Les 3 niches rentables de l’immobilier Michael Ferrari Esprit-riche.com
Les 3 niches
rentables de
l’immobilier
Michael Ferrari Esprit-riche.com
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Pourquoi l'immobilier est indispensable dans votre
patrimoine ?
L’immobilier est un des moyens les plus pratiques pour créer votre liberté
financière, même si vous partez de zéro.
J’en parle en connaissance de cause, car c’est exactement ce que j’ai fait.
Seulement voilà, il est difficile de s’y retrouver, entre les agents immobiliers
peu sérieux, les promesses parfois farfelues ou périmées que l’on voit sur
internet et les informations masquées réservées aux professionnels.
J’ai donc tout construit tout seul : ma méthode d’analyse, le dossier type pour
convaincre le banquier, mon calculateur de rentabilité, la gestion de la fiscalité,
la gestion du risque…
J’ai appris de nombreuses leçons.
Ce que j’ai découvert m’a permis d’acheter 10 appartements sans apport et en
faisant financer les travaux à chaque fois. Aujourd’hui, j’encaisse plus de 4 000 €
de loyers par mois sans « rien » faire, car j’ai délégué toute la gestion. Chaque
mois, mon patrimoine augmente. En effet, mes locataires remboursent la
banque et lorsque je n’aurais plus de prêt immobilier à rembourser, je toucherai
4 000 € de revenus (avant impôts).
Pour des gens comme vous et moi qui partent de zéro ou presque, l'immobilier
est LE moyen de construire des revenus alternatifs solides.
Certains de mes clients remplacent même leur salaire par des loyers . Mais pour
y parvenir, encore faut-il savoir identifier des niches rentables.
Si vous voulez remplacer ou compléter votre revenu par des loyers, lisez la
suite…
Mais au fait, qui est Michael ?
Originaire d’une famille modeste, Michaël a dû aider ses parents à déposer un dossier de surendettement pour leur éviter de perdre leur maison. Il avait alors 17 ans. En 2007, il crée le blog Esprit Riche avec un but : changer le point de vue que nous avons sur l’argent et lui donner sa place en tant qu’outil pour créer la vie que l’on veut. Il s’appuie sur un constat simple. Enfants, nous avons tous des rêves et en vieillissant, nous tirons un trait sur ce que l’on veut vraiment vivre.
Parti d’un salaire de moins de 1 000 € en 2002, il a multiplié ce chiffre par 10 en améliorant son intelligence financière, ses compétences et son efficacité personnelle. Michael a également formé des centaines de personnes pour qu’elles mettent en place leur propre indépendance financière. Son blog est lu quotidiennement par plus de 3000 personnes. Coach professionnel, il accompagne les entrepreneurs et les personnes ambitieuses pour les aider à atteindre leurs rêves et à changer le monde. Il est l’auteur de Stop à la procrastination, publié aux éditions Leduc.s, et intervient régulièrement dans les médias et en conférence. www.esprit-riche.com
Qu'est-ce qui marche aujourd'hui pour trouver de bonnes
affaires ?
Depuis la nuit des temps, l'immobilier permet de créer un patrimoine. Pourtant,
comment s'y retrouver parmi les programmes défiscalisation, les annonces
immobilières et les personnes aux conseils plus ou moins pertinents ?
Quand j’ai commencé à étudier ce pilier de l’enrichissement en 2004, j’ai vite
déchanté :
- Taxation confiscatoire
- Locataires avec des droits exagérés
- Lourdeur administrative
- Prix très élevés
- Rentabilité au ras-des-pâquerettes
Pendant de long mois, je n'ai pas compris ce qui poussait certaines personnes à
investir. C’était un mystère. J’avais l’impression d’être à côté de la plaque.
J’ai continué mes recherches, mes rencontres, mes discussions.
Et j’ai découvert le secret de ceux qui investissent et qui gagnent de l’argent.
Ils utilisent notamment les 3 niches les plus rentables dont je vais vous parler
plus loin…
Et ils « contournent » la plupart des problèmes que rencontrent les
investisseurs mal informés.
Aujourd’hui, j’exploite mes biens immobiliers sans être sur place. Je ne vois pas
mes locataires. Pourtant je fais du meublé à l’année, du meublé en courte durée
ou encore de la location nue.
Mon objectif n’a jamais été de me créer un second job. Il a toujours été de
constituer un patrimoine.
Ce qui marche aujourd’hui pour trouver de bonnes affaires, c’est de sortir des
sentiers battus. Vous ne trouverez pas de bonnes affaires en surfant sur des
sites internet ou en achetant un appartement en défiscalisation. Il faut regarder
ailleurs… mais où ?
Quelles sont les 3 niches encore rentables ?
La question que tout le monde se pose, peut-être vous aussi, est comment
trouver un investissement qui rapporte plus qu’il ne coûte ?
On est bien d’accord que c’est le but de la démarche après tout ! (Même si un
appartement vous coûte plus qu’il ne rapporte, vous constituez quand même
un patrimoine en remboursant le prêt immobilier).
S'il existe plus de 50 paramètres à optimiser lors d’un achat immobilier, nous
allons nous focaliser sur 3 d’entre eux.
J’ai appelé cela des niches, car ce sont des micros-marchés dans l’immobilier.
Penchons-nous sur le cas de Monsieur T., débutant dans l’immobilier. Monsieur
T. est un jeune homme actif de 28 ans. Depuis qu'il travaille, il a réussi à mettre
de côté 3 000 € et est très fier d'y être arrivé. Ses parents lui ont toujours
répété qu'il fallait investir dans la pierre. Il n'a pas encore envie d'acheter son
logement, et se dit : « je vais acheter un petit studio pour le louer à un
étudiant ».
Pourquoi ? Parce qu'il a vu son oncle le faire et qu'il a lu dans un magazine que
c'était le bon plan à suivre cette année.
Les problèmes avec cette approche sont multiples :
- Le prix au m² des petites surfaces est plus élevé et les loyers pour
étudiant sont faibles
- Tout le monde veut faire pareil, cela pousse les prix vers le haut
- L’étudiant ne reste que 9 mois, le temps d'une année scolaire : turn-over
important, frais de relocation
Est-ce vraiment une bonne idée ?
Voyons donc les 3 niches
La première niche, c’est la niche du meublé.
Pourquoi cette niche ?
Cela consiste à louer un appartement entièrement équipé (lit, table, chaises,
petit réfrigérateur...)
Plusieurs avantages, dont un avantage fiscal notable. En effet, la fiscalité est un
des facteurs principaux à maîtriser dans notre beau pays. La location meublée
permet d’être sous un régime particulier autorisant des déductions
conséquentes, notamment si vous réalisez des travaux.
Pour mon premier appartement, acheté en 2011, je n'ai pas encore payé le
moindre euro d'impôt pour le moment. Bien entendu, un jour ce sera le cas.
Mais j’aurai probablement passé 10 ans sans payer d’impôts.
Cette niche permet aussi de pratiquer des loyers supérieurs à la moyenne en
offrant des prestations supérieures.
Ainsi, vous constituez en même temps un patrimoine et une source de revenus.
La deuxième niche : la location meublée saisonnière. C’est exactement le
même principe que la première niche, sauf que les locataires restent beaucoup
moins longtemps.
La rentabilité ici est encore meilleure (elle peut atteindre 15 ou 20 % sans trop
de difficultés, comme c’est le cas pour l’un de mes appartements), mais cela
demande un peu de gestion commerciale.
Le principe est simple : les visiteurs trouvent votre appartement sur des sites
comme AirBnb, Booking ou HouseTrip et réservent votre appartement pour de
courts séjours.
J’ai organisé toute la gestion logistique (remise des clés, états de lieux,
ménages, réparations…) pour n’avoir presque rien à faire et pouvoir disposer de
mon temps.
Autre avantage de taille du saisonnier : pas d’impayés, puisque les locataires
paient leur séjour à l'avance.
Et cela cartonne !
La troisième niche est celle de l’immeuble de rapport.
J’ai acheté mon premier immeuble en 2014. Le gros avantage de cette niche,
c’est que vous bénéficiez du prix de gros et donc d’une décote sur les prix au
mètre carré.
C’est un marché moins connu, donc moins concurrentiel. Autre atout de taille :
pas de copropriété. Vous gérez le bien comme vous l’entendez.
Enfin, il est beaucoup plus facile de trouver un immeuble qui rapporte plus que
ce qu’il ne coûte, que de dénicher un appartement seul.
Un immeuble peut simplement avoir 2 ou 3 logements s’il est en centre-ville ou
7 à 10 logements s’il est un peu à l’écart. On est loin de l'image des grands
ensembles de plusieurs dizaines d'appartements !
Pour investir intelligemment dans chacune de ces niches, il est important de
bien connaître leurs caractéristiques.
Comment remplacer progressivement votre salaire par des loyers ?
Le but est simple : toucher des loyers qui remplacent votre salaire, que cela soit
à court terme ou à long terme, lorsque vous arrêterez de travailler.
Les investisseurs les plus rapides ont mis 2 ans pour remplacer leur salaire en
exploitant l’une de ces niches. D’autres se donnent 10 ans.
Peu importe, l’important c’est d’apprendre et de vous lancer.
Vous pouvez atteindre cet objectif en ne réalisant que des opérations
RENTABLES, c’est-à-dire qu’elles rapportent plus qu’elles ne coûtent impôts
compris.
Cela vous parait peut-être évident, mais j’ai vu de très nombreux clients qui
viennent se former après avoir investi dans un bien qui n’est pas rentable.
Le fait d’avoir un bien rentable vous crédibilise auprès de la banque pour une
seconde opération, et ainsi de suite.
Toutes mes opérations ont été financés à 110 %, c’est-à-dire sans que je mette
de l’argent de ma poche. La banque me suit à chaque fois, car elle voit que mes
investissements rapportent plus qu’ils ne coûtent et cela la rassure.
Pour aller plus loin
Ce qui compte, c’est qu’en agissant dès maintenant, vous aurez d’ici 10, 15
ou 20 ans un bien entièrement remboursé qui sera une source fiable de
revenus.
Je peux vous dire que signer le premier compromis de vente et le premier acte
chez le notaire est impressionnant (j’en tremblais presque). Pourtant, lorsque
vous avez fait tous vos calculs et que vous avez réuni toutes les pièces à fournir,
c’est la meilleure chose à faire.
L’avenir appartient à ceux qui s’en occupent. Occupez-vous de votre argent
pour que celui-ci s’occupe de vous un jour. Évitez de le laisser dormir sur un
livret A et de laisser l’inflation ronger votre épargne. Mettez votre argent au
travail, faites-le travailler plus dur que vous.
D’ici là, si vous le permettez, je vous ferai parvenir des vidéos de formations
gratuites pour vous aider à avancer.
À vos investissements,
Michael - www.esprit-riche.com
Témoignages
s
« Merci pour tes formations sur la gestion de mon argent, je suis passé de 700 à 8 000 euros
de côté grâce à tes conseils (pour un gars de 21 ans maintenant) et je ne te remercierai
jamais assez pour m'avoir aidé à construire mon futur capital pour ma future entreprise sur
internet. :) » - Raphaël F.
« Merci beaucoup, tes conseils ont changés ma vie ! » – Julien G.
« Je te remercie sincèrement, ton livre m’a aidé à faire un grand pas en avant. » - André N.
« En découvrant ton blog, j’ai vu qu’il y avait des gens comme moi qui voulait sans sortir tout
en gardant une certaine éthique et une certaine idée d’une vie bien réussie.
Tes articles sont très intéressants et on te sent sincère. J’ai découvert des ouvrages très
intéressants grâce à ton blog. Aujourd’hui, je me sens confiant, déterminé et prêt à prendre
entièrement mon destin en main. Ton blog a fait partie des choses qui m’ont emmené sur la
bonne voie. Continue ton blog qui est utile à des centaines d’anonyme comme moi et bon
courage à toi dans tous projets. » - Tanoor D.
« […] Au fond, mon point de vue d’hier sur l’argent n’a pas vraiment changé, mais
dorénavant, j’ai compris qu’il était bien plus intelligent d’apprendre à l’apprivoiser et de se
servir de cet outil puissant plutôt que de le repousser sans cesse et de le considérer comme un
ennemi qu’au fond, on n’aura idiotement jamais vraiment cherché à comprendre.
J’apprends beaucoup, de tout, tout le temps. Pour autant, je suis persuadé qu’en particulier,
les heures passées (et à venir) à lire Esprit Riche, les commentaires de vos lecteurs, ainsi que
Devenez riche ! auront un impact extrêmement positif à long terme sur ma manière de diriger
ma vie. » - Laurent B.
« Je vous remercie beaucoup pour ces conseils ! Votre site me motive beaucoup, même si je ne
suis pas très assidu (manque de temps), mais vous me motivez énormément ! Je suis
quelqu’un de très ambitieux et avec un peu d’huile de coude ainsi que “vos précieux
conseils”, m’ont permis de devenir à 26 ans le plus jeune Directeur de Golf de France et ce
n’est pas fini ! » John P.