За что готов платить институциональный инвестор: характеристики качественного бизнес-центра. Куда смещаются приоритеты для арендаторов? May 27, 2012
За что готов платитьинституциональный инвестор:характеристики качественногобизнес-центра.
Куда смещаются приоритеты дляарендаторов?
May 27, 2012
Содержание
Что предлагает рынок офиснойнедвижимости инвестору?
Кто инвестирует в офиснуюнедвижимость?
Какие объекты рассматриваетинституциональный инвестор?
Понятие «качественный офис»: отособняков до «зеленых» зданий
Требования арендаторов к офиснымпомещениям
Предложение офисов в Москве
♦ Общий объем предложения в I кв. 2012 г. достиг 2,4 млн кв.м в классе А и
9,6 млн кв.м в классе B
♦ Объем ввода новых офисных проектов в 2011 г. стал одним из самых низких запоследние 7 лет. В I кв. 2012 г. ввод площадей был ниже ожидаемого (111 тыс. кв.м)
Ввод в эксплуатацию офисных объектов:
* Переклассификация
Характеристики рынка
♦ Качество объектов повышается
♦ Спрос и ставки аренды стабильны, сповышающим трендом
♦ Высокие ставки капитализации в сравнении сЕвропейскими городами
Покупатель АктивыСуммасделки
(оценка)
UFG Real Estate Пушкинский домКонкорд $243 млн
«ВТБ капитал»Доля в проектах:Белая площадьБелые Сады
$675 млн
Heitman EPP Здание в МФК«Метрополис» $200 млн
Hines GlobalREIT Гоголевский $96 млн
O1 Properties Capital Plaza $210 млн
Стратегии инвестирования
Тип стратегии Риск Доходность Характеристикиобъекта
Примеры
Core asset Низкий 8-10%-Удачноеместоположение- Хороший пуларендаторов
•Ducat Place III,•Гоголевский, 11•Белая Площадь
Added value Средний 9-10%-Здания и участкидля девелопмента-Недостроенныеобъекты безобременений
Opportunistic Высокий 10-11%
- “Distressed assets”- Объекты сфинансовыми июридическимиобременениями
Кто инвестирует в офиснуюнедвижимость? Прошедший 2011 г. был рекордным в части инвестиций в офисную недвижимость:в 2007-2009 гг. инвестиции в офисную недвижимость были на уровне $1,8-1,9 млрд вгод, в 2010 г. – около $2,4 млрд, а в 2011 г. он вырос до $3,2 млрд
Иностранные инвесторы возвращаются на российский рынок: в 2011 г. их доля вобщем объеме инвестиции в комм. недвижимость выросла с 4% до 33%
В офисе наиболее часто вкладываются инвесторы из Великобритании, Австрии,Германии, Скандинавских стран.
Институциональные инвесторы формируют основной объем инвестиций в офисы.
Почему растет поток иностранныхинвесторов и каков прогноз?
Лондон$1664
Гонконг$1747
Токио$1384Москва$1300
Париж$1162
Премиальные ставки аренды, $ / кв.м / год
«Достоинства» российского рынка По премиальным ставкам аренды на офисы Москвауступает лишь нескольким городам мира: Лондон,Токио, Гонконг
В европейских странах довольно высока конкуренциясреди инвесторов, что побуждает их обратить вниманиена московский рынок
Качество проектов на Московском рынке растет
«Недостатки» российского рынка: Предложение премиальных объектов, наиболееинтересных инвесторам, крайне ограничено
Наличие сложностей с доступным финансированием
Ввиду ограниченного предложения прогноз пообъемам инвестиций на 2012 г. довольноосторожный.
Куда смещаются приоритеты дляарендатора?
2003 г. – первая классификация офисных центров 2007 г. 2012 г.
1989 1993 1996 2000 2005 2006 2010 2011
ЦентрМеждуна-роднойТорговли
Б. Гнездни-ковский 7
РиверсайдТауэрс
Башня 2000 -первыйобъект вСити
КрылатскиеХолмы -первый
бизнес парк
Дукат ПлейсIII - первое"зеленое"здание
НагатиноiLand –первыйтехнопарк
ЛегендаЦветного –последнийпремиальный объект?
1989 1993
1996 2005
2000 2006
2010 2011
- пересмотр параметров классификации
Key points для арендатора
Арендатор смотрит шире, чем инвестор:
– Инвестор Местоположение Пул арендаторов Условия договоров
– Арендатор Местоположение Транспортная доступность Коммерческие условия Технические параметры Девелопер УК Паркинг Дополнительные слуги и специальныетребования
Куда стремится рынок?
Всегда будут востребованыпремиальные объекты: ЦДРсохранит своюуникальность
Продолжат активное развитиерайон Москва-Сити иЛенинградскоенаправление, становясь всеболее привлекательными дляарендаторов и инвесторов
Оценить привлекательность«Новой Москвы» можнобудет в перспективе 5 и болеелет, когда определитсяконцепция развития района
Никола Обайдин
Директор,Департамент офиснойнедвижимости
Спасибо!