K.U.Leuven – Instituut voor de Overheid Universiteit Antwerpen Universiteit Gent Hogeschool Gent www.steunpuntbov.be Een prijsindex voor woningen verhandeld op de secundaire markt in Belgïe Workshop Brussel 25 Februari 2005 Bart Capéau André Decoster Kris De Swerdt K.U.Leuven – Instituut voor de Overheid Universiteit Antwerpen Universiteit Gent Hogeschool Gent www.steunpuntbov.be Een prijsindex voor woningen verhandeld op de secundaire markt in Belgïe Workshop Brussel 25 Februari 2005 Bart Capéau André Decoster Kris De Swerdt
20
Embed
K.U.Leuven – Instituut voor de Overheid Universiteit Antwerpen Universiteit Gent Hogeschool Gent
K.U.Leuven – Instituut voor de Overheid Universiteit Antwerpen Universiteit Gent Hogeschool Gent www.steunpuntbov.be. Een prijsindex voor woningen verhandeld op de secundaire markt in Belgïe. Bart Capéau André Decoster Kris De Swerdt. Workshop Brussel 25 Februari 2005. Onderwerp. - PowerPoint PPT Presentation
Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
K.U.Leuven – Instituut voor de OverheidUniversiteit AntwerpenUniversiteit GentHogeschool Gent
www.steunpuntbov.be
Een prijsindex voor woningen verhandeld op de secundaire markt
in Belgïe
Workshop Brussel 25 Februari 2005
Bart CapéauAndré DecosterKris De Swerdt
K.U.Leuven – Instituut voor de OverheidUniversiteit AntwerpenUniversiteit GentHogeschool Gent
www.steunpuntbov.be
Een prijsindex voor woningen verhandeld op de secundaire markt
in Belgïe
Workshop Brussel 25 Februari 2005
Bart CapéauAndré DecosterKris De Swerdt
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 2
OnderwerpOnderwerp
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 3
Omschrijving van het probleemOmschrijving van het probleem
Eén van de cruciale ingrediënten voor onze analyses:
prijs van "wonen"
In onze modellen hebben we derhalve een prijsindex nodig die de evolutie van de prijzen van onroerend goed doorheen de tijd weergeeft
Lijkt evident...maar
prijs van onroerend
goed
moment van
aankoopduur-model
rentevoet
belastingen
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 4
Omschrijving van het probleemOmschrijving van het probleem
Vaak (meestal) wordt aangenomen dat we hiervan een beeld krijgen via de geregistreerde verkoopwaarden van onroerende goederen (bvb. de Stadim-index)
De heterogeniteit van de verkochte goederen op de woningmarkt zorgt ervoor dat het gemiddelde van de verkoopwaarden een vertekend beeld kan geven van de prijs van wonen
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 5
De prijs: per eenheid van identieke "kwaliteit"De prijs: per eenheid van identieke "kwaliteit"
waarde prijs hoeveelheid= x
v p q= x
€ 100 000 250 400= xappartement 2 slpk
in Avelgem
€ 200 000 250 800= xappartement 3 slpk
in Leuven
€300 000 250 1200= xherenhuisin Leuven
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 6
samenstelling van de "korf" verkochte woningen is niet constantsamenstelling van de "korf" verkochte woningen is niet constant
in de meer dan 100000 verkochte woningen per jaar zitten:
studio's: klein, groot, jong, oud, gelegen in ... appartementen: klein, groot, jong, oud, gelegen in ... huizen:
rijwoningen, één gevel vrij, vrijstaand, van 1, 2, 5, 10, 20, 50, 100, ... jaar oudgelegen in ...met tuin, zonder tuinmet garage, zonder garagevan x m2
...
de samenstelling van deze verzameling "verkochte woningen":
wijzigt jaar na jaar is verschillend van regio tot regio
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 7
gevolg: mogelijke vertekening in de prijsvergelijkinggevolg: mogelijke vertekening in de prijsvergelijking tussen regio's:
stel slechts twee types woningen:A: duurdere, comfortabele woningB: goedkopere standaardwoning
en beide woningen zijn 5% duurder in Vlaanderen dan in Wallonië;
dus lijkt het logisch te stellen dat prijs van woningen in Vlaanderen 5% boven die van Wallonië ligt;
maar in Vlaanderen werden dit jaar vooral woningen verhandeld van het duurdere type, en in Wallonië vooral van het standaard type
dan zal de prijsvergelijking op basis van de verkoopwaarden leiden tot een prijsverhouding tussen Vlaanderen en Wallonië, die meer dan 5% afwijkt
hetzelfde geldt doorheen de tijd m.a.w. zowel p als q veranderen Doel van prijsindex: enkel verandering in p isoleren
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 8
een hedonische regressieeen hedonische regressie aangezien waarde=prijs x hoeveelheid en we "hoeveelheid" wooneenheden zien als een
functie van de karakteristieken van de woning (vandaar hedonisch)
kunnen we de waarde van een woning verkocht op moment t verklaren in functie van:
de prijs per wooneenheid op moment t de karakteristieken van de woning (eveneens op moment
t), die samen de hoeveelheid wooneenheden vormen de geschatte coëfficiënten van de verklarende
veranderlijke prijs per wooneenheid op moment t, kan dan gebruikt worden om de prijsevolutie te schetsen onder de veronderstelling dat de samenstelling van de korf verkochte woningen niet gewijzigd is
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 9
welke data hebben we nodig?welke data hebben we nodig?
aankoopprijs van woningen verhandeld op de secundaire markt
de karakteristieken van die woningen op het moment van aankoop
Budgetenquêtes van het NIS: 1997-98, 1999, 2000 en 2001 vroegere enquêtes: geen aankoopprijs bevatten 8264 huiseigenaars we beperken ons voor de regressie tot de woningen
aangekocht op de secundaire markt (dus niet de nieuw gebouwde, via veronderstelling over leeftijd woning)
Enkele kenmerken van de steekproef:
Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 10
wanneer werden de woningen aangekocht?wanneer werden de woningen aangekocht?