Konsep Dasar Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi

Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/

Badan Pertanahan Nasional

Tahun 2019

Konsep Dasar

Rencana Detail Tata Ruang

dan Peraturan Zonasi

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 I

Modul 1 Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar: Konsep Dasar RDTR dan Peraturan Zonasi

KATA PENGANTAR

Segala puji dan syukur kami ucapkan kehadirat Allah SWT yang telah

memberikan kemudahan dalam menyelesaikan Modul Diklat Penyusunan

Rencana Detail Tata Ruang Tingkat Dasar. Modul ini disusun sebagai penunjang

kegiatan diklat agar peserta diklat dapat mempelajari dan memahami materi-

materi yang diberikan.

Pada kesempatan ini pula, kami menyampaikan rasa terima kasih kepada semua

pihak yang terlibat dalam penyusunan modul ini. Semoga Tuhan Yang Maha Esa

membalas semua kebaikan dan jerih payah Saudara-saudara sekalian.

Semoga modul ini dapat memberikan manfaat dan pengetahuan yang lebih luas

kepada pembaca, khususnya peserta diklat. Akhir kata dengan segala

kerendahan hati, tim penyusun mengharapkan masukan dan kritikan demi

perbaikan penyusunan modul di masa akan datang.

Terima kasih.

Jakarta, 2019

Kepala Pusat Pengembangan Sumber

Daya Manusia,

Ir. Virgo Eresta Jaya, M.Eng.Sc

NIP. 19690916 199303 1 001

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 II


DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ....................................................................................................................... I

DAFTAR ISI .................................................................................................................................. II

DAFTAR GAMBAR ....................................................................................................................... V

DAFTAR TABEL .......................................................................................................................... VII

BAB I PENDAHULUAN ................................................................................................................ 1

A. LATAR BELAKANG ................................................................................................................... 2

B. DESKRIPSI SINGKAT ................................................................................................................ 4

C. TUJUAN PEMBELAJARAN ........................................................................................................ 5

D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK ............................................................................... 6

BAB II PENGENALAN DAN PENTINGNYA RDTR DAN PZ .............................................................. 7

A. DEFINISI RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PZ .................................................................... 7

1. Pengertian RDTR ............................................................................................................. 7

2. Pengertian PZ ................................................................................................................. 8

B. DASAR HUKUM PENYUSUNAN RDTR DAN PZ........................................................................ 14

1. Dasar Hukum ................................................................................................................ 14

2. Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan Sistem Perencanaan

Pembangunan Nasional ................................................................................................ 14

3. Hubungan antara RTRW Kabupaten/Kota, RDTR dan RTBL serta Wilayah Perencanaan. 15

C. RUANG LINGKUP RDTR ......................................................................................................... 16

1. Kedudukan RDTR dan Peraturan Zonasi dalam Rencana Tata Ruang ............................. 16

2. Kriteria Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota dan Peraturan Zonasi ................................ 18

3. Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR Kabupaten/Kota dan Peraturan Zonasi ................. 19

4. Masa Berlaku RDTR ...................................................................................................... 22

5. Muatan RDTR ............................................................................................................... 22

D. RUANG LINGKUP PERATURAN ZONASI .................................................................................. 23

1. Latar Belakang .............................................................................................................. 23

2. Fungsi Pengaturan Zonasi ............................................................................................. 24

3. Tujuan Utama Peraturan Zonasi.................................................................................... 25

4. Manfaat Peraturan Zonasi ............................................................................................ 26

5. Muatan Peraturan Zonasi ............................................................................................. 26

6. Tahapan Proses Penyusunan Peraturan Zonasi ............................................................. 27

E. KETERKAITAN RDTR DENGAN PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN LAINNYA .................... 29

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 III


1. Latar Belakang .............................................................................................................. 29

2. Peraturan Perundangan Terkait Penataan Ruang .......................................................... 30

RANGKUMAN............................................................................................................................ 32

EVALUASI MATERI POKOK 1....................................................................................................... 32

UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT .......................................................................................... 32

BAB III KETENTUAN UMUM RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PERATURAN ZONASI DALAM

SISTEM PENATAAN RUANG ...................................................................................................... 34

A. SISTEM PENATAAN RUANG .................................................................................................. 34

B. KETENTUAN UMUM RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PERATURAN ZONASI .................... 37

C. PENATAAN RUANG BERBASIS RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PERATURAN ZONASI ...... 50

D. FUNGSI DAN MANFAAT RDTR DAN PERATURAN ZONASI ....................................................... 51

E. KRITERIA DAN LINGKUP PERENCANAAN RDTR KABUPATEN/KOTA DAN PERATURAN ZONASI 53

BAB IV IDENTIFIKASI PERSOALAN DALAM PELAKSANAAN RDTR DAN PZ ................................. 59

A. PERSOALAN PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PERATURAN ZONASI ......... 59

1. Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN) .................................................................... 59

Alternatif Penyelesaian Persoalan Penyusunan RDTR: ................................................... 66

2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR (SDM_REN) .......................... 67

Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Penyusun RDTR: .............................................. 68

3. Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN) .......................................... 69

Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Penyusun RDTR:................................. 70

4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR (SIS_REN) ............... 70

Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem Aplikasi Penyusunan RDTR: ........................... 72

B. PERSOALAN PEMANFAATAN RUANG BERDASARKAN RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN

PERATURAN ZONASI............................................................................................................. 72

1. Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT) .......................................... 73

Alternatif Penyelesaian Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR:........................ 74

2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SDM_FAT)

..................................................................................................................................... 74

Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Pengawal Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR: 76

3. Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (KEL_FAT).............. 76

Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR:... 77

4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR

(SIS_FAT) ...................................................................................................................... 78

Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem/Aplikasi Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR: 79

C. PERSOALAN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG BERDASARKAN RENCANA DETAIL TATA

RUANG DAN PERATURAN ZONASI ........................................................................................ 79

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 IV


1. Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_DAL) .................... 80

Alternatif Penyelesaian Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR: .. 80

2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis

RDTR (SDM_DAL) .......................................................................................................... 81

Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis

RDTR: ........................................................................................................................... 81

3. Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR

(KEL_DAL ) .................................................................................................................... 81

Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR: ............................................................................................................. 82

4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR (SIS_DAL) ............................................................................................... 82

Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem/Aplikasi Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR: ............................................................................................................. 83

D. PERSOALAN DALAM TIAP TAHAPAN PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI .............. 84

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 V


DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Kedudukan RDTR Dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang Dan Sistem Perencanaan

Pembangunan Nasional .............................................................................................. 15

Gambar 2 Hubungan Antara Produk Rencana Dan Wilayah Perencanaannya ............................ 16

Gambar 3 Kedudukan Rencana Rinci Dan Peraturan Zonasi Dalam Sistem Penataan Ruang ....... 18

Gambar 4 Kriteria Penyusunan RDTR Dan Peraturan Zonasi ...................................................... 19

Gambar 5 Contoh RDTR Kecamatan X ....................................................................................... 20

Gambar 6 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota ............................................................................ 20

Gambar 7 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan ............................................................................. 21

Gambar 8 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan ............................................................... 21

Gambar 9 Contoh RDTR Kawasan Pedesaan Yang Direncanakan Sebagai Kawasan Perkotaan ... 22

Gambar 10 Bagan Alir Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi .......................................... 28

Gambar 11 Keterkaitan Peraturan Zonasi Dengan Rencana Umum Dan Rencana Rinci Tata Ruang

................................................................................................................................ 30

Gambar 12 Definisi Tata Ruang ................................................................................................. 35

Gambar 13 Diagram Penyelenggaraan Penataan Ruang ............................................................ 35

Gambar 14 Kedudukan RDTR Dalam Hierarki Rencana Tata Ruang ............................................ 38

Gambar 15 Kurva Hierarki Rencana Tata Ruang Berdasarkan Sifat Muatannya Dari Aspek

Ekonomi Sampai Aspek Fisik .................................................................................... 39

Gambar 16 Kedudukan RDTR Dalam Hierarki Rencana Pembangunan Dan Rencana Tata Ruang 40

Gambar 17 Struktur Kalimat Legal Drafting Penunjukan Alamat Dari Masing-Masing Fungsi

Ruang Untuk RTRW Dan RDTR ................................................................................. 40

Gambar 18 Peta Penunjukan Alamat Dari Masing-Masing Fungsi Ruang Dalam RTRW............... 41

Gambar 19 Peta Penunjukan Alamat Dari Masing-Masing Fungsi Ruang Dalam RDTR ................ 41

Gambar 20 Definisi Blok Yang Dibatasi Jalan (Dading Sugandhi, 2012) ....................................... 42

Gambar 21 Definisi Blok Yang Dibatasi Jalan Lingkungan (Dading Sugandhi, 2012) .................... 43

Gambar 22 Definisi Blok Yang Dibatasi Jalan Kolektor Sekunder (Dading Sugandhi, 2012). ........ 44

Gambar 23 Konsistensi Vertikal RDTR Dengan RTRW Kota......................................................... 47

Gambar 24 Konsistensi Vertikal RDTR Dengan RTRW Kabupaten ............................................... 48

Gambar 25 Kriteria Penyusunan RDTR Dan Peraturan Zonasi .................................................... 54

Gambar 26 Contoh RDTR Kecamatan X ..................................................................................... 55

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 VI


Gambar 27 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota .......................................................................... 56

Gambar 28 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan ........................................................................... 56

Gambar 29 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan ............................................................. 57

Gambar 30 Contoh RDTR Kawasan Pedesaan Yang Direncanakan Sebagai Kawasan Perkotaan . 57

Gambar 31 Ilustrasi Pembagian BWP Ke Dalam Sub BWP .......................................................... 58

Gambar 32 Konsistensi Vertikal Struktur Ruang RTRW Kota Dengan RDTR ................................ 60

Gambar 33 Konsistensi Vertikal Struktur Ruang RTRW Kabupaten Dengan RDTR....................... 61

Gambar 34 Konsistensi Vertikal Pola Ruang RTRW Kabupaten Dengan RDTR ............................. 61

Gambar 35 Tampilan Dashboard RDTR Berbasis Bidang Tanah Yang Dapat Diakses Secara Online

................................................................................................................................ 84

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 VII


DAFTAR TABEL

Tabel 1 Penyusunan RDTR dan PZ ............................................................................................. 11

Tabel 2 Dua Belas Komponen Kinerja Penataan Ruang Daerah .................................................. 37

Tabel 3 Contoh Ketentuan Umum Peraturan Zonasi RTRW sebagai Aturan Main dari Setiap

Fungsi Ruang (Ketentuan Aktivitas dan Intensitas). ....................................................... 44

Tabel 4 Contoh Zoning Text RDTR sebagai Aturan Main dari Setiap Fungsi Ruang (Ketentuan

Aktivitas dan Intensitas). ............................................................................................... 45

Tabel 5 Perbandingan Muatan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dengan Rencana Detail Tata

Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR).............................................................................. 45

Tabel 6 Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kota dengan RDTR .................. 48

Tabel 7 Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kabupaten dengan RDTR ........ 49

Tabel 8 Dua Belas Komponen Kinerja Penataan Ruang Berbasis RDTR ....................................... 51

Tabel 9 Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN) .................................................................... 62

Tabel 10 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR (SDM_REN) ........................ 67

Tabel 11 Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN) ........................................ 69

Tabel 12 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR (SIS_REN) ............. 71

Tabel 13 Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT) ......................................... 73

Tabel 14 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SDM_FAT)

.................................................................................................................................. 75

Tabel 15 Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (KEL_FAT) ............ 77

Tabel 16 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR

(SIS_FAT) .................................................................................................................... 78

Tabel 17 Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_DAL) .................. 80

Tabel 18 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis

RDTR (SDM_DAL) ....................................................................................................... 81

Tabel 19 Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR

(KEL_DAL) .................................................................................................................. 82

Tabel 20 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR (SIS_DAL) ............................................................................................ 83

Tabel 21 Permasalahan Dalam Tahap Persiapan ........................................................................ 84

Tabel 22 Permasalahan Dalam Tahap Pengumpulan Data ......................................................... 87

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 VIII


Tabel 23 Permasalahan Dalam Tahap Analisis Data ................................................................... 96

Tabel 24 Permasalahan Dalam Tahap Perumusan Konsep RDTR dan PZ ................................... 100

Tabel 25 Permasalahan Dalam Tahap Legislasi RDTR dan PZ .................................................... 101

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 1


BAB I

PENDAHULUAN

Kondisi saat ini kawasan perkotaan mengalami perkembangan yang sangat

cepat dan berbeda-beda arah pengembangannya. Untuk itu perlu diarahkan

supaya merata dan menyeluruh di kawasan perkotaan dan kawasan sekitarnya.

untuk dapat mewujudkan ruang yang aman, nyaman dan berkelanjutan, hal

tersebut dapat diwujudkan dengan rencana tata ruang yang baik.

Sesuai ketentuan Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang

Penyelenggaraan Penataan Ruang, setiap RTRW kota harus menetapkan

bagian dari wilayah Kota yang perlu disusun RDTR-nya. Bagian dari wilayah

yang akan disusun RDTR tersebut dapat merupakan bagian wilayah kota/sub

wilayah kota dan/atau kawasan strategis kota.

Wilayah perencanaan RDTR antara lain mencakup wilayah administrasi,

kawasan fungsional, bagian dari wilayah kabupaten/kota yang memiliki ciri

perkotaan, kawasan strategis kabupaten/kota yang memiliki ciri kawasan

perkotaan dan bagian dari wilayah kabupaten/kota yang berupa kawasan

perdesaan dan direncanakan menjadi kawasan perkotaan.Dalam upaya

pemanfaatan dan pengendalian, muatan RTRW Kota perlu dirinci dan termuat

dalam RDTR pada wilayah Kota. Oleh karena itu, perlu disusun RDTR yang

muatan materinya lengkap, termasuk peraturan zonasi, sebagai salah satu dasar

dalam pengendalian pemanfaatan ruang dan sekaligus menjadi dasar

penyusunan RTBL bagi zona-zona yang pada RDTR-nya ditentukan sebagai

zona yang penanganannya diprioritaskan. RDTR yang disusun lengkap dengan

peraturan zonasi yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.

Sesuai dengan Pasal 59 ayat (4) PP No, 15 tahun 2010 tentang

Penyelenggaraan Penataan Ruang, yang menyatakan bahwa RDTR harus

sudah di tetapkan paling lama 36 (tiga puluh enam) bulan sejak penetapan

rencana tata ruang wilayah kota. Artinya Perda tentang RDTR dapat ditetapkan



jika RTRW nya sudah di tetapkan. Kota yang sudah memiliki Perda RTRW-nya

diamanatkan untuk segera menyusun dan menetapkan Perda RDTRnya dimana

RDTR merupakan dasar izin pendirian bangunan dan dasar tata bangunan dan

lingkungan.

Modul Konsep Dasar RDTR dan Peraturan Zonasi/PZ dapat memberi

pemahaman bagi aparatur bidang penataan ruang di pusat maupun daerah

dalam rangka melakukan pemanfaatan ruang melalui penyusunan RDTR dan

Peraturan Zonasi.

A. LATAR BELAKANG

Sejarah Peraturan Zonasi

Peraturan Zoning pertama kali diterapkan di Kota New York pada Tahun

1916 dengan tujuan sebagai berikut (Barnet, 1982:61):

1. Menentukan standart minimum sinar dan udara untuk jalan yang makin

gelap akibat banyak dan makin tingginya bangunan

2. Memisahkan kegiatan yang dianggap tidak sesuai

Pada perkembangan selanjutnya, zoning regulations ditujukan untuk

beberapa hal sebagai berikut (Barnet,1982:61):

1. Mengatur kegiatan yang boleh ada di suatu zona

2. Menerapkan pemunduran bangunan diatas ketinggian tertentu agar

sinar matahari jatuh ke jalan dan trotoar dan sinar udara mencapai

bagian dalam bangunan

3. Pembatasan besar bangunan di zona tertentu agar pusat kota menjadi

kawasan yang paling intensif pemanfaatan ruangnya

Peraturan zoning diterapkan pertama kali di Kota New York pada tahun

1916 sebagai reaksi atas pembangunan The Equitable Building yang

sampai sekarang masih berdiri di broaway 120

Ditulis oleh suatu komisi yang diketuai oleh Edward Basset dan

ditandatangani oleh walikota John Purroy Mitchel dan kemudian menjadi

“blueprint” untuk semua wilayah lainnya di negara tersebut.

Edward Basset kemudian juga mengepalai suatu kelompok hukum

perencanaan yang menuliskan The Standard State Zoning Enabling Act,



yang pada waktu itu diterima hampit tanpa perubahan oleh semua negara

bagian

Di akhir era 1920-an sebagian besar USA telah mengembangkan suatu

set zoning regulation yang memenuhi keinginan lokal masing-masing

Indonesia dikaruniai kekayaan sumber daya alam di semua sektor yang

semuanya nomor satu dunia. Terlebih lagi, Indonesia merupakan kepulauan

terluas di dunia yang memiliki posisi paling strategis di seluruh dunia. Dari

segi sumber daya manusia (SDM), jumlah penduduk Indonesia menempati

urutan ke-4 sedunia.

Selama berabad-abad lamanya, keuntungan kekayaan alam, luas wilayah,

keuntungan posisi, dan jumlah penduduk yang semuanya nomor satu dunia

tersebut belum dapat kita konversi menjadi negara yang paling maju

sedunia.

Era teknologi digital menciptakan pasar di dunia maya dimana penjual dan

pembeli bisa bertransaksi dimana saja dan kapan saja. Hal ini menciptakan

“pintu kemana saja” dan ruang kreativitas yang tiada batas. Satu hal yang

tidak boleh dilupakan adalah penguatan komoditas itu sendiri di dunia nyata

yang bersifat world champion.

Segala macam aktivitas di muka bumi memerlukan ruang. Penataan Ruang

adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang,

dan pengendalian pemanfaatan ruang. Kinerja pelaksanaan penataan ruang

mencerminkan kinerja aktivitas pembangunan di lapangan.

Tantangan Indonesia selama ini meliputi:

1. Ketimpangan antar wilayah Indonesia yang semakin tinggi

2. Masalah klasik perdesaan: deforestasi, alih fungsi lahan pertanian

produktif, penurunan kualitas lingkungan, dan penemuan komoditas yang

bersifat local champion

3. Masalah klasik perkotaan: urbanisasi, kemacetan, kumuh, banjir, dan

hilirisasi komoditas yang bersifat world champion.



Dapat disimpulkan dari uraian di atas, bahwa tantangan utama Indoneisa,

khususnya dari bidang penataan ruang adalah “menata dan mewujudkan

sistem kota-kota masa depan yang menampung urbanisasi dan

teknologi digital menjadikan Indonesia sebagai pasar dunia maya yang

paling sibuk dan negara paling maju sedunia.”

B. DESKRIPSI SINGKAT

Dalam modul tentang konsep dasar RDTR dan Peraturan Zonasi, peserta perlu

pengenalan mengenai apa yang dimaksud dengan Definisi RDTR dan

Peraturan Zonasi, dasar-dasar dalam penyusunan RDTR dan Peraturan

Zonasi.

Dalam menyusun RDTR diperlukan data dan informasi serta metode yang

berbeda dengan penyusunan peraturan zonasi. Tingkat kerincian pada RTRW

berbeda dengan RDTR, seperti kawasan lindung pada RTRW dikenal sebagai

zona lindung pada RDTR, kawasan budi daya menjadi zona budi daya.

Selain peraturan zonasi, dikenal pula peta zonasi (zoning map) serta aturan

dasar (zoning text) yang merupakan lampiran dari peraturan zonasi.

Sehingga dapat dipahami sebagai berikut:

Kedudukan RDTR adalah sebagai rencana rinci dari Rencana Tata

Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota dan peraturan zonasi sebagai

salah satu perangkat pengendalian pemanfaatan ruang

Bagian dari wilayah yang akan disusun RDTR merupakan kawasan

perkotaan atau kawasan strategis kabupaten/kota

Peraturan Zonasi (PZ) merupakan salah satu alat untuk pengendalian

pemanfaatan ruang agar sesuai dengan rencana tata ruang. Saat ini dengan

dikeluarkannya Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/BPN Nomor 16

Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan

Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota, penyusunan RDTR harus bersamaan

dengan penyusunan Peraturan Zonasi, serta diintegrasikan dengan Kajian

Lingkungan Hidup Strategis (KLHS). Rencana Tata Ruang Wilayah yang



wilayah perencanaannya mencakup kabupaten/kota dibuat pada peta skala

kecil sehingga belum cukup untuk dipakai sebagai alat untuk menerbitkan

Izin Mendirikan Bangunan yang diminta oleh pelaku pembangunan, untuk itu

perlu disusun RDTR yang dibuat pada peta skala besar (1: 5.000). Dalam

peta skala besar tersebut, nampak informasi tentang apa yang ada atau

direncanakan di dalam persil dan persil sekitarnya. Peraturan zonasi

memberi kejelasan secara eksplisit mengenai ketentuan kegiatan

pemanfaatan ruang yang diijinkan, intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan

tata bangunan, prasarana minimal yang dibutuhkan pada zona atau sub

zona dan ketentuan pelaksanaan yang memberi kejelasan tentang variansi

kegiatan yang terjadi saat ini atau masa yang akan datang dalam zona yang

telah ditetapkan kegiatan pemanfaatan ruangnya. Bagaimana penanganan

terhadap kasus kegiatan pemanfaatan ruang yang telah ada hingga saat ini

tetapi tidak sesuai dengan yang direncanakan, atau keinginan pelaku

pembangunan untuk melakukan kegiatan pemanfaatan ruang yang tidak

sesuai dengan rencana tata ruangnya merupakan contoh kasus yang perlu

disikapi oleh pemberi ijin.

Dengan menggali persoalan-persoalan di setiap tahapan penyusunan RDTR

dan Peraturan Zonasi berikut alternatif solusi yang bisa dilakukan,

diharapkan mampu meminimalisir potensi permasalahan yang akan terjadi

saat implementasi penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi.

C. TUJUAN PEMBELAJARAN

Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta diharapkan mampu menjelaskan

konsep dasar dan urgensi penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi,

menjabarkan ketentuan umum Rencana Detail Tata Ruang, serta

mengidentifikasi potensi permasalahan dalam pelaksanaan RDTR dan

Peraturan Zonasi. Indikator keberhasilan dari pembelajaran ini adalah

peserta memiliki kemampuan untuk:

a. Menjelaskan konsep dasar penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi yang

meliputi definisi, dasar hukum penyusunan, dan ruang lingkup



penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi, serta keterkaitan RDTR

dengan Peraturan Perundang-undangan lainnya;

b. Menjelaskan urgensi penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi;

c. Menjabarkan ketentuan umum Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan

Zonasi dalam sistem penataan ruang yang mencakup fungsi, manfaat,

kriteria, dan lingkup perencanaan dalam penyusunan RDTR dan

Peraturan Zonasi; dan

d. Mengidentifikasi potensi permasalahan dalam pelaksanaan RDTR dan

Peraturan Zonasi.

D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK

1) Pengenalan dan pentingnya Rencana Detail Tata Ruang dan

Peraturan Zonasi (konsep)

a. Definisi RDTR dan peraturan zonasi

b. Dasar hukum penyusunan RDTR dan peraturan zonasi

c. Ruang Lingkup RDTR

d. Ruang Lingkup peraturan zonasi

e. Keterkaitan RDTR dengan Peraturan Perundang-undangan lainnya

2) Ketentuan Umum Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi

dalam Sistem Penataan Ruang

a. Fungsi dan Manfaat RDTR dan Peraturan Zonasi

b. Kriteria dan Lingkup Perencanaan RDTR Kabupaten/ Kota dan

Peraturan Zonasi

3) Identifikasi Persoalan Dalam Pelaksanaan Rencana Detail Tata

Ruang dan Peraturan Zonasi

a. Permasalahan dalam tahap persiapan

b. Permasalahan dalam Pengumpulan Data

c. Permalasahan dalam Analisis Data

d. Permasalahan dalam Perumusan Konsep RDTR dan Muatan PZ

e. Permasalahan dalam proses legislasi RDTR dan PZ



BAB II

PENGENALAN DAN

PENTINGNYA RDTR DAN PZ

A. DEFINISI RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PZ

1. Pengertian RDTR

Menurut Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan

Pertanahan Nasional No. 16/2018, Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)

adalah rencana yang digambarkan secara terperinci tentang tata ruang

kabupaten/kota yang dilengkapi dengan peraturan zonasi kabupaten/kota.

RDTR berperan sebagai penjabaran dari RTRW Kabupaten/Kota yang

menjadi rujukan bagi penyusunan rencana teknis sektor dan pelaksanaan

pengendalian pemanfaatan ruang.

RDTR disusun dengan ketelitian skala 1:5.000. Penetapan skala 1:5000

sebagai skala peta RDTR merupakan keputusan yang dibuat setelah melalui

beberapa pertimbangan.

Pertama, pemilihan skala dikembalikan pada tujuan utama RDTR, yaitu

memberikan arahan pemanfaatan ruang terperinci pada sebuah kawasan.

Para pakar sepakat bahwa RDTR selayaknya mengatur blok/kapling sebagai

bentuk pendetailan terhadap kawasan yang direncanakan pada Rencana

Tata Ruang Wilayah (RTRW). Secara umum blok akan tampak nyata pada

peta skala 1:5.000.

Kedua, pada skala lebih kecil, tidak semua ukuran blok dapat terlihat secara

jelas. Sebaliknya pada skala lebih besar, akan ada unsur permukaan bumi

lain yang akan tergambar pada peta. Seharusnya untuk unsur-unsur lain

INDIKATOR KEBERHASILAN

Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta dapat menjelaskan konsep dasar penyusunan RDTR

dan Peraturan Zonasi yang meliputi definisi, dasar hukum penyusunan, dan ruang lingkup

penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi, serta keterkaitan RDTR dengan Peraturan Perundang-

undangan lainnya. Peserta juga diharapkan mampu menjelaskan urgensi penyusunan RDTR dan

Peraturan Zonasi.



tersebut ada aturan hukumnya, namun karena RDTR dan PZ ditujukan untuk

mengatur kapling, maka skala peta 1:5.000 dianggap cukup.

2. Pengertian PZ

PZ disusun untuk setiap zona peruntukan yang ditetapkan dalam rencana

rinci tata ruang dan bersifat mengikat/regulatory. Dalam sistem regulatory,

seluruh kawasan perkotaan terbagi habis ke dalam zona peruntukan ruang.

Pada setiap zona peruntukan akan berlaku satu aturan dasar tertentu yang

mengatur perpetakan, kegiatan, intensitas ruang dan tata bangunan.

Peraturan zonasi merupakan ketentuan sebagai bagian yang tidak

terpisahkan dari RDTR Peraturan zonasi yang berfungsi sebagai:

a. Perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang

b. Acuan dalam pemberian izin pemanfaatan ruang

c. Acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif

d. Acuan dalam pengenaan sanksi; dan

e. Rujukan teknis dalam pengembangan atau pemanfaatan lahan dan

penetapan lokasi investasi

3. Penyusun RDTR dan PZ

RDTR memiliki fungsi sebagai pengendali mutu pemanfaatan ruang wilayah

kabupaten/kota berdasarkan RTRW, sehingga setiap kabupaten/kota harus

memiliki produk hukum RDTR yang disusun dan ditetapkan dengan

peraturan daerah kabupaten/kota. Dalam hal penyusunan RDTR

Kabupaten/Kota, jajaran Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota yang memiliki

kewenangan untuk menyusun RDTR. Sementara untuk RDTR Kawasan

tertentu seperti Kawasan khusus dan Kawasan ekonomi khusus,

kewenangan untuk menyusun RDTR tersebut berada di bawah Pemerintah

Pusat.

Tim penyusun RDTR dan PZ kabupaten/kota beranggotakan:

a. Pemerintah daerah kabupaten/kota, khususnya dalam lingkup Tim

Koordinasi Penataan Ruang Daerah (TKPRD) Kabupaten/Kota;



b. Tim ahli yang diketuai oleh profesional perencana wilayah dan kota yang

bersertifikat, memiliki pengalaman di bidang perencanaan wilayah

minimal 10 tahun dan pernah menyusun RDTR, dengan anggota

profesional pada bidang keahlian yang paling kurang terdiri atas:

arsitek (rancang kota);

pertanahan;

geografi/geodesi;

geologi/kebencanaan;

teknik sipil (infrastruktur/prasarana/transportasi);

teknik lingkungan; dan

hukum.

Selain itu dapat dilengkapi dengan bidang keahlian lainnya sesuai dengan

kebutuhan perencanaan RDTR.

4. Waktu Penetapan dan Masa Berlaku RDTR dan PZ

Penyusunan RDTR dilakukan bersamaan dengan penyusunan PZ.

Penyusunan RDTR dan PZ harus terintegrasi dengan proses penyusunan

Kajian Lingkungan Hidup Strategis dengan mengacu pada peraturan

perundang-undangan (Permen ATR/KBPN Nomor 16/2018). Berdasarkan

PP 15/2010, RDTR harus ditetapkan paling lama 36 (tiga puluh enam) bulan

sejak penetapan RTRW Wilayah/Kabupaten.

RDTR berlaku dalam jangka waktu 20 (dua puluh) tahun dan ditinjau kembali

setiap 5 (lima) tahun. Peninjauan kembali RDTR dapat dilakukan lebih dari 1

(satu) kali dalam 5 (lima) tahun apabila terjadi perubahan lingkungan

strategis berupa bencana alam skala besar dan perubahan batas wilayah

daerah (Permen ATR/KBPN Nomor 16/2018).

5. Urgensi Penyusunan RDTR dan PZ

Kebutuhan akan RDTR dan PZ bagi para pemangku kepentingan di daerah

merupakan hal yang mendesak, mengingat RDTR dan PZ sangat diperlukan

sebagai acuan operasional bagi pemberian izin pemanfaatan ruang. Saat ini,

masih banyak perizinan pemanfaatan ruang di daerah yang telah diterbitkan



namun hanya mengacu pada RTRW Kabupaten/Kota, mengingat masih

minimnya jumlah daerah yang telah memiliki RDTR dan PZ. Padahal, RTRW

pada dasarnya belum cukup operasional untuk dijadikan sebagai dasar

pemberian izin pemanfaatan ruang, sehingga diperlukan RDTR dan PZ yang

memiliki kedalaman muatan, aturan, dan peta yang lebih spesifik.

Peran RDTR dan PZ sebagai acuan dalam pemberian izin usaha menjadi

sangat krusial saat ini karena adanya kebijakan OSS (Online Single

Submission), yaitu perizinan berusaha yang diterbitkan oleh Lembaga OSS

untuk dan atas nama menteri, pimpinan lembaga, gubernur, atau

bupati/walikota kepada Pelaku Usaha melalui sistem elektronik yang

terintegrasi. Investor yang akan mendirikan usaha di suatu daerah harus

memperhatikan kesesuaian pemanfaatan ruang berdasarkan RDTR saat

mengajukan izin lokasi. Apabila daerah tersebut belum memiliki RDTR, maka

sistem tidak bisa memproses izin tersebut secara online sehingga proses

perizinan akan memakan waktu lama atau juga berpotensi tidak dapat

dilanjutkan.

Sementara dalam aspek kebencanaan, RDTR dan PZ diperlukan guna

meminimalisir risiko bencana alam di suatu daerah. Di dalam RDTR dan PZ,

ketentuan mengenai persyaratan pemanfaatan ruang dan pengendalian

pemanfaatan ruang sudah diatur untuk setiap blok/zona peruntukkan.

Sebagai contoh, apabila izin mendirikan bangunan diajukan pada blok/zona

rawan bencana, maka seharusnya izin mendirikan bangunan tersebut tidak

dapat diterbitkan apabila pada saat memproses pengajuan izin tersebut

benar-benar mengacu pada RDTR dan PZ.

6. Proses Penyusunan RDTR dan PZ

Penyusunan RDTR dan PZ terdiri dari 5 (lima) tahapan besar, yaitu:

1) Tahap persiapan;

2) Tahap pengumpulan data dan informasi;

3) Tahap pengolahan dan analisis data;

4) Tahap perumusan konsep RDTR dan muatan PZ; dan

5) Tahap penyusunan dan pembahasan Raperda tentang RDTR dan PZ



Tata cara penyusunan RDTR dan PZ ditampilkan pada tabel berikut:

Tabel 1 Penyusunan RDTR dan PZ

Tahap persiapan diawali dengan pembentukan tim penyusun RDTR dan PZ

yang terdiri dari pemerintah daerah kabupaten/kota dan tim ahli. Kemudian

dilanjutkan dengan pelaksanaan kajian awal data sekunder, yang mencakup

peninjauan kembali terhadap rencana tata ruang (RTRW, RDTR, RTBL),

rencana pembangunan (RPJPD, RPJMD), dan ketentuan sektoral terkait

pemanfaatan ruang. Tahap persiapan berikutnya adalah penetapan delineasi

awal Bagian Wilayah Perencanaan (BWP). Persiapan teknis pelaksanaan

dilakukan dengan penyimpulan data awal, penyiapan metodologi pendekatan

pelaksanaan pekerjaan, serta penyiapan desain survey. Pemberitaan

kepada publik perihal akan dilakukannya penyusunan RDTR dan PZ, tim ahli

yang terlibat, tahapan penyusunan, dan penjelasan lain yang diperlukan,

dilakukan melalui media cetak, media elektronik, maupun kegiatan

kebudayaan.

Tahap pengumpulan data dan informasi terdiri dari pengumpulan data dan

informasi untuk RDTR dan pengumpulan data dan informasi tambahan untuk

penyusunan PZ. Data dan informasi tersebut dibedakan menjadi data primer



dan data sekunder berdasarkan sumber datanya. Hasil kegiatan

pengumpulan data akan menjadi bagian dari dokumentasi Buku Fakta dan

Analisis.

Tahap pengolahan dan analisis data mencakup 2 (dua) kegiatan besar yaitu

pengolahan dan analisis data untuk penyusunan RDTR serta analisis dan

perumusan ketentuan teknis PZ. Keluaran dari pengolahan data meliputi:

1) Potensi dan masalah pengembangan di BWP;

2) Peluang dan tantangan pengembangan;

3) Tema pengembangan BWP;

4) Kecenderungan perkembangan;

5) Perkiraan kebutuhan pengembangan di BWP;

6) Intensitas pemanfaatan ruang sesuai dengan daya dukung dan daya

tampung; dan

7) Teridentifikasinya indikasi arahan penanganan kawasan dan lingkungan.

Keluaran dari analisis dan perumusan ketentuan teknis PZ meliputi:

1) Definisi zona dan kualitas lokal minimum yang diharapkan;

2) Kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan peruntukan/zona/sub zona;

3) Kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan kualitas lokal

peruntukan/zona/ subzona sebagai dasar perumusan ketentuan ITBX;

4) dampak kegiatan terhadap peruntukan/zona/subzona, sebagai dasar

perumusan ketentuan ITBX;

5) lokasi-lokasi dengan karakteristik spesifik yang membutuhkan

pengaturan yang berbeda (khusus atau perlu penerapan teknik

pengaturan zonasi);

6) rumusan tabel atribut kegiatan untuk peta zonasi;

7) kebutuhan prasarana minimum/maksimum dan standar-standar

pemanfaatan ruang;

8) kebutuhan teknik pengaturan zonasi; dan

9) konsep awal peraturan zonasi termasuk untuk mitigasi bencana,

pemanfaatan ruang dalam bumi, dan lain-lain.

Hasil dari tahap di atas didokumentasikan di dalam Buku Fakta dan Analisis

dan menjadi bahan untuk menyusun peraturan zonasi.



Pada tahap perumusan konsep RDTR dan Muatan PZ, konsep RDTR

disusun berdasarkan RTRW, pedoman dan petunjuk pelaksanaan bidang

penataan ruang, serta RPJP dan RPJM Kabupaten/Kota. Penyusunan

alternatif konsep RDTR ini berdasarkan prinsip optimasi pemanfaatan ruang

kawasan perkotaan (ruang darat, ruang laut, ruang udara termasuk ruang di

dalam bumi) dan mempertimbangkan rekomendasi perbaikan hasil

pelaksanaan KLHS. Kegiatan penyusunan konsep RDTR melibatkan

masyarakat secara aktif dan bersifat dialogis/komunikasi dua arah. Dialog

dilakukan antara lain melalui konsultasi publik, workshop, FGD, seminar, dan

bentuk komunikasi dua arah lainnya. Konsultasi publik minimal dilakukan 1

(satu) kali dituangkan dalam berita acara dengan melibatkan perguruan

tinggi, pemerintah, swasta, dan masyarakat.

Tahap penyusunan dan pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ terdiri

atas:

a. penyusunan naskah akademik raperda tentang RDTR dan PZ;

b. penyusunan raperda tentang RDTR dan PZ yang merupakan proses

penuangan materi teknis RDTR dan PZ ke dalam pasal-pasal dengan

mengikuti kaidah penyusunan peraturan perundang-undangan; dan

c. pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ yang melibatkan

pemerintah kabupaten/kota yang berbatasan dan masyarakat.

Rekomendasi perbaikan hasil pelaksanaan KLHS harus tetap

dipertimbangkan dalam muatan raperda tentang RDTR dan PZ dalam

setiap pembahasannya.

Hasil pelaksanaan penyusunan dan pembahasan raperda tentang RDTR

dan PZ meliputi naskah akademik raperda tentang RDTR dan PZ, naskah

raperda tentang RDTR dan PZ, serta berita acara pembahasan terutama

berita acara dengan kabupaten/kota yang berbatasan. Kegiatan penyusunan

dan pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ melibatkan masyarakat

dalam bentuk pengajuan usulan, keberatan, dan sanggahan terhadap

naskah raperda RDTR dan PZ melalui media cetak maupun media

elektronik, kelompok kerja, atau diskusi/temu warga. Konsultasi publik dalam

penyusunan dan pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ ini dilakukan



minimal 1 (satu) kali dituangkan dalam berita acara dengan melibatkan

perguruan tinggi, pemerintah, swasta, dan masyarakat.

Secara keseluruhan, penyusunan RDTR dan PZ dilaksanakan paling lama

12 (dua belas) bulan.

B. Dasar Hukum Penyusunan RDTR dan PZ

1. Dasar Hukum

Sesuai ketentuan Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun

2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, setiap RTRW

Kabupaten/Kota harus menetapkan bagian dari wilayah kabupaten/kota

yang perlu disusun RDTR-nya. Bagian dari wilayah yang akan disusun

RDTR tsb merupakan kawasan perkotaan atau kawasan strategis

kabupaten/kota.

Rencana Rinci Tata Ruang Kabupaten/Kota disusun sebagai perangkat

operasional rencana umum tata ruang.

Proses dan prosedur penyusunan dan penetapan raperda RDTR ini

sesuai dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala

Badan Pertanahan Nasional No.16 Tahun 2018 tentang Pedoman

Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi

Kabupaten/Kota

Kebutuhan Rencana Detail Tata Ruang yang merupakan bagian dari

wilayah kabupaten/kota dan/atau kawasan strategis kabupaten, harus

ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kotanya

Rencana Detail Tata Ruang di tetapkan paling lama 36 (tiga puluh

enam) bulan sejak penetapan Rencana Tata Ruang Wilayah

Kabupaten/Kota (PP no.15/2010 pasal 59)

2. Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan

Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional

Berikut di bawah ini merupakan diagram kedudukan RDTR jika disandingkan

dengan RTR lainnya di dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan Sistem



Perencanaan Pembangunan Nasional. Sistem Perencanaan Pembangunan

Nasional terdiri dari Rencana Pembangunan Jangka Panjang (RPJP) dan

Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJM). Dimana setiap rencana ini

terdapat jenjang lingkup masing-masing. Sistem Perencanaan Tata Ruang di sisi

lain, sesuai dengan UU 26/2007, terdiri atas Rencana Umum Tata Ruang

(RUTR) dan Rencana Rinci Tata Ruang (RRTR). RDTR termasuk ke dalam

kategori RRTR. RDTR sendiri terdiri atas 2 (dua) yaitu RDTR Kabupaten (RTR

Kawasan Strategis Kabupaten) dan RDTR Kota (RTR Kawasan Strategis Kota).

Masing-masing RDTR ini merupakan alat operasionalisasi RTRW Kabupaten

dan RTRW Kota. Dari sisi rencana pembangunan, 2 (dua) RUTR ini bersinergi

dengan RPJP Kabupaten/Kota.

3. Hubungan antara RTRW Kabupaten/Kota, RDTR dan RTBL serta

Wilayah Perencanaan

Di bawah ini merupakan penggambaran hubungan antara RTRW

Kabupaten/Kota, RDTR dan RTBL serta Wilayah Perencanaan.

Dikarenakan RTRW Kabupaten/Kota belum dapat operasional dan belum

dapat menjadi dasar perijinan, maka disusun RDTR. Rencana rinci

Gambar 1 Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan Sistem Perencanaan

Pembangunan Nasional



kabupaten/kota ini juga dapat dirinci lagi menjadi RTBL (Rencana Tata

Bangunan dan Lingkungan). Setiap jenis rencana ini memiliki lingkup

masing-masing. RTRW Kabupaten/Kota memiliki lingkup wilayah

kabupaten/kota, RDTR berlingkup BWP, sedangkan RTBL memiliki

lingkup sub-BWP.

Gambar 2 Hubungan Antara Produk Rencana dan Wilayah Perencanaannya

C. RUANG LINGKUP RDTR

1. Kedudukan RDTR dan Peraturan Zonasi dalam Rencana Tata

Ruang

Kedudukan RDTR adalah sebagai rencana rinci dari Rencana Tata

Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota dan peraturan zonasi sebagai

salah satu perangkat pengendalian pemanfaatan ruang. Sesuai

ketentuan Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010

tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, setiap RTRW

kabupaten/kota harus menetapkan bagian dari wilayah kabupaten/kota

yang perlu disusun RDTR-nya. RDTR selanjutnya akan menjadi dasar

penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL).



Bagian dari kabupaten/kota dan/atau kawasan strategis kabupaten/kota

yang akan atau perlu disusun RDTRnya, sesuai arahan atau yang

ditetapkan di dalam RTRW kabupaten/kota yang bersangkutan, disebut

dengan Bagian Wilayah Perencanaan (BWP). Selanjutnya bagian dari

BWP yang dibatasi dengan batasan fisik dan terdiri atas beberapa blok

disebut dengan Sub BWP. Kawasan strategis kabupaten/kota dapat

disusun RDTR apabila merupakan:

1. Kawasan yang mempunyai ciri perkotaan atau direncanakan menjadi

kawasan perkotaan; dan

2. Memenuhi kriteria lingkup wilayah perencanaan RDTR yang

ditetapkan dalam pedoman ini

RDTR disusun apabila RTRW Kab/Kota perlu dilengkapi dengan acuan

lebih detail untuk pengendalian pemanfaatan ruang kabupaten/kota,

termasuk peraturan zonasi didalamnya yang berisikan zoning map dan

zoning text.

RDTR merupakan rencana yang menetapkan blok pada kawasan

fungsional sebagai penjabaran kegiatan ke dalam wujud ruang yang

memperhatikan keterkaitan antar kegiatan dalam kawan fungsional

agar tercipta harmonisasi antara kegiatan utama dan penunjang dalam

kawasan fungsional tersebut.

RDTR dan PZ merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dalam

suatu BWP yang ditetapkan dengan peraturan daerah kab/kota

UU 26/2007 tentang Penataan Ruang menjelaskan bahwa

penyelenggaraan penataan ruang terdiri dari pengaturan, pembinaan,

pelaksanaan dan pengawasan. RDTR merupakan produk dari kegiatan

perencanaan tata ruang, tepatnya sebagai hasil dari penyusunan

rencana rinci tata ruang. Kedudukan RDTR dalam sistem penataan

ruang ditunjukkan oleh diagram di bawah ini.



Gambar 3 Kedudukan Rencana Rinci dan Peraturan Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang

2. Kriteria Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota dan Peraturan Zonasi

RDTR dan PZ Kabupaten/Kota disusun apabila :

1) RTRW Kabupaten/Kota dinilai belum efektif sebagai acuan dalam

pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalaian pemanfaatan

ruang karena tingkat ketelitian petanya belum mencapai 1:5.000;

2) RTRW Kabupaten/Kota sudah mengamanatkan bagian dari

wilayahnya yang perlu disusun RDTR-nya

Wilayah perencanaan RDTR mencakup:

a. Wilayah Administratif

b. Kawasan fungsional, sepertibagian wilayah kota/subwilayah kota;

c. Bagian dari wilayah kabupaten/kota yang memiliki ciri perkotaan;

d. Kawasan strategis kabupaten/kota yang memiliki ciri kawasan

perkotaan;

e. Bagian dari wilayah kabupaten/kota yang berupa kawasan pedesaan

dan direncanakan menjadi kawasan perkotaan.

RDTR disusun untuk setiap wilayah perencanaan, sedangkan PZ

disusun untuk seluruh wilayah kota/kawasan perkotaan



Apabila suatu daerah telah memiliki RTRW dengan kedalaman muatan

seperti RDTR (spesifik pada beberapa BWP tertentu), maka

dimungkinkan menurut PP 15 Tahun 2010 bagi daerah tersebut untuk

menyusun PZ saja. Namun, ketentuan mengenai tata cara penyusunan,

muatan, hingga tahap legislasi untuk RTRW yang memiliki kedalaman

RDTR masih belum diatur lebih lanjut dalam peraturan perundang-

undangan.

Gambar 4 Kriteria Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi

3. Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR Kabupaten/Kota dan

Peraturan Zonasi

Berikut dijelaskan beberapa jenis lingkup wilayah yang dapat

direncanakan melalui RDTR:

a) Wilayah administrasi. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa

wilayah administrasi seperti kecamatan.



Gambar 5 Contoh RDTR Kecamatan X

b) Kawasan fungsional. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa

bagian wilayah kota/sub wilayah kota yang direncanakan oleh RTRW

yang melingkupinya.

Gambar 6 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota

c) Bagian dari wilayah yang memiliki ciri perkotaan. Lingkup

wilayah perencanaan dapat berupa kawasan perkotaan, seperti

kawasan ibukota kabupaten atau pusat permukiman di kabupaten.



Gambar 7 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan

d) Kawasan strategis yang memiliki ciri kawasan perkotaan.

Lingkup wilayah perencanaan ini merupakan gabungan antara

lingkup wilayah perencanaan kedua (kawasan fungsional) dan

lingkup wilayah perencanaan ketiga (kawasan perkotaan). Contoh

wilayah perencanaan tipe ini adalah kawasan strategis yang dilihat

dari sudut kepentingan ekonomi (kawasan pusat perdagangan dan

jasa).

Gambar 8 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan

e) Bagian wilayah yang berupa kawasan pedesaan dan

direncanakan menjadi kawasan perkotaan. Lingkup wilayah



perencanaan dapat berupa kawasan pedesaan yang akan didorong

pembangunannya menjadi pusat kegiatan baru. Contoh wilayah jenis

ini adalah kawasan pusat permukiman baru.

Gambar 9 Contoh RDTR Kawasan Pedesaan yang Direncanakan sebagai Kawasan Perkotaan

Wilayah perencanaan RDTR tersebut disebut sebagai Bagian Wilayah

Perencanaan (BWP) dalam materi teknis rencana. Setiap BWP terdiri

atas Sub BWP yang ditetapkan dengan mempertimbangkan:

o Morfologi BWP;

o Keserasian dan keterpaduan fungsi BWP; dan

o Jangkauan dan batasan pelayanan untuk keseluruhan BWP dengan

memperhatikan rencana struktur ruang dalam RTRW

4. Masa Berlaku RDTR

RDTR berlaku dalam jangka waktu 20 (dua puluh) tahun dan ditinjau

kembali setiap 5 (lima) tahun. Peninjauan kembali RDTR dapat

dilakukan lebih dari 1 (satu) kali dalam 5 (lima) tahun jika:

o Terjadi perubahan lingkungan strategis berupa bencana alam skala

besar

o Adanya perubahan batas wilayah daerah

5. Muatan RDTR

Penyusunan RDTR saat ini berpedoman pada Peraturan Menteri

Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16



Tahun 2018. Dalam pedoman tersebut disebutkan bahwa muatan

RDTR terdiri atas:

a. Tujuan penataan BWP;

b. Rencana struktur ruang;

c. Rencana pola ruang;

d. Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya; dan

e. Ketentuan pemanfaatan ruang

D. RUANG LINGKUP PERATURAN ZONASI

1. Latar Belakang

Penyusunan peraturan zonasi dilatarbelakangi oleh kondisi Rencana

Umum Tata Ruang (RTRW skala 1:1.000.000; RTRWP skala

1:250.000; RTRW Kabupaten skala 1:100.000; RTRW Kota skala

1:10.000) yang dianggap belum operasional sehingga sulit dijadikan

rujukan untuk pengendalian pembangunan dan pemanfaatan ruang.

Begitu pula dengan Rencana Rinci Tata Ruang pada skala nasioanal,

provinsi dan kabupaten/kota (RDTRK) yang masih kurang operasional

sebagai rujukan pengendalian pembangunan bila tidak disertai dengan

aturan yang lengkap. Peraturan zonasi (Zoning Regulation) yang

merupakan perangkat pengendalian pembangunan pada skala blok

dan lazim yang digunakan di negara maju yang menganut regulatory

system sangat potensial untuk melengkapi rencana rinci tata ruang

(terutama RDTR Kota) agar lebih operasional untuk rujukan

pengendalian pembangunan. Hal ini sejalan pula dengan UU No.

26/2007 dan PP No.15/2010 yang mengamanatkan penyusunan

Peraturan Zonasi.

Beberapa terminologi dasar mengenai peraturan zonasi beserta

definisinya dijelaskan sebagai berikut:

Peraturan Zonasi (Zoning Regulation):

Ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi zona, pengaturan lebih

lanjut mengenai pemanfaatan ruang, dan prosedur pelaksanaan

pembangunan. Peraturan zonasi mencakup gabungan definisi,



standar, pernyataan, kebijakan, dan prosedur untuk memandu

aparat daerah dan pemilik lahan dalam pengembangan dan

pertumbuhan kota. Prinsip dasar Peraturan Zonasi adalah:

• Wilayah kota dibagi ke dalam zona-zona dengan ukuran yang

bervariasi

• Zona yang sama mempunyai aturan yang seragam (guna lahan,

intensitas, massa bangunan)

Zoning:

Pembagian lingkungan kota kedalam zona-zona dan menetapkan

pengendalian pemanfaatan ruang/memberlakukan ketentuan hukum

yang berbeda-beda (Barnett, 1982: 60-61; So, 1979:251).

Dibeberapa negara zoning regulation dikenal juga dengan istilah:

land development code, zoning code, zoning ordinance, zoning

resolution, zoning by-law, urban code, panning act, dll

Zona:

Kawasan atau area yang memiiki fungsi dan karakteristik lingkungan

(dan aturan) yang spesifik

Pengertian Peraturan Zonasi menurut UU No 26 Tahun 2007 adalah

sebagai berikut:

Penjelasan pasal 36 ayat 1:

Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan

ruang dan unsur-unsur pengendalian yang disusun untuk setiap zona

peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang

2. Fungsi Pengaturan Zonasi

UU 26/2007 mengatakan bahwa fungsi peraturan zonasi ada 3, yaitu

sebagai perangkat pengendalian pemanfaatan ruang, pedoman

pengendalian pemanfaatan ruang dan sebagai pelengkap dari rencana

rinci tata ruang kabupaten/kota.

1) Peraturan zonasi merupakan salah satu perangkat pengendalian

pemanfaatan ruang



Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan

peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif,

serta pengenaan sanksi (pasal 35)

2) Peraturan zonasi disusun sebagai pedoman pengendalian

pemanfaatan ruang (pasal 36 ayat 1)

Pelaksanaan rencana rinci tata ruang untuk mengoperasionalkan

rencana umum tata ruang harus tetap memenuhi batasan yang

telah diatur dalam rencana rinci dan peraturan zonasi.

Penyempurnaan rencana rinci tata ruang berdasarkan aspirasi

masyarakat harus tetap mematuhi batasan yang telah diatur

dalam rencana rinci dan peraturan zonasi (penjelasan ps.14 ayat

1)

3) Peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci tata ruang

kabupaten/kota Menjadi salah satu dasar dalam pengendalian

pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan

sesuai dengan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata

ruang

3. Tujuan Utama Peraturan Zonasi

Tujuan utama peraturan zonasi antara lain:

1) Menjamin bahwa pembangunan yang akan dilakasnakan dapat

mencapai standar kualitas lokal minimum (health, safety and welfare)

2) Melindungi atau menjamin agar pembangunan baru tidak

mengganggu penghuni atau pemanfataan ruang yang telah ada.

3) Memelihara nilai properti

4) Memelihara/memantapkan lingkungan dan melestarikan kualitasnya

5) Menyediakan aturan yang seragam di setiap zona

Undang-Undang Perencanaan Ontario, Kanada menyebutkan tujuan

peraturan zonasi adalah”..mengurangi kemacetan lau-lintas; menjamin

keselamatan dari kebakaran; kepanikan; dan bahaya lain; mendorong

kesehatan dan kesejateraan umum; menyediakan cahaya dan udara

yang cukup; mencegah terlalu padat; menghindarkan konsentrasi



penduduk berlebihan; menyediakan fasilitas transportasi, air bersih,

saluran buangan, sekolah, taman, dan kebutuhan publik lainnya”.

Barnett (1982) menyatakan bahwa pada awalnya Peraturan Zonasi

ditujukan untuk beberapa hal sebagai berikut:

a) Mengatur kegiatan yang boleh ada di suatu zona.

b) Menerapkan pemunduran bangunan di atas ketinggian tertentu agar

sinar matahari jatuh ke jalan dan trotoar dan sinar serta udara

mencapai bagian dalam bangunan.

c) Pembatasan besar bangunan di zona tertentu agar pusat kota

menjadi kawasan yang paling intensif pemanfaatan ruangnya.

4. Manfaat Peraturan Zonasi

Manfaat peraturan zonasi berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan

Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2018

adalah:

a) Menjamin dan menjaga kualitas ruang BWP minimal yang

ditetapkan;

b) Menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan meminimalkan

penggunaan lahan yang tidak sesui dengan karakteristik zona; dan

c) Meminimalkan gangguan atau dampak negatif terhadap zona.

Kelebihan dari peraturan zonasi adalah Certain (pasti), predictable,

legitimate, accountable. Hanya saja, kekurangannya adalah tidak ada

yang dapat meramalkan keadaan di masa depan secara rinci, sehingga

banyak permintaan REZONING (karena itu, amandemen Peraturan

Zonasi menjadi penting).

5. Muatan Peraturan Zonasi

Peraturan Zonasi (PZ) merupakan ketentuan yang mengatur tentang

persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya, dan

disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya

dalam rencana detail tata ruang.



Muatan peraturan zonasi meliputi:

a) Aturan dasar; dan/atau

b) Teknik pengaturan zonasi.

Aturan dasar yang menjadi materi wajib dalam muatan peraturan

zonasi mencakup:

a) Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan;

b) Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang;

c) Ketentuan tata bangunan;

d) Ketentuan prasarana dan sarana minimal;

e) Ketentuan khusus;

f) Standar teknis; dan

g) Ketentuan pelaksanaan.

Teknik pengaturan zonasi yang menjadi materi pilihan dalam muatan

peraturan zonasi merupakan aturan yang disediakan untuk mengatasi

kekakuan aturan dasar di dalam pelaksanaan pembangunan kota.

Teknik pengaturan zonasi dapat memberikan fleksibilitas dalam

penerapan peraturan zonasi dasar serta memberikan pilihan

penanganan pada lokasi tertentu sesuai dengan karakteristik, tujuan

pengembangan, dan permasalahan yang dihadapi pada zona tertentu,

sehingga sasaran pengendalian pemanfaatan ruang dapat dicapai

secara lebih efektif.

Beberapa teknik pengaturan zonasi yang umum digunakan antara lain:

a) Transfer Development Right

b) Bonus Zoning

c) Conditional Uses

6. Tahapan Proses Penyusunan Peraturan Zonasi

Peraturan zonasi mempunyai beberapa tahapan dalam

penyusunannya. Tahap pertama dan kedua adalah penyusunan

klasifikasi zonasi dan penyusunan daftar kegiatan. Dua tahap itu

dilakukan untuk mendapatkan daftar zona dan kegiatan yang akan



diatur ketentuannya dalam tahap keempat, yaitu penyusunan aturan

teknis zonasi. Sebelum menyusun aturan teknis zonasi, terlebih dahulu

dilakukan penetapan blok peruntukan. Sebagai pelengkap, dilakukan

penyusunan standar, peta zonasi, aturan pelaksanaan dan teknik

pengaturan zonasi.

Gambar 10 Bagan Alir Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi

Dengan penyusunan Rencana Tata Ruang yang baik makan dapat

mewujudkan fungsi ruang kota yang nyaman, produktif dan

berkelanjutan

RDTR merupakan suatu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang

yang merupakan dasar izin pendirian bangunan dan dasar tata

bangunan dan lingkungan

Sesuai dengan peraturan Pasal 59 PP Nomor 15 tahun 2010 tentang

pennyelenggaraan penataan ruang, setiap RTRW Kab/Kota harus

menetapkan bagian dari wilayah Kab/Kota yang perlu disusun RDTR-

nya

RDTR disusun diatas peta dasar dengan skala 1:5000 dengan

pertimbangan:



a. Pemilihan skala 1:5000 memberikan arahan pemanfaatan ruang

yang terperinci

b. Pada skala yang lebih kecil tidak semua ukuran blok dapat terlihat

E. KETERKAITAN RDTR DENGAN PERATURAN PERUNDANG-

UNDANGAN LAINNYA

1. Latar Belakang

Proses penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi sangat berkaitan erat

dengan berbagai peraturan sektor, sebagai salah satu contoh adalah UU No

38 tahun 2004 tentang Jalan, yang mengarahkan agar kegiatan

pemanfaatan ruang sesuai dengan fungsi jalan sehingga kegiatan mendapat

cukup fasilitas dan jalan tetap berfungsi tanpa ada gangguan dari

pemanfaatan ruang di tepi jalan.

Dalam pola ruang yang diterjemahkan sebagai kawasan lindung dan budi

daya, diatur dengan berbagai peruntukan seperti peruntukan permukiman,

pertanian dan lain-lain. Di sisi lain dikenal pula dalam RTR kawasan rawan

bencana. Kawasan rawan bencana ini tidak dimaksudkan sebagai

peruntukan kawasan untuk rawan bencana, tetapi harus diartikan sebagai

kawasan analisis. Dengan demikian, dalam pengaturan pada RDTR dan

peraturan zonasi perlu analisis yang mendalam sehingga kegiatan dibatasi

dan diatur sesuai sifat kerawanan kawasan tersebut.



Gambar 11 Keterkaitan Peraturan Zonasi dengan Rencana Umum dan Rencana Rinci Tata Ruang

2. Peraturan Perundangan Terkait Penataan Ruang

UU No. 26/2007 Penataan Ruang

UU No. 5/1960 tentang Pokok-pokok Agraria

UU No. 28/2002 Bangunan Gedung

UU No. 25/2004 tentang SPPN

UU No. 38/2004 Jalan

UU No. 23/2007 Perkeretaapian

UU No No. 27/2007 Pengelolaan WP3K

UU No. 32/2009 tentang PPLH

UU No. 21/2009 Perlindungan Lahan Pertanian Berkelanjutan

UU No. 1/2011 Perumahan dan Kawasan Permukiman

UU No. 8/2011 Pengelolaan Sampah

UU No. 20/2011 Rumah Susun

UU No. 2/2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk

Kepentingan Umum

UU No. 6/2014 Desa

UU No. 23/2014 jo. 2/2015 jo 9/2015 Pemerintahan Daerah



PP No. 16/2004 Penatagunaan Tanah

PP No. 15/2010 Penyelenggaraan Penataan Ruang

PP No. 68/2010 Tata Cara dan Bentuk Peran Masyarakat

PP No. 8/2013 Ketelitian Peta RTR

Pedoman Penyusunan RTR

Permen PU No. 5/PRT/M/2008 RTH

Permen PU No. 15/PRT/M/2012 tentang Pedoman Penyusunan Tata

Ruang KSN

Permen Agraria dan Tata Ruang/KBPN No. 19 Tahun 2016 tentang

Penetapan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan pada Wilayah yang

Belum Terbentuk Rencana Tata Ruang Wilayah

Permen Agraria dan Tata Ruang/KBPN No. 37 Tahun 2016 Pedoman

Penyusunan Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Provinsi dan

Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Kabupaten


Penyidik Pegawai Negeri Sipil Penataan Ruang

Permen Agraria dan Tata Ruang/KBPN No. 8 Tahun 2017 Pedoman

Pemberian Persetujuan Substansi dalam rangka penetapan perda RTRW

Prov/Kab/Kota

Permen Agraria dan Tata Ruang/KBPN No. 6 Tahun 2017 tentang Tata

Cara Peninjauan Kembali Rencana Tata Ruang Wilayah


Pedoman Pemantauan dan Evaluasi Pemanfaatan Ruang


Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit


Pedoman Audit Tata Ruang


Pedoman Penyusunan RTR Wilayah Provinsi, Kabupaten, dan Kota


Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ Kabupaten/Kota



RANGKUMAN

Dengan penyusunan Rencana Tata Ruang yang baik maka dapat

mewujudkan fungsi ruang kota yang nyaman, produktif dan berkelanjutan

RDTR merupakan suatu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang

yang merupakan dasar izin pendirian bangunan dan dasar tata bangunan

dan lingkungan

Sesuai dengan peraturan Ps. 59 PP no.15 tahun 2010 tentang

pennyelenggaraan penataan ruang, setiap RTRW Kab/Kota harus

menetapkan bagian dari wilayah Kab/Kota yang perlu disusun RDTR-nya

RDTR disusun diatas peta dasar dengan skala 1:5000 dengan

pertimbangan:

a. Pemilihan skala 1:5000 memberikan arahan pemanfaatan ruang yang

terperinci

b. Pada skala yang lebih kecil tidak semua ukuran blok dapat terlihat

EVALUASI MATERI POKOK 1

Para Peserta mampu memberikan penjelasan singkat mengenai pengertian

RDTR dan PZ

Para Peserta memahami bawasannya kenapa RDTR dan PZ di butuhkan

dalam pengendalian pemanfaatan ruang

Dalam sistem perencanaan pembangunan para peserta dapat menjelaskan

bagaimana kedudukan dan peran RDTR

Apa yang menjadi ketentuan dalam dasar Penyusunan RDTR (masa

berlaku-muatan)

UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT



Peraturan Zonasi (PZ) merupakan salah satu alat untuk mengendalikan

pemanfaatan ruang agar sesuai dengan rencana tata ruang. Saat ini dasar

hukum penyusunan RDTR masih mengacu pada Peraturan Menteri ATR/KBPN

Nomor 16 Than 2018 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata

Ruang dan Peraturan Zonasi Kab/Kota.

Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah disusun perlu di didetailkan dalam

bentuk RDTR yang mencakup penggunaan peta skala besar (1:5.000)sehingga

dapat digunakan sebagai alat untuk menerbitkan Izin Mendirikan Bangunan dan

nampak informasi tentang apa yang ada atau direncanakan di dalam persil dan

persil sekitarnya.

Peraturan zonasi memberi kejelasan secara eksplisit mengatur ketentuan

kegiatan pemanfaatan raung yang diijinkan, itensitas pemanfaatan ruang,

ketentuan tata bangunan, prasarana minimal yang dibutuhkan pada zona atau

sub zona dan ketentuan pelaksanaan yang memberikan kejelasan tentang

variasi kegiatan yang terjadi saat ini atau yang akan datang dalam zona yang

telah ditetapkan kegiatan pemanfaatan ruangnya.

a. Bagaimana penanganan terhadap kasus kegiatan pemanfaatan ruang

yang ada saat ini

b. Bagaimana Kebijakan pembangunan dalam perencanaan pemanfaatan

ruang



BAB III

KETENTUAN UMUM RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN

PERATURAN ZONASI DALAM SISTEM PENATAAN RUANG

Indikator Keberhasilan:

Peserta mampu menjabarkan ketentuan umum Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan

Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang yang mencakup fungsi, manfaat, kriteria, dan lingkup

perencanaan dalam penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi

A. SISTEM PENATAAN RUANG

Definisi Tata Ruang

Frase ‘Tata Ruang’ terdiri atas kata ‘Tata’ dan ‘Ruang.’ ‘Tata’ adalah subjek

penataan ruang, sedangkan ‘Ruang’ adalah objek penataan ruang.

Tata adalah society, sedangkan ruang adalah territory.

‘Tata’ meliputi:

a. Masyarakat;

b. Akademisi;

c. Pebisnis/investor;

d. Komunitas;

e. Kelembagaan; dan

f. Sistem/aplikasi.

‘Ruang’ meliputi:

a. Kawasan/zona lindung;

b. Kawasan/zona budidaya;

c. Jaringan prasarana; dan

d. Pusat kegiatan.

Kawasan/zona lindung dan kawasan/zona budidaya selanjutnya disebut

‘Pola Ruang.’Jaringan Prasarana dan Pusat Kegiatan, selanjutnya disebut

‘Struktur Ruang’. Mengacu pada Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007

tentang Penataan Ruang, Tata Ruang adalah Wujud Struktur Ruang dan

Pola Ruang, dan Hasil Perencanaan Tata Ruang disebut Rencana Tata

Ruang.



Gambar 12 Definisi Tata Ruang

Penyelenggaraan penataan ruang adalah kegiatan yang meliputi pengaturan,

pembinaan, pelaksanaan, dan pengawasan penataan ruang, sebagaimana

diilustrasikan pada Gambar 13 berikut.

Gambar 13 Diagram Penyelenggaraan Penataan Ruang

Penataan Ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang (REN),

pemanfaatan ruang (FAT), dan pengendalian pemanfaatan ruang (DAL) → 3

(Tiga) Komponen.



Penata Ruang Daerah, meliputi lingkup produk penataan ruang daerah

(PROD), sumber daya manusia (SDM), Perangkat Daerah, Kelembagaan

(KEL), dan Sistem Tatalaksana & Sistem Aplikasi (SIS) → 4 (Empat)

Komponen.

Evaluasi Kinerja Penataan Ruang Daerah, meliputi Evaluasi PROD, SDM,

KEL, dan SIS terhadap proses REN, FAT, dan DAL → 3 x 4 = 12 (Dua Belas)

Komponen, sebagaimana ditunjukkan pada Tabel A.1 Dua Belas Komponen

Kinerja Penataan Ruang Daerah

Dapat disimpulkan bahwa Sistem Penataan Ruang berbasis kinerja aparatur

terdiri atas objek penataan ruang dan pengawal/pembina penataan ruang.

Objek Penataan Ruang meliputi:

1. Produk Perencanaan Tata Ruang

2. Produk Pemanfaatan Ruang

3. Produk Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Pembina Penataan Ruang meliputi:

1. Sumber daya manusia (SDM) aparatur pembina penataan ruang

2. Kelembagaan Penataan Ruang

3. Sistem Aplikasi Tatalaksana Penataan Ruang

Ketiga komponen pembina penataan ruang tersebut mengawal penataan

ruang yang meliputi proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan




Tabel 2 Dua Belas Komponen Kinerja Penataan Ruang Daerah

PELAKSANA

PENATAAN

RUANG

PRODUK

PENATAAN RUANG

(PROD)

SDM KELEMBAGAAN

(KEL)

SISTEM

(SIS)

PERENCANAAN (REN) 1_PROD_REN 4_SDM_REN 7_KEL_REN 10_SIS_REN

PEMANFAATAN

(FAT) 2_PROD_FAT 5_SDM_FAT 8_KEL_FAT 11_SIS_FAT

PENGENDALIAN

(DAL) 3_PROD_DAL 6_SDM_DAL 9_KEL_DAL 12_SIS_DAL

B. KETENTUAN UMUM RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN

PERATURAN ZONASI

Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) bersifat hierarkis-komplementer. Pada

saat penyusunan, RTRW harus mengacu ketentuan yang sudah di atur oleh

RTRW yang berhierarki di atasnya. Pada saat implementasi (pemanfaatan

ruang) berdasarkan RTRW, ketentuan yang spesifik pada masing-masing

RTRW saling mengisi pada RTRW yang berhierarki di bawahnya atau di

atasnya.



Gambar 14 Kedudukan RDTR dalam Hierarki Rencana Tata Ruang

Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN), dibuat pada skala

1:1000.000 dan ditetapkan melalui peraturan pemerintah. Pada skala

tersebut RTRWN hanya berkonsentrasi pada pengaturan sosial-politik

pertahanan dan keamanan nasional, dan arah ekonomi nasional.

Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi (RTRWP), dibuat pada skala

1:250.000 dan ditetapkan melalui peraturan daerah. Pada skala tersebut

RTRWP berkonsentrasi pada pengaturan kehutanan, geologi tata lingkungan,

dan pertanian, serta arah ekonomi provinsi.

Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten (RTRWKab), dibuat pada skala

1:50.000 dan ditetapkan melalui peraturan daerah. Pada skala tersebut

RTRWKab berkonsentrasi pada pengaturan transportasi, kelembagaan,

penataagunan lahan, serta arah ekonomi kabupaten.

Rencana Tata Ruang Wilayah Kota (RTRWKot), dibuat pada skala 1:25.000

dan ditetapkan melalui peraturan daerah. Pada skala tersebut RTRWKot

berkonsentrasi pada pengaturan penataagunan lahan, mulai masuk ranah

urban design, dan arah ekonomi kota.

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR) dibuat pada skala

1:5.000 dan ditetapkan melalui peraturan daerah. Pada skala tersebut RDTR



berkonsentrasi pada pengaturan urban design, penataan blok dan fungsinya,

serta peraturan zonasi.

Demikian sehingga tinggi-rendahnya hierarki rencana tata ruang berbanding

lurus dengan aspek ekonomi-fisik sebagaiaman ditunjukkan pada Gambar

Gambar 15 Kurva Hierarki Rencana Tata Ruang berdasarkan sifat

muatannya dari Aspek Ekonomi sampai Aspek Fisik.

Gambar 15 Kurva Hierarki Rencana Tata Ruang berdasarkan sifat muatannya dari Aspek Ekonomi

sampai Aspek Fisik

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR) adalah salah satu

jenis rencana rinci tata ruang kabupaten/kota yang diperlukan dalam rangka

operasionalisasi rencana tata ruang wilayah (RTRW) kabupaten/kota.



Gambar 16 Kedudukan RDTR dalam Hierarki Rencana Pembangunan dan Rencana Tata Ruang

Struktur legal drafting setiap produk hukum rencana tata ruang,

dikelompokkan ke dalam 3 (tiga) bagian besar:

1. Definisi setiap fungsi ruang (Ketentuan Umum);

2. Penunjukan alamat dari masing-masing fungsi ruang (penunjukkan alamat

dan luasan); dan

3. Aturan main dari setiap fungsi ruang (ketentuan aktivitas dan intensitas).

Gambar 17 Struktur Kalimat Legal Drafting Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang

untuk RTRW dan RDTR



Gambar 18 Peta Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang dalam RTRW

Gambar 19 Peta Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang dalam RDTR

Blok fisik adalah bagian terkecil dari kawasan perencanaan yang memiliki batas

fisik yang jelas. Secara praktis, blok fisik dapat diartikan sebagai suatu bagian

kawasan yang dikelilingi oleh jalan dan/atau sungai/saluran. Untuk suatu

kawasan perencanaan yang belum terbangun, blok fisik dapat diartikan sebagai

suatu bagian kawasan yang dikelilingi oleh rencana jalan dan/atau rencana

sungai/saluran.

Peruntukan ruang di dalam RDTR disebut sebagai zona. Contoh: Zona

Perumahan; Zona Perdagangan dan Jasa, zona industri dst. Peruntukan ruang

dapat ditetapkan lebih rinci menjadi sub-zona. Contoh : Zona Perumahan dirinci

menjadi Perumahan Kepadatan Sangat Tinggi, Perumahan Kepadatan Tinggi,

Perumahan Kepadatan Sedang, Perumahan Kepadatan Rendah dan

Perumahan Kepadatan Sangat Rendah. Peruntukan ruang sub zona dapat

ditetapkan lebih rinci lagi sub-sub zona.

Peruntukan ruang pada setiap blok fisik tidak harus selalu homogen. Pada suatu

blok fisik bisa terdapat lebih dari satu zona atau sub-zona peruntukan. Jika pada

Peta Representasi Legal Drafting Penunjukkan Alamat Masing-Masing

Fungsi Ruang



suatu blok fisik terdapat dua atau lebih zona atau sub zona peruntukan ruang,

maka blok fisik tersebut dapat dibagi menjadi sub blok fisik mengikuti zona atau

sub zona peruntukannya.

Pembagian blok & sub blok sangat bergantung pada bagaimana

mendefinisikannya. Bila blok didefinisikan sebagai bagian kawasan perencanaan

yang dibatasi jalan, maka semua bagian kawasan yang dibatasi oleh jalan

apapun dan berapa pun ukuran luasnya akan menjadi blok sebagaimana

diilustrasikan pada gambar 20.

Gambar 20 Definisi Blok yang dibatasi jalan (Dading Sugandhi, 2012)

Bila blok didefinisikan sebagai bagian kawasan yang dibatasi oleh jalan

lingkungan, maka blok 3, 4, 5 dan 6 yang merupakan blok “kecil” yang

dipisahkan oleh gang, akan menadi satu kesatuan blok sebagaimana

diilustrasikan pada gambar 20.

Penggabungan dua atau beberapa blok “kecil” menjadi satu blok sebaiknya

harus memperhatikan pola penggunaan lahan yang ada pada masing-masing

blok “kecil”. Blok “kecil” yang dapat digabung menjadi satu kesatuan blok baru

adalah yang memiliki homogenitas penggunaan lahan.



Blok “kecil” yang penggunaan lahannya tidak homogen sebaiknya tidak

digabungkan karena pada ahirnya blok “kecil” ini akan menjadi sub blok

tersendiri.

Gambar 21 Definisi Blok yang dibatasi jalan lingkungan (Dading Sugandhi, 2012)

Bila blok didefinisikan sebagai bagian kawasan yang dibatasi oleh jalan kolektor

sekunder, maka akan lahir super blok yang berisikan blok dan sub blok,

sebagaimana diilustrasikan pada gambar.

Penetapan superblok sebaiknya harus memperhatikan keterkaitan fungsi antar

blok di dalam setiap super blok.

Penetapan superblok sifatnya futuristik sehingga harus diiringi dengan program

penyamaan fungsi antar blok, revitalisasi lingkungan atau bahkan redevelopment



Gambar 22 Definisi Blok yang dibatasi jalan kolektor sekunder (Dading Sugandhi, 2012).

Aturan Main dari setiap warna-warni fungsi ruang dalam rencana pola ruang

diatur dalam Ketentuan Umum Peraturan Zonasi (KUPZ) pada RTRW

Kabupaten dan Peraturan Zonasi pada RDTR. KUPZ atau PZ ini adalah norma

Tabel 3 Contoh Ketentuan Umum Peraturan Zonasi RTRW sebagai Aturan Main dari Setiap Fungsi

Ruang (Ketentuan Aktivitas dan Intensitas).



Tabel 4 Contoh Zoning Text RDTR sebagai Aturan Main dari Setiap Fungsi Ruang (Ketentuan Aktivitas

dan Intensitas).

KETENTUAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN LAHAN PADA SUBZONA WISATA PEMANDANGAN TERBAIK KOTA (W-1)

(1) Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan pada subzona wisata pemandangan terbaik kota (W-1) sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a merupakan wisata pemandangan laut, pulau-pulau kecil dan bentang alam khas Labuan Bajo dalam satu kesatuan pandang, dan mempunyai manfaat penting bagi kelestarian keindahan kota Labuan Bajo, meliputi:

a. Ketentuan kegiatan: 1) Pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan (I) berupa kegiatan: ruang pelataran

pandang, hutan kota, jalur hijau, taman lingkungan, taman kota, jalur pejalan kaki, dan sempadan/penyangga;

2) Pemanfaatan bersyarat secara terbatas (T) untuk kegiatan: Parkir kendaraan taman parkir ramah lingkungan, dan plasa RTNH;

3) Pemanfaatan yang tidak diperbolehkan (X) berupa semua kegiatan yang tidak disebutkan di dalam pasal 54 ayat (2) diatas.

b. Intensitas pemanfaatan kegiatan: 1) maksimum KDB 10%: ruang pelataran pandang, taman perkemahan, taman RTNH,

eko-taman parkir, hutan kota, jalur hijau, taman lingkungan, taman kota, jalur pejalan kaki, dan sempadan/penyangga;

2) maksimum KLB 0,1: ruang pelataran pandang, taman perkemahan, taman RTNH, eko-taman parkir, hutan kota, jalur hijau, taman lingkungan, taman kota, jalur pejalan kaki, dan sempadan/penyangga.

Perbandingan Muatan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dengan Rencana

Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR) disajikan pada Tabel 5.

Tabel 5 Perbandingan Muatan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dengan Rencana Detail Tata

Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR)

NO MUATAN RTRW

KABUPATEN/KOTA MUATAN

RDTR DAN PERATURAN ZONASI

1 Tujuan Penataan Ruang

Tujuan Penataan Ruang Kebijakan Penataan Ruang

Strategi Penataan Ruang

2 Rencana Struktur Ruang Rencana Jaringan Prasarana

3 Rencana Pola Ruang Rencana Pola Ruang

4 Penetapan Kawasan Strategis Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan Penangannnya

5 Arahan Pemanfaatan Ruang Ketentuan Pemanfaatan Ruang

6 Ketentuan Pengendalian Pemanfaatan Ruang: a. Ketetentuan Umum

Peraturan Zonasi



NO MUATAN RTRW

KABUPATEN/KOTA MUATAN

RDTR DAN PERATURAN ZONASI

Peraturan Zonasi b. Ketentuan Perizinan c. Ketentuan Insentif dan

Disinsentif d. Arahan Sanksi

Hal yang menjadi perhatian utama pada saat penentuan delineasi RDTR

adalah bagaimana menjaga konsistensi vertikal dengan RTRW, yakni RTR

yang berhierarki tepat di atas RDTR. Konsistensi vertikal sekurang-kurangnya

dijaga untuk Rencana Pola Ruang dan Rencana Struktur Ruang.

Pendetailan RDTR dari RTRW Kota biasanya tidak memerlukan proses

delineasi lagi karena RTRW Kota sudah membagi habis seluruh wilayahnya

ke dalam bagian wilayah kota (BWK) yang harus disusun semua RDTRnya.

Disamping itu, RTRW Kota dibuat pada skala 1:25.000 dimana blok-blok

besar sudah tergambar. RDTR hanya mendetailkan blok-blok besar tersebut

dengan mengisinya berupa blok-blok yang lebih kecil dan pendetailan warna-

warni fungsi yang cenderung sama dengan RTRW kotanya (sebagaimana

tersaji pada Gambar 23 Konsistensi Vertikal RDTR dengan RTRW Kota).

Disamping itu klasifikasi kawasan pola ruang RTRW kota hampir sama persis

dengan klasifikasi zona pola ruang RDTR (sebagaimana dijelaskan pada

Tabel 5 Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kota

dengan RDTR) sehingga proses konsistensi vertikal ini wajib hukumnya untuk

dijaga bagi RDTR yang merupakan bagian wilayah kota administratif yang

RTRW Kotanya sudah ditetapkan sebagai perda.



Gambar 23 Konsistensi Vertikal RDTR dengan RTRW Kota

Pendetailan RDTR dari RTRW Kabupaten adalah pekerjaan yang sulit, karena

mememrlukan proses delineasi kawasan perkotaan, selanjutnya membagi ke

daam bagian wilayah perkotaan (BWP) yang akan diRDTRkan. Hal ini harus

dilakukan karena RTRW kabupaten disusun pada skala 1:50.000 sedangkan

RDTR pada skala 1:5.000. Disamping itu klasifikasi kawasan pola ruang

RTRW kabupaten hampir sangat jauh berbeda dengan klasifikasi zona pola

ruang RDTR. Sebagaimana dijelaskan pada Tabel 5 Perbandingan Muatan

Rencana Pola Ruang pada RTRW Kabupaten dengan RDTR), yang

memperlihatkan bahwa BWP yang diRDTRkan harus berada di dalam

Kawasan Peruntukan Permukiman pada RTRW Kabupaten.



Gambar 24 Konsistensi Vertikal RDTR dengan RTRW Kabupaten

Tabel 6 Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kota dengan RDTR

NO RTRW Kota RDTR BWP

I Rencana Pola Ruang

1 Kawasan Lindung Zona Lindung RDTR

a Hutan lindung Zona hutan lindung

b Kawasan yang memberikan perlindungan terhadap kawasan bawahannya

Zona yang memberikan perlindungan terhadap zona di bawahnya.

c Kawasan perlindungan setempat Zona perlindungan setempat

d Ruang terbuka hijau kota Zona RTH Kota

e Kawasan suaka alam dan cagar budaya Zona suaka alam dan cagar budaya

f Kawasan rawan bencana alam Zona rawan bencana alam

g Kawasan lindung lainnya Zona lindung lainnya

2 Kawasan Budidaya Zona Budidaya RDTR

a kawasan perumahan Zona perumahan

perumahan dengan kepadatan tinggi Perumahan dengan kepadatan sangat tinggi (R-1)

Perumahan dengan kepadatan tinggi (R-2)

perumahan dengan kepadatan sedang Perumahan dengan kepadatan sedang (R-3)

perumahan dengan kepadatan rendah Perumahan dengan kepadatan rendah (R-4)

Perumahan dengan kepadatan sangat rendah (R-5)

Zona Perumahan dan Perdagangan dan Jasa (C-1)

Zona Perumahan dan Perkantoran (C-2)

b kawasan perdagangan dan jasa Zona perdagangan dan jasa

pusat perbelanjaan Tunggal (K-1)

toko modern Kopel (K-2)

pasar tradisional Deret (K-3)

c kawasan perkantoran Zona perkantoran

perkantoran pemerintahan perkantoran pemerintahan (KT-1)



NO RTRW Kota RDTR BWP

perkantoran swasta perkantoran swasta (KT-2)

Zona Perumahan dan Perkantoran (C-2)

d kawasan industri Zona industri

- Industri kimia dasar (I-1)

- Industri mesin dan logam dasar (I-2)

industri rumah tangga/kecil Industri kecil (I-3)

industri ringan Aneka industri (I-4)

e kawasan pariwisata

Zona pariwisata (PL-3) pariwisata budaya

pariwisata alam

pariwisata buatan

f kawasan ruang terbuka non hijau -

g kawasan ruang evakuasi bencana -

h kawasan peruntukan ruang bagi kegiatan sektor informal

-

i kawasan peruntukan lainnya

pertanian Zona pertanian (PL-1)

pertambangan Zona pertambangan (PL-2)

pelayanan umum: Zona Sarana Pelayanan Umum (SPU)

pendidikan Zona pendidikan (SPU-1)

Zona transportasi (SPU-2)

kesehatan Zona kesehatan (SPU-3)

Zona Olahraga (SPU-4)

peribadatan Zona sosial budaya (SPU-5)

Zona peribadatan (SPU-6)

keamanan dan keselamatan Zona pertahanan dan keamanan (KH-1)

militer

- TPA (KH-2)

- IPAL (KH-3)

Tabel 7 Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kabupaten dengan RDTR

NO POLA RUANG RTRW KABUPATEN POLA RUANG RDTR BWP

1 Kawasan Lindung Zona Lindung RDTR

a kawasan hutan lindung Zona hutan lindung

b kawasan yang memberikan perlindungan terhadap kawasan bawahannya

Zona yang memberikan perlindungan terhadap zona di bawahnya.

c kawasan perlindungan setempat Zona perlindungan setempat

Zona Ruang Terbuka Hijau Perkotaan

d kawasan suaka alam, pelestarian alam dan cagar budaya

Zona suaka alam dan cagar budaya

e kawasan rawan bencana alam Zona rawan bencana alam

f kawasan lindung geologi -

g kawasan lindung lainnya Zona lindung lainnya

2 Kawasan Budidaya Zona Budidaya RDTR



NO POLA RUANG RTRW KABUPATEN POLA RUANG RDTR BWP

a kawasan peruntukan hutan produksi

Zona Peruntukan Lainnya

b kawasan hutan rakyat

c kawasan peruntukan pertanian

d kawasan peruntukan perikanan

e kawasan peruntukan pertambangan

f kawasan peruntukan pariwisata

g kawasan peruntukan lainnya

h kawasan peruntukan industri Zona Industri

2

Kawasan Permukiman

Zona Perumahan

Zona Perdagangan dan Jasa

Zona Perkantoran

Zona Sarana Pelayanan Umum

Zona Khusus

Zona Campuran

C. PENATAAN RUANG BERBASIS RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN

PERATURAN ZONASI

Penataan Ruang berbasis peraturan zonasi adalah melakukan penyusunan

RDTR, melakukan pemanfaatan ruang berbasis RDTR, dan melakukan

pengendalian pemanfaatan ruang berbasis RDTR yang dikawal oleh sumber

daya manusia penata ruang daerah, kelembagaan penata ruang daerah, dan

sistem aplikasi dan tatalaksana penataan ruang daerah.

Evaluasi kinerja penataan ruang daerah berbasis RDTR, meliputi 12 (dua

belas) komponen cek sebagaimana dijelaskan pada Tabel 8 Dua Belas

Komponen Kinerja Penataan Ruang Berbasis RDTR.



Tabel 8 Dua Belas Komponen Kinerja Penataan Ruang Berbasis RDTR

PELAKSANA PENATAAN

RUANG

PRODUK

PENATAAN RUANG (PROD)

SDM KELEMBAGAAN (KEL)

SISTEM (SIS)

PERENCANAAN (REN)

1_PROD_REN:

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi

(RDTR)

4_SDM_REN: Tim Penyusun RDTR

7_KEL_REN BKPRD sebagai Pembahas RDTR

10_SIS_REN Sistem

Perencanaan RDTR secara Teknokratis dan

Partisipatif.

PEMANFAATAN (FAT)

2_PROD_FAT

Konsolidasi

Lahan

Pelaksanaan

Program Pemanfaatan Ruang

5_SDM_FAT:

Kompetensi Konsolidasi Lahan berbasis

RDTR

Kompetensi

Pemantauan Pelaksanaan Program

Berdasarkan RDTR

8_KEL_FAT:

BKPRD sebagai Penyelenggara Konsolidasi Lahan

Berbasis RDTR dan

11_SIS_FAT

Sistem Pemantauan Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR

PENGENDALIAN (DAL)

3_PROD_DAL

Pemberian izin bebasis RDTR

Pemberian Insentif dan

Disinsentif berbasis RDTR

Audit Tata

Ruang

Pemrosesan

pelanggaran tata ruang oleh Penyidik

Pegawai Negeri Sipil (PPNS)

6_SDM_DAL

Kompetensi (PPNS)

9_KEL_DAL Kelembagaan PPNS

12_PROD_DAL Sistem

Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis

RDTR

D. FUNGSI DAN MANFAAT RDTR DAN PERATURAN ZONASI

1. Fungsi RDTR dan Peraturan Zonasi

Berdasarkan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2018,

fungsi RDTR adalah:

1) sebagai dasar penerbitan perizinan pemanfaatan ruang (Pasal 3).

2) sebagai acuan bagi Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota dalam

menyusun keterangan rencana Kabupaten/Kota sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan (Pasal 15).

UU 26/2007 menjabarkan 3 (tiga) fungsi peraturan zonasi yaitu sebagai

perangkat pengendalian pemanfaatan ruang, pedoman pengendalian



pemanfaatan ruang, dan sebagai pelengkap dari rencana rinci tata ruang

kabupaten/kota.

4) Peraturan zonasi merupakan salah satu perangkat pengendalian

pemanfaatan ruang.

Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan

peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta

pengenaan sanksi (pasal 35)

5) Peraturan zonasi disusun sebagai pedoman pengendalian

pemanfaatan ruang (pasal 36 ayat 2).

Pelaksanaan rencana rinci tata ruang untuk mengoperasionalkan

rencana umum tata ruang harus tetap memenuhi batasan yang

telah diatur dalam rencana rinci dan peraturan zonasi.

Penyempurnaan rencana rinci tata ruang berdasarkan aspirasi

masyarakat harus tetap mematuhi batasan yang telah diatur dalam

rencana rinci dan peraturan zonasi (penjelasan ps.14 ayat 1)

6) Peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci tata ruang

kabupaten/kota, menjadi salah satu dasar dalam pengendalian

pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan

sesuai dengan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang.

2. Manfaat RDTR dan Peraturan Zonasi

Manfaat peraturan RDTR dan peraturan zonasi adalah:

a) Meminimalkan penggunaan lahan yang tidak sesuai

b) Meningkatkan pelayanan terhadap fasiitas yang bersifat publik

c) Menjaga keseimbangan kehidupan masyarakat

d) Mendorong pengembangan ekonomi

e) Meningkatkan investasi melalui kemudahan perizinan pemanfaatan

ruang

Kelebihan dari peraturan zonasi adalah Certain (pasti), predictable,

legitimate, accountable. Hanya saja, kekurangannya adalah tidak ada

yang dapat meramalkan keadaan di masa depan secara rinci.



E. KRITERIA DAN LINGKUP PERENCANAAN RDTR KABUPATEN/KOTA

DAN PERATURAN ZONASI

1. Kriteria Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota dan Peraturan Zonasi

RDTR dan PZ Kabupaten/Kota disusun apabila :

3) RTRW Kabupaten/Kota dinilai belum efektif sebagai acuan dalam

pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalaian pemanfaatan

ruang karena tingkat ketelitian petanya belum mencapai 1:5.000;

4) RTRW Kabupaten/Kota sudah mengamanatkan bagian dari

wilayahnya yang perlu disusun RDTR-nya

Berdasarkan Peraturan Menteri ATR/KBPN Nomor 16 Tahun 2018,

penyusunan RDTR dilakukan bersamaan dengan penyusunan PZ.

Penyusunan RDTR dan PZ harus terintegrasi dengan proses

penyusunan Kajian Lingkungan Hidup Strategis (KLHS) dengan

mengacu pada peraturan perundang-undangan. RDTR disusun untuk

setiap wilayah perencanaan, sedangkan PZ disusun untuk seluruh

wilayah kota/kawasan perkotaan.

Apabila suatu daerah telah memiliki RTRW dengan kedalaman muatan

seperti RDTR (spesifik pada beberapa BWP tertentu), maka

dimungkinkan menurut PP 15 Tahun 2010 bagi daerah tersebut untuk

menyusun PZ saja. Namun, ketentuan mengenai tata cara penyusunan,

muatan, hingga tahap legislasi untuk RTRW yang memiliki kedalaman

RDTR masih belum diatur lebih lanjut dalam peraturan perundang-

undangan.



Gambar 25 Kriteria Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi

2. Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR Kabupaten/Kota dan

Peraturan Zonasi

Berikut dijelaskan beberapa jenis wilayah yang termasuk dalam wilayah

perencanaan pada RDTR berdasarkan UU 26 Tahun 2007 tentang

Penataan Ruang:

a) Kawasan

Kawasan adalah wilayah yang memiliki fungsi utama lindung atau

budi daya.

b) Kawasan Budi Daya

Kawasan budi daya adalah wilayah yang ditetapkan dengan fungsi

utama untuk dibudidayakan atas dasar kondisi dan potensi sumber

daya alam, sumber daya manusia, dan sumber daya buatan.

c) Kawasan Perkotaan

Kawasan perkotaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan

utama bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai

tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan

jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi.

d) Kawasan Strategis Kabupaten/Kota

Kawasan strategis kabupaten/kota adalah wilayah yang penataan

ruangnya diprioritaskan karena mempunyai pengaruh sangat penting



dalam lingkup kabupaten/kota terhadap ekonomi, sosial, budaya,

dan/atau lingkungan.

e) Ruang Terbuka Hijau (RTH)

Ruang terbuka hijau adalah area memanjang/jalur dan/atau

mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat

tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah maupun yang

sengaja ditanam.

Berikut dijelaskan beberapa jenis lingkup wilayah yang dapat

direncanakan melalui RDTR:

a) Wilayah administrasi. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa

wilayah administrasi seperti kecamatan.

Gambar 26 Contoh RDTR Kecamatan X

b) Kawasan fungsional. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa

bagian wilayah kota/sub wilayah kota yang direncanakan oleh RTRW

yang melingkupinya.



Gambar 27 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota

c) Bagian dari wilayah yang memiliki ciri perkotaan. Lingkup

wilayah perencanaan dapat berupa kawasan perkotaan, seperti

kawasan ibukota kabupaten atau pusat permukiman di kabupaten.

Gambar 28 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan

d) Kawasan strategis yang memiliki ciri kawasan perkotaan.

Lingkup wilayah perencanaan ini merupakan gabungan antara

lingkup wilayah perencanaan kedua (kawasan fungsional) dan

lingkup wilayah perencanaan ketiga (kawasan perkotaan). Contoh

wilayah perencanaan tipe ini adalah kawasan strategis yang dilihat

dari sudut kepentingan ekonomi (kawasan pusat perdagangan dan

jasa).



Gambar 29 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan

e) Bagian wilayah yang berupa kawasan pedesaan dan

direncanakan menjadi kawasan perkotaan. Lingkup wilayah

perencanaan dapat berupa kawasan pedesaan yang akan didorong

pembangunannya menjadi pusat kegiatan baru. Contoh wilayah jenis

ini adalah kawasan pusat permukiman baru.

Gambar 30 Contoh RDTR Kawasan Pedesaan yang Direncanakan sebagai Kawasan Perkotaan

Berikut dijelaskan beberapa jenis lingkup wilayah yang direncanakan

melalui RDTR berdasarkan Peraturan Menteri No. 16 Tahun 2018

tentang :

a) Bagian Wilayah Perencanaan (BWP)

Bagian Wilayah Perencanaan (BWP) adalah Bagian dari

kabupaten/kota dan/atau kawasan strategis kabupaten/kota yang



akan atau perlu disusun RDTRnya, sesuai arahan atau yang

ditetapkan di dalam RTRW kabupaten/kota yang bersangkutan.

b) Sub Bagian Wilayah Perencanaan (Sub BWP)

Sub Bagian Wilayah Perencanaan (Sub BWP) adalah bagian dari

BWP yang dibatasi dengan batasan fisik dan terdiri atas beberapa

blok.

Gambar 31 Ilustrasi Pembagian BWP ke dalam Sub BWP



BAB IV

IDENTIFIKASI PERSOALAN DALAM

PELAKSANAAN RDTR DAN PZ

Indikator Keberhasilan:

Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta dapat:

Mengidentifikasi Potensi Permasalahan Dalam Pelaksanaan Rencana Detail Tata Ruang dan

Peraturan Zonasi, khususnya potensi permasalahan dalam tiap tahapan penyusunan RDTR

dan Peraturan Zonasi

A. PERSOALAN PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN

PERATURAN ZONASI

Persoalan dalam penyusunan RDTR, meliputi:

1) Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN).

2) Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR (SDM_REN)

3) Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN).

4) Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR

(SIS_REN).

1. Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN)

Persoalan dalam Produk RDTR diantaranya meliputi:

1) Pengolahan peta 1:5.000

2) Konsistensi vertikal dari RTRW kabupaten

3) Survey penggunaan lahan dan kajian dampak

4) Basis data perizinan

5) Perencanaan pada kawasan yang sudah terbangun

6) Perencanaan pada kawasan yang belum terbangun

7) data spasial utilitas/jaringan prasarana sektoral

8) Standar dan kriteria penataan ruang

9) standar sektoral

10) RDTR belum terintegrasi dengan Pertanahan



11) Wajah kota-kota di Indonesia tidak berkarakter, semrawut,

pemandangan terbaik kota (ke arah pantai) dipenuhi dengan ruko.

Persoalan-persoalan tersebut dihadapkan dengan kebijakan eksisting dan

terdapat alternatif penyelesaian persoalan sebagaimana dijelaskan pada

Tabel 9 Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN).

Gambar 32 Konsistensi Vertikal Struktur Ruang RTRW Kota dengan RDTR



Gambar 33 Konsistensi Vertikal Struktur Ruang RTRW Kabupaten dengan RDTR

Gambar 34 Konsistensi Vertikal Pola Ruang RTRW Kabupaten dengan RDTR



Tabel 9 Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN)

PROD_REN KEBIJAKAN EKSISTING REKOMENDASI KEBIJAKAN

Pengolahan peta 1:5.000

• pengolahan citra satelit resolusi tinggi menjadi peta dasar diwajibkan untuk melalui proses pengolahan, diantaranya survey Ground Control Points (GCP) dan Independent Check Points (ICP) serta pengolahan orthorektifikasi

• perlu diasistensikan ke Badan Informasi Geospasial (BIG) meliputi lima langkah pemeriksaan: sumber data dan

manajemen/folderisasi data

peta dasar peta tematik peta rencana layouting

• Percepatan teknik akuisisi, pengolahan, dan penambahan SDM di bidang perpetaan di daerah dan tim asistensi peta di Pusat.

Konsistensi vertikal dari RTRW kabupaten

• Menjaga konsistensi vertikal RDTR dengan pola ruang dan struktur ruang RTRW Kabupaten adalah kewajiban yang harus dipenuhi.

• Permasalahannya adalah RTRW Kabupaten memiliki klasifikasi berbeda dan skala yang jauh berbeda dengan RDTR

• Di dalam dokumen fakta dan analisa agar dibuat konsep rencana kawasan perkotaan berskala 1:25.000 sebagai “bridging”, menuju bagian wilayah perkotaan yang akan diRDTRkan.

• Konsep RTR Kawasan perkotaan ini memiliki struktur pusat kegiatan dan klasifikasi pola ruang sesuai dengan Pedoman Penyusunan RTRW Kota.

Survey penggunaan lahan dan kajian dampak

• Survey toponimi adalah mendata objek-objek baik alam maupun bangunan yang terlihat pada citra satelit

• Survey Toponimi digabung pelaksanaannya dengan survey penggunaan lahan dan kajian dampak sekunder akibat diberlakukannya




resolusi tinggi untuk keperluan pembuatan peta dasar 1:5.000.

• Survey penggunaan lahan adalah melihat penggunaan/fungsi dari bangunan atau lahan dalam rangka pembuatan peta rencana pola ruang.

• Kedua survey di atas memiliki tujuan yang berbeda.

rencana zona. • Survey gabungan ini

menitikberatkan pada penggunaan lahan, bukan pada toponimi.

• Basis data perizinan

• Perizinan yang telah diberikan sering tidak dikoleksi, dan dimutakhirkan. Begitu pula dengan data spasial perizinan sering tidak dikelola dengan baik.

• Basis data perizinan diperlukan untuk menetapkan jenis aktivitas yan diperbolehkan pada suatu zona dalam rangka penyusunan peraturan zonasi.

Saatnya mengoleksi data spasial perizinan

Perencanaan pada kawasan yang sudah terbangun

penyusunan rencana pola ruang akan dihadapkan pada dua pilihan : • Membuat perubahan

peruntukan ke arah yang lebih baik. Misalnya, sub-zona perumahan kepadatan sangat tinggi yang kumuh akan dirubah menjadi subzona perumahan kepadatan tinggi dengan mengubah perumahan

• Konsolidasi lahan dan mekanisme insentif-disinsentif berdasarkan RDTR agar dilakukan dalam rangka implementasi RDTR.




kumuh yang padat menjadi rumah susun yang lebih besar daya tampungnya, lebih sehat, lebih rapi dan lebih tertib. Persoalan yang muncul, pemerintah daerah tidak memiliki dana yang cukup untuk memberikan hunian pengganti dan biaya ganti rugi sesuai dengan PP 15 tahun 2010 pasal 168

• Tidak membuat perubahan peruntukan tapi hanya meningkatkan kualitas lingkungan melalui peningkatan kualitas jaringan prasarana pelayanan dan sarana lingkungan

• Perencanaan pada kawasan yang belum terbangun

• Sesuai dengan UU 26 tahun 2007, rencana pola ruang harus disusun untuk seluruh kawasan perencanaan, termasuk bagian kawasan yang belum terbangun. Bila pada bagian kawasan yan belum terbangun tidak ada rencana peruntukannya, maka s/d 20 tahun ke depan kawasan tersebut tidak diperkenankan untuk dibangun.

• Persoalannya tanah pada kawasan yang belum terbangun masih milik perorangan bukan

• BPN melakukan freeze tanah-tanah yang direncanakan untuk kepentingan umum melalui mekanisme land banking.




milik pemerintah daerah. Penyusunan rencana pola ruang s/d kedalaman blok akan dapat menimbulkan gejolak sosial dan juga spekulasi harga tanah.

• data spasial utilitas/jaringan prasarana sektoral

• Sulitnya mendapatkan data spasial utilitas/jaringan prasarana sektoral dengan berbagai alasan

• Saatnya semua walidata yang ditunjuk berdasarkan Kebijakan Satu Peta merencanakan, membangun, dan memutakhirkan semua data berbasis spasial dan melakukan sharing data.

• Standar dan kriteria penataan ruang

• standar sektoral

• kurangnya muatan standar dan kriteria pada pedoman-pedoman penyusunan RTR.

• Banyak standar-standar sektoral yang belum dilakukan pemutakhiran

• Ditjen Tata Ruang menyusun standar dan kriteria penataan ruang.

• Standar-standar air bersih, air minum, kawasan/zona, dan lain-lain saatnya dimutakhirkan.

• RDTR belum terintegrasi dengan Pertanahan

• Dit. Binda-DJTR menginisiasi Integrasi Tata Ruang dengan Pertanahan

• Tim penyusun RDTR harus menjadikan data persil/bidang tanah yang dikeluarkan BPN sebagai entitas spasial terkecil dalam peraturan zonasi.

• Wajah kota-kota di Indonesia tidak berkarakter, semrawut, pemandangan terbaik kota (ke arah pantai) dipenuhi dengan ruko.

• Minimnya kuantitas dan kualita Peraturan kepala daerah tentang Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)

• Minimnya kuantitas dan kualitas Perda tentang Bangunan Gedung

• Penentuan dan Desain Zona Preservasi Visual di perkotaan untuk rencana Landmark Kota dan Taman Kota kelas Dunia sebagai masukan untuk RDTR.



Alternatif Penyelesaian Persoalan Penyusunan RDTR:

Percepatan teknik akuisisi, pengolahan, dan penambahan SDM di bidang

perpetaan di daerah dan tim asistensi peta di Pusat.

Di dalam dokumen fakta dan analisa agar dibuat konsep rencana

kawasan perkotaan berskala 1:25.000 sebagai “bridging”, menuju bagian

wilayah perkotaan yang akan diRDTRkan.

Konsep RTR Kawasan perkotaan ini memiliki struktur pusat kegiatan dan

klasifikasi pola ruang sesuai dengan Pedoman Penyusunan RTRW Kota.

Survey Toponimi digabung pelaksanaannya dengan survey penggunaan

lahan dan kajian dampak sekunder akibat diberlakukannya rencana zona.

Survey gabungan ini menitikberatkan pada penggunaan lahan, bukan

pada toponimi.

Saatnya mengoleksi data spasial perizinan

Konsolidasi lahan dan mekanisme insentif-disinsentif berdasarkan RDTR

agar dilakukan dalam rangka implementasi RDTR.

BPN melakukan freeze tanah-tanah yang direncanakan untuk

kepentingan umum berbasis RDTR melalui mekanisme land banking,

khususnya pada kawasan yang belum terbangun.

Saatnya semua walidata yang ditunjuk berdasarkan Kebijakan Satu Peta

merencanakan, membangun, dan memutakhirkan semua data berbasis

spasial dan melakukan sharing data.

Ditjen Tata Ruang menyusun standar dan kriteria penataan ruang.

Standar-standar air bersih, air minum, kawasan/zona, dan lain-lain

saatnya dimutakhirkan.

Tim penyusun RDTR harus menjadikan data persil/bidang tanah yang

dikeluarkan BPN sebagai entitas spasial terkecil dalam peraturan zonasi.

Blok peruntukan harus digambar di atas peta bidang tanah, sehingga

pewarnaan fungsi jatuh pada batas – batas yang akurat dan agar tercipta

pemanfaatan ruang yang optimal. Ketika bidang tanah bersertifikat hak

milik ditetapkan sebagai ruang terbuka hijau, maka pemanfaatan

ruangnya harus mengalokasikan program pembebasan tanah.



Penentuan dan Desain Zona Preservasi Visual di perkotaan untuk

rencana Landmark Kota dan Taman Kota kelas Dunia sebagai masukan

untuk RDTR.

2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR

(SDM_REN)

Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR diantaranya

meliputi:

1) SDM Planologi/PWK sangat minim dan sering tidak pada tempatnya

2) Beragamnya kualitas SDM Bidang Penatan Ruang

3) Mutasi sangat tinggi

4) Jarang menemukan konsultan yang spesialisasinya khusus penyusunan

RDTR

5) Pemerintah daerah kurang memperhatikan potensi pariwisata dan

pengaturannya dalam RTR.



Tabel 10 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR

(SDM_REN).

Tabel 10 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR (SDM_REN)

SDM_REN KEBIJAKAN

EKSISTING REKOMENDASI KEBIJAKAN

• SDM Planologi/PWK sangat minim dan sering tidak pada tempatnya

• Beragamnya kualitas SDM Bidang Penatan Ruang

• Kebijakan Penempatan pegawai di daerah belum mengikuti kualifikasi.

• Permendagri Standar Kualifikasi Penata Ruang Daerah, diantaranya batas minimal lima tahun bertahan di SKPD penataan ruang, standar pendidikan, dan standar kompetensi

• Kurangnya kontinuitas Pemetaan

• DJTR melakukan Pemetaan Kompetensi, Penyusunan Standar Kompetensi penata



SDM_REN KEBIJAKAN

EKSISTING REKOMENDASI KEBIJAKAN

• Mutasi sangat tinggi

• Jarang menemukan konsultan yang spesialisasinya khusus penyusunan RDTR

• Pemerintah daerah kurang memperhatikan potensi pariwisata dan pengaturannya dalam RTR

Kompetensi, Penyusunan Standar Kompetensi, dan evaluasi kompetensi penataan ruang.

ruang daerah

• Diklat, Bimtek, Bantek, dan Bangsitas belum mengikuti Roadmap Pembinaan Penataan Ruang yang Terukur.

• DJTR menyusun Roadmap Pembinaan Penataan Ruang Berbasis Standar Kompetensi yang Terukur yang digunakan sebagai bahan Diklat, Bimtek, Bantek, dan Bangsitas

• DJTR melakukan Diklat, Bimtek, Bantek, Bangsitas, dan Sertifikasi tenaga ahli berdasarkan Roadmap Pembinaan dan melakukan Evaluasi Kompetensi.

• Penetapan Kawasan Strategis Pariwisata Nasional dan gencarnya promosi destinasi pariwisata Wonderful Indonesia oleh Pemerintah Pusat namun tidak dibarengi dengan penataan kota dan daerah wisata yang serius oleh pemda.

• Pemerintah daerah harus menjadikan pariwisata sebagai aset utama Indonesia dan kebanggaan Layer Satu daerah sebelum eksploitasi sumber daya alam. Penataan Ruang di level makro dan mikro agar ditujukan untuk meningkatkan nilai jual pariwisata di mata dunia

Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Penyusun RDTR:

Agar disusun Permendagri Standar Kualifikasi Penata Ruang Daerah,

yang mengatur ketentuan batas minimal lima tahun bertahan di SKPD

penataan ruang, ketentuan standar pendidikan, dan ketentuan standar

kompetensi penyusunan rencana tata ruang daerah.



Direktorat Jenderal Tata Ruang (DJTR) melakukan Pemetaan

Kompetensi, Penyusunan Standar Kompetensi penata ruang daerah

DJTR menyusun Roadmap Pembinaan Penataan Ruang Berbasis

Standar Kompetensi yang Terukur yang digunakan sebagai bahan Diklat,

Bimtek, Bantek, dan Bangsitas Penyusunan Rencana Tata Ruang

Daerah.

DJTR memberikan pendikan dan latihan (Diklat), bimbingan teknis

(Bimtek), bantuan teknis (Bantek), pengembangan kapasitas (Bangsitas),

dan Sertifikasi tenaga ahli berdasarkan Roadmap Pembinaan dan

melakukan Evaluasi Kompetensi Penyusunan Rencana Tata Ruang

Daerah.

Pemerintah daerah harus menjadikan pariwisata sebagai aset utama

Indonesia dan kebanggaan Layer Satu daerah sebelum eksploitasi sumber

daya alam. Penataan Ruang di level makro dan mikro agar ditujukan untuk

meningkatkan nilai jual pariwisata di mata dunia.

3. Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN)

Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR diantaranya meliputi:

1) Ikatan Ahli Perencana (IAP) masih sebatas bekerja sebagai konsultan

penyusun RTR dengan tingkat kompetensi yang bervariasi.

2) Lembaga Penelitian masih didominasi yang bergerak di bidang

lingkungan hidup, jarang yang bergerak di penataan ruang.

3) Lembaga Penelitian tersebar tanpa koordinasi.


terdapat alternatif penyelesaian persoalan sebagaimana dijelaskan pada Tabel

11 Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN).

Tabel 11 Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN)

KEL_REN KEBIJAKAN EKSISTING

REKOMENDASI KEBIJAKAN

• BKPRD • BKPRD sudah -



KEL_REN KEBIJAKAN EKSISTING


• Kelompok akademisi

• Lembaga penelitian

melaksanakan tugas rutin evaluasi RDTR dalam rangka persetujuan substansi.

• Ikatan Ahli Perencana (IAP) masih sebatas bekerja sebagai konsultan penyusun RTR dengan tingkat kompetensi yang bervariasi.

• DJTR membuat standar kompetensi perencana dan melakukan sertifikasi

• DJTR bekerjasama dengan IAP membuat kesepakatan roadmap penelitian dan pengembangan.

• Lembaga Penelitian masih didominasi yang bergerak di bidang lingkungan hidup, jarang yang bergerak di penataan ruang.

• Kemenristek Dikti mengkoordinasikan semua lembaga penelitian di Pusat dan daerah dibantu Kemendagri

• Lembaga Penelitian tersebar tanpa koordinasi.

Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Penyusun RDTR:

DJTR membuat standar kompetensi perencana dan melakukan sertifikasi

DJTR bekerjasama dengan IAP membuat kesepakatan roadmap

penelitian dan pengembangan.

Kemenristek Dikti mengkoordinasikan semua lembaga penelitian di Pusat

dan daerah dibantu Kemendagri.

4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR

(SIS_REN)

Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR

diantaranya meliputi:



1) Beberapa variabel penyusunan rencana tata ruang masih belum bersifat

spasial, biasanya masih beralamatkan administrasi, yaitu PDRB, dan

Populasi

2) Belum ada Sistem Aplikasi Penyusun RDTR yang fully spatial (GIS).

3) Belum ada Integrasi Agraria dan tata Ruang di Level Sistem.



Tabel 12 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun

RDTR (SIS_REN).

Tabel 12 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR (SIS_REN)

SIS_REN KEBIJAKAN EKSISTING


• Beberapa variabel penyusunan rencana tata ruang masih belum bersifat spasial, biasanya masih beralamatkan administrasi, yaitu PDRB, dan Populasi

• Pemodelan Dinamika Spasial yang pernah dikembangkan Bappenas dan BIG tidak sepenuhnya operasional karena tidak semua data bersifat spasial seperti Populasi dan PDRB.

• Spasialkan Populasi dan PDRB yang masih beralamatkan administrasi ke unit piksel berukuran 1Km2 membentuk Data Grid.

• Buat Pemodelan Dinamika dalam penyusunan RTR.

• Belum ada Sistem Aplikasi Penyusun RDTR yang fully spatial (GIS).



SIS_REN KEBIJAKAN EKSISTING


• Belum ada Integrasi Agraria dan tata Ruang di Level Sistem.

Sistem Informasi Tata Ruang Berbasis Bidang Tanah yang memiliki data atribut peruntukan ruang dan peraturan zonasi bisa dimanfaatkan untuk penyusunan RTRW, pemberian sertipikat, updating, dasar penentuan Pajak Bumi dan Bangunan, Sensus Penduduk, dll.

Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem Aplikasi Penyusunan RDTR:

Spasialkan Populasi dan Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) yang

masih beralamatkan administrasi ke unit piksel berukuran 1Km2

membentuk Data Grid.

Buat Pemodelan Dinamika dalam penyusunan RTR.

Sistem Informasi Tata Ruang Berbasis Bidang Tanah yang memiliki data

atribut peruntukan ruang dan peraturan zonasi bisa dimanfaatkan untuk

penyusunan RTRW, pemberian sertipikat, updating, dasar penentuan

Pajak Bumi dan Bangunan, Sensus Penduduk, dan beragam efisiensi

keperluan lainnya.

B. PERSOALAN PEMANFAATAN RUANG BERDASARKAN RENCANA

DETAIL TATA RUANG DAN PERATURAN ZONASI

Persoalan Pemanfaatan Ruang berbasis RDTR, meliputi:

1) Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT).

2) Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis

RDTR (SDM_FAT).

3) Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR

(KEL_FAT).



4) Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR (SIS_FAT).

1. Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT)

Persoalan Produk Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR diantaranya meliputi:

1) Standar Pemanfaatan Ruang belum ada.

2) Pedoman Rencana Terpadu dan Program Investasi Infrastruktur Jangka

Menengah (RPI2JM) belum ditetapkan.

3) Sinkronisasi Program melalui RPI2JM belum dilakukan di tingkat

kab/kota sebagai bahan musrenbang.

4) Rencana Konsolidasi Lahan (khususnya untuk menata kawasan yang

sudah padat/terbangun), belum dilakukan di tingkat kabupaten/kota.



Tabel 13 Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT).

Tabel 13 Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT)

PROD_FAT KEBIJAKAN EKSISTING


• Standar Pemanfaatan Ruang belum ada

• Terlalu banyak laporan penyelenggaraan pemerintah daerah yang harus dibuat pemda (LPPD, LKPJ, LPPD, SAKIP, LAKIP)

• DJTR menyusun standar pemanfaatan ruang

• DJTR menyusun Pedoman RPI2JM

• Pedoman RPI2JM belum ada

• Satukan semua laporan kinerja tersebut menjadi satu Dokumen Teknis RPI2JM.

• Sinkronisasi Program melalui RPI2JM belum dilakukan di tingkat kab/kota sebagai bahan musrenbang

• Terlalu banyak dokumen evaluasi kinerja yang dibuat Pusat (EKPPD, EKPOD, EDOB)

• Satukan semua dokumen evaluasi kinerja menjadi audit penataan ruang



PROD_FAT KEBIJAKAN EKSISTING


Rencana Konsolidasi Lahan (khususnya untuk menata kawasan yang sudah padat/terbangun), belum dilakukan di tingkat kab/kota

• Konsolidasi Lahan baru dilakukan dalam rangka pembebasan jalan di kota-kota besar.

• Kemen ATR/BPN menyusun pedoman dan melakukan pilot project Konsolidasi Lahan Berbasis RDTR.

Alternatif Penyelesaian Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR:

DJTR menyusun standar-standar terkait pemanfaatan ruang, yang

menjembatani standar-standar sektoral dan standar perwujudan ruang di

lapangan.

DJTR menyusun Pedoman Rencana Terpadu dan Program Investasi

Infrastruktur Jangka Menengah (RPI2JM).

Satukan semua laporan kinerja tersebut menjadi satu Dokumen Teknis

RPI2JM.

Satukan semua dokumen evaluasi kinerja daerah menjadi audit penataan

ruang.

Kemen ATR/BPN menyusun pedoman Konsolidasi Lahan Berbasis RDTR

dan melakukan pilot project Konsolidasi Lahan Berbasis RDTR.

2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR (SDM_FAT)

Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis

RDTR diantaranya meliputi:

1) SDM ekonomi pembangunan, rumpun arsitek, dan pertanahan masih

minim dan sering salah tempat


3) keuntungan kekayaan komoditas, posisi, dan jumlah penduduk belum

menjadikan Indonesia tuan rumah di negeri sendiri





Tabel 14 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR (SDM_FAT).

Tabel 14 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SDM_FAT)

SDM_FAT KEBIJAKAN EKSISTING


• SDM ekonomi pembangunan, rumpun arsitek, dan pertanahan masih minim dan sering salah tempat


• Kebijakan Penempatan pegawai di daerah belum mengikuti kualifikasi

• Permendagri Standar Kualifikasi Penata Ruang Daerah, diantaranya batas minimal lima tahun bertahan di SKPD penataan ruang, standar pendidikan, dan standar kompetensi.

• Kurangnya kontinuitas Pemetaan Kompetensi, Penyusunan Standar Kompetensi, dan evaluasi kompetensi penataan ruang.

• DJTR melakukan Pemetaan Kompetensi, Penyusunan Standar Kompetensi penata ruang daerah.

• Diklat, Bimtek, Bantek, dan Bangsitas belum mengikuti Roadmap Pembinaan Penataan Ruang yang Terukur.

• DJTR menyusun Roadmap Pembinaan Penataan Ruang Berbasis Standar Kompetensi yang Terukur yang digunakan sebagai bahan Diklat, Bimtek, Bantek, dan Bangsitas.

• DJTR melakukan Diklat, Bimtek, Bantek, dan Bangsitas berdasarkan Roadmap Pembinaan dan melakukan Evaluasi Kompetensi.

keuntungan kekayaan komoditas, posisi, dan jumlah penduduk belum menjadikan Indonesia tuan rumah di negeri

Public-Private Partnership (P3) belum mampu meningkatkan taraf hidup masyarakat setempat.

Sistem Public – Private –

People – Partnership (P4)

dengan membentuk PT.

Bersama, pemberian

Sertipikasi Hak Guna Usaha



SDM_FAT KEBIJAKAN EKSISTING


sendiri untuk masyarakat ulayat, dan

pembagian keuntungan di

perdesaaan guna

pengembangan komoditas

Local dan World Champion.

Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Pengawal Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR:

Agar disusun Permendagri Standar Kualifikasi Penata Ruang Daerah,

yang mengatur ketentuan batas minimal lima tahun bertahan di SKPD

penataan ruang, ketentuan standar pendidikan, dan ketentuan standar

kompetensi pemanfaatan ruang daerah.

DJTR melakukan Pemetaan Kompetensi, Penyusunan Standar

Kompetensi pengawal pemanfaatan ruang daerah.

DJTR menyusun Roadmap Pembinaan Penataan Ruang Berbasis

Standar Kompetensi yang Terukur yang digunakan sebagai bahan Diklat,

Bimtek, Bantek, dan Bangsitas pemanfaatan ruang daerah

DJTR melakukan Diklat, Bimtek, Bantek, dan Bangsitas berdasarkan

Roadmap Pembinaan dan melakukan Evaluasi Kompetensi Pemanfaatan

Ruang Daerah.

Sistem Public – Private – People – Partnership (P4) dengan membentuk

PT. Bersama, pemberian Sertipikasi Hak Guna Usaha untuk masyarakat

ulayat, dan pembagian keuntungan di perdesaaan guna pengembangan

komoditas Local dan World Champion.

3. Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR

(KEL_FAT)

Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR


1) Kelembagaan sinkronisasi Program penataan ruang

2) Kelembagaan Konsolidasi Lahan



3) Keuntungan kekayaan komoditas, posisi, dan jumlah penduduk belum

menjadikan Indonesia tuan rumah di negeri sendiri.



Tabel 15 Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis

RDTR (KEL_FAT)

Tabel 15 Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (KEL_FAT)

KEL_FAT KEBIJAKAN EKSISTING REKOMENDASI KEBIJAKAN

• Kelembagaan sinkronisasi Program penataan ruang

• BKPRD belum bergerak pada evaluasi dokumen RPI2JM dan penerapannya di tingkat musrenbagda

• Pemda menyusun SOP BKPRD evaluasi dokumen RPI2JM dan penerapannya di tingkat musrenbagda

• Kelembagaan Konsolidasi Lahan

• BKPRD belum bergerak pada Konsolidasi Lahan berdasarkan RTR.

• Pemda menyusun SOP Konsolidasi Lahan berdasarkan RTR.

• keuntungan kekayaan komoditas, posisi, dan jumlah penduduk belum menjadikan Indonesia tuan rumah di negeri sendiri.

Public-Private Partnership (P3) belum mampu meningkatkan taraf hidup masyarakat setempat.

Sistem Public – Private –

People – Partnership (P4)

dengan membentuk PT.

Bersama, pemberian

Sertipikasi Hak Guna

Usaha untuk masyarakat

ulayat, dan pembagian

keuntungan di perdesaaan

guna pengembangan

komoditas Local dan World

Champion.

Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR:

Pemda menyusun SOP BKPRD evaluasi dokumen RPI2JM dan

penerapannya di tingkat musrenbagda



Pemda menyusun SOP Konsolidasi Lahan berdasarkan RTR.

Sistem Public – Private – People – Partnership (P4) dengan membentuk

PT. Bersama, pemberian Sertipikasi Hak Guna Usaha untuk masyarakat

ulayat, dan pembagian keuntungan di perdesaaan guna pengembangan

komoditas Local dan World Champion.

4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR (SIS_FAT)

Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR diantaranya meliputi:

1) Sistem Pemantauan Implementasi RTR berdasarkan Dokumen teknis

RPI2JM belum ada.

2) Sistem Land Readjustment/Konsolidasi Lahan belum ada.



Tabel 16 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR (SIS_FAT).

Tabel 16 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR

(SIS_FAT)

SIS_FAT KEBIJAKAN EKSISTING


• Sistem Pemantauan Implementasi RTR berdasarkan Dokumen teknis RPI2JM belum ada.

• DJTR sedang mengembangkan Sitem pemantauan pemanfaatan ruang nasional

• Pemda mengisi Sistem pemantauan pemanfaatan ruang daerah (SIFATARUDA) sebagai bagian dari SIFATARUNAS.



SIS_FAT KEBIJAKAN EKSISTING


• Sistem Land Readjustment/Konsolidasi Lahan belum ada.

(SIFATARUNAS) • DJTR mengembangkan Aplikasi Land Readjustment/Konsolidasi Lahan dari Data Pemodelan Dinamika Spasial yang Terintegrasi dengan Bidang Tanah.

Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem/Aplikasi Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR:

Pemda mengisi Sistem pemantauan pemanfaatan ruang daerah

(SIFATARUDA) sebagai bagian dari SIFATARUNAS.

DJTR mengembangkan Aplikasi Land Readjustment/Konsolidasi Lahan

dari Data Pemodelan Dinamika Spasial yang Terintegrasi dengan Bidang

Tanah.

C. PERSOALAN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

BERDASARKAN RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PERATURAN

ZONASI

Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR diantaranya

meliputi

1) Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR

(PROD_DAL).

2) Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR (SDM_DAL).

3) Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR (KEL_DAL).

4) Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian

Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SIS_DAL).



1. Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR

(PROD_DAL)

Persoalan Produk Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR


1) Absennya RDTR, membuat RTRW masih jadi acuan perizinan

2) Mekanisme Perizinan berbasis Penataan Ruang masih minim

3) Belum ada perangkat hukum Insentif dan Disinsentif



Tabel 17 Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR

(PROD_DAL).

Tabel 17 Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_DAL)

PROD_DAL KEBIJAKAN EKSISTING


• Absennya RDTR PZ, membuat RTRW masih jadi acuan perizinan

• Jumlah Pembinaan dan Persetujuan Substansi DJTR Reguler belum maksimal karena bukan prioritas.

• Bappenas tetapkan Percepatan Penyusunan RDTR PZ sebagai agenda prioritas nasional 2018-2020

• Mekanisme Perizinan berbasis Penataan Ruang masih minim

• Kebijakan PTSP masih memerlukan rekomendasi dari BKPRD

• DJTR menyusun standar perizinan, insentif disinsentif dan arahan sanksi untuk PTSP dan Penertiban.

• Belum ada perangkat hukum Insentif dan Disinsentif

• Sanksi penataan ruang belum ditegakkan

Alternatif Penyelesaian Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR:

Bappenas tetapkan Percepatan Penyusunan RDTR PZ sebagai agenda

prioritas nasional 2018-2020



DJTR menyusun standar perizinan, insentif disinsentif dan arahan sanksi

untuk PTSP dan Penertiban.

2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR (SDM_DAL)

Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR diantaranya meliputi:

1) Jumlah dan distribusi PPNS




Tabel 18 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian

Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SDM_DAL).

Tabel 18 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR

(SDM_DAL)

SDM_DAL KEBIJAKAN EKSISTING


• Jumlah dan distribusi PPNS


• Diklat dan Pengangkatan PPNS masih terbatas

• Perbanyak Diklat dan Pengangkatan PPNS

Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Pengendalian Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR:

Perbanyak Diklat dan Pengangkatan PPNS.

3. Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR (KEL_DAL )

Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis

RDTR diantaranya meliputi:



1) Kelembagaan pemberi insentif dan disinsentif

2) Kelembagaan PPNS Penataan Ruang di daerah



Tabel 19 Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR (KEL_DAL).

Tabel 19 Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (KEL_DAL)

KEL_DAL KEBIJAKAN EKSISTING


• Kelembagaan pemberi insentif dan disinsentif

• Masih jarang perda yang mengatur khusus insentif, disinsentif, dan arahan sanksi.

• DJTR menyusun standar khusus insentif, disinsentif, dan arahan sanksi.

• Pemda menyusun perda yang mengatur khusus insentif, disinsentif, dan arahan sanksi.

• Kelembagaan PPNS Penataan Ruang di daerah

• PPNS terikat tanggungjawab struktural ke SKPD masing-masing sehingga efektivitas penyidikan terbatas.

• DJTR membentuk kelembagaan PPNS ditarik ke Pusat.

Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Pengendalian

Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR:

DJTR menyusun standar khusus insentif, disinsentif, dan arahan sanksi.

Pemda menyusun perda yang mengatur khusus insentif, disinsentif, dan

arahan sanksi.

DJTR membentuk kelembagaan Penyidik Pegawai Negeri Sipil (PPNS)

ditarik ke Pusat.

4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian

Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SIS_DAL)



Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian

Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR, yaitu belum adanya Sistem RDTR

online untuk dan Pengaduan On Line dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu

(PTSP).

Persoalan tersebut dihadapkan dengan kebijakan eksisting dan terdapat

alternatif penyelesaian persoalan sebagaimana dijelaskan pada Tabel 20

Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian

Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SIS_DAL).

Tabel 20 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis

RDTR (SIS_DAL)

SIS_DAL KEBIJAKAN EKSISTING


• Sistem RDTR PZ online untuk PTSP dan Pengaduan On Line belum ada

- • DJTR dan Pemda menyusun Sistem RDTR PZ online untuk PTSP dan Pengaduan On Line yang diakses melalui Smartphone dimana saja dan kapan saja.

Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem/Aplikasi Pengendalian

Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR:

DJTR dan Pemda menyusun Sistem RDTR PZ online untuk Pelayanan

Terpadu Satu Pintu (PTSP) dan Pengaduan On Line yang diakses melalui

Smartphone dimana saja dan kapan saja, sebagaimana diilustrasikan pada

gambar.



Gambar 35 Tampilan Dashboard RDTR Berbasis Bidang Tanah yang dapat Diakses secara Online

D. PERSOALAN DALAM TIAP TAHAPAN PENYUSUNAN RDTR DAN

PERATURAN ZONASI

Di dalam tahapan persiapan penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan

Peraturan Zonasi tidak terlepas dari permasalahan-permasalahan yang menjadi

penghambat. Berikut permasalahan yang sering terjadi dalam persiapan

penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi berdasarkan

pentahapannya:

Tabel 21 Permasalahan Dalam Tahap Persiapan

No. Tahapan Persiapan

Penyusunan RDTR dan PZ Permasalahan

Rekomendasi Kebijakan

1. Pembentukan tim penyusun RDTR dan PZ kabupaten/kota

a Pemerintah daerah kabupaten/kota, khususnya dalam lingkup Tim Koordinasi Penataan Ruang Daerah (TKPRD) Kabupaten/Kota

a) Tim Koordinasi Penataan Ruang Daerah (TKPRD) belum efektif.

b) Kapasitas SDM yang terlibat (leading sector) belum

kompeten dalam penataan ruang.

a) Agar disusun Permendagri Standar Kualifikasi Penata Ruang Daerah, yang mengatur ketentuan batas minimal lima tahun bertahan di SKPD






penataan ruang, ketentuan standar pendidikan, dan ketentuan standar kompetensi pemanfaatan ruang daerah.

b tim ahli yang diketuai oleh

profesional perencana

wilayah dan kota yang

bersertifikat, memiliki

pengalaman di bidang

perencanaan wilayah

minimal 10 tahun dan

pernah menyusun RDTR,

dengan anggota

profesional pada bidang

keahlian yang paling

kurang terdiri atas:

a) arsitek (rancang kota);

b) pertanahan;

c) geografi/geodesi;

d) geologi/kebencanaan;

e) teknik sipil

(infrastruktur/prasarana/

transportasi);

f) teknik lingkungan; dan

g) hukum.

a) Tim ahli professional perencanan wilayah dan kota belum memiliki sertifikat dan pengalaman di bidang perencanaan wilayah < 10 tahun.

b) Lembaga Penelitian masih didominasi yang bergerak di bidang lingkungan hidup, dan hukum jarang yang bergerak di penataan ruang.

c) Lembaga Penelitian tersebar tanpa koordinasi.

a) Kemenristek Dikti mengkoordinasikan semua lembaga penelitian di Pusat dan daerah dibantu oleh Kemendagri

b) DJTR membuat standar kompetensi perencana dan melakukan sertifikasi

c) DJTR menyusun Roadmap Pembinaan Penataan Ruang Berbasis Standar Kompetensi yang Terukur yang digunakan sebagai bahan Diklat, Bimtek, Bantek, dan Bangsitas pemanfaatan ruang daerah

2. kajian awal data sekunder (mencakup peninjauan kembali terhadap RTRW, RDTR, RTBL, RPJPD dan RPJMND serta ketentuan sektoral terkait pemanfaatan ruang)

a) Perda RTRW kabupaten/kota masih dalam proses peninjauan kembali;

b) Sinkronisasi dokumen tata ruang belum bersinergi dengan baik sehingga mengakibatkan tumpang tindih secara spasial dan

a) Perlu terobosan regulasi dan kelembagaan terkait peninjauan kembali sehingga tidak ditemui hambatan karena proses peninjauan kembali RTRW

b) Diskusi insentif dengan kepala daerah mengenai






non spasial; c) Dokumen

pembangunan (RPJMD, RPJPD) belum terakomodir di dalam dokumen tata ruang

d) Di beberapa daerah, dokumen pembangunan terkadang sulit didapatkan secara lengkap

visi yang tertuang di dalam RPJMD sehingga dapat diterjemahkan ke dalam RTRW

3. Penetapan delineasi awal BWP

a) Penentuan delineasi BWP dalam RDTR kabupaten/kota memiliki permasalahan pertimbangan teknis, antara lain: politis, ketidaksesuaian delineasi BWP dalam RTRW kabupaten/kota dengan RDTR kabupaten/kota.

Penetapan delineasi dilakukan di dalam forum lintas sektor dan mempertimbangkan aspek lingkungan, ekonomis dan geostrategic.

4. Persiapan teknis pelaksanaan

a penyimpulan data awal; Dilakukan normatif dan relatif sesuai kemampuan penyusun

Inovasi

b penyiapan metodologi

pendekatan pelaksanaan

pekerjaan;

Sering disiapkan menyerupai pendekatan pelaksanaan yang dilakukan di wilayah perencanaan lain yang berbeda karakteristik

Penentuan metode pelaksanaan yang disesuaikan dengan karakteristik wilayah

c penyiapan rencana kerja

rinci; dan

Ketidaksesuaian target yang tercantum dalam rencana kerja dengan realisasi pekerjaan

Penetapan target dalam rencana kerja perlu dipikirkan secara terukur dan disesuaikan dengan kemampuan sehingga realisasi dapat tercapai sesuai dengan target






d penyiapan perangkat survei (checklist data yang dibutuhkan, panduan wawancara, kuesioner, panduan observasi, dokumentasi, dan lain-lain), serta mobilisasi peralatan dan personil yang dibutuhkan.

Penentuan sampel dalam pengumpulan data (wawancara, observasi) kurang tepat sasaran.

Perlu menentukan sasaran narasumber sehingga data primer yang didapatkan valid dan berkualitas

5. Pemberitaan kepada publik perihal akan dilakukannya penyusunan RDTR dan PZ, tim ahli yang terlibat, tahapan penyusunan, dan penjelasan lain yang diperlukan

Sosialisasi terkait penyusunan RDTR dan PZ kepada masyarakat belum optimal

Sosialisasi perlu dijadwalkan secara bertahap dan dilakukan secara berkala sesuai dengan tahapan penyusunan RDTR dan PZ

Tabel 22 Permasalahan Dalam Tahap Pengumpulan Data

No. Tahapan Pengumpulan Data Permasalahan Rekomendasi

Kebijakan

1. Data dan Informasi untuk RDTR

a data primer, terdiri atas:

1) aspirasi masyarakat,

termasuk pelaku usaha

dan komunitas adat

serta informasi terkait

potensi dan masalah

penataan ruang yang

didapat melalui metode:

penyebaran angket,

forum diskusi publik,

wawancara orang per

orang, kotak aduan,

dan lainnya;

a) Penyebaran angket dan wawancara orang perorang terkadang masih tidak tepat sasaran, sehingga data yang di dapat kurang berkualitas

b) Masyarakat belum memprioritaskan tata ruang sehingga aspirasi masyarakat terkait tata ruang belum optimal

Dilakukan terobosan

teknologi sehingga

aspirasi kelompok

masyarakat dapat

diidentifikasi secara

meluas dan secara

cepat, misalnya

melalui aplikasi

teknologi informasi.

2) kondisi dan jenis guna

lahan/bangunan,

intensitas ruang, serta

konflik-konflik

Konflik-konflik

pemanfaatan ruang

menjadi hal yang

Perlu menyusun

pendekatan secara

intensif dengan




Kebijakan

pemanfaatan ruang

(jika ada), maupun

infrastruktur perkotaan

yang didapat melalui

metode observasi

lapangan;

cukup sensitif

dibeberapa golongan

baik masyarakat

maupun pemerintah

pusat dan daerah.

masyarakat dan

pemangku

kepentingan agar

lebih mudah

mendapatkan data

dan infromasi yang

dibutuhkan 3) kondisi fisik dan sosial

ekonomi BWP secara

langsung melalui

kunjungan ke semua

bagian dari wilayah

kabupaten/kota.

b data sekunder, terdiri atas

1) Peta dengan ketelitian

minimal 1:5.000 terdiri

atas:

a) peta dasar rupa bumi

skala minimal

1:5.000;

b) peta geomorfologi,

peta geologi, peta

topografi, serta peta

kemampuan tanah;

(1)

a) Proses perolehan data spasial peta dengan ketelitian 1:5000 membutuhkan waktu yang cukup lama;

b) BIG sebagai walidata untuk peta dasar dan tematik belum sepenuhnya bergerak secara optimal

Percepatan teknik

akuisisi, pengolahan,

dan penambahan

SDM di bidang

perpetaan di daerah

dan tim asistensi peta

di Pusat.

2) peta penatagunaan

tanah, meliputi:

a) peta penguasaan tanah/pemilikan tanah/gambaran umum penguasaan tanah, atau

b) peta penggunaan dan/atau pemanfaatan tanah;

a) Sinergitas tata ruang dengan pertanahan dalam hal pemenuhan kebutuhan data spasial dan informasi terkait pertanahan belum terjalin dengan baik

b) Data pertanahan masih bersifat rahasia sehingga sulit untuk diperoleh

Intergrasi tata ruang

dengan pertanahan

dalam hal penyediaan

data dan informasi

terkait pertanahan

3) peta satuan wilayah

sungai (SWS) dan

daerah aliran sungai

(DAS);

Ketersediaan dan

kelengkapan di wali

data

Kerjasama dengan

wali data




Kebijakan

4) peta klimatologis (curah

hujan, hidro-geologi,

angin, dan temperatur);

Ketersediaan dan

kelengkapan di wali

data

Kerjasama dengan

wali data

5) peta kawasan risiko

bencana di level kota;

dan

Skala peta antara

kawasan risiko

bencana di level kota

masih makro belum

sesuai dengan peta

yang dibutuhkan

dalam proses

penyusunan RDTR

kabupaten/kota

dengan skala lebih

detail

Perlu penyesuaian

terkait skala peta

risiko bencana

dengan skala peta

didalam RDTR

kabupaten/kota.

6) apabila masih terdapat

pada wilayah tersebut,

peta tematik sektoral

tertentu seperti:

a) peta kawasan obyek

vital nasional dan

kepentingan

pertahanan dan

keamanan dari

instansi terkait;

b) peta lokasi kawasan

industri maupun

kluster industri kecil

dari kementerian

perindustrian;

c) peta sebaran lahan

gambut (peatland),

dari instansi terkait;

d) peta kawasan hutan

dari instansi terkait

baik di pusat maupun

daerah;

e) peta kawasan

pertanian dari

instansi terkait baik di

pusat maupun

daerah.

a) Pemerintah daerah kurang memperhatikan potensi pariwisata sehingga data terkait potensi pariwisata sulit diperoleh

b) Integrasi antara data peta dengan RTRW/RDTR kabupaten/kota belum terwujud, misalnya peta kawasan hutan dengan peta penggunaan lahan di dalam RTRW/RDTR kabupaten/kota belum sesuai, sehingga menyulitkan penyusun dalam mengolah data sekunder

c) Beberapa data peta spasial belum tersedia di setiap kabupaten/kota karena

Pemerintah daerah

harus menjadikan

pariwisata sebagai

aset utama Indonesia

dan kebanggaan

Layer Satu daerah

sebelum eksploitasi

sumber daya alam.




Kebijakan

f) peta kelautan

sebagai informasi

dasar terkait

kedalaman laut

(batimetri), jenis

pantai, informasi

dasar lainnya terkait

navigasi dan

administrasi di

wilayah laut khusus

untuk kawasan

perkotaan yang

berada di wilayah

pesisir pantai;

g) peta pemanfaatan

sumber daya pesisir,

laut, dan pulau-pulau

kecil lainnya yang

menjadi bagian dari

wilayah kota tersebut

dari instansi terkait,

seperti properti di

atas/bawah laut,

instalasi kabel/gas,

perikanan, dll;

h) peta destinasi

pariwisata dari

instansi terkait baik di

pusat maupun

daerah;

i) peta lokasi bangunan

bersejarah dan

bernilai pusaka

budaya, dari instansi

terkait; dan/atau

j) peta kawasan

terpapar dampak

perubahan iklim dari

BMKG atau instansi

terkait.

keterbatasan anggaran, SDM dan peralatan dalam penyediaan data.

c Data dan informasi terdiri

atas :




Kebijakan

1) data wilayah

administrasi;

a) Peta batas wilayah administrasi masih terlalu banyak versi antara daerah satu dengan daerah lainnya

b) Batas administrasi terkadang masih menjadi perdebatan antar daerah yang berbatasan secara langsung, sehingga data yang diperoleh tidak valid

Mengoptimalkan hasil

Kebijakan Satu Peta

2) data dan informasi

tentang kebijakan

antara lain RTRW

Kabupaten/Kota, RPJP

Kabupaten/Kota dan

RPJM Kabupaten/Kota;

Data dan informasi

RTRW

kabupaten/kota sulit

didapatkan karena

masih dalam proses

peninjauan kembali

-

3) data fisiografis; Ketersediaan dan

kelengkapan di wali

data

Kerjasama dengan

wali data

4) data kondisi fisik tanah; Ketersediaan dan

kelengkapan di wali

data

Kerjasama dengan

wali data


penggunaan lahan

eksisting dan intensitas

pemanfaatan bangunan

eksisting berdasarkan

klasifikasi umum;

Data penggunaan

lahan eksisting jarang

diperbarui

Pemerintah daerah

perlu melaukan

updating penggunaan

lahan secara berkala

6) data penatagunaan

tanah, meliputi:

a) data penguasaan

tanah/pemilikan

tanah/gambaran

umum penguasaan

tanah,

b) data penggunaan

dan/atau

a) data-data pertanahan masih sulit didapatkan karena bersifat rahasia

b) website pertanahan didaerah masih menggunakan sistem terpusat dengan pemerintah

Integrasi tata ruang

dengan pertanahan

terkait pemenuhan

data-data pertanahan




Kebijakan

pemanfaatan tanah; pusat sehingga data tidak dapat diakses oleh semua orang

7) data peruntukan ruang

(yang dapat diperoleh

dari RTRW, RDTR

kawasan yang

bersebelahan, dan lain-

lain);

Data RTRW/RDTR

kawasan yang

bersebelahan dengan

BWP di

kabupaten/kota belum

tentu sudah tersedia

Data bidang

pertanahan bisa

menjadi alternative

selain kemampuan

foto udara merekam

peruntukan ruang

8) data dan informasi izin

pemanfaatan ruang

eksisting, baik dari

sektor kehutanan,

kelautan, pertanahan,

pertambangan, dll,

terutama yang berskala

besar;

a) Basis data perizinan diperlukan untuk menetapkan jenis aktivitas yan diperbolehkan pada suatu zona dalam rangka penyusunan peraturan zonasi.

b) Data perizinan seringkali tidak dikoleksi dan dimutakhirkan begitupula dengan data spasial perizinan sering tidak dikelola dengan baik.

Perlu melalukan

penyimpanan dan

pemutakhiran data

spasial terkait

perizinan.

9) data kependudukan dan

sosial budaya;

a) Data sosial budaya masih berupa data tabular belum spasial

b) Data sosial budaya belum timeseries dan validitas data terkadang belum sesuai dengan kondisi lapangan

Perlu pengolahan

data tabular menjadi

spasial untuk data

sosial budaya

10) data ketersediaan

prasarana dan sarana;

Sulitnya mendapatkan

data spasial

utilitas/jaringan

prasarana sektoral

dengan berbagai

alasan

Saatnya semua

walidata yang ditunjuk

berdasarkan

Kebijakan Satu Peta

merencanakan,

membangun, dan

memutakhirkan




Kebijakan

semua data berbasis

spasial dan

melakukan sharing

data


tentang peluang

ekonomi.

Kurangnya

ketersediaan data

potensi wilayah

Dorongan kepada

daerah agar

menyusun dokumen

potensi ekonomi

daerah

12) data kemampuan

keuangan

pembangunan daerah;

Sering dianggap tidak

utama, padahal

memberikan

gambaran mengenai

kemampuan daerah

dalam hal

mewujudkan rencana

struktur maupun pola

ruang

Perhatian lebih baik

kepada data ini


tentang kelembagaan

pembangunan daerah;

Sering dianggap tidak

utama, padahal

memberikan

gambaran mengenai

potensi daerah dalam

hal mewujudkan

rencana struktur

maupun pola ruang

dan juga aspek

pemanfaatan ruang

Perhatian lebih baik

kepada data ini

14) data terkait kawasan

dan bangunan (kualitas,

intensitas blok eksisting,

tata bangunan);

a) Versi data antar instansi berbeda-beda;

b) Minimnya kuantitas dan kualitas Peraturan kepala daerah tentang Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL);

c) Minimnya kuantitas

a) Perlu penajaman pedoman terkait penyusunan RTBL.




Kebijakan

dan kualitas Perda tentang Bangunan Gedung.

15) RDTR dan PZ kawasan

yang bersebelahan

dengan kawasan

perencanaan (jika ada);

dan

Data yang dibutuhkan

belum tentu tersedia

disebabkan oleh

daerah tersebut

belum atau sedang

dalam proses

penyusunan RDTR

dan PZ

-


terkait kondisi geologi

kawasan termasuk

pemanfaatan ruang di

dalam bumi (jika ada).

a) Tidak semua daerah memiliki data terkait dengan pemanfaatan ruang dalam bumi

b) Peraturan terkait pemanfaatan ruang dalam bumi belum ada

Kerjasama dengan

wali data

d Data dan informasi untuk

penyusunan PZ terdiri dari

data dan informasi yang

digunakan untuk menyusun

RDTR dan ditambahkan

dengan data dan informasi

sebagai berikut:

1) KUPZ yang termuat

dalam peraturan daerah

tentang RTRW

kabupaten/kota;

Dijadikan arahan,

meskipun kualitas

pengaturan masih

bersifat umum

Perlu inovasi dan

pengembangan dari

penyusun

2) peta rencana struktur

ruang dan rencana pola

ruang dalam RDTR;

- -

3) kriteria performa

zona/subzona yang

termuat pada tabel

kriteria

pengklasifikasian

zona/subzona dalam

a) Adanya tumpang tindih antara BWP dengan kondisi eksisting

b) Transparansi data status lahan sulit diakses




Kebijakan

RDTR;

4) data dan informasi,

meliputi:

(a) jenis penggunaan

lahan yang ada

pada daerah yang

bersangkutan;

(b) jenis kegiatan

pemanfaatan ruang;

(c) jenis dan intensitas

kegiatan yang ada

pada daerah yang

bersangkutan;

(d) identifikasi masalah

dari masing-masing

kegiatan serta

kondisi fisik (tinggi

bangunan dan

lingkungannya);

(e) kajian dampak

kegiatan terhadap

zona yang

bersangkutan;

(f) daya dukung dan

daya tampung yang

merupakan hasil

dari analisis fisik

dan lingkungan

dalam penyusunan

RDTR;

(g) standar teknis dan

administratif yang

dapat dimanfaatkan

dari peraturan

perundang-

undangan nasional

maupun daerah;

(h) peraturan

perundang-

undangan

pemanfaatan lahan

dan bangunan,

a) Kajian dampak kegiatan terhadap zona belum dijadikan acuan dalam penyusunan rencana

b) Data time series yang digunakan untuk melakukan proyeksi daya dukung dan daya tampung baiknya dengan jangka waktu minimal 10 tahun, sedangkan kondisi real data time series rata-rata 5 tahunan.

c) Belum adanya penyesuaian Permen 20 tahun 2011 menjadi Permen nomor 16 tahun 2018.




Kebijakan

serta prasarana di

daerah terkait;

(i) perizinan dan

komitmen

pembangunan; dan

(j) peraturan

perundang-

undangan yang

terkait dengan

penggunaan lahan

yang ada di

kabupaten/kota

yang akan disusun

peraturan

zonasinya.

Tabel 23 Permasalahan Dalam Tahap Analisis Data

No. Tahapan Analisis Data Penyusunan RDTR dan

PZ Permasalahan


1. Pengolahan dan analisis data untuk penyusunan RDTR meliputi:

a analisis struktur internal BWP

Dilakukan hanya mengidentifikasi jaringan yang ada, tidak semua penyusun melakukan analisis beban struktur ruang dan kecenderungan arah pergerakan

Peningkatan analisis penyusun dan supervisi

b analisis sistem penggunaan lahan (land use);

a) Analisis penggunaan lahan masih dilakukan berdasarkan asaz permintaan (kepentingan) sehingga membutuhkan proses yang cukup lama

b) Analisis penggunaan lahan masih bersifat eksisting, belum diproyeksikan untuk masa yang akan datang

c) Masih banyaknya daerah

a) Daerah perlu membuat Pemodelan Dinamika dalam penyusunan RTR.

b) Sistem Informasi Tata Ruang Berbasis Bidang Tanah yang memiliki data atribut peruntukan ruang dan peraturan zonasi bisa




PZ Permasalahan


yang melakukan pemutihan pada saat melakukan analisis penggunaan lahan;

d) Perbedaan skala antara penggunaan lahan yang terdapat didalam RTRW kabupaten/kota dengan RDTR kabupaten/kota sehingga membutuhkan waktu yang cukup lama untuk melakukan penyelarasan.

e) Belum ada Sistem Aplikasi Penyusun RDTR yang fully spatial (GIS).

dimanfaatkan untuk penyusunan RTRW, pemberian sertipikat, updating, dasar penentuan Pajak Bumi dan Bangunan, Sensus Penduduk, dll.

c analisis kependudukan dan peran BWP dalam wilayah yang lebih luas;

a) Beberapa variabel penyusunan rencana tata ruang masih belum bersifat spasial, biasanya masih beralamatkan administrasi, termasuk Populasi

b) Pemodelan Dinamika Spasial yang pernah dikembangkan Bappenas dan BIG tidak sepenuhnya operasional karena tidak semua data bersifat spasial seperti Populasi

Spasialkan Populasi dan PDRB yang masih beralamatkan administrasi ke unit piksel berukuran 1Km2 membentuk Data Grid.

d analisis sumber daya alam dan fisik atau lingkungan BWP;

a) Tidak membuat perubahan peruntukan tapi hanya meningkatkan kualitas lingkungan melalui peningkatan kualitas jaringan prasarana pelayanan dan sarana lingkungan;

b) Peraturan terkait analisis sumber daya alam dan fisik atau lingkungan masih menggunakan Permen PU Nomor 20 Tahun 2007, belum disesuaikan dengan peraturan Permen 16 Tahun 2018

Perlu updating peraturan terkait pedoman analisis sumber daya alam dan fisik atau lingkungan yang telah disesuaikan dengan Permen 16 tahun 2018

e analisis sosial budaya; Aspek kearifan lokal sering Pemerintah pusat




PZ Permasalahan


terabaikan dalam penyusunan RDTR karena tidak semua perencana mampu melakukan analisis terkait sosial dan budaya;

perlu memberikan pedoman sebagai acuan dalam menganalisis aspek sosial dan budaya

f analisis kependudukan; a) Metode analisis kependudukan yang digunakan ditiap daerah berbeda-beda tergantung dengan kondisi wilayah

b) Analisis kependudukan masih berbentuk tabular saja

Perlu penyesuaian data dari tabular menjadi spasial terutama untuk data kependudukan

g analisis ekonomi dan sektor unggulan;

Analisis sektor unggulan masih sangat sederhana hanya dengan melihat PDRB (pendapatan)

Analisis sektor unggulan perlu memperhatikan proyeksi dimasa mendatang, terukur dan sesuai dengan sumber daya yang menjadi produk unggulan di BWP tersebut.

h analisis transportasi (pergerakan);

Aplikasi untuk menganalisis pergerakan transportasi belum tersedia, sehingga analisis masih dilakukan secara manual

Penyediaan aplikasi untuk menganalisis transportasi

i analisis sumber daya buatan;

Kurangnya terobosan terkait sumber daya buatan

-

j analisis kondisi lingkungan binaan;

kondisi lingkungan binaan di perkotaan belum menjadi perhatian

-

k analisis kelembagaan; dan

Peraturan masih banyak yang tumpang tindih

Harmonisasi peraturan agar tidak terjadi tumpang tindih

l analisis pembiayaan pembangunan

Adanya ketimpangan wilayah dibeberapa daerah sehingga untuk menganalisis biaya pembangunan cukup sulit

2. Analisis untuk penyusunan PZ meliputi:

a analisis karakteristik peruntukan, zona dan zona berdasarkan kondisi yang diharapkan (berdasarkan nilai

a) Rancang kota masih belum dilakukan di semua daerah

b) Analisis penyusunan peraturan zonasi masih belum dilakukan secara

a) Penentuan dan Desain Zona Preservasi Visual di perkotaan untuk rencana Landmark Kota dan Taman




PZ Permasalahan


sejarah, lokasi, kerentanan dan risiko bencana, persepsi maupun preferensi pemangku kepentingan);

hati-hati, sehingga menimbulkan dampak yang merugikan masyarakat

c) Banyak standar-standar sektoral yang belum dilakukan pemutakhiran sebagai acuan dalam penyusunan peraturan zonasi

d) kurangnya muatan standar dan kriteria pada pedoman-pedoman penyusunan RTR;

e) Persoalan tanah pada kawasan yang belum terbangun masih milik perorangan bukan milik pemerintah daerah. Penyusunan rencana pola ruang s/d kedalaman blok akan dapat menimbulkan gejolak sosial dan juga spekulasi harga tanah.

Kota kelas Dunia sebagai masukan untuk RDTR;

b) Ditjen Tata Ruang menyusun standar dan kriteria penataan ruang;

c) Tim penyusun RDTR harus menjadikan data persil/bidang tanah yang dikeluarkan BPN sebagai entitas spasial terkecil dalam peraturan zonasi.

b analisis jenis dan karakteristik kegiatan yang saat ini berkembang dan mungkin akan berkembang di masa mendatang;

c analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub zona (karakteristik kegiatan, fasilitas penunjang dll);

d analisis dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona;

e analisis pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona;

f analisis gap antara kualitas peruntukan/zona/sub zona yang diharapkan dengan kondisi yang terjadi di lapangan (peruntukan saat ini, perizinan yang sudah dikeluarkan; status guna lahan, konflik pemanfaatan ruang);

g analisis karakteristik spesifik lokasi (obyek strategis nasional/provinsi, ruang dalam bumi);

h analisis ketentuan, standar setiap sektor terkait; dan

i analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang dan




PZ Permasalahan



Tabel 24 Permasalahan Dalam Tahap Perumusan Konsep RDTR dan PZ

No. Tahapan Perumusan Konsep

RDTR dan PZ Permasalahan


1 Perumusan Konsep RDTR Unsur politis dalam perumusan konsep RDTR masih mendominasi

Perlu dibakukan berdasar tujuan yang ingin dicapai dengan meningkatkan unsur science dan penguatan pertimbangan potensi, daya dukung dan daya tamping wilayah

2 Perumusan Muatan PZ Perumusan muatan PZ belum mengikuti standar penyusunan sehingga belum seragam

Orientasi tujuan dan optimalisasi ruang, penigkatan kapasitas perencana, pelibatan analisis mengenai indikator pencapaian target. Pelibatan masyarakat sebagai penghuni dan pengguna pengaturan tersebut. Pertimbagan pengaturan mengenai kenaikan nilai tanah.

a penentuan deliniasi blok peruntukan

b perumusan aturan dasar, yang memuat

Kualitas produk RDTR tiap daerah belum maksimal dalam perumusan aturan dasar

1) ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan

2) ketentuan intensitas pemanfaatan ruang

3) ketentuan tata bangunan

4) ketentuan prasarana minimal

5) ketentuan khusus

6) standar teknis

7) ketentuan pelaksanaan meliputi:

a) ketentuan variansi pemanfaatan ruang;

b) ketentuan insentif dan disinsentif; dan

c) ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai (non-conforming situation) dengan



peraturan zonasi;

Tabel 25 Permasalahan Dalam Tahap Legislasi RDTR dan PZ

No. Tahapan Legislasi

RDTR dan PZ Permasalahan


1. Penyusunan dan pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ, terdiri atas:

a) Proses legalisasi yang melibatkan unsur legislatif, menyebabkan proses legalisasi perda RDTR dan PZ membutuhkan waktu yang cukup lama;

b) Unsur kepentingan (politis) masih mendominasi dalam proses legalisasi perda RDTR dan PZ;

c) Penentuan raperda yang akan disahkan masih dengan metode kesepakatan antar stakeholder di DPRD belum berdasarkan prioritas kepentingan bagi masyarakat

Perlu terobosan proses pembahasan, baik untuk mencapai efisiensi waktu, berkurangnya waktu tatap muka, transparansi dan substansi pembahasan. Bisa dilakukan salah satunya dengan memanfaatkan teknologi informasi. Selain itu, perlu juga terobosan kelembagaan dengan menginisiai pemahaman mendalam bagi anggota dewan dan masyarakat umum mengenai pentingnya ditetapkannya RTR menjadi produk hukum,

a penyusunan naskah akademik raperda tentang RDTR dan PZ

b penyusunan raperda tentang RDTR dan PZ yang merupakan proses penuangan materi teknis RDTR dan PZ ke dalam pasal-pasal dengan mengikuti kaidah penyusunan peraturan perundang-undangan

c pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ yang melibatkan pemerintah kabupaten/kota yang berbatasan dan masyarakat. Rekomendasi perbaikan hasil pelaksanaan KLHS harus tetap dipertimbangkan dalam muatan raperda tentang RDTR dan PZ dalam setiap pembahasannya

Konsep Dasar Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi

Documents