 parkeringspladser.

10.11 SikkerhedshegnDer skal etableres et sikkerhedshegn, i form af et trådhegn, i skel mod lokalbanens tracé, for at forhindre adgang l jernbanesporet. Hegnet skal placeres i beplantning mod jernbanen eller begrøn-nes med slyngplanter.

10.12 HegnHegn mod veje, s er, nabo- og fællesarealer skal være levende hegn. Det levende hegn kan suppleres med let trådhegn på ind-vendig side med højst samme højde, som det levende hegn vil have fuldt udvokset.

Hvor opholdsarealer på terræn skærmes med hegn imod støj fra Skansevej, skal disse hegn udføres e er en samlet plan, der sikrer, at de indgår som en naturlig del af i haveanlægget. Støjhegn skal begrønnes og/eller beklædes med trælameller eller en materiale-karakter, der indgår i en helhedsløsning med det øvrige byggeri. Hegn må ikke placeres nærmere vejskel mod Skansevej end 6,0 m.

10.13 OplagUdendørs oplag, herunder større både (kølbåde), camping- og skurvogne, store trailere og uindregistrerede køretøjer, må ikke fi nde sted.

§ 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggel-se

11.1 Trafi kstøjNy bebyggelse må ikke tages i brug, før det er sikret ved støjbe-regning, at opholdsarealerne ikke belastes med trafi kstøj, der overs ger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier som anført under lokalplanens punkt 10.3.

11.2 Opsamling af regnvandNy bebyggelse l boligformål må ikke tages i brug, før der er etab-leret anlæg l opsamling af regnvand fra tage, l brug for wc-skyl og tøjvask i maskine som anført under lokalplanens punkt 6.3.

11.3 SpildevandNy bebyggelse må ikke tages i brug før bebyggelsen er lslu et et spildevandsanlæg e er Hillerød Kommunens anvisninger.

Ny bebyggelse må ikke tages i brug før LAR-anlæg, l håndtering af vand fra tage og befæstede arealer, er etableret og bebyggel-sen er lslu et et spildevandsanlæg e er bygningsmyndighedens

Note § 11Lokalplanens forhold l anden lovgiv-ning er beskrevet i lokalplanens re-degørelse under afsni et ’Tilladelser e er anden lovgivning’.

Note § 11.2Kravet om opsamling af regnvand gæl-der lokalplaner for ny boligbebyggelse jf. Kommuneplan 2013.

Hille

rød

Kom

mun

eBe

stem

mel

ser

29

nr. 4

03

anvisninger.

11.4 OpholdsarealerNy bebyggelse må ikke tages i brug, før udendørs opholdsarealer er etableret i overensstemmelse med bestemmelserne i lokalpla-nens § 10.

11.5 ParkeringNy bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt parkering som anført i lokalplanens punkt 5.4 - 5.5.

§ 12 Grundejerforening

Ingen bestemmelser om grundejerforening

§ 13 Ophævelse af lokalplan

13.1 OphævelseVed vedtagelsen af denne lokalplan ophæves byplanvedtægt nr. 3 vedtaget af Hillerød Byråd den 29. maj 1959 for så vidt den del af området, der er omfa et af den nye lokalplan.

§ 14 Deklara oner

Der ophæves ikke deklara oner i forbindelse med lokalplanen.

§ 15 Lokalplanens retsvirkninger

15. 1 RetsvirkningerE er Byrådets endelige vedtagelse og off entliggørelse af lokalpla-nen må ejendomme, der er omfa et af planen ifølge Planlovens § 18, kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstem-melse med planens bestemmelser.

Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsæt-te som hid l. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen.

Byrådet kan meddele dispensa on l mindre væsentlige lempel-ser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at de e ikke strider mod principperne i planen og ikke ændrer den særlige karakter af de områder, der søges skabt ved lokalplanen.

Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved lvejebringelse af en ny lokalplan.I henhold l § 47 i Planloven kan der foretages ekspropria on af

Hille

rød

Kom

mun

e Be

stem

mel

ser

30

nr. 4

03private ejendomme eller private re gheder over ejendomme, når ekspropria onen vil være af væsentlig betydning for virkelig-gørelsen af lokalplanen.

Hvis Byrådet med hjemmel i bevaringsbestemmelserne afslår at give lladelse l nedrivningen af en bygning, kan ejerne i henhold l Planlovens § 49 forlange ejendommen overtaget af kommunen

mod erstatning. Overtagelsespligten påhviler dog kun kommunen, hvis der er et væsentlig misforhold mellem ejendommes a ast-ningsgrad og a astningsgrad for ejendomme med lignende belig-genhed og beny else, som ikke er omfa et af et nedrivningsfor-bud. Overtagelsespligten kan kun få virkning ved et afslag på en ansøgning om lladelse l nedrivning, men ikke ved afslag på en ansøgning om lladelse l ombygning eller ændring af bygningen.

Private byggeservitu er og andre lstandsservitu er, der er ufor-enelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private ser-vitu er kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen, jf. ovenfor.

For forhold, der ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almin-delige bygningsregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning.

Vedtagelsespåtegning

Således endelig vedtaget af Hillerød Byråd den 27. april 2016

Hille

rød

Kom

mun

eBe

stem

mel

ser

31

nr. 4

03

Kort

bila

g

Kortbilag A: Lokalplanens afgrænsning på matrikel- og grundkort

Lokalplan nr. 403

Hillerød Kommune, By og Miljø

Mål: 1:750

April 2016

Delområde 3

Delområde 2

Delområde 1

488g48

7ha

487s

1

10

1A

2

2A

3

5

78

9

2A

0

Delområdeafgrænsning

Lokalplanafgrænsning

0 15

m

30

LP afgrænsning

Delområdeafgrænsning

Bevaringsværdig længe/facade

Byggefelt

Afbrydelser i byggefelt/stier

Indkig til bevaringsværdig længe

Bevaringsværdigt træ

Træ, der kan bevares

Sikkerhedshegn

Vejadgang

a bc

d

e f

3m

4m

2m

4m

15 m

Delområde 3

Delområde 2

Delområde 1

Kortbilag B: Administra onskort

Lokalplan nr. 403

Hillerød Kommune, By og Miljø

Mål: 1:750

April 2016

Kort

bila

g

Skansevej

Jern

bane

Kirs

ebæ

rbak

ken

Gårdrum med fælles ophold og leg

Cykler

Cykler

Kantzone og s

Hovedbygning

S og kantzone

Parkering

Parkering

Parkering

NO

RD

S S

S

Wadi

Wadi

Regnvands-sø

Regnvands-sø

Træer på skråning

Ophold/ leg

Bevarede træer

Træer og buske

Træer og buske

Kortbilag C: Illustra onskort

Lokalplan nr. 403

Hillerød Kommune, By og Miljø April 2016