La parola all'esperto. ed. 2012

immobilidaprivato.it

| La parola all’esperto. Edizione 2012. 2

Architetti, Studi Tecnici, Geometri,

Ingegneri, Avvocati,

Consulenti finanziari, Interior Designer,

Home Stager …

dalla tua parte

per vendere e affittare casa senza intermediari

Questo è il primo passo per starti vicino perché


è un’azienda fatta di persone per le persone!



Questa GUIDA è stata pensata e realizzata secondo criteri

PRATICI | SEMPLICI | CONCRETI

e grazie alla preziosa collaborazione

del nostro team di professionisti

Consigli, informazioni e ultime novità

sul mondo della casa

Cos’è la Certificazione Energetica? E’ obbligatoria?

Cosa bisogna sapere per comprare casa?

Crisi e banche: parliamone!

Come presentare la casa al meglio?

E tanto altro ancora!



INDICE

Noi……………………….……………….………………………………………...……………………………………….6

Cosa dicono di noi……………………….…………………………………………………………………....…….….…7

1200 Professionisti in tutta Italia ……………………………..………………………………………………………….8

Certificazione Energetica

Attestato di certificazione energetica (ACE) (Studio Tecnico Bellone Rosario) ……..……………………..…….10

Cos’è l’ACE? E’ utile si o no? (Ing. Tremonti Francesco)……......................................……………….…..……..12

Il significato e l’importanza del certificato energetico (Ing. Franco Valentini)…………………… ………….…….14

La certificazione energetica e la diagnosi energetica: cosa sono, a cosa servono, in cosa differiscono e

quando sono obbligatorie (Studio "2 Pi Greco") ………………………………………………………….………..…16

Certificazione Energetica: cosa impone la normativa nelle vendite degli immobili? (Ing. Tremonti Francesco)19

Ma cos’è una Casa “Classe A”? (Energaias.r.l.)............... ………………………………….………..……..………20

Rendere la nostra casa “efficiente energeticamente”: consigli (Alessio Reggiani)………………………………..22

Mondo Casa

Comprare casa senza sorprese (Studio Tecnico Bellone Rosario)…...……………………………………..……..24

Documenti da controllare nell’iter di vendita (Studio Tecnico Bellone Rosario)…………………………………...27

Adempimenti dopo l’acquisto di casa (Studio Tecnico Bellone Rosario)…..………………………………………30

Beneficio prima casa: cosa fare se il fisco lo revoca? (Studio Legale De Valeri)…………………………..........34

Condominio parziale. Quando si configura questa ipotesi e cosa comporta? (Studio Legale De Valeri)….......36

Condominio: ascensori sicuri con le verifiche periodiche e straordinarie (Ing. Emilio Malizia)………….……….37

Detrazioni fiscali del 55 per cento (Geom. Bellini Cino) ……………………………………………….…………….39

Categorie catastali………………………………………………………………………………………………………..41

Aggiornamento schede catastali (Studio Tecnico Bellone Rosario)…………… ……….…………………………45

Adeguamento planimetria catastale (Studio Tecnico Bellone Rosario)……………… …………………………...47



Parliamo di crisi di conseguenza parliamo di banche (Dott. Fabrizio Gibertoni).…… …………………………...48

La casa al meglio

Home Staging: cos’è (Design of SOUL – Melania Terrieri) ………………………………………………………....51

Aiutateci ad aiutarvi! Facciamo entrare l’Home Staging nelle nostre case (Arch. Alessandra Sironi)………….58

Ringraziamenti………………………………………………………………..…………………………………………..60

Ci puoi seguire su………………………………………………………………………………………...………………61

Note………………………………………………………………………………………………………………………..63

Buona lettura ;-)



NOI

immobilidaprivato.it è un'azienda rivolta a tutti coloro che vogliono vendere/affittare un immobile "da privato a

privato" usufruendo di servizi e strumenti concreti e professionali.

Il servizio è una valida alternativa, da una parte, alla vendita “fai da te” in cui il privato si improvvisa mediatore,

agente pubblicitario e/o grafico e dall'altra ai servizi dell'agenzia immobiliare.

In entrambi i casi l'azienda non si vuole sostituire né alla proprietà e nemmeno agli agenti immobiliari ma vuole

fornire ai privati strumenti finora riservati solo ai professionisti del settore.

SEI UN "PROPRIETARIO PRIVATO O UN COSTRUTTORE"?

Puoi pubblicare il tuo immobile indicando i tuoi riferimenti per farti contattare direttamente;

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Puoi cercare direttamente nel nostro database;

SEI UN PROFESSIONISTA?

Puoi pubblicare la tua scheda-azienda aumentando la tua visibilità e diventare punto di riferimento sul territorio

per eventuali problematiche relative al tuo settore.



COSA DICONO DI NOI

Abbiamo voluto raccogliere nel tempo alcuni feedback che ci sono pervenuti da chi come te si è trovato a

vendere o affittare un immobile.

Ne riportiamo alcuni… tanti altri li potrai leggere andando sulla pagina “Cosa dicono di noi” nel nostro portale.

Come è nella nostra filosofia ti riportiamo non solo quelli di famiglie che hanno venduto ma anche di quelli di

persone che non sono riuscite a farlo ma che hanno espresso pareri positivi sul nostro operato.

1. "Iniziativa molto interessante... valido supporto per noi "privati".

2. "Non posso dire nulla sull'esito della vendita. Per ora posso dire che sono molto disponibili a fare

prontamente tutti i cambiamenti dell'annuncio che richiedo". (Franco)

3. "Grazie della collaborazione, vi auguro molto successo perché la vostra è davvero un'idea valida! E'

davvero un'opportunità per i professionisti seri di entrare in contatto con i propr ietari”. (Lo staff di energia360

srl)

4. "Servizio ottimo, staff veloce nel rispondere alle richieste, complimenti!" (Francesco Lari)

5. "Bella l'idea della videochiamata su skype: bello vedere con chi si parla". (Maurizio, Polignano a Mare/Bari)

6. "Salve vi chiedo di cancellare dal vostro portale il mio annuncio riferimento xxxxxx. Purtroppo dato il difficile

periodo non sono riuscito a vendere il mio appartamento nonostante l'appoggio di tre agenzie locali e il vostro

valido supporto via internet. Vi ringrazio comunque della vostra cortese disponibilità”.

7. "Su internet oggi giorno si trova di tutto... per cui mi sono avvicinato ai vostri servizi con un pò di timore.

Dopo esserci sentiti al telefono e aver testato il servizio posso solo ringraziarvi!"

8. "Non sono riuscito a vendere al prezzo che volevamo ma questo nulla toglie al lavoro svolto da voi.

Grazie".

9. "Devo dire che era la prima volta che vedevo un servizio proposto come il vostro. Per 121,00 euro è stata

più una scommessa che altro. Che dire: pochi contatti ricevuti ma a dir la verità l'obiettivo è stato raggiunto: ho

venduto. Grazie e buona giornata".

10. "Ho venduto l'appartamento. Cancellare il mio annuncio xxx. Ho fatto i conti: speso 121,00 euro di servizio

e risparmiati oltre 4.000,00 di provvigioni. Saluti".

… aspettiamo anche la tua!



1200 PROFESSIONISTI IN TUTTA ITALIA (Maggio 2012)

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Non è solo un sito internet, un portale da leggere, o il classico “raccoglitore di annunci”… è qualcosa di

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La cosa più innovativa e incredibile è la nostra rete di professionisti sul territorio italiano composta da

ingegneri, architetti, certificatori energetici, avvocati, commercialisti, home stager, interior designer…

Oltre 1200 professionisti hanno voluto essere presenti sul nostro portale per poter essere figure alla quali

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CERTIFICAZIONE ENERGETICA



Attestato di Certificazione Energetica (ACE)

Studio Tecnico Bellone Rosario

320/70.65.498

E-mail: [email protected]

www.studiotecnicobellone.it

Di cosa si tratta? Cos'è?

La certificazione è lo strumento fondamentale che permette una valutazione corretta.

La certificazione energetica valuta la qualità energetica di un immobile: per l'edificio da certificare viene

elaborato un bilancio energetico che considera, oltre alle qualità prestazionali di involucro e impianti, la

temperatura media interna, il periodo di funzionamento degli impianti di climatizzazione invernale e estiva, i

consumi di acqua calda a uso sanitario, differenti per tipologia d'utenza. Si definisce così un indicatore

prestazionale (espresso in kWh/m2 anno per la residenza e kWh/m3 per le altre destinazione d’uso) che

rientra in una classe energetica specifica all'interno di una scala di valori: da A (o A+) per gli edifici con

prestazioni migliori (= minore consumo) fino a G per gli edifici con prestazioni più basse (= maggiore

consumo).

La certificazione energetica ACE ha dunque un valore primariamente informativo, fornendo un'istantanea della

qualità del proprio immobile in termini prestazionali. Allo stesso tempo, costituisce anche un momento di

consapevolezza da cui avviare un processo di riqualificazione energetica dell'edificio: un valore aggiunto che,

nella previsione di un mercato immobiliare più corretto in termini ambientali, si può trasformare in un maggior

valore economico della propria casa.

DESCRIZIONE - Sopralluogo - Che costo ha, in termini economici e ambientali, il mantenimento del comfort

termico di un immobile?

Il sopralluogo, effettuato con accuratezza, permette di fornire una risposta adeguata a questa domanda,

valutando le prestazioni energetiche della vostra casa. Nel sopralluogo viene esaminata l'efficienza

dell'involucro (pavimenti, soffitti, pareti e finestre) e dell'impianto termico: che capacità ha l'involucro di

trattenere calore all'interno dell'edificio, e quanta energia solare gratuita riceve? - quanta energia, di quella

impiegata in forma di combustibile, si trasforma effettivamente in calore, e quanta si disperde nei passaggi tra i

diversi elementi dell'impianto?

Per quanto riguarda l’involucro, dovendo dare una risposta agli interrogativi sopra esposti, sono necessari: • la

perizia del tecnico che analizza i materiali impiegati in fase di costruzione e ne valuta le proprietà isolanti; • il

rilievo degli ambienti confinanti con l'immobile (ambiente esterno, terreno, ambienti riscaldati o freddi,

sottotetto, vespaio); • la valutazione dell'incidenza sul bilancio energetico di ombreggiamenti e ostruzioni

(balconi o palazzi limitrofi che limitino l'esposizione alla radiazione solare).

mailto:[email protected]



Per valutare quanta energia, di quella impiegata in forma di combustibile, si trasforma effettivamente in calore

bisogna: • analizzare le caratteristiche di ogni singolo elemento dell'impianto e attribuire i rispettivi valori

prestazionali; • prendere nota del rendimento di combustione (dato registrato dal tecnico in occasione della

prova fumi biennale); • analizzare il sistema di produzione di acqua calda sanitaria.

Alla valutazione dell'efficienza energetica di involucro e impianti si aggiunge l'analisi degli eventuali apporti

derivati dall'utilizzo di fonti di energia rinnovabile (impianti a pannelli solari attivi o passivi e fotovoltaici), degli

apporti umani e di apparecchiature presenti nell'immobile.

Le Normative Regionali

DGR N. VIII/8745 DEL 22/12/2008 Determinazioni in merito alle disposizioni per l’efficienza energetica in

edilizia e per la certificazione energetica degli edifici - DECRETO N. 7148 DEL 13/07/2009 - Precisazioni in

merito all'applicazione delle disposizioni per l'efficienza energetica in edilizia, approvate con DGR n. 8745 del

22/12/2008 DECRETO N. 7538 DEL 22/07/2009 - Rettifica delle precisazioni approvate con Decreto 7148 del

13.07.2009, relative all’applicazione delle disposizioni per l’efficienza energetica in edilizia, di cui alla DGR

8745 del 22.12.2008 DDG N. 14009 DEL 15/12/2009 - Approvazione della procedura operativa per la

realizzazione dei controlli sulla conformità degli attestati di certificazione energetica redatti ai sensi della DGR

5018/2007 e successive modifiche DDG N. 14006 DEL 15/12/2009 - Precisazioni in merito all'applicazione

delle disposizioni vigenti in materia di certificazione energetica degli edifici e modifiche al DDG 5796

dell'11.06.2009 DGR N. 8/10622 DEL 25/11/2009 - Linee guida per l'autorizzazione di impianti per la

produzione di energia da Fonti Energetiche Rinnovabili (FER) - Impianti fotovoltaici ed eolici e per la

valutazione ambientale degli stessi impianti DDG N. 8554 DEL 19/08/2009 - Precisazioni in merito

all'applicazione dell'art.3, comme 2 e comma 3, della legge regionale 16 luglio 2009, n.13 LEGGE

REGIONALE N.13 DEL 16/07/2009 - Azioni straordinarie per lo sviluppo e la qualificazione del patrimonio

edilizio ed urbanistico della Lombardia LEGGE REGIONALE N.10 DEL 29/06/2009 - Disposizioni in materia di

ambiente e servizi di interesse economico generale - Collegato ordinamentale DECRETO N. 5796 DELL’

11/06/2009 - Aggiornamento della procedura di calcolo per la certificazione energetica degli edifici -

ALLEGATO AL DECRETO N. 5796 DELL’ 11/06/2009 - Procedura di calcolo



Cos’è l’Attestato di Certificazione Energetica? E’ utile si o no?

Ing. Tremonti Francesco

Cellulare: 328/91.63.708

www.ingtremonti.it


La risposta è SI. E’ utile. Bisogna però sapere di cosa si tratta.

Lo stato di salute attuale dell’edificio dal punto di vista energetico

L’ACE, cioè l’Attestato di Certificazione Energetica, è il documento che stabilisce in valore assoluto il livello di

consumo dell’immobile inserendolo in una apposita classe di appartenenza, ovvero la Classe Energetica (dalla

A alla G).

Gli edifici con una classe energetica G sono quelli che hanno i consumi più elevati, mentre via via che ci si

avvicina alla classe A si hanno consumi sempre più bassi.

La certificazione energetica consente agli interessati di ottenere importanti indicazioni sui costi di gestione

dell’immobile oggetto di certificazione, relativamente al riscaldamento, alla produzione di acqua calda e in

futuro anche al raffrescamento estivo;

Le indicazioni su come ridurre i consumi energetici sfruttando le agevolazioni fiscali

Inoltre all’interno del Certificato stesso, il Certificatore proporrà per l’edificio oggetto di certificazione, degli

interventi migliorativi utili a ridurre i consumi e a migliorarne la classe energetica, ricercando le soluzioni che

garantiscono l’ottenimento degli incentivi statali e regionali (es. detrazioni 55%), descrivendone quindi anche i

relativi benefici tecnico-economici.

L’attestato di certificazione, inoltre, serve anche per l’ottenimento degli incentivi 55% in alcuni casi di interventi

di riqualificazione energetica.

Come si ottiene?

Bisogna rivolgersi ad un professionista abilitato della zona (Ingegnere, Architetto, Geometra, Perito Edile); è

necessario il sopralluogo del tecnico certificatore.

Si intuisce come la procedura sia abbastanza articolata e che quindi anche il costo sia variabile in funzione

della complessità dell’edificio, sia da un punto di vista impiantistico, architettonico sia in funzione della

documentazione che il cliente riesce a fornire al tecnico certificatore.

L’attestato di certificazione ha validità di 10 anni (salvo ristrutturazioni) e come costi viaggia dai 300 agli 800 €

per certificato.

Certificati energetici a costi inferiori ai 250 € possono non essere fatti con la procedura corretta. Questa

situazione è a discapito del committente, che pertanto nei 10 anni successivi potrebbe essere richiamato in

causa per rispondere a situazioni che nella realtà non sono state verificate conformi a quanto descritto



nell’ACE redatto da un tecnico non all’altezza della situazione.

Quindi attenzione ai servizi a bassissimo costo e a chi non fa il sopralluogo.



Il significato e l’importanza del Certificato Energetico

Ing. Franco Valentini

Via Marina 56 - 20855

Lesmo (Monza e della Brianza)

Tel 039.6064240 Fax 02.49541188 Cel 333.4267339

Email: [email protected] Web: www.energysaving.sitiwebs.com

La certificazione energetica è la procedura tecnica prevista dalla normativa nazionale e regionale per valutare

la prestazione energetica degli edifici o delle singole unità immobiliari, ossia, in definitiva, i consumi di energia

per il riscaldamento degli ambienti interni, ed è obbligatoria per:

• la vendita (dal 1° luglio 2009) e la locazione (dal 1° luglio 2010) di singole unità immobiliari o di interi

edifici (dal 1° gennaio 2012 è inoltre obbligatorio esplicitare l'indice di prestazione energetica e la classe

energetica sugli annunci commerciali di vendita e locazione);

• le nuove costruzioni, le ristrutturazioni edilizie e gli ampliamenti volumetrici importanti;

• l’installazione e la ristrutturazione degli impianti termici di potenza sopra i 100 kW;

• l’accesso agli incentivi e sgravi fiscali per la riqualificazione energetica (il 55%);

• la stipula dei contratti “servizio energia”;

• gli edifici pubblici con superficie utile superiore ai 1.000 mq

Tramite l’indice di prestazione energetica, che rappresenta il fabbisogno di energia per il riscaldamento in

termini di kWh su metro quadro all’anno, l'Attestato di Certificazione Energetica classifica gli edifici da un

punto di vista dei consumi energetici, dalla classe A+ (indice di basso consumo) alla G (indice di alto

consumo).

La classe energetica viene raffigurata sul certificato mediante una scala composta da otto caselle (quante

sono le classi energetiche) colorate dal verde (classe A+), al rosso (classe G), in modo che sia immediato

vedere se un immobile consuma poca o tanta energia per il riscaldamento.

Per determinare la classe energetica, la procedura di certificazione prevede il calcolo di alcuni parametri

caratteristici del sistema edificio-impianto, che vengono poi riportati sul certificato:

• il fabbisogno energetico dell’involucro sia per la climatizzazione invernale, che per quella estiva;

• il fabbisogno energetico per la produzione di acqua calda sanitaria;

• gli eventuali contributi da fonti energetiche rinnovabili (solare termico e fotovoltaico);

• le emissioni di gas serra (CO2);



• l’efficienza degli impianti di riscaldamento e per la produzione di acqua calda sanitaria.

Infine, un certificato energetico fatto a regola d’arte dovrebbe sempre riportare i possibili interventi migliorativi

della classe energetica, ossia per la riduzione dei consumi e delle emissioni di CO2 (per esempio: la

coibentazione delle pareti e dei solai, la sostituzione delle finestre, la sostituzione della caldaia, l’installazione

di impianti solari termici e fotovoltaici).

Da quanto detto, si deduce che il certificato energetico è un documento complesso da un punto di vista

tecnico e che può essere rilasciato da un professionista non solo abilitato a farlo (il certificatore energetico

deve essere iscritto e accreditato in uno specifico elenco regionale), ma che possieda anche una profonda

conoscenza della fisica degli edifici.

Negli ultimi due anni si è assistito ad un incremento quasi esponenziale di certificati energetici low-cost, ossia

rilasciati dietro pagamento di parcelle molto basse (fino anche 50-100 €). Spesso queste certificazioni sono

fatte in maniera approssimativa, senza neanche un adeguato sopralluogo dell’edificio da certificare e questo è

il motivo principale per cui possono essere fatte a prezzi così bassi (un certificato svolto seriamente non

dovrebbe costare meno di 250-300 € più iva).

Una certificazione fatta in maniera superficiale, oltre a non avere alcuna validità tecnica e rischiare severe

sanzioni, perde il suo significato intrinseco. Gli obblighi di legge riguardanti le verifiche energetiche, come la

certificazione energetica, diventano, se svolti a regola d’arte, validi strumenti tecnici in grado di dare una prima

indicazione sui consumi e sulle tipologie d’intervento più opportune per il miglioramento energetico.

Quando compriamo un automobile una delle domande che facciamo al concessionario è: quanto consuma?

Dovremmo imparare a fare lo stesso quando compriamo o prendiamo in affitto una casa. Il senso dell’obbligo

del certificato energetico per la compravendita o la locazione è proprio questo: fornire a chi compra o affitta un

parametro oggettivo per valutare meglio l’immobile. Una casa in classe G deve avere una valore molto più

basso di una casa in classe A. Lo stesso parametro, la classe energetica, serve al proprietario per avere una

prima idea sui consumi e decidere se è il caso d’intervenire per riqual ificare energeticamente. Il costo

dell’eventuale intervento verrà ripagato dalla bolletta meno cara e dal valore dell’immobile più alto.

Il risparmio energetico rappresenta indubbiamente la fonte di energia più pulita perché riducendo i consumi,

permette non solo di risparmiare materie prime sempre più scarse e quindi più costose, ma anche di evitare

l’emissione di gas inquinanti per l’ambiente e dannosi per il clima (come la CO2). Il risparmio energetico si

traduce quindi in una bolletta più economica e in un pianeta più pulito, e la certificazione energetica fatta bene

può essere il primo passo per arrivarci.



La Certificazione Energetica e la Diagnosi Energetica:

cosa sono, a cosa servono, in cosa differiscono e quando sono obbligatorie.

Studio "2 Pi Greco" – Project, Consulting, Energy

Via Tito Codevilla, 20 - 15057 Tortona (AL)

Tel./Fax : 0131 482450

Email: [email protected]

Web: www.facebook.com/studio2pigreco

Tutti i software commerciali attualmente presenti sul mercato ivi inclusi quelli gratuiti si concentrano

esclusivamente sulla Certificazione Energetica e sull'emissione dell'A.C.E., di cui già si parla da tempo e su

cui è stata già fatta ampia trattazione e chiarezza nelle varie newsletter, su svariati siti web e sulle FAQ delle

Regioni Italiane che hanno emanato le proprie leggi in materia.

Eppure la Direttiva 2002/91/CE (da cui deriva l'obbligo della Certificazione Energetica in tutti gli stati membri)

così come il D.Lgs 192/05 e s.m.i. prevedono per la "Diagnosi Energetica" una parità di importanza e di ruoli

del tutto analoghi a quelli della Certificazione.

Vediamo quindi di cosa si tratta per meglio chiarire la situazione:

Secondo il Ministero dello Sviluppo Economico (DGERM - Segreteria Tecnica, deputato alla redazione delle

"Linee Guida Nazionali") la CERTIFICAZIONE comprende:

a) l’esecuzione di una Diagnosi Energetica finalizzata alla determinazione della prestazione energetica

dell’immobile attraverso il reperimento dei dati e l’applicazione di una specifica metodologia di calcolo, ed

all’individuazione degli interventi di riqualificazione energetica che risultano economicamente convenienti

(secondo il principio dell'ottimo paretiano, desumibile semplicemente in base al periodo di ammortamento

dell'intervento effettuato o effettuabile);

b) la classificazione dell’edificio in funzione della prestazione energetica ed il suo confronto con i limiti di legge

e le potenzialità di miglioramento;

c) il rilascio dell’Attestato di Certificazione (A.C.E.).

La Diagnosi Energetica può comprendere inoltre l'indagine termografica ad infrarossi (meglio conosciuta

semplicemente come "termografia"); quindi la Diagnosi differisce in soldoni dalla semplice Certificazione

perché è orientata al futuro cioè, tra gli interventi di riqualificazione energetica che consentono di ridurre i

consumi di energia primaria, individua quelli che sono compatibili con le condizioni tecnico-economiche

dell'immobile analizzato.

Gli obiettivi della DIAGNOSI ENERGETICA sono pertanto:

a) migliorare sostanzialmente l'immobile, non solo indicando una "classe" per i consumi di energia primaria,

ma individuando gli interventi che consentono di migliorare la classe stessa nonché diminuire sostanzialmente

i consumi (si badi bene al termine CONSUMI reali, ben differente dai FABBISOGNI previsionali o di progetto);




b) estendere lo sforzo che viene messo in atto con l'obbligo della Certificazione Energetica e quindi con il

sopralluogo in campo, introducendo un documento che orienti il proprietario dell'immobile verso interventi utili

(per la riduzione dei consumi) per il futuro; in particolare fornendo elementi concreti per pianificare nel futuro

prossimo gli "step" per conseguire sempre migliori risultati e performance del sistema edificio-impianto.

c) estendere l'utilizzo del "modello matematico" dell'edificio che può essere utilizzato dalle simulazioni per

valutare situazioni di minori consumi di energia e migliori condizioni di benessere per gli utilizzatori

dell'immobile;

d) raggiungere un livello del sistema edificio-impianto più sostenibile dal punto di vista dei consumi energetici

ma anche migliorando il comfort termoigrometrico e la salubrità degli ambienti;

e) permettere una valorizzazione anche (e soprattutto) economica dell'immobile attraverso un miglioramento

della Classe Energetica di appartenenza per rendere più appetibile l'immobile sul mercato.

La situazione in Regione Piemonte:

(ovviamente, da professionista residente ed operante in Piemonte ho approfondito quanto attiene il mio

territorio)

L’obbligo di installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione individuale del calore (valvole

termostatiche) all’interno delle unità immobiliari, sancito dalla DGR 46-11968 del 4 Agosto 2009, è ormai

prossimo.

Questa richiesta, utile per il contenimento dei consumi, se disattesa, viene punita a livello regionale con

sanzioni molto onerose dal punto di vista economico (si veda art. 20 comma 14 Legge Regionale 17/2007).

Deve però essere uno stimolo per un’attenta riflessione sulla opportunità di risparmio energetico che si

possono avere in un edificio.

Risparmio energetico significa innanzitutto risparmio economico negli anni successivi, grazie ad interventi

mirati di riqualificazione che molto spesso si ripagano da soli nel giro di 3-4 anni grazie alle minori spese.

Ma si può avere anche un risparmio dal punto di vista fiscale, grazie agli incentivi del 55% ancora presenti nel

2012, e grazie agli ormai consolidati e semplificati incentivi del 36%.

Da non trascurare la possibilità di usufruire di fondi regionali messi a disposizione con appositi bandi, di cui si

può usufruire ANCHE in unione al 55%.

Passo iniziale ed obbligatorio è la realizzazione di una Diagnosi Energetica di qualità, (redatta inoltre con il

prezioso ausilio della termografia ad infrarossi) tesa ad individuare su base certa le criticità dell’edificio, le

possibilità di intervento e le possibili soluzioni tecniche che siano sostenibili da un punto di vista economico e

finanziario.

Successivamente alla realizzazione di una Diagnosi Energetica di qualità sarà possibile effettuare, in piena

coscienza di causa e, giustamente, con “un occhio al portafoglio”, la scelta ponderata degli interventi di

riqualificazione ritenuti maggiormente opportuni.

Studio “2 Pi Greco” si propone in tal senso come partner consulenziale affidabile e competente, grazie alle



figure in campo tecnico, energetico ed economico che può vantare al suo interno.

In particolare può produrre una Diagnosi Energetica a prestazione garantita con analisi termografica ad

infrarossi, sulla base della quale definire con amministratori e condomini il migliore iter procedurale dal punto

di vista tecnico e fiscale per poter arrivare alla miglior soluzione di riqualificazione energetica.

In ultima istanza, da evidenziare, per completezza di trattazione, la recente proroga per l'obbligo di

installazione delle valvole termostatiche, come segnalato dal sito della Regione Piemonte:

www.regione.piemonte.it/notizie/piemonteinforma/diario/termovalvole-ci-sar-la-proroga.html



Certificazione Energetica:

cosa impone la normativa nelle vendite degli immobili?


Cellulare: 328/91.63.708

www.ingtremonti.it


Quest’anno c’è un’importante novità che riguarda gli annunci immobiliari: diventa obbligatorio infatti dal

01/01/2012 specificare sugli annunci di vendita e affitto* l'indice di prestazione energetica di ogni immobile.

L’indice di prestazione energetica, indica il consumo totale di energia primaria per il riscaldamento invernale e

il consumo di acqua calda sanitaria, riferito all’unità di superficie utile o di volume.

E’ un indice che deriva esclusivamente dal calcolo fatto da un tecnico abilitato (certificatore energetico) e che

viene descritto attraverso l’Attestato di Certificazione Energetica (ACE).

Tale obbligo è contenuto nell’articolo 13 del Dlgs 28/2011, di recepimento della Direttiva 2009/28/CE sulla

promozione delle energie rinnovabili, che ha aggiunto all’articolo 6 del Dlgs 192/2005 il comma 2-quater che

recita:

“Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1°

gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto

nell'attestato di certificazione energetica”

L’ACE, (obbligatoriamente) dev’essere fornito dal venditore all’acquirente, con lo scopo di informare

quest’ultimo, sui consumi energetici relativi all’edificio oggetto di vendita.

L’obbligo di dotarsi dell’ACE da parte di chi vende l’immobile, non riguarda solo le Agenzie Immobiliari ma

anche i privati che spesso sono completamente all’oscuro della normativa e non sanno a chi rivolgersi per

regolarizzare la loro posizione.



Ma cos’è una Casa Classe A?

Energaias.r.l.

Via S. Margherita n. 5/e

12051 Alba (CN)

tel. 0173-590290

fax 0173-590143

[email protected]

www.energaiacn.it

Tutti conoscono la tabella che si trova bene in vista su tutti gli elettrodomestici, ne indica la Classe Energetica

di appartenenza; oggi la clientela esige come minimo la Classe A, nessuno acquisterebbe mai, per esempio,

un congelatore di Classe G o F, in quanto tutti sanno che questo triplicherebbe il consumo di elettricità

dell’apparecchio.

Pochi invece conoscono la tabella a fianco e pochissimi sanno che è

più importante della tabella ed gli elettrodomestici, perché indica la

Classe Energetica di appartenenza dell’elemento che già vi costa più

caro di tutti gli altri: la vostra casa.

La tabella indica il consumo annuale, espresso in Kwh per metro

quadro, delle varie classi energetiche delle abitazioni. Quindi una

casa Classe F consuma, per metro quadro, 5 volte più di una casa

Classe A, il triplo di una Classe B e più del doppio di una casa Classe

C. A titolo informativo, una casa in classe A ha un consumo inferiore

a 30 KWh/mq anno che tradotto in € significa un consumo annuale

tra i 200€ e i 330€ per 100 mq di abitazione.

La maggior parte delle costruzioni esistenti si colloca in classe G e le attuali nuove costruzioni che vediamo

pubblicizzate come ad “alto risparmio energetico” si collocano in classe D. Ma a chi attribuire un’ipotetica

“colpa” per questa situazione “di ignoranza”? Ai costruttori? Agli acquirenti? Allo Stato? Non credo si possa

dire in modo assoluto.

Perché alla base, è tutta una questione di domanda/offerta collegate ad una mancanza di informazione. Per

abbassare la Classe energetica della propria casa, risultato ottenibile applicando cappotti o isolando l’ interno

dell’intercapedine, il tetto e sostituendo gli infissi,bisogna effettuare investimenti che si recuperano

ampiamente con il risparmio delle spese di riscaldamento e per l’indubbio incremento del valore della casa che

è conseguenza diretta del miglioramento di Classe Energetica.

Crediamo che la differenza di valore al mq (450 €/mq fra una Classe A e una Classe E; 200 € fra una A e una

Classe C) potrà diventare uno stimolo per i costruttori mentre dall’altra parte occorre interesse, informazione e

disponibilità, soprattutto mentale, non economica da parte degli acquirenti.

Tutto questo però non basta, in questo marasma, l’ignoranza e l’opportunità sguazzano, quindi fate attenzione

quando vi propongono un edificio tipo “Classe A” oppure ad “alta efficienza energetica” non soffermatevi dallo



stupore (“Casa dotata di pannelli solari” che sono obbligatori per legge non sono un’ omaggio del costruttore),

ma richiedete per ISCRITTO quanto, in termini economici, vi costerà in futuro la gestione energetica di casa

vostra. Chi sarà vago e non saprà rispondere alla Vostra richiesta è perché non è sicuro di quello che vi sta

proponendo, quindi diffidate delle facili promesse non suffragate da prove concrete.

Perché serve informazione …

Il problema più grande, quando un privato cerca soluzioni costruttive per migliorare l’isolamento della propria

abitazione, è convincere l’impresa, i fornitori, molto spesso anche i tecnici; infatti molte volte vi sentirete

rispondere: “fanno tutti così …” “ quella quantità d’isolante è sufficiente, facciamo sempre così” , “abbiamo

sempre fatto in questo modo” “senza isolante la casa respira meglio” ed altre frasi di questo tenore.

Purtroppo la maggior parte di costruttori, imprese, ed anche progettisti, purtroppo, non sono al passo coi

tempi, molti, e lo dico per esperienza personale, ignorano cosa voglia dire e come si possa migliorare la

Classe Energetica di un edificio.

Quindi, se loro non sanno, occorre che siate VOI ad avere le idee chiare e per prima cosa vi serve la

conoscenza dei sistemi e dei prodotti più idonei , e dopo dovrete trovare il “coraggio” di pretendere che le

soluzioni scelte siano utilizzate nella vostra abitazione, per 2 motivi:

- il primo dei quali è che il maggior costo iniziale, non è un azzardo, ma una spesa oculata che vi permetterà

un notevole risparmio per tutta la vita

- mentre il secondo è che la casa o l’appartamento che state facendo costruire sarà la VOSTRA casa, e ci

vivrete VOI e la VOSTRA FAMIGLIA, non “loro”, per loro, i costruttori e i tecnici ignoranti, per la “loro casa”

lasciate che vada bene il costruire “come fanno tutti”.



Rendere la nostra casa “efficiente energeticamente”: consigli

Alessio Reggiani

Titolare Società Archimede

347 124 7626

www.archimede.mo.it

www.facebook.com/Archimede.Alessio.Reggiani

I consigli possono essere innumerevoli, ma voglio subito citarne alcuni “pronti all'uso”:

Installare sistemi di rilevazione presenza, ad esempio sul posto di lavoro, nelle scale o nei garage. Ridurre

250W di corrente non necessaria sul proprio posto di lavoro per 8h/giorno, porta a un risparmio di 750kWh

l'anno (dati ricavati da Home Lighting Control Alliance US)!

Installare sistemi di controllo intelligente della luminosità. Quanti di voi abitano o lavorano in ambienti con

vetrate vicino alle quali c'è una elevata quantità di luce, mentre, al contrario, al centro della stanza si rimane in

penombra. Nella maggior parte dei casi oltre a non poter scegliere dove avere più e meno luce, non possiamo

nemmeno aumentare la quantità di luce emesse dai nostri corpi illuminanti, mentre si va riducendo quella

esterna (e viceversa). Regolare le proprie luci del 25% in meno (tramite un dimmer) porta a un risparmio in

bolletta del 20% e aumenta la durata della lampadina di 10 volte (dati ricavati da Home Lighting Control

Alliance US)!

Dotarsi di controlli della climatizzazione (raffrescamento e riscaldamento) intelligenti, che regolano la

potenza impiegata secondo le reali necessità, come fosse un acceleratore di una vettura, evitando di essere

sempre “su di giri”. E perché far funzionare il nostro impianto se non siamo in casa o anche parecchie o re

prima della sveglia, quando potrebbe autonomamente calcolarsi come e quando partire. Si calcola di poter

ottenere risparmi ben superiori al 30%.

Passare all'illuminazione a LED, che è dalle 5 alle 8 volte più efficiente di una alogena: su 100 unità di

energia prodotta alla centrale solo 33 arrivano al punto di consumo (dati ricavati da World Energy Outlook

2009, IEA/OECD ). Ragionando a ritroso possiamo dire che per ogni lampadina alogena da 50W sostituita con

una da 7W a LED, noi in bolletta risparmiamo 43W (3-4€/anno se l'accendiamo 1h al giorno), ma in centrale

devono essere prodotti circa 130W in meno!



MONDO CASA



Comprare casa senza sorprese

Bellone Geometra Rosario

Cellulare: 320/70.65.498


UNA VOLTA TROVATO L’IMMOBILE DEI NOSTRI SOGNI CHE METTE D’ACCORDO LE ESIGENZE CON

LE REALI POSSIBILITA’, INIZIA IL PERCORSO PIÙ IMPEGNATIVO … QUELLO BUROCRATICO PER

DIVENTARE PROPRIETARI!

1. LA PROPOSTA D’ACQUISTO: si tratta, spesso, di moduli prestampati, depositati presso le camere di

Commercio provinciali che l’agente o l’agenzia immobiliare fanno firmare ai potenziali clienti acquirenti

interessati a comprare e concludere l’affare, ad un certo prezzo e alle condizioni indicate nella proposta.

Alla proposta spesso si accompagna una somma di denaro detta caparra che può essere confirmatoria o

penitenziale, che l’agente trattiene fino al verificarsi delle condizioni e per tutto il tempo di validità della

proposta.

La somma libera e a discrezione della parte acquirente, funge da garanzia e serietà dell’offerta. Il venditore

non è vincolato dalla proposta fino a che non metterà nero su bianco cioè con la firma la sua accettazione.

Nel frattempo anche l’acquirente potrebbe cambiar idea a meno che la proposta sia stata formulata con la

dicitura “irrevocabile”.

Per questo sarebbe consigliabile fissare un tempo breve (mai oltre i 15 giorni) di validità della proposta e di

versare una minima caparra. Con l’accettazione del venditore e la tacita accettazione dell’acquirente entrambe

le parti sono impegnate alla conclusione dell’affare e quindi della vendita e dello scambio. Solo a quel punto la

somma versata quale titolo di caparra potrà essere incassata dal venditore dopo la consegna a mani

dell’agente immobiliare.

2. IL COMPROMESSO O MEGLIO IL CONTRATTO PRELIMINARE: questo contratto, detto preliminare,

impegna e obbliga le parti a concludere la compravendita dell’immobile, entro una data stabilita, fissando un

prezzo, le modalità di pagamento e altre condizioni essenziali.

Nel tempo che intercorre tra il preliminare e il rogito, le parti si prendono il tempo per risolvere quei problemi

che impediscono il trasferimento immediato della proprietà. L’acquirente potrà farsi concedere un mutuo e il

venditore fare il trasloco così da liberare l’immobile. La validità del compromesso, a pena di nullità, deve

essere in forma scritta, datato e firmato dalle parti.

La registrazione va fatta entro 20 giorni presso l’Agenzia delle Entrate: di solito se ne occupa l’agente

immobiliare (anche perché lui ne risponde in solido) o il notaio o tecnico che ha seguito la trattativa, altrimenti

dovranno farlo i diretti interessati. Con la registrazione si versa un’imposta fissa di € 168,00 più lo 0,5% della

caparra e/o il 3% dell’eventuale acconto.



La prassi sarebbe che il pagamento dell’imposta fissa venga divisa a metà tra venditore e acquirente; le

imposte proporzionali, invece, spettano all’acquirente, che potrà detrarle dalla tassa da pagare al momento del

rogito.

3. L’ATTENZIONE E’ FONDAMENTALE QUANDO SI CONCRETIZZA IL PRELIMINARE: un impegno scritto

come il compromesso richiede una dovuta attenzione e per questo è sempre consigliabile farsi assistere da

professionisti preparati che si occupano della materia.

Prima di mettere la propria firma vanno valutati e analizzati vari aspetti e controllare e verificare che tutto sia a

posto.

La consulenza preventiva svolta dal professionista è una maggior tutela per la trattativa. Il preliminare deve

contenere: le generalità del venditore e dell’acquirente, la descrizione dell’immobile oggetto di vendita con

l’indicazione esatta dei dati catastali e dei confini allegando anche la planimetria catastale verificando che sia

conforme, l’indicazione del prezzo concordato, le modalità di pagamento, le scadenze delle eventuali rate, il

versamento della caparra e degli eventuali acconti, data di consegna dell’immobile ed eventuali penali per

ritardi, o anticipata o posticipata specificandolo nel compromesso (per varie esigenze), il termine entro il quale

si andrà a stipulare il rogito, e le garanzie del venditore circa la legittimità della proprietà, assenza di ipoteche,

la conformità edilizia e catastale, il pagamento delle spese condominiali, la certificazione energetica, assenza

di contratti di locazione in corso, sfratti, servitù, vizi eccetera.

4. LA GARANZIA DELL’IMPEGNO: la caparra, in questo caso intendiamo quella confirmatoria, riveste un

mero impegno a voler concludere. Il pagamento non può avvenire in contanti ma solo con assegni non

trasferibili o bancari.

Se per colpa dell’acquirente la trattativa dovesse sfumare, egli perderebbe la caparra e quindi la somma

versata. Da tener presente che, qual ora le parti siano inadempienti una nei confronti dell’altra, la firma posta

da loro da diritto di rivolgersi ad un giudice per ottenere una sentenza che trasferisca l’immobile oppure per

risolvere il contratto chiedendone il risarcimento del danno.

Attenzione! Il compromesso, però, per essere opponibile a terzi, deve essere trascritto nei registri immobiliari

(UPI), o quanto meno autenticato da un Notaio e registrato (questa non impedisce il venditore di vendere ad

un terzo).

5. E SE IMMOBILE FOSSE IN COSTRUZIONE? Il Decreto Legislativo 122 del 20 giugno 2005 prevede che il

costruttore/venditore rispetti determinati obblighi; prima della firma del contratto deve rilasciare una

fidejussione rilasciata da una banca o una primaria assicurazione o intermediario finanziario, deve conformare

il contratto preliminare ad un contenuto minimo fissato per legge indicando le particolarità tecniche della

costruzione, il capitolato, gli elaborati progettuali, il termine dei lavori, i titoli abilitativi edilizi e le eventuali

imprese appaltatrici che si occuperanno delle opere.

Contestualmente al rogito deve consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata



decennale come garanzia dell’obbligo di risarcire gli eventuali danni materiali e danni diretti dell’immobile.

6.SENZA FIDEJUSSIONE IL CONTRATTO E’ NULLO: la banca la società assicuratrice o l’intermediario

finanziario concedendo questa garanzia si obbligano alla restituzione degli anticipi versati qualora il costruttore

incorra in una situazione di crisi finanziaria tale da non potergli far concludere le opere e terminare i lavori

iniziati.

Dunque, per legge, a garanzia di quello anzi detto, il costruttore è obbligato a rilasciare la fidejussione pena la

nullità del contratto.

7. PER ULTIMO IL ROGITO: a questo punto ci si reca presso lo studio di un Notaio per redigere l’atto finale

rivalendosi del compromesso sancito e firmato precedentemente.

La redazione dell’atto traslativo finale si chiama Rogito.

Con questo atto si sancisce il passaggio di un immobile da un soggetto quale proprietario ad un altro quale

nuovo proprietario. In questa fase, salvo diversi accordi tra le parti, avviene la consegna dello storico

documentale che segue l’immobile, la consegna delle chiavi e il saldo del prezzo da pagare.



Documenti da controllare nell’iter di vendita

Studio Tecnico Bellone

320.7065498

[email protected]


Assistenza alle verifiche urbanistiche, edilizie, catastali e ipotecarie.

Elenco documenti da sottoporre a verifica preventiva.

1. Atto di provenienza (istrumento – scrittura privata) e scheda di trascrizione

2. Dati anagrafici delle parti con indicazione del domicilio attuale

3. Per le società: visura camerale aggiornata e, se necessario, delibera dell’organo competente (Assemblea

o Consiglio di amministrazione) che autorizza l’operazione (N.B.: i verbali devono essere esibiti dal relativo

libro originale e consegnati in copia autentica)

4. Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio con annotazione o certificato di stato libero

5. Certificato e/o licenze di agibilità/abitabilità

6. Eventuali condoni, sanatorie, pratiche edilizie in corso, e relative ricevute

7. Eventuali denuncie di successioni se si tratta d’immobili ereditati e pubblicazioni di eventuali testamenti

8. In caso d’immobile venduto occupato, occorre fornire il relativo contratto di locazione/affitto e tutte le

eventuali altre forme di contratto in essere

9. Atto di mutuo e scheda d’iscrizione (se c’è un finanziamento in corso o finito da meno di 20 anni ricevuta

bancaria di estinzione ipoteca)

10. Planimetria catastale aggiornata (compreso box) e pertinenze

11. Visura catastale aggiornata + video mappa (estratto di mappa)

12. Preventivo o consuntivo condominiale (se c’è condominio) e ultime rate pagate (dettaglio spese) e

“dichiarazione amministratore d’insussistenza debiti pregressi e lavori in corso”

13. Regolamento condominiale ed eventuali delibere in corso di approvazione e/o già approvate in sede

assembleare

14. Certificazioni legge 46/90 (elettrico, idrico, termico, televisivo ecc… – ora D.M. 37/08)



15. Attestato Certificazione Energetica (ACE)

16. Documenti personali dei proprietari (carta d’identità e codice fiscale in corso di validità)

17. Eventuali procure a vendere, meglio se notarili

18. Eventuali deleghe all’agente immobiliare per recuperare i documenti mancanti presso il catasto

fabbricati/terreni competente

19. Titolo abilitativo (Autorizzazione edilizia, Licenza di costruzione, DIA, Permesso di costruire.)

20. Fine lavori in caso di nuove costruzioni

21. Certificato di destinazione urbanistica aggiornato per i terreni (N.B.: per riscatti superficie)

22. Fidejussione postuma decennale in caso di costruzioni nuove

23. Indicazioni delle modalità di pagamento del corrispettivo: occorre consegnare al Notaio l’elenco scritto dei

mezzi di pagamento con i relativi estremi (assegni o bonifici)

24. Indicazione della data di consegna dell’immobile

25. Segnalare la richiesta di agevolazioni fiscali (prima casa, imprenditoria agricola ecc.)

26. In caso di beni strumentali (uffici, negozi ecc) verificare prima la tassazione

27. Verifiche su ipoteche, servitù, sospesi amministrativi

28. Archivio edilizio comunale presso ufficio tecnico e controlli igienico-sanitari

29. Verifiche urbanistiche

Ispezioni.

Nei primi giorni va fatta l’ispezione ipotecaria dell’immobile che interessa, fatta nominalmente sui venditori.

Meglio se l’ispezione è fatta sul ventennio.

L’ispezione va rifatta in occasione del primo preliminare (proposta accettata con presa visione).

Infine, penserà il notaio di parte acquirente a fare una terza ispezione prima dell’atto definitivo d i

compravendita.

Definizioni.

A corpo (vendita)

Vendita effettuata prescindendo dalle effettive misure dell'immobile. (Codice civile Art. 1538) - Vendita a corpo

- Nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile e non alla sua misura, sebbene

questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale

sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto. Nel caso in cui dovrebbe

pagarsi un supplemento di prezzo, il compratore ha la scelta di recedere dal contratto o di corrispondere il



supplemento.

A misura (vendita)

Vendita immobiliare effettuata sulla base delle misure.

Agibilità (ex abitabilità)

Attesta la sicurezza, l'igienicità, la salubrità, il risparmio energetico dell'edificio e degli impianti.



Adempimenti dopo l'acquisto di casa

Studio Tecnico Bellone

320.7065498

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Guida agli adempimenti per chi ha comprato casa.

Imposta Municipale Unica (Imu)

Il versamento dell'Imu è effettuato in tre rate. La prima e

la seconda rata in misura ciascuna pari ad un terzo

dell’imposta calcolata applicando l’aliquota di base e la

detrazione da corrispondere rispettivamente (per il 2012)

entro il 18 giugno e il 17 settembre. La terza rata è

versata, entro il 17 dicembre, a saldo dell’imposta

complessivamente dovuta per l’intero anno con

conguaglio sulle precedenti rate.

In alternativa il contribuente può effettuare il versamento dell'Imu in due rate: la prima rata entro il 18 giugno,

in misura pari al 50 % dell’importo ottenuto applicando le aliquote di base e la detrazione; la seconda rata,

entro il 17 dicembre, a saldo dell’imposta complessivamente dovuta per l’intero anno, con conguaglio sulla

prima rata. Il Pagamento avviene, con il modello F24 (in banca o in posta), sul valore catastale dell’immobile.

Chi compra la casa non deve presentare alcuna comunicazione, ma è meglio informarsi con il proprio tecnico

di fiducia sull’importo da pagare, perché le aliquote sono fissate a livello locale.

Il mese in cui si stipula l’atto di compravendita è a carico di chi ha posseduto l'immobile per almeno 15 giorni.

Sono previste agevolazioni per l’abitazione principale (con residenza anagrafica).

Imposta sui redditi (Irpef)

L'imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) non è più dovuta sugli immobili utilizzati direttamente,

perché sostituita dall’Imu. Gli immobili concessi in locazione sono invece soggetti a Irpef, ma per le abitazioni

si può scegliere di pagare la cosiddetta “cedolare secca” sul canone (art. 3 d.lgs. 23/2011).

Tassa sui Rifiuti Solidi Urbani (Tarsu)

L'acquirente dell'immobile deve recarsi presso l'Ufficio Tributi del Comune per comunicare i dati necessari al

calcolo della tassa sui rifiuti solidi urbani, entro il 20 gennaio successivo all'acquisto. Occorre fornire i propri

dati anagrafici, il codice fiscale, la data a partire dalla quale l'immobile è utilizzato, il numero delle persone che

abiteranno nella casa e i metri quadrati calpestabili dell'immobile (al netto dei muri interni ed esterni),

escluse le terrazze ma comprese cantine e autorimesse. Per gli usi diversi dall'abitazione bisogna

considerare l'intera metratura calpestabile, comprese le cantine e simili. Bisogna anche comunicare al

Comune competente la cessazione relativa all’abitazione precedente, perché la cancellazione non è

automatica.



TRASFERIMENTO DELLA RESIDENZA

Se andate ad abitare nella nuova casa, ricordate di comunicare il trasferimen to di residenza all’anagrafe del

Comune in cui si trova, portando con voi un documento di identità, il codice fiscale, la patente di guida e

la carta di circolazione (libretto) dei veicoli a voi intestati. Il Comune della nuova residenza comunicherà il

trasferimento al Comune in cui avevate precedentemente la residenza. Se per l’acquisto avete richiesto le

agevolazioni sulla prima casa, e non avete già la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, non

dimenticate di trasferirla entro 18 mesi dal rogito. Conviene comunque trasferirla al più presto per beneficiare

delle agevolazioni sull’abitazione principale ai fini dell’Imu.

Patente e libretti: Riceverete per posta le etichette adesive con il nuovo indirizzo da applicare su patente e

carte di circolazione.

Carta d’identità: La carta d’identità resta invariata sino alla sua scadenza.

ASL: Se il trasferimento di residenza avviene nel territorio della stessa ASL e non si intende cambiare il

medico di famiglia, non occorre alcuna comunicazione. Altrimenti bisogna recarsi alla nuova ASL di

appartenenza e scegliere un nuovo medico di famiglia.

Posta: Potete attivare il servizio “Seguimi” per farvi inoltrare al nuovo indirizzo la posta che arriva al vecchio.

Basta andare in un ufficio postale o sul sito internet www.poste.it. Banche e assicurazioni. Il trasferimento di

residenza deve essere comunicato alla banca e alla compagnia di assicurazione, con una raccomandata o

direttamente in filiale o agenzia.

Partita Iva: Chi ha la partita Iva deve comunicare il cambio di residenza all’Agenzia delle entrate, entro

trenta giorni dalla comunicazione al Comune, con l’apposito modello. Registro Imprese. Chi è iscritto al

Registro delle Imprese, anche come socio o amministratore di società, deve comunicare la nuova residenza

alla Camera di Commercio.

Lavoratori subordinati: Il trasferimento di residenza deve essere comunicato tempestivamente al datore di

lavoro per le pratiche relative a contributi, Inps, Inail, etc..

INPS: Il trasferimento di residenza deve essere comunicato all’Inps (o altra cassa di previdenza).

Canone RAI: Il trasferimento di residenza deve essere comunicato entro 20 giorni, indicando il numero

dell'abbonamento, scrivendo all'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale I di Torino – Ufficio

territoriale di Torino 1 Sportello S.A.T. Casella postale 22 - 10121 Torino, telefonando al 199.123.000 o dal

sito internet www.abbonamenti.rai.it.

CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DI PRIMA CASA

Chi aveva comprato la prima casa, l’ha venduta, e ne riacquista un’altra entro un anno, ha diritto a un credito

d’imposta. Se l’atto di acquisto è soggetto a Iva, il credito d’imposta non può essere utilizzato subito, ma dovrà

essere inserito nella dichiarazione dei redditi che si presenta l’anno successivo.



DETRAZIONE DEGLI INTERESSI PASSIVI DEL MUTUO

Chi ha contratto un mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale, propria o di suoi familiari, può

detrarre dalle imposte sui redditi relative all'anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo il 19%, degli

interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo di 4.000 euro. Il

risparmio che si può ottenere può arrivare quindi a 760 euro per ogni anno di durata del mutuo.

La detrazione degli interessi passivi del mutuo è ammessa anche quando non sono state chieste le

agevolazioni per l'acquisto della prima casa, e deve essere ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo, quindi

ciascuno di essi può detrarre dalle imposte solo la propria quota di interessi. Se però il mutuo è intestato a

entrambi i coniugi e uno di essi è fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per l'intero.

Tra gli oneri accessori, detraibili nell'anno in cui sono pagati, rientrano l'imposta sostitutiva, le spese di

istruttoria e di perizia e le spese notarili per il mutuo, ma non l'assicurazione.

La detrazione fiscale degli interessi è ammessa quando: l'immobile è acquistato dal mutuatario (la

detrazione spetta a chi acquista la nuda proprietà, ma non a chi acquista l'usufrutto); l'immobile è

destinato ad abitazione principale del mutuatario o di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e

affini entro il secondo grado) entro un anno dall'acquisto. (il coniuge separato rientra tra i familiari fino al

divorzio; dopo, la detrazione viene riconosciuta al mutuatario che ha trasferito la propria dimora abituale se

l'immobile continua a essere l'abitazione principale dei figli; la destinazione del mutuo all'acquisto

dell'abitazione principale può risultare dall'atto di mutuo, dall'atto di acquisto dell'immobile, da

un'attestazione della banca oppure da dichiarazione sostitutiva);

l'acquisto dell'immobile avviene nell'anno precedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo (se

viene acquistata un'unità immobiliare oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, risultante da titolo abilitativo,

la detrazione spetta da quando l'appartamento è adibito a dimora abituale, e comunque entro due anni

dall'acquisto; se l’abitazione, al momento dell'acquisto, è affittata a terzi, la detrazione spetta a condizione che

l'acquirente notifichi all'affittuario lo sfratto per finita locazione entro tre mesi dall'acquisto, e adibisca

l'immobile a propria abitazione principale entro un anno dal rilascio).

DETRAZIONE DELLA PROVVIGIONE PAGATA ALL'AGENZIA IMMOBILIARE

Chi ha acquistato la propria abitazione principale può detrarre dalla dichiarazione dei redditi presentata

l’anno successivo il 19% della provvigione pagata all'agenzia immobiliare per l'intermediazione, sino

all'importo di 1.000 euro (per un risparmio che può arrivare quindi a 190 euro).

Non è necessario che siano state richieste le agevolazioni per la prima casa. Mille euro è l'importo massimo

della provvigione per ciascun acquisto, e se la casa è acquistata da più persone (per esempio marito e moglie)

la provvigione deve essere ripartita tra i comproprietari in base alle quote di comproprietà.

DETRAZIONE FISCALE DEL 36% PER LE RISTRUTTURAZIONI

Se avete acquistato una casa interamente ristrutturata o un’autorimessa pertinenziale di nuova costruzione,

verificate la possibilità di chiedere la detrazione fiscale del 36% delle spese sostenute. Ricordiamo anche che,

dal primo gennaio 2012, la detrazione del 36% eventualmente spettante al venditore si trasferisce



all’acquirente, salvo patto contrario.

UTENZE

Energia elettrica. La fornitura di energia elettrica può essere richiesta telefonicamente (numero verde

800-900.800), via internet (www.enel.it) oppure presso uno sportello QuiEnel. Per un fabbricato di nuova

costruzione occorrono dati anagrafici e codice fiscale del nuovo intestatario, il numero indicato nell'etichetta

sul contatore, la potenza richiesta e l'indirizzo per le fatture.

Chi subentra in un’utenza già esistente deve comunicare il nome del precedente intestatario, il numero cliente

(si trova sulla fattura) e la lettura del contatore, oltre ai dati anagrafici e al codice fiscale del nuovo utente, sia

nel caso in cui tale contratto sia ancora attivo (voltura), sia nel caso in cui il contratto sia stato cessato dal

vecchio intestatario (subentro).

Gas e Acqua. Per gas e acqua occorre rivolgersi allo sportello dell’azienda competente.

Bisogna portare con sé un documento d'identità, il codice fiscale e, per il gas, la dichiarazione di conformità

dell'impianto. Per il subentro diretto il venditore deve presentare una bolletta e la lettura del contatore. Se non

si va di persona occorre una delega scritta e una fotocopia del documento di identità.

Telefono. Per la richiesta di nuovi impianti o per il trasloco di una linea già esistente è sufficiente contattare

l'operatore di telefonia fissa preferito (per Telecom al 187).

AMMINISTRAZIONE DEL CONDOMINIO

L'acquisto di un appartamento in condominio deve essere comunicato all'amministratore, perché possa

procedere al corretto addebito delle spese condominiali e calcolare l’eventuale conguaglio dovuto dal

venditore per le rate non ancora scadute al momento del rogito.



Beneficio prima casa: cosa fare se il fisco lo revoca?

Studio Legale De Valeri

Via Maria Cristina 2 – 00196 Roma

Tel. fax 063210868 – 347.8013774

www.studiolegaledevaleri.blogspot.com

(n.d.r. elaborato il 10.7.2012)

Come comportarsi se dopo aver acquistato come prima casa un immobile che si reputa rientrante tra le

abitazioni “non di lusso” a distanza di qualche anno dal rogito si riceve un avviso di liquidazione che comunica

la revoca delle agevolazioni fiscali poiché il fisco contesta che l’abitazione non r ientrerebbe in questa

categoria?

Innanzitutto in base all’art. 76, comma 2, del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, l’attività di accertamento volta a

recuperare la maggiore imposta soggiace al termine di decadenza triennale e quindi consiglio di verificare se

tale decadenza è maturata, il contribuente può impugnare l’avviso con ricorso alla competente commissione

tributaria provinciale entro sessanta giorni dalla notifica cioè da quando ha ricevuto l’avviso di liquidazione.

Dal 1 aprile 2012 se l’avviso con la liquidazione non supera il valore di euro 20.000 è obbligatorio, se il

contribuente vuole impugnarlo, passare per la mediazione tributaria preventiva con istanza, redatta da un

professionista visto che deve avere tutti i contenuti del ricorso, da presentare all’agenzia delle entrate sempre

entro i sessanta giorni.

A parte la decadenza della pretesa del Fisco che agisca in ritardo, salvo verificare la legittimità del beneficio

per i singoli casi dei contribuenti “avvisati”, in base alle disposizioni del citato D.P.R. 131/86, il Testo Unico

delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, va detto che si deve far r iferimento alla data di acquisto

dell’immobile e non della sua costruzione per verificare il diritto del contribuente alle agevolazioni “prima casa”

(Cassazione, sentenza n. 17600 del 28 luglio 2010).

I criteri identificativi delle cosiddette “abitazioni di lusso” sono indicati nel Decreto Ministero dei Lavori pubblici

2 agosto 1969 n. 1072, articoli 1-8, ai quali si rimanda per brevità, per cui ricorrendo le caratteristiche di

queste tipologie di immobili non sono concesse le agevolazioni fiscali per la “prima casa”.

Tra le decisioni dei giudici va citata la Cassazione n. 18580/2010 che ha ribadito il principio di diritto per cui ai

fini della fruizione dei benefici fiscali dell’acquirente di prima casa è rilevante la residenza anagrafica di questi

nel Comune dove si trova l’immobile oggetto della compravendita, essa prevale sulla realtà fattuale che non

ha rilevanza giuridica.

Ricordo ai lettori di immobilidaprivato.it che la residenza va trasferita entro diciotto mesi dall’atto di acquisto e

che nel rogito l’acquirente beneficiario dovrà espressamente far inserire tale dichiarazione e comunque

presentare l’istanza al Comune competente entro tale termine per non rischiare la revoca del beneficio.

Infine con la circolare n. 38 del 12 agosto 2005 l’Agenzia delle Entrate che ribadisce come nell’atto

l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di

proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da



acquistare.

Per chiarimenti su questo tema i lettori possono scrivere alla mail [email protected]



Condominio parziale. Quando si configura questa ipotesi e cosa comporta?


Via Maria Cristina 2 – 00196 Roma

Tel. fax 063210868 – 347.8013774

www.studiolegaledevaleri.blogspot.com

(n.d.r. elaborato il 15.10.2012)

Si sente talvolta parlare di condominio parziale ma

quando si configura questa particolare categoria

giuridica?

Alcuni beni comuni, impianti o servizi esistenti nel

condominio possono essere utilizzati solo da alcuni

condomini.

In questi casi la presunzione di comproprietà dei

beni di cui all'art. 1117 codice civile, interessa

solo i condomini che usufruiscono delle parti

parzialmente comuni e solo su costoro graveranno

le relative spese condominiali.

La Cassazione civile in una decisione del 2010 ha

precisato che "tutte le volte in cui un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali destinato al

servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio e parte oggetto di

un autonomo diritto di proprietà..." (Cass. sez. II, n. 23851 del 24 novembre 2010).

Nella controversia in questione giunta all’esame dei giudici di legittimità il bene comune in parte era il tetto

dell'edificio, le cui spese erano state sostenute da un condomino che ne chiedeva la qualificazione come bene

comune e di conseguenza l’addebito delle rispettive quote agli altri comunisti ex art. 1123 del codice civile

previa redazione delle tabelle millesimali.

Il tetto era parzialmente comune in riferimento a tre nuclei abitativi autonomi dotati di accessi esclusivi.

Dal verificarsi del condominio parziale derivano conseguenze per la gestione e l'imputazione delle spese,

come detto in precedenza, tuttavia rimane fermo l'obbligo dell'amministratore di occuparsi della manutenzione

di queste parti comuni e a tale riguardo i suoi poteri sono analoghi a quelli inerenti le parti del condominio che

viceversa sono comuni a tutti i partecipanti alla comunione.

Per chiarimenti su questo tema e sulle problematiche del condominio è possibile contattare l’Avv. Luigi De

Valeri alla mail [email protected]



Condominio: ascensori sicuri con le verifiche periodiche e straordinarie

Ing. Emilio Malizia

347.5017590

www.studiomalizia.it

[email protected]

Quanto è affidabile l’ascensore che si usa quotidianamente?

Per quanto tempo ancora il suo utilizzo ci esonera da rischi?

L’esito delle verifiche consente di ottenere la risposta ai quesiti posti; le verifiche,

attente, permettono l’analisi dello stato di sicurezza e quindi del grado di rischio su

tutti gli ascensori installati nel condominio.

L’ascensore è considerato una parte comune (articoli. 1117 e 1121c.c.) del

fabbricato.

L’ascensore, insieme altri impianti presenti nel condominio, è soggetto ad

una corretta modalità di gestione, il che comporta da parte

dell’amministratore, la stipula di un contratto di manutenzione con una ditta

abilitata e con un Organismo Notificato (autorizzato dall’Autorità Governativa Nazionale e notificato alla

Commissione Europea, per attuare i compiti legati alla applicazione delle procedure europee di conformità di

prodotti e servizi - Cfr. Wikipedia), per effettuare le verifiche.

L’obbligo della manutenzione è sancito anche dal D.P.R. 30 aprile 1999 n. 162 e s.m.i. “regolamento

recante norme per l’attuazione della direttiva 95/16/CE sugli ascensori e montacarichi nonché della relativa

licenza di esercizio” (Gazzetta Ufficiale n. 134 del 10-06-1999) che all’art. 13 intitolato verifiche periodiche

impone che il proprietario dello stabile o il suo legale rappresentante siano “tenuti ad effettuare regolari

manutenzioni dell’impianto ivi installato, nonché a sottoporre lo stesso a verifica periodica ogni due

anni. Alla verifica periodica degli ascensori e montacarichi provvedono, secondo i rispettivi ordinamenti, a

mezzo di tecnici forniti di laurea in ingegneria”.

A tutela del proprietario o dell’amministratore e della stessa ditta installatrice, ai sensi del comma 2 del

sopraccitato articolo, l’ingegnere in organico all’Organismo Notificato, esegue la verifica periodica o

straordinaria, in contraddittorio con i tecnici della ditta di manutenzione e contestualmente rilascia verbale

relativo alla verifica effettuata.

Queste operazioni di verifica periodica sono dirette ad accertare se le parti dalle quali dipende la sicurezza di

esercizio dell’impianto siano o meno in condizioni di efficienza, se i dispositivi di sicurezza funzionino

regolarmente e se sia stato ottemperato alle prescrizioni eventualmente impartite nei verbali delle

precedenti verifiche.

Per quanto riguarda le verifiche straordinarie, devono essere compiute le seguenti operazioni:

• A seguito di verbale di verifica periodica con esito negativo, il competente ufficio dispone il fermo

http://www.studiomalizia.it/




dell’impianto fino alla data della verifica straordinaria con esito favorevole, che sarà eseguita dai

soggetti di cui all’art. 13, comma 1, ai quali il proprietario o l’amministratore rivolgono richiesta dopo la

rimozione delle cause che hanno determinato l’esito negativo della verifica.

• In caso di incidenti di notevole importanza, anche se non vi si siano verificati degli infortuni, il proprietario

o l’amministratore danno immediata notizia all’ufficio competente, che dispone, immediatamente, il fermo

dell’impianto. Per la rimessa in servizio dell’ascensore è necessaria una verifica straordinaria che dia esito

positivo, ai sensi del comma 1.

Le spese per l’effettuazione delle verifiche sono a carico del proprietario dello stabile o del suo legale

rappresentante, dove è installato l’impianto.

L’esito dei collaudi e delle verifiche periodiche o di manutenzione devono essere annotati o allegat i in

apposito libretto, che deve anche contenere al suo interno, copia delle dichiarazioni di conformità di cui all’art.

6 del precedentemente citato D.P.R.

Infine, in ogni cabina devono essere esposte le avvertenze per l’uso ed una targa recante il numero di

matricola, la portata complessiva in chilogrammi ed il numero massimo di persone, oltre che il numero di

telefono per contattare, nel più breve tempo possibile, la ditta manutentrice.



Detrazioni fiscali del 55 per cento

Geom. Bellini Cino

347/36.93.674


www.alchemstudio.com

In cosa consistono?

I benefici consistono in una detrazione dalle imposte sui redditi (Irpef o Ires) del 55% delle spese effettuate su

edifici esistenti, entro un limite massimo di importo che varia a seconda della tipologia dell’intervento eseguito.

Gli interventi effettuati nel 2012 possono essere detratti in 10 annualità.

Quali interventi godono delle agevolazioni?

La riqualificazione globale di edifici

La coibentazione di strutture orizzontali e verticali

La sostituzione di finestre comprensive di infissi

L'installazione di pannelli solari

La sostituzione di impianti di riscaldamento con altri dotati di caldaie a condensazione, biomassa o pompe di

calore ad alta efficienza.

Ci sono degli importi massimi detraibili?

I limiti di importo detraibile sono i seguenti:

Riqualificazione Globale 100.000€

Riqualificazione Parziale 60.000€

Installazione Solare Termico 60.000€

Sostituzione Impianti climatizzazione invernale 30.000€

Possono usufruire tutti di tali benefici?

Possono usufruire della detrazione fiscale 55% tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di

reddito d’impresa, che possiedono, a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di intervento.

Sono ammessi a fruire della detrazione fiscale 55% anche i familiari conviventi con il possessore o detentore

dell’immobile

Chi predispone la pratica per la detrazione IRPEF 55%?

Dovendo garantire la prestazione svolta per 10 anni (ad esclusione del caso di sostituzione infissi), il



richiedente deve essere un soggetto abilitato ed iscritto all'Albo Professionale.

Tutti i nostri Professionisti, Ingegneri, Architetti e Geometri, sono regolarmente iscritti.

Costi: esiste un listino prezzi?

Non esiste un listino prezzi. L'importo dipende dalle dimensioni dell'immobile, tipologia di impianti presenti e

interventi effettuati per i quali si richiede detrazione.

Anche i costi del professionista sono interamente detraibili al 55%!

E i tempi?

Le tempistiche sono variabili a seconda delle dimensioni dell'immobile e del numero di interventi effettuati che

richiedono la pratica di detrazione 55% .

Per un appartamento "standard" di 100 mq, sono necessari circa 2-3 giorni lavorativi.



Categorie Catastali

Staff


Possiamo dividere gli edifici in base al loro uso in alcune categorie fondamentali:

Edilizia di uso pubblico:

Amministrativa: uffici pubblici…

Educativa: scuole, biblioteche, musei…

Religiosa: chiese, cimiteri…

Ricreativa: teatri, cinema, circoli, ritrovi…

Sanitaria Assistenziale: ospedali, dispensari, edifici di assistenza sociale

Utilitaria: macelli, mercati coperti…

Edilizia commerciale:

Edifici commerciali e di servizi, istituti di credito e di assicurazione, magazzini di vendita…

Edilizia industriale:

Produzione, immagazzinamento, conservazione, trasporti…

Edilizia agricola:

Tipica delle campagne, di tipo economico, con pertinenze interne agli edifici e/o esterne per magazzini,

stalle, silos…

Edilizia residenziale privata.

Le categorie catastali sono suddivise in 5 gruppi, che si riferiscono alla destinazione degli immobili.

I- Immobili a destinazione ordinaria

Gruppo A



A/1 Abitazioni di tipo signorile - Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con

caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo

residenziale.

A/2 Abitazioni di tipo civile - Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive,

tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.

A/3 Abitazioni di tipo economico - Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia

sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.

A/4 Abitazioni di tipo popolare- Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di

rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.

A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare - Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e

di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.

A/6 Abitazioni di tipo rurale

A/7 Abitazioni in villini - Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari,

avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico

ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.

A/8 Abitazioni in ville - Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza

di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con

caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario.

A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici - Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi

eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili

con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare.È compatibile

con l'attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre

categorie.

A/10 Uffici e studi privati - Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di

impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.

A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi - Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, baracche in zone

terremotate ecc…

Gruppo B

B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme

B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)

B/3 Prigioni e riformatori

B/4 Uffici pubblici



B/5 Scuole e laboratori scientifici

B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9

B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto

B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

Gruppo C

C/1 Negozi e botteghe

C/2 Magazzini e locali di deposito

C/3 Laboratori per arti e mestieri

C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)

C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)

C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)

C/7 Tettoie chiuse od aperte

II - Immobili a destinazione speciale

Gruppo D

D/1Opifici

D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)

D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)

D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)

D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)

D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)

D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di

destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di

destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.



D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

III - Immobili a destinazione particolare

Gruppo E

E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.

E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.

E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche

E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.

E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.

E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale

E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.

E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.

E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

Gruppo F

F/1 Aree urbane.

F/2 Unità collabenti (quelle unità che, prese nello stato in cui si trovano, non sono in grado di fornire reddito.

Es: unità fatiscenti o inagibili).

F/3 Unità in corso di costruzione.

F/4 Unità in corso di definizione.

F/5 Lastrici solari.



Aggiornamento schede catastali


320/70.65.498

[email protected]


La variazione catastale negli edifici, consiste in una procedura

che consente di variare le informazioni presenti negli archivi

dell’Agenzia del Territorio (Catasto) aggiornando in tal modo,

la situazione relativa alla planimetria dell’immobile, i dati

catastali, l’intestazione, la rendita, le informazioni tecniche ecc

…

Tale procedura viene attuata grazie all’utilizzo del programma

MINISTERIALE (DOCFA) da parte di un tecnico, che

attraverso una serie di indagini e operazioni tecniche conclude

l’aggiornamento degli atti catastali.

SOGGETTI AVENTI TITOLO PER LA PRESENTAZIONE DELL’AGGIORNAMENTO CATASTALE:

Proprietario, comproprietario, usufruttuario, in caso di comproprietà è sufficiente che la pratica venga redatta

da uno solo dei soggetti interessati, infatti, è sufficiente comunicare all’Ag. Territorio i dati degli altri proprietari.

QUANDO E’ NECESSARIO L’AGGIORNAMENTO CATASTALE: Ogni qualvolta siano variate le informazioni

che possono influire sulla rendita catastale, ovvero: • Cambio di destinazione d’uso • Nuova distribuzione

interna • Frazionamento o fusione • Ampliamento • Ristrutturazione • Variazione toponomastica •

Aggiornamento tecnologico • Presentazione planimetria mancante • Altri casi specifici L’insieme dei fattori

sopra elencati, insieme ad informazioni relative all’edificio e al tipo di finiture e impianti presenti nell’immobile,

contribuiscono alla formazione della rendita catastale.

LA PROCEDURA PER L’AGGIORNAMENTO CATASTALE: Qualora la situazione richieda l’aggiornamento

degli atti catastali, sarà necessario un primo incontro con i tecnici, al fine di dare una corretta informazione

sulle procedure di variazione e/o nuova costituzione di atti catastali, successivamente si potrà effettuare il

rilievo metrico e fotografico dell’immobile, l’annotazione delle caratteristiche e degli impianti ed in generale di

tutti i dati necessari per la redazione della procedura DOCFA. Si procederà, inoltre, alla richiesta per via

telematica all’Ag. Territorio di documenti quali: visura catastale ed elenco fabbricato.

Il soggetto dichiarante, invece, dovrà produrre copia della seguente documentazione:

1. Planimetria catastale pregressa

2.Titolo di proprietà (atto notarile d’acquisto, atto di donazione, copia successione ecc…)



3. Eventuali progetti per la modifica dello stato dei luoghi (D.I.A. – Permesso di costruire – S.C.I.A.) Esperite le

seguenti operazioni si potrà redigere la pratica che al completamento prevederà la stampa di due copie

identiche composte da un fascicolo contenente le informazioni propedeutiche alla formazione della rendita, la

nuova planimetria in scala opportuna, la visura catastale, l’elenco fabbricato, eventuale copia di titolo di

proprietà; tutte le informazioni relative alla procedura DOCFA verranno altresì presentate su supporto

informatico che permetterà l’aggiornamento immediato degli atti catastali.

Completata tale operazione si terrà un ulteriore incontro al fine di poter firmare la documentazione da

presentare presso l’Ag. Territorio, all’atto del deposito presso i competenti uffici, sarà necessario effettuare il

versamento pari ad € 50,00 per ogni unità immobiliare variata o costituita.

Nota bene: in casi particolari, prima della presentazione, si richiederà un incontro, al fine di confrontarsi sul

tema specifico ed ottenere informazioni relative al tipo di pratica da redigere.

Attenzione: in sede di redazione di variazione e aggiornamento è possibile che si debba effettuare una

modifica della rendita che possa prevedere un aumento, ciò renderà necessario da parte del rich iedente

comunicare la nuova situazione agli uffici comunali per il calcolo e pagamento delle imposte, quali ad esempio

I.C.I. Il tecnico redattore della pratica DOCFA, può, infatti, proporre una rendita che sia dipendente dalla

situazione riscontrata, in ogni caso, l’agenzia del territorio, ha la facoltà, entro un anno dalla data di

presentazione della richiesta di aggiornamento e/o della variazione degli atti catastali, di variare la rendita in

base alle informazioni presentate che possa ritenere incongrue, indipendentemente da quanto proposto dal

tecnico. In tal caso l’Agenzia del Territorio provvederà a notificare ai soggetti titolari del diritto di proprietà la

variazione di rendita.

VARIAZIONE CATASTALE AD ULTIMAZIONE DELLE OPERE EDILIZIE: Ogni qual volta si siano svolte

opere edilizie che comportano variazioni sostanziali negli immobili e comunque ogni qual volta previsto dalla

normativa, sarà obbligatorio presentare al termine delle opere, per poter concludere l’iter amministrativo della

denuncia inizio attività o del permesso di costruire, la variazione catastale. A questo punto la documentazione

prodotta (in originale) va conservata unitamente ai documenti relativi all’atto di acquisto dell’immobile o

contratto di locazione, da esibire e fornire al Notaio, in caso di compravendita successiva, o ad Enti in caso di

richiesta.



Adeguamento planimetria catastale.


320/70.65.498

[email protected]


COSA CAMBIA DAL 01 LUGLIO 2010.

Il Dl 78/2010 ha stabilito, all'articolo 19, che dal 01 LUGLIO 2010 nel rogito ci saranno una serie di dati da

verificare e dichiarazioni da rendere, ma nella pratica, questi adempimenti sono solo formali.

Il problema nasce dalla legge 47/85, che imponeva di registrare al catasto tutte le opere interne condonate.

Per ridurre le pratiche (allora non informatizzate) il catasto aveva stabilito che le variazioni che non

provocavano cambiamenti della rendita catastale non andavano denunciate.

Così molte opere interne che non creavano nuovi vani o passaggi di categoria e classe restavano

legittimamente non segnalate nella planimetria: spostamenti di porte, abbattimento di un tramezzo, apertura di

finestre, soppalchi, ampliamenti o restringimenti di stanze e corridoi.

Un bel problema oggi, perché il Dl impone ai venditori in sede di rogito, di dichiarare la perfetta rispondenza

allo stato di fatto della planimetria.

Con la Circolare n.2/2010 del 9 Luglio 2010, l’Agenzia del Territorio ha fornito nuovi ed ulteriori chiarimenti

sulla procedura relativa all’aggiornamento catastale delle singole unità immobiliari non dichiarate in catasto, o

non più coerenti con i classamenti catastali: in pratica viene abrogato il concetto di non "ricevibilità", da parte

dell'Agenzia del Territorio di planimetrie recanti variazioni non incidenti sulla rendita catastale.



Parliamo di crisi di conseguenza parliamo di banche.

Dott. Fabrizio Gibertoni

Consulente finanziario

333/13.37.855

Parliamo di crisi di conseguenza parliamo di banche.

Come ne parliamo bene … male.?

Io personalmente non ne parlo ne bene e ne male!!!

Nella mia professione di consulente aziendale di piccole e

medie imprese, sento spesso l’imprenditore, piuttosto che

l’artigiano o il commerciante dire che le gli affari sono andati

male sempre per colpa di qualcun altro, elenchiamo qualche

responsabile dei cattivi affari : la banca, il commercialista, i

fornitori, l’avvocato, l’associazione di categoria, lo Stato (Monti), Equitalia … e qui mi fermo!

Dopo questo lungo elenco spesso chiedo: ”Mi scusi caro imprenditore ma di colpe, mi pare di capire, che lei

non ne ha nemmeno una! E’ stato vittima di una congiura? Non ha nessuna responsabilità in tutto quello che

le sta succedendo?

Le mie domande sono molto dirette e chi mi sta di fronte forse se ha un minimo di onestà interiore inizia a

riflettere.

E’ vero che c’è crisi e recessione ma assumersi le proprie responsabilità è un’azione spesso molto difficile

per tutti, ma penso che un primo passo per affrontare la negativa congiuntura economica sia proprio quello di

iniziare a prendersi delle responsabilità e smettere di dare sempre le colpe a qualcun altro e riflettere sulle

scelte sbagliate prese negli anni che hanno preceduto la recessione.

Tornando al discorso di apertura sul tema banche, sostengo che le banche certamente sono cambiate rispetto

a qualche anno fa, loro si che riflettono rapidamente sugli errori e prendono dei provvedimenti correttivi e

difensivi a fronte di mutate condizioni dello scenario economico e sociale.

Quindi, se un interlocutore importante per un impresa come la banca cambia atteggiamenti, chiediamogli il

perché, non mettiamoci subito contro, dicendo poi in giro che le banche sono “cattive” e non capiscono le

esigenze delle imprese.

Il tema della comunicazione è sempre fondamentale a tutti i livelli, basti pensare alla vita di coppia se si

spegne la comunicazione spesso nascono i problemi e le colpe sono sempre dell’altro.

Quindi prima che una banca blocchi il fido, o neghi un l’aumento dei fidi o la concessione di un nuovo prestito,

teniamo aggiornata la banca sul nostro stato di salute finanziario, chiediamo al nostro commercialista o

consulente di tenere sempre pronta la situazione economica e finanziaria aggiornata trimestralmente ( le

banche ogni 3 mesi fanno appunto la trimestrale per sapere dove stanno andando).



Molte persone credono, sulla base di convinzioni e opinioni consolidate, che le banche debbano avere una

certa funzione “sociale”, cosa che era vera in passato (le banche vennero fondate nel medioevo dai

francescani per far uscire dall’indigenza, attraverso il credito, le fasce di popolazione più povere), ma oggi e

ormai da alcuni decenni le banche sono diventate soggetti privati a tutti gli effetti, imprese che come obiett ivo

hanno quasi esclusivamente la massimizzazione del profitto, quindi interlocutori che pensano in primis al

loro interesse. Poi se la convenienza e il rischio lo consentono fanno affari con privati e imprese.

E’ sempre fondamentale sapere come funzionano e come si comportano in nostri interlocutori

Per cui il consiglio che do, a piccole e medi imprenditori, prima di incolpare le banche di negare il credito e di

essere le colpevoli delle disgrazie aziendali, chiedetevi se avete fatto tutti gli sforzi giusti per tenere informati e

aggiornati sul vostro stato di salute finanziario, gli istituti di credito con cui intrattenete i rapporto.



LA CASA AL MEGLIO



Home Staging: cos’è?

Design of SOUL – Melania Terrieri

INTERIOR DESIGNER

designofsoul.com

facebook.com/designofsoul

Email [email protected]

Telefono 3470516057

Partita IVA 01831910383

Preparazione di un ambiente in vista di una vendita o di una locazione in modo tale da renderlo appetibile al

maggior numero di persone per poter essere collocato nel minor tempo possibile e alle migliori

condizioni.

La professione dell’Home Stager nasce negli U.S.A. agli inizi degli anni '70 grazie all'agente immobiliare

Barb Schwarz che inizia a considerare l'immobile un prodotto a tutti gli effetti: il suo aspetto deve essere

impeccabile, di qualità, e la vendita deve essere accompagnata da un piano di marketing che valorizza le

peculiarità e studia il campo d'azione, la destinazione.

L’Home Stager è un decoratore d’interni e un agente immobiliare: ha un innato gusto estetico, competenze

commerciali (conoscenza dei valori immobiliari, delle caratteristiche di domanda e di offerta della proprietà, …)

e una buona conoscenza delle normative edilizie ed urbanistiche.

Apportare o restituire valore ad un ambiente pubblico o privato facendo di esso un prodotto allettante può

"fare la differenza" sia che si tratti di vendere o affittare un singolo appartamento che di commercializzare un’

iniziativa di sviluppo immobiliare.

In Italia questa figura sta prendendo sempre più piede e negli Usa pare che, nonostante il periodo di crisi

economica, sia riuscita grazie ai suoi super poteri (gusto estetico, conoscenza di domanda e offerta, .. ) a non

far crollare il mercato immobiliare. Perché? Credo che quasi chiunque sarebbe, ad esempio, disposto a

spendere qualcosa in più del budget previsto se quello che vede è ordinato, armonioso, caldo, pulito e ben

illuminato.



Per riassumere e semplificare il concetto di HOME STAGING pensiamo al significato delle parole HOME e

STAGE:

HOME significa CASA

STAGE significa PALCOSCENICO

di conseguenza HOME STAGING significa ALLESTIRE la CASA come si prepara un PALCOSCENICO.

Il riferimento teatrale calza a pennello poiché, se ci si

pensa bene, ad uno spettacolo si assiste, in linea di

massima, una volta sola e quello che vediamo ci deve

colpire positivamente in quell’occasione perché si

realizzino buone recensioni che porteranno ulteriori

spettatori, ulteriori guadagni.

Per concludere questo capitolo introduttivo, dopo aver

precisato che Home Stager non prepara per il mercato

solo le abitazioni ma anche CASE VACANZE,

RISTORANTI, BAR, LOCALI, TERRENI, GARAGE, …

prepariamo il nostro immobile per la sua PRIMA IMMOBILIARE!!!

Qual’ è il lavoro che materialmente svolge un Home Stager?

I proprietari dell’immobile hanno arredato lo spazio seguendo, giustamente, i loro gusti e le loro possibilità

economiche e molto spesso non si rendono conto di quanto la loro abitazione rispecchi tutto questo.

Inoltre, solitamente, vendere o affittare il proprio immobile fa entrare in gioco questioni affettive che rendono i

proprietari ancora meno adatti alla preparazione degli ambienti destinati al mercato.

Un Home Stager è invece completamente OGGETTIVO a riguardo e può estrapolare il meglio

dall’immobile.



Nell’esempio appena riportato bisogna considerare che i possibili acquirenti o affittuari potrebbero:

non avere figli (non destinerebbero una stanza a loro) di conseguenza devono riuscire a visualizzare

quell’ambiente come, ad esempio, uno studio

avere figli in età adolescenziale che quasi sicuramente non gradiscono immagini di orsetti alle pareti

non gradire un colore freddo come può essere l’AZZURRO se non abbinato ad altri che lo scaldano

! E’ MOLTO IMPORTANTE che gli spazi trasmettano una sensazione di calore spesso associata al

sentirsi a casa, al sentirsi protetti!

Alcune immagini PRIMA e DOPO un intervento di Home Staging … quale delle due ritenete migliore?



Come un Interior Designer un bravo Home Stager rimodella l’ambiente grazie soprattutto all’aiuto di MOBILI,

COMPLEMENTI DI ARREDO e DECORAZIONI.

! E’ MOLTO IMPORTANTE sappiate che un Home Stager NON EFFETTUA MODIFICHE STRUTTURALI,

NON EFFETTUA MODIFICHE COSTOSE !



FOTOGRAFIA

Come avrete sicuramente notato nelle immagini incontrate fino a questo momento una cattiva fotografia non

permette di visualizzare correttamente gli ambienti destinati alla vendita o all’affitto e gli elementi peculiari che

li caratterizzano.

Un Home Stager non solo crea un ambiente perfetto per il mercato immobiliare ma realizza le appropriate

fotografie da inserire nei vari annunci grazie al suo occhio esperto, a giochi di luci, … e tanti altri più o meno

piccoli accorgimenti che utilizza durante e dopo la produzione.

POST PRODUZIONE: diversa ESPOSIZIONE, diversa QUALITA’ dell’immagine.

VIRTUAL Home Staging

Quando i clienti, soprattutto se non appartengono al mondo

dell’arredamento, si trovano di fronte ad uno spazio nuovo o privo di

mobili possono trovare molte difficoltà ad immaginare le possibili

destinazioni d’uso dei vari ambienti e, quindi, a realizzare se

quell’immobile fa o non fa al caso loro.

La creazione di un PROGETTO VIRTUALE in questa situazione aiuta

molto il processo di vendita o affitto dell’immobile ed offre al cliente

anche una rappresentazione di Interior Design che potrà

eventualmente utilizzare.



MARKETING

Una volta che gli ambienti sono stati resi idonei al mercato immobiliare ed è stato preparato il materiale

necessario (fotografie, planimetrie, …) un Home Stager, se i clienti lo desiderano, si occuperà della

realizzazione concreta di un buon ANNUNCIO ed organizzerà una o più giornate OPEN HOUSE.

Questo ulteriore strumento di marketing è nato negli Stati Uniti proprio come la professione dell’Home Stager:

prevede una o più giornate in cui viene allestita una vera e propria presentazione dell’immobile aprendo le sue

porte a tutti i potenziali clienti.

Per realizzare questo evento gli spazi in questione vengono allestiti come se si trattasse, ad esempio,

dell’inaugurazione di un locale (illuminazione adeguata, buffet con stuzzichini e bevande, opportune

decorazioni, …) senza però mascherare gli ambienti e gli elementi in essi contenuti.

L’evento viene pubblicizzato sulla pagina web dell’annuncio e contattando i diversi clienti a cui quella tipologia

di immobile potrebbe interessare.

Per concludere dovete sapere che servono al massimo una decina di secondi per fare buona impressione,

giusto il tempo necessario per entrare in un ambiente.

Investire su un progetto di Home Staging vi porta a spendere una somma trascurabile rispetto non solo al

valore dell’immobile ma ad un eventuale ribasso del prezzo.

Home Staging garantisce la vendita o l’affitto dell’immobile e diminuisce i tempi!!!

Richiedendo un PROGETTO di Home Staging riceverete un Manuale contenente le immagini del vostro

immobile con descrizione dettagliata delle modifiche da effettuare ed eventuali costi per lavori o elementi

da acquistare.

Potete poi scegliere se svolgere i lavori in autonomia o lasciare la REALIZZAZIONE all’Home Stager.



TARIFFE Progetto

Locali fino a mq. 15 (compresi) 150 EURO

Locali da mq. 15 a mq. 30 200 EURO

30 45 250 EURO

45 60 300 EURO

60 75 350 EURO

75 90 400 EURO

90 105 450 EURO

105 120 500 EURO

120 135 550 EURO

135 150 600 EURO

150 165 650 EURO

165 180 700 EURO

+ 1% del valore dell’immobile in VENDITA

Oltre 180 mq: 5 EURO/mq



Aiutateci ad aiutarvi! Facciamo entrare l’Home Staging nelle nostre case.

Alessandra Sironi

Architetto e Home Stager Associato

all'Associazione Italia Home Stagers

Alessandra Sironi Designs - Ogni Casa Ha un'Anima

Home Staging - Interior Redesign – Progettazione

www.alessandrasironidesigns.com

t.333-3478097 [email protected]

Gentili amici Venditori se state leggendo questo

articolo è perché siete già sensibili al problema

“vendita casa al miglior prezzo e nel più breve

tempo possibile”.

Forse state pensando di vendere. Forse avete la

casa sul mercato già da tempo senza apprezzabili

risultati.

In entrambi i casi non è troppo tardi per recuperare

e non arrivare a “vendere casa disperatamente”.

Come Home Stager ho visto come gli amici di immobilidaprivato.it stiano scrivendo consigli/indicazioni per

farvi preparare la casa al meglio per la vendita. Gli argomenti che sono già stati trattati fanno parte di una

strategia di marketing molto efficace ormai molto diffusa oltreoceano e che viene chiamata Home Staging.

In Italia sta trovando sempre più spazio sia nelle compravendite sia negli affitti per contrastare la crisi

immobiliare di questo periodo.

Home Staging (HS) – letteralmente “Arte di mettere in scena/migliorare la casa” si propone di valorizzare le

abitazioni prima di immetterle sul mercato, utilizzando gli strumenti propri dell’Interior Design (luce, colore,

arredo) per far connettere emotivamente il compratore alla casa.

L’HS usa un budget limitato ed esperienza per preparare professionalmente una casa alla vendita in modo

che diventi infinitamente più attrattiva a potenziali clienti, si venda più velocemente e ad un prezzo migliore.

Un piccolo investimento adesso diventerà un grande guadagno alla fine della vendita.

L’Home Staging non è semplice: ci vuole un grande dispendio di energia, collaborazione tra Stager e

Proprietario e professionalità affinchè sia eseguito nel modo più efficace possibile.

Non tutti possono realizzare un Home Staging. O meglio: tutti noi facciamo una sorta di “Staging” (riordinare,

pulire…) quando mettiamo la nostra casa in vendita ma uno Staging di successo eseguito da un professionista

esperto aumenta veramente le possibilità di una vendita rapida e redditizia.

Per esperienza sconsiglio a tutti i Proprietari di effettuare lo Staging della propria casa. Questo perché il



Proprietario è affezionato alla propria casa e non la vede con occhi obiettivi (ci si abitua facilmente ad una

porta graffiata o ad una piastrella incrinata) e non si vedono più tutti quei difetti che il Compratore nota subito.

Ricordate che il Compratore visita la casa per trovare dei motivi per NON comprarla. E questi motivi non

potete fornirli proprio voi!

Nella vendita di un a casa ci sono dei fattori su cui voi Proprietari non potete intervenire come la zona - più o

meno felice- o eventi socio-economici negativi come questo periodo di crisi. Questi fattori valgono però circa il

25% nel successo della vendita. Questo significa che il 75% delle possibilità di vendita dipendono dalla Casa,

cioè da voi.

Chiamatemi per esporre i vostri dubbi, domande o suggerimenti riguardo l’Home Staging. Sarò felice di parlare

con voi.



Ringraziamenti……

(in ordine di comparsa)



Ing. Franco Valentini

Studio "2 Pi Greco" – Project, Consulting, Energy

Energaias.r.l.

Alessio Reggiani - Società Archimede


Ing. Emilio Malizia

Geom. Bellini Cino

Dott. Fabrizio Gibertoni

Design of SOUL Interior DESIGN

Arch. Alessandra Sironi



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NOTE

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“da privato”!

NO INTERMEDIARI

NO PROVVIGIONI


VICTORIA

Sede Legale e Amministrativa

Via F. Cavallotti, 140 - 41049 Sassuolo (MO)

Partita IVA: 03249240361

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La parola all'esperto. ed. 2012

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