0 2016 LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL 821/05/2016 Imóvel Rua Júlio Eduardo Gineste, 814 – Santa Quitéria, Curitiba/PR 1ª Secretaria de Execuções Fiscais Municipais do Foro Central da Região Metropolitana de Curitiba Processo: 0000017-87.1992.8.16.0004 Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR Fone/Fax 41 3233-1077
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LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL 821/05/2016 Imóvel Rua … · LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL 821/05/2016 ... linha de fundos, ... aparente (anos); n = vida útil (anos); c = valor
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2016
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL 821/05/2016
Imóvel Rua Júlio Eduardo Gineste, 814 – Santa Quitéria, Curitiba/PR
1ª Secretaria de Execuções Fiscais Municipais do Foro Central da Região
Metropolitana de Curitiba
Processo: 0000017-87.1992.8.16.0004
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
ANEXO: Memória de Cálculo - Valor do Imóvel ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO: Documentos - Guia Amarela - Matrícula
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1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE
ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.
SOLICITANTE: 1ª Secretaria de Execuções Fiscais Municipais do Foro Central da
Região Metropolitana de Curitiba
OBJETO: Lote de terreno de 384,00 m², com residência em alvenaria de 120,00m²
localizado na Rua Júlio Eduardo Jineste, 814 – Santa Quitéria, Curitiba/PR
FINALIDADE: Determinação do Valor de Venda Forçada.
METODOLOGIA: Método Evolutivo
DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Maio de 2016
VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO:
88,74%
11,26%
Terreno
benfeitoria
VALOR DO IMÓVEL R$ 397.500,00
(Trezentos e noventa e sete mil e quinhentos reais).
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2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
2.1. O avaliador não teve acesso ao interior do imóvel
2.2. A área da casa foi retirada da Guia Amarela da Prefeitura Municipal de Curitiba
2.3. O imóvel foi localizado através de Croqui fornecido pela Prefeitura Municipal de
Curitiba, uma vez que a numeração predial encontrada no imóvel é 822, e a
numeração predial da Guia Amarela da Prefeitura de Curitiba é 814.
3. OBJETO
3.1. Descrição sumária do bem
Lote de terreno de 384,00 m², com residência em alvenaria de 120,00m² localizado na Rua
Júlio Eduardo Jineste, 814 – Santa Quitéria, Curitiba/PR
Matrícula 42.470 da 5ª Circunscrição de Curitiba/Pr. Indicação Fiscal 45.062.017.000
Imóvel ocupado por terceiros
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4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Santa Quitéria é um bairro da cidade brasileira de Curitiba, Paraná.
Histórico Santa Quitéria que, há mais de 40 anos, era uma extensa lavoura de milho, feijão, arroz e
outros cereais tem moradores das mais variadas origens: alemães, poloneses e italianos.
Os pioneiros lembram com saudades de suas caçadas e pescarias no vale do Rio Barigui.
O bairro de Santa Quitéria também é conhecido como “Carmela Dutra”. Segundo alguns
moradores mais antigos, seria uma homenagem prestada à esposa do general Gaspar
Dutra, ex-presidente da República. Mas prevaleceu o nome de Santa Quitéria. O bairro
começou a se desenvolver com a construção de inúmeros conjuntos habitacionais.
Santa Quitéria
Subprefeitura Fazendinha-Portão
Área 2,09 km²
População 11.720 hab.
Densidade 56,13 hab/km²
Bairros Limítrofes
Campo Comprido,Fazendinha, Portão,Seminário e Vila Izabel.
Principais Vias
Avenida Presidente Arthur da Silva Bernardes; Rua Bocayuva; Rua Professor Ulisses Vieira; Rua João Alencar Guimarães; Rua da Divina Providência; Rua Coronel Airton Plaisant; Rua Capiberibe; Rua Curupaitis Rua Dona Eleusina Plaisant; Rua João Scuissato; Rua Major França Gomes
Pontos de referência
Parque Linear da Avenida Arthur Bernarde
5. OBJETIVO
Determinação do valor de venda forçada para venda em hasta pública.
Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e
também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também
apresentado o valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em
um curto espaço de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem
sempre a um valor abaixo do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das
condições basilares de mercado do bem, que é a sua velocidade de venda.
A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de
uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E
que o seu preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.
6.1. Terreno: Lote nº 42.470, da quadra nº 28 da Planta Santa Quitéria, Curitiba/PR,
de forma retangular medindo 12,00m. de frente para a Rua Júlio Eduardo Gineste,
por 32,00m. de extensão de frente aos fundos em ambos os lados e 12,00m na
linha de fundos, perfazendo uma área de 384,00 m²
Matrícula 42.470 da 5ª Circunscrição de Curitiba/Pr. Indicação Fiscal
45.062.017.000
6.2. Benfeitoria: Casa de alvenaria de telha de fibrocimento, com 120,00 m² de área
total construída
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
7.1. Liquidez: Baixa
7.2. Desempenho de mercado: Baixa
7.3. Absorção pelo mercado: Baixa
7.4. Público alvo para absorção do bem: Compradores finais para construção de
imóvel para morar, construtores/incorporadores
7.5. Facilitadores para negociação do bem: Valor ofertado.
7.6. Entraves para a comercialização: Mercado em baixa, devido à crise econômica,
percepção baixo no valor de imóveis e ao fato de investimentos no mercado
financeiro estarem remunerando melhor do que investimento no mercado
imobiliário. Imóvel ocupado por terceiros
8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação
com a coleta de dados enquadrando-se no Grau de Precisão (3), para determinação do
valor do imóvel Grau (2) de Fundamentação, conforme Tabela 12 de enquadramento e
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definições constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação
Brasileira de normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.
8.1. Para a obtenção do valor do terreno, foi utilizado o método comparativo direto de
custo, conforme item 8.32 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação
Brasileira de normas Técnicas: onde se deve considerar uma amostra composta
por imóveis de projetos semelhantes, contemporâneos de numa mesma região, a
partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do
método comparativo direto de dados de mercado.
8.1.1. Fatores de Homogeneização
8.1.1.1. Localização: de acordo com a localização determinada pelas ruas e
seu potencial comercial
8.1.1.2. Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa
= (Sp/Sa)^(1/4) Para diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa)
^ (1/8).
8.1.1.3. Fator Comercialização FC =100% - FV - FA FC = 0,72 Onde: FV = Fator venda forçada* = 25%
20%Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.), 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada.
FA = Fator Aluguel* = 3 %
0,5% x Valor do Imóvel x 6 Valor do imóvel *Considerando tempo médio de 6 meses para a posse do imóvel, a
este será atribuída uma renda mensal igual a 0,5 % do imóvel. Valor do Imóvel = Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias
8.2. Para o Cálculo do valor das benfeitorias foi utilizado o método do Custo de
Reedição: Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista
o estado em que se encontra, sendo a depreciação pelo Método de Ross –
Heidecke, que combina o estado de conservação com a idade em percentual da
vida útil do bem d= (1-c)/2 x ((t/n)² + t/n), onde: d = fator de depreciação; t = idade
aparente (anos); n = vida útil (anos); c = valor residual
Custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar
eventual depreciação
8.3. Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o método evolutivo, onde, a
composição do valor do imóvel avaliado é obtida através da conjugação de
métodos, a partir do valor do terreno, pelo método comparativo direto,
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considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciadas, e
o fator de comercialização, ou seja, SEGUNDO ABNT14653-2 - 2004:
VI = (VT + VB) x FC VI= valor do imóvel VT = valor do terreno VB = Valor da benfeitoria (edificação) FC= Fator Comercialização
9. PESQUISA DE VALORES
9.1 Valores das cotações de imóveis similares
Anexo Pesquisa de Mercado
10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO
10.1. Valor de Mercado do Terreno: R$ 352.823,04 (Trezentos e cinquenta e
dois mil, oitocentos e vinte e três reais e quatro centavos)
10.2. Valor de Mercado da Benfeitoria: R$ 44.754,61 (Quarenta e quatro mil,
setecentos e cinquenta e quatro reais e sessenta e um centavos).
10.3. Valor de Mercado do Imóvel: R$ 397.577,65 (Trezentos e noventa e sete
mil, quinhentos e setenta e sete reais e sessenta e cinco centavos).
10.4. Valor Arredondado do Imóvel: R$ 397.500,00 (Trezentos e noventa e sete
mil e quinhentos reais).
Cotação Valor Área R$ m2 Localização Área OFERTA
1 600.000,00R$ 675,00 888,89R$ 1,15 1,07 0,72
2 580.000,00R$ 484,00 1.198,35R$ 1,05 1,05 0,72
3 1.180.000,00R$ 900,00 1.311,11R$ 1,00 1,12 0,72
4 580.000,00R$ 480,00 1.208,33R$ 1,00 1,05 0,72
5 490.000,00R$ 384,00 1.276,04R$ 1,00 1,00 0,72
Médias 686.000,00R$ 584,6 1.176,54R$
Fatores de Homogeneização
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11. ENCERRAMENTO
Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe (não
incluindo os anexos relacionados abaixo) de 8 (oito) folhas escritas só de um lado.
Acompanham (3) dois anexos:
ANEXO: Memória de Cálculo -Valor do terreno - Valor do Imóvel ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO: Documentos - Guia Amarela - Matrícula Curitiba, 19 de maio de 2016 HELCIO KRONBERG
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO TERRENO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
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Hélcio Kronberg1/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)
trezentos e cinquenta e dois mil, oitocentos e vinte e três reais e quatro centavos
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )....... ............................................(R$/m2) =
Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/m2) =
Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )....... .........................................(R$/m2) =________________________________________________________________________________________
780,99
918,81
1.056,63
Hélcio Kronberg4/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO
0 1 2 3 4 5 C
5
10
15
F
9) GRÁFICOS:A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )) :
Ve
Po
B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ):
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
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CONSULTA PARA FINS DE CONSTRUÇÃO
Bairro: Rua da Cidadania: Quadrícula:
FazendinhaSANTA QUITÉRIAM-08
Informações da SMU - Secretaria Municipal do UrbanismoTestadas do LotePosição do Lote: Meio de quadra
Sistema Viário: 1- Denominação: NORMALR. JÚLIO EDUARDO GINESTE
Dados de Projeto de Rua (UUS-5.1): O LOTE NÃO É ATINGIDO PELO PROJETO DA RUA814Tipo: Nº Predial: Testada (m): Cód. do Logradouro:W703 Principal 12,00
Cone da Aeronáutica: 1.055,90m em relação a Referência de Nível (RN) OficialParâmetros da Lei de ZoneamentoZoneamento: Sistema Viário:
CONEC.SETOR ESPECIAL CONECTORA 4NORMAL
* Em caso de dúvidas ou divergências nas informações impressas, vale a Legislação Vigente.
Classificação dos UsosUsos Permitidos Habitacionais
HABITAÇÃO COLETIVA.HABITAÇÃO TRANSITÓRIA 1 E 2.HABITAÇÃO INSTITUCIONAL.TOLERADO HABITAÇÕES UNIFAMILIARES.PARA MAIS DE DOIS BLOCOS DE HABITAÇÃO COLETIVA NO LOTE, CONSULTAR O IPPUC.
Usos Permitidos ComerciaisCOMÉRCIO E SERVIÇO VICINAL, DE BAIRRO E SETORIAL.COMUNITÁRIO 1 E 2.COMÉRCIO E SERVIÇO ESPECÍFICO 1, ATENDIDA LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA.
Usos Tolerados.................................
Usos PermissíveisCOMUNITÁRIO 3.** Os parâmetros de construção para os Usos Permissíveis, serão definidos pelo Conselho Municipal de Urbanismo.
Usos Proibidos.................................
Parâmetros da ConstruçãoCoeficiente de Aproveitamento
1,5.Taxa de Ocupação
50%.Taxa de Permeabilidade
25%.Densidade máxima
*******************************************
Versão: 3.0.0.150 Para maiores informações acesse: www.curitiba.pr.gov.br 010317-4 093139-2
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Altura Máxima04 PAVIMENTOS.06 PAVIMENTOS PARA USOS HABITACIONAIS NOS TRECHOS LINDEIROS A ZR-4.ATENDIDO LIMITE DA ANATEL E AERONAUTICA.
Recuo Frontal5,00 M.
Afastamento das DivisasFACULTADO ATÉ 02 PAVIMENTOS.NOS DEMAIS PAVIMENTOS H/6 ATENDIDO O MÍNIMO DE 2,50 M.
EstacionamentoOBEDECER O CONTIDO NO DECRETO 1021/2013 E REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES DA SMU.
RecreaçãoOBEDECER O CONTIDO NO REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES DA SMU.
Observações Para Construção1 - Observar o contido na lei 9803/2000 que dispõe sobre a transferência de potencial construtivo.2 - Em caso de aquisição de potencial construtivo, de acordo com a lei 9802/2000 e decreto 196/2000, os usospermitidos e parâmetros construtivos serão os seguintes:- Usos: Habitação coletiva e habitação transitória 1.- Coeficiente de aproveitamento: 2,0.- Altura máxima: 8 pavimentos.- Afastamento de divisas: Até 2 pavimentos facultado. Demais pavimentos H/6 atendido mínimo de 2,50 m.- Atender demais parâmetros desta consulta amarela.3 - Poderá ser concedido alvará de funcionamento para Indústrias Tipo 1 em edificações existentes.4 - Poderá ser concedido álvara de funcionamento para Indústrias Tipo 2 na área de abrangência da Cidade Industrialde Curitiba, ouvida a CDC.
Informações Complementares
*****Bloqueios
*****
Alvarás de Construção*****Informações de Plantas de Loteamentos (UCT 6)Sublote Situação de Foro Nº Documento Foro
0000 Não foreiro
Dados Sobre Planta de LoteamentoPlanta/Croqui Nº Quadra Nº Lote Protocolo
Situação: Lote dentro do perímetro de Planta/Croquis aprovadaNome da Planta: SANTA QUITERIA
01-001000/201028 482A.00551-
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Informações do IPPUC - Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba*****Informações da SMOP - Secretaria Municipal de Obras PúblicasFaixa não Edificável de DrenagemSituação Faixa Sujeito à Inundação Diâmetro da Tubulação Água CorrenteCaracterísticas: A P.M.C. se isenta da falta de informações.Lote não Atingido NÃO NÃO
Informações da SMMA - Secretaria Municipal do Meio Ambiente** Existindo árvores no imóvel é obrigatória a consulta à MAPM.**
Informações da SMF - Secretaria Municipal de Finanças
Área Total Construída:Área do Terreno:Espécie:
132,00 m²Dados dos SublotesSublote Utilização Ano Construção Área Construída
A ANTI-PO EXISTEW703 Sim SimBacia(s) Hidrográfica(s)BACIA BARIGUI Principal
Observações Gerais1 - Considerando a necessidade de adequar e organizar os espaços destinados a circulação de pedestres, a
construção ou reconstrução de passeios deverá obedecer os padrões definidos pelo Decreto 1.066/20062 - A altura da edificação deverá obedecer as restrições do Ministério da Aeronaútica, referentes ao plano da zona de
proteção dos aeródromos e as restrições da Agência Nacional de Telecomunicações - Anatel, referentes ao planode canais de microondas de telecomunicações do Paraná.
3 - Todo o esgotamento sanitário (banheiro, lavanderias e cozinhas) deverá obrigatoriamente ser conectado a redecoletora de esgoto existente na via pública. No caso de cozinhas deverá ser prevista a caixa de gordura antes dareferida rede.
4 - Na ausência de rede coletora será tolerada a utilização de sistema de tratamento composto por fossas, filtros esumidouros (ver Termo de Referência no site da PMC www.curitiba.pr.gov.br ) prevendo-se futura ligação com arede coletora de esgoto.
5 - As águas pluviais devem ser direcionadas obrigatoriamente a galeria de água pluvial existente na via pública.6 - Para qualquer tipo de construção, reforma ou ampliação, consultar a Sanepar quanto a ligação domiciliar de
esgoto.
DataResponsável pela EmissãoCONSULTA IMPRESSA VIA INTERNET 11/05/2016
*** Prazo de validade da consulta - 180 dias ***
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ATENÇÃO » Formulário informativo para elaboração de projeto. Não dá direito a construir. » Início da obra somente após a expedição do Alvará de Construção. » Em caso de dúvidas ou divergência nas informações impressas valem as informações atualizadas do Lote, bem como a Legislação vigente.
Versão: 3.0.0.150 Para maiores informações acesse: www.curitiba.pr.gov.br 040317-4 093139-2