LAPORAN PENILAIAN

LAPORAN PENILAIANOBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

GRIYA TATA HARAPANJalan Muslim Dg Tutu, Kelurahan Parangtambung, Kecamatan Tamalate, Kota Makassar, Sulawesi SelatanGRIYA ANTANG HARAPANJalan Tamangapa Raya, Kelurahan Antang, Kecamatan Manggala,Kota Makassar, Sulawesi SelatanGRIYA KUMALA HARAPANJalan Kumala II, Kecamatan Tamalate, Kota Makassar, Sulawesi Selatan

PT. TATA HARAPAN PERSADANPWP : 02.217.288.6 -805.000

JPB PERUMAHAN

DEPARTEMEN KEUANGAN RIDIREKTORAT JENDERAL PAJAKKANTOR WILAYAH VI DJP JAYA KHUSUSKANTOR PELAYANAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN MAKASSARSULAWESI SELATANMARET 2015

DAFTAR ISILembar JudulDaftar Isi1.0. Sertifikasi Nilai2.0. Ringkasan Laporan Penilaian3.0. Penyataan, Asumsi dan Syarat yang Membatasi4.0. Tujuan Penilaian5.0. Tanggal Pemeriksaan & Tanggal Penilaian6.0. Defenisi Nilai7.0. Data Wilayah dan Lingkungan8.0. Data Properti9.0. Status Kepemilikan10.0. Metode Penilaian11.0. Penilaian12.0. Simpulan Ni1ai13.0. Lembar PengesahanLampiran : Rincian Perhitungan Foto Peta Lokasi Data lain yang mendukung

1.0. SERTIFIKASI NILAIKami menyatakan bahwa nilai yang dihasilkan adaJah: Berdasarkan pengetahuan kami dan berdasarkan data yang kami percayai Berdasarkan pemyataan atas fakta yang dinyatakan dalam laporan ini danfakta tersebut adalah benar Berdasarkan atas analisis, opini dan kesimpulan yang dibatasi oleh asumsidan kondisi yang membatasi dan hal ini merupakan hasil analisis, opinidan kondisi professional penilai Berdasarkan pada kondisi bahwa kami tidak memiliki kepentingan khususatau pribadi baik sekarang maupun pada masa akan datang atas propertiyang dinilai Telah disiapkan dibuat sesuai dengan aturan praktis Standar PenilaianIndonesia dan Kode Etlk Penilai Indonesia Berdasarkan pada peninjauan langsung terhadap properti yang dinilaidalam laporan ini.

2.0. RINGKASAN LAPORAN PENILAIANObjek Pajak: GRIYA TATA HARAPANAlamat Objek Pajak: Jalan Muslim Dg Tutu, Kelurahan Parangtambung, Kecamatan Tamalate, Kota Makassar, Sulawesi SelatanSubjek Pajak: PT. TATA HARAPAN PERSADALuas Tanah:2020 M2Luas Bangunan:1044 M2Jenis Hak:Hak Guna Bangunan

Objek Pajak: GRIYA ANTANG HARAPANAlamat Objek Pajak: Jalan Tamangapa Raya, Kelurahan Antang, Kecamatan Manggala,Kota Makassar, Sulawesi Selatan Subjek Pajak: PT. TATA HARAPAN PERSADALuas Tanah:8581 M2Luas Bangunan:2313 M2Jenis Hak:Hak Guna Bangunan

Objek Pajak: GRIYA KUMALA HARAPANAlamat Objek Pajak: Jalan Kumala II, Kecamatan Tamalate, Kota Makassar, Sulawesi SelatanSubjek Pajak: PT. TATA HARAPAN PERSADALuas Tanah:3528 M2Luas Bangunan:1725 M2Jenis Hak:Hak Guna Bangunan

Simpulan Nilai Jual Objek Pajak

Simpulan Nilai Berdasarkan metode Data Pasar & Metode Biayaper 1 Maret 2015 adalah sebagai berikut :1. GRIYA TATA HARAPANTanah: Rp. 505.000.000Bangunan: Type 36 : 10 x Rp. 108.800.000 = Rp. 1.088.000.000 Type 45 : 8 x Rp. 132.700.000 = Rp. 1.061.600.000 Type 54 : 6 x Rp. 157.000.000 = Rp. 942.000.000 +

Rp. 3.091.600.000Total: Rp. 3.596.600.0002. GRIYA ANTANG HARAPANTanah: Rp. 2.145.250.000Bangunan : Type 36 : 18 x Rp. 108.800.000 = Rp. 1.958.400.000 Type 45 : 19 x Rp. 132.700.000 = Rp. 2.521.300.000 Type 54 : 15 x Rp. 157.000.000 = Rp. 2.355.000.000 +Rp. 6.834.700.000Total : Rp. 8.979.950.000

3. GRIYA KUMALA HARAPANTanah : Rp. 882.000.000Bangunan : Type 36 : 9 x Rp. 108.800.000= Rp. 979.200.000 Type 45 : 17 x Rp. 132.700.000= Rp. 2.255.900.000 Type 54 : 6 x Rp. 157.000.000= Rp. 942.000.000 Type 70 : 6 x Rp. 188.000.000= Rp. 1.128.000.000 + Rp. 5.305.100.000Total: Rp. 6.187.100.000

3.0. PERNYATAAN, ASUMSI DAN SYARAT YANG MEMBATASIPenilai menyatakan dan membuat asumsi sebagai berikut:1. Penilaian dilakukan berdasarkan data dan informasi yang disampaikanoleh wajib pajak dan atas ketidakbenaran data dan informasi yangdiberikan oleh wajib pajak bukan menjadi tanggung jawab Penilai.2. Objek pajak dinilai sebagai objek yang bebas dari segala beban atasnya,kecuali dinyatakan lain.3. Kompetensi kepemilikan dan manajemen objek pajak merupakantanggung jawab pemilik/subjek pajak.4. Keterangan yang diberikan oleh pihak lain dianggap layak selamaberdasarkan analisa obyektif yang dilakukan Penilai.5. Seluruh rancang bangun diasumsikan benar. Gambar tapak darIgambaran material dalam laporan ini dimaksudkan hanya untukmembantu pembaca dalam memvisualisasi objek pajak yang dinilai.6. Diasumsikan bahwa tidak satupun hal yang berkaitan derrgan objekpajak disembunyikan yang mengakibatkan bertambah atauberkurangnnya nilai. Penilai tidak bertanggung jawab atas rekayasayang memungkinkan hal-hal yang ditutupi oleh wajib pajak.7. Diasumsikan bahwa penilaian telah dilaksanakan denganmempertimbangkan seluruh batasan dan peraturan pemerintah yangberlaku dan melekat atas objek pajak, kecuali dinyatakan lain.8. Diasumsikan bahwa peraturan mangenai peruntukan dan tata ruangatas objek pajak telah dipenuhi, dan bila ada pengecuaIian telahdinyatakan dalam laporan ini .9. Diasumsikan bahwa penggunaan tanah dan bangunan serta saranapelengkapnya dalam area objek pajak yang dinilai telah dirinci dalamlaporan ini dan tidak ada beban atau kewajiban, kecuaIi dinyatakan lain.

Laporan Penilaian ini dibuat dengan syarat batasan umum sebagai berikut:1. Setiap alokasi dari total nilai yang diestimasikan dalam Laporan iniantara tanah dan bangunan, berlaku hanya bagi rencana penggunaanyang dinyatakan. Nilai yang terpisah dialokasikan atas tanah danbangunan tidak boleh digunakan dalam hubungannya dengan penilaianlain dan dinyatakan invalid apabila digunakan.2. Laporan ini bersifat rahasia dan tidak dapat disebarluaskan secaraumum tanpa ijin dari Direktorat Jenderal Pajak cq. Direktorat PajakBumi dan Bangunan atau Kantor Pelayanan PBB Jakarta Selatan.3. Untuk alasan penilaian ini, Penilai dapat dimintakan pendapatnya ataukesaksiannya apabila semata-mata berkaitan dengan penentuan NJOPdalam laporan ini.4. Baik seluruhnya maupun sebagian dari Laporan ini, (khususnyakonklusi nilai, identitas penilai, atau perusahaan yang berhubungandengan penilai), tidak boleh disebarluaskan untuk umum melaui iklan,berita, penjualan atau media lainnya tanpa persetujuan terlebih dahuludari penilai dan izin dari Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan BangunanJakarta Selatan.S. Penilaian didasarkan pada kondisi pada saat dilakukan penilaianberdasarkan data dan informasi, baik gratis maupun non gratis, SPOP,LSPOP dan data-data lain yang diberikan oleh wajib pajak sertapengalaman dan pengamatan Penilai.6. Penilaian ini hanya ditujukan untuk tujuan sebagaimana disebutkandalam rujuan penilaian dalam laporan ini serta menjadi satu kesatuanyang tidak dapat dipisahkan, dan Penilai tidak bertanggung jawabterhadap penggunaan untuk tujuan lainnya.

4.0. TUJUAN PENILAIANUntuk menentukan Nilai Properti Perumahan per kondisi 29 Maret 2015 untuk kepentingan tugas dan pembelajaran.

5.0. TANGGAL PEMERIKSAAN & TANGGAL PENILAIANTanggal pemeriksaan lapangan dilakukan pada 23-28 Maret 2015.Tanggal penilaian adalah tanggal 29 Maret 2015 dengan asumsi tidak adaperubahan sejak tanggal pemeriksaan dilapangan.

6.0. DEFINISI NILAISesuai dengan Undang-undang No.12 tahun 1985 Jo. Undang-undang No.12tahun 1994, pasal 6 ayat 1 yang dimaksud dengan Nilai Jual Objek Pajakadalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadisecara wajar, dan bila mana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai JualObyek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yangsejenis, atau nilai perolehan baru, atau nilai jual obyek pajak pengganti.

7.0. DATA WILAYAH DAN LlNGKUNGANGRIYA TATA HARAPANLokasi dekat dengan fasilitas umum dan CBD antara lain Rumah Sakit Haji, pom bensin, sekolah dasar, arena pacuan kuda Daeng Tata, Terminal Malengkeri dan kampus Universitas Negeri Makassar. Lokasi juga dekat dengan Kota Bantaeng dan Bone. Lokasi tergolong strategis dan termasuk daerah bebas banjir.

GRIYA ANTANG HARAPANLokasi berada di dekat lingkar jalan perbatasan Gowa-Makassar, sehingga akses jalan lumayan mudah. Di sekitar lokasi juga banyak bisnis baru yang bermunculan, sehingga fasilitas umum tergolong sedang.

GRIYA KUMALA HARAPANLokasi GRIYA KUMALA HARAPAN berdekatan dengan lokasi GRIYA TATA HARAPAN. Akses ke jalan raya mudah dan lokasi lumayan dekat dengan fasilitas umum dan CBD. Lokasi ini termasuk daerah bebas banjir.

8.0. DATA PROPERTIGRIYA TATA HARAPANa. DATA TANAHBerdasarkan hasil pemeriksaan di lapangan dan telah sesuai dengan sertifikat, keluasan obyek pajak adalah 2020 M2. Lokasi tanah terletak di pinggir jalan raya yaitu Jalan D. G. Tata III yang merupakan akses menuju jalan utama yaitu Jalan D. G. Tata. Bentuk tanah adalah persegi panjang dengan kontur tanah rata dan mempunyai ketinggian elevasi sama dengan jalan di sekitarnya. Fasilitas yang tersedia meliputi jaringan pipa air minum, listrik, telepon dan fasilitas lain pada umurnnya.

b. DATA BANGUNANA. Keterangan data komponen utama Konstruksi beton bertulang Pondasi batu kali Rangka atap kayu meranti

B. Keterangan data komponen material Material dinding bata merah Pelapis dinding cat Langit-langit tripleks Atap genteng keramik Penutup lantai keramik local Kusen pintu dan jendela kayu meranti, daun pintu panel, dan plywood (khusus untuk type 36)

C. Keterangan Data Komponen Fasilitas Daya listrik Perkerasan halaman (beton cor) Jalan umum

c. PERUNTUKANPeruntukan tanah (zoning) dari objek pajak adalah perumahan. Hal ini telah sesuai dengan ketentuan peraturan dari Pemerintah Daerah Sulawesi Selatan dan dilihat dari kedakatan dengan fasilitas umum. Kebijaksanaan atas perubahan zoning dari Pemerintah Daerah setempat yang berpengaruh pada potensi nilai tanah, berdasarkan analisa tidak ditemukan dalam waktu dekat.

GRIYA ANTANG HARAPANa. DATA TANAHBerdasarkan hasil pemeriksaan di lapangan dan telah sesuai dengan sertifikat, keluasan obyek pajak adalah 8581 M2. Lokasi tanah terletak di Jalan Tamangapa Raya, Kelurahan Antang, Kecamatan Manggala, Kota Makassar dan dekat dengan Jalan Antang Raya, yang merupakan jalan lingkar perbatasan Gowa-Makassar. Bentuk tanah adalah persegi panjang dengan kontur tanah rata dan mempunyai ketinggian elevasi sama dengan jalan di sekitarnya. Fasilitas yang tersedia meliputi jaringan pipa air minum, listrik, telepon dan fasilitas lain pada umurnnya.





GRIYA KUMALA HARAPANa. DATA TANAHBerdasarkan hasil pemeriksaan di lapangan dan telah sesuai dengan sertifikat, keluasan obyek pajak adalah 3528 M2. Lokasi tanah terletak di Jalan Kumala II, Kecamatan Tamalate, Kota Makassar yang berhubungan dengan jalan utama yaitu Jalan Andi Tonro. Bentuk tanah adalah persegi panjang dengan kontur tanah rata dan mempunyai ketinggian elevasi sama dengan jalan di sekitarnya. Fasilitas yang tersedia meliputi jaringan pipa air minum, listrik, telepon dan fasilitas lain pada umurnnya.





9.0. STATUS KEPEMILIKANStatus kepemilikan objek pajak sesuai dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan(HGB) no. 380 berdasarkan Surat Keputusan Menteri Negara Agraria/KepalaBPN tanggal 26 Oktober 1993 No. 1305/HGB/BPN/93Nama pemegang hak: PT. TATA HARAPAN PERSADA a.n. Julius Yunus TedjaTahun perolehan hak: 2005Lamanya hak berlaku: 30 tahunBerakhirnya hak: 7 Juli 2035Luas tanah: 14.129 m2

Status pendirian bangunan telah sesuai dengan ketentuan Ijin MendirikanBangunan (IMB) dan Ijin Penggunaan Bangunan (IPB) yang telahdikeluarkan oleh Dinas Tata Kota Pemerintah Kota Makassar berdasarkan nomor1MB: No. 3/8/1992 dan nomor IPB : No.478/121l992.

10. METODA PENILAIAN10.1. Penilaian TanahMetode penilaian yang digunakan untuk menentukan NJOP tanahberdasarkan pendekatan data pasar yaitu membandingkan secaralangsung objek pajak yang akan dinilai dengan data transaksipembanding yang telah dianalisa, dengan menggunakan faktor-faktorpenyesuaian (adjusment).

10.2 Penilaian BangunanMetode penilaian yang digunakan untuk menentukan NJOPbangunan yang dimaksud menggunakan Metode Biaya, yaitu suatupendekatan penentuan nilai dengan cara menghitung keseluruhanbiaya yang dikduarkan untuk memperoleh bangunan pada kondisibaru sesuai tanggal penilaian, dikurangi dengan penyusutan yangterjadi pada bangunan sesuai hasil pengamatan langsung dari aspekpenyusutan fisik, fungsi dan ekonomis.

1. Perhitungan Biaya Komponen BangunanPerhitungan biaya pembuatan baru bangunan berdasarkan DaftarBiaya Komponen Bangunan (DBKB) yang berlaku di wilayahKantor Pelayanan PBB Makassar. DBKB disusunberdasarkan harga satuan per m2 yang dihitung dengan melibatkansemua biaya material, upah, jasa arsitek, PPN. Harga satuan perm2 dikalikan dengan luas bangunan. Hasil perkalian terseburmerupakan biaya pembuatan baru dari bangunan objek pajak.Perhitungan PenyusutanPerhitungan Penyusutan bangunan didasarkan pada tabelpenyusutan dalam Lampiran 29 Keputusan Direktur JenderalPajak Nomor : Kep-04/PJ.611998 tanggal 16 Juni 1998.

11. PENILAIANGRIYA TATA HARAPAN Penilaian TanahBerdasarkan analisa terhadap obyek pajak yang dinilai dan datapembanding yang diperoleh, maka nilai pasar obyek pajak adalahsebagai berikut :NoObjek PajakLuas (M2)Nilai (Rp.)/M2Total nilai (Rp.)

Tanah2.020250.000505.000.000

Analisa nilai tanah dan data transaksi pembanding sebagaimanadalam Lampiran Perhirungan.

Penilaian BangunanPerhitungan nilai bangunan didasarkan pada Biaya Pembangunan Baru per M2 sebagai berikut : NoObjek PajakLuas (M2)Nilai (Rp.)/M2Total nilai (Rp.)

Bangunan rumah1.0442.961.3023.091.600.000

GRIYA ANTANG HARAPAN Penilaian TanahBerdasarkan analisa terhadap obyek pajak yang dinilai dan datapembanding yang diperoleh, maka nilai pasar obyek pajak adalahsebagai berikut :NoObjek PajakLuas (M2)Nilai (Rp.)/M2Total nilai (Rp.)

Tanah8.581250.0002.145.250.000



Bangunan rumah2.3132.954.9076.834.700.000

GRIYA KUMALA HARAPAN Penilaian TanahBerdasarkan analisa terhadap obyek pajak yang dinilai dan datapembanding yang diperoleh, maka nilai pasar obyek pajak adalahsebagai berikut :NoObjek PajakLuas (M2)Nilai (Rp.)/M2Total nilai (Rp.)

Tanah3.528250.000882.000.000



Bangunan rumah1.7253.075.4205.305.100.000

12. SIMPULAN NILAIGRIYA TATA HARAPANBerdasarkan hasil analisa dan penilaian terhadap objek pajak, serta mempertimbangkan berbagai faktor yang mempengaruhi nilai, kami menyimpulkan bahwa Nilai Jual Objek Pajak GRIYA TATA HARAPAN yang beralamat di Jalan Muslim Dg Tutu, Kelurahan Parangtambung, Kecamatan Tamalate, Kota Makassar, Sulawesi Selatan per kondisi 29 Maret 2015 adalah sebesar Rp. 3.596.600.000 ( tiga milyar lima ratus sembilan puluh enam juta enam ratus ribu rupiah).GRIYA ANTANG HARAPANBerdasarkan hasil analisa dan penilaian terhadap objek pajak, serta mempertimbangkan berbagai faktor yang mempengaruhi nilai, kami menyimpulkan bahwa Nilai Jual Objek Pajak GRIYA ANTANG HARAPAN yang beralamat di Jalan Tamangapa Raya, Kelurahan Antang, Kecamatan Manggala, Kota Makassar, Sulawesi Selatan per kondisi 29 Maret 2015 adalah sebesar Rp. 8.979.950.000 (delapan milyar sembilan ratus tujuh puluh sembilan juta sembilan ratus lima puluh ribu).GRIYA KUMALA HARAPANBerdasarkan hasil analisa dan penilaian terhadap objek pajak, serta mempertimbangkan berbagai faktor yang mempengaruhi nilai, kami menyimpulkan bahwa Nilai Jual Objek Pajak GRIYA KUMALA HARAPAN yang beralamat di Jalan Kumala II, Kecamatan Tamalate, Kota Makassar, Sulawesi Selatan per kondisi 29 Maret 2015 adalah sebesar Rp. 6.187.100.000 (enam milyar seratus delapan puluh tujuh juta seratus ribu).Penilai,

Khairah Mukhlisah HertantoNPM 133030005170

13. LEMBAR PENGESAHANSehubungan dengan hasil laporan penilaian atas obyek pajak GRIYA TATA HARAPAN yang beralamat di Jalan Muslim Dg Tutu, Kelurahan Parangtambung, Kecamatan Tamalate, Kota Makassar, Sulawesi Selatan GRIYA ANTANG HARAPAN yang beralamat di Jalan Tamangapa Raya, Kelurahan Antang, Kecamatan Manggala, Kota Makassar, Sulawesi Selatan GRIYA KUMALA HARAPAN yang beralamat di Jalan Kumala II, Kecamatan Tamalate, Kota Makassar, Sulawesi Selatanyang dikembangkan oleh PT. TATA HARAPAN PERSADA per kondisi 29 Maret 2015, dengan ini kami menyatakan persetujuan atas seluruh hasil penilaian tersebut sesuai data dan informasi obyektif terhadap faktor yang mempengaruhi nilai obyek pajak.

Diteliti oleh

Kasi PendanilNIP

Disetujui oleh

Kepala KP. PBB MakassarNIP

Lampiran 1RINCIAN PERHITUNGANREKAPITULASI RENCANA ANGGARAN BIAYAPEMBANGUNAN RUMAH

Rumah Type 36

Rumah Type 45

Rumah Type 54

Rumah Type 70

Lampiran 2FOTO PERUMAHAN

Lampiran 3PETA LOKASI

Lampiran 4DATA LAIN YANG MENDUKUNG

LAPORAN PENILAIAN

Documents