Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 www.borgeseventura.com.br Ilustríssimo Sr. Administrador Judicial Dr. Marcelo Gazzi Taddei (Taddei e Ventura Sociedade de Advogados). FALÊNCIA DE INDÚSTRIA DE MÓVEIS SIRBEL LTDA. Processo nº 0009332-09.2008.8.26.0358. 1ª Vara Cível da Comarca de Mirassol/SP. BORGES & VENTURA DEPOSITÁRIA E AVALIADORA DE BENS, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob nº 18.634.064/0001-00, com sede à Avenida Indianópolis, nº2029, Indianópolis, São Paulo, SP, neste ato representada por André Fioravante Ventura Silva, brasileiro, solteiro, empresário, portador da Cédula de Identidade RG nº 29.523.242-0, SSP-SP, inscrito no CPF/MF sob nº 282.577.738-24, vem respeitosamente perante Vossa Senhoria, encaminhar: LAUDO DE AVALIAÇÃO
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LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2019. 7. 27. · Av. Indianópolis, 2.029 Bairro Indianópolis - São Paulo - SP - Fone: (11) 3842-3333 LAUDO DE AVALIAÇÃO ACORDO CONTRATUAL Escopo Avaliação
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Ilustríssimo Sr. Administrador Judicial Dr. Marcelo Gazzi Taddei (Taddei e Ventura Sociedade de Advogados). FALÊNCIA DE INDÚSTRIA DE MÓVEIS SIRBEL LTDA. Processo nº 0009332-09.2008.8.26.0358. 1ª Vara Cível da Comarca de Mirassol/SP. BORGES & VENTURA DEPOSITÁRIA E AVALIADORA DE BENS, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob nº 18.634.064/0001-00, com sede à Avenida Indianópolis, nº2029, Indianópolis, São Paulo, SP, neste ato representada por André Fioravante Ventura Silva, brasileiro, solteiro, empresário, portador da Cédula de Identidade RG nº 29.523.242-0, SSP-SP, inscrito no CPF/MF sob nº 282.577.738-24, vem respeitosamente perante Vossa Senhoria, encaminhar:
LAUDO DE AVALIAÇÃO
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
ACORDO CONTRATUAL
Escopo
Avaliação técnica de imóvel localizado no município de Mirassol - SP.
Matrícula
39.216
Objetivo
Determinação de valor de mercado.
Finalidade
Avaliação efetuada para fins judiciais.
Prazo
3 dias úteis.
Data-base
22 de outubro de 2018.
Data de emissão do laudo técnico
31 de outubro de 2018.
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Sumário Detalhamento dos imóveis ............................................................................................................................... 6
Plano diretor de Mirassol - SP ...................................................................................................................... 7
Tratamento do estudo mercadológico ............................................................................................................. 8
Tabela 3 - Síntese de escopo de avaliação. ................................................................................................... 8
Figura 4: Dispersão amostral. ....................................................................................................................... 8
Tabela 4 - Fatores de Homogeneização. ....................................................................................................... 9
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Resumo
Baseado na tendência atual do mercado local, concluímos que, para a respectiva data-base 22 de outubro de 2018, o valor de mercado do imóvel avaliado é de R$ 4.045.000,00 (quatro milhões e quarenta e cinco mil reais).
Imóvel: Gleba não urbanizada, com área de 26.510,2050 m².
Proprietário conforme matrícula: Indústria de Móveis Sirbel Ltda.
Metodologia principal utilizada: Método involutivo.
Localização: O imóvel situa-se em área mista de boa valorização.
Acesso: O imóvel situa-se em local de fácil acesso para vias de circulação de veículos.
Topografia: O terreno possui inclinação de seu perfil inferior a margem de 5%. Portanto,
considerado como sendo de leve declive a plano.
Ocupação atual: O imóvel foi encontrado livre de uso e ocupação.
Raio amostral: Os elementos amostrais ficam em um raio médio de até 1,5 km.
Grau de fundamentação e precisão respectivamente: II e III.
Liquidez imobiliária: O tempo médio e máximo de absorção, para o imóvel avaliado, são de 2 a 3
anos respectivamente. Por essa razão classificamos o imóvel como sendo de média a baixa
liquidez.
Fatos relevantes:
1. Existem poucos imóveis com as mesmas características na região;
2. Não possui proximidade de áreas sujeitas a inundação, sobreposição de áreas em estudo e
exploração de minérios e de risco contaminante;
3. Terreno não se encontra urbanizado;
4. Não possui nenhuma construção civil e benfeitorias.
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Premissas para Avaliação
Durante a realização do trabalho, o imóvel não foi vistoriado fisicamente conforme artigo 7.3.1 da
NBR 14653-1:2001.
As fotos e imagens foram obtidas através do Google.
A área de terreno do imóvel foi obtida mediante consulta a matrícula. Ou seja, não foi efetuado
nenhum serviço de levantamento planialtimétrico.
Todos os bens públicos e privados, de utilização pública, destinados à prestação de serviços
necessários ao funcionamento da cidade relacionados nesse relatório, foram verificados e
classificados conforme a NBR 9284:1986.
Os indícios de contaminantes e exploração mineral foram levantados de modo simplificado e em
conformidade com o guia da Federação Brasileira dos Bancos [FEBRABAN] em parceria com o
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia [IBAPE].
A verificação de indício de alagamento foi efetuada de forma simplificada pelo perfil de elevação
do Google Earth Pro. Essa ilustração está contida no anexo II desse relatório.
O conteúdo apresentado considera as informações consultadas no site da secretaria municipal de
desenvolvimento urbano da prefeitura local, indicando não existirem restrições ambientais ou de
código de zoneamento que restrinjam de forma desfavorável à ocupação e utilização máxima
permissível do imóvel avaliado.
Não fez parte do escopo do trabalho a verificação ônus, tais como vinculação a financiamentos,
dívidas, alienação e efetiva propriedade do imóvel.
A avaliação baseou-se nos dados disponíveis no mercado na data-base desse trabalho.
Os avaliadores declaram não possuir nenhum envolvimento pessoal ou interesses financeiros em
relação ao imóvel avaliado.
Todas informações obtidas por terceiros, consideramos como sendo verdadeiras.
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Detalhamento dos imóveis
Fonte: Google Earth 2018.
Matrícula 39.216
Gleba urbana com área de terreno de 26.510,2050 m², sem construções civis, situada à Avenida
Engenheiro Newton Flávio Silva - Mirassol - SP matriculado sob o número em epígrafe, Livro 2, do
Cartório do Ofício de Registro de Imóveis de Mirassol- SP.
Localiza-se em área de fácil acesso com pavimentação em estado regular de conservação. A topografia do terreno avaliado é leve ondulada a plana com formato regular. A ocupação adjacente ao imóvel avaliado, encontra-se em área
com presença de imóveis comerciais e residenciais.
O local conta com equipamentos comunitários destinados a prestação de serviços necessários ao
funcionamento da cidade, tais como, rede de água potável, coleta de esgotos, águas pluviais, coleta
de lixo, energia elétrica, rede telefônica, serviço de correios, arborização, escolas, segurança,
esporte e lazer.
Segundo pesquisa realizada no Departamento Nacional de Produção Mineral [DNPM]1, o imóvel
não possui proximidade de áreas em exploração mineral.
De acordo com o levantamento de indícios contaminantes, o imóvel avaliado não possui risco, bem
como os imóveis adjacentes. Essa situação é ilustrada em imagem contida no anexo II desse
relatório.
1 Consulta disponível em < http://sigmine.dnpm.gov.br/webmap/ > Acesso dia .
Fonte: Google Street View 2018
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Plano diretor de Mirassol - SP
Fonte: Prefeitura Municipal de Mirassol2.
Conforme consulta ao mapa de uso e ocupação do solo, fornecido pela prefeitura da cidade de
Mirassol, e Lei complementar n°3431, de 14 de setembro de 2011, o imóvel possui as seguintes
características de estruturação e qualificação urbana:
Código de Zoneamento atual: Zona Mista
O uso do solo para atividades urbanas. no município de Mirassol, será regulado através de Zonas de
Uso. Tendo em vista o desenvolvimento e planejamento urbano integrado do Município, a divisão
territorial do solo urbano, doravante será definida por Setores Urbanos. Os Setores Urbanos serão
considerados e classificados integralmente como sendo de uso predominantemente misto,
respeitando-se as restrições vigentes dos loteamentos existentes e os determinados nos novos
parcelamentos. Coeficiente de aproveitamento: 2
Taxa de ocupação: 95%
2 Consulta disponível em https://www.mirassol.sp.gov.br/mapas> Acesso dia [Palavras-chave]
Para a pesquisa contida no anexo III desse relatório, foram realizados trabalhos de investigação, coleta, seleção, processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados relativos a imóveis assemelhados ao avaliando, para embasamento estrutural técnico.
Figura 4: Dispersão amostral.
Fonte: Google 2018.
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Tabela 4 - Fatores de Homogeneização.Local Acesso Frente Esquina Topografia Ocupação Aproveitamento Área
1,02 1,02 1,00 1,00 1,00 1,20 0,98 0,99
0,95 1,05 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 0,95
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,20 0,98 0,99
1,05 1,05 1,00 1,00 1,00 1,20 0,98 0,99
1,05 1,05 1,00 0,95 1,00 1,00 0,98 0,98
1,05 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 1,01
1,02 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 1,02
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,95 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05
Fonte: Resultados originais da pesquisa de mercado.
Tabela 5 - Saneamento estatístico.
Status Valor (R$) Área (m²) Unitário F. Méd. Esp. F. Com. Unit. 1 Unit. 2
Desvio em relação à média 21,14% Amostras utilizadas 9 7
Amplitude em relação à média 24,86% Valor unitário médio 524,58 507,12
Área (m²) 360,0000 Desvio padrão 145,45 107,22
Valor unitário utilizado 507,12 Limite superior 670,03 570,15
Valor de mercado (R$) 183.000,00 Limite inferior 379,12 444,08
Fonte: Resultados originais da pesquisa de mercado.
Figura 5: Gráfico de dispersão amostral. Fonte: Resultados originais da pesquisa.
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Conclusão
Baseado na tendência atual do mercado local, concluímos que, para a respectiva data-base 22 de outubro de 2018, o valor de mercado do imóvel avaliado é de R$ 4.045.000,00 (quatro milhões e quarenta e cinco mil reais).
O valor de mercado obtido (valor à vista) pressupõe que as partes envolvidas numa eventual transação tenham plena liberdade e não estejam pressionadas por fatores econômicos, de prazo, etc., que possam vir a restringir a liberdade de opção. O fator de comercialização efetivamente utilizado foi inferior a 1.
O tempo médio e máximo de absorção, para o imóvel avaliado, são de 2 a 3 anos respectivamente.
Metodologia
Esse relatório foi elaborado de acordo com as seguintes normas da ABNT - Associação Brasileira
de Normas Técnicas:
NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais
NBR 14653-2 - Imóveis Urbanos
Também seguiu as recomendações técnicas:
IBRACON - Manuais do instituto de auditores independentes do Brasil.
IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo.
FEBRABAN - Federação Brasileira de Bancos.
CAJUFA - Centro de Apoio aos Juízes das varas da Fazenda Pública da Capital.
Método Involutivo
De acordo com o método involutivo, o valor do terreno foi obtido por meio do estudo das suas condições máximas permissíveis de aproveitamento eficiente. Assim foi considerado um empreendimento hipotético para seu desmembramento em lotes. O valor do terreno correspondeu ao valor residual decorrente das receitas e despesas geradas pelo empreendimento, descontando-se o lucro do empreendedor.
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Responsabilidades
Atenciosamente,
Capital Bens Engenharia Ltda - ME CREA - SP - 2055284