Modul Dasar Penilaian 1 Sejarah Perkembangan Penilaian Di Indonesia Di Indonesia Penilaian properti riil bukan merupakan hal baru. Penilaian properti riil telah dikenal dan usianya sama panjangnya dengan sejarah penjajahan di negeri ini, walaupun saat itu, penilaian hanya dipahami dalam kalangan yang terbatas baik pengguna dan praktisinya. Penilaian yang pada jaman kolonial dikenal secara terbatas ini dikenal dengan klasiran dan nilai yang diperoleh berbentuk klas tanah dan lebih dikonsentrasikan dalam menilai tanah pertanian/sawah/kebun dan ditujukan untuk tujuan perpajakan. Dalam pelaksanaan pajak properti, pada jaman penjajahan dikenal dengan Land Rente, kemudian dalam masa Raffles dikenal Land Rent, selanjutnya menjadi Pajak Hasil Bumi, Ipeda dan terakhir Pajak Bumi dan Bangunan , penilaian merupakan core systemnya pajak properti. Sejak jaman kolonial dulu, pada kenyataannya profesi penilai umumnya banyak berkiprah di instansi pemerintah. Profesi penilai masa kolonial tidak hanya bekerja di bidang perpajakan saja namun juga berkiprah di instansi lain seperti juru taksir pada instasi Pegadaian untuk kepentingan menentukan nilai pasar properti yang diagunkan di pegadaian, Lelang Negara untuk menentukan nilai lelang properti yang akan dilelang oleh Kantor Lelang Negara. Masyarakat pedesaan sejak zaman kolonial telah mengenal Mantri Klasir yang pekerjaannya menentukan nilai tanah pertanian untuk dikelompokkan dalam kelas tanah sebagai dasar pengenaan Pajak Tanahnya. Mantri Klasir inilah yang berperan dan berfungsi sebagai Penilai untuk tujuan perpajakan. Pendidikan untuk menjadi Mantri Klasir harus melalui jenjang pendidikan 2 tahun y80ang berlokasi di Malang Jawa Timur dan Cirebon Jawa Barat. Mantri Klasir ini juga sekaligus berfungsi sebagai Land Surveyor, karenanya mereka juga berpredikat sebagai Mantri Ukur. Metode penilaian yang digunakan pada zaman itu adalah metode kapitalisasi pendapatan, yakni berdasarkan hasil bersih yang dihasilkan tanah pertanian dikalikan dengan tingkat kapitalisasi 10 %. Bahkan untuk terawasinya praktek penilaian dan perkembangan nilai tanah pertanian, Direktorat Ipeda pada masa itu “memelihara” benchmark tanah pertanian dengan membuat sawah percobaan tiap tahunnya. Sehingga hasil bersih (net operating income) yang dihasilkan tanah pertanian dengan kondisi yang wajar dapat diketahui. REAL PROPERTI DAN PENILAIAN 1
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Modul Dasar Penilaian 1
Sejarah Perkembangan Penilaian Di Indonesia
Di Indonesia Penilaian properti riil bukan merupakan hal baru. Penilaian properti
riil telah dikenal dan usianya sama panjangnya dengan sejarah penjajahan di negeri ini,
walaupun saat itu, penilaian hanya dipahami dalam kalangan yang terbatas baik
pengguna dan praktisinya. Penilaian yang pada jaman kolonial dikenal secara terbatas ini
dikenal dengan klasiran dan nilai yang diperoleh berbentuk klas tanah dan lebih
dikonsentrasikan dalam menilai tanah pertanian/sawah/kebun dan ditujukan untuk tujuan
perpajakan. Dalam pelaksanaan pajak properti, pada jaman penjajahan dikenal
dengan Land Rente, kemudian dalam masa Raffles dikenal Land Rent, selanjutnya
menjadi Pajak Hasil Bumi, Ipeda dan terakhir Pajak Bumi dan Bangunan , penilaian
merupakan core systemnya pajak properti.
Sejak jaman kolonial dulu, pada kenyataannya profesi penilai umumnya banyak
berkiprah di instansi pemerintah. Profesi penilai masa kolonial tidak hanya bekerja di
bidang perpajakan saja namun juga berkiprah di instansi lain seperti juru taksir pada
instasi Pegadaian untuk kepentingan menentukan nilai pasar properti yang diagunkan di
pegadaian, Lelang Negara untuk menentukan nilai lelang properti yang akan dilelang oleh
Kantor Lelang Negara. Masyarakat pedesaan sejak zaman kolonial telah mengenal Mantri
Klasir yang pekerjaannya menentukan nilai tanah pertanian untuk dikelompokkan dalam
kelas tanah sebagai dasar pengenaan Pajak Tanahnya. Mantri Klasir inilah yang berperan
dan berfungsi sebagai Penilai untuk tujuan perpajakan. Pendidikan untuk menjadi Mantri
Klasir harus melalui jenjang pendidikan 2 tahun y80ang berlokasi di Malang Jawa Timur
dan Cirebon Jawa Barat. Mantri Klasir ini juga sekaligus berfungsi sebagai Land Surveyor,
karenanya mereka juga berpredikat sebagai Mantri Ukur. Metode penilaian yang
digunakan pada zaman itu adalah metode kapitalisasi pendapatan, yakni berdasarkan
hasil bersih yang dihasilkan tanah pertanian dikalikan dengan tingkat kapitalisasi 10 %.
Bahkan untuk terawasinya praktek penilaian dan perkembangan nilai tanah
pertanian, Direktorat Ipeda pada masa itu “memelihara” benchmark tanah pertanian
dengan membuat sawah percobaan tiap tahunnya.
Sehingga hasil bersih (net operating income) yang dihasilkan tanah pertanian
dengan kondisi yang wajar dapat diketahui.
REAL PROPERTI DAN PENILAIAN
1
Modul Dasar Penilaian 2
Sesuai dengan tuntutan perkembangan dan sejak diundangkan Undangundang
Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, yang didalamnya tidak hanya
menetapkan obyek pajak pertanian, maka untuk memenuhi tuntutan pemenuhan
penilaian bangunan dikembangkan pendidikan yang lebih luas lagi. Untuk memenuhi
tuntutan tersebut Pemerintah Indonesia menjalin kerjasama dengan Pemerintah
Malaysia. Departemen Keuangan yang mewakili pemerintah Indonesia, sejak tahun 1987
menyelengarakan Kursus/Pelatihan Penilaian Harta sebagai cikal bakal pengembangan
lebih luas atas properti yang harus dinilai. Sehingga kita dapat mengejar ketertinggalan
perkembangan penilaian dari saudara seprofesi diwilayah regional ASEAN.
Sebagai contoh Malaysia yang serumpun dan memiliki karakter sosial yang relatif
sama dengan kita memelihara profesi penilai sejak zaman pemeritahan kolonial Inggris
dan mengembangkan profesi penilai ini. Negeri jiran itu telah memiliki institusi bidang
penilaian yang kuat, baik di sektor swasta maupun dalam struktur pemerintahan.
Pekerjaan penilaian properti di Malaysia telah di bebankan kepada satu unit setingkat
eselon I (Direktorat Jenderal) sedangkan pemerintah Indonesia sampai saat ini belum
mengindikasikan unit organisasi mana yang bertanggungjawab atas pekerjaan penilaian
properti, baik dari segi manajemen, inventarisasi maupun pendayagunaan aset negeri ini.
Dari sektor swasta mereka banyak menunjukkan pertumbuhan bisnis yang telah
mengarah kepada spesialisasi, sehingga pekerjaan penilaian harus dibebankan kepada
mereka yang profesional dibidangnya.
Organisasi Profesi Penilai
Para penilai di dunia bergabung dalam organisasi profesi penilai di nasingmasing
negara. Mereka juga menjadi anggota asosiasi profesi sesuai dengan wilayah/region
masingmasing. Saat ini sekretariat jenderal Asean Valuation Congress berkeddudukan di
Jakarta.
Beberapa Asosiasi profsi Penilai yang telah lama dikenal :
1976 berdiri API (Asosiasi Penilai Indonesia)
1979 berdiri GAPINDO (Gabungan Profesi Penilai Indonesia) menjadi GAPPI 1980
1980 berdiri MAPPI
Di Amerika dikenal APPRAISER
Di Inggris dan negaranegara persemakmuran dikenal dengan Valuer
Organisasi penilai di :
Modul Dasar Penilaian 3
USA: SREA Society of Real Estate Appraisers
AIREA American Institute of Real Estate Appraisers
ASA American Society of Appraisers
Inggris : RICS Royal Institution of Chartered Surveyors
RVA Rating Valuation Association
Australia : AIVLE Australian Institute of Valuers and Land Economy;
Kini berubah menjadi API Australia Property Institute
Modul Dasar Penilaian 4
Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan
dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para
penilai. Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang
bidang penilaian adalah :
a. Ilmu ekonomi.
b. Ilmu Teknik
c. Ilmu Hukum
A. Kaitan Penilaian dengan Ilmu Ekonomi
Konsep nilai merupakan konsep ekonomi (bukan fisik ataupuin legal). Sehingga
penilaian sebenarnya sangat dekat dengan ilmu ekonomi. Namun tidak hanya ilmu mikro
saja yang diperlukan untuk mendukung bidang keilmuan ini. Didalam kelompok ilmu
ekonomi ada beberapa cabang keilmuan yang memiliki peran dalam bidang penilaian
properti.
Dalam menganalisis nilai ekonomi suatu properti saat ini ataupun nilai potensi
dimasa datang, diperlukan pemahaman dan penggunaan indikatorindikator ekonomi
makro. Pemahaman ekonomi makro juga diperlukan untuk membantu membuat
keputusan dalam menilai kondisi ekonomi suatu kawasan sesuai dengan tujuan penilaian
itu sendiri, apakah untuk investasi properti, pemasaran properti, kelayakan dan lain
sebagainya. Pengetahuan yang berkaitan erat dalam mengasumsi suatu nilai adalah ilmu
ekonomi mikro, karena nilai pasar terjadi akibat sinergi penawaran dan permintaan.
Ilmu Ekonomi Mikro diperlukan dalam penerapan teknik dan pendekatan penilaian
sampai pada suatu kesimpulan nilai (rekonsiliasi nilai). Beberapa analisis data dalam
penerapan metode pendapatan, seperti mengetahui terjadinya harga sewa suatu properti
atau apa saja yang mempengaruhi naiknya permintaan atas type properti tertentu, akan
memerlukan pemahaman ilmu ini.
Selain ekonomi mikro dan ekonomi makro, penilaian juga erat berkaitan dengan
ekonomi tanah. Pengetahuan tentang ekonomi tanah diperlukan dalam menganalisis nilai
KAITAN PENILAIAN DENGAN DISIPLIN ILMU LAIN
2
Modul Dasar Penilaian 5
tanah sebagai suatu barang yang memiliki karakteristik tertentu yang sangat berbeda
dengan barang lainnya. Faktorfaktor yang mempengaruhi serta membentuk harga dan
nilai tanah, pola penggunaan tanah, pola penggunaan ruang, bentukbentuk
perkembangan penggunaan tanah, merupakan hal yang penting dalam ekonomi tanah
untuk bidang penilaian. Real properti juga tidak terlepas sifatnya sebagai suatu barang
publik. Sebagai barang publik, properti sangat dipengaruhi oleh regulasiregulasi atau
peraturanperundangan yang dibuat oleh pemerintah. Kondisi dan sistem politik politik
disuatu negara merupakan contoh yang akan mempengaruhi nilai real properti. Kebijakan
mengenai kepemilikan rumah susun, merupakan suatu produk kebijakan akibat dari
tuntutan dan kondisi politik suatu negara merupakan contoh yang lainnya. Berdasarkan
faktor tersebut seorang penilai harus mengetahui bangaimana keputusan politik terjadi
dan bagaimana implementasinya sehingga dalam penentuan nilai dan analisis pasar
properti faktor ini harus dipertimbangkan.
Seorang penilai juga harus memahami dan memiliki keterampilan dalam
melakukan penelitian, khususnya penelitian pasar properti. Penelitian dimaksud adalah
penelitian berkenaan fenomena sosial dan ekonomi serta dampaknya terhadap pasar
properti. Bidang Penilaian memerlukan hasilhasil penelitian lapangan untuk mengetahui
halhal yang mempengaruhi nilai seperti daya beli, pola tingkat suku bunga bank, faktor
faktor kepemilikan tanah dan sebagainya, yang kesimpulannya hanya diperoleh melalui
penelitian. Untuk itu penilai harus dibekali ilmu standar dan teknik penelitian yang benar
sehingga mencapai hasil yang berkualitas. Ilmu ini diperlukan untuk menguji hasil
penelitian yang akan digunakan sebagai referensi.
Dalam praktek penilaian, seorang penilai mau tidak mau harus mememahami pula
bidang manajemen keuangan. Hal ini terkait dan sangat diperlukan pemahamannya
dalam proses penilaian terhadap objekobyek berbentuk income producing property
seperti bangunan perkantoran , hotelmotel dan sejenisnya. Bidang ini akan membantu
penggunaan pendekatan penilaian terutama dalam menggunakan metode pendapatan.
Beberapa hal yang diperlukan adalah penentuan tingkat kapitalisasi, cost of capital,
faktor diskonto, pengertian tentang saham dan saham properti, nilai waktu uang, prinsip
dan teknik Discounted Cash Flow dan lain sebagainya. Selain itu ilmu ini juga penting
dalam membantu penilai dalam memberikan nasehat investasi properti.
Modul Dasar Penilaian 6
1. BISNIS DAN INVESTASI
Secara umum bidang diperlukan bila penilai berperan sebagai konsultan
properti dan agen pemasaran properti. Halhal yang perlu diketahui adalah
dasardasar investasi, teknik investasi, konsep portofolio, manajemen resiko,
sumber pendanaan investasi, struktur modal dalam investasi, analisis kelaytakan
investasi dan lain sebagainya.
2. AKUNTANSI
Profesi akuntan sangat dekat dengan profesi penilai dan begitu juga
dengan bidang keilmuannya. Sebagai contoh seorang penilai memang tidak
dituntut untuk mampu menyusun “financial statement” namun harus dapat
memahami dan menggunakan “financial statement” tersebut sebagai data dalam
aplikasi teknik penilaian. Halhal penting yang perlu diketahui seperti kewajaran
suatu pembiayaan dan penerimaan, konsep penyusutan, mengubah terminologi
akuntasi menjadi terminologi ekonomi, keperluan revaluasi aset, mengetahui
obyek yang dinilai dari struktur aset, dan lain sebagainya.
3. MANAJEMEN PEMASARAN
Salah satu fungsi penilai adalah sebagai agen pemasaran properti
sehingga melalui ilmu ini diharapkan penilai mengetahui halhal seperti sifat dan
karakteristik pasar pada umumnya, teknik pemasaran, strategi pemasaran,
penentuan harga jual, menjaga kepuasan konsumen, menentukan target pasar,
menentukan “catchment area”, menentukan segmentasi pasar dan lain
sebagainya.
B. Kaitan Penilaian dengan Ilmu Teknik
Mengingat ilmu penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin maka
perlu didukung oleh bidang keilmuan lainnya. Salah satu bidang keilmuan yang berperan
dalam menunjang bidang penilaian adalah ilmu teknik. Untuk mengetahui sejuh mana
peranan ilmu ini ada tiga hal dalam proses pekerjaan penilaian membutuhkan yaitu
PENGUMPULAN DATA, ANALISIS PROPERTI, TEKNIK/PENDEKATAN DASAR DALAM
ESTIMASI NILAI (PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR, PENDEKATAN BIAYA,
PENDEKATAN PENDAPATAN)
Modul Dasar Penilaian 7
1. Teknik Geodesi, Pemetaan Dan Pengukuran
Bidang ini diperlukan dalam mengumpulan data fisik suatu properti
sebelum menganalisis nilai sesuai dengan satuan ukur yang relevan. Halhal
yang diperlukan seperti :
a. Kodisi fisik tanah (bentuk, ukuran (luas), kontur, elevasi dsb.)
b. Kualitas Tanah (Deposit Mineral, Daya Dukung, Daya Serap Air, Ketinggian
dari Permukaan Laut, Kesuburan, Komposisi Tanah, dsb)
c. Peta (Peta Teknis, Peta Kontur, Peta Poligon, dsb.)
d. Posisi Properti sesuaid dengan titik koordinat bumi untuk properti yang
luas dan strategis.
2. Teknik Sipil
Bidang ini di Indonesia menjadi tulang punggung dalam praktek penilaian
karena metode berdasarkan biaya merupakan metode yang paling populer di
Indonesia. Halhal terkait dengan bidang penilaian adalah :
a. Pengetahuan Konstruksi (Pengertian, Prinsip dan Konsep).
b. Pengetahuan Proses Konstruksi.
c. Pembuatan analisis satuan harga bangunan.
d. Proses dan Pengawasan proyek konstruksi.
e. Struktur Bangunan (Pengertian, Prinsip dan Jenis)
f. Pengetahuan Bahan (Jenis dan Sifat)
g. Teknik Survei Bangunan (Penentuan Kuantitas Bangunan/Quantity Survey)
h. Pengetahuan Pemeliharaan Bangunan.
i. Utilitas Bangunan (Instalasi Air, Listrik, M&E, dll)
j. Building Teknology (teknologi dalam membangun)
k. Penentuan Penyusutan Fisik melalui umur bangunan.
4. Teknik Arsitektur
Arsitek adalah profesi perancang bangunan sehingga penilai harus
mengerti bagaimana konsep perancangan / mendesign bangunan sesuai dengan
maksud ianya dibangun. Beberapa hal yang diperlukan penilai adalah :
a. Konsep Keseimbangan Bangunan
b. Konsep Estetika
Modul Dasar Penilaian 8
c. Standar utilitas bangunan (Ukuran Ruang, Kepadatan, Keselamatan, dan
Kenyamanan).
d. Interior design
e. Eksterior design
f. Mengetahui tren desain bangunan terkini.
g. Ekonotek, dsb.
5. Teknik Mesin
Karena mesin juga merupakan properti maka bidang ini diperlukan
terutama sewaktu penilai akan menentukan/memisahkan antara bangunan,
mesin dan dan peralatan. Selain itu berkenaan dengan profesi building/property
manager maka penilai juga harus mengerti halhal berkenaan dengan item dan
perawatan mesin yang ada pada bangunan seperti lift, eskalator, genset, dll.
Halhal yang diperlukan penilai dari ilmu teknik mesin adalah :
a. Penentuan jenis, fungsi, kapasitas dan spesifikasi teknis suatu mesin.
b. Penentuan umur fisik dan ekonomis mesin.
c. Pengetahuan instalasi mesin pada bangunan dan industri.
d. Perawatan Mesin, dll.
6. Teknik Perencanaan Kota
Dalam bidang perencanaan kota beberapa topik bahasan yang sangat
mendukung bidang ilmu penilaian adalah :
a. Pemetaan Wilayah
Bagaimana suatu wilayah perencanaan dipetakan (menentukan
suatu wilayah perencanaan) sehingga dapat memberi informasi kepada
pembaca peta bail berkenaan posisi, penyebaran penduduk, kepadatan,
jaringan tranportasi, jaringan utilitas umum dan lain sebagainya. Halhal
tersebut merupakan faktorfaktor yang membentuk nilai properti
dikawasan perencanaan.
b. Master Plan (tata kota)
Mengetahui konsep, definisi dan maksud suatu Master Plan adalah
penting karena dalam penilaian yang berdasarkan potensial use (Highest
and Best Use) harus diperhatikan arah perencanaan suatu kota
berdasarkan keputusan publik (pemerintah).
Modul Dasar Penilaian 9
c. Model & Arah Perkembangan Kota/Wilayah
Hal ini hampir sama dengan poin b namun lebih spesifik untuk
melihat/membandingkan antar kota. Dari model perkembangan dan arah
perkembangan dapat diprediksi pengaruh nilai akibat model
perkembangan yang dianut suatu kota. Hal ini membantu dalam
menganalisis tanahtanah dikawasan perbatasan.
d. Prediksi Pembangunan Kota
Suatu kota akan membangun sejauh kemampuan masyarakatnya
baik dari segi ekonomi, SDM maupuan sosial. Dengan ilmu perencanaan
kota Penilai mendapat masukan sebagai bahan analisis untuk memprediksi
pembangunan yang akan dilakukan disuatu kota yang akhirya akan
mempengaruhi nilai properti dikota tersebut .
e. Pola Nilai Tanah
Nilai tanah biasanya dapat dipetakan dan memiliki pola tertentu.
Dengan dukungan ilmu perencanaan kota nilai tanah disuatu kota dapat
diketahui apakah terjadi secara gradual atau mengalami slof penurunan
kearah luar pusat pertumbuhan atau bentuk/polapola lain. Hal ini
mambantu penilai untuk menganalisis nilai secara makro.
C. Kaitan Penilaian Properti dengan Ilmu Hukum
Terlepas dari konsep nilai, properti merupakan konsep legal dalam artikata
properti adalah sesuatu yang memiliki unsur kepentingan, manfaat (hak) yang terukur
secara hukum. Selain itu seorang penilai dalam peranannya untuk memberi nasehat
(konsultan) berkenaan dengan properti akan memerlukan tindakantindakan legal seperti
dalam membuat kerjasama, perjanjian, merahasiakan data dan lain sebagainya.
Beberapa hal penting yang menunjang bidang penilaian adalah :
a. Prinsip Legalitas
b. Prinsip Penguasaan
c. Pengertian hak atas tanah sebagai suatu kekayaan.
d. Jenisjenis hak atas tanah.
e. Perikatan (perjanjian).
f. Hukum Acara
Modul Dasar Penilaian 10
g. Fungsi, tanggung jawab dan kedudukan sebagai saksi ahli.
h. Prinsipprinsip notariat
i. Hukum Bisnis, Arbitase, dsb.
Melihat banyaknya bidang keilmuan yang diperlukan bagi seorang penilai maka
jalan terbaik untuk mempersiapkan SDM Penilai yang berkualitas adalah dengan
pendidikan formal tertentu. Artinya penilai tidak hanya cukup dengan belajar secara
otodidak ataupun mengambil kursuskursus singkat karena tidak akan mendapat
gambaran utuh dukungan ilmu tersebut dalam praktisnya nanti. Namun juga disadari
karena Penilaian adalah bidang praktis maka tidak terukur kemampuan seorang penilai
bila tidak memiliki pengalaman dilapangan. Kedua faktor tersebut (Pendidikan dan
Pengalaman) menjadi syarat mendasar bagi seorang penilai profesional.
Modul Dasar Penilaian 11
Ruang lingkup pekerjaan profesi Penilai sangat luas dan mencakup hampir semua
aspek kehidupan yang terkait dengan transaksi properti. Salah satu contoh yang nge
Tren saat ini adalah kekhawatiran menghadapi era Otonomi Daerah sebagaimana
diamanatkan UU. No. 22/1999 tentang Pemerintahan Daerah memang cukup beralasan
mengingat kemampuan Daerah baik dari SDM maupun dari sisi pendanaan
sangat bervariasi. Apalagi sejak dikeluarkannya UU No. 18/1995 tentang Pajak Daerah
dan Restribusi Daerah yang telah “menyederhanakan” sumbersumber pendapatan
Daerah. Namun setelah dikeluarkan UU No. 25/1999 tentang Perimbangan Keuangan
Pemerintah Pusat dan Daerah, dari sisi pengumpulan dana daerah memiliki kesempatan
yang lebih luas yang pada intinya memperjelas sumbersumber keuangan yang dapat
menjadi andalan daerah. Masalah penilaian properti bagi daerah akan berkait dengan :
1. Manajemen dan Inventarisasi aset tanah dan bangunan, agar dapat diketahui
secara terinci potensi aset tanah dan bangunan suatu Daerah secara kuantitas.
2. Optimalisasi penggunaan aset tanah dan bangunan, agar dapat dilakukan
pemberdayaan aset properti lebih optimal untuk menghasilkan pendapatan secara
maksimal.
3. Rencana Pengembangan Usaha (BUMD), hal ini berkenaan dengan Tanah dan
Bangunan (studi kelayakan proyek/usaha), sehingga BUMD dapat berkembang lebih
terencana dan terarah yang akhirnya meningkatkan keuntungan BUMD dan
kemampuan memprediksi pendapatan.
4. Nilai aset tanah dan bangunan, sehingga dapat mengetahui nilai ekonomi
seluruh aset properti suatu Daerah. Implikasinya secara langsung adalah
terhadap penerimaan PBB dan BPHTB yang didasari pada nilai properti. Secara tidak
langsung Nilai Aset Properti berguna untuk :
a. Mengetahui modal dasar milik Daerah dalam usaha privatisasi.
b. Mengetahui Nilai jaminan untuk memperoleh pinjaman.
c. Mengetahui Nilai penyertaan (saham) dalam melakukan suatu kerjasama
usaha dengan pihak swasta.
d. Memberi informasi kemampuan nilai ekonomi properti disuatu daerah
untuk mengundang investor.
e. Mengetahui Nilai dalam rangka penerbitan obligasi Daerah.
RUANG LINGKUP PROFESI PENILAI DAN PROSPEKNYA 3
Modul Dasar Penilaian 12
f. Mengetahui Nilai aset untuk kepentingan tukarguling (ruislag).
g. Mengetahui dasar Nilai dalam pembebasan tanah, pembelian tanah, dll.
Disisi lain prospek profesi penilai juga cukup luas mengingat dengan bekal ilmu
dibidang penilaian properti maka Profesi Penilai dapat melakukan pekerjaan :
Penilai Riil Properti (Real Property Appraiser)
Menentukan Nilai Pasar properti untuk digunakan pada berbagai tujuan seperti :
a. harga jualbeli
b. penentapan harga persewaan
c. sebagai dasar pengenaan pajak properti
d. revaluasi aset tetap untuk laporan keuangan
e. penentuan besar saham (penyertaan modal) dalam suatu kerjasama usaha
(franchise, merger, dll)
f. besarnya premi asuransi kebakaran,
g. jaminan pinjaman,
h. nilai dasar untuk lelang properti,
i. menentukan nilai sisa untuk proyek properti (seperti pada kasus proyek
terbengkalai), dll.
Pengurus Properti (Manajer Properti)
Profesi ini sangat dibutuhkan untuk bangunan besar baik secara horizontal
(komplek perumahan, pertokoan, industri, dll) maupun vertikal (gedung bertingkat
tinggi). Adapun tugas seorang properti manajer antara lain :
a. Memastikan bangunan berfungsi sebagaimana maksud dibangun.
b. Menjaga kodisi bangunan baik secara fisik (pemeliharaan & perbaikan)
maupun ekonomi.
c. Mempertahankan dan meningkatkan nilai properti
Konsultan Pengembangan Properti (Property Development Consultant)
Konsultasi dilakukan terhadap halhal :
a. Pemasaran properti (penjualan dan/atau persewaan)
b. Studi Pasar Properti (mengetahui penawaran dan permintaan properti)
c. Studi Kelayakan Proyek Properti, dll
Modul Dasar Penilaian 13
Agen Pemasaran Properti (Property Agent)
Sebagai agen pemasaran properti, seorang penilai akan memberi jasa berkenaan :
a. Memastikan kondisi properti baik secara legal maupun ekonomi (permintaan)
saat dipasarkan.
b. Menentukan harga jual yang dapat ditawarkan.
c. Melakukan negosiasi dengan calon pembeli
d. Menyelesaikan surat menyurat (perjanjian jualbeli, akta, PBB, dll) berkenaan
properti yang akan dijual.
e. Menyebarkan informasi berkenaan promosi properti.
f. Menentukan teknik promosi yang tepat.
g. Menjamin kepuasan pembeli properti
Pegawai Negeri Sipil
Lapangan kerja para penilai, seperti pada awal sejarah profesi ini, pada dasarnya
berasal dari kegiatan negara dalam kepentingan pemungutan pajak properti (Land Rent,
PBB, Property Tax, dll). Karenanya Pemerintah/negara untuk berbagai kepentingan, juga
memberi kesempatan Penilai untuk berkiprah di pemerintahan. Paling tidak mereka dapat
menjadi Reviewer Penilaian yang dilakukan oleh penilai swasta untuk kepentingan umum,
sehingga publik pengguna jasa penilai tidak dirugikan. Di Australia terdapat suatu
lembaga penilai pemerintah Australia Valuation Office (AVO) di tingkat pemerintah federal
dan Valuer General ditingkat Negara Bagian. Di Indonesia para Penilai tersebar
diberbagai Instansi seperti Direktorat PBB Ditjen Pajak, Direktorat Jenderal Piutang dan
Lelang (Dep. Keuangan) dan terbuka didepartemendepartemen atau badan lainnya
seperti Dep. PU, Bapepam, Bapenas, Deperindag, Pemda I dan II, dll.
Modul Dasar Penilaian 14
Praktek penilaian yang saat ini telah tumbuh dan berkembang dengan pesat, pada
dasarnya bekerja berkisar pada seperangkat prinsipprinsip yang sama dengan aksioma
aksioma penggunaan matematik. Prinsipprinsip ini dibangun dari aturanaturan atau
buktibukti yang ada dan dipercaya keberadaannya sebagai hal yang mendasar bagi
terbangunnya teori penilaian. Hal ini berkembang sejalan dengan tumbuhnya
pengetahuan penilaian dan definisidefinisinya telah disesuaikan dari waktu ke waktu. Di
dalamnya juga mencerminkan sikap dan perilaku manusia sebagai satu kelompok,
terhadap hak dan kepemilikan atas tanah dan semua sarana pelengkap yang melekat
terhadap tanah.
Prinsipprinsip penilaian tersebut, khususnya penilaian real properti atau penilaian
real estat didasari oleh pemahaman dan pengakuan manusia secara universal, apakah
ditinjau dari segi fisikgeografis, sosial maupun ekonomi, diakui kebenarannya dibelahan
dunia manapun. Sekalipun satu negara memilih sistim hukum dan ekonomi yang berbeda
dengan negara lainnya, hubungan fundamental antara manusia dengan propertinya
sama diseluruh dunia. Sistem politik diberbagai negara mungkin menggambarkan
kebebasan fungsi dari prinsipprinsip tersebut, namun prinsipprinsip itu sendiri selalu
valid dimanapun dan kapanpun. Dalam beberapa tahun terakhir MAPPI bersama dengan
GAPPI, melalui Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2000 dan 2002 juga telah menetapkan
prinsipprinsip yang menjadi pedoman bagi proses penilaian di Indonesia.
Tanah dibumi ini, diakui secara universal sabagai dasar bagi semua kegiatan
kemasyarakatan dan ekonomi manusia, baik sebagai komoditas fisiknya maupun sebagai
sumber kekayaan. Oleh karena begitu berpengaruhnya tanah terhadap hajat hidup orang
banyak maka tanah menjadi demikian penting dan menjadi kajian serta melibatkan
berbagai bidang disiplin ilmu, termasuk didalamnya, ilmu hukum, ekonomi, sosiologi dan
geografi yang memiliki konsep sendirisendiri. Dalam ilmu hukum, khususnya hukum
tanah, terkait hak kepemilikan dan penggunaan tanah.
Ilmu sosial mengkonsentrasikan tanah terhadap dua hal mendasar dalam bentuk
keadaan alami tanah yang terkait dengan kehidupan manusia; Tanah sebagai sumber
daya alam untuk dimanfaatkan bersama dan; Tanah sebagai sebuah komoditas yang
dapat dimiliki, diperjualbelikan dan dimanfaatkan oleh perorangan. Ilmu geografi
mengkhususkan diri kepada keadaan fisik tanah dan hubungannya dengan pemanfaatan
REAL PROPERTI 4
Modul Dasar Penilaian 15
tanah oleh manusia. Bagi para ekonom, tanah dipahami sebagai salah satu agen dari
empat agen produksi.
Apapun konsep yang dimiliki oleh masingmasing disiplin ilmu mengenai tanah,
namun secara universal semua ilmu samasama mengakui akan adanya atributatribut
yang melekat terhadap tanah, yakni bahwa:
• setiap bidang tanah adalah unik, baik dari segi komposisi fisik maupun lokasi; (Unique)
• Tanah secara fisik tidak dapat dipindahkan. (Immobile);
• Tanah merupakan benda yang tahan lama (durable);
• Persediaaan tanah terbatas (finite);
• Tanah berguna untuk manusia (useful).
Para penilai real estat mempempertimbangkan unsurunsur yang melekat terhadap tanah
tersebut sebagai dasar nilai real estat.
Modul Dasar Penilaian 16
A. Agen Produksi
Didalam masyarakat penilai dan ilmu penilaian telah lama dikenal adanya empat
agen produksi yang secara simultan menghasilkan dan memelihara nilai.
Jumlah keseluruhan nilai dari agenagen ini sama dengan pendapatan kotor yang
dihasilkan oleh agenagen tersebut yang bekerja secara bersama. Keempat agen
produksi ini biasanya dinyatakan secara berurutan sesuai dengan klaim yang dikaitkan
dengan nilai atau pendapatan kotor yang dihasilkan:
1. Tenaga Kerja (Labor)
2. Koordinasi (Coordination)
3. Modal (Capital)
4. Tanah (Land)
Telah diterima oleh umum bahwa manusia memberikan tenaganya, dan pada saat
yang bersamaan muncul kebutuhan yang harus dipenuhi oleh para pekerja. Para pekerja
membutuhkan makanan, pakaian dan tempat tinggal untuk keperluan seharihari. Sesuai
dengan sistem politik yang berlaku, hukum dan perundangundangan yang berkaitan
dengan tenaga kerja dimanapun mengatur pembayaran untuk pemenuhan kebutuhan
tersebut, pembayaran upah pertama kali dibayarkan kepada pekerja proyekproyek
pembangunan fisik real estat. Diantara mereka ada yang dibayar harian, mingguan
ataupun bulanan. Pada umumnya makin berkurang ketrampilannya atau makin tidak
terjamin kelangsungan kerjanya, maka makin cepat dia dibayar.
Kordinasi merupakan klaim berikutnya atas pendapatan kotor. Kordinasi
merupakan fungsi kewiraswastaan yang menjadi cikal bakal perusahaan, yang
mengikutsertakan agenagen produksi lainnya beroperasi. Dalam prakteknya, kordinasi
melibatkan perencanaan proyek; rekruitmen tenaga kerja; perancangan fasilitas umum;
penyediaan material; pembayaran upah; dan mengerjakan semua hal yang terkait
dengan keperluan sebuah pembangunan dan pengembangan real estat yang sukses.
Tidak tertutup kemungkinan terjadi perdebatanperdebatan bahwa kordinasi hanya
merupakan bentuk lain dari tenaga kerja, namun dalam pekerjaan penilaian, kedua
terminologi tersebut dibedakan.
Walaupun antara penilai dan ekonom menggunakan bahasa yang sama, kata
kata yang sama mungkin memiliki makna yang berbeda. Sebagai contoh, modal (capital)
bagi ekonom bisa berupa mesin, bangunan, bahan mentah, barang inventaris dan benda
Modul Dasar Penilaian 17
benda fisikal lainnya yang diperlukan untuk menghasilkan sesuatu barang atau jasa.
Didalam pekerjaan penilaian, modal diartikan sebagai 'uang', dan semua hal yang
dimaksud dalam definisi para ekonom. Ketika seorang penilai mengatakan 'biaya modal',
maka yang ia maksud adalah 'biaya uang' (cost of money ). Artinya bahwa yang ia
maksudkan adalah interest rate atau the rate of return yang diharapkan oleh investor
dalam pembangunan real estat. Bagi para ekonom, tanah dipahami sebagai salah satu
agen dari empat agen produksi.
Setelah tenaga kerja, kordinasi dan modal dipenuhi pembayarannya, maka
sisanya merupakan penghasilan yang diklaim oleh tanah. Hal ini merupakan sisa
penghasilan, yang menentukan harga yang dapat dibayar atas setiap bidang tanah pada
setiap investasi real estate, yang sekaligus juga mengindikasikan nilai tanah tersebut.
Nilai maksimum diperoleh ketika keempat agen produksi berada dalam keadaan
seimbang dan tanah dikembangkan sesuai dengan hasil analisis kegunaan yang tertinggi
dan terbaiknya (the highest and the best use).
Untuk menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik atas sebidang tanah yang
berarti memiliki nilai pasar tanah potensial, seorang penilai harus memahami dan
meneliti kemungkinan serta mempertimbangkan pengaruhpengaruh yang diakibatkan
oleh empat faktor, yakni :
1. Faktor Fisik
a. Lokasi
b. Karakteristik lingkungan
c. Topographi
d. Ukuran dan bentuk lahan
e. Permukaan tanah dan tingkat kesuburan;
f. Drainase
g. Pelayanan Umum
2. Faktor Ekonomi :
a. Kesempatan kerja
b. Kondisi usaha
c. Ketersediaan tanah lainnya
d. Tingkat harga pada umumnya
e. Ketersediaan dana pinjaman
f. Tingkat beban pajak
g. Sumber daya alam
Modul Dasar Penilaian 18
3. Faktor Pemerintah :
a. Fasilitas yang disediakan oleh pemerintah
b. Kualitas sekolah
c. Perencanaan Kota dan Peruntukannya
d. Perizinan Bangunan
e. Pajak Properti dan Pajak daerah lainnya.
4.Faktor Sosial :
a. Tingkat pertumbuhan dan kepadatan penduduk
b. Tingkat kriminalitas
c. Fasilitas kesehatan
d. Kesempatan rekreasi
Keempat faktor diatas merupakan faktorfaktor umum yang berpengaruh dalam
pekerjaan penilaian yang harus dipertimbangkan. Keadaan spesifik yang penting yang
berhubungan dengan properti yang dinilai, dalam kenyataanya sangat bervariasi.
Seorang pembeli rumah tinggal yang prospektif, mungkin lebih mempertimbangkan
keberadaan dan kedekatannya dengan sekolah, taman dan tempat rekreasi, sementara
pembeli yang berusia lanjut lebih mempertimbangkan kedekatan dengan rumah sakit.
Seorang pembeli properti komersial mungkin lebih tertarik dengan pola lalu lintas,
trasportasi umum dan lahan parkir. Didaerah pedesaan, pertimbangan utama pembeli
adalah tingkat kesuburan tanah dan kemampuan produksi, topographi, dapat atau
tidaknya perolehan pengairan atau irigasi dan kedekatan kepada pasar produknya. Dalam
hal ini, seorang penilai tidak akan dapat mempertimbangkan semua hal yang
berpengaruh terhadap keputusan pembelian real estat, namun ia harus jeli terhadap
keadaan ekonomi secara umum dan kecenderungan demografik serta potensi dan
dampaknya terhadap nilai properti setempat.
B. Faktorfaktor yang menentukan nilai
Nilai suatu properti tidak terbentuk dengan sendirinya. Suatu properti akan memiliki nilai
apabila memiliki empat faktor yang dapat menunjang terciptanya nilai properti.
• Keinginan (Desire)
• Kegunaan (Utility)
Modul Dasar Penilaian 19
• Kelangkaan (Scarcity)
• Dapat dipindah tangankan dan Daya Beli Yang Efektif (Transferability and
Effective Purchasing Power)
Secara matematis dapat diformulasikan sebagai
V= f (D,U,S,T) Dimana :
• D untuk Demand and Desire,
• U untuk Utility,
• S untuk Scarcity,
• T untuk Transferability
Keinginan (Desire) untuk sesuatu obyek memberi konstribusi pada nilainya, adanya
kebutuhan untuk memiliki/mendapatkannya. Keinginan ini tidak cukup untuk
menciptakan nilai tanpa adanya beberapa faktor lain. Pendapat yang menyatakan bahwa
hanya keinginan atau kebutuhan yang menciptakan nilai, berarti bahwa nilai adalah suatu
sifat yang terkandung dalam obyek itu sendiri. Kalau konsep ini benar maka roti secara
intrinsik akan bernilai karena diperlukan untuk memuaskan rasa lapar tetapi rasa lapar itu
terbatas. Jika tukang roti memproduksi roti dua kali lebih banyak daripada yang
diperlukan untuk memuaskan semua rasa lapar yang normal, maka setengah daripada
roti itu kalaupun ada hanya akan mempunyai nilai yang kecil.
Kegunaan (Utility) adalah kemampuan untuk memuaskan suatu kebutuhan atau
keinginan manusia. Kegunaan umumnya tergantung pada penggunaan obyek tetapi
kegunaan mencakup lebih dari penggunaannya saja. Suatu obyek yang berguna (pada
saat yang sama) mungkin tidak mempunyai kegunaan, tergantung dari keinginan individu
yang berbeda. Misalnya roti mempunyai kegunaan yang besar bagi orang yang sedang
lapar, tetapi mempunyai kegunaan yang kecil atau tidak mempunyai kegunaan bagi
orang yang tidak lapar.
Kelangkaan (Scarcity) adalah terbatasnya jumlah atau persediaan suatu barang.
Suatu obyek akan mempunyai nilai jika pada tingkat tertentu obyek tersebut mempunyai
kegunaan dan kelangkaan. Tidak ada suatu obyek yang dapat mempunyai nilai, kecuali
pada tingkat tertentu obyek itu mempunyai kegunaan dan kelangkaan.
Modul Dasar Penilaian 20
Dapat dipindahtangankan dan Daya Beli Yang Efektif (Effective Purchasing
Power) adalah kemampuan keuangan dari pembeli untuk mendapatkan/ memperoleh
suatu barang.
Untuk melaksanakan keinginan memperoleh suatu obyek yang mempunyai kegunaan dan
kelangkaan namun sesuai dengan regulasi yang ada, maka daya beli yang efektif harus
dipunyai supaya obyek tersebut mempunyai nilai. Daya beli atau kemampuan untuk
berpartisipasi dalam pasar, memungkinkan seseorang untuk memuaskan keinginannya
dalam memperoleh sesuatu, dan karenanya dapat dipindahtangankan.
Modul Dasar Penilaian 21
The Dictionary of Real Estate Appraisal mendefinisikan sebagai berikut The Act or
Process of Estimating Value* atau diterjemahkan sebagai Proses Menghitung/
Mengestimasikan Nilai Suatu Properti.
Menurut kamus Webster, penilaian dimaksudkan sebagai: “an estimated value set
upon property“, sementara FIRREA mendefinisikan sebagai “a written statement used in
connection with federally related transaction that is independently and impartially
prepared by a licensed or certified apparaiser setting forth an opinion of defined value of
an adequately described property as of a specific date, supported by presentation and
analysis of relevant market information“.
Penilaian juga didefinisikan oleh USPAP (United State): “the act or process of
estimating value; an estimate of value of, or pertaining to appraising and related