Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture 30.8.2018 1 GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJE MINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR KONCEPT METOD OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN, DELOV NEPREMIČNIN, PRAVIC IN ŠKOD PRI GRADNJI GOSPODARSKE JAVNE INFRASTRUKTURE 24.8.2018 1 GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJE MINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 1. SISTEM MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA IN EVIDENCE VREDNOTENJA 2. PRAVNI OKVIR 3. KONCEPTUALNI PREDLOG UPORABE METOD OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN, DELOV NEPREMIČNIN, PRAVIC IN ŠKOD (organizacija, procesi, podatki) 4. METODE OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN, DELOV NEPREMIČNIN, PRAVIC IN ŠKOD 24.8.2018 VSEBINA 9.00 – 13.30 2
31
Embed
KONCEPT METOD OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN ... · • prostorska stratifikacija, • prostorsko stratificiranoodstranjevanje osamelcev, • vizualna kontrola podatkov, • Umerjanje
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
1
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
KONCEPT METOD OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN, DELOV NEPREMIČNIN, PRAVIC IN ŠKOD PRI GRADNJI
GOSPODARSKE JAVNE INFRASTRUKTURE
24.8.2018 1
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
1. SISTEM MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA IN EVIDENCE VREDNOTENJA
2. PRAVNI OKVIR
3. KONCEPTUALNI PREDLOG UPORABE METOD OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN, DELOV NEPREMIČNIN, PRAVIC IN ŠKOD (organizacija, procesi, podatki)
4. METODE OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN, DELOV NEPREMIČNIN, PRAVIC IN ŠKOD
24.8.2018
VSEBINA 9.00 – 13.30
2
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
2
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
SISTEM MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA (MVN) IN EVIDENCE VREDNOTENJA
24.8.2018 3
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
/ DOKUMENTI MVN // MODELI MVN // DOSTOPI DO EVIDENC MVN /
……..……..
/ OSTALO /Dokumenti seminarja:- Predstavitve današnjega seminarja
- Metode na modele MVN po starem ZMVN
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
3
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
SISTEM MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA (MVN) IN EVIDENCE VREDNOTENJA
SISTEM MVN DOLOČAJO:
- PREDPISI
- STANDARDIZACIJA PODATKOV IN POSTOPKOV
- METODOLOGIJE
- EVIDENCE
24.8.2018 5
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
PREDPISI MVN
Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1), Uradni list RS, št.77/17• Pravilnik o evidenci trga nepremičnin (Pravilnik ETN) Uradni
list RS, št.35/18
• Pravilnik o vsebini vprašalnikov za pridobivanje podatkov za potrebe množičnega vrednotenja Uradni list RS, št.37/18
• Uredba o podatkih v evidenci vrednotenja (Uredba EV) Uradni list RS, št.43/18
• Pravilnik o strokovni komisiji vrednotenja Uradni list RS, št.48/18
• Uredba o določitvi modelov vrednotenja – v letu 2019
24.8.2018 6
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
4
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
STANDARDIZACIJA PODATKOV IN POSTOPKOV
PODATKI – JAVNE EVIDENCE:- PODATKI – LASTNOSTI O NEPREMIČNINAH- PODATKI O NAMENSKI RABI IN DEJANSKI RABI ZEMLJIŠČ- PODATKI O TRGU NEPREMIČNIN – KUPOPRODAJE, NAJEMNINE- PODATKI O STRŠKIH GRADNJE- SOCIALNO EKONOMSKI PODATKI
POSTOPKI:- OBDELAVA PODATKOV O NEPREMIČNINA (NAVODILA)- OBDELAVA PODATKOV O TRGU NEPREMIČNIN (NAVODILA)- PODATKI O TRGU NEPREMIČNIN – KUPOPRODAJE, NAJEMNINE
(NAVODILA)- ČASOVNO PRILAGAJANJE PODATKOV O TRGU (NAVODILA)- MODELIRANJE- UMERJANJE- PRIPIS/IZRAČUN
24.8.2018 7
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 8
EVIDENCAVREDNOTENJA
TRŽNE CENE “MODELSKE” VREDNOSTI
POSPLOŠENE TRŽNE VREDNOSTI
STROŠKI
KLJUČNI PROCESI SISTEMA MVN
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
5
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
METODOLOGIJEPreverjanje podatkov o trgu:• Metode preverjanja podatkov o prodajah – kakovostne kontrole• Metode preverjanja podatkov o najemih – kakovostne kontrole• Metode določanja osamelcev• Metode zbiranja podatkov• Sprotne vmesne analize•Časovno prilagajanje cen in najemov• Različne regresije (linearne, polinomske, LOWESS - Locally Weighted Scatterplot Smoothing, …)• Prostorsko stratificirana uporaba časovnih vrst (po cenovnih območjih),• GURS metoda – povprečna površina pod linijo: (integrali)
2. INFORMACIJSKI SISTEM ANALITIKE IN MODELIRANJA; obdelava cen in najemnin, analiziranje, modeliranje, umerjanje
3. EVIDENCA MODELOV VREDNOTENJA; formalno uveljavljeni modeli vrednotenja
4. EVIDENCA VREDNOTENJA; vrednosti cca. 6,5 milijona nepremičnin, posebne okoliščine, odločbe, arhiv vrednosti
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
6
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
EVIDENCA TRGA NEPREMIČNIN
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
INFORMACISJKI SISTEM ANALITIKE IN MODELIRANJA,
EVIDENCA MODELOV VREDNOTENJA
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
7
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 13
13
REGISTERNEPREMIČNIN
PODATKI
EVIDENCAVREDNOTENJA
VREDNOSTI
VEČNAMENSKA EVIDENCAPODATKOV O NEPREMIČNINAH
EVIDENCA ZA NAMENEMNOŽIČNEGA VREDNOTENJA
ZK KS ZK GJI
NR DR
POSEBNEOKOLIŠČINE
ODDALJ.LINIJ.OBJ
ARHIVODLOČBE
POTRDILA
EVIDENCA VREDNOTENJA (2019)
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
PRAVNI OKVIR
24.8.2018 14
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
8
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
PROBLEMI!
Pravna „razpršenost in neurejenost“ področja pogodbenih odkupov oziroma prisilnih odkupov pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
„Raznovrstnost pristopa“ pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod (problem sektorskih predpisov in problem ocenjevalcev nepremičnin v praksi)
„Neenakost“ obravnavanja lastnikov v postopkih
„Dolgotrajni“ postopki odkupov
NUJEN JE NOV SAMOSTOJEN ZAKON, KI BO UREDIL OBRAVNAVANO PODROČJE!
24.8.2018 15
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
POSKUSI UREDITVE PODROČJA
24.8.2018 16
1. Prvi poskus – imenovana delovna skupina Vlade RS, leta 2007
2. Drugi poskus – ZUPUDPP, leta 2011
3. Tretji poskus – imenovana delovna skupina Vlade RS, leta 2015
4. Četrti poskus – nov prostorski zakon ZUreP – 2, leta 2017
POSKUŠA SE ŽE 11 LET,…………..
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
9
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
PRAVNI OKVIR DANES
24.8.2018 17
Sklep Vlade RS:
• Vlada RS je sprejela Sklep številka 02402-11/2015/14, z dne 5.11.2016 s katerim je potrdila metode ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod v postopkih odkupa za namene gradnje javne gospodarske infrastrukture (državne in občinske) in ugotavlja, da ta zagotavlja sodoben pristop, ki je v skladu z mednarodnimi priporočili ocenjevanja vrednosti nepremičnin, in s tem predstavlja ustrezno podlago za ocenjevanje vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji državne in občinske gospodarske javne infrastrukture.
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR24.8.2018 18
Zakon o urejanju prostora (ZUreP – 2)
• Z zakonom o urejanju prostora, Uradni list št.61/2017, z dne 2.11.2017, so v 206. členu (odškodnina) urejene metode za ocenjevanje vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod. V 295. členu (ocenjevanje vrednosti nepremičnin) pa zakon določa način ocenjevanja do zakonske ureditve metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod v postopkih odkupa za namene gradnje javne gospodarske infrastrukture (državne in občinske).
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
10
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR24.8.2018 19
S pravnim okvirom, sklepom Vlade RS in zakonom ZUreP – 2, je država Slovenija sprejela odločitev o tem, da so iz konceptualnega vidika izdelane metode kakovostne in sodobne, ter določa, da je s posebnim zakonom potrebno področje pogodbenih oziroma prisilnih odkupov tudi pravno urediti.
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
KONCEPTUALNI PREDLOG UPORABE METOD OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN,
DELOV NEPREMIČNIN, PRAVIC IN ŠKOD (organizacija, procesi, podatki)
24.8.2018 20
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
11
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
KAKO NAPREJ?
24.8.2018 21
1. OBLIKOVANJE IN SPREJEM NOVEGA SISTEMSKEGA ZAKONA, KI BO V CELOTI UREDIL PODROČJE POGODBENIH ODKUPOV OZIROMA PRISILNIH ODKUPOV
2. „PRILAGODITEV“ OBSTOJEČIH V LETU 2015 IZDELANIH METOD NA NOVE MODELE VREDNOTENJA, KI BODO UVELJAVLJENI V LETU 2019
3. IZDELAVA POSEBNEGA INFORMACIJSKEGA OKOLJA NA GURS ZA PODPORO INVESTITORJEM (država in občine) IN OCENEJVALCEM VREDNOSTI V POSTOPKIH
4. ZAGOTOVITEV FINANČNIH IN KADROVSKIH VIROV NA GURS
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
SHEMA KONCEPTUALNEGA PREDLOGA
24.8.2018 22
NOVO IT/IM OKOLJE
- Priprava in posredovanje podatkov za izvedbo cenitev (pogodbeni/prisilni odkup)
- Podpora cenilcem- Arhiviranje elaboratov
EVIDENCA VREDNOTENJA:
- Podatki o nepremičninah –REN
- Podatki o vrednostih REN + MODELI
- Posebne okoliščine- Arhiv podatkov, vrednosti, …
INVESTITOR(država, občine)
GURSUMVN
Cenilec 1Cenilec 2
………………
Cenilec n
PODATKI ELABORATINOV SISTEMSKI ZAKON!
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
12
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
METODE OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN, DELOV NEPREMIČNIN,
PRAVIC IN ŠKOD
24.8.2018 23
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
METODE SO „VEZANE“ NA MODELE MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA
UPORABA METOD BREZ UPORABE MODELOV VREDNOTENJA IZ SISTEMA MNOŽIČNEGA
VREDNOTENJA NI METODOLOŠKO OZIROMA VSEBINSKO SMISELNA!!!
24.8.2018 24
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
13
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 25
25
1. USMERITVE UNITED NATIONS – FAO; 2009; “Compulsory Acquisition of Landand Compensation”;
2. USMERITVE FIG – Valuation and the Management of Real Estate; 2010; “Compulsory Purchuse and Compensation” – Recommendation for GoodPractice
3. UGOTOVITVE MEDNARODNE KONFERENCE V HELSINKIH 2007»Global Concerns in Compulsory Purchase and Compensation Processes«;
4. KONCEPTI IN IZKUŠNJE ŠVEDSKE AGENCIJE – ROYAL INSTITUTE OF TECHNOLOGY 2008; “Compulsory Acquisition and Compensation”;
5. ZAHTEVE OB SPREJEMU ZUPUDPP, da se področje sistemsko uredi in to za vse vrste gradnje in obnove gospodarske javne infrastrukture in ne samo za DPN.
MEDNARODNA IZHODIŠČA PRI IZDELAVI METOD
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 26
26
(1) Načelo »ekonomski položaj lastnika nepremičnin, ki je v postopkih »prisilnih odkupov« se ne sme zmanjšati.
(2) Pri ocenjevanju vrednosti nepremičnine, pravic in škode se upoštevajo vsi, še tako podrobni vplivni elementi, ki vplivajo na vrednost nepremičnine, pravic in škode, ki nastopijo pri tem.
(3) Kot izhodišče za oceno tržne vrednosti nepremičnine se upoštevajo modeli množičnega vrednotenje nepremičnin z upoštevanjem dejanskih podatkov o nepremičninah (če so napake v REN se uporabijo dejanski podatki)
(4) Cenilci pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin in delov nepremičnin kot osnovo uporabijo modele množičnega vrednotenja nepremičnin, izvedejo terenski ogled, pridobijo dodatne podatke o nepremičninah, ki lahko pomembno vplivajo na tržno vrednost nepremičnine, pa niso vključeni v modele množičnega vrednotenja nepremičnin, ter izdelajo cenitev tržne vrednosti nepremičnine ali dela nepremičnin. Pri tem se upoštevajo metode.
KONCEPTUALNE USMERITVE PRI IZDELAVI METOD
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
14
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 27
27
(5) Cenilci pri ocenjevanju vrednosti pravic in škod upoštevajo usmeritve in stroške, kot so določeni v metodah.
(6) Vsi cenilci uporabljajo enotne metodološke pristope in usmeritve, ki so izdelani v metodah.
(7) Metode bodo omogočale ocenjevanje vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod za vse vrste gospodarske javne infrastrukture in ne samo za državne gospodarsko infrastrukturne projekte.
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 28
28
EVIDENCEVREDNOTENJA
Metode množičnega ocenejvanja
MODELI MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA
ZAKON O MNOŽIČNEM
VREDNOTENJUZMVN – 1
Podrobbni podatki o nepremičninah
TERENSKI ZAJEM
Posamičnoocenjevanje
RAZVOJ METODOLOGIJ OCENJEVANJA
POSAMIČNOOCENJEVANJE
NOV SISTEMSKI ZAKON
Cenilec
Investitor Pogajanja z lastnikom
Tržnavrednost
POSEBNE OKOLIŠČINE NA NEPREMIČNINAH
Podatki in metode
METODOLOŠKO/PODATKOVNA SHEMA SISTEMA
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
15
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 29
29
CILJ METOD IN SISTEMA
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 30
30
Odkup CELOTNE nepremičnine ali samo DELA nepremičnine?
- Ali odkup celotne ali dela stavbe, objekta/pritikline, ter ali odkup
celotnega ali dela zemljišča- Običajen je odkup CELOTNE stavbe, objektov in pritiklin- Običajen je odkup DELA zemljišča/parcele
V odvisnosti od VRSTE nepremičnine:- stavbe,- objekta,- pritikline,- stavbno, kmetijsko, gozdno zemljišče
in VRSTE INFRASTRUKTURE:- cesta,- nadzemni/podzemni elektrovod,- plin,..
so lastniku nepremičnine povzročene različne „IZGUBE“, ki imajo svojo vrednost.
KONCEPTUALNO……… (1)
„IZGUBA“ = VREDNOST NEPREMIČNINE, DELA NEPREMIČNINE, ŠKODA, STROŠKI
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
16
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 31
31
„IZGUBE“ na pozidanih zemljiščih:- Zemljišča- Pravice do gradnje- Omejitve pri rabi zemljišča- Stavb, objektov ali pritiklin- Rastja- Okoljska škoda
„IZGUBE“ na kmetijskih zemljiščih:- Zemljišča- Trajni nasadi- Omejitve pri rabi zemljišča- Povečani stroški obdelovanja in zmanjšan pridelek- Povečani prevozni stroški- Povečani stroški ograje- Stroški prilagoditve
KONCEPTUALNO……… (2)
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 32
32
„IZGUBE“ na GOZDNIH zemljiščih:- Zemljišča- Lesna masa- Predvideni stroški zaradi neurij- Povečani prevozni stroški- Stroški prilagoditve
„IZGUBE“ – POSLOVNA ŠKODA:- Nižja najemnina- Nižja najemnina in dobiček iz poslovanja- Nižji dobiček samo za določen posel
„IZGUBE“ – SELITEV:- Nižja vrednost pohištva in opreme- Selitev oseb- Selitev poslovne dejavnosti- Prevoz- ……..
KONCEPTUALNO……… (3)
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
17
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 33
33
KONCEPTUALNO……… (4)
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 34
34
KONCEPTUALNO……… (5)
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
18
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 35
35
MERILA za odkup CELOTNE nepremičnine:
- „Preostanek“ nepremičnine ni več primeren za izvajanje “primarnega”
namena (prebivanje, proizvodnjo, kmetijske ali poslovne dejavnosti);
- “Preostanek” nepremičnine je premajhen za izvajanje “primarnega” namena
(prebivanje, proizvodnjo, kmetijske ali poslovne dejavnosti);
- Vrednost “preostanka” nepremičnine je nižja od 50% njene prvotne vrednosti
PREOSTANEK CESTA
MERILA ZA ODKUP CELOTNE NEPREMIČNINE
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 36
36
MERILA za odkup DELA nepremičnine (ta merila veljajo predvsem za kmetijska in
gozdna zemljišča):
- Del nepremičnine ni več primeren za izvajanje “primarnega” namena
- Del nepremičnine je premajhen za “ločeno” uporabo
- Del nepremičnine ne more biti več “uporaben” skupaj s “preostankom”
nepremičnine iz ekonomskega vidika (preveliki stroški proizvodnje)
- Del nepremičnine ne more biti več “uporaben” skupaj s “preostankom”
nepremičnine iz fizičnega vidika (zelo oteženo oranje, ni obračalnega
prostora,..)
- “Kompenzacija” je večja od tržne vrednosti dela nepremičnine
PREOSTANEK CESTA DEL
MERILA ZA ODKUP DELA NEPREMIČNINE
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
19
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 37
37
Modeli množičnega vrednotenja nepremičnin ne vključujejo vseh
lastnosti nepremičnin, ki lahko pomembno vplivajo na tržno vrednost
nepremičnine, dela nepremičnine ali pravice.
Izdelan je seznam podatkov oziroma lastnosti nepremičnin, ki pomembno
vplivajo na vrednost posamezne vrste nepremičnin, pa niso vključeni
v modelih vrednotenja nepremičnin in
Oblikovani so faktorji zvišanja oziroma znižanja posamezne vrste
nepremičnin glede na modele vrednotenja
OCENJEVANJE VREDNOSTI CELIH NEPREMIČNIN
MODELI VREDNOTENJA + „METODE“
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 38
38
Primer za hiše – vrednost CELOTNE nepremičnine
MODEL HIS+
„METODE“
Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture
30.8.2018
20
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 39
39
Primer za kmetijska zemljišča – vrednost CELOTNE nepremičnine
MODEL KME+
„METODE“+
„STROŠKI“ – TRAJNI NASADI
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 40
40
Pri teh metodah so obravnavane stavbe, objekti in pritikline katere niso
vključene v modelih vrednotenja
Metode temeljijo na “nabavno vrednostni metodi” na način, uporabe izdelanih
“lokacijskih prilagoditvenih faktorjev”, “stroškovnih tabel” in “oblikovanih
amortizacijskih stopnjah”.
STAVBE KI NISO V MODELIH: ute, prefabricirane garaže, zidani žari, fontane,