Laudo Avaliacao Do VTN Versao 2000 Ed

anexo: Análise do laudo técnico do Valor da Terra Nua – VTN.

As intimações emitidas pelo Módulo de Fiscalização do PITR-MC, quando pedirem paracomprovar o VTN declarado abaixo do SIPT, exigirão o Grau de Fundamentação II e Grau dePrecisão II, e o Laudo Técnico deverá ser elaborado por Engenheiro Agrônomo, que utilizará,preferencialmente, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e as orientações do anexoB, da Norma técnica NBR 14653-3.

A nossa análise terá como abordagem os principais itens da norma técnica da ABNT NBR 14653-3, que deverão ser seguidos na elaboração de um laudo técnico de avaliação da terra nua, modelo completo.

Apresentamos a seguir várias transparências auto-explicativas.

O profissional avaliador deve executar algumas atividades básicas. No nosso exemplo o profissional realizou vistoria no imóvel avaliando e em mais 11 propriedades da região. A coleta de dados foi no local através de contato direto com o vendedor ou proprietário e as informações foram transcritos em formulário próprio e anexados ao laudo como elemento de pesquisa.

Este é um modelo da ficha de pesquisa utilizado por profissionais que vão ao campo coletar as informações dos elementos de amostras. Verifique se o laudo entregue pelo contribuinte contem fichas de pesquisa de campo semelhantes a esta.

No nosso exemplo de laudo técnico as variáveis dependentes identificadas foram; o preço total do imóvel e as formas de pagamento e as variáveis independentes foram; o enquadramento do tipo de terra em classes de capacidade de uso e a situação do imóvel.

O tratamento dos dados (elementos de amostra) coletados em campo deverá, preferencialmente,

ser tratado por fatores e observar o anexo B da norma técnica NBR 14653-3.

Quando o profissional for avaliar o valor da terra nua, a norma técnica orienta para que seja utilizado o método comparativo direto de dados de mercado.

O Termo de intimação emitido pelo Módulo de Fiscalização do PITR-C especifica que o laudo deavaliação da terra nua deverá ter no mínimo o Grau de Fundamentação II e Grau e precisão II. Aclassificação quanto ao Grau de Fundamentação e grau de precisão é obrigatória. O laudo técnicoque não atingir a pontuação mínima II de Fundamentação e Precisão deverá ser desconsiderado e oValor da Terra Nua ser arbitrado pelos valores constantes do SIPT da Receita Federal.

Ao tomar contato com o laudo de avaliação, apresentado pelo contribuinte, o servidor deverá verificar se constam informações suficientes para identificar o imóvel avaliando, a sua localização georeferenciada, e demais itens expostos acima. Temos recebido vários laudos técnicos incompletos, alguns inclusive sem a guia do ART - Anotação de Responsabilidade Técnica. Estes laudos incompletos ou os que não conseguem a classificação Grau II criam um problema para o contribuinte e para o servidor responsável pela fiscalização do ITR, que tem que se pautar aos capítulos e itens da Norma Técnica da ABNT para descaracterizar este Laudo Técnico de avaliação.

Verificar também se o laudo técnico contem o material de apoio relacionado acima.

Este gráfico tem como objetivo demonstrar o sentido do aumento de intensidade de uso do solo, e a máxima utilização da terra em cada tipo de classe. Quanto maior for a liberdade de escolha de uso do solo, maior será o valor da terra nua do imóvel.

O Instituto de Economia Agrícola (IEA), da Agência Paulista de Tecnologia do Agronegócio (APTA), da Secretaria da Agricultura e Abastecimento (SAA), é uma instituição que, desde 1942, pesquisa, analisa, produz e divulga dados e informações econômicas para atender as necessidades da agricultura e da sociedade em geral.

Uma das etapas da análise é verificar se todos os elementos de amostra foram classificados por classe de capacidade de uso do solo, inclusive o imóvel avaliando.

Depois verificar quais foram os métodos utilizados para classificar os tipos de terra existentes em cada amostra. A tabela acima se refere ao método de Mendes Sobrinho, porém existem vários métodos normalmente aceitos no campo da engenharia de avaliação e utilizados pelos engenheiros para classificar os valores relativos de cada tipo de solo, com escala em porcentagem.

As classes de capacidade de uso do solo, por sua vez, podem ser divididas em subclasse.

O imóvel também pode ser classificado pela sua situação, conforme demonstrado acima.

Nesta tabela estão demonstrados 02 fatores de ponderação, segundo o método de Kozma.

Nesta tabela estão demonstrados 02 fatores de ponderação, segundo o método de FRANÇA

Nesta tabela estão demonstrados 02 fatores de ponderação, segundo a IN 8/93 do INCRA.

Depois de aplicar os fatores de ponderação nas variáveis independentes devemos fazer a homogeneização dos elementos de amostra, que levam em conta os fatores apontados acima.

A homogeneização dos dados é necessária para se obter um resultado mais preciso na avaliação.

Cada imóvel recebe uma nota agronômica que é calculada conforme a formula acima.

Para melhor entender como um imóvel rural recebe uma nota agronômica veja o exemplo acima.

Também podemos reajustar o valor total de um imóvel aplicando um fator de elasticidade.

Depois de conhecer alguns conceitos básicos sobre como deve ser elaborado um laudo técnico de avaliação de imóvel rural, a seguir passamos a demonstrar, por partes, como se calcula o valor da terra nua de um imóvel rural.

Nesta imagem vemos a fórmula empregada para a homogeneização das amostras.

Para saneamento utilizamos a nota agronômica de cada amostra e temos assim o VTN indexado.

Depois da homogeneização das amostras procedemos em seguida o seu saneamento pela Nota Agronômica, onde vemos que a amostra número 10 ficou abaixo do limite inferior de 0,498 e será eliminada.

Como vemos acima existem mais de um método para se fazer o saneamento das amostras. Apresentaremos a seguir quatro critérios de saneamento para escolhermos o melhor para o nosso exemplo.

A seguir apresentaremos os cálculos utilizando o critério da média conforme demonstrado acima.

CRITÉRIO DA MÉDIA

Avaliação da Terra Nua

n

XiX

n

i∑

== 1( )

11

2

−

−=

∑=

n

XXs

n

ii

( ) XXXLi ×=×−= 70,030,0

( ) XXXLs ×=×+= 30,130,0

Nesta imagem vemos as formulas para calcular o limite inferior e o limite superior das amostras.

Nesta imagem vemos o cálculo do limite inferior de R$ 742,12 e limite superior de R$ 1.924,86.

Nesta imagem vemos os cálculos já saneados do limite inferior e limite superior.

Nesta imagem vemos os dados saneados sem as amostras 7, 8, 9 e 11 que não foram aceitos.

A seguir apresentaremos os cálculos utilizando o critério do desvio-padrão conforme demonstrado acima.

Nesta imagem vemos as formulas para calcular o limite inferior e o limite superior das amostras.

Nesta imagem vemos o cálculo do limite inferior de R$ 742,12 e limite superior de R$ 1.924,86.

Nesta imagem vemos os cálculos já saneados do limite inferior e limite superior.

Nesta imagem vemos os dados saneados sem as amostras 8, 9 e 11 que não foram aceitos.

A seguir apresentaremos os cálculos utilizando o critério de CHAUVENET, conforme demonstrado acima.

Nesta imagem vemos as formulas para calcular o limite inferior e o limite superior das amostras.

Nesta imagem vemos o cálculo do limite inferior de R$ 742,12 e limite superior de R$ 1.924,86.

Nesta imagem vemos os cálculos já saneados do limite inferior e limite superior.

Nesta imagem vemos que todos os dados foram aceitos, não há saneamento.

A seguir apresentaremos os cálculos utilizando o critério de ARLEY conforme demonstrado acima.

Nesta imagem vemos as formulas para calcular o limite inferior e o limite superior das amostras.

Nesta imagem vemos o cálculo do limite inferior de R$ 742,12 e limite superior de R$ 1.924,86.

Nesta imagem vemos os cálculos já saneados do limite inferior e limite superior.

Nesta imagem vemos que todos os dados foram aceitos, não há saneamento.

Nesta imagem vemos que o método da MÉDIA foi considerado o melhor dos quatro, por apresentar um menor coeficiente de variação.

O valor da terra nua, depois de saneado as amostras, poderá ainda ser modificado.

A Norma Técnica NBR 14653-3 limitou o intervalo de confiança em 10% para mais ou para menos, dependendo da situação do imóvel avaliando ser favorável ou desfavorável

Nesta imagem vemos o cálculo do intervalo de confiança através do critério média, escolhido como sendo o que apresentou o menor coeficiente de variação das amostras.

Nesta imagem vemos os valores do intervalo de confiança e os valores apurados do campo de arbítrio.

Aqui finalizamos os cálculos para a apuração do valor da terra nua para o nosso exemplo, onde foi apurado o valor de R$ 2.101,70 por hectare, sem ser utilizado o campo de arbítrio.

Pelo exposto, vemos que o laudo de avaliação da terra nua deverá ser elaborado por Engenheiro Agrônomo, que utilizará, preferencialmente, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e as orientações do anexo B, da Norma técnica NBR 14653-3, e que tem que ser classificado quanto ao grau de Fundamentação e Precisão.

O laudo técnico para ser concluso tem que ser classificado quanto a Fundamentação e Precisão.

Esta é a tabela que os Engenheiros utilizam para classificar o laudo quanto á fundamentação.

O Laudo Técnico deverá ser elaborado por Engenheiro Agrônomo, que utilizará, preferencialmente, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e as orientações do anexo B, da Norma técnica NBR 14653-3.

Os laudos pedidos no Termo de Intimação Fiscal devem ser classificados, no mínimo, no Grau II, ou seja, a somatória de pontos tem que chegar a 36, utilizando a tabela acima.

Classificação Quanto a Precisão

III II I

?30% 30% A 50% > 50%Amplitude do intervalo de confiança de 80% em

torno do valor central da média

GrauDescrição

≤ 30%

Quanto á precisão do laudo tem ser classificado, pelo menos no Grau II, de 30% a 50%.

Finalizando a abordagem dos itens mais importantes do laudo técnico, lembramos aos colegas da fiscalização, que ao analisar um laudo técnico de avaliação do valor da terra nua, todo cuidado seria pouco, pois podem aparecer casos em que o resultado apresentado será bem diferente do preço praticado no mercado. Ficar atento sempre na homogeneização dos elementos pesquisados, com o atendimento às prescrições referentes ao nível de II de fundamentação e de precisão da avaliação, exigidos no Termo de Intimação Fiscal.