LEY NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU.
Ttulo I: Disposiciones Generales - Reglamento Nacional de
Tasacionesl del PerREGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PER
TTULO IDISPOSICIONES GENERALESCAPTULO NICO
ARTCULO I.01El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene
por finalidad establecer los criterios, conceptos, definiciones y
procedimientos tcnicos normativos para formular la valuacin de
bienes inmuebles y muebles.
ARTCULO I.02Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento
mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza y
dictamina sus cualidades y caractersticas en determinada fecha,
para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien
de acuerdo a las normas del presente reglamento.
ARTCULO I.03Para los efectos de este reglamento y segn lo
dispuesto en el art. 885 del Cdigo Civil son bienes inmuebles:
El suelo, el subsuelo y el sobresuelo El mar, los lagos, los
ros, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o
estanciales. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos. Las
naves y aeronaves. Los diques y muelles. Los pontones, plataformas
y edificios ?otantes. Las concesiones para explotar servicios
pblicos. Las concesiones mineras obtenidas por particulares Las
estaciones, vas de ferrocarriles y el material rodante afectado al
servicio. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidadPara los
efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 886 del
cdigo civil son bienes muebles:
Los vehculos terrestres de cualquier ndole. Las fuerzas
naturales susceptibles de apropiacin. Las construcciones en terreno
ajeno hechas para un fin temporal. Los materiales de construccin o
procedentes de una demolicin si no estn unidos al suelo. Los ttulos
valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la
adquisicin de crditos o derechos personales. Los derechos
patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y
otros similares. Las rentas o pensiones de cualquier clase. Las
acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o
asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles. Los dems
bienes que puedan llevarse de un lugar a otro. Los dems bienes a
los que la Ley les confiere tal calidad.ARTCULO I.04Este reglamento
alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo valor
puede determinarse aplicando mtodos directos (comparacin, costo),
indirectos (renta, valor actual) u otros debidamente sustentados.
Contiene a travs de ttulos especiales, normas para diferentes tipos
de propiedades que pueden ser objeto de valuacin en las condiciones
mencionadas. Dichos ttulos podrn contener elementos de bienes
inmuebles y de bienes muebles indistintamente.Conforme se presenten
nuevos requerimientos y se completen los estudios tcnicos del caso,
este reglamento se ampliar con ttulos referidos a diversos bienes o
procedimientos valuatorios.
ARTCULO I.05El campo de aplicacin de este reglamento y la
sujecin a sus normas alcanza a todo el territorio de la
Repblica.
ARTCULO I.06El uso de este reglamento es obligatorio en los
casos en que se trate de practicar una valuacin comercial o
reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna medida y
para la ejecucin de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas
por terceros.
ARTCULO I.07Para los efectos de la aplicacin de las
disposiciones y normas del presente reglamento en los procesos
valuatorios, se distingue con el nombre de tasacin valuacin
reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia
corresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de
terrenos y de edificacin que son aprobados por los dispositivos
legales correspondientes. Se denomina tasacin o valuacin comercial
cuando los valores corresponden a los del libre mercado.
ARTCULO I.08Se denomina perito valuador al profesional colegiado
que en razn de sus estudios superiores y a su experiencia, est
debidamente capacitado para efectuar la valuacin de un bien. Esta
disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable
en los casos de campos de actividad que no son materia de
colegiacin.
ARTCULO I.09El perito valuador debe indicar con precisin la
fecha de laTtulo II: Valuacin de Predios Urbanos - Reglamento
Nacional de Tasaciones del PerTTULO IIVALUACION DE PREDIOS
URBANOS
CAPTULO AALCANCES Y FINES
ARTCULO II.A.01Se considera predios a los terrenos, as como a
las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que
constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser
separadas, sin alterar, deteriorar destruir la edificacin.
ARTCULO II. A.02Considerase terreno urbano al que esta situado
en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o
cualquier otro fin urbano; as como los terrenos sin edificar,
siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro
poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de
habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente.
ARTCULO II. A.03Se entiende por edificaciones a las
construcciones o fbricas en general.
ARTCULO II. A.04Son obras complementarias e instalaciones fijas
y permanentes todas las que se encuentran adheridas fsicamente al
suelo a la construccin, y no pueden ser separadas de stos sin
destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son
parte integrante y funcional de ste, tales como cercos,
instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones
exteriores elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra
incendios, instalaciones de aire condicionado, piscinas, muros de
contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage,
pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de
recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser
calificados como tales.
ARTCULO II.A.05Los valores arancelarios o valores unitarios
oficiales por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que
han sido determinados por el Ex Consejo Nacional de Tasaciones -
CONATA, ahora Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento y
aprobados por los dispositivos legales correspondientes.
ARTCULO II.A.06La valuacin del predio urbano consiste en la
determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de
terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas
y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si
corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los
casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de
conservacin que estn determinados en el presente reglamento. En el
caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores
unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados por el
dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin
comercial se determinar en base a los valores obtenidos en el
estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se
adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los
mismos que debern ser justificados por el perito.
ARTCULO II.A.07En el caso de la valuacin reglamentaria de las
obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, de estar
ubicadas en una edificacin techada e incluidas en los cuadros de
los valores unitarios oficiales de edificacin, se valorizara de
conformidad a dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros
mencionados o ser exteriores a la edificacin techada se deber
efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de las
partidas que conforman la obra o instalacin, con precios a la fecha
de los valores unitarios oficiales de edificacin, exclusivamente al
costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales,
direccin tcnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le
aplicar el factor de oficializacin aprobado por los dispositivos
legales correspondientes. Se llama factor de oficializacin a la
cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de
las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
ARTCULO II.A.08El informe de la valuacin, debe desarrollar los
siguientes rubros:
Memoria descriptiva. Valuacin. Valuacin del terreno. Valuacin de
las edificaciones Valuacin de las obras complementarias. Valuacin
de instalaciones fijas y permanentes Intangibles, si los hubiere
Cuadro resumen general de las valuaciones Anexos Fotografas, si se
requieren OtrosTTULO IICAPTULO BMEMORIA DESCRIPTIVA
ARTCULO II.B.09La memoria descriptiva comprende:
Nombre del propietario o posesionario. Nombre de la persona que
solicita la tasacin. Objeto de la tasacin y metodologa
reglamentacin empleada. Fecha a la cual est referida la tasacin.
Ubicacin. Linderos y permetro rea del terreno Zonificacin y uso
actual del predio. Infraestructura de servicios urbanos que afecten
al predio. Caractersticas del entorno del predio. Descripcin de la
distribucin de las plantas. Descripcin de la edificacin. Antigedad
de la construccin. Estado de conservacin. Servidumbres, si las
hubiere. Anlisis de la documentacin registral.
Observaciones.ARTCULO II.B.10Para la ubicacin de un predio se
consignar el departamento, la provincia y el distrito a los que
pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa,
asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de
las vas pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o
los nombres anteriores; la numeracin municipal o la denominacin de
la manzana y lote correspondientes.De no existir o desconocerse la
numeracin municipal la identificacin del lote y manzana dentro de
la urbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento humano en el
que est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el
extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de fachada, con
indicacin de las vas pblicas de referencia.
ARTCULO II.B.11La descripcin de un terreno deber precisar su
forma geomtrica; las medidas, colindancias y cambios de direccin de
los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los
costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el
fondo.
ARTCULO II.B.12El rea del terreno existente dentro de los
linderos descritos ser expresada en sistema mtrico decimal.
ARTCULO II.B.13Se describir la forma de ocupacin existente en el
predio a travs de la siguiente informacin mnima:
Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas
construidas; Distribucin de los ambientes de cada planta por
niveles; reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en
total. (Cuadro general de reas techadas y libres)ARTCULO II.B.14En
la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada,
segn los casos, los sistemas y materiales empleados en la
construccin de las partidas principales, tales como:
Cimentacin Elementos estructurales Muros y columnas Techos y
coberturas Pisos y contrapisos Contrazcalos y revestimientos
Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos
empotrados, muebles fijos, etc. Vidrios Pinturas Cerrajera
Instalaciones sanitarias Instalaciones mecnicas y elctricas
Instalaciones telefnicas Instalaciones complementarias permanentes,
si las hubiese, como:
Instalaciones especiales Ascensores, aire acondicionado, sistema
de alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanques cisterna etc.
Obras complementarias. Otros.ARTCULO II.B.15El estado de
conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno,
regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada
de los rubros mencionados en el artculo II.B.14 y que se definen de
la siguiente forma:
Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento
permanente y que no presentan deterioro alguno. Bueno.- Las
edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen
ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal. Regular.-
Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya
estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es
subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros
visibles debido al uso normal. Malo.- Las edificaciones que no
reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que
la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e
instalaciones tienen visibles desperfectos. Muy malo.- Las
edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que
hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los
materiales recuperables.ARTCULO II.B.16Se considerar las
servidumbres y los derechos consignados en los respectivos ttulos
de propiedad y los que sean apreciados por el perito como factores
que afectan al predio como dominante o sirviente.
ARTCULO II.B.17Se asumir como antigedad de la edificacin el
tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la
misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera
de los siguientes documentos:
Declaratoria de fbrica. Certificado de conformidad de obra
Licencia de construccin, mas plazo de ejecucin. El registro ms
antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la
construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de
presentacin de los documentos sealados precedentemente. Declaracin
jurada de autoavaluo.A falta de esta informacin, el perito apreciar
la antigedad sobre la base de los factores concurrentes que debern
ser indicados en el informe de valuacin.
ARTCULO II.B.18En observaciones se consignar todas las
explicaciones de detalle que conduzcan a aclarar conceptos o
particularidades, as como las que el perito considere
pertinentes.
ARTCULO II.B.19El perito debe dejar constancia de los documentos
que haya tenido a su alcance para efectuar la valuacin, tales como
ttulos de propiedad; fichas regstrales; declaratoria de fbrica;
escritura de independizacin y reglamento interno en los casos de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn,
as como otros documentos que sean pertinentes.
TTULO II
CAPTULO CVALUACIN DEL TERRENO
ARTCULO II.C.20Para determinar el valor del terreno (VT) en el
caso de una valuacin reglamentaria, se tomar como base el valor
unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso
de la tasacin comercial, se tomar como base el valor unitario
obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona.
ARTCULO II.C.21A falta de valores unitarios oficiales de
terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones
reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el
caso de valuaciones comerciales, se adoptar como tal el que se
obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma
zonificacin, que posea similares obras de infraestructura urbana,
que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre
ubicado en lugares prximos al terreno materia de valuacin, o en su
defecto, el perito calcular el valor en base a criterios objetivos
y tcnicos.
ARTCULO II.C.22El lote de terreno urbano que tenga un solo
frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera:
El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera
menor, se multiplica por el valor unitario de terreno. El exceso
del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del
terreno. En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27,
II.C.28 y II.C.29 del presente reglamento.ARTCULO II.C.23El lote de
terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de
la siguiente manera:
El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a
cada uno de sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la
forma que se indica en el artculo II.C.22 sumndose luego los
resultados parciales. Se considerar como frente nico separadamente
cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicar el
procedimiento sealado en el artculo II.C.22. El valor del lote del
terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y
b)ARTCULO II.C.24La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga
frente a un pasadizo comn o va de dominio privado en condominio, se
obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que
le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente
procedimiento:
El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el
procedimiento del artculo II.C.22 pero con un Supuesto valor urbano
(SVU), el mismo que se determina como sigue:
En la que:SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio
privado.VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se
accede a la va de dominio privado.a = Ancho de la va de dominio
privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero de
sta con la va pblica.
Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad
(1.0) como valor de la misma.
d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del
terreno materia de valuacin, expresado en metros y submltiplos,
medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de
dominio privado.Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de
0.5 VT se desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT.
La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo
al procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y el resultado
obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al
frente del lote materia de valuacin.Si a la va de dominio privado
es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de
ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose
el valor que resulte mayor.ARTCULO II.C.25La valuacin de un terreno
que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio
sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una
servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso
a) del artculo II.C.24 del presente reglamento, multiplicndose el
supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado
final no podr ser menor de 0.4 VT.
ARTCULO II.C.26La restriccin de uso que soporte un predio,
derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigar el
valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre
0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones
de la servidumbre.
ARTCULO II.C.27La valuacin de los terrenos que tengan un frente
menor al lote normativo mnimo vigente, ser reducida aplicando al
valor unitario del terreno el coeficiente Fr = frente/6.
ARTCULO II.C.28La valuacin de los terrenos que tengan una
profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros, ser
reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fo
= fondo/15
ARTCULO II.C.29Si un inmueble se encuentra situado parte en
tierra firme y parte en mar, lago o ro, solo se considerar como
valor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como
lmite entre sta y la martima, lacustre o ?uvial, el nivel de la ms
alta marea o creciente ordinaria.
ARTCULO II.C.30La tolerancia aceptable en las diferencias de
medicin que encuentra un perito con relacin a la que figura en los
ttulos de propiedad, son las siguientes:
En medidas lineales
En terreno plano 0.5% En terreno accidentado 0.8% En reas
En terrenos de forma regular 2.0% En terrenos de forma irregular
2.5% En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las
tolerancias, el perito dejar constancia de la diferencia y ejecutar
la valuacin de acuerdo a las medidas y reas que figuran en los
ttulos de propiedad o certificados que correspondan.
TTULO IICAPTULO DVALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES,
OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
ARTCULO II.D.31En la valuacin de las edificaciones (VE) se
incluir la totalidad de las construcciones existentes, tanto
edificaciones principales como las obras complementarias y las
instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomar en
cuenta los siguientes factores:En el caso de la valuacin
reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios de
edificacin (VUE) que, segn los casos sern los valores oficiales que
hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a
la fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los
que obtenga el perito como resultado de su propio anlisis y estudio
del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de
depreciacin.Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin,
segn el material predominante.El valor de la edificacin (VE) se
obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo
(VSN):
VE = VSN - D
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada
(AT) por el valor unitario de edificacin (VUE)
VSN = AT x VUE
La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo
(VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que
vara de acuerdo al material de construccin predominante.
D = P / 100 x AT x VUE
El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de
la siguiente frmula:
VE = AT x VUE (1-P /100)
Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin
aparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso. El perito
deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no se
encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un
estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o
le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo
II.D.34.
ARTCULO II.D.32Las edificaciones con caractersticas o usos
especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y
permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de
acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por
antigedad y estado de conservacin sern estimadas por el perito, en
concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras.Para
el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de
oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo
II.A.07.
ARTCULO II.D.33Podr considerarse una edificacin en desuso cuando
ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola con
valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para
otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser
aprovechado de manera alguna.Tratndose de obras en proceso de
edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas
de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio
unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme.
ARTCULO II.D.34La depreciacin se determinar de acuerdo a los
usos predominantes, con los porcentajes que se establece en las
siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o
con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar
el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo
fundamentar el criterio tcnico adoptado.
TABLA N 1PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL
PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACIN Y DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS
Antigedad(en aos) Material Estructural Predominante ESTADO DE
CONSERVACIN
Muy Bueno% Bueno
% Regular
% Malo
%
Hasta 5Aos ConcretoLadrilloAdobe 005 5815 102030 556065
Hasta 10Aos ConcretoLadrilloAdobe 0310 51120 102335 556370
Hasta 15Aos ConcretoLadrilloAdobe 3615 81425 132640 586675
Hasta 20Aos ConcretoLadrilloAdobe 6920 111730 162945 616980
Hasta 25Aos ConcretoLadrilloAdobe 91225 142035 193250 647285
Hasta 30Aos ConcretoLadrilloAdobe 121530 172340 223555
677590
Hasta 35Aos ConcretoLadrilloAdobe 151835 202645 253860 7078*
Hasta 40Aos ConcretoLadrilloAdobe 182140 232950 284165 7381*
Hasta 45Aos ConcretoLadrilloAdobe 212445 263255 314470 7684*
Hasta 50Aos ConcretoLadrilloAdobe 242750 293560 344775 7987*
Ms de50 Aos ConcretoLadrilloAdobe 273055 323865 375080 8290*
El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.NOTA: En el
caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el
perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin. TABLA
N 2PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y
ESTADO DE CONSERVACIN SEGN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA
TIENDAS, DEPOSITOS, CENTROS DE RECREACINo ESPARCIMIENTO, CLUBS
SOCIALES o INSTITUCIONES Antigedad(en aos) Material Estructural
Predominante ESTADO DE CONSERVACIN
Muy Bueno% Bueno
% Regular
% Malo
%
Hasta 5Aos ConcretoLadrilloAdobe 007 5817 102032 556067
Hasta 10Aos ConcretoLadrilloAdobe 2412 71222 122437 576472
Hasta 15 Aos ConcretoLadrilloAdobe 5817 101627 152842 606877
Hasta 20Aos ConcretoLadrilloAdobe 81222 132032 183247 637282
Hasta 25Aos ConcretoLadrilloAdobe 111627 162437 213652
667687
Hasta 30Aos ConcretoLadrilloAdobe 142032 192842 244057 6980*
Hasta 35Aos ConcretoLadrilloAdobe 172437 223247 274462 7284*
Hasta 40Aos ConcretoLadrilloAdobe 202842 253652 304867 7588*
Hasta 45Aos ConcretoLadrilloAdobe 233247 284057 335272 78**
Hasta 50Aos ConcretoLadrilloAdobe 263652 314462 365677 81**
Ms de 50Aos ConcretoLadrilloAdobe 294057 344867 396082 84**
* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.NOTA: En
el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el
perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin. TABLA
N 3PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y
ESTADO DE CONSERVACIN SEGN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA
EDIFICIOS - OFICINAS Antigedad(en aos) Material Estructural
Predominante ESTADO DE CONSERVACIN
Muy Bueno% Bueno
% Regular
% Malo
%
Hasta 5Aos ConcretoLadrilloAdobe 0090 5819 102034 556069
Hasta 10Aos ConcretoLadrilloAdobe 3514 81324 132539 586574
Hasta 15 Aos ConcretoLadrilloAdobe 6919 111729 162944 616979
Hasta 20Aos ConcretoLadrilloAdobe 91324 142134 193349 647384
Hasta 25Aos ConcretoLadrilloAdobe 121729 172539 223754
677789
Hasta 30Aos ConcretoLadrilloAdobe 152134202944 254159 7081*
Hasta 35Aos ConcretoLadrilloAdobe 182539 233349 284564 7385*
Hasta 40Aos ConcretoLadrilloAdobe 212944 263754 314969 7689*
Hasta 45Aos ConcretoLadrilloAdobe 243349 294159 345374 79**
Hasta 50Aos ConcretoLadrilloAdobe 273754324564 375779 82**
Ms de 50Aos ConcretoLadrilloAdobe 304159 354969 406184 85**
* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.NOTA: En
el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el
perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin. TABLA
N 4PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y
ESTADO DE CONSERVACION SEGUN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE
PARA CLINICAS, HOSPITALES, CINES, INDUSTRIAS, COLEGIOS, TALLERES
Antigedad(en aos) Material Estructural Predominante ESTADO DE
CONSERVACIN
Muy Bueno% Bueno
% Regular
% Malo
%
Hasta 5Aos ConcretoLadrilloAdobe 009 51221 202434 596369
Hasta 10Aos ConcretoLadrilloAdobe 3514 101626 222839 616874
Hasta 15 Aos ConcretoLadrilloAdobe 6919 132030 253244 647279
Hasta 20Aos ConcretoLadrilloAdobe 91324 162435 273649 677784
Hasta 25Aos ConcretoLadrilloAdobe 121729 182840 304052
708189
Hasta 30Aos ConcretoLadrilloAdobe 152134 203245 324459 7283*
Hasta 35Aos ConcretoLadrilloAdobe 182539 233650 344864 75**
Hasta 40Aos ConcretoLadrilloAdobe 212944 264054 375269 77**
Hasta 45Aos ConcretoLadrilloAdobe 243349 294459 395674 80**
Hasta 50Aos ConcretoLadrilloAdobe 273754 324864 426079 ***
Ms de 50Aos ConcretoLadrilloAdobe 304160 355270 446484 ***
* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.NOTA: En
el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el
perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin. TTULO
IICAPTULO EVALOR TOTAL DEL PREDIO ARTCULO II.E.35El valor total del
predio se obtiene aplicando la siguiente expresin: VTP = VT + VE +
VI + VOC En donde:VTP = Valor total del predio.VT = Valor del
terrenoVE = Valor de la edificacinVI = Valor de las instalaciones
fijas del predio.VOC = Valor de las obras complementariasSolo en el
caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente
sustentado, el perito aadir el monto de los bienes intangibles al
valor total del predio ARTCULO II.E.36Los anexos comprenden los
planos explicativos, fotografas y otros documentos que el perito
considere necesarios para fundamentar los valores adoptados. TTULO
IICAPTULO FVALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN ARTCULO
II.F.37En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y
pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para
su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente
manera: (a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del
terreno que corresponda al porcentaje de participacin que, segn los
ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su
conjunto, estn debidamente registrados.(b) En caso que en los
ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin
de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total
del terreno entre las secciones del edificio o conjunto,
proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno. ARTCULO
II.F.38En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr
aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Ttulo II
de este reglamento. Para el efecto, deber considerarse tanto las
reas propias de uso privado, como las que le corresponden a la
seccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de
acuerdo con el porcentaje de bienes comunes. ARTCULO II.F.39En caso
que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se
conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria
por valuar, el valor de las reas comunes de la misma se calcular en
base al 15 % del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo.
El Perito determinar el porcentaje correspondiente en aquellos
casos especiales. ARTCULO II.F.40El valor total de la unidad
independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno
matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su uso
exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le
corresponde. Ttulo III: Valuacin de Predios Rsticos y otros Bienes
Agropecuarios - Reglamento Nacional de Tasaciones del Per
TTULO IIIVALUACIN DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES
AGROPECUARIOS
CAPTULO AALCANCES Y FINES ARTCULO III.A.01Para los efectos de
este reglamento se considera predio rstico a los terrenos ubicados
en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario, forestal y de
proteccin y a los eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos
que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn comprendidos
dentro de los lmites de expansin urbana. Forman parte del predio
rstico, la tierra, el agua y su ecosistema, as como las
construcciones e instalaciones fijas y permanentes que existan en
l.Los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana e islas
rsticas, se valuarn conforme a lo establecido en el captulo J del
presente ttulo. ARTCULO III.A.02Se considera terrenos eriazos
aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso de agua
y los terrenos improductivos y terrenos ribereos al mar los
ubicados a lo largo del litoral de la Repblica, en la franja de 1
Km. medido a partir de la lnea de la ms alta marea. En ambos casos
se entiende que estos terrenos estarn situados fuera delrea urbana
y que no se encuentran comprendidos en las zonas de expansin urbana
sealados en los planes urbanos, o en los estudios urbansticos
debidamente aprobados por autoridad competente. Se debe exceptuar
de esta clasificacin a los terrenos de forestacin y las lomas con
pastos naturales dedicados a la ganadera. ARTCULO
III.A.03Construcciones e instalaciones fijas y permanentes son las
edificaciones en general, tales como viviendas, depsitos,
cobertizos, talleres, construcciones para beneficio de productos,
plantas industriales, hospitales, campos recreativos, vas,
infraestructura de riego, etc. ARTCULO III.A.04Se considera
plantacin permanente al conjunto de vegetales establecidos en un
predio rstico que son susceptibles de explotacin econmica por ms de
dos campaas agrcolas y que pertenezca a cualquiera de las categoras
siguientes: a. Frutales. b. Otras especies cuya produccin se
mantenga durante ms de dos aos, sin necesidad de efectuar nueva
siembra.No se considera plantacin permanente cuando las especies
antes citadas se encuentren aisladamente, pues en este caso su
valuacin ser individual. ARTCULO III.A.05Son plantaciones anuales
aquellas cuyo perodo vegetativo normal es igual o menor de un ao.
ARTCULO III.A.06Los terrenos rsticos por su capacidad de uso mayor
se dividen en cinco grandes clases: 1.0 Tierras aptas para cultivo
en limpio. (Clase A)2.0 Tierras aptas para cultivo permanente
(Clase C)3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P)4.0 Tierras aptas
para produccin forestal (Clase F)5.0 Tierras de proteccin (Clase X)
1.0 Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A)Estas tierras
renen condiciones agrolgicas que permiten la remocin peridica y
continuada del suelo para el sembro de plantas herbceas y
semiarbustivas de corto perodo vegetativo, bajo tcnicas
econmicamente accesibles a los agricultores del lugar y sin
deterioro de la capacidad productiva del suelo, ni alteracin del
rgimen hidrolgico de la cuenca.Por su alta calidad agrolgica podrn
dedicarse a otros fines (cultivos permanentes, pastoreo, produccin
forestal y proteccin) cuando en esta forma se obtenga un
rendimiento econmico superior al que se obtendra de su utilizacin
confines de cultivo en limpio, o cuando el inters del Estado as lo
requiera. 1.1 Segn el sistema de abastecimiento de agua, se
clasifican en cuatro tipos: a. con riego por gravedad y agua
superficial. b. con riego proveniente de bombeo de agua
superficial. c. con riego proveniente de bombeo de agua subterrnea.
d. Con agua de lluvia (secano).1.2 Segn sus niveles de altitud, los
tipos sern: a. Hasta 2 000 m.s.n.m. b. De 2 001 a 3 000 m.s.n.m. c.
De 3 001 a 4 000 m.s.n.m. d. Ms de 4 000 m.s.n.m1.3 En la Selva
segn la distancia al ro o carretera que se utiliza como va de
transporte predominante, las tierras aptas para cultivos en limpio
comprenden los siguientes tipos: a. Hasta 1 Km. distancia del ro o
carretera. b. Ubicadas de 1 a 2 Kms. de distancia del ro o
carretera. c. Ubicadas de 2 a 3 Kms. de distancia del ro o
carretera. d. Ubicadas a ms de 3 Kms, de distancia del ro o
carretera.1.4 En todo caso, la tierra aptas para cultivo en limpio
se subclasifican en las siguientes categoras: a. Primera
categora.-Son aquellas de mejor calidad agrolgica, gran capacidad
productiva, buenas condiciones fsicas y climticas por temperatura
muy favorables para la produccin de cultivos en limpio en forma
permanente y econmicamente rentable.
De relieve topogrfico plano y suave, confirindole una gran
capacidad de labranza, constituyendo las tierras ms mecanizables
del pas. Las pendientes estn generalmente por debajo del 2%, lo que
facilita el establecimiento de una infraestructura de
riego.Edaficamente, son suelos de caractersticas fsicas muy
favorables en cuanto a profundidad efectiva, textura adecuada y
buen sistema de drenaje.La reaccin de estos suelos (ph) vara entre
neutra a ligeramente cida o ligeramente alcalina, condicin ptima
para el aprovechamiento de la mayor parte de los nutrientes
vegetales. b. Segunda categora.-Son aquellas con algunas
limitaciones vinculadas al factor topogrfico o clima que restringen
su capacidad productiva, requieren moderadas prcticas de
conservacin y de manejo de suelos para evitar su deterioro o para
mejorarlo.
Las limitaciones de las tierras de segunda categora pueden
incluir efectos simples o combinados de: Suelos con profundidades
inferiores a la capaarable. Pendiente ligeramente inclinada por
debajo del 4% Susceptibilidad moderada a la erosin. Factores
desfavorables que afectan la estructura del suelo. Ligera salinidad
o sodio, fcil de corregir. Reaccin o pH entre neutro a ligeramente
alcalino. Exigencias en el riego Limitaciones de climac. Tercera
categora.-Son aquellas con severas limitaciones climticas y de
riego por inundacin que reducen la eleccin de cultivos y/o
requieren prcticas especiales de conservacin, las tierras de sta
categora tienen mayores restricciones que las de segunda y cuando
se les usa para cultivo en limpio, las prcticas o tratamientos
agrcolas y de conservacin de suelos son por lo general ms difciles
de aplicar y mantener para asegurar una produccin econmica y
continuada. Pueden usarse para cultivos en general, pastos
cultivados y produccin forestal.Las restricciones suelen originarse
por pendientes moderadamente inclinadas mayor de 4% susceptibilidad
a la erosin, drenaje excesivo, poca profundidad y moderada
salinidad. d. Cuarta categora.-Son aquellas que tienen severas
limitaciones que restringen la eleccin de cultivos y/o requieren un
cuidadoso manejo.Las restricciones en el uso de los suelos son
mayores que las de la tercera categora y la adaptacin de plantas es
menor. Cuando estos suelos se cultivan es necesario un manejo muy
cuidadoso y prcticas agrcolas y de conservacin ms difciles de
aplicar y mantener. Los suelos pueden usarse en cultivos en limpio,
cultivos permanentes y produccin forestal.2.0 Tierras aptas para
cultivo permanente (Clase C)Son aquellas cuyas condiciones
agrolgicas no son adecuadas a la remocin peridica, y continuada del
suelo, pero que permiten la implantacin de cultivos perennes, sean
herbceos, arbustivos o arbreas, frutales principalmente, as como
forrajes; bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores
del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del suelo ni
alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca. Estas tierras podrn
dedicarse afines de pastoreo, produccin forestal y proteccin,
cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmicamente
superior al que se obtendra de su utilizacin con fines de cultivo
permanente o cuando el inters del Estado lo requiera. Presentan
limitaciones tanto de orden edfico como topogrfico que
imposibilitan la fijacin de cultivos en limpio, pero que aceptan la
fijacin de un cuadro diversificado de cultivos tropicales perennes.
Estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y principalmente
en la selva, pudiendo en algunos lugares no existir ciertas
categoras.Para estas tierras se han considerado tambin los mismos
tipos de altitudes sealadas, en las tierras aptas para cultivo en
limpio, en la sierra.Asimismo, segn la distancia del ro y/o
carretera que sirve de va de transporte a las tierras, se
utilizaran los mismos tipos sealados para las tierras aptas para
cultivo en limpio en selva.Las tierras aptas para cultivo
permanente se subclasifican en dos categoras la 5ta. y 6ta.
categoras del cuadro de valores arancelarios y su defi nicin
resumida es la siguiente: e. Quinta categora:Son aquellas que
presentan limitaciones ms severas que las tierras de la cuarta
categora, son pedregosas, con presencia de fragmentos gruesos de
grava y piedras y/o afloramiento rocoso en cantidad suficiente para
impedir cultivos transitorios pero permiten la siembra de cultivos
perennes. El cuadro climtico puede caracterizarse por temperaturas
bajas, amplias oscilaciones trmicas (heladas) y fuertes vientos. f.
Sexta categoraSon aquellos que presentan limitaciones severas en la
calidad agrolgica que los convierten en inapropiados para llevar a
cabo cultivos de carcter intensivo en forma normal.Dichas
limitaciones de orden climtico, edfico o topogrfico, pueden estar
vinculados estrechamente a pendientes empinadas, susceptibilidad a
la erosin, suelos superficiales, baja fertilidad, salinidad o
alcalinidad, drenaje imperfecto, clima, temperatura y otras
caractersticas desfavorables.3.0 Tierras aptas para pastos (Clase
P).Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas
requeridas para cultivo en limpio o permanente, sin embargo
permiten su uso continuado o temporal para el pastoreo, bajo
tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin
deterioro de la capacidad productiva del recurso, ni alteracin del
rgimen hidrolgico de la cuenca.Estas tierras podrn dedicarse para
los fines de produccin forestal o proteccin, cuando en esta forma
se obtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendra de
su utilizacin con fines de pastoreo o cuando el inters del Estado
lo requiera; estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y
selva.En la sierra, las tierras aptas para pastoreo constituyen las
tierras de pastos naturales y pueden distinguirse los mismos tipos
de altitud establecidos para los cultivos en limpio: a. Hasta 2 000
m.s.n.m. b. Desde 2 001 a 3 000 m.s.n.m. c. Desde 3 001 a 4 000
m.s.n.m. d. A ms de 4 000 m.s.n.m.4.0 Tierras para produccin
forestal (Clase F)No renen las condiciones agrolgicas requeridas
para su cultivo o pastoreo, pero permiten su uso para la produccin
de maderas y otros productos forestales, siempre que sean manejadas
en forma tcnica para no causar deterioro en la capacidad productiva
del recurso ni alterar el rgimen hidrolgico de la cuenca ni su
ecologa. Estas tierras podrn dedicarse a proteccin cuando el inters
del Estado lo requiera. 5.0 Tierras de proteccin (Clase X)Son
aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas
para cultivo, pastoreo o produccin forestal. Se incluyen dentro de
este grupo: picos, nevados, pantanos, playas, cauces de ros y otras
tierras que, aunque presentan vegetacin natural boscosa, arbustiva
o herbcea, su uso no es econmico y deben ser manejadas con fines de
proteccin de cuencas hidrogrficas, vida silvestre, valores
escnicos, cientficos, recreativos y otros que impliquen beneficio
colectivo o de inters social. Aqu se incluyen las unidades de
conservacin (Los parques nacionales, reservas nacionales,
santuarios nacionales, santuario histrico), y reservas de biosfera.
TTULO IIICAPTULO BMEMORIA DESCRIPTIVA ARTCULO III.B.07En la Memoria
Descriptiva se desarrollarn los siguientes conceptos: Nombre del
predio. Nombre del propietario o posesionario. Nombre de la persona
natural o jurdica que solicita la valuacin Objeto de la valuacin y
metodologa empleada. Ubicacin (valle, regin, zona, distrito,
provincia, departamento). Fecha a la cual esta referida la valuacin
del predio. Linderos. Permetro - mensura de los lados que lo
conforman. rea total. Naturaleza y clasificacin de las tierras y
sus reas respectivas. Produccin dominante en la regin agrcola.
Plantaciones. Recursos de agua y derechos de riego. Elementos de
trabajo, mano de obra y otros. Factores ecolgicos (clima, vientos,
flora y fauna, etc). Forma de explotacin. Beneficio e
industrializacin de los productos. Construcciones y reas que
ocupan: edificios, instalaciones para el beneficio de productos
industriales, obras de bienestar social, servicios generales, etc.
Mejoras y obras complementarias. Maquinarias, equipos, herramientas
y enseres. Semillas y otros productos en almacn. Animales: ganados,
aves, peces, etc. Servidumbres. Gravmenes. Riesgos que amenazan el
predio o sus capitales, o pueden perjudicarlo en el futuro.
Depreciacin. Rendimiento y produccin bruta. Gastos de explotacin y
administracin. Datos complementarios. Ttulos de propiedad y planos
de predio. Inscripcin en los registros de la propiedad del
inmueble.ARTCULO III.B.08En la descripcin de los linderos deber
sealarse: a. La lnea perimtrica que constituye los linderos con los
vecinos colindantes. b. La referencia o accidentes geogrficos
permanentes como mar, ros, lagos, esteros, salientes de carcter
permanente, bordes, etc. c. En caso que los linderos estn
constituidos o relacionados a cerros es preciso definir
especficamente los puntos de referencia de manera que se establezca
con claridad cual es la parte de los cerros que quedan dentro de la
propiedad y la toponimia del lugar.ARTCULO III.B.09El rea total es
la indicada en los ttulos de propiedad o planos existentes, o de no
haber stos la que arroje la mensura hecha por el perito cuando se
le encomiende tal operacin. Es expresada en hectreas y metros
cuadrados, segn corresponda. ARTCULO III.B.10La naturaleza y la
clasificacin de las tierras se determina de acuerdo con las reglas
de la tcnica agronmica, consignando las reas de cada clase de
terreno y su condicin de cultivado o explotado en su forma natural,
cultivable o incultivable. Clasificadas stas en categoras, se
aplicar el arancel de terrenos rsticos.El suelo o casco de un
predio rstico se vala independientemente de la vegetacin y/o
construccin que sustenta, salvo el caso de pasturas naturales.
ARTCULO III.B.11Produccin dominante en la regin es aquella que
ocupa la mayorrea, prevaleciendo por su importancia econmica sobre
las otras producciones de la zona. ARTCULO III.B.12En plantaciones
se indica los diversos cultivos que existen, as como los prados y
bosques explotables. ARTCULO III.B.13En recursos de agua y derechos
de riego se consigna si el predio se abastece con agua superficial,
de subsuelo y/o lluvia, indicando las dotaciones o rendimientos y
si son suficientes para las necesidades del predio. En caso de
existir riego tecnificado debern detallarse sus caractersticas.El
derecho de agua es la dotacin o cuota de agua que le corresponde a
un predio de un cauce comn, segn la legislacin vigente. ARTCULO
III.B.14En elementos de trabajo, mano de obra y otros; se
especificar si la cantidad y calidad de la mano de obra disponible,
las mquinas, equipos, instalaciones, y herramientas, animales de
trabajo y dems elementos suficientes para la explotacin. ARTCULO
III.B.15En factores ecolgicos se debe tener en consideracin: clima,
paisaje y contaminacin ambiental. ARTCULO III.B.16En la forma de
explotacin del predio se indicar si sta es efectuada en todo en
parte; y si es conducida en forma directa por el propietario,
sistema cooperativo, por trabajo comunitario, otras formas. ARTCULO
III.B.17Debe indicarse si los productos obtenidos son expendidos
tal como se les cosecha; si hay un beneficio previo o si se les
somete a un proceso de preparacin para los mercados su exportacin,
o se los industrializa en el fundo mismo. Cuando se obtiene
subproductos, se especificar si se les consume en el mismo predio o
son vendidos en su estado natural o industrializados. ARTCULO
III.B.18Las construcciones sern descritas indicando sus
caractersticas constructivas estructurales, materiales empleados,
estado de conservacin, antigedad, y las reas que ocupan. ARTCULO
III.B.19Las instalaciones fijas y permanentes, as como las obras
complementarias tales como los caminos, cercos, corrales, eras,
embarcaderos, puentes, muros y andenes de contencin, defensas
marginales, tomas, partidores, canales, diques, etc., sern
descritas y metradas aunque no estn dentro de los linderos del
predio, pero que le sirvan y hayan sido ejecutados con capital
propio en su integridad o en parte, como contribucin a determinada
asociacin o comunidad en beneficio colectivo. ARTCULO III.B.20Se
consideran las servidumbres y derechos, existentes descritos y
consignados en ttulos, as como las establecidos posteriormente a
stos, que afectan el predio en su clasificacin de dominante o
sirviente. (ver ttulo II captulo B artculo II.B.17). ARTCULO
III.B.21En gravmenes se consignar aquellos a que est afecto el
predio y sus condiciones de constitucin, debidamente inscritos.
ARTCULO III.B.22En riesgos se har notar, de existir, los de erosin
del suelo, inundaciones, deslizamientos o prdidas de vas de
comunicacin, plagas y epidemias; y toda causa que amenace al predio
y sus componentes, o pueda perjudicarlo en el futuro. ARTCULO
III.B.23En los ttulos de propiedad del predio se debe estudiar e
indicar, de ser posible, el origen de la propiedad, el propietario
o los propietarios actuales, su condicin de propiedad individual,
colectiva, testamentaria, estatal o comunidad campesina. Cuando
estn inscritos en los registros se consignar la fecha, el tomo, el
folio y fojas de la inscripcin; o la ficha registral, segn sea el
caso.Los planos que conforman el expediente contendrn el nombre del
profesional que lo firm, escala, orientacin geogrfica y la fecha.
El perito dar su opinin sobre el grado de exactitud del
levantamiento; de ser necesario se har un nuevo plano, total o
parcial del predio y/o sus construcciones; siendo elemento de
juicio la hoja catastral o ficial referida al predio. TTULO
IIICAPTULO CVALUACIN DE TERRENOS RSTICOS ARTCULO III.C.24La
valuacin considerar, segn el caso: a. Terrenos rsticos b. Terrenos
eriazos c. Terrenos eriazos ribereos al mar d. Construcciones e
instalaciones fijas e. Maquinaria y equipo f. Cultivos y productos
de origen vegetal y/o animal en almacn g. Ganado, aves, peces y
otros animales h. Factores ecolgicosARTCULO III.C.25En las
valuaciones reglamentarias o comerciales de terrenos rsticos deber
hacerse una clasificacin de los mismos, teniendo en cuenta los
criterios sealados en el artculo anterior, debiendo determinarse
las reas que corresponda a cada categora de tierras.El valor de las
tierras aptas para cultivo en limpio que se abastecen con agua de
lluvia (secano) ser igual al 50 % del valor de las tierras que
figuran en los listados de valores oficiales de terrenos rsticos
vigentes y/o del mercado inmobiliario de estas tierras en la zona,
segn sea el caso de valuacin reglamentaria o comercial.Si en el
terreno a valuar existieran reas de diversas categoras se calcularn
las reas parciales, multiplicando cada una de estas por su
correspondiente valor oficial o de mercado vigente; obtenindose el
valor total por la sumatoria de aquellas. ARTCULO III.C.26El valor
rstico de las tierras de primera categora (V R) aptas para cultivo
en limpio con riego por gravedad y agua superficial se obtiene de
los valores oficiales de terrenos rsticos del distrito en que se
ubica el terreno materia devaluacin o producto del estudio del
mercado inmobiliario de la zona en estudio, segn corresponda a una
valuacin reglamentaria o comercial. ARTCULO III.C.27En el caso de
valuaciones con el propsito de expropiacin se aplicar lo dispuesto
en las normas legales vigentes sobre la materia TTULO IIICAPTULO
DVALUACIN DE TERRENOS ERIAZOS ARTCULO III.D.28La valuacin de
terrenos eriazos y eriazos ribereos al mar, se obtiene
multiplicando el valor bsico eriazo (VBE) por el rea (A), materia
de valuacin. ARTCULO III.D.29 El valor bsico eriazo se determina
aplicando la siguiente expresin: VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E
El valor bsico de terrenos eriazos ribereos al mar se determina por
la expresin siguiente: VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E En
donde:VBE = Valor bsico eriazoVBER = Valor bsico eriazo ribereoVR =
Valor unitario oficial de terreno rstico o valor unitario de
terreno del mercado, segn se trate de valuacin reglamentaria o
valuacin comercial, de las tierras de primera categora. d =
Distancia al rea con valor unitario oficial urbanoU = UsoT =
Topografa y naturaleza del terrenoV = Vas que sirven a la zona en
que se ubica el terrenoD = Distancia a la lnea de ms alta mareaE =
Factor de correccin ecolgica ARTCULO III.D.30La expresin numrica de
los factores d, U, T, V, D, y E sern los consignados en las tablas
N 05 hasta la N 08-A. La valuacin comercial en ambos casos se
establece en funcin de la ley de oferta y la demanda.El perito
teniendo en cuenta la zona, progreso y dinmica de desarrollo y uso
de sta, aplicar de ser el caso, los factores consignados en las
tablas N 05, 06, 07, 08 y 08-A. TABLA N 05
* Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y
naturaleza del terreno, el factor T se determina multiplicando los
factores orrespondientes. ARTCULO III.D.31Para los efectos de este
reglamento, las vas clasificadas segn el servicio que comprende la
tabla N 06 se definen en la forma siguiente: Carreteras dualesTiene
calzadas separadas, para dos o ms carriles de trnsito, cada una
diseada para velocidades mayores de 80 Km./h. y pavimentadas con
asfalto o concreto. Carreteras de primera clase Tiene un ancho
mnimo de 8,40 m. con pavimento de asfalto, diseada para velocidades
mayores de 80 Km./h. forman parte del sistema nacional y su
pendiente mxima es de 6%. Carreteras de segunda claseTiene un ancho
entre 3,50 m y 8,00 m. son afirmadas, y su diseo es para
velocidades entre 60 a 80 Km/h., forman parte del sistema
departamental y su pendiente mxima es de 8%. Carreteras de tercera
claseAncho promedio entre 3,50m y 5,00m., son afirmadas, forman
parte del sistema vecinal y su pendiente mxima es de 10%. Trochas
carrozablesSin afirmado, ancho promedio de 3,00 m. que permiten el
trnsito espordico de vehculos.En caso que dos o ms vas influyen
sobre el terreno, deber adoptarse el factor de mayor valor. TABLA N
06 FACTOR VIAS(CARRETERAS)
CLASE DE VIA (CARRETERAS) DISTANCIA
Hasta 500 m De 501 a 1000 m
Carreteras duales Carreteras de primera clase Carreteras de
segunda clase Carreteras de tercera clase Trochas carrozables Sin
carretera 1,50 1,40 1,301,201,101,00 1,251,201,151,101,051,00
* El Perito deber tener en cuenta para la clasificacin de
carreteras: su jurisdiccin y el servicio, segn la normatividad
vigente. ARTCULO III.D.32El factor distancia (D) con respecto a la
lnea de ms alta marea se aplica de acuerdo a la Tabla N 07. TABLA N
07 DISTANCIA CON RESPECTO A LA LINEA DE MAS ALTA MAREA FACTOR D
HastaDe 250,01 aMs de 250.00 m.500,00 m.500,00 m.
1,501,201,00
TTULO IIICAPTULO EVALUACIN DE FACTORES ECOLGICOS (E) ARTCULO
III.E.33Se debe tener en consideracin las siguientes variables en
cada uno de los factores: a. Clima: Horas de asolamiento,
caractersticas climatolgicas de la zona, vientos dominantes, etc.
b. Paisaje: Flora y fauna existente en el rea y alrededores, ros,
lagos, bosques, etc. que determinen el entorno; debindose tomar
fotos a color destacando el paisaje. c. Contaminacin ambiental.-
Generacin de humos, ruidos, desechos emanaciones, que pudieran
atentar contra la salud y el medio ambiente.ARTCULO III.E.34 Estas
variables se determinarn a criterio del perito y podrn calificarse
de bueno (B), regular (R) y malo (M), y se aplicar la Tabla N 08 y
08-A. Tabla N 08
Tabla N 08-A
Si se presentan en forma simultnea ms de una de las variables,
el factor E se determina multiplicando los ndices correspondientes
de stas. TTULO III CAPTULO FVALUACIN DE EDIFICACIONES Y SERVICIOS
ARTCULO III.F.35Comprende todos los edificios e instalaciones del
predio rstico y que se utilizan en la explotacin, tales como:
viviendas, oficinas, almacenes, plantas industriales, cobertizos,
corrales, escuelas, hospitales, salas de esparcimiento,
infraestructura de riego, infraestructura de vialidad,
instalaciones de servicio u otras instalaciones. ARTCULO III.F.36La
valuacin de las construcciones, obras complementarias, e
instalaciones comprende: Descripcin de materiales, distribucin de
ambientes, letrado, antigedad, estado de conservacin y usos. El
procedimiento que debe seguirse es el sealado en el ttulo II,
captulo D referente a valuacin de edificaciones o construcciones,
obras complementarias e instalaciones en predios urbanos, en lo que
le sea aplicable. ARTCULO III.F.37La infraestructura de riego
comprende: canales, embalses, tomas de derivacin, compuertas,
partidores, alcantarillado, sifones y toda obra civil
complementaria; y sistemas de riego tecnificado.En todos los casos
se har el letrado del movimiento de tierras y de las estructuras,
sealando sus caractersticas con el mayor detalle posible
asignndoles valores unitarios de mercado debidamente justificados.
ARTCULO III.F.38La infraestructura vial comprende: caminos,
puentes, obras de arte, vas frreas, etc.Para los efectos de la
valuacin se har el letrado de las diferentes partidas que conforman
la infraestructura vial y se asignarn los valores unitarios de
mercado correspondientes. ARTCULO III.F.39Infraestructura de
servicios: a. Agua potable: reservorios, plantas de tratamiento,
plantas de bombeo, redes de distribucin y conexiones
domiciliarias.Se describir cada una con el letrado respectivo y los
valores unitarios sern de acuerdo al tipo de construccin,
materiales y equipamiento. b. Desage: se har la descripcin y
letrado de las instalaciones, determinando los valores unitarios de
acuerdo al movimiento de tierras y materiales que intervienen en su
construccin. c. Instalaciones elctricas: se valuarn segn sus
componentes asignndoles los valores unitarios de mercado. d. Otras
instalacionesARTCULO III.F.40Los cercos se valuarn de acuerdo a su
tipo, sealando los materiales que intervienen en su construccin e
instalacin, y asignndole valores unitarios de mercado. TTULO III
CAPTULO GVALUACIN DE MAQUINARIA Y EQUIPOS AGROPECUARIOS ARTCULO
III.G.41La valuacin de maquinaria y equipos agropecuarios
comprende: Descripcin de la mquina o equipo, estado actual y
estimacin de expectativa de vida til, precio original y fecha de
adquisicin, valor actual de la mquina o equipo similar nuevo,
descripcin de mejoras y valor actual del equipo dado. ARTCULO
III.G.42El procedimiento a seguirse en la valuacin de este tipo de
bienes, es el referente a la valuacin de propiedades empresariales,
Ttulo V del presente reglamento. ARTCULO III.G.43En la valuacin de
los implementos, accesorios de mquinas, equipos y herramientas, el
perito le asignar el valor correspondiente a su estado de
conservacin. TTULO IIICAPTULO HVALUACIN DE CULTIVOS Y PRODUCTOS
AGROPECUARIOS EN ALMACEN ARTCULO III.H.44El valor de los cultivos,
se determina teniendo en cuenta la edad, estado, rendimiento y
precio promedio de los productos en el mercado.El perito podr
determinar el valor de una plantacin permanente en base a la
acumulacin de gastos incurridos en su implementacin en base a los
costos de produccin estimados, debidamente indicados en anexos
adjuntos. ARTCULO III.H.45Las semillas y productos almacenados se
valuarn a precios vigentes al momento de la tasacin, teniendo en
cuenta su calidad, estado de conservacin y posibilidad de ser
utilizados. Cuando estos no se encuentren en almacn sern valuados a
criterio del perito. ARTCULO III.H.46En caso de expropiacin, las
plantaciones anuales en perodo de cosecha no se valorizan,
disponindose el levante de la misma; aquellas que se encuentren en
pleno desarrollo, su valuacin ser la acumulacin del costo de su
instalacin hasta la fecha en que se produce la expropiacin.En el
caso de plantaciones permanentes, se determinar el lucro cesante,
como complemento a la valorizacin de la plantacin en si. ARTCULO
III.H.47Las plantaciones maderables se valuarn conforme a su estado
de desarrollo, a criterio del perito, debidamente sustentado. TTULO
IIICAPTULO IVALUACIN DE GANADO, AVES, PECES Y OTROS ANIMALES
ARTCULO III.I.48El ganado se valuar de acuerdo a los precios
promedio de mercado, teniendo en cuenta la especie, raza, volumen
de produccin y otros considerndoos que estime el perito.El ganado
reproductor se valuar teniendo en cuenta: el pedigree la edad,
conformacin exterior y otros.En el caso de ganado vacuno, carne o
leche, debe tenerse presente si son registrados (Reg. Genealgico) o
no (ganado criollo), y dentro de estos, si son adultos (mayores de
24 meses) o menores.El precio de mercado base de la tasacin ser el
resultante del producto del peso neto animal en ayunas por el
promedio por kilo de peso vivo de mercados o camales (carcasa)Tener
presente, las bonificaciones siguientes: A. Grado de
CruzamientoCruce Simple : 15-08%
Cruce Intermedio : 30-15%
Puro por Cruce : 50-30%
B. Produccin de leche : Factor 1,4 - 1,0Varia de ser primerizas
lactando de segunda ms lactancias. C. Edad: Permite reajustar
valores A y B3 a 5 aos : 20-40%
5,1 a 7 aos : 60-80%
7,1 a ms : 100%
Tener especial cuidado con vacunos machos cuyo justiprecio estar
en funcin de su condicin de animales reproductores en tanto sea
puro por cruce (Pedigree). PM : PN x PK x V.R.C.
PM : Precio de Mercado
PN : Peso Neto
PK : Precio Kg. Vivo
V.R.C. : Valor rendimiento en carne (1,15 1,20).
Al valor resultante, el perito puede incrementarlo teniendo en
cuenta la edad del animal en relacin a su aptitud de servicio,
ejemplo: 2-3 aos - F = 2,507-8 aos - F = 0,42+ 8 aos - F = 0,00 a.
Los animales nativos (camlidos andinos) se valorizan en forma
semejante a los de pedrigee, considerando raza, especie, sexo,
edad, la conformacin exterior del animal, el tipo de lana y color,
como la produccin y calidad de la misma; as como los premios
obtenidos por estos o sus progenitores en las ferias organizadas
por la Autoridad Competente. El Perito en base a sus apreciaciones
y criterio, bonificar o no la valuacin espectiva. b. En ganado
equino de competicin se considera el elevage; las lneas de
consanguinidad de progenitores y descendientes. c. En crianzas de
caballo de paso peruano, hay que tener en cuenta su pedigree, edad,
presencia en su conformacin externa, tipo de piso, docilidad, sexo,
premios obtenidos, etc. y de acuerdo a la normatividad
vigente.ARTCULO III.I.49Las aves u otras especies canoras se
valuarn de acuerdo a los precios promedio de mercado teniendo en
cuenta el pedigree, la especie, gnero y familia; as como la raza de
algunas especies.Debe hacerse las bonificaciones por edad,
vistosidad o plumaje, aptitud para la reproduccin, produccin,
canto, conformacin exterior o presencia, resistencia y otras
cualidades que considere el perito. ARTCULO III.I.50Los peces u
otras especies hidrobiolgicas se valuarn tomando en cuenta a que
actividad van a ser destinadas: cientfica, exposicin, consumo
humano e industrial. ARTCULO III.I.51La valuacin de especies
protegidas esta sujeta a criterios del perito quien la sustentar en
su informe y de acuerdo a las normas establecidas por la autoridad
estatal competente. ARTCULO III.I.52Los productos crnicos y sus
derivados, sin procesar y procesados en almacn, frigorficos, etc.
se valuarn teniendo en cuenta el estado y calidad de conservacin,
rendimiento y de acuerdo a los precios promedio en mercado. ARTCULO
III.I.53Los huevos para la reproduccin y consumo se valuarn segn la
especie, calidad, estado de conservacin y posibilidad de usarlos
segn precio promedio en mercado. ARTCULO III.I.54La lana se valuar
teniendo en cuenta la calidad y tamao de fibra, uniformidad en el
color, estado de conservacin el volumen o rendimiento, y especie
segn precio promedio en el mercado. ARTCULO III.I.55Cualquier
animal se valuar de acuerdo a los precios promedios en mercado, a
criterio del perito, quin la sustentar. TTULO IIICAPTULO JVALUACIN
DE TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE EXPANSIN URBANA E ISLAS RSTICAS
ARTCULO III.J.56Zona de expansin urbana es el rea constituida por
terrenos rsticos que ha sido considerada en los planes de
desarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de sta, de
acuerdo a una zonificacin y plan vial oficial. ARTCULO
III.J.57Terrenos rsticos en zona de expansin urbana, son aquellos
que manteniendo su condicin legal de rsticos se encuentran
autorizados para realizar en ellos el cambio de uso de la tierra,
de acuerdo a la zonificacin establecida en los planes de desarrollo
oficiales. ARTCULO III.J.58Se denomina isla rstica a aquel terreno
rstico no mayor de 9 hectreas, circundado por zonas habilitadas y
que mantiene su condicin legal de rstico. ARTCULO III.J.59En la
valuacin se tomar como referencia, el valor de los terrenos urbanos
de las zonas adyacentes. ARTCULO III.J.60El valor del terreno
ubicado en zona de expansin urbana, isla rstica o zona urbana no
habilitada se obtendr aplicando la metodologa siguiente: 1.
Estableciendo zonas de influencia del terreno. 2. Aplicando las
frmulas que a continuacin se mencionan.ARTCULO III.J.61Mtodo de las
zonas de influencia.-Se establecern zonas de infl uencia formando
fajas, considerando: primera, segunda, tercera y cuarta zona.La
primera zona estar formada por la faja de terreno comprendida entre
la lnea del frente y otra paralela a sta, distante hasta una
profundidad equivalente a la normativa, sealada en los planos de
zonificacin o en su defecto hasta una profundidad de 30 m. para
terrenos que en caso de ser habilitado produzcan lotes con rea
predominante mxima de 500 m2, y 50 m de profundidad cuando la
superficie de los lotes fuesen mayor de 500 m2.La segunda y tercera
zona, estarn formadas por fajas de 100 m. de profundidad cada una,
y la cuarta zona por la profundidad restante. ARTCULO
III.J.62Frmula para determinar la valuacin.La valuacin definitiva
de los terrenos ubicados en zona de expansin urbana y de las islas
rsticas se obtiene sumando las valuaciones parciales, que se
determinan multiplicando el valor bsico de cada zona por su
correspondiente rea. Se aplica la siguiente frmula:
En donde:V D = Valuacin definitivaV B = Valor bsicoA = rea.
ARTCULO III.J.63En la valuacin de estos terrenos se presentan los
siguientes casos: 1er. Caso Valuacin de un terreno que da frente a
una va que posee algunas obras de infraestructura urbana.
2do. Caso Valuacin de un terreno que no da frente a una va
urbana.
3er. Caso Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno
habilitado.
ARTCULO III.J.641er. CASO.- Valuacin de un terreno con frente a
una va que posee algunas obras de infraestructura urbana.En este
grupo se consideran a los terrenos que dan frente a vas urbanas y
que poseen un puntaje de infraestructura igual o superior a 0.04.
(Aplicar la Tabla N 10)Puede tratarse de terrenos con frente a una
o ms vas que tienen iguales obras de infraestructura, o por el
contrario el terreno pueden dar frente a vas con diferente puntaje
de infraestructura. En el primer caso se har un solo clculo del
valor bsico para la primera zona; pero si tiene ms de un frente a
vas que poseen diferente puntaje, se deber determinar el mismo
nmero de valores bsicos, distribuyndose el rea en forma
proporcional a los frentes.Segn sea el caso, se determinar el valor
bsico para la primera, segunda, tercera y cuarta zona. ARTCULO
III.J.65Clculo del valor bsico (V B) para la primera zona.Cuando el
terreno da frente a una va que posee algunas obras de
infraestructura urbana que le son inherentes, el Valor bsico para
la primera zona se calcula por la aplicacin de la siguiente frmula:
V B = CAV (Vp - VOH) En donde:V B = Valor bsicoCAV = Coeficiente de
rea vendibleVp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las
calles locales en la zona adyacente.Valores oficiales si la
valuacin es reglamentaria valores de mercado si la valuacin es
comercial. ARTCULO III.J.66El valor bsico de la segunda, tercera y
cuarta zona ser equivalente al 80%, 60% y 40% del valor bsico de la
primera zona, respectivamente.La sumatoria de las valuaciones
parciales dar como resultado la valuacin total del terreno. ARTCULO
III.J.67El coeficiente del rea vendible (CAV) es la relacin o
proporcin que existe entre el rea vendible y el rea bruta de la
habilitacin urbana.Los coeficientes del rea vendible varan de
acuerdo a las dimensiones de los terrenos y del tipo de habilitacin
a realizarse segn proyecto propuesto, teniendo en cuenta la
normatividad vigente, emanada por la autoridad respectiva.En caso
de no contar con el proyecto o informacin necesaria podr asumirse
los siguientes coeficientes de rea vendible. AREA BRUTA DEL TERRENO
COEFICIENTE DE REA VENDIBLE CAV
USO RESIDENCIAL Y OTROS USO INDUSTRIAL
HASTA 2 000 mDe 2 001 a 5 000 mDe 5 001 a 10 000 mDe 10 001 a 15
000 mDe 15 001 a 20 000 mDe 20 001 a 25 000 mDe 25 001 a 30 000 mMs
de 30 000 m0,850,800,750,700,650,600,550,50
0,850,800,750,700,710,690,670,65
ARTCULO III.J.68El Valor Promedio (V.P) de los terrenos urbanos
de las calles locales en la zona en estudio, se obtiene tomando los
tres valores ms altos con similar zonificacin que el terreno
materia de valuacin dentro de una zona de influencia de 200 m del
terreno a valuarse. En caso que en esa zona no existiesen valores,
la distancia se incrementar de 100m en 100m.Cuando el terreno tenga
frente a una avenida o va importante, su valor se tomar en cuenta
si est entre los ms altos de la zona en estudio. ARTCULO
III.J.69Valor de las obras de habilitacin urbana (VOH).Se
determinar el valor probable de la habilitacin urbana mediante la
aplicacin de las tablas N 10 y 11. La suma total de puntos
obtenidos restada a la unidad se multiplicar por el valor VTH. El
valor de las obras de habilitacin urbana ser equivalente al
resultado de deducir el valor del terreno rstico del valor del
terreno habilitado, segn la frmula: VOH = VTH - VTR Donde:VOH =
Valor de las obras de habilitacin urbanaVTH = Valor de terreno
habilitado. (Valor oficial si la valuacin es reglamentaria y valor
de mercado si es comercial)VTR = Valor del terreno rstico de 1
categora con riego de la zona. Valor oficial si la valuacin es
reglamentaria y valor de mercado si la valuacin es comercial.
ARTCULO III.J.702do.CASO.- Valuacin de un terreno que no da frente
a una va urbana. a. En este grupo se consideran los terrenos que no
dan frente a una va urbana, que poseen un puntaje de
infraestructura urbana, inferior a 0,03 (Aplicar Tabla N 10) b. Se
establecern las zonas de influencia a partir de la va urbana
referencial ms prxima, de acuerdo a lo sealado en el Artculo
III.J.61; valundose sucesivamente desde la 1ra. zona, hasta las
zonas que involucran al terreno materia de valuacin.ARTCULO
III.J.713er CASO.-Valuacin de terreno que ampla un lote de terreno
habilitado.Cuando el terreno a valuar ampla un lote de terreno
habilitado, el Valor Bsico se calcula sobre la base de los
siguientes criterios: a. Cuando el lote materia de ampliacin tenga
una profundidad menor que la correspondiente a la del lote
normativo, de la zonificacin correspondiente; para elrea generada
por la diferencia de profundidad del lote a valuar, se tomar como
valor bsico, el valor urbano correspondiente al lote a ampliarse.
b. Para el resto del rea del lote a valuar, se tomar como valor
bsico el equivalente al 80 % del valorfi jado en el tem
anterior.Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tuviera
asignado un valor unitario oficial de terreno, tratndose de una
valuacin reglamentaria, el valor bsico ser calculado de acuerdo a
los procedimientos sealados en el 1er caso.ARTCULO III.J.72Otros
criterios a tenerse en cuenta en la determinacin del valor bsico
para la primera zona:En la determinacin del valor bsico de la
primera zona por aplicacin del presente ttulo debe tenerse en
cuenta los siguientes criterios: a. Se adoptar como valor bsico el
triple del valor de los terrenos rsticos de primera categora de la
localidad donde est ubicado, solo en el caso de valuaciones
reglamentarias, si por aplicacin de los criterios sealados
anteriormente, el valor obtenido fuere menor que est.Segn la regin
geogrfica las tierras de primera categora que deben tomarse como
referencia son las siguientes:Para la costa: Tierras aptas para
cultivo en limpio, con agua superficial y riego por gravedad.Para
la sierra: Tierras aptas para cultivo en limpio, correspondiente a
la altitud en que se ubica la ciudad Para la selva: Tierras aptas
para cultivo en limpio, distantes hasta un kilmetro del ro o
carretera. b. Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas de
topografa y naturaleza del terreno con diferencias que no poseen
los terrenos urbanos de las calles locales adyacentes, que se han
tomado como referencia, deber aplicarse al Valor Bsico el factor T
de la tabla N 09.TABLA N 09 F A C T O R T
TOPOGRAFIA FACTOR
a. Pendientes:Menor de 5%De 5 a 10%De 11 a 20%De 21 a 30%Mayor
de 30%1,000,900,800,700,60
NATURALEZA DEL TERRENO FACTOR
b. Suelos que obligan a inversiones extraordinarias en
cimentaciones: Arenosos o arcillososCon afloramiento rocosoCon napa
fretica superficial 0,700,650,60
Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y
naturaleza del terreno, el factor T se determinar multiplicando los
factores correspondientes.
TABLA N 10OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PBLICA PARA
HABILITACIONESURBANAS (VOH) DE USO RESIDENCIAL PARTIDAS
CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS
EstudiosPara habilitaciones planificadas0,02(*)
TrazoTrazo definido de calle0,02(*)
Calzada y ancho de va Tierra nivelada con trazo definido, con
rasante construida en terreno natural, con un ancho de va: Menor de
6,00 mDe 6,00m a 10,00 mMayor de 10,00 m0,040,050,06
Calzada y ancho de vaAfirmado compactado, con un ancho de va:
Menor de 6,00 mDe 6,00 m a 10,00 mMayor de 10,00 m0,080,090,10
Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares y con
un ancho de va: Menor de 6,00 mDe 6,00 m a 10,00 mMayor de 10,00
m0,090,100,12
Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento
superficial de asfalto, con un ancho de va: Menor de 6,00 mDe 6 00
m a 10,00 mMayor de 10,00 m0,120,130,14
Empedrado, con un ancho de va: Menor de 6,00 mDe 6,00 m a 10,00
mDe 10,01 m a 18,00 mMayor de 18,00 m avenidas de doble
va.0,120,140,160,18
Carpeta asfltica, con un ancho de va: Menor de 6,00 mDe 6,00 m a
10,00 mDe 10,01 m a 18,00 m Mayor de 18,00 m avenidas de doble
va.0,210,240,27(*)0,32
Calzada adoquinado, con un ancho de va: Menor de 6,00 mDe 6,00 m
a 10,00 mDe 10,01 m a 18,00 mMayor de 18,00 m o avenidas de doble
va.0,260,320,360,41
Losa de concreto, con un ancho de va: Menor de 6,00 mDe 6,00 m a
10,00 mDe 10,01 m a 18,00 mMayor de 18,00 m o avenidas de doble
va.0,320,360,410,49
Canalizacin de agua para regadoCon canales sin revestirCon
canales revestidos con concreto: Agua de captacinAgua de
pozo0,02
0,070,08
Red de agua potablePara piletas pblicasPara conexiones
domiciliarias 0,060,15(*)
Red de alcantarilladoTanques o pozos spticosPara conexiones
domiciliarias 0,080,14(*)
Red de energa elctricaCon cables areos sin postesCon postes de
madera sin tratamiento y con cables areosCon postes de concreto,
fierro o madera tratada:Con cables subterrneos y pastoralesCon
cables subterrneos Con cables areos0,08
0,12
0,180,17(*)0,15
Conexiones domiciliariasAgua Alcantarillado Energa elctrica:
Cables areosCables subterrneos 0,05(*)0,04(*)
0,020,03(*)
Vereda de ancho menor de 1,20 mDe empedradoDe asfaltado con
sardinel de concretoDe concreto simple0,040,080,09
Vereda de ancho entre 1,20 m y 2,40 mDe empedradoDe asfaltado
con sardinel de concretoDe concreto simple 0,070,090,11(*)
Vereda de ancho mayor de 2,40 mDe empedradoDe asfaltado con
sardinel de concretoDe concreto simple 0,090,120,13
(*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y
corresponden al estudio de una habilitacin urbana tipo. TABLA N
11OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PBLICA PARA HABILITACIONES URBANAS (VOH)
DE USO INDUSTRIAL PARTIDAS CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS
EstudiosPara habilitaciones planificadas 0,02(*)
TrazoTrazo definido de calle 0,02(*)
Calzada y ancho de va Tierra nivelada con trazo definido, con
rasante construida en terreno natural, con un ancho de va: Menor de
6,00 mDe 6,00m a 10,00 mMayor de 10,00 m0,030,040,05
Afirmado compactado, con un ancho de va: Menor de 6,00 mDe 6,00
m a 10,00 mMayor de 10,00 m0,070,080,09
Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares y con
un ancho de va: Menor de 6,00 mDe 6,00 m a 10,00 mMayor de 10,00
m0,080,090,10
Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento
superficial de asfalto, con un ancho de va: Menor de 6,00 mDe 6 00
m a 10,00 mMayor de 10,00 m0,10 0,110,12
Calzada y ancho de vaEmpedrado, con un ancho de va: Menor de
6,00 mDe 6,00 m a 10,00 mDe 10,01 m a 18,00 mMayor de 18,00 m o
avenidas de doble va.0,090,100,110,13
Carpeta asfltica, con un ancho de va: Menor de 6,00 mDe 6,00 m a
10,00 mDe 10,01 m a 18,00 mMayor de 18,00 m avenidas de doble
va.0,160,180,210,24
Adoquinado, con un ancho de va: Menor de 6,00 mDe 6,00 m a 10,00
mDe 10,01 m a 18,00 mMayor de 18,00 m o avenidas de doble
va.0,240,260,280,32
Losa de concreto, con un ancho de va: Menor de 6,00 mDe 6,00 m a
10,00 mDe 10,01 m a 18,00 m Mayor de 18,00 m avenidas de doble
va.0,280,300,32(*)0,36
Red de agua potableCon red pblica Con red
particular0,11(*)0,10
Red de alcantarilladoCon red pblica Con red de desage
industrial0,10(*)0,17
Red de energa elctrica para alumbrado pblicoCon cables areos sin
postesCon postes de madera sin tratamiento y con cables areosCon
postes de concreto, fierro o madera para alumbrado tratada: Con
cables areos Con cables subterrneos0,050,09
0,09(*)0,13
Red de energa elctrica para uso industrialCon postes de madera
sin tratamiento y con cables areos Con postes de concreto, fierro o
madera para alumbrado tratada:Con cables areosCon cables
subterrneos 0,07
0,090,11(*)
Conexiones de lotesAgua Alcantarillado Energa elctrica: Con
cables areosCon cables subterrneos 0,04(*)0,04(*)
0,020,04(*)
Vereda de ancho menor 1,40 mDe empedradoDe asfaltado con
sardinelDe concreto simple0,030,070,08
Vereda de ancho Normal de 1,40m a 2,00 mDe empedradoDe asfaltado
con sardinelDe concreto simple0,05 0,090,11(*)
Vereda de ancho Mayor de 2,00 mDe empedradoDe asfaltado con
sardinelDe concreto simple0,08 0,110,13
Ttulo IV: Valuacin de Servidumbres y Usufructos - Reglamento
Nacional de Tasaciones del PerTTULO IVVALUACIN DE SERVIDUMBRES Y
USUFRUCTOS
CAPTULO AALCANCES Y FINES
ARTCULO IV.A.01En la valuacin de servidumbre no es posible
sealar reglas fijas por la gran variedad de casos que al respecto
pueden presentarse, por lo que el perito queda en libertad para
usar un procedimiento tcnico debidamente sustentado, y al
valorizrsele debern tenerse en cuenta los daos y perjuicios que
resultaren al propietario del predio sirviente.
ARTCULO IV.A.02El usufructo es el derecho de usar y gozar de un
bien pero sin poder disponer de l si este es ajeno. Tiene como
caractersticas:
La de ser un derecho real La de conceder el derecho de uso y
goce del bien como un carcter temporal. La de no poder modificar
substancialmente el bien Recae sobre toda clase de bienes no
consumibles, salvo el dinero que solo da derecho a percibir
renta.El usufructo se puede constituir por mandato de la ley, por
contrato y por testamento, puede recaer sobre toda clase de bienes.
El usufructo toma las siguientes formas: el normal, con la
obligatoriedad de mantener el bien sin ms deterioro que el uso
razonable, el imperfecto o casi usufructo sobre los bienes que se
consumen, el usufructo a ttulo universal y el usufructo a ttulo
personal.
ARTCULO IV.A.03El capital que representa un usufructo se
determina aplicando la siguiente frmula:
En donde:C = CapitalA = Ingreso anual o renta lquida que percibe
el usufructuario o beneficiario al fin de un perodo (ao).n = Nmero
de aos que falta para la extincin del usufructo o contrato.i =
Inters legal expresado en tanto por uno en nuevos soles o dlares.La
determinacin del usufructo de bienes no consumibles implica la
utilizacin de la siguiente frmula:
En donde:Vt = Valor del terrenoSi el usufructo implica el uso
temporal del bien, superior a los 50 aos, ser de aplicacin la
siguiente frmula:
ARTCULO IV.A.04En el caso de servidumbres que tienen vinculacin
con las reas de uso pblico como vas y parques se tomarn en cuenta
los siguientes criterios:
Para que el caso sea considerado como servidumbre se comprobar
que sta no afecte la correcta utilizacin pblica del bien. Se valuar
por separado el bien superficial, el uso del subsuelo y el uso del
sobresuelo o aires. Si el resultado de la valuacin del uso del
subsuelo es inferior a 1/3 de la valuacin del bien superficial se
considerar como valuacin final esta ltima. Si el resultado de la
valuacin del uso del sobresuelo es inferior a 1/3 de la valuacin
del bien superficial se considerar como valuacin final esta
ltimaARTCULO IV.A.05La valuacin del bien superficial en el caso
mencionado en el artculo anterior debe hacerse considerando que se
trata de un terreno urbano asimilado a la caractersticas de su
entorno ms prximo, restndole el costo de la adecuacin de las obras
de habilitacin necesarias para el nuevo uso. Para la valuacin del
uso del subsuelo y del sobresuelo se considerar que se trata de una
servidumbre de tiempo indeterminado y se aplicar las isposiciones
del artculo IV.A.01 de este reglamento.
Ttulo IV: Valuacin de Servidumbres y Usufructos - Reglamento
Nacional de Tasaciones del PerTTULO IVVALUACIN DE SERVIDUMBRES Y
USUFRUCTOS
CAPTULO AALCANCES Y FINES
ARTCULO IV.A.01En la valuacin de servidumbre no es posible
sealar reglas fijas por la gran variedad de casos que al respecto
pueden presentarse, por lo que el perito queda en libertad para
usar un procedimiento tcnico debidamente sustentado, y al
valorizrsele debern tenerse en cuenta los daos y perjuicios que
resultaren al propietario del predio sirviente.
ARTCULO IV.A.02El usufructo es el derecho de usar y gozar de un
bien pero sin poder disponer de l si este es ajeno. Tiene como
caractersticas:
La de ser un derecho real La de conceder el derecho de uso y
goce del bien como un carcter temporal. La de no poder modificar
substancialmente el bien Recae sobre toda clase de bienes no
consumibles, salvo el dinero que solo da derecho a percibir
renta.El usufructo se puede constituir por mandato de la ley, por
contrato y por testamento, puede recaer sobre toda clase de bienes.
El usufructo toma las siguientes formas: el normal, con la
obligatoriedad de mantener el bien sin ms deterioro que el uso
razonable, el imperfecto o casi usufructo sobre los bienes que se
consumen, el usufructo a ttulo universal y el usufructo a ttulo
personal.
ARTCULO IV.A.03El capital que representa un usufructo se
determina aplicando la siguiente frmula:
En donde:C = CapitalA = Ingreso anual o renta lquida que percibe
el usufructuario o beneficiario al fin de un perodo (ao).n = Nmero
de aos que falta para la extincin del usufructo o contrato.i =
Inters legal expresado en tanto por uno en nuevos soles o dlares.La
determinacin del usufructo de bienes no consumibles implica la
utilizacin de la siguiente frmula:
En donde:Vt = Valor del terrenoSi el usufructo implica el uso
temporal del bien, superior a los 50 aos, ser de aplicacin la
siguiente frmula:
ARTCULO IV.A.04En el caso de servidumbres que tienen vinculacin
con las reas de uso pblico como vas y parques se tomarn en cuenta
los siguientes criterios:
Para que el caso sea considerado como servidumbre se comprobar
que sta no afecte la correcta utilizacin pblica del bien. Se valuar
por separado el bien superficial, el uso del subsuelo y el uso del
sobresuelo o aires. Si el resultado de la valuacin del uso del
subsuelo es inferior a 1/3 de la valuacin del bien superficial se
considerar como valuacin final esta ltima. Si el resultado de la
valuacin del uso del sobresuelo es inferior a 1/3 de la valuacin
del bien superficial se considerar como valuacin final esta
ltimaARTCULO IV.A.05La valuacin del bien superficial en el caso
mencionado en el artculo anterior debe hacerse considerando que se
trata de un terreno urbano asimilado a la caractersticas de su
entorno ms prximo, restndole el costo de la adecuacin de las obras
de habilitacin necesarias para el nuevo uso. Para la valuacin del
uso del subsuelo y del sobresuelo se considerar que se trata de una
servidumbre de tiempo indeterminado y se aplicar las isposiciones
del artculo IV.A.01 de este reglamento.
Ttulo VI: Valuacin de Aeronaves - Reglamento Nacional de
Tasaciones del PerTTULO VIVALUACIN DE AERONAVES
CAPTULO AGENERALIDADES
ARTCULO VI.A.01 AERONAVESe considera aeronave a los aparatos o
mecanismos que pueden circular en el espacio areo sustentndose en
la atmsfera por las reacciones del aire y que sean aptos para el
transporte de personas o cosas. Quedan excluidos de esta definicin
los aparatos o mecanismos denominados de efecto suelo o de colchn
de aire. Las aeronaves tienen naturaleza jurdica de bienes
inmuebles.Los motores de las aeronaves tienen naturaleza jurdica de
bienes muebles registrables.
ARTCULO VI.A.02 CLASIFICACIN DE AERONAVESLas aeronaves se
clasifican como de Estado y civiles. Son aeronaves de Estado las
utilizadas en servicios militares, de polica y aduana. Las dems
aeronaves son civiles, aunque sean propiedad del Estado.
ARTCULO VI.A.03 COMPOSICIN DE LA AERONAVEPara fines de valuacin,
se considera a la aeronave compuesta por fuselaje (airframe), sus
motores (powerplant) equipos y accesorios de duracin controlada,
equipos de navegacin area (avinica), equipos especiales o
adicionales. Las aeronaves civiles que operan en el pas, estn
reguladas por la Ley General de Aeronutica Civil, sus reglamentos y
las RAP (Regulaciones Aeronuticas del Per).
ARTCULO VI.A.04 AERONAVE NACIONALIZADAAeronave nacionalizada, es
aquella que tiene el registro de propiedad debidamente inscrito en
los registros pblicos y libre de aranceles, conforme lo establece
la Ley General de Aeronutica Civil y ostenta matrcula peruana.
Aeronave de internamiento temporal con matrcula peruana o
extranjera, es aquella que no es nacionalizada y tiene pendiente el
pago de aranceles, y cuya permanencia en el pas es temporal, por
plazos determinados.
TTULO VI
CAPTULO BDEFINICIONES
ARTCULO VI.B.05 AERONAVEGABILIDADRepresenta la condicin tcnica y
legal que deber tener una aeronave para volar en condiciones de
operacin segura.
ARTCULO VI.B.06 ALTERACIN, ALTERACIN MAYORAlteracin, se denomina
al cambio o modificacin del diseo tipo de una aeronave, motor de
aeronave, hlice o diseo original aprobado de un
componente.Alteracin mayor, son aquellas alteraciones que no se
encuentran listadas en las especificaciones de la aeronave, motor o
hlice y que adems podran afectar en forma apreciable la
aeronavegabilidad por cambios en el peso, balance, resistencia
estructural, performance, operacin de los motores, caractersticas
del vuelo u operacin, si no es efectuada en forma adecuada
ARTCULO VI.B.07 AVINICAExpresin que designa a todo dispositivo
electrnico (y su parte elctrica) utilizado a bordo de las
aeronaves, incluyendo las instalaciones de radio, mandos de vuelo
automticos y los sistemas de instrumentos y navegacin.
ARTCULO VI.B.08 CERTIFICADO TIPO (TYPE CERTIFICATE) Documentacin
tcnica aprobada que define: el diseo tipo, las limitaciones de
operacin y las especificaciones tcnicas de un producto
aeronutico.
ARTCULO VI.B.09 CERTIFICADO TIPO SUPLEMENTARIO (SUPPLEMENTAL
TYPE CERTIFICATE)Alteracin Mayor de un producto aeronutico pero que
no modifica su Certificado Tipo original, es considerado como una
informacin tcnica aprobada por la Autoridad Aeronutica del Estado
de diseo / fabricacin y certificacin del producto aeronutico.
ARTCULO VI.B.10 CONTROL HORARIO, CALENDARIO Y POR CICLOS DE
OPERACINControl horario es el nmero de horas de vuelo que tiene la
aeronave, sus motores y hlices o accesorios. Debe considerarse para
fines de valuacin los tiempos totales desde nuevo y/o desde su
inspeccin o reparacin mayor (overhaul).Llmese control del perodo de
uso calendario, al tiempo calendario total, transcurrido desde su
fabricacin y/o desde su ltima reparacin mayor (overhaul), segn se
considere.Llmese control de ciclos de operacin al nmero de vuelos
(un decolaje y un aterrizaje) que efecta la aeronave, motor, hlice
y/o accesorios, desde su fabricacin y/o desde su reparacin mayor
(overhaul).Estos controles afectarn el valor de la aeronave,
conforme se consuma el ciclo del perodo de uso lmite cada elemento
o en el avin en s.
ARTCULO VI.B.11 COMPONENTESe define a todo conjunto, parte,
artculo o elemento constitutivo de una aeronave segn
especificaciones del fabricante y, por extensin, de la estructura,
motor o hlice.
ARTCULO VI.B.12 DIRECTIVAS DE AERONAVEGABILIDAD (ADS )Son
comunicaciones escritas de carcter obligatorio que establecen
acciones, mtodos o procedimientos para aplicar a los productos
aeronuticos en los cuales existe una condicin de inseguridad, con
el objeto de preservar su aeronavegabilidad. Estas son emitidas por
las Autoridad Aeronutica de los pases de fabricacin / diseo o
certificacin.
ARTCULO VI.B.13 BOLETINES DE SERVICIOS MANDATORIOSSon boletines
de servicios mandatorios (SB), aquellos documentos emitidos por el
fabricante que exigen realizar trabajos y/o inspecciones en la
aeronave, sus motores o componentes y que afectan su
aeronavegabilidad y su valor por el costo de su ejecucin,
incluyendo los materiales.
ARTCULO VI.B.14 INSPECCIN MAYORTrabajo tcnico aeronutico
programado que se ejecuta en una aeronave y/o componentes por haber
cumplido el lmite de tiempo operacional indicado por el fabricante
y/o las Regulaciones areas, para llevarlas a su condicin de
aeronavegabilidad original.
ARTCULO VI.B. 15 MODIFICACIONESSon modificaciones, aquellos
trabajos o cambios efectuados en la aeronave, debidamente
certificados por la autoridad del pas fabricante o de certificacin
de la aeronave, que mejora las performances de la misma y afectan
su valor comercial.
ARTCULO VI.B 16 MOTOR DE AERONAVESignifica un motor que es usado
o est destinado a ser usado para propulsar una aeronave. El mismo
constituye turbo sobre alimentadores, componentes y accesorios
necesarios para su funcionamiento, excluyendo hlices.
ARTCULO VI.B.17 PRODUCTO AERONUTICOEs todo producto que tiene un
Certificado Tipo aprobado y puede ser una aeronave, mot