LBA 부동산경제연구소

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농지 황금시장이 펼쳐진다

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목 차

그동안 농지정책 문제점

농지 황금시장이 펼쳐진다

FTA 농지법 시대 개막

08 년 달라지는 농지법

농지 실전투자 3 대 기법

진흥농지 해제기준

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4 대 문제점

헌법 121 조 ①항

농지법 제 3 조 , 제 6 조

기존 농업정책 부작용

농업 국제경쟁력 상실

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국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록

노력하여야 하며 농지의 소작제도는 금지된다

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제 3 조 제②항 농지는 농업 생산성을 높이는 방향으로

소유 · 이용되어야 하며 투기의 대상이 되어서는 아니된다

제 6 조 ( 농지 소유 제한 ) 제①항농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다

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헌법 121 조

헌법 해석

경자유전 원칙

농지 소작제도 금지

경자유전☞형식적 경자유전

소작농 금지☞농지임대차 허용

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농지법 원칙

농지법 변화

제 3 조☞농지 절대 보존 원칙

제 6 조☞경자유전 원칙

제 3 조☞타용도 전용장려

제 6 조☞전국민 자유소유제

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경자유전 부작용

농지보전 부작용

농지 수요☞농업인으로 제한

수요차단☞농지가격 저평가

절대보전☞농지 활용도 저하

저 생산성☞농지가격 저평가

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경자유전농지절대보전원칙

정책결과

농지가격 저평가↓

농가 자산 소득감소

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농업인농지

절대보호

정책결과

온실 속 화초↓

농업 국제 경쟁력상실

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FTA 시대 개막 농업시장 개방 불가피

도시용지 수요 확대

국토 70% 산지 절대 보전

국민소득 증가

환경정책 변화

식량안보 개념변화 냉전 논리☞기상이변 논리

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농가 자생력 위해서라도 한 · 미 FTA 피할 수 없어농민운동가서 ' 변신 ' 1 년 4 개월… 박홍수 농림부 장관

- 2006 년 3 월 6 일자 중앙일보 -

주 요 내 용

"1970 년대 초반에 수출 10 억 달러 돌파를 기념해 현수막을 걸고 잔치를 했다 . 지금 우리의 무역규모는 5000 억 달러가 넘는다 . 5000 억 달러 시대에 필요한 에너지원을 논 . 밭에서 나는 사과 . 배 . 보리로 충당할 수 있겠는가 . 이제는 자유무역협정 (FTA) 을 통해 개방하고 경쟁하면서 국가의 에너지원을 찾아야 한다 ."농민운동가 출신인 박홍수 (51. 사진 ) 농림부 장관에게 취임 1 년 4 개월의 소회를 묻자 뜻밖에 이런 말부터 꺼냈다 . 3 일 과천 농림부 장관 집무실에서 만난 박 장관은 "FTA 를 통한 개방은 국민과 후손에 대한 의무 " 라고 단호히 말했다 .

이런 그의 모습에선 (2000 년 ) 한국농업경영인연합회 ( 한농연 ) 회장 때 농가부채 탕감을 요구하며 고속도로 점거투쟁을 벌였던 농민운동가로서의 흔적을 찾을 수 없었다 . 지난해 1 월 4 일 취임해 농정을 이끌고 있는 박 장관은 " 농민이 스스로 체질 강화를 위해 노력해야 하고 그래야 정부도 지원을 할 수 있다 " 고 강조했다 . - 한 . 미 FTA 가 체결되면 아무래도 농업 피해가 클 것이다 . 벌써 농민단체들은 FTA 반대투쟁을 시작했다 . " 농업분야에 특별 대책을 세워야 한다는 사회적 공감대가 있다 . 여기에 맞춰 대책을 마련할 것이다 . 그러나 두렵다고 한 . 미 FTA 를 피해가면 안 된다 . 20~30 년 후 더 발전한 사회가 되려면 시장개방과 경쟁은 꼭 필요하다 ."- 어떤 지원책이 있나 . " 기존 정책을 보완해 농가 소득에 따라 지원을 달리하는 맞춤형 농정으로 전환한다 . 소득 상위 25% 농가에는 해외 시장개척 등 마케팅을 지원하고 , 하위 25% 농가에는 학자금 지원 . 의료보험 혜택 확대 등 복지지원을 강화한다 . 특히 생계유지가 어려운 영세 고령 중소농에게는 최저 생계비가 보장되도록 매월 일정액을 지원하는 ' 농촌형 특별 소득보조 프로그램 ' 을 도입할 계획이다 ."- 차별화된 지원을 하려면 개별 농가의 소득이나 실태 파악이 급선무인데 . " 그래서 농가 등록제를 시행하려 한다 . 농가의 소득 . 농업인 연령 . 농사 규모 등을 등록받아 처지에 맞게 지원할 계획이다 . 농가등록제가 되면 현재 쌀 . 마늘 등 품목별 직접지불제를 농가 단위의 직접지불제로 전환해 효과적으로 소득을 보전해 줄 수 있다 ." - 재원 마련이 쉽지는 않을 텐데 . "' 농촌사회 안정화 기금 ' 을 만들 계획이다 . 평상시에 농업인 소득의 일정액에 정부의 지원금을 합해 소득액을 적립해 둔 뒤 , 특정 연도에 소득이 떨어지면 소득하락분의 일정액을 직불금으로 지원하는 방식을 검토 중이다 . 올 연말께 종합 계획이 나올 것이다 ."그는 뉴질랜드 농업의 예를 들면서 ' 농업의 자생력 ' 을 강조했다 . 뉴질랜드는 농민에게 가장 많은 보조금을 주는 나라였다 . 그러나 농민단체가 스스로 나서 보조금을 줄여달라고 해 3 년 만에 보조금을 없앴다 . 그 결과 농업의 경쟁력은 오히려 강해져 농업생산이 전체 국내총생산 (GDP) 에서 차지하는 비중이 16% 에서 20% 로 올랐다고 한다 . 박 장관은 " 정부가 모든 것을 지원해 주는 시대는 끝났다 " 며 " 농민이 고민하면서 농사를 창의적으로 발전시킬 수 있도록 올해 농민에 대한 교육예산을 대폭 늘렸다 " 고 강조했다 .

글 = 김종윤 기자 , 사진 = 안성식 기자

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농업 FTA 장애물 농업보호정책☞시장개방 저해

한국 농업보조금 OECD 4 배

미국 / 중국의 5 배 수준

한국 불공정 무역

쌀값 국제경쟁력

선택의 기로 농업국가냐 ? 첨단산업국가냐 ?

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[ 경기일보 2006-12-1]92 년 도내 농지면적 67% 13 만 4 천 550 ㏊ 지정경기도가 장기간 농업진흥지역으로 지정되면서 지가하락 등 재산상 피해 등을 입어온 농지를 주변 여건에 맞게 대폭 해제하는 방안을 적극 추진 중이다 .30 일 도에 따르면 도는 지난 1992년 도내 총 농지면적 (19 만 8 천 569 ㏊ ) 의 67% 인 13 만 4 천 550 ㏊를 농업진흥지역으로 지정했으며 이는 전국평균 (61%) 이나 경북 (62%), 경남 (61.6 %), 충북 (50.9%) 등에 비해 높은 편이다 . 농업진흥지역은 시 · 도지사가 농림부장관의 승인을 거쳐 지정하는 것으로 진흥지역 안에서는 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되지 않은 토지이용 행위를 엄격히 규제하고 있다. 그러나 농지들이 10 년이 넘도록 장기간 농업진흥지역으로 지정되면서 주변지역 개발 등으로 농업용도로 사용이 어렵게 되거나 지가가 하락되면서 지정해제를 요구하는 각종 민원이 제기되어 왔다 . 이에 도는 그동안 수차례에 걸쳐 농업진흥지역 재조정을 농림부에 건의했고 농림부는 내년 6 월말까지 농업진흥지역을 전면 재조정하기 위해 올 연말까지 현지 실태 조사를 벌이고 있다 . 도는 이번 조사 과정를 통해 농지로서 부적합하거나 주변여건이 변화된 농지 등이 농업진흥지역에서 최대한 제외될 수 있도록 적극 요구하고 있다 . 또 도는 도내 농업진흥구역 현황 파악 및 농민의 피해사례 등에 대한 종합적인 연구 · 조사를 경기개발연구원과 함께 실시하고 있다 . 이와 관련 김문수 경기지사는 지난 28 일 서울 인터컨티넨탈호텔에서 열린 특강에서 “농업진흥지역을 해제해야 농민들이 업종 전환이나 기업농이 가능해진다”며 “한미 FTA(자유무역협정 ) 농업부분이 경쟁력을 갖추려면 농지규제문제를 우선 해결하고 이를 위해 경기도는 농업진흥지역 비율이 전국 평균이 될 때까지 적극 해제를 추진하겠다”고 밝힌 바 있다 .또 장정은 도의원도 행정사무감사에서 “농업진흥지역 밖의 주민들이 각종 개발로 경제적 이익을 누릴 때 진흥지역 주민들이 느껴온 상대적 박탈감은 이루 말할 수 없을 정도”라며 “농업진흥지역 지정 이후 14 년동안 사회 , 경제 , 지리적 여건이 변화한 만큼 도가 적극 나서 농업진흥지역 문제를 해결해야 한다”고 촉구했었다 ./ 최용진기자 [email protected]

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한나라당 정책방향- 박근혜 , 김문수 -

경자유전 / 절대보전 폐지농지 도시개발 확대

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친환경 정책강화

농지정책 변화

국토 70% 임야 절대 보전

산지관리법☞산지 절대보전

농지축소☞ FTA 환경 강화

농지활용☞친환경도시개발

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냉전시대 식량안보

탈냉전 개념변화

식량 ☞ 군수 물자

식량안보☞절대적 생존문제

식량은 필수경제재☞안정수급

식량안정수급☞수입다변화

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FTA 시대 개막 경자유전 폐지 농지전용 확대

수요증가가격상승

도시용지 수요증가

환경정책 변화

식량안보 개념변화

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경자유전 폐지 전국민 자유소유제 확대

농지 타용도 전용 장려

개인별 농지 무제한 소유제

절대보전 완화

소유상한제 폐지

진흥농지 축소 농지 축소☞농업보조금 감축

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시행 일자 2002 년 4 월 1 일

농업인 범위 확대농취증명 / 강제처분 규제완화

령제 3 조 , 령제 9 조 , 법제 12 조

주요 내용

개정 조문

시장 효과 도시인 농지 수요 확대

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3 조농업인의 범위 농산물 연간 판매액이

100 만원 이상인 자 < 신설 >

농지처분의무가 면제되는 정당한 사유 확대 < 신설 >

처분명령 유예기간 3 년 < 신설 >

9 조

법 12 조

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시행 일자 2003 년 1 월 1 일

소유상한제폐지 / 체험영농허용

구 시행령 6 조 ,7 조 ,9 조 폐지

주요 내용

개정 조문

시장 효과 일반농지 도시인 소유확대비농업인 농지소유 허용

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농지법제 6 조

- 제 6 조 제②호 -

다음 각 호의 경우에는 자기의 농업경영에 이용하지

아니할지라도 농지를 소유할 수 있다 .

3. 주말 · 체험영농 ( 농업인 아닌 개인 ) 을 하려고 농지를 소유하는 경우

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시행 일자 2004 년 12 월 30 일

농지를 공장 전용 장려농지 타용도전용 확대

령 52 조 별표 2 제 11 호 , 령 44 조

주요 내용

개정 조문

시장 효과 농지 활용도 증대☞가격상승

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농지법시행령

제 52 조

별표 211 호

- 중소기업 공장 특례 -

[ 중소기업기본법 ] 에 의한 공장은일반농지를 공장용지로 전용할 경우농지보전부담금 100% 감면한다 .

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농지법시행령

제 44 조제③항4 호

-30,000 ㎡ 이하 전용 허용 -

일반농지는 30,000 ㎡ 이하로대형할인점 , 판매시설 , 공장

창고로 전용 허용한다 .

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시행 일자 개정 (05.07.21)* 시행 [06.01.22]

농지임대제 허용 / 처분명령 완화

법제 6 조③항 , 법 23 조 6 호 등

주요 내용

개정 조문

시장 효과 농지임대허용☞경자유전 포기

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농지법

제 23 조

4 호

- 농지 임대차 사용대차 허용 -

개인이 소유하고 있는 농지를 한국농촌공사 등에 위탁하여 임대하거나 사용대하는 경우

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시행 일자 2007 년 6 월 29 일

진흥농지 해제 , 전용용도 확대

령제 28 조 , 령제 44 조

주요 내용

개정 조문

시장 효과 농지 활용도 증대☞가격상승

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령 28 조시도지사 권한으로

진흥지역 20,000 ㎡ 이하 해제 허용

농지 타용도 전용최대 30,000 ㎡까지 확대 허용

령 44 조

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농지 면적 축소 농업지원금 OECD 수준 축소

대규모 영농 기업농 육성

전문화 · 고부가가치 농업 지향

농업인 수 축소

농업 경쟁력 강화

농지 규제 완화 농지가격상승☞자산증가☞전업지원

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농지 전용

진흥 농지

시도지사 권한 확대

계획관리지역 500,000 ㎡까지

시행일 : 08 년 상반기

농수산물 가공시설 대해

3,000 ㎡☞ 10,000 ㎡ 허용

시행일 : 08 년 상반기

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FTA 후속 보완대책↓

농촌경제 활력증진

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진흥 농지농업진흥지역진흥구역농지

농업진흥지역보호구역농지

외 ( 外 ) 지역 농지

보호 농지

일반 농지

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진흥 농지농가주택

농업관련시설

비수질오염시설최대 3,000 ㎡ 전용허용

주택 / 상가 / 공장 등최대 30,000 ㎡ 전용허용

보호 농지

일반 농지

37

진흥 농지 가격지수 : 100

가격지수 : 200

가격지수 : 300

보호 농지

일반 농지

38

농지면적 (06 기준 ) 국토면적 21.2% {211 만 ha}

40 만 ha ☞ 주택 산업용지 등

년평균 ☞ 1 만 5 천 ha

즉시전용 가능면적

년간 전용 면적

국토연구원 분석 농지면적 20%~50% 잉여농지

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진흥지역 폐지농지진흥지역 폐지 예정지폐지 확정된 초기지역

수도권 , 광역시 , 도청소재지경계 40 km 이내

국도 · 지방도 접한주변지역 농지

대도시 주변농지

간선도로변 농지

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진흥지역 폐지농지 해제효과 200~300% 상승

전원주거전원도시 예정지역

전원주택 , 가든 상가 , 공장 . 창고 등

대도시 주변농지

간선도로변 농지

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추진배경추진일정

FTA 농업시장 개방

주변지역 개발 농업여건 변화

04.6.22 진흥지역 조정안 확정

실태조사 04.02~12 월

해제지역 농림부승인 07.06.10

해제지역고시열람 07.06.25

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해제기준

유형 1 : 3ha 미만 자투리 지역

유형 2 : 미경지정리 지역

유형 3 : 1ha 내 마을 10 호 이상

유형 4 : 진흥구역내 미경지지역

유형 5 : 경지정리접한 1ha 잔여지

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5-9, [ 유형 4] – 진흥구역 내 미경지정리 지역 도면 1

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경지정리 외곽 1가가

5-10, [ 유형 5] 경지정리 외곽지역도면 2

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831도

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568- 17전568- 3전

318- 6답329- 1답568- 13구 432- 5답568- 6답 568- 14전318- 7답

432- 6답320- 18답 322- 11답

356- 2답356- 3답318- 8답

356- 4답

324- 1답

322- 12답320- 19답

345- 1답568- 4임 356- 5답568- 11임568- 10구

568- 7전

329- 3구

356- 6답

318- 9도320- 20답 322- 13답319- 1답

551임

356- 7답

831- 3도

356- 8답345- 2답319- 2답 322- 14답320- 21도

568- 15구321- 1답

550전

550- 1구

321- 2답 549전549- 1구

356- 9답322- 15답

345- 3답

549- 2전319- 3답

322- 16도321- 3답

356- 10답

891- 1답

891- 11도

897- 1답

894- 1답894- 2답

894- 3답

894- 4답892- 1답892- 2답

894- 5답892- 3답892- 4답

82- 13답 84- 13답84- 14답

88- 2답82- 14답

82- 15답 84- 15답

86- 9도

88- 3답84- 16답 86- 11구

87- 8구87- 7답 88- 4답84- 17답

86- 10구83- 1답

84- 18도83- 2답

84- 4답82- 7답

4- 1답

84- 5답79- 3답

84- 6답82- 8답

84- 7답82- 9답 84- 8답

89- 6구84- 9답

89- 1답82- 10답

82- 11답 84- 10답 89- 2답

89- 3답82- 12답84- 11답

89- 5구 89- 4답88- 1답

208- 1답76- 1답

80- 7구

82- 1답209- 1대

76- 2답761- 1도

212대76- 3구

82- 17도82- 18구

84- 1답82- 2답211대

86- 8구

84- 2답82- 3답80- 6구

82- 4답

84- 3답82- 5답82- 6답

73- 1답

73- 2답

5-11, [ 유형 2] 미경지 정리 지역도면 3

46

해제기준

유형 1 : 3ha 미만 자투리 지역

유형 2 : 수원지가 대체된 지역

유형 3 : 1ha 내 마을 10 호 이상

유형 4 : 대상지 3~10ha 미달지역

유형 5 : 저수지상류 수계단절지역

유형 6 : 용수보호기능 없는 1ha

47

● 06.12.31 전국 농업진흥지역 실태조사 완료한 자료 중 1/3 정도만 07.06.22 일 해제됨 나머지 2/3 지역 추가 해제 예상

● 농업진흥지역 보완 정비유형 1 지역은 금번 07.06.22 해제 지역에 거의 포함됨

● 추가 해제 예상지역 : 농업진흥지역 보완 정비유형 2 지역 ~5 지역

48

지역 요건

투자성 분석

수도권 농지

광역시 주변 농지

도청 소재지 주변 농지

국민 소득 증가

도시 근교 전원주택 수요증가

선진화현상☞소형전원도시

49

지역 요건

투자성 분석

수도권 / 대도시 주변

국도 , 지방도 주변 농지

군도 , 지선도로 부적합

상업적 활용성 높은 농지

가든 , 모텔 , 주유소 등

중형 전원도시 개발가능

50

장기 투자 최소 3 년 이상 ~10 년 투자

환금성 제약개발은 절대 금지

농지투자중장기 시세차익 투자

방어적 투자

여유자금 투자

51

구농지법 시대

FTA 농지법 시대

농지 ☞ 공공재

농지 ☞ 경제재

52