Derecho y Ciencias Polticas
Ao de la Diversificacin Productiva y del Fortalecimiento de la
Educacin
UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS HUANCAVELICA FACULTAD DE DERECHO Y
CIENCIAS POLITICAS
TEMA: LAS ARRAS Y LA OBLIGACION DE SANEAMIENTOCATEDRA: DERECHO
CIVIL-CONTRATOSCATEDRATICO: MG. DENJIRO DEL CARMEN
IPARRAGUIRREALUMNOS:DURAN PALOMINO, Jos WilliamDUEAS CURO, ngel
I.CICLO:VIIHuancavelica Per
A nuestros padres eternos e inmortales maestros.!!!!
INTRODUCCIONAunque el objeto de este estudio no sea incidir en
cuestiones histricas, por haberlo hecho ya en profundidad numerosos
autores, por una mera cuestin de orden parece conveniente comenzar
brevemente por los precedentes de lo que constituye, sin duda
alguna, una de las instituciones ms antiguas del derecho.Si bien
hay tratadistas que sitan la institucin arral en textos sirios y
babilonios, en los papiros arameos o en los textos hebreos, parece
acogerse de forma casi unnime por la doctrina que la figura de las
arras patrimoniales, tal como la entendemos en la actualidad,
proviene del derecho griego, donde este instituto se manifestaba
como el nico instrumento jurdico impulsor de la compraventa,
configurada como un contrato real y bilateral.
En el derecho heleno, las arras se consolidaban con la entrega
de una suma de dinero del futuro comprador al futuro vendedor, en
concepto de anticipo del precio de la compraventa, lo cual
significaba que el vnculo era, al menos de forma indirecta,
coactivo para la conclusin del negocio jurdico, constituyendo el
antecedente ms remoto de lo que se conocer modernamente como la
funcin penal de las arras, funcionando de modo anlogo a la clusula
penal.
En derecho romano clsico, el instituto arral tiene una menor
importancia que en la anterior civilizacin, teniendo una funcin
exclusivamente probatoria de la compraventa, siendo una seal
confirmatoria de la conclusin del contrato, no surgiendo para las
partes el derecho de rescindir el mismo, debiendo restituirse con
independencia de la ejecucin de ste. Su cumplimiento era exigible,
voluntaria o coactivamente, devolvindose las arras en caso de ser
bienes de escaso valor econmico, pudindose imputar a la venta,
siendo en este caso no ya un medio de prueba, sino el comienzo del
cumplimiento de la obligacin.Por otra parte la OBLIGACION DE
SANEAMIENTO tiene su origen en la mancipatio romana, llevada a cabo
mediante el cobre y la balanza y de conformidad con la Ley de las
Doce Tablas. El mancipante vendedor estaba obligado a garantizar la
propiedad del comprador en el caso que un tercero impugnase la
validez del derecho adquirido por ste ltimoComo se aprecia, en un
principio el saneamiento fue considerado como un efecto del
contrato de compraventa, luego se extendi a los contratos
traslativos a ttulo oneroso y finalmente a todo contrato traslativo
sea a ttulo oneroso o gratuito.Para el Derecho peruano, eviccin no
es la simple interposicin de una demanda de eviccin, sino el
despojo al adquirente del bien adquirido por efecto de una
resolucin judicial o administrativa firme dictada en el proceso
judicial de eviccin o en el respectivo proceso administrativo.
Vicio oculto o redhibitorio es el defecto grave y oculto que se
encuentra en el bien adquirido a ttulo oneroso o gratuito.
Saneamiento es la obligacin de resarcir que tiene el transferente
frente al adquirente impedido de destinar el bien a la finalidad de
la adquisicin como consecuencia de la eviccin, los vicios ocultos o
hechos del propio transferente.
CAPITULO ILAS ARRAS1.1. ConceptoEn un sentido muy amplio, las
arras podran definirse como cantidades o cosas que pueden mediar en
los contratos o dacin de una cosa en especie o de una suma de
dinero en garanta del cumplimiento de una obligacin.En sentido ms
estricto, para Dez Picazo, las arras seran la entrega de una suma
de dinero o de cualquier otra cosa que un contratante hace a otro
con el fin de asegurar una promesa o un contrato, confirmarlo,
garantizar su cumplimiento o facultar al otorgante para poder
rescindirlo libremente, consintiendo en perder la cantidad
entregada.[footnoteRef:1] [1: DIEZ PICAZO, LUIS. Fundamentos de
Derecho Civil Patrimonial. Editorial Civitas. 5 Edicin. Madrid,
1996, pag. 404]
Aquel negocio jurdico, bilateral, oneroso y accesorio de otro
principal, de carcter real, consistente en la entrega de un bien
fungible, de valor menor a la prestacin de una obligacin, otorgado
por regla general en el momento de perfeccin del contrato, mediando
un acuerdo entre tradens y accipiens por el que se concede a dicha
entrega la funcin de asegurar la efectividad de la precitada
obligacin.Segn Daz Alabart, las arras sern la cantidad de dinero o
cosas, generalmente fungibles, que pueden entregarse ambos
contratantes entre s, o solamente uno al otro, en un contrato o
precontrato, habitualmente de compraventa, aunque tambin puede ser
de otro tipo, por ejemplo, permuta.[footnoteRef:2] [2: DIAZ
ALABART, SILVIA. Las Arras. Revista de Derecho Privado. Madrid,
1996, pag. 5.]
Por su parte, para la Jurisprudencia, que coincide
sustancialmente con sta ltima definicin, las arras son una cantidad
de dinero (o cosas, generalmente fungibles) que pueden entregarse
ambos contratantes entre s, o solamente uno al otro, en un contrato
o precontrato (generalmente de compraventa, pero no de forma
exclusiva, conforme al art. 1255 CC), cuya funcin ser la que los
contratantes hayan querido darle.
Desde un punto de vista funcional, el vocablo arras puede
referirse a:
a) El elemento o seal que sirve de prueba de la intencin de los
contratantes de consumar un contrato.b) Al signo ostensible o
probatorio de la perfeccin del contrato; o bien,c) A la suma
entregada en el momento de perfeccin del contrato; como pago a
cuenta del precio del negocio principal al que sirve (arras
confirmatorias).d) En su caso, como clusula penal dirigida a
indemnizar al contratante que cumpli su obligacin frente al que no
la cumpli (arras penales).e) En su caso, como reserva de las partes
de la facultad de deshacer lo convenido de forma unilateral,
mediante la prdida de lo entregado o su restitucin doblada, segn
quien incumpla el contrato principal (arras
penitenciales).Conceptualmente y, aunque podramos citar muchas ms
definiciones de este instituto todas ellas esclarecedoras, en mayor
o menor medida, de la figura ante la que nos encontramos, podramos
decir que las arras son, modernamente, aquel contrato accesorio por
el que un contratante entrega al otro una cantidad de dinero, con
el fin de garantizar o asegurar el cumplimiento del contrato
principal, siendo manifestacin de la seria intencin de los
contratantes de llevar a cabo dicho cumplimiento.
De todas formas, hay que sealar que existe una falta de
unanimidad a la hora de definir el instituto arral, sin duda
ocasionada por sus mltiples problemas sistemticos y conceptuales y,
adems, porque es difcil darles un tratamiento unitario. Hacindose
eco de esta dificultad, la doctrina jurisprudencial tiene
declarado: Sabido es que no es posible dar un concepto unitario de
las arras en nuestro Derecho, sino explicar, como seala la doctrina
cientfica, las diversas funciones que pueden cumplir segn la misma
doctrina y la jurisprudencia, al propio tiempo, esta dificultad se
agudiza al ser muy heterogneas las figuras implicadas bajo dicho
trmino.
1.2. Caractersticas.a) Se trata de un pacto voluntario, fruto
siempre de la autonoma de la voluntad de las partes que lo
realizan, debiendo constatarse de una manera clara y evidente la
intencin de los contratantes de constituir arras. b) Es un negocio
jurdico sinalagmtico, puesto que conlleva obligaciones para ambas
partes. As, cada sujeto es a la vez acreedor de una prestacin y
deudor de otra y ambas partes se obligan, al albur de la
indemnizacin, en igualdad de condiciones y cuanta.
Para Royo Martnez el carcter sinalagmtico de las arras no
presenta ninguna duda, pues aun cuando slo una de las partes hace
entrega de las mismas (las arras), la aceptacin por la parte
contraria crea una obligacin que equipara los riesgos y las
responsabilidades de ambos contratantes.[footnoteRef:3] [3: ROYO
MARTINEZ, MIGUEL. Op. cit. pag. 138]
c) Es un pacto bilateral, puesto que al generar obligaciones
para ambas partes, no podra pensarse en un pacto arral celebrado
como accesorio de un contrato unilateral
d) Es un pacto polifuncional, puesto que no slo es de aplicacin
como accesorio a la compraventa, aunque desde luego es el ms
frecuente, pero no exclusivo, dando la jurisprudencia apoyo a esta
tesis de falta de exclusividad.
e) Es un pacto con falta de autonoma respecto del contrato
sustentante, puesto que no es concebible con carcter autnomo sin un
contrato principal, que le da carta de naturaleza y sentido. Aunque
la prctica totalidad de la jurisprudencia es afn a esta idea, hay
algunas sentencias contradictorias que sostienen la autonoma de las
arras frente al contrato principal del que trae su causa. Entiendo,
como queda expuesto ms adelante, la falta de autonoma como rasgo
fundamental de la institucin arral puesto que, en caso contrario,
quebrara su propia esencia garantizadora de un contrato principal
al que sirve.
f) Es un instrumento de reforzamiento, de defensa o de tutela
del crdito. Para Dez Picazo, llamamos medios de defensa o tute- la
del derecho de crdito al conjunto de facultades o de acciones que
el ordenamiento jurdico atribuye al acreedor para reclamar su
inters en la relacin obligatoria cuando tal inters se ha visto
insatisfecho, ha recibido una satisfaccin incompleta o existe la
posibilidad o el peligro de que la violacin o la insatisfaccin
puedan producirse, entendiendo que, dentro de estas medidas
protectoras que la ley regula, las arras pueden colocarse entre
aquellas que tratan de asegurar al acreedor la satisfaccin de su
inters frente a una situacin de insatisfaccin consumada por falta
de ejecucin de la prestacin, actuando sobre todo en la fase
precedente al cumplimiento, a travs de la coaccin, concretamente en
la presin que ejerce sobre el deudor por el temor de soportar las
consecuencias que puedan derivarse de un eventual incumplimiento.
Ahora bien, este mecanismo de proteccin, a diferencia de otros que
la ley contempla, no forma parte de la propia esencia del crdito,
en cuanto ste por s mismo no lo tiene, sino que es algo aadido al
crdito.
g) Tienen carcter real, puesto que es necesaria la entrega
efectiva, sin la cual no se alcanza el fin prctico y disciplinado
por las arras. Dicha entrega no es sinnimo del cumplimiento global
del contrato, sino exclusivamente del cumplimiento del pacto arral.
Para que las arras existan, es esencial la transmisin del bien en
qu consisten, constituyendo un contrato accesorio del que podemos
llamar principal de naturaleza consensual, de tal modo que, para el
receptor de las arras no surge ninguna obligacin hasta el momento
del traspaso material del objeto.
1.3. Presupuestos de constitucinSentada la base de que las arras
son un instituto de garanta, independientemente de que sean
confirmatorias, penales o penitenciales, todas ellas tienen en comn
una serie de presupuestos de constitucin o requisitos, sin los
cuales nos encontraramos ante otras figuras jurdicas, pero desde
luego no en presencia de un pacto de arras. 1.3.1. Accesoriedad de
las arras.Como hemos dejado antes apuntado, las arras requieren la
existencia de un contrato principal que las sustente, sin el cual
pierden su propia naturaleza. Dicho contrato principal tiene que
haberse celebrado, necesariamente, de forma anterior o coetnea con
aquellas, puesto que sera de todo punto irrelevante acordar una
seal para garantizar un contrato ya celebrado; razones todas ellas
que nos llevan a sostener que las arras siempre son accesorias y
que no tienen razn de ser en forma autnoma. Por tanto, el pacto
arral, fruto de la autonoma de los contratantes, es un pacto
accesorio que puede acompaar al consentimiento sobre la cosa y el
precio, no siendo de derecho necesario sino facultativo o
voluntario.Puede suceder tambin que el contrato principal sea
declarado nulo, en esos casos las arras deben restituirse al que
las constituy, puesto que en caso contrario estaramos ante la
figura del enriquecimiento injusto, que tiene lugar cuando se ha
producido un resultado por virtud del cual una persona se enriquece
a expensas de otra que, correlativamente, se empobrece careciendo
de justificacin o causa (base) que lo legitime, de tal manera que
surge una obligacin cuya prestacin tiende a eliminar el beneficio
del enriquecimiento indebido.1.3.2 No exclusividad de las arras
como pacto accesorio del contrato de compraventa.Aunque en la
mayora de los casos, el contrato principal utilizado por la garanta
arral es el de compraventa de bienes inmuebles, ello no quiere
decir que no se pueda pactar en cualquier otro, puesto que, en mi
opinin, es posible su aplicacin a todo tipo de negocios jurdicos
que consientan la realizacin de una entrega a cuenta o como garanta
de un contrato principal.podemos afirmar que el pacto de arras
puede ser utilizado para garantizar cualquier contrato con
prestaciones recprocas de carcter patrimonial, siempre con el
carcter de subordinado al contrato principal, ayudando al
cumplimiento o castigando de forma indemnizatoria el incumplimiento
del mismo. Podramos decir que las arras seran un instrumento
auxiliar que, de alguna manera, compele al cumplimiento del
contrato principal.1.3.3. Perfeccin del contrato de arras.En la
teora general de los contratos, el consentimiento se forma por el
concurso de las declaraciones de voluntad de los contratantes, lo
que el Cdigo Civil denomina oferta y aceptacin. En cuanto estas
declaraciones de voluntad no son autnomas, sino interdependientes,
han de coincidir en un determinado momento para que pueda existir
el contrato como acuerdo de voluntades en un propsito prctico
comn.Por lo dems, la eficacia no siempre se sigue de manera
inmediata del hecho de la perfeccin, ya que, una vez perfeccionado
el con- trato, el comienzo de la produccin de sus efectos se puede
subordinar a un hecho jurdico (como la condicin) o a un acto
jurdico ulterior, como la declaracin de uno de los contratantes que
abre paso al cumplimiento definitivo del contrato (como ocurre en
el supuesto de ejercicio de la opcin de compra) o cierra la
posibilidad del cumplimiento (como el desistimiento legtimo cuando
han mediado arras o seal.Como en cualquier contrato, el momento de
la perfeccin, ha de ser necesariamente el mismo para ambos
contratantes, de suerte que ste se produce desde el instante en que
hay concurso entre la oferta y la aceptacin sobre el objeto y la
causa que han de constituir el con trato, apoyando esta
interpretacin en relacin del mismo texto legal, en consecuencia, si
existe una coincidencia entre la oferta y la aceptacin, surge el
consentimiento que por s mismo basta para el nacimiento del
contrato, segn la doctrina que informa nuestro derecho contractual
y que tan difanamente consagra el Cdigo Civil.
Pues bien, en el pacto de arras tiene lugar ese momento con la
entrega de una suma de dinero o cosa fungible, asimilndose al
dinero cualquier otra forma de pago admitida en el trfico jurdico
(cheque, pagar o letra de cambio). No es posible la entrega de cosa
no fungible puesto que, si as fuera, estaramos ante otras figuras
jurdicas distintas del pacto de arras.La suma de dinero o cosa
distinta puede entregarla, bien el obligado o un tercero y, si hay
una pluralidad de sujetos, se podr entregar por cualquiera de los
obligados a cualquiera de los sujetos que forman la otra parte del
contrato.
1.3.4. Proporcionalidad.Aunque este aspecto no se encuentra
regulado en nuestro derecho positivo, hay que decir por pura lgica
jurdica que las arras o seal deben ser inferiores al precio pactado
en el contrato principal, puesto que en caso contrario, con la
entrega de las arras o seal se estara ya cumpliendo el contrato del
que son garantes, por lo que, indudablemente estas arras perderan
su naturaleza.Ahora bien, la Jurisprudencia ha venido entendiendo
que la cantidad entregada como arras debe guardar una
proporcionalidad con el contrato principal, desestimando aquellos
anticipos cuya cantidad resulte irrisoria en relacin con el
contrato del que traen causa. Parece ser que la solucin intermedia
ser la correcta, es decir que exista cierta proporcionalidad entre
arras y contrato principal, teniendo en cuenta la intencin ltima de
los contratantes, aunque esto plantea numerosos problemas prcticos
a nuestros Tribunales por lo difcil que, en derecho, resulta
valorar intenciones en lugar de enjuiciar hechos.
1.4. Clases de arrasEl Cdigo Civil vigente, solamente existan
dos tipos de arras: las confirmatorias y las penales.1.4.1. Arras
confirmatorias.Las arras confirmatorias son, para Rivera Fernndez,
ndice o expresin de un contrato con fuerza vinculante que no
facultan, por tanto, para resolver la obligacin contrada y que
normalmente se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta
del precio. Art. 1477 la entrega de arras confirmatorias i porta la
conclusin del contrato, en caso de incumplimiento, quien recibi las
arras las devolver o las imputara sobre su crdito, segn la
naturaleza de la prestacin.[footnoteRef:4] [4: Cdigo Civil Peruano-
Fuente de las Obligaciones Pg. 340]
Para Verdera Izquierdo[footnoteRef:5], esta variedad de arras
sera la cantidad entregada (o cosa fungible) en concepto de arra
que tiene como finalidad probar, o confirmar, la celebracin del
contrato, sin olvidar su funcin principal que es la de garantizar
la ejecucin del mismo. [5: VERDERA IZQUIERDO, BEATRIZ. op. cit.
pag. 93.]
Las arras confirmatorias seran la cantidad entregada a cuenta de
un contrato principal, que manifiestan la indubitada decisin del
cumplimiento fiel de ese contrato principal al que sirven, probando
la celebracin del mismo y garantizando su ejecucin.
1.4.1.1. Caractersticas esenciales.a) Constituyen una garanta
aadida a la, ya de por s, garanta establecida al obligarse las
partes en el contrato principal, pudiendo hablarse de
supergaranta.b) Llevan aparejadas que, en caso de incumplimiento,
tanto del vendedor como del comprador, sea posible aplicar las
reglas generales sobre el cumplimiento de las obligaciones, bien
exigiendo el cumplimiento forzoso o resolviendo el contrato por
imperio del sin perjuicio de la solicitud de indemnizacin de daos y
perjuicios. Aunque no siempre nuestra Jurisprudencia ha venido
admitiendo la aplicacin de normas generales sobre el cumplimiento
de las obligaciones, en casos de incumplimiento de contrato
mediando arras confirmatorias, En el contrato de compraventa, la
clusula resolutoria supone ciertamente una pena convencional, pues
sta existe no slo cuando se pacta expresamente con tal nombre, sino
tambin cuando se acuerda por las partes cualquier otra estipulacin
que lleve al mismo resultado.c) Es una prueba ms de la celebracin
del contrato principal que demuestra la perfeccin del mismo, y
decimos una ms puesto que casi la totalidad de los contratos se
celebran por escrito, entendiendo que, en el uso forense, en caso
de litigio, sera suficiente con la aportacin de la prueba
documental consistente en el contrato principal, que ya acreditara
la existencia de ste y por tanto de la obligacin. Por lo que
resultara aclaratorio de la celebracin del negocio jurdico el
contrato mismo, sin la necesidad perentoria de aportar al pleito el
contrato de arras para demostrar el negocio jurdico principal.d) No
tienen el carcter de mero anticipo del precio o entrega a cuenta,
puesto que esa primera entrega se hace, no por la existencia del
instituto arral, sino por la fuerza vinculante que, por s mismo,
tiene el contrato principal. Esa primera entrega, en concepto de
arras, no hace nacer siempre he indefectiblemente la institucin de
las arras. La mera entrega a cuenta o anticipo, sin mediar arras,
no se da a ttulo de cautela, como en la figura arral, sino a cuenta
del precio, y constituye no una medida de refuerzo, sino un
cumplimiento parcial por parte de uno de los contratantes. As, el
empleo de la palabra seal es necesariamente un anticipo del
precioe) Tienen el carcter de un aseguramiento ms bien psicolgico,
pues la entrega de estas arras manifiesta, de una manera
contundente, la seriedad de la intencin de quien las entrega ante
quien las recibe, y lo que es ms importante, el firme propsito de
cumplir fielmente la totalidad de las obligaciones contradas.1.4.2.
Arras penales.Las arras penales tienen, adems de las caractersticas
garantistas y probatorias tpicas de toda la institucin arral, una
funcin de liquidacin anticipada de la relacin contractual para caso
de incumplimiento, consistente en la posible indemnizacin por daos
y perjuicios.Tienen unas peculiaridades diferentes las
confirmatorias:a) En las arras penales son las propias partes las
que establecen expresamente la prdida de las arras si el que las
entreg es el incumplidor o bien, la devolucin duplicada si el que
incumple es el que las recibi. La contraposicin penal no implica
dos graduaciones de la misma idea de ilicitud y castigo, como
predican algunos autores, sino precisamente dos ideas opuestas:
incumplimiento ilcito para las penales e incumplimiento lcito para
las penitenciales o, si se quiere, infraccin y liberacin.b) A las
confirmatorias, puesto que estas producen sus efectos desde el
primer instante, por la simple perfeccin del contrato; por el
contrario, las arras penales despliegan sus efectos caractersticos,
no en el momento de la perfeccin, sino en el momento del
incumplimiento, por lo que su eficacia bsica queda en suspenso, a
pesar de que habrn cumplido la funcin de reforzamiento o de garanta
propia de la institucin. Hay que tener en cuenta estas
caractersticas, porque al ser los dos tipos muy parecidos (penales
y confirmatorias), puede inducirnos a un error de valoracin inicial
que puede llevar al fracaso del litigio.
como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de
incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la
obligacin pactada sea estrictamente cumplida; diferencias
clasificatorias y conceptos que frente a la escueta regulacin
fueron reconocidas por la doctrina tanto cientfica como
jurisprudencial al amparo de la libertad contractual.
Las arras penales son ms parecidas a las confirmatorias (algunos
autores opinan que ambos tipos arrales tienden a confundirse y
excluyen de la clasificacin arral a las confirmatorias) que a las
penitenciales, puesto que en caso de cumplimiento de la obligacin
por ambas partes, las arras se imputan al precio, a no ser que otra
cosa se hubiera pactado.
En las arras penales y para el caso de incumplimiento, la parte
cumplidora dispone de la opcin de exigir el cumplimiento, con la
corres pendiente indemnizacin por daos y perjuicios, que debern ser
probados, o resolver el contrato donde las arras constituyen una
pena.
Dentro de las arras penales, podemos distinguir dos subtipos:a)
Arras penales puras o cumulativas.- En las que la parte que cumple
su parte del contrato puede exigir el cumplimiento forzoso del
mismo y adems solicitar una indemnizacin por daos y perjuicios.b)
Arras penales sustitutorias.- No admiten la reclamacin de daos y
perjuicios por incumplimiento, efectundose sobre la cantidad que,
de mutuo acuerdo, fijan las partes evitando as tener que acreditar
y valorar los daos y perjuicios. El inconveniente de pactar estas
arras es que, en la prctica, pueden darse situaciones no previstas
que generen daos muy superiores a la cantidad fijada en principio
como arras.
1.4.3. Arras de retractacinSon las arras clsicas y las nicas que
contempla el Cdigo Civil, que en sentido estricto, en su artculo
1480, La entrega de las arras de retractacin solo es vlida en los
contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de
retractarse de ellos.[footnoteRef:6] [6: Cogido Civil Fuentes de
las obligaciones Pag. 341]
Este precepto no tiene carcter imperativo, por lo que deber
constar, de manera clara y difana, la intencin de las partes en el
sentido de constituir arras de retractacin, no bastando la
denominacin o conceptuacin en el contrato de arras de retractacin,
sino la voluntad inequvoca de las partes de constituirlas como
tal.La finalidad de estas arras se centra en la posibilidad de
alguno de los contratantes de arrepentirse o desligarse del
contrato una vez perfeccionado ste, teniendo la peculiaridad de ser
un medio lcito de este apartamiento de cualquiera de las partes del
contrato que suscribieron o aquellas que autorizan a incumplir
perdindolas.
Hay autores que han visto en esta previsin del contrato una
finalidad ms de debilitamiento que de garanta, porque de alguna
manera, facultan a un apartamiento del mismo por un precio,
suponiendo un estmulo indirecto conducente al desistimiento del
mismo. En este sentido, Afonso Rodrguez ha sealado: a simple vista,
y teniendo en cuenta la terminologa empleada para caracterizar ste
rgimen arral (esto es se utilizan ordinariamente expresiones tales
como: facultad de abandono, posibilidad de desistimiento,
instrumento de renuncia, lcito incumplimiento) se podra llegar
rpidamente a la conclusin de que, ms que estar ante un instrumento
tutelar del crdito, se trata por el contrario de una figura jurdica
cuya finalidad es justamente la contraria, el debilitamiento del
vnculo; hacer ms precaria la relacin jurdica que media entre los
sujetos. Es decir, en este caso, las arras operan como un
instrumento que facilita el incumplimiento del contrato
principal.
Otra parte de la doctrina opina que, si bien las arras de
retractacin tienen una naturaleza garantista, debilitan la relacin
jurdica principal, por cuanto que, aunque operan como lmite del
resarcimiento del dao, excusan al acreedor de probar el dao sufrido
por causa de la resolucin, por tanto no impulsan al cumplimiento
sino que exclusivamente garantizan el montante de la indemnizacin,
por lo que estaramos ante una institucin preventiva. Algunos
autores, por el contrario, consideran inexacto pensar que las arras
penitenciales son un factor de debilitamiento en lugar de un
instituto de garanta, y lo basan en que desistir, en los trminos
previstos, no es sino una forma de liberarse cumpliendo,
anlogamente a lo que se produce en las obligaciones facultativas
cuando el deudor lleva a cabo la otra prestacin, prevista in
solutione, llegando a afirmar que las arras penitenciales
robustecen el vnculo contractual, en cuanto se estimula al
cumplimiento por temor a sufrir las consecuencias de perder lo
entregado o devolver el doble de lo recibido. Esta tesis es
criticable desde el punto de vista de que, en la prctica, las arras
sobre todo en la compraventa de inmuebles, suponen casi siempre
cantidades mnimas en relacin con los aumentos especulativos de esos
bienes.
Este tipo de arras, que naci como una especie de castigo al
contratante incumplidor, puede convertirse, y de hecho es as en
ocasiones, en un puente de plata para ste. EJEMPLO:Pinsese en un
contrato de compraventa de vivienda con arras de retractacin, entre
un promotor y un adquirente, realizado en el ao 2014, con unas
arras de retractacin de S/. 3.000 Nuevos Soles para un contrato de
compraventa de vivienda que, como precio final, tiene la cantidad
de S/. 200.000 Nuevos Soles. Las viviendas se terminan en el ao
2015, cuando al promotor, dado el galopante incremento de los
precios del sector inmobiliario, le sera fcil encontrar un
comprador de la misma vivienda por 250.000 Soles o ms. Aqu el
desistimiento es un premio econmico para el contratante
incumplidor, no una garanta del cumplimiento del contrato. No
olvidemos, como decamos en captulos anteriores que la compraventa
es prcticamente el cien por cien de los negocios jurdicos en los
que se pactan arras. Hay que matizar cuando hablamos de contratante
incumplidor que sera ms propio hablar de contratante desistidor,
pues las arras de retractacin permiten desistir, pero no incumplir.
Todo ello porque ante el incumplimiento resulta de aplicacin el
rgimen general.La opcin de desistir del contrato, consustancial al
pacto de arras, debe estar, por su propia naturaleza, limitada a un
lapso de tiempo en el que las obligaciones del contrato quedan en
suspenso, pendientes de que alguna de las partes opte por desistir.
Si no se ha estipulado un plazo concreto para desistir del
contrato, la buena fe obliga a entender que este plazo termina
cuando est previsto que se inicie el cumplimiento de alguna de las
prestaciones del contrato.Cuando se ha pagado, en el plazo
estipulado para ello, la primera cuota del precio y se inicia con
ello el cumplimiento normal del contrato, ambas partes han optado
por no desistir; por tanto, una clusula que permitiera desistir del
contrato al vendedor con posterioridad al momento en el cual se ha
iniciado el cumplimiento de la obligacin de pagar el precio, estara
alterando la naturaleza del pacto de arras, convirtiendo a stas en
una indemnizacin por incumplimiento del vendedor. Siendo as que,
como tal indemnizacin resultar, normalmente, una cantidad mnima,
atendiendo a la naturaleza del servicio y a las circunstancias del
mercado inmobiliario, en el que la constante subida de precios
permitira al vendedor que se liberara de un contrato obtener una
plusvala considerable por la nueva venta, proporcional al perjuicio
patrimonial que se causa al comprador1.5. Diferencias entre el
contrato de arras y la clusula penalLa clusula penal nace en el
primitivo derecho romano con una finalidad conminatoria compeliendo
al cumplimiento de los contratos, ejerciendo una funcin
indemnizatoria o reparadora, existiendo diversas orientaciones
conceptuales planteadas por la doctrina.No hay entre los autores,
como suele suceder en tantos institutos, uniformidad de criterio
acerca de qu debe entenderse a ciencia cierta por clusula penal y
de cul sea la naturaleza de la misma, puesto que tanto la clusula
penal como la opinin sobre su naturaleza jurdica han sufrido una
profunda evolucin, debido a que la clusula penal no constituye una
categora dogmtica, sino una categora histrica, lo que equivale a
afirmar que su esencia y naturaleza se deben determinar de modo
diverso, segn sea el momento en que el investigador realice el
estudio de la misma.Para Savigny, la clusula penal ser la promesa
condicional de dar alguna cosa cuando se hace con la intencin de
obtener que suceda lo contrario de lo que ha sido puesto como
condicin.En derecho alemn, la ms autorizada doctrina, denomina
clusula penal a una prestacin, generalmente de carcter pecuniario,
que el deudor promete como pena al acreedor, para el caso de que no
cumpla su obligacin o no la cumpla del modo pertinente.En el
derecho peruano, Crdenas a la clusula penal la llama pena
obligacional y Osterling sostiene que, por medio de la clusula
penal, los contratantes pueden fijar convencionalmente y con
antelacin a la fecha del vencimiento de la obligacin, el monto de
los daos y perjuicios que correspondern al acreedor en el caso de
que el deudor incumpla tal obligacin[footnoteRef:7] [7: OSTERLING
PARODI, FELIPE. Obligaciones con clusula penal. Ediciones Cultural
Cuzco, S.A., Lima, 1998, pag. 301.]
Por lo tanto, como podemos apreciar, y aunque en un primer
momento pueda parecer que hay una gran semejanza entre arras
penales y clusula penal porque ambas instituciones son garantes de
las obligaciones, la diferencia de estos dos institutos tiene su
base en el diferente mecanismo funcional con que actan, aun
tratndose de dos medios que tienen como objeto garantizar las
obligaciones, su finalidad
1.6. Instituciones jurdicas afines a las arras. DiferenciasVamos
a examinar, si bien de manera breve, las diferencias entre algunas
figuras jurdicas que pueden llegar a confundirse con el pacto
arral, pero que tienen una serie de notas distintivas y
definitorias que las distinguen claramente de las arras.
1.6.1. Prenda.Aun siendo, tanto la prenda como las arras, medios
tendentes a asegurar o garantizar el cumplimiento de la obligacin
principal, existen una serie de diferencias que individualizan cada
figura.La prenda es un derecho real accesorio de garanta que tiene
como funcin accesoria el asegurar al acreedor el cumplimiento y
satisfaccin de su crdito, mediante un poder especial que se le
confiere sobre la cosa pignorada (dada en garanta).Es requisito
esencial de la prenda, la puesta en posesin del acreedor del bien
mueble ofrecido en garanta del crdito, que puede ser propiedad del
deudor o de un tercero, constituyndose as, con ese desplazamiento
de la posesin, la prenda sobre el bien mueble entregado.
La prenda no otorga a quien la posee la posibilidad de venderla,
puesto que la prenda solo traslada la posesin y no el dominio del
bien pignorado.Caractersticas. Es convencional: surge entre las
partes, no hay prenda legal, ni judicial. Es especial: se debe
mencionar el importe del crdito y una designacin detallada de la
cosa. Es un derecho real; se tiene sobre la cosa sin respecto a
determinada persona. Es un derecho mueble; se ejerce sobre bienes
muebles y sobre deudas activas. Es indivisible.
1.6.2. Prenda irregular.La prenda irregular es la dacin en
garanta de una determinada cantidad de cosas muebles fungibles
(dinero, mercancas, ttulos) a un acreedor que, al recibirlas, se
convierte en propietario de las mismas, debiendo devolver, en caso
de que su crdito se extinga, mediante el pago o de otro modo (que
no sea el de aplicacin del especfico modo satisfactorio de la
garanta), otro tanto de la misma especie y calidad, y en caso
contrario, tan slo el tantumdem correspondiente al eventual exceso
de valor de dichas cosas en relacin al montante del crdito
garantizadoEn la prenda irregular los bienes objeto de prenda son
fungibles, al igual que en las arras, la diferencia se sita en que,
mientras la prenda irregular sirve de garanta nicamente a quien la
recibe, las arras sern garanta para el adquirente y para el
transmitente.
JURISPRUDENCIA
SENTENCIA DE CORTE SUPREMA DE JUSTICIA - SALA CONSTITUCIONAL Y
SOCIAL TRANSITORIA DE 17 DE NOVIEMBRE DE 2005 (EXPEDIENTE:
002627-2005)Procedimiento:CASACIONPonente:Sanchez Palacios
PaivaVocales:Sanchez Palacios Paiva, Pachas Avalos , Egusquiza
Roca, Mansilla Novella, Palomino GarciaFecha de Resolucin:17 de
Noviembre de 2005Expediente:002627-2005Emisor:Sala Constitucional y
Social TransitoriaAUTO CALIFICATORIO DEL RECURSO CAS. N 2627-2005
LIMA LIMA, DIECISIETE DE NOVIEMBRE DE DOS MIL CINCO.- VISTOS; Y
ATENDIENDO: ------------------------------------------PRIMERO.- QUE
EL RECURSO DE CASACIN INTERPUESTO POR ENRIQUE ORIHUELA GMEZ CUMPLE
CON LOS REQUISITOS DE FORMA QUE PARA SU ADMISIBILIDAD CONTEMPLA EL
ARTCULO 387 DEL CDIGO PROCESAL CIVIL, AS COMO CON EL REQUISITO DE
FONDO DEL INCISO 1 DEL ARTCULO 388 DE ESE MISMO TEXTO
LEGAL.------------------------------------------------SEGUNDO.-
COMO FUNDAMENTOS DEL RECURSO EL IMPUGNANTE INVOCA LOS TRES INCISOS
DEL ARTCULO 386 DEL ORDENAMIENTO PROCESAL CIVIL, POR LA APLICACIN
INDEBIDA DE UNA NORMA DE DERECHO MATERIAL, LA INAPLICACIN DE UNA
NORMA DE DERECHO MATERIAL Y LA CONTRAVENCIN DE LAS NORMAS QUE
GARANTIZAN EL DERECHO A UN DEBIDO
PROCESO.----------------------------TERCERO.- DESARROLLANDO SU
RECURSO ACUSA: A) LA APLICACIN INDEBIDA DEL ARTCULO 1478 DEL CDIGO
CIVIL, PUES LA SALA REVISORA APLICA ESA NORMA PARA SEALAR QUE EL
CONTRATO SE RESUELVE CUANDO UNA DE LAS PARTES NO CUMPLE DETERMINADA
PRESTACIN A SU CARGO, MIENTRAS QUE LA NORMA SE REFIERE A LA
CONSERVACIN DE LAS ARRAS CUANDO LA PARTE QUE LAS ENTREG NO CUMPLI
LA OBLIGACIN POR CAUSA IMPUTABLE A ELLA; B) LA APLICACIN INDEBIDA
DEL ARTCULO 1430 DEL CDIGO CIVIL, PUES EL COLEGIADO SUPERIOR HA
DETERMINADO QUE UNA TRANSACCIN EXTRAJUDICIAL PUEDE SER RESUELTA
APLICANDO DICHA NORMA CONSIDERANDO VLIDAMENTE APLICADA LA CLUSULA
DCIMA PRIMERA DEL CONVENIO DE TRANSACCIN, LA QUE RESULTA NULA POR
LA IMPOSIBILIDAD DE RESOLVER UNA TRANSACCIN EXTRAJUDICIAL DADO EL
CARCTER DE COSA JUZGADA QUE STA TIENE CONFORME AL ARTCULO 1302 DEL
CDIGO SUSTANTIVO, Y EN ESE SENTIDO INDICA QUE DEBE DIFERENCIARSE LO
QUE ES UN CONTRATO DE UNA TRANSACCIN, Y QUE EL ARTCULO 1430 DEL
ANOTADO CUERPO LEGAL SLO ES APLICABLE A LOS CONTRATOS; C) LA
INAPLICACIN DEL ARTCULO 1302 DEL CDIGO CIVIL, NORMA QUE TUVO QUE
SER APLICADA PARA CONSIDERAR LA CALIDAD DE COSA JUZGADA DE LA
TRANSACCIN, POR LO QUE RESULTA IMPROCEDENTE SU RESOLUCIN UNILATERAL
AL SER UN IMPOSIBLE JURDICO, CORRESPONDIENDO EN TODO CASO LLEVAR
OTRO PROCESO; D) LA INAPLICACIN DEL ARTCULO 1310 DEL CDIGO CIVIL,
PUES SE DEBA CONSIDERAR LOS ACUERDOS DE LA TRANSACCIN EN SU
CONJUNTO PORQUE LA OBLIGACIN DE PRESENTAR LA CARTA FIANZA EN
DETERMINADO PLAZO ESTABA VINCULADO A LA CONCESIN RECPROCA DE LA
DEMANDANTE, PUES STA SE OBLIG A DESISTIRSE PREVIAMENTE DE LAS
MEDIDAS CAUTELARES, LO QUE NO HA SIDO CONTEMPLADO, SIENDO QUE ANTE
EL INCUMPLIMIENTO DE ALGUNA DE LAS CONCESIONES PACTADAS CORRESPONDA
DEMANDAR EN LA VA EJECUTIVA LA EJECUCIN ESPECFICA; E) LA
INAPLICACIN DEL ARTCULO 1434 DEL CDIGO SUSTANTIVO, YA QUE EL
COLEGIADO CONFUNDE LA TRANSACCIN CON LOS CONTRATOS PLURILATERALES
QUE CONTEMPLA ESA NORMA, Y APLICA EL ARTCULO 1478 DEL ANOTADO CDIGO
PARA RESOLVER LA CONTROVERSIA; QUE EN ESE SENTIDO LA RESOLUCIN
IMPUGNADA INDICA QUE LA TRANSACCIN CONTIENE VARIOS ACTOS JURDICOS,
SIENDO UNO DE ELLOS LA PRESENTACIN DE LA CARTA FIANZA EN UN PLAZO
DE QUINCE DAS, POR LO QUE APLICA EL ARTCULO 1478 DEL CITADO CUERPO
LEGAL QUE ES UNA NORMA DISTINTA A LA QUE REALMENTE CORRESPONDE
(1302), POR LO QUE PODRA ENTENDERSE QUE POR RAZONES DE LA APARENTE
RELACIN DE IDENTIDAD PODRA HABER CONSIDERADO QUE EL CONTRATO ES UNO
MULTILATERAL AL QUE LE CORRESPONDE EL ARTCULO 1434 DEL CDIGO CIVIL,
SIENDO QUE EN STE SUPUESTO HACIENDO SUSTRACCIN DE LA OBLIGACIN DE
TELEFNICA DE DESISTIRSE DEL EMBARGO QUE ERA INDISPENSABLE PARA
OBTENER LA FIANZA, EN TODO CASO EN APLICACIN EL ARTCULO 1434 DEL
ACOTADO EL INCUMPLIMIENTO EN LA PRESENTACIN DE LA CARTA FIANZA NO
DETERMINA LA RESOLUCIN AUTOMTICA DE TODOS LOS ACUERDOS DE LA
TRANSACCIN (O CONTRATO MULTILATERAL), ESTO AN EN EL SUPUESTO NEGADO
QUE EL CONVENIO DE TRANSACCIN NO FUESE TAL Y SLO TENGA EL VALOR DE
UN CONTRATO PRIVADO ENTRE LAS PARTES COMO ERRNEAMENTE HA
CONSIDERADO EL JUZGADOR; F) LA INAPLICACIN DEL ARTCULO 1099 DEL
CDIGO SUSTANTIVO, QUE ESTABLECE LOS REQUISITOS DE VALIDEZ DE LA
HIPOTECA, DEBIENDO CONSIDERARSE SU NUMERAL 2 PUES SU PARTE
CONSTITUY LA HIPOTECA NICAMENTE PARA GARANTIZAR EL PAGO DEL PASIVO,
PERO LA SALA SUPERIOR AMPLA EL RESPALDO OTORGADO SEALANDO QUE ES
PARA GARANTIZAR LAS OBLIGACIONES DE LA COMPAA TEFEFNICA ANDINA PESE
A QUE SU RESPALDO NO ES UNA GARANTA ABIERTA, ABUNDANDO EL COLEGIADO
EN ERROR PUES NO SE HA DETERMINADO SI TELANDINA HA INCUMPLIDO CON
EL PAGO DEL PASIVO QUE ES LA OBLIGACIN DETERMINADA; G) LA
CONTRAVENCIN DEL ARTCULO I DEL TTULO PRELIMINAR DEL CDIGO PROCESAL
CIVIL, PUES LA DETERMINACIN DE LA RESOLUCIN SE HA EFECTUADO SIN
REALIZARSE EL DEBIDO PROCESO; AS EL DCIMO CONSIDERANDO DE LA
RECURRIDA INDICA QUE NO ES AMPARABLE SU APELACIN DADO QUE EL
CONTRATO PRIVADO CONTIENE DIVERSOS ACTOS RESUELTOS POR TELEFNICA Y
QUE RESULTAN DELEZNABLES SUS ARGUMENTOS PUES EL INCUMPLIMIENTO QUE
SE ALEGA A LA DEMANDANTE SE ENCUENTRA EN TRMITE EN OTRO PROCESO, Y
EN ESE SENTIDO EL PRONUNCIAMIENTO DE LA SALA DE MRITO CONTRAVIENE
NORMAS DE DERECHO OBJETIVO QUE HAN SERVIDO DE SUSTENTO EN OTROS
PROCESOS DE EJECUCIN DE LOS ACUERDOS DE LA MISMA TRANSACCIN, QUE
TIENE EL VALOR DE COSA JUZGADA; QUE ADEMS LA REFERENCIA DEL
COLEGIADO RESPECTO AL PROCESO EN EL QUE SE VENTILA EL
INCUMPLIMIENTO DE LA DEMANDANTE YA HA SIDO RESUELTO POR
PRONUNCIAMIENTO QUE ORDENA A TELEFNICA EL CUMPLIMIENTO DE LA
OBLIGACIN PACTADA EN LA TRANSACCIN, SIENDO QUE EN TAL PROCESO
TELEFNICA DIJO QUE EL CONVENIO DE TRANSACCIN EXTRAJUDICIAL YA
ESTABA RESUELTO, EN UN FUNDAMENTO QUE FUE RECHAZADO EN PRIMERA
INSTANCIA SIN QUE HAYA SIDO APELADO; INDICA QUE EN EL SUPUESTO QUE
PROCEDIERA LA RESOLUCIN DE LA TRANSACCIN SE PREGUNTA CMO SE
EJECUTARA SU CONTENIDO, RAZN POR LA QUE INDICA EL ARTCULO 337 DEL
CDIGO ADJETIVO DETERMINA QUE EL INCUMPLIMIENTO DE LA TRANSACCIN NO
AUTORIZA AL PERJUDICADO SOLICITAR SU RESOLUCIN; QUE AL CONSIDERAR
EL AD QUEM RESUELTO EN FORMA AUTOMTICA EL CONVENIO DE TRANSACCIN
VULNERA EL PRINCIPIO SUPERIOR DE JUSTICIA, SIENDO QUE EN EL PROCESO
SEGUIDO ANTE EL VIGSIMO TERCER JUZGADO CIVIL SE HA CONSIDERADO QUE
ES UN IMPOSIBLE LA RESOLUCIN, LO QUE GUARDA CONCORDANCIA CON LO
RESUELTO POR LA SEGUNDA Y TERCERA SALA CIVIL DE LIMA QUE HAN
RESUELTO EN LOS PROCESOS DE OBLIGACIN DE HACER INICIADOS ANTE EL
CUADRAGSIMO TERCER Y QUINCUAGSIMO PRIMER JUZGADO CIVIL, DEBIENDO
CONSIDERARSE QUE LA CASACIN BUSCA LA UNIFICACIN DE LA
JURISPRUDENCIA.---------CUARTO.- QUE DICHA FUNDAMENTACIN NO
SATISFACE LAS EXIGENCIAS DEL INCISO 2 DEL ARTCULO 388 DEL CDIGO
ADJETIVO, TODA VEZ QUE: I) LA CITA DEL ARTCULO 1478 CONSTITUYE UN
ERROR MATERIAL, PUES LA NORMA QUE QUISO CITARSE ES EL ARTCULO 1430
DEL CDIGO CIVIL, CUYO TEXTO INCLUSO ES TRANSCRITO EN LA RECURRIDA;
II) NO SE EXPLICA LA IMPERTINENCIA DEL ARTCULO 1430 DEL CDIGO
CIVIL, CONSIDERANDO LA BASE FCTICA ESTABLECIDA EN LAS INSTANCIAS
SEGN EL CUAL EL CONTRATO PRIVADO CONTIENE DIVERSOS ACTOS JURDICOS
BUSCANDO EL CARGO LA REVALORACIN DE LA PRUEBA; III) NO SE EXPLICA
LA PERTINENCIA DE LAS NORMAS DENUNCIADAS COMO INAPLICADAS A LOS
HECHOS ESTABLECIDOS POR LAS INSTANCIAS, BUSCANDO LAS MISMAS EN
REALIDAD LA REVALORACIN DE LA PRUEBA QUE NO ES FIN QUE PARA EL
RECURSO CONTEMPLE EL ARTCULO 384 DEL ORDENAMIENTO PROCESAL CIVIL,
ADEMS QUE NO ES CLARO RESPECTO A LOS ARGUMENTOS QUE SE EXPRESAN EN
RELACIN A LOS ARTCULOS 1310 Y 1434 DEL CDIGO CIVIL, MIENTRAS QUE LO
RELACIONADO CON EL ARTCULO 1099 DEL MISMO CDIGO PRETENDE ABRIR UN
DEBATE QUE NO FUE PROPUESTO EN LA CONTRADICCIN; IV) TAMPOCO SE ES
CLARO RESPECTO A LAS NORMAS CONTRAVENIDAS EN EL PROCESO, PUES LO
QUE BUSCA EL CARGO ES REITERAR LOS ARGUMENTOS QUE SE HAN PROPUESTO
EN LAS CAUSALES SUSTANTIVAS QUE YA HAN SIDO
DESCARTADOS.-----------------------------------------------POR
ESTAS CONSIDERACIONES Y EN APLICACIN DE LO PRECEPTUADO POR EL
ARTCULO 392 DEL CDIGO PROCESAL CIVIL: DECLARARON IMPROCEDENTE EL
RECURSO DE CASACIN DE FOJAS QUINIENTOS CUARENTA Y UNO, INTERPUESTO
POR ENRIQUE ORIHUELA GMEZ; EN LOS SEGUIDOS POR TELEFNICA DEL PER
SOCIEDAD ANNIMA; SOBRE EJECUCIN DE GARANTAS; CONDENARON AL
RECURRENTE A LA MULTA DE TRES UNIDADES DE REFERENCIA PROCESAL, AS
COMO AL PAGO DE LAS COSTAS Y COSTOS DEL RECURSO; DISPUSIERON LA
PUBLICACIN DE ESTA RESOLUCIN EN EL DIARIO OFICIAL "EL PERUANO",
BAJO RESPONSABILIDAD; Y LOS DEVOLVIERON.-SS.SANCHEZ PALACIOS
PAIVAPACHAS AVALOSEGUSQUIZA ROCAMANSILLA NOVELLAPALOMINO GARCIA
MODELO DE CONTRATO DE ARRAS En la ciudad de ______, a
__de_____de 200_REUNIDOS De una parte, DON _______________________,
mayor de edad, estado civil, casado, vecino de ________, con
domicilio en calle _________, nm. __, y D.N.I. n ________. (DATOS
DEL VENDEDOR)Y de otra, DON _________________________, mayor de
edad, estado civil soltero, vecino de ______ con domicilio en calle
__________, nm. __, y D.N.I. n _________. (DATOS DEL
COMPRADOR)ACTANAmbos, en su propio nombre y se reconocen mutuamente
la capacidad legal necesaria para el presente otorgamiento, y la
asuncin de las obligaciones que en el mismo dimanan, y de su libre
y espontnea voluntad, (EN CASO QUE ALGUNA DE LAS PARTES ACTUEN EN
NOMBRE DE OTRA PERSONA ESPECIFICAR)MANIFIESTANPrimero.- Que Don
_________________________ (en adelante, VENDEDOR) es propietario,
por justos y legtimos ttulos, del siguiente bien inmueble:
(DESCRIPCIN FIEL A NOTA SIMPLE, LA CUAL HA DE SER ACTUALIZADA A
FECHA DE LA FIRMA)Inscrita en el Registro de la Propiedad nmero _
de ______, al tomo _, libro __, folio __, seccin _,registral nmero
______, inscripcin ___. (TODOS ESTOS DATOS SE ENCUENTRAN EN LA NOTA
SIMPLE)(SI LA PROPIEDAD TIENE ALGUNA CARGA RECOMENDAMOS ESPECIFICAR
COMOVIENE EN LA NOTA SIMPLE)Segundo.- Que Don
______________________ (en adelante, EL COMPRADOR) est interesado
en la adquisicin de la finca descrita, por lo que en este acto
entrega en concepto de arras confirmatorias, la cantidad de _______
Nuevos Soles (________ Soles), en efectivo.Tercero.- El precio de
la venta se establece en ________________ Nuevos Soles, del que
deber deducirse la cantidad hoy entregada en concepto de arras
(______Nuevos Soles,).Cuarto.- La seal entregada tendr validez
hasta el da _____ de ___________ de 2.00_ en que se formalizar la
escritura pblica de compraventa. La escritura se formalizar en la
Notara que a tales efectos designe la parte compradora, debiendo
notificar a la parte vendedora de forma fehaciente con una
antelacin de, al menos, siete das, el lugar da y hora para su
otorgamiento. La parte compradora se reserva el Derecho para que la
escritura pblica de compraventa sea otorgada a favor de la persona
que sta libremente designe.Quinto.- La entrega de llaves y toma de
posesin, se realizar a la firma de Escritura Pblica, salvo
pacto.Sexto.- Todos los gastos e impuestos que se generen como
consecuencia de la compraventa sern a cargo del adquirente
exceptuando el impuesto predial que correr cuenta del
vendedor.Sptimo.- Reconoce la propiedad que el inmueble se halla
libre de cargas, gravmenes, arrendatarios y vicios ocultos
respondiendo en caso contrario de los mismos conforme a la Ley.
Igualmente reconoce estar al corriente del pago de impuestos, tasas
y comunidad que afecten al inmueble debiendo abonarlos previamente
al otorgamiento de escritura pblica, en caso contrarioOctavo.- Se
da a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en
este contrato el carcter de arras confirmatorias, por lo que si el
adquirente desistiera del contrato, el vendedor har suyas las
cantidades entregadas, pudiendo exigir el resarcimiento de daos y
abono de intereses, y si es el vendedor el que desiste, el
adquirente podr optar conforme a lo dispuesto del Cdigo Civil entre
exigir el cumplimiento del contrato o la resolucin del mismo, con
el resarcimiento de daos y abono de intereses en ambos casos.
Tambin el adquirente podr pedir la resolucin, an despus de haber
optado por el cumplimiento, cuando el cumplimiento no fuere
posible.
Y para que as conste, suscriben el presente documento, por
duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el lugar y fecha arriba
indicada. EL VENDEDOR EL ADQUIRENTE
CAPITULO IIOBLIGACIONES DE SANEAMIENTO1. 2. GENERALIDADES2.2.
ConceptoSe denomina saneamiento a lo que un gran sector de la
doctrina y del Derecho comparado conoce como garanta.Se trata de
una responsabilidad del transferente del derecho de propiedad, uso
o posesin de bien, una vez que ha ejecutado su prestacin y con
independencia de su buena o mala fe, por no poder el adquirente
destinar ese bien a la finalidad para la cual lo adquiri, o sea, es
una responsabilidad objetiva pos cumplimiento del contrato. Artculo
1484.- Hay lugar a saneamiento en los contratos relativos a la
transferencia de la propiedad, la posesin o el uso de un
bien.[footnoteRef:8] [8: Cdigo Civil Pg. 341]
El saneamiento es regulado por el art. 1484 como una institucin
de aplicacin general a todos los contratos, onerosos o gratuitos,
traslativos de la propiedad, uso o posesin de un bien. Se trata de
una obligacin impuesta por la ley, pero de esencia
contractual.Sanear, en su acepcin amplia, significa hacer sano a un
bien, repararlo o remediarlo, y, en su acepcin contractual, es la
obligacin que asume el que transfiere un bien en propiedad, uso o
posesin, de responder ante el adquirente por las consecuencias de
no poder utilizar el bien para el fin de la adquisicin, como
consecuencia de la eviccin, los vicios ocultos o el hecho propio
del transferente.Es inapropiado el uso de la palabra garanta por
eviccin y por vicios redhibitorios, por cuanto no se comprende qu
es lo que garantiza el transferente, de qu modo se manifiesta esa
garanta, si es una garanta personal o real o si se refiere a la
garanta patrimonial genrica. En el saneamiento por eviccin, antes
que se produzca la eviccin total o parcial no existe obligacin de
sanear ni garanta alguna. Es apropiada la expresin responsabilidad
por eviccin o por vicios ocultos, pero no se trata de una
responsabilidad por incumplimiento que tiene su origen en la falta
de ejecucin de las prestaciones contractuales debidas, sino de una
responsabilidad cuyo germen se encuentra en la negociacin misma,
pero que se hace ostensible una vez ejecutada la prestacin de dar
un bien en propiedad, uso o posesin, debido a que el transferente
no era titular del derecho que transfiere o el bien transferido
adoleca de defectos ocultos, privando al adquirente de su derecho
de poder destinar el bien a la finalidad de la adquisicin. No es
una responsabilidad que necesariamente se derive del dolo o la
culpa, pues la obligacin de sanear existe aun cuando el enajenante
no haya incurrido en culpa alguna; el dolo o la culpa slo har
extensiva la responsabilidad al pago de la indemnizacin de daos.La
obligacin de saneamiento es la que contrae el que transfiere, a
ttulo oneroso o gratuito, la propiedad, la posesin o el uso de un
bien, cuando por sus propios hechos, la eviccin de un tercero o la
existencia de vicios ocultos se priva al adquirente de su derecho
de destinar dicho bien a la finalidad para la cual fue adquirido.
El art. 1484 elimina la limitacin que exista en el Cdigo civil de
1936, cuyo art. 1370 lo circunscriba a los contratos celebrados a
ttulo oneroso.La finalidad perseguida por las partes en los
contratos, onerosos o gratuitos, por los cuales se transfiere la
propiedad, uso o posesin de un bien, mueble o inmueble, registrado
o no registrado, es que el adquirente pueda destinarlo al fin
previsto en el contrato o al que se derive de su naturaleza.
2.3. Fundamento SaneamientoArtculo 1485.- En virtud del
saneamiento el transferente est obligado a responder frente al
Adquirente por la eviccin, por los vicios ocultos del bien o por
sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a
la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su
valor.Se adquiere un bien en propiedad, uso o posesin para
destinarlo a la produccin de otros bienes o servicios, o para
revenderlo, donarlo, entregarlo en garanta, en prstamo, exhibirlo,
guardarlo, consumirlo, para cualquier uso lcito que se le pueda dar
en el futuro de acuerdo a su naturaleza, para usufructuarlo,
etctera.
EJEMPLOSi el caballo comprado para fines de reproduccin es
impotente (vicio oculto), o si A vende a B un bien que es de
propiedad de C, por lo que ste demanda al comprador por
reivindicacin y obtiene una sentencia que lo declara propietario y
condena a ese comprador a desocuparlo (el comprador es eviccionado
del bien); o el propietario de un fundo vende la parte baja
conservando las tierras altas y, despus de la venta, desde las
tierras altas desva el curso de las aguas dejando sin agua a las
tierras bajas vendidas (el comprador se ve perjudicado por un hecho
propio del vendedor), es evidente, en estos tres ejemplos, que el
adquirente no podr destinar el bien para la finalidad de la
adquisicin, por lo que su transferente debe resarcirlo del
perjuicio sufrido.El art. 1485 define al saneamiento en los
siguientes trminos: En virtud del saneamiento el transferente est
obligado a responder frente al adquirente por la eviccin, por los
vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan
destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue
adquirido o que disminuyan su valor. Es decir, el saneamiento es la
institucin destinada exclusivamente a que el transferente compense
(indemnice, resarza) al adquirente por la privacin de su derecho a
destinar el bien a la finalidad para la cual fue adquirido o que
disminuya su valor para ese efecto como consecuencia de la eviccin,
los vicios ocultos del bien o los hechos propios del
transferente.Del art. 1485 se desprende que el fundamento del
saneamiento por eviccin, por vicios ocultos o por hechos propios
del transferente se encuentra en la obligacin que tiene el
transferente de compensar al adquirente por haber sido privado de
su derecho a destinar el bien a la finalidad para la cual lo
adquiri o que el bien disminuya su valor, o sea el saneamiento
tiene carcter indemnizatorio; el transferente debe resarcir al
adquirente pagndole el valor del bien, los intereses, gastos,
costas, entre otros conceptos.El destino que se dar al bien es el
fin o finalidad perseguida por el adquirente al celebrar un
contrato de transferencia, y si no se ha previsto en el contrato la
finalidad de la adquisicin se dar al bien el destino que se derive
de su naturaleza.Es obligacin de todo el que transfiere un bien,
obrando de buena fe, responsable y lealmente, consiste en asegurar
al adquirente que el bien podr ser destinado a la finalidad de la
adquisicin.Si el adquirente no consigue obtener la finalidad
perseguida con el contrato, al no poder dar al bien el destino para
el que lo adquiri, a causa de hechos propios del transferente, o a
que es eviccionado, total o parcialmente, del derecho de propiedad,
uso o posesin del bien, o porque ste presenta vicios ocultos, surge
para el transferente la obligacin de sanear al adquirente pagndole
el valor del bien, los intereses, frutos, y dems conceptos
especificados en la ley (art. 1495, 1512, 1525), o pagndole lo que
el bien vale de menos por tales causas (arts.1501, 1513,
1525).Tradicionalmente se enfrentan dos teoras sobre el fundamento
de la obligacin de saneamiento: la que considera que el saneamiento
es una consecuencia de la obligacin de entregar el bien; y la que
sostiene que el saneamiento es una obligacin de garantizar la
posesin pacfica y til del bien.Los que consideran que la obligacin
de saneamiento es una consecuencia de la obligacin de entregar el
bien afirman que el transferente debe entregar un bien como el
previsto en el contrato, porque si incumple con esta obligacin
entregando un bien que adolece de vicios jurdicos u ocultos, surge
otra obligacin de garantizar contra estos vicios, a fin de mantener
indemne al adquirente. Se sanciona al transferente por
incumplimiento del contrato, al no entregar un bien como el
previsto en el contrato, sin importar la finalidad de la
adquisicin. Para nuestro ordenamiento jurdico civil el saneamiento
tiene un fundamento indemnizatorio. En todo contrato de
transferencia de bienes en propiedad, uso o posesin de un bien, el
transferente persigue y asegura al adquirente que podr destinar el
bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido, en caso
contrario, el transferente est obligado a sanear al adquirente
compensndolo por la prdida, inutilidad o disminucin del valor del
bien para cumplir con esa finalidad como consecuencia de los hechos
personales del transferente, de la eviccin o de los vicios ocultos
del bien. Eta es la doctrina que sustenta a la norma del art. 1485
que dispone: En virtud del saneamiento el transferente est obligado
a responder (no ha garantizar) frente al adquirente por la eviccin,
por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no
permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual
fue adquirido o que disminuyan su valor. No queda duda que la
institucin del saneamiento por eviccin, vicios ocultos y hecho
propio del transferente se fundamenta en la necesidad de reparar al
adquirente por no poder destinar el bien a la finalidad para la
cual fue adquirida o cuando por tales causas el bien disminuye su
valor. La finalidad de la adquisicin es el factor determinante de
la obligacin de sanear, no contando para nada la buena o mala fe
con que haya actuado el transferente o si el contrato de
transferencia fue a ttulo oneroso o gratuito.En efecto, nadie
adquiere un bien, en propiedad, uso o posesin, as porque s, sin
perseguir alguna finalidad, sino que lo adquiere para con ese bien
alimentarse, vestirse, curarse de una enfermedad, recrearse,
utilizarlo para construir otro bien, trasladarse de un lugar a
otro, labrar la tierra, abonar las plantas, etc. El ser humano es
estructuralmente finalista, todo lo que hace o deja de hacer es
persiguiendo algn fin, de ah que en la celebracin de los contratos
traslativos, por un deber de buena fe, de lealtad, el transferente
debe hacer todo lo necesario para asegurar al adquirente que el
bien transferido podr ser destinado al fin previsto en el contrato;
y si no fuera as, porque el adquirente es despojado del bien por
efecto del derecho de un tercero anterior a la transferencia o
porque el bien adolece de vicios ocultos o por hechos propios del
transferente, ste est obligado a sanear por esas causales.La
obligacin de saneamiento es de tres clases: a) Saneamiento por
eviccin; b) Saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios; y c)
Saneamiento por hecho propio del transferente.El transferente
solamente est obligado a sanear por la prdida sufrida injustamente
por el adquirente como consecuencia de la eviccin, los vicios
ocultos o el hecho propio del transferente, que hacen intil el bien
para la finalidad para la cual fue adquirido o cuando disminuyan
considerablemente su valor para dicha finalidad. El transferente
est obligado a salvaguardar al adquirente contra las consecuencias
de no poder destinar el bien a la finalidad estipulada en el
contrato debido a la eviccin, los vicios ocultos o por sus hechos
propios; el transferente responde ante su adquirente
independientemente de su dolo o culpa, los cuales tienen relevancia
nicamente para la indemnizacin de daos.Procede la obligacin de
sanear tanto en los contratos a ttulo oneroso como en los a ttulo
gratuito por los que se transfiere la propiedad, uso o posesin de
un bien. Si la naturaleza jurdica, explicacin o fundamente del
saneamiento no consiste en asegurar la equivalencia entre lo que se
da como prestacin y lo que se recibe como contraprestacin, sino que
el adquirente pueda destinar el bien adquirido a la finalidad de la
adquisicin prevista en el contrato, y, a falta de previsin, a su
destino normal, y que si no puede darle ese destino por efecto de
la eviccin o de los vicios ocultos, sea indemnizado por todos los
perjuicios sufridos, lo mismo da que el contrato traslativo sea a
ttulo oneroso o gratuito.
2.4. Presuncin de destino normal del bienSi no se indica expresa
o tcitamente la finalidad de la adquisicin, se presume que la
voluntad de las partes es dar al bien el destino normal de acuerdo
con sus caractersticas, la oportunidad de la adquisicin y las
costumbres del lugar.Si en el contrato no se ha indicado la
finalidad de la adquisicin, expresa ni tcitamente, se presume,
iuris tantum, para fines del saneamiento, que es voluntad de las
partes dar al bien su destino normal, el ms conforme a su
naturaleza, considerando sus caractersticas, la oportunidad de la
adquisicin, la clase de actividades a que se dedica el adquirente,
si stas fueron comunicadas al transferente o ste las conoca por sus
propios medios, y las costumbres del lugar de ubicacin del bien;
todo lo cual requiere ser probado en la etapa procesal
correspondiente.La Corte Suprema ha resuelto: Si en el contrato no
se indica, expresa ni tcitamente, la finalidad de la adquisicin,
debe presumirse que la finalidad de la adquisicin es el destino
normal, cuyo contenido debe establecerse en razn de las
caractersticas del bien objeto del contrato, de la oportunidad de
su adquisicin y las costumbres del lugar de ubicacin del bien; todo
lo cual requiere que en la etapa procesal correspondiente se
establezca, de acuerdo al caso concreto, el contenido de la
presuncin aludida, lo que finalmente es un tema de carcter
probatorio cuyo anlisis no est dentro de las atribuciones de la
Corte Casatoria.Es muy variada la finalidad por la que se adquiere
el derecho de propiedad, uso o posesin de un bien. EJEMPLOSe puede
adquirir el derecho de propiedad de un bien con la finalidad de
consumirlo, exhibirlo en una feria, revenderlo, entregarlo en
arrendamiento, comodato, gravarlo en respaldo del pago de una
deuda, guardarlo, etc. Esa finalidad puede ser la convenida por las
partes expresa o implcitamente, caso en el que se habla de
finalidad de la adquisicin prevista por las partes; o, si en el
contrato no se ha previsto la finalidad de la adquisicin, se
presume que las partes quisieron dar al bien un destino de acuerdo
a su naturaleza (una inmueble construido para casa habitacin no
puede ser destinado para local industrial; un caballo de paso no
puede ser usado como caballo de carrera), a la oportunidad de la
adquisicin (el comerciante minorista que compra a un mayorista hace
la adquisicin para revender los bienes adquiridos; el que compra a
un minorista generalmente adquiere el bien para su consumo) y las
costumbres del lugar (en un lugar donde las gentes se dedican a la
agricultura utilizando la fuerza de los animales, el que compra una
yunta de bueyes lo hace con el fin de dedicarlos a remover la
tierra, no para revenderlos o sacrificarlos y consumirlos). El que
no se pueda destinar el bien para la finalidad de la adquisicin
prevista en el contrato y, a falta de ella, a la finalidad que se
derive de la naturaleza del bien, de las circunstancias que
rodearon su adquisicin o de las costumbres del lugar, debido a los
hechos propios del transferente, a la eviccin o a los vicios
ocultos, surge para el transferente la obligacin de sanear al
adquirente.
2.5. Transmisin hereditaria de la obligacin y del derecho de
saneamientoArtculo 1487.- Tanto la obligacin como el derecho de
saneamiento se trasmiten a los respectivos herederos.En cuanto a
los efectos de las obligaciones, el principio general reza: Desde
el momento de la muerte de una persona, los bienes, derechos y
obligaciones que constituyen la herencia se transmiten a sus
sucesores (art. 660). Toda obligacin se trasmite a los herederos,
salvo cuando es inherente a la persona, lo prohbe la ley o se ha
pactado en contrario (art. 1218). Como por el saneamiento el
transferente debe responder frente al adquirente por no poder dar
al bien el destino para el que lo adquiri, pagndole una cantidad de
dinero por concepto de valor del bien, intereses, costos, daos,
entre otros conceptos, es incuestionable que esta obligacin de
dinero se transmite a los herederos; stos deben compensar al
adquirente hasta donde alcancen los bienes que les ha dejado su
causante, por ejemplo, si el causante deba por saneamiento la suma
de cien y los bienes que ha dejado como herencia tienen un valor de
sesenta, los herederos compensan al adquirente slo por esta ltima
cantidad.Como el saneamiento, elemento natural del contrato, es una
obligacin contractual que se enmarca dentro del principio general
res inter alios acta que rige los efectos del contrato, principio
que establece: Los contratos slo producen efectos entre las partes
que los celebran y sus herederos, salvo en cuanto a stos si se
trata de derechos y obligaciones no transmisibles (art.1363), tanto
la obligacin como el derecho de sanear pasan a los respectivos
herederos de los contratantes. Lo dispuesto por los art. 1218 y
1326, respectivamente, constituye el fundamento del principio
concreto que, al regular los efectos del saneamiento, dispone que
tanto la obligacin como el derecho de saneamiento se transmite a
los respectivos herederos (art. 1487).Tanto la obligacin de
saneamiento del transferente como el derecho al saneamiento del
adquirente se transmiten a sus respectivos herederos a ttulo
universal como a sus causahabientes a ttulo particular inter vivos.
El adquirente puede exigir el saneamiento tanto a su inmediato
transferente como a los anteriores, en la medida que stos estn
obligados a ello con respecto a sus inmediatos adquirentes (art.
1488). En otros trminos, el transferente no solamente queda
obligado ope legis a sanear a su inmediato adquirente, sino tambin
a los sucesivos adquirentes; el adquirente puede dirigir su accin
contra su inmediato transferente o contra el transferente
originario o contra cualquiera de los transferentes
intermediarios.
2.6. Extensin de la transmisin hereditaria. CaducidadEl
adquirente puede exigir el saneamiento tanto a su inmediato
transferente como a los anteriores a ste, en la medida que stos
hubieran estado obligados a ello con respecto a sus inmediatos
adquirentes.Los plazos de caducidad de las acciones de saneamiento
contra los transferentes anteriores al inmediato se cuentan a
partir de la celebracin de sus respectivos contratos.La obligacin
de saneamiento no slo se transmite a los herederos a ttulo
universal, sino tambin a los sucesivos transferentes a ttulo
particular, o sea no slo est obligado a sanear el ltimo
transferente al ltimo adquirente, sino que tambin estn obligados a
sanear los transferentes anteriores al ltimo, hasta llegar al
transferente originario del cual todos derivan sus derechos. En las
trasmisiones sucesivas del bien, el ltimo adquirente puede accionar
por saneamiento contra su inmediato transferente o contra
cualquiera de los anteriores. El derecho de accionar contra su
inmediato transferente deriva del acto jurdico que dio lugar a la
transmisin. Su derecho de accionar contra los anteriores
transferentes se justifica considerando que al transferirse un
bien, se trasmiten los derechos que con relacin a l tena el
tradens, entre los cuales se halla el derecho al saneamiento. Como
dice Barandiarn, tal derecho se trasmite a ttulo accesorio,
subrogndose el ltimo adquirente en tal derecho que su transmitente
tena contra aquel de quien adquiri la cosa.2.7. Modificacin
convencional de la obligacin de saneamientoLos contratantes pueden
ampliar, restringir o suprimir la obligacin de saneamiento, salvo
el caso contemplado en el artculo 1528.Por ser la obligacin de
saneamiento un elemento natural de todo contrato por el que se
transfiere la propiedad, uso o posesin de un bien, no requiere ser
estipulada, opera por mandato de la ley, aun cuando las partes no
hayan hecho mencin alguna a ella en su contrato.Debido al carcter
natural, no esencial, de la obligacin de saneamiento, y por
concernir a derechos de orden privado, que interesan solamente a
los contratantes, stos mediante estipulacin expresa o tcita pueden
suprimirla, ampliarla o restringirla. Pero tal estipulacin slo es
vlida si el transferente ignora los vicios o desconoce el derecho
del tercero sobre el bien transferido, puesto que si conoce que el
bien es vicioso o que el derecho que transfiere le pertenece a un
tercero, la estipulacin carece de validez, porque el Derecho no
puede tutelar el comportamiento doloso del transferente.Es invlida
la clusula contractual por la que se conviene la limitacin o
supresin de la obligacin de sanear del transferente por sus hechos
personales (art. 1528), o cuando conoce que el derecho que
transfiere no le pertenece, o sabe que el bien adolece de graves
defectos, pero no los revela al adquirente (art. 1328).El art. 1528
dispone que es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o
limitar la obligacin de saneamiento del transferente por un hecho
voluntario suyo. Pretender liberar o limitar la obligacin de
saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo, sera
como liberar al transferente sobre la base de su mala fe.Es nula
toda estipulacin que excluya o limite la responsabilidad por dolo o
culpa inexcusable del deudor (art.1328). Nadie puede ampararse en
su propia culpa o dolo para liberarse de responsabilidad. Si el
transferente acta de mala fe al estipularse la supresin o limitacin
de su obligacin de saneamiento, lo estipulado carece de toda
eficacia; igualmente, si adquirente procede con mala fe al
convenirse la ampliacin de la obligacin, tampoco es vlido lo
pactado. La estipulacin de no estar obligado a sanear por eviccin,
vicios ocultos o hechos personales del transferente tambin se
detiene ante leyes imperativas, el orden pblico y las buenas
costumbres (art. V del T.P.). 2.8. El saneamiento en las ventas
forzadasArtculo 1490.- En las ventas forzadas hechas por las
autoridades y entidades autorizadas por ley, el saneamiento queda
limitado a la restitucin del precio que produzca la
transferencia.La garanta del saneamiento por eviccin se debe en las
ventas forzadas hechas por autoridades y entidades autorizadas por
ley, en cuyo caso el saneamiento queda limitado a la restitucin del
precio. En realidad no se trata de una obligacin de saneamiento por
la cual el transferente se obliga a indemnizar por el perjuicio
sufrido por el adquirente como consecuencia de la eviccin, sino de
una obligacin de restitucin.
EJEMPLOA es deudor de X. ste embarga y remata judicialmente el
bien de su deudor, bien que se adjudica a C. Luego el bien es
reivindicado por D. El adjudicatario C puede demandar A, deudor
ejecutado, para que le restituya el precio que pag en la venta
forzada.Por mandato del art. 1491, el transferente est obligado al
saneamiento por eviccin cuando el adquirente es privado total o
parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien
en virtud de resolucin judicial o administrativa firme, por razn de
un derecho de tercero, anterior a la transferencia; y por
disposicin del art. 1495, el adquirente podr exigir al obligado la
restitucin del valor del bien al momento de la obligacin, el pago
de los intereses, tributos, gastos, costas, indemnizacin por daos,
entre otros. Todas estas facultades emanan de un contrato surgido
de la libre manifestacin de voluntad de las partes; el
transferente, libremente toma la decisin de enajenar un bien en
propiedad, uso o posesin. Distinta es la situacin de las ventas
forzosas, realizadas en contra de la voluntad del transferente,
cuando la ley lo autoriza, en las cuales, conforme al art. 1490, el
saneamiento queda limitado a la restitucin del precio que produzca
la venta. El vendedor no es el acreedor ejecutante sino el deudor
ejecutado. El adjudicatario es el que asume el papel de comprador.
El precio que paga el adjudicatario no es entregado al deudor
ejecutado sino al acreedor ejecutante.El deudor ejecutado no vende
voluntariamente, no interviene en la determinacin del precio, no
recibe el precio, pero ste es utilizado para cancelar o disminuir
sus deudas, lo que es lo mismo que entrase en su patrimonio, razn
suficiente para que est obligado a restituir el precio pagado por
el adjudicatario. El hecho de que no vende voluntariamente sino que
es forzado a vender, es motivo suficiente para que su obligacin de
sanear se limite a la restitucin del precio.
3. SANEAMIENTO POR EVICCINSegn el art. 1491 del nuevo C.C. "Se
debe el saneamiento por eviccin cuando el adquirente es privado
total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de
un bien en virtud de resolucin judicial o administrativa firme y
por razn de un derecho de tercero, anterior a la transferencia".No
solamente funciona en la transferencia de propiedad (compra-venta,
dacin en pago o permuta) sino tambin en la transferencia del uso o
posesin.La sentencia judicial o resolucin administrativa debe ser
firme y definitiva.Basta que se la haya despojado del derecho
mediante dicha sentencia, no es necesario que sea despojado
materialmente para que tenga este derecho de saneamiento por
eviccin.3.1. Obligacin de saneamiento por eviccinArtculo 1491.- Se
debe el saneamiento por eviccin cuando el adquirente es privado
total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de
un bien en virtud de resolucin judicial o administrativa firme y
por razn de un derecho de tercero, anterior a la transferencia.
3.2. EtimologaEviccin es palabra de etimologa latina
(evictio-evictionis), derivada del verbo latino evincere que
significa vencer en juicio; de donde deriva evictus, que significa
vencido17. Evicto es el que ha sido vencido en juicio y privado del
derecho que adquiri; evicente, el que lo ha vencido; obligado a
sanear el que por haber trasmitido el derecho al evicto debe
responder.3.3. Definicin de eviccinLa eviccin es definida por el
art. 1491 como el acto por el cual el adquirente es privado total o
parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien
en virtud de una resolucin judicial o administrativa firme y por
razn de un derecho de tercero, anterior a la transferencia 19.
Conforme a esta definicin, por la eviccin el adquirente no pierde
el bien o parte de l, sino pierde todo o parte del derecho a la
propiedad, uso o posesin de dicho bien, lo que lo priva del poder
de destinarlo a la finalidad de la adquisicin.Podemos decir que
para el Derecho peruano no hay perturbacin de derecho al adquirente
por la sola interposicin y trmite de una demanda judicial o
administrativa de eviccin, sino cuando el adquirente es privado,
total o parcialmente, del derecho adquirido20 por efecto de una
resolucin judicial o administrativa firme dictada en un proceso de
eviccin. Tambin en el Derecho romano, el comprador deba esperar a
que se le desposeyera efectivamente de la cosa, para poder proceder
contra su vendedor por dao derivado del incumplimiento, cuando
resultare haber recibido cosa ajena. Se denomina tercero evicente o
eviccionante al que, mediante resolucin judicial o administrativa,
despoja del bien al adquirente. Al que sufre la privacin, prdida o
despojo del bien se le llama eviccionado, evicto.3.4. La accin de
eviccinLa accin de eviccin es ejercida por el tercero mediante una
demanda o en una contestacin a una demanda que le ha interpuesto el
adquirente. En el primer caso, el tercero demanda al adquirente por
eviccin alegando ser l el titular del derecho transferido, o sea
que a l le pertenece el bien ya sea en propiedad, uso o posesin. En
el segundo caso, el adquirente perturbado en su derecho por un
tercero, demanda a ste por reivindicacin del bien, mejor derecho a
la propiedad, uso o posesin del bien, se vale de los interdictos o
de otras acciones reales o personales, y el tercero demandado en la
contestacin a la demanda alega ser l el titular del derecho
transferido.
3.5. Clases de eviccinLa privacin del derecho del adquirente
como consecuencia de la eviccin puede ser total o parcial.Por la
eviccin total el adquirente se ve privado de todo el derecho
adquirido, quedando sin ttulo alguno. Por la eviccin parcial el
adquirente es privado del derecho de una parte determinada del bien
(parte del bien no le perteneca al transferente) o de una parte
alcuota del mismo (por ejemplo, se transfiere la totalidad del
derecho de propiedad de un bien, cuando el transferente es
solamente copropietario) o se priva al adquirente de un derecho
menor sobre el bien (por ejemplo, adquiri la propiedad del bien y
es eviccionado del derecho de usufructo sobre el mismo).En resumen,
la eviccin puede ser total o parcial, segn que el adquirente pierda
todo o parte del derecho que le fue transferido, {o slo alguno o
algunos atributos de ese derecho. Por ejemplo, el adquirente es
privado de la propiedad de todo el bien que compr (experimenta la
eviccin total de lo adquirido) o solamente de parte de dicho bien,
o el tercero evicente obtiene el reconocimiento de un derecho menos
pleno al de la propiedad como puede ser el de uso o el de usufructo
(el adquirente queda siempre con una parte de su adquisicin). Como
dice Arias Schreiber, la eviccin es total cuando el adquirente
pierde todo el derecho que le fue transferido y es parcial, si slo
es privado de parte de ese derecho. Un ejemplo de eviccin total lo
tenemos cuando el tercero obtiene un fallo firme por el cual se
declara que es el propietario del inmueble transferido al
adquirente. Habr en cambio eviccin parcial, cuando lo que obtiene
el tercero es el reconocimiento de un derecho menos pleno o
temporal, como sera el de ser usufructuario del derecho
transferido, en cuyo evento el adquirente slo tendra el derecho a
la propiedad, pero no el uso y disfrute.Sin embargo, recalcamos que
para el Derecho peruano, la prdida por el adquirente de un derecho
real menor por la existencia en el bien de cargas o gravmenes
(servidumbres, hipoteca, anticresis, garanta mobiliaria) no
aparentes no est regulado como un caso de saneamiento por eviccin
sino de saneamiento por vicios ocultos (art. 1509).3.6. Extensin de
la eviccin.La extensin del concepto de eviccin es establecida por
ley. Para nuestro Cdigo civil vigente de 1984 solamente hay eviccin
cuando el adquirente es privado total o parcialmente del bien
adquirido. En cambio, un sector del Derecho extranjero entiende por
eviccin no solamente al despojo del bien en virtud de una resolucin
judicial o administrativa, sino tambin a la perturbacin que sufre
el adquirente al ser demandado judicial o extrajudicialmente por un
tercero que alega tener un derecho sobre el bien transferido. As,
para el Derecho francs, como afirman los Mazeaud, garantizar al
comprador contra la eviccin es, segn el art. 1.625, asegurarle una
posesin pacfica de la cosa vendida; lo cual se expresa de otra
forma por el art. 1.626: Aunque con ocasin de la compraventa, no se
haya efectuado ninguna estipulacin acerca de la garanta, el
vendedor est obligado de pleno derecho a garantizar al adquirente
por la eviccin que sufra en la totalidad o en parte del objeto
vendido y por los supuestos gravmenes sobre ese objeto, y no
declarados al vender. El vendedor debe impedir que un tercero
invocando un derecho sobre la cosa vendida, atente contra la
propiedad, la posesin o la tenencia del comprador.3.7. Concepto de
saneamiento por eviccinEl saneamiento por eviccin es la obligacin
del transferente de compensar al adquirente la privacin del derecho
que sufre por efecto de la eviccin.Qu duda cabe que el adquirente,
al ser despojado del derecho sobre el bien adquirido y no poder
destinarlo a la finalidad de la adquisicin, sufre una prdida o
menoscabo de su patrimonio, por lo que el saneamiento es de
naturaleza indemnizatoria, o sea el transferente debe indemnizarle
pagndole todo lo que ha perdido como consecuencia de la
eviccin.Conforme al art. 1491 del Cdigo civil vigente, el
transferente slo est obligado al saneamiento por eviccin, cuando el
adquirente es privado, sin su culpa, mediante resolucin judicial o
administrativa firme, de todo o parte, temporal o definitivamente,
de la propiedad, uso o posesin del bien adquirido, en virtud de un
derecho preexistente de un tercero. Por ejemplo, A vende a B un
bien que es de C; el comprador B ya se encuentra en posesin del
bien que compr. Ante esta situacin, el propietario C puede
interponer una accin reivindicatoria (art.923) o una de mejor
derecho de propiedad, cualquiera de la dos, contra B. Si C pierde,
el vendedor A no est obligado a nada frente al comprador B. Pero si
C gana, el vendedor A debe sanear a su comprador B pagndole el
valor que tiene el bien al momento de la eviccin, con los intereses
legales, las mejoras realizadas, los gastos e impuestos que fueron
de cargo del comprador, y los daos que ste ha sufrido.
3.8. Obligaciones del Transferente.De conformidad con el Art.
1495 son los Siguientes.1. Devolver el valor del bien a los
momentos de la eviccin, teniendo en cuenta la finalidad para la que
fue adquirido. No se devuelve el valor del bien en el momento en
que se transfiri, sino el valor que tiene el bien al momento en que
el adquiriente es eviccionado, porque eso es lo que est permitiendo
el adquiriente.El bien del bien se prueba en el juicio,
fundamentalmente mediante la prueba pericial.2. Pagar los intereses
legales desde que se produce la eviccin.3. Pagar los frutos
devengados por el bien durante el tiempo que lo posey de buena fe o
su valor, hasta el momento en que es demandado por reivindicacin.
El poseedor de buena fe no est obligado a devolver el bien con sus
partes, el transferente no tiene que pagarle el valor de esos
frutos.4. Pagar las costas del juicio de eviccin, en caso de haber
sido obligado el adquirente a pagarlas.5. Pagar los tributos y
gastos del contrato que hayan sido de cargo del adquirente.6. Pagar
todas las mejoras hechas de buena fe por el adquirente, no abonadas
por el evincente.Se refiere a aquellas mejoras que hizo hasta el
momento en que fue demandado por el tercero reivindicante. Esta
situacin es difcil porque el tercero tiene que pagar al adquirente
todas las mejoras necesarias, ya que las mejoras necesarias impiden
que el bien se deteriore o destruya.En el caso de que el tercero
reivindicante no haya pagado las mejoras las tiene que pagar el
transferente.7. Pagar la indemnizacin de daos y perjuicios, cuando
el transferente incurri en dolo o culpa al celebrar el contrato.
Esto es, cuando el transferente celebr el contrato sabiendo que no
le corresponda ese derecho. Es decir, el saneamiento por eviccin,
corresponde aunque el transferente haya actuado de buena fe, caso
que est comprendido en este inciso.
3.9. Mejoras Abonadas Al AdquirenteEsta es una situacin
particular que se encuentra en el art. 1496. Puede ser que las
mejoras no fueron pagadas por el adquirente, sino el que pag fue el
transferente y el tercero ha pagado dichas mejoras al adquirente.
En este caso este valor ser deducido de lo que tenga que pagar el
transferente al adquirente
Segn el art. 1497, el adquirente puede renunciar al derecho de
exigir la obligacin de saneamiento por eviccin. Esta renuncia puede
ser general o especfica:3.10. Renuncia la a accin de saneamientoa.
Si se trata de una renuncia general, y se produce la eviccin, el
transferente no est obligado a indemnizar, pero s est obligado a
devolver la contraprestacin.b. Si se trata de una renuncia
especfica, es decir, ambas partes convienen en que el vendedor no
est obligado al saneamiento por eviccin ni a devolver la
contraprestacin, entonces el transferente no est obligado a ninguno
de estos pagos.Si el transferente actu sabiendo que el derecho que
se transfera no le perteneca, esta clusula sera nula.3.11.
Obligacin De Notificar La Demanda Al Transferente.Segn el art.
1498, el adquirente para tener derecho al saneamiento por eviccin
est en la obligacin de hacer notificar con la demanda de
reivindicacin, al transferente. Esto para que pueda de-mostrar el
transferente, en juicio, que el derecho que transfiri es vlido.El
oferente, est en la obligacin de garantizar que el adquirente,
pueda hacer uso del bien para los fines que celebr el contrato.El
adquirente puede dirigir su accin contra el transferente inmediato
o contra los anteriores si es que el plazo de caducidad no ha
vencido.De conformidad con el art. 1499, es potestativo del
transferente el salir a juicio y defender el derecho que ha
transferido al adquirente. Si sale a juicio toma el lugar del
adquirente y contina ese juicio hasta el final. Si es que lo pide
el adquirente, puede coadyuvar en la defensa. Esto es novedad en el
nuevo Cdigo Civil.
3.12. Casos en que el adquirente pierde el derecho por
eviccinSon los siguientes: (art. 1500).a. Si no pidi y cuid que se
citara al transferente con la demanda del juicio de eviccin.b. Si
se someti la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente y
perdi.c. Si transigi el juicio sin anuencia del transferente.d. Si
al celebrar el contrato conoca que el bien era litigioso o ajeno.
En este caso, el adquirente sabe que est adquiriendo una cosa
riesgosa y asume este riesgo.e. Por caducidad, siendo el plazo de
sta de un ao a partir de la fecha en que se produjo la eviccin. Un
ao contado. a partir del momento en que es despojado judicialmente
del bien. Si se ha vencido este plazo ya no puede interponer
demanda. Este plazo es de caducidad y no de prescripcin, por lo
tanto, no tiene suspensin.
Artculo 1501. Se refiere al caso en que el adquirente es
despojado de parte del bien, no de la totalidad. El adquirente podr
optar por pedir el saneamiento de la parte del bien cuyo derecho se
pierde.
El adquirente puede demandar la resolucin del contrato si es que
ya no le interesa o quedarse con la parte del bien que an conserva
bajo su derecho.
Artculo 1502. Cuando el adquirente ha hecho la adquisicin de
varios bienes en conjunto, interdependientes, y es eviccionado en
alguno de ellos, puede:a. Pedir el saneamiento del bien o bienes
eviccionados.b. Demandar la resolucin del contrato, si los bienes
que le quedan, han perdido utilidad en relacin a la finalidad para
la que se celebr el contrato.
4. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS4.1. Generalidades sobre vicios
ocultosA los vicios ocultos se les denomina tambin vicios
redhibitoriosSon los defectos ocultos que tiene el bien y que
disminuyen su utilidad hacindolo intil. Vicios que el adquirente no
puede conocer al momento en que se celebr el contrato. Debe
distinguirse estos defectos (vicios) de las cualidades (calidad,
oro, plata).Segn el art. 1503 "El transferente est obligado al
saneamiento por los vicios ocultos existentes al momento de la
transferencia" y de acuerdo al art. 1504, se considera que cuando
se hace una adquisicin debe examinarse el bien. Tratndose de
adquisiciones de valor, debe actuarse las diligencias exigibles,
pero si no es perito o conocedor del bien, deber asesorarse por
peritos o conocedores de la materiaSurge la discusin en el sentido
de que si necesariamente debe de asesorarse por peritos. El
legislador dice que cuando se refieren a bienes de gran valor, es
lgico que se hagan asesorar por peritos.El autor no comparte este
parecer, en pases como el nuestro, de economa precaria.El art.
1505, se refiere al caso de ampliacin de saneamiento por vicios
ocultos, cuando faltan las cualidades que se han sealado en el
contrato y que sirven para darle utilidad.Segn el art. 1506,
segunda parte, cuando se compran varios bienes en conjunto,
interdependientes entre s, aunque se haya dado un valor separado,
el vicio oculto de uno de ellos da lugar a la obligacin de
saneamiento por vicio oculto.El art. 1507, consagra el principio de
que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Si el accesorio
tiene vicios ocultos la obligacin de saneamiento se dirige slo a lo
accesorio, no a lo principal.De conformidad con el art. 1508 "El
adquirente de un bien fungible viciado puede exigir, en sustitucin
del saneamiento, la entrega de otro de igual naturaleza".El art.
1509, hace referencia a cargas (por ejemplo la servidumbre) o
gravmenes (como la hipoteca). El C.C. de 1936, tambin tena esta
posicin, aunque se discuta desde la vigencia del mencionado cdigo,
si estas cargas y gravmenes eran vicios ocultos o vicios de
derecho, en cuyo caso, habra la obligacin de Saneamiento por
Eviccin.Hay que distinguir, adems, si estas cargas o gravmenes
estaban registrados o no. Si estaban registrados no hay derecho al
saneamiento por vicios ocultos.Si la adquisicin es fuera del
Registro y exista estas cargas y gravmenes y no se conocan stos al
momento de celebrar el contrato, tiene derecho al saneamiento.4.2.
Acciones que dan lugar a la obligacin por vicios ocultosHay dos
acciones:a. Accin resolutoria o Redhibitoria.b. Accin de reduccin
del precio o cuantiminoris o estimatoria.4.3. Accin ResolutoriaLa
accin resolutoria est contenida en el art. 1511 que dice: "El
adquirente puede pedir, en razn del saneamiento a que est obligado
el transferente, la resolucin del contrato".Si el bien pierde o
disminuye la utilidad a la que fue destinada, el adquirente tiene
el derecho de pedir la Resolucin del contrato.4.4. Obligaciones del
transferente por laDe conformidad con el art. 1512, son las
siguientes:a. Est obligado a pagar el valor que tena el bien al
momento de la resolucin y como si no tuviese vicios ocultos, lo que
se establece mediante prueba pericial.b. Est obligado a pagar los
intereses de ese valor, que se devenguen desde el momento en que el
transferente es notificado con la demanda de resolucin, hasta el
momento en que ste paga al adquirente.c. Pagar los gastos o
tributos pagados por el adquirente en el momento de la celebracin
del contrato.d. Deber pagar los frutos del bien que estuvieran
pendientes al momento de la resolucin.e. Pagar la indemnizacin de
daos y perjuicios, excepto si el transferente actu de buena fe.4.5.
Accin cuantiminorisLa accin cuantiminoris, est contenida en el art.
1513 que establece que, cuando el bien tiene vicios ocultos, se
puede optar por pedir la reduccin del valor del bien de acuerdo a
sus intereses.Si a consecuencia del vicio oculto el bien resulta
intil para la finalidad adquirida, entonces, se puede pedir la
devolucin