Klaar om te wenden! Ondernemingsplan 2012 - 2016 Lyaemer Wonen
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 1
Inhoud
1. Inleiding 2
2. De opgaven in de omgeving: van buiten naar binnen 3 2.1 Ontwikkelingen die onze strategie beïnvloeden 3 2.1.1 Landelijke/politieke ontwikkelingen 3 2.1.2 Maatschappelijke ontwikkelingen 4 2.1.3 Regionale/lokale ontwikkelingen 4 2.2 Actualisatie woningbehoefte in Lemsterland 6 2.3 De visie van onze belanghouders 7 2.4 Het imago van Lyaemer Wonen 8 2.5 Samenvatting opgave voor Lyaemer Wonen 9
3. Missie en taakopvatting: van binnen naar buiten 10 3.1 Schets van Lyaemer Wonen 10 3.2 De taakopvatting en bezieling 11 3.3 De missie van Lyaemer Wonen 12
4. Welke doelen, effecten en resultaten wil Lyaemer Wonen bereiken 14 4.1 Doelgroepen en hoofddoelstellingen 14 4.2 Zorgen voor goed leven en wonen 15 4.3 De woningvoorraad sluit duurzaam aan bij de wensen van de klant 18 4.4 Lyaemer Wonen als partner en bondgenoot 23
5. Organisatie en financiën 26 5.1 De organisatie 26 5.2 Financiën 28
6. Jaarplan 2012 30
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 2
1. Inleiding
Wij zijn verheugd om ons nieuwe ondernemingsplan te kunnen presenteren. De landelijke
ontwikkelingen in de volkshuisvesting en de veranderende maatschappij zijn aanleiding om
het huidige ondernemingsplan 2010 – 2014 te herijken. Bij dit nieuwe ondernemingsplan
hebben wij ons de volgende doelen gesteld:
Allereerst hebben wij bij het formuleren van ons toekomstige beleid verwachtingen
van onze belanghouders opgehaald. Wij hebben ons door onze belanghouders laten
inspireren en informeren in interviews. Aansluitend hebben wij in een brede
bijeenkomst de hoofdlijnen van onze nieuwe missie toegelicht en daarop reactie
gevraagd. Verder is dit plan met een brede vertegenwoordiging van onze
medewerkers tot stand gekomen.
En ten tweede brengen wij meer focus in ons beleid aan zodat onze belanghouders
en huurders weten waar wij daadwerkelijk voor staan. De opgestelde strategische
doelen zijn daarom zo concreet mogelijk uitgewerkt zodat wij transparant zijn en op
onze resultaten zijn aan te spreken. Op deze manier kunnen wij onze activiteiten
verantwoorden.
Wij hebben ons ondernemingsplan opgedeeld in twee delen: een strategisch deel dat
verwoord is in hoofdstuk 2 tot en met 4 en in hoofdstuk 6 een uitgewerkt jaarplan voor 2012.
Dit zijn de concrete acties waar wij nu mee aan de slag gaan. In hoofdstuk 5 komen de
organisatorische voorwaarden, werkwijze en financiën aan bod.
Het ondernemingsplan en de visie daarin verwoord, is een uitgestippeld pad. Dit pad gaan
wij met energie en enthousiasme bewandelen. Met dit ondernemingsplan hebben wij focus
in ons beleid aangebracht. Het ondernemingsplan geldt voor de periode 2012 tot 2016.
Wij zijn ondersteund door Quintis b.v. in het opstellen van ons plan.
Trots op Lemmer
In mijn droom is iedereen weer trots op Lemmer. Niet alleen de
bewoners van de koopwoningen aan het water maar ook
degenen die wat minder bedeeld zijn. De nederige,
terneergeslagen en soms met negatieve energie gevoede
saamhorigheid heeft plaatsgemaakt voor een breed gedragen
saamhorigheidsgevoel waarin iedereen er weer bij hoort, met
plezier in Lemmer woont en er werkelijk toe doet.
De tweedeling is weg. Arm en rijk, oud en jong, allochtoon en autochtoon, alleenstaanden
en gezinnen: al deze groepen wonen bij elkaar in de buurt en door elkaar. Wonen, werken
en leven gebeurt in Lemmer met iets meer durf en lef. De ruimtelijke barrières en grenzen
zijn geslecht. Lemmer ligt als een parel aan het water en is een fraaie poort van Friesland.
Lemmer is Sneek in het klein, wij zetten samen de schouders eronder, en maken er wat
moois van.
Aart Rekers, directeur bestuurder
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 3
2. De opgaven in de omgeving: van buiten naar binnen
2.1 Ontwikkelingen die onze strategie beïnvloeden
De wereld om ons heen verandert drastisch. Het gaat daarbij om zowel landelijke,
maatschappelijke als regionale en lokale ontwikkelingen. Hieronder volgt een samenvatting.
2.1.1 Landelijke/politieke ontwikkelingen
Gevolgen crisis
Het negatieve effect van de financiële crisis is onder meer dat huishoudens met een laag en
middeninkomen geen hypotheek krijgen waardoor zij genoodzaakt zijn te blijven huren. Ook
wordt ons beleid beïnvloed door de in 2011 ingegane Europese regelgeving. Minimaal 90%
van de woningen met een huur tot € 664,66 (de huurtoeslaggrens) moet bij mutatie worden
toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.085,- (beiden prijspeil 2012). Doet
een corporatie dit niet dan volgt een boete en wordt de staatssteun ingetrokken, waardoor
een corporatie tegen een hogere rente financiering aan moet trekken. Dit drukt op de totale
investeringscapaciteit. Ook de aangescherpte WSW-normen en het sturen op kasstromen
maken dat financierbaarheid van projecten steeds lastiger wordt. Bij het vormgeven van ons
beleid zullen wij hiermee rekening moeten houden.
Verantwoording belangrijker voor corporaties
Verder merken wij dat wij als corporatie als het ware 'in een glazen huis zitten'. Door
verschillende incidenten worden corporaties momenteel nauwlettend gevolgd in met name
hun investeringsbeslissingen. Wij moeten als corporatie steeds meer tijd en energie stoppen
in verantwoording. Uiteraard vinden wij het positief dat hier kritisch naar gekeken wordt,
maar het moet ons niet belemmeren om datgene te doen wat wij echt belangrijk vinden en
van meerwaarde is voor onze klanten.
Maatregelen in de corporatiesector
Waar wij rekening mee moeten houden is een aantal maatregelen en wijzigingen die door
de huidige regering in het vooruitzicht zijn gesteld:
Invoering van vennootschapsbelasting voor corporaties;
Een substantiële bijdrage van de corporaties aan de huurtoeslag vanaf 2014;
Huurverhoging niet hoger dan inflatie;
Scheefwoners (met een inkomen boven de € 43.000,- in een woning tot € 664,66
(prijspeil 2012)) mogen tot 5% extra huurverhoging per jaar krijgen;
Het kabinet wil het kooprecht invoeren. Dit betekent dat woningcorporaties 75% van
hun woningen te koop moeten aanbieden aan de huurders. Dit wetsvoorstel is nog
niet goedgekeurd door de Tweede Kamer.
Al met al is er sprake van een forse lastenverzwaring bij corporaties en een noodzaak om
het eigen huur-, verkoop- en strategisch voorraadbeleid te herijken als de nieuwe
maatregelen van kracht zijn.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 4
2.1.2 Maatschappelijke ontwikkelingen
Doelgroep complexer
Wij zien een toenemende diversiteit van klanten en ook het groter worden van het contrast
tussen hen die wel of niet maatschappelijk kunnen meekomen. Een duurzame samenleving,
waarin mensen meer zelfredzaam kunnen zijn, lijkt soms nog ver weg. De groep mensen die
wij tot onze doelgroep rekenen wordt niet zozeer groter, maar de complexiteit van de
problematiek wordt wel groter. Hierdoor dreigen sommigen nog meer 'buiten de boot te
vallen' dan nu het geval is, met alle gevolgen van dien. Ondertussen blijft er wel een
onverminderde vraag naar kwaliteit. Met onze nieuwe missie willen wij deze verharding van
en tweedeling in de maatschappij tegengaan.
Stijgende woonlasten
Prijsstijgingen van energie vormen een punt van zorg. Nu de energielasten sneller stijgen
dan de huren, stijgen de woonlasten van huurders. Energiebesparende maatregelen of
nieuwe energieconcepten bij nieuwbouw en bestaande woningen leveren de huurders
lagere woonlasten op. Corporaties moeten hierin het voortouw nemen, zeker omdat veel
huurders het belang van investeringen in duurzaamheid (nog) niet beseffen. Wij zien dat wij
hierin ook een 'voorlichtingsrol' hebben richting onze huurders en medewerkers om dit
bewustzijn te vergroten.
Maatschappelijk rendement
Corporaties zoeken steeds meer naar manieren om hun meerwaarde in een wijk of buurt te
vergroten. Naast het financiële rendement van een investering gaat het maatschappelijke
rendement zwaarder wegen. Dit blijft echter een lastig te definiëren resultaat.
Sociale media
Digitale vormen van communicatie nemen een vogelvlucht in onze samenleving en sociale
media zijn in opkomst. In toenemende mate communiceren mensen via digitale vormen, via
internet op de mobiele telefoon en via sociale groepen zoals LinkedIn, Twitter en Facebook.
Onze huurders en belanghouders verwachten dat ook Lyaemer Wonen hierin mee gaat.
2.1.3 Regionale/lokale ontwikkelingen
Nieuwe gemeente De Friese Meren
Per januari 2014 fuseren drie lokale gemeenten, Lemsterland, Gaasterlân-Sleat en
Skarsterlân, tot één nieuwe gemeente De Friese Meren. Uit deze fusie zal een nieuwe
gemeente ontstaan in het zuidwesten van Fryslân, met ruim 50.000 inwoners en de kernen
Lemmer, Joure en Balk als grootste plaatsen. Op dit moment is nog onduidelijk wat het
beleid wordt op ons werkterrein en welke huidige functionarissen in de nieuwe gemeente
op welke plek terecht komen. De kans is aanwezig dat het tot een beleidswijziging op het
terrein van 'wonen' leidt. Dit vraagt van ons om aandacht te hebben voor het opbouwen van
een nieuwe, constructieve relatie met de gemeente.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 5
Uit concept visie fusiegemeente De Friese Meren (19 mei 2011):
"De Friese Meren is een krachtige plattelandsgemeente. Het gebied van De Friese Meren
kenmerkt zich door een ruimtelijk en open beeld dat kleur geeft aan de geografische
kenmerken van de nieuwe gemeente. De Friese Meren staat voor diversiteit, in de woon- en
leefomgeving, in de samenstelling van de economie en in de mogelijkheden voor toerisme
en recreatie. De Friese Meren kiest voor ruimtelijke concentratie, met oog voor inbreiding
waar daar mogelijkheden toe zijn. Uitbreidingen
op het gebied van woonlocaties laten wij vooral
aansluiten op onze regionale woonkernen. Wij
versterken onze regionale kernen door in te zetten
op wonen, werken en voorzieningen. De woon-
functie, die onze kleine kernen kenmerkt,
koesteren wij. In onze ontwikkelambities houden
wij rekening met de geschetste perspectieven ten
aanzien van demografische ontwikkeling.
Realisme en onderbouwde keuzes zijn kern-
begrippen."
Bevolkingsontwikkeling
Bevolkingsverandering, lokaal en regionaal, is een vraagstuk van de komende jaren. Hoewel
pas over enkele decennia de bevolking van Fryslân als geheel niet meer groeit, is in
sommige gemeenten krimp al aan de orde. De gemeente Lemsterland is één van de weinige
gemeenten in Friesland waar geen huishoudenskrimp plaats vindt in de periode tot 2030.
Wel is er sprake van een lichte afname van de bevolking, met name in Gaasterlân-Slaet. Dit
duidt op verandering in de bevolkingssamenstelling; ontgroening en vergrijzing.
Het aantal huishoudens in de gemeente groeit met 5% tot 2030. Deze groei vindt
voornamelijk de komende tien jaar plaats, in Skarsterlân en Lemsterland.
Bevolkingsontwikkeling 2010-2020 2020-2030
Gemeente 2010 2015 2020 2025 2030 abs rel abs rel
Skarsterlân 27.142 27.111 26.895 26.717 26.533 -609 -2,2% -362 -1,4%
Gaasterlân-Sleat 10.267 10.160 10.012 9.728 9.528 -739 -7,2% -484 -4,8%
Lemsterland 13.659 13.710 13.656 13.618 13.534 -125 -0,9% -122 -0,9%
Huishoudensontwikkeling 2010-2020 2020-2030
Gemeente 2010 2015 2020 2025 2030 abs rel abs rel
Skarsterlân 11.100 11.382 11.559 11.686 11.744 644 5,8% 185 1,6%
Gaasterlân-Sleat 4.247 4.363 4.452 4.448 4.437 190 4,5% -15 -0,3%
Lemsterland 5.710 5.827 5.864 5.922 5.928 218 3,8% 64 1,1%
Bron: Primos 2010
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 6
2.2 Actualisatie woningbehoefte in Lemsterland
Er zit druk op de woningmarkt in Zuid-West Friesland. De markt zit als het ware op slot, er is
te weinig doorstroming op zowel de koop- als de huurmarkt. In het rapport "De woningmarkt
van Lemsterland" uit 2008 is een vrij forse uitbreidingsopgave geschetst. Een actualisatie
van de vraag en het aanbod laat nu een behoorlijk ander beeld zien. Dit is te verklaren
doordat het rapport uit 2008 is gebaseerd op de huishoudensprognose van de provincie
Friesland uit 2007. Deze ging uit van een groei van circa 600 huishoudens tussen 2008 en
2016. De Primos-prognose 2010, die voor de actualisatie is gebruikt1, is fors lager. Daarnaast
is er sprake van een kleine economische groei en strengere regelgeving ten aanzien van
hypotheekverstrekkingen, die de woningvraag en verhuisbewegingen beperken.
Het totale woningtekort tussen 2010 – 2016 bedraagt circa 120 woningen in plaats van 600.
Er zijn veel minder koop- en huurwoningen nodig. Alleen de behoefte aan nultreden-
woningen wijkt nauwelijks af, deze is iets groter geworden.
De aangepaste prognose2 leidt tot een tekort aan 55 koopwoningen en 63 huurwoningen in
de periode 2010 tot 2016. In de doorrekening zijn de leeftijdsgroepen zichtbaar gemaakt om
te zien bij welke groepen vraaguitval of toename plaatsvindt.
Woningbehoefte Lemsterland 2010-2016
woningtype
Totaal mgw trap mgw lift/bg egw
koopwoning leeftijd tot 55 -1 -2 -100 -103
55-74 1 4 114 119
75+ 1 10 28 39
Totaal 2 11 42 55
huurwoning leeftijd tot 55 -11 -7 -24 -42
55-74 0 8 41 50
75+ 4 30 22 56
Totaal -7 32 38 63
Totaal huur en koop -5 43 80 118
minteken = woningoverschot mgw trap = meergezinswoning met trap. Hieronder worden ook boven-benedenwoningen gerekend. mgw lift/bg = meergezinswoning met lift of op de begane grond. Dit zijn nultredenwoningen. egw = eengezinswoning.
1 Bij het berekenen van de woningbehoefte hebben wij de Primos-prognose gehanteerd, omdat deze gegevens het meest actueel zijn en omdat het IPB-Primos-model dat voor de rapportage gebruikt is, hiervan een afgeleide is. Ook de Primos prognose voorzag in 2007 een tweemaal zo grote groei van het aantal huishoudens als in 2010. De prognose van de provincie Friesland werd in 2009 al naar beneden bijgesteld (groei van 250 huishoudens tussen 2009 en 2015). 2 Om tot een actualisatie te komen zijn de woonwensprofielen uit WoON 2009 vermeerderd met de ver-wachte huishoudensontwikkeling tot 2016. Wij zijn ervan uitgegaan dat de woonwensprofielen gelijk zijn gebleven.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 7
Uit deze prognose blijkt in de koopsector een beperkt tekort aan voornamelijk
eengezinswoningen. De vraag komt voornamelijk van bewoners van 55 jaar en ouder. In de
huursector wil ongeveer de helft van deze groep in een nultredenwoning wonen. Een
relatief groot aandeel wil verhuizen naar een andere eengezinswoning. Gezien de leeftijd
van deze mensen is te verwachten dat deze woning levensloopgeschikt dienen te zijn.
Opmerkelijk is dat de woningbehoefte van de groep tot 55 jaar sterk afneemt. Dit is te
verklaren door de grotere afname van deze groep huishoudens. In 2008 werd nog verwacht
dat de afname van deze groep kleiner zou zijn. Er werd destijds een veel groter tekort aan
eengezinswoningen verwacht.
De druk op de woningmarkt kan samen met de economische situatie in de nabije toekomst
heel goed leiden tot een verschuiving van de vraag van koop- naar huurwoningen. We
zullen dit continu in de gaten moeten houden om de juiste beslissingen te kunnen nemen.
2.3 De visie van onze belanghouders
Als voorbereiding op het maken van dit ondernemingsplan zijn onze belanghouders
ondervraagd naar hun visie op de markt en ontwikkelingen en hun verwachtingen van
Lyaemer Wonen. Wij halen uit deze gesprekken interessante zaken.
Over de markt en met name het optimisme over de groei van de woningmarkt wordt
wisselend gedacht. Alle belanghouders zien dat wij ons moeten richten op onze kerntaak:
het huisvesten van de primaire doelgroep. Lemmer kent ook een wijk met gemiddeld lagere
inkomens, daar moet de nadruk van Lyaemer Wonen liggen. Daarnaast wordt ook genoemd
dat het bieden van geschikte woningen aan senioren een specifieke taak van ons is. Volgens
de meeste belanghouders zal de behoefte hieraan toenemen de komende periode. Wel
wordt aangegeven dat de meeste senioren niet gelijk naar een appartement op een
verdieping willen verhuizen. Kortom, stem het aanbod af op de vraag van deze doelgroep.
Ook bouwen voor wonen met zorg is een taak volgens de belanghouders, dus niet alleen
voor senioren geschikte woningen maar ook voor mensen met een (toekomstige)
zorgbehoefte.
Daarnaast wordt genoemd dat starters ook een doelgroep is voor Lyaemer Wonen. Deels
kan deze doelgroep bediend worden door de doorstroming op de woningmarkt te
bevorderen. Als senioren uit hun eengezinswoningen verhuizen, komen hier vaak weer
starters in. De vraag is vooral groot in het middensegment van huurwoningen. Op dit
moment is de wachttijd soms (te) lang en heeft deze middengroep niet het alternatief van
koop. Doorstroming kan ook gestimuleerd worden door nieuwbouw. Hierin vinden de
belanghouders ook dat een rol is weggelegd voor Lyaemer Wonen. Het bouwen van
(goedkope) koopwoningen wordt genoemd als middel om de doorstroming te bevorderen.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 8
Men is het er over eens dat Lemmer een goede positie heeft in Friesland: er vindt geen
bevolkingskrimp plaats, de vergrijzingsprognose is gemiddeld, het is een aantrekkelijke
regio en woonomgeving en het is goed bereikbaar. Er vindt nog steeds een trek plaats
vanuit omliggende regio's naar Lemmer. In de kleine kernen van Lemsterland vindt zelfs een
kleine groei van de bevolking plaats. Eigenlijk heeft Lemmer alles 'mee'.
2.4 Het imago van Lyaemer Wonen
In interviews met onze belanghouders hebben zij hun beeld van Lyaemer Wonen gegeven.
Het blijkt dat Lyaemer Wonen een achterstand heeft goed te maken. Men vindt dat de
bedoelingen goed zijn, maar dat wij ons teveel laten leiden door financiële beweegredenen
en daardoor soms kansen niet pakken. Kortom: meer (maatschappelijk) ondernemerschap is
gewenst en meer focus op buiten!
Gelukkig geven de samenwerkingspartners ook aan dat Lyaemer Wonen open staat voor
'meer dan stenen' en een kwaliteitsslag aan het maken is. Lyaemer Wonen mag meer van
zich laten horen, niet te bescheiden zijn en vertellen over wat zij doet.
Wij zijn verheugd dat onze samenwerkingspartners zien dat wij tevreden huurders hebben,
dat problemen worden opgelost en dat wij stabiel en betrouwbaar zijn.
Wij vinden het belangrijk iets te doen met de meningen van onze samenwerkingspartners.
En nu is het moment om dit op te pakken. Wij verbeteren onze organisatie aldoende en
bewijzen hiermee deze verbeteringsslag te kunnen maken.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 9
2.5 Samenvatting opgave voor Lyaemer Wonen
Samenvattend de belangrijkste opgaven die vanuit de 'buitenwereld' op ons af komen:
Het effect van dat corporaties onder de loep genomen worden is dat verantwoording
van onze strategie en daaruit volgende acties steeds belangrijker wordt. Wij willen en
moeten hier transparant over zijn. Dit kost ons tijd en energie.
De druk op het verkrijgen van een huurwoning is groot, de woningmarkt zit op slot. Het
is belangrijk voor ons om de doorstroming te bevorderen.
Het lijkt erop dat een trendbreuk zich voordoet: de voorkeur van burgers voor huren
groeit. Er is meer vraag naar huurwoningen, mede door het feit dat starters op de
woningmarkt enerzijds geen koopwoning kunnen verkrijgen, anderzijds doordat zij ook
flexibeler zijn ingesteld (geen vaste arbeidscontracten meer en dergelijke). Voor
Lyaemer Wonen is het van belang te monitoren of deze trendbreuk doorzet.
Wij houden onze focus op Lemmer en omgeving, de (per 2014 voormalige) gemeente
Lemsterland. Met de nieuwe gemeente De Friese Meren willen wij de samenwerking
zoeken in de verdieping, niet zozeer in verbreding van onze taken.
Ruimtelijke concentratie met oog voor inbreiding waar mogelijk. Wij gaan ons
herbezinnen op ons bezit in de kleine kernen.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 10
3. Missie en taakopvatting: van binnen naar buiten
3.1 Schets van Lyaemer Wonen
Lyaemer Wonen is een kleine woningcorporatie in de regio Zuid-West Friesland, gericht op
Lemmer en omgeving. Wij hebben 20 medewerkers (samen 17,5 fte) in dienst en hiermee
beheren wij circa 1.600 verhuureenheden. Onze woningen zijn voornamelijk
eengezinswoningen gebouwd in de periode jaren '60 en '70. Wij hebben een relatief klein
aandeel in het woningbezit in Lemmer en omgeving en wij hebben sinds de jaren '80 niet
grootschalig gebouwd. Momenteel bouwen wij aan de uitbreidingslocatie Tramdijk-Oost in
Lemmer. De projecten waar wij verder mee bezig zijn betreffen vooral inbreiding in het
wonen met zorgsegment en woningen met een levensloopbestendige plattegrond.
In 2009-2010 hebben wij vergaande besprekingen gevoerd met Wonen Zuid-West Friesland
uit Balk om te komen tot één nieuwe organisatie. Dit proces is echter voortijdig stopgezet en
er is besloten geen fusie aan te gaan. Sindsdien zijn wij ons gaan richten op onze nieuwe
visie, aangepast aan de uitdaging om als kleine corporatie zelfstandig ons pad te
bewandelen.
Onderstaande tabel geeft een beknopte weergave van ons bezit.
Wijk Circa aantal woningen
Bouwjaar Type bezit Opmerkingen
1. Oud Lemmer
400 verspreid over de jaren
Eengezinswoningen in rij en vrijstaand, seniorenwoningen, woningen voor jongeren.
Veel inbreidingslocaties. Delen van het woningbezit zijn sterk verouderd. Aandacht voor leefbaarheid nodig.
2. Rienplan 200 jaren '50-'60
Eengezinswoningen, seniorenwoningen.
Mooi bezit, lommerrijke wijk.
3. Lemmer West
150 jaren '70 Eengezinswoningen in rij.
114 Ingrijpend gerenoveerd. Weinig groen.
4. Lemster-vaart
400 jaren '60-'70
Eengezinswoningen, seniorenwoningen, klein appartementen- complex.
Herstructurerings-opgave, verkoopbeleid gewenst. MFA- ontwikkeling.
5. Lemmer Noord
200 jaren '80 Eengezinswoningen, seniorenwoningen, woningen voor jongeren.
Bloemkoolwijk, veel hofjes. Tevredenheid woningen goed, woonomgeving minder.
6. Dorpen
250 verspreid over jaren
Eengezinswoningen, seniorenwoningen, klein appartementen- complex, buurtsuper.
In sommige kernen heel beperkt bezit.
Totaal 1.600
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 11
3.2 De taakopvatting en bezieling
Wie willen wij zijn als corporatie?
Lyaemer Wonen wil meer zijn dan een woningbeheerder. Zij ziet voor zichzelf een bredere
taakopvatting. De woning is een hulpmiddel en geen doel op zich. Immers, niet de woning
moet centraal staan maar de mensen die er in wonen. En die mens is meer dan alleen een
huurder; die mens is een individu dat zelf zoveel mogelijk zijn eigen keuzes wil maken.
Ieder mens heeft vanzelfsprekend in de eerste plaats behoefte aan eten, drinken en een dak
boven zijn hoofd. Daarna volgt de behoefte aan veiligheid en zekerheid en sociaal contact.
Aansluitend volgt de behoefte aan waardering en erkenning en vervolgens ontplooiing.
Deze is alleen mogelijk als de eerste behoeften zijn ingevuld. De woning betekent ruimte
veiligheid en geborgenheid, een 'plek'. Dit zijn dus vereisten voor de 'hoogste' behoefte
ontplooiing.
Piramide van Maslow, 1943
Lyaemer Wonen richt zich met haar werkzaamheden op al deze vijf facetten. Hierin doet zij
echter niet alles zelf. Met het bouwen, verhuren en beheren van woningen en
maatschappelijk vastgoed richt zij zich concreet op de onderste drie behoeften. Dat is de
kern van onze taak.
Voor de bovenste twee facetten zoekt zij de samenwerking met lokale partners.
Lyaemer Wonen wil faciliteren dat mensen zelf keuzes kunnen maken. Zorgen voor mensen
betekent niet dat wij voor mensen bepalen wat zij moeten. Wij willen hen juist helpen zelf de
regie over hun leven op te pakken. Voor ons is het principe van wederkerigheid daarom van
belang. Dat betekent dat wij van anderen ook een bijdrage vragen. Dat geldt zowel naar
individuen als naar organisaties.
Als maatschappelijke partij is de corporatie Lyaemer Wonen bij uitstek de organisatie die de
participatie van mensen kan bevorderen. Participatie betekent het echt meedoen in de
samenleving. De activiteiten van Lyaemer Wonen raken dan ook andere sectoren zoals zorg,
welzijn, sport, onderwijs, werkgelegenheid, leefbaarheid en veiligheid.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 12
3.3 De missie van Lyaemer Wonen
Wij faciliteren mensen om hun eigen plek in de maatschappij goed in te vullen. Dit doen wij
in eerste instantie voor mensen in de buurten en wijken van Lemmer en omgeving. Wij
kennen onze klanten: de mens en zijn/haar leefsituatie staat centraal. Wij zorgen voor goed
wonen en richten ons specifiek op de woonbehoeften van hen die op ons zijn aangewezen.
Wij zijn een betrouwbare, ondernemende en maatschappelijk gedreven organisatie die
mensen en organisaties wil verbinden.
Hieronder worden de onderstreepte termen toegelicht:
Faciliteren: Faciliteren is het mogelijk maken voor onze bewoners. Wij ondersteunen hen,
maar laten hen in hun waarde en bieden hen vooral dat wat zij nodig hebben om het zelf te
kunnen doen. Wij bieden een springplank zodat bewoners zelf hun keuzes kunnen maken.
Lemmer en omgeving: Wij willen in eerste instantie ons beperken tot die plaatsen waar wij
nu reeds woningbezit hebben, dat is in Lemmer en omgeving (voormalig Lemsterland). Daar
ligt nog een enorme taak voor ons. Wij gaan voorlopig uit van de bestaande afspraken die er
tussen de Friese woningcorporaties zijn gemaakt over deze regio.
Leefsituatie: Dit is niet alleen de woonsituatie van mensen, maar breder. Het omvat naast de
woning ook de woonomgeving, de beleving hiervan, de gezinssituatie, en dergelijke.
Mensen die op ons zijn aangewezen: Dit zijn mensen die door een laag inkomen, een
beperking of andere reden niet in hun eigen woonbehoefte kunnen voorzien.
Ondernemend:
Ondernemen is kansen zien, de maatschappelijke opdracht zien.
Ondernemen is ook die kansen grijpen, durven risico te lopen.
Ondernemen is ook efficiënt en effectief het bedrijf voeren.
Ondernemen is vooral ook doen! Dat is een kernkwaliteit van Lyaemer Wonen.
Verbinden:
Lyaemer Wonen kan haar taak alleen samen met anderen uitvoeren en doet dat vanuit
verschillende rollen. Kenmerkend voor het samenwerken is het verbinden: zorgen dat
mensen en organisaties zich verbinden.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 13
Ons motto is:
Onbelemmerd de ruimte
Dit motto heeft niet alleen betrekking op het wonen in Lemmer en omgeving: in een vrije,
groene en ruimtelijke omgeving. Het motto heeft vooral ook betrekking op de
ontplooiingsruimte die wij onze huurders willen bieden. Voor de organisatie Lyaemer
Wonen betekent dit een verandering van houding van 'nee, maar' naar 'ja, mits'.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 14
4. Welke doelen, effecten en resultaten wil Lyaemer Wonen bereiken
Lyaemer Wonen heeft een brede doelstelling waar het gaat om haar activiteiten in buurten,
wijken en dorpen. Een leefbare of vitale wijk, buurt of dorp is een wijk waarin de mensen die
er wonen zelf keuzes kunnen maken en invulling kunnen geven aan de belangrijke
maatschappelijke thema's. Het faciliteren dat mensen zelf hun keuzes kunnen maken heeft
een belangrijke relatie naar het wonen, maar ook met zaken als veiligheid, onderwijs, zorg,
werk, toerisme en sport.
Aanwezig zijn in de wijk. Dat betekent dat wij aanspreekbaar zijn en in de wijken de mensen
opzoeken. Tussen de mensen staan. Lyaemer Wonen wil een ontwikkelende en lerende
organisatie zijn. Hiervoor is contact met "buiten" essentieel. Van introvert naar extrovert en
verbindingen leggen via persoonlijke contacten, informatievoorziening en in toenemende
mate verbinden via de nieuwe media.
Om de doelstellingen te realiseren, hebben wij bepaald welke specifieke bijdragen wij gaan
leveren. Wat gaat Lyaemer Wonen doen? Hierin worden nadere keuzes gemaakt omdat wij
beseffen dat niet alles kan en dat wij hierin prioriteiten moeten stellen. Wat mag u
verwachten van Lyaemer Wonen? Dat geven wij hier weer.
De vertaling naar de concrete acties voor 2012 (en verder) worden in het laatste hoofdstuk
weergegeven.
4.1 Doelgroepen en hoofddoelstellingen
Als woningcorporatie zijn wij er met name voor mensen die vanwege hun inkomen of
anderszins niet zelfstandig hun plek op de woningmarkt kunnen vinden. De grens van dat
inkomen is vanuit de overheid vastgelegd op € 34.085,- per jaar (prijspeil 2012). Een
groeiend deel van de doelgroep bestaat uit mensen die vanwege hun leefsituatie, geestelijke
of fysieke beperking op ons zijn aangewezen. Wij constateren dat, ook in ons werkgebied, er
steeds meer mensen zijn die een opeenstapeling van problemen kennen. Wij zijn er als
Lyaemer Wonen voor deze mensen met zowel woningen als voorzieningen.
Senioren zijn voor ons geen aparte doelgroep, wel hebben zij onze bijzondere aandacht
binnen de groep met lage inkomens. Die bijzondere aandacht verdienen zij op grond van de
specifieke vragen rond de combinatie van wonen en zorg.
Wij zien in deze doelgroepen onze opgave in activiteiten. Dat betekent ook dat wij
terughoudend zijn in het ontplooien van activiteiten die niet op hen zijn gericht. Ten aanzien
van vastgoed zien wij meerwaarde in differentiatie in wijken om daarmee segregatie tegen
te gaan. Met dit als streven voeren wij combinatieprojecten van sociale huurwoningen
gecombineerd met duurdere huurwoningen en/of goedkope koopwoningen uit.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 15
Onze hoofddoelstellingen zijn:
1. Zorgen voor goed leven en wonen.
2. Onze woningvoorraad sluit duurzaam aan bij de wensen van de klant.
3. Wij zijn een partner en bondgenoot.
4.2 Zorgen voor goed leven en wonen
Streven naar sociale duurzaamheid en leefbaarheid
Vergroten van betrokkenheid bij elkaar, bij de straat en bij de buurt of kern. Het effect van
een sociaal duurzame wijk is dat mensen zich verbonden voelen met de wijk/omgeving en
hierin willen investeren. Dit betekent dat wij moeten investeren in mensen die in onze wijken
wonen. Een eerste voorwaarde moet zijn dat de woning goed is. Het moet niet zo zijn dat
men altijd eerst over de woning begint, dan kom je namelijk niet verder. Het resultaat van
een sociale duurzame wijk is dat mensen er prettig wonen, elkaar gemakkelijk aanspreken
en een meerwaarde leveren voor de wijk. Hierdoor kunnen mensen ook weer groeien en
zich ontplooien.
Lyaemer Wonen wil een actieve rol spelen in het realiseren van (vastgoed) voorzieningen
zodat bewoners en partijen elkaar in de wijk kunnen ontmoeten. Ook het aspect veiligheid
speelt mee in het streven naar een duurzame wijk. Het betreft dan niet alleen de "harde"
componenten zoals veiligheidskeurmerken en infrastructurele maatregelen, maar evenzeer
de sociale veiligheid. In een duurzame wijk zal ook sprake zijn van een passende vorm van
sociale controle.
Wij gaan voor wijken en dorpen een leefbaarheidsagenda opstellen. Wij vragen aan
de bewoners wat zij belangrijk vinden in hun wijk/buurt. Door dit samen te doen
kunnen wij hen ook verantwoordelijk voor bepaalde dingen maken. Hoe zien zij de
oplossing, wat kunnen zij hierin betekenen etc. Door dicht bij de bewoners te staan
weten wij wat er speelt. Op basis van de leefbaarheidsagenda wordt per wijk
concreet aangegeven wat de inspanningen zijn, door wie en welk resultaat er
verwacht mag worden. De sociale duurzaamheid en de wederkerigheid van
(inspanningen van) betrokkenen zijn daarbij uitgangspunten.
Wij starten in de wijk Lemstervaart met het opstellen van een wijkvisie. Hiervoor
organiseren wij bijeenkomsten met partijen die actief zijn in de wijk. Hier betrekken
wij ook de bewoners bij. Wij zorgen voor de aansluiting met het lopende onderzoek
naar de mogelijkheden voor de ontwikkeling van een multifunctionele
accommodatie (MFA) in Lemstervaart.
Om de sociale duurzaamheid te bevorderen zou (aanpassen van de) woon-
ruimteverdeling ook een rol kunnen spelen; waarom kiezen mensen wel/niet voor
een bepaalde wijk, wat verbindt hen aan de wijk. Wij gaan de woonruimteverdeling
evalueren en kijken hoe deze beter kan aansluiten.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 16
Huurders betrekken bij leefbaarheid
Wij willen een prettige, leefbare woonomgeving voor onze huurders creëren waarbij de
bewoner zich goed voelt en een bijdrage levert aan deze omgeving. Het effect van een
goede invulling van participatie is dat huurders zich betrokken voelen bij alles wat wij doen.
Wij vinden dat de bewoners eigenlijk zelf met oplossingen moeten komen, mee moeten
kunnen denken en beslissen wat er in de wijk/buurt plaatsvindt.
Hiervoor moeten wij actief zijn in wijken en mensen stimuleren zaken op te pakken. Wij gaan
dan ook actieve klantgroepen oprichten en actief houden en deze betrekken bij de dingen
die wij doen.
De medewerkers van Lyaemer
Wonen zijn alert op signalen die
wijzen op mogelijke leefbaarheids-
problemen. Wij zetten een zodanig
(intern) systeem op dat snel bepaald
wordt of er acties moeten worden
ondernomen en zo ja, welke. Wij
nodigen bewoners en huurders uit
om ook dergelijke signalen af te
geven. De drempel daarvoor moet
zo laag mogelijk zijn en waar
mogelijk zetten wij 'social media' in
om dit te bereiken.
Er wordt gestart met klantengroepen en deze worden betrokken bij onze activiteiten.
Van buiten naar binnen werken
Om meer van buiten naar binnen te werken zal Lyaemer Wonen meer op locatie aanwezig
zijn. In de organisatie moeten de mensen in het veld een adequate opvolging zien van hun
input. Vertrouwen in de buurt, het meer handelen vanuit een logica van de vrager dan
vanuit de logica van de aanbieder en een goede communicatie zijn hierbij sleutelbegrippen.
Wij houden ontwikkelingen in de gaten die mensen in hun wonen en welzijn kunnen
raken. Wij zijn alert op signalen dat zij in de knel raken door sociale problemen. In
die gevallen werken wij nauw samen met onze ketenpartners die hun specifieke
deskundigheden inzetten.
Wederkerigheid als uitgangspunt
Lyaemer Wonen wil zorgen voor goed wonen en vitale wijken als uitvalsbasis en
springplank voor mensen uit de doelgroep. Om deze doelstelling waar te maken hanteert
Lyaemer Wonen het wederkerigheidsprincipe. Lyaemer Wonen investeert of biedt
faciliteiten om iets voor de bewoner te kunnen betekenen. Daarbij verwachten wij ook iets
terug, wat kan hij/zij betekenen voor de wijk. Het principe van meedoen en wederkerigheid
moet ruim worden opgevat en kan situationeel worden ingevuld. Zo kan voor iemand die in
een sociaal isolement zit of dreigt te raken het deelnemen aan een buurtbijeenkomst al een
hele stap zijn.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 17
Daar waar mensen en organisaties bereid zijn om mee te werken en iets (terug) te
doen voor de buurt is Lyaemer Wonen en daar waar dit niet zo is zal Lyaemer
Wonen ook minder zijn. Wij trekken daardoor niet aan dode paarden en laten met
aansprekende voorbeelden zien hoe het ook kan.
Wij communiceren om dit uitgangspunt te delen met bewoners en belanghouders.
Welzijn van bewoners bevorderen
Wij willen een rol vervullen als het gaat om het individuele welzijn van onze
klanten/bewoners. Mensen die zich prettig voelen en lekker in hun vel zitten presteren in alle
opzichten beter. Zij voelen zich betrokken en zijn vaak ook te porren om zaken op te pakken.
Zij kunnen dan een bijdrage leveren voor de maatschappij (lees wijk).
Kwetsbare huurders die in een isolement dreigen te raken willen wij ondersteunen door hen
te betrekken bij het wijkgebeuren. Uit diverse onderzoeken is gebleken dat eenzaamheid kan
leiden tot allerlei (lichamelijke en geestelijke) klachten, goede welzijnsvoorzieningen kunnen
juist een deel van de zorgvraag voorkomen. Als de gemeente haar welzijnsmiddelen inzet
dan zijn ook andere partijen (corporaties, zorginstellingen) eerder bereid om een steentje bij
te dragen. Het resultaat is dat mensen zich meer betrokken voelen.
Het Sociaal Team, waar wij in participeren, is opgericht om zo snel mogelijk op
signalen in te kunnen spelen. Het doel is dat burgers goed geholpen worden en niet
van het ene loket naar het andere moeten gaan. In de praktijk functioneert het
Sociaal Team goed. Wij blijven ons inspannen om hierin een actieve rol te spelen.
Wij hechten er ook aan om meer op beleidsmatig niveau met onze belanghouders
samen te werken.
Maatwerk bieden in wonen
Wij bieden maatwerk in wonen, als
antwoord op de groeiende diversiteit
van klanten en actuele trends. Eén zo'n
trend is de toenemende vergrijzing. Wij
kiezen voor maatwerk omdat dit
bijdraagt aan het welzijn en de
tevredenheid van onze huurders.
Maatwerk betekent dat wij
meedenken over en meewerken
aan het oplossen van de specifieke vraagstukken die in een buurt of dorp spelen.
Maatwerk betekent dat wij rekening houden met de mogelijkheden en wensen van
een bepaalde doelgroep. En maatwerk betekent dat wij inspelen op de wensen en
behoeften van een individuele klant.
Inzetten nieuwe mediavormen
Nieuwe media geven mogelijkheden om netwerken en verbindingen te vormen en
(makkelijker) te ontsluiten.
Mensen hebben contact via bijvoorbeeld Facebook, LinkedIn en Twitter. Wij gaan
(meer) gebruik maken van moderne informatie- en communicatiemiddelen voor
klantcontacten, om mensen te leren kennen en te mobiliseren.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 18
4.3 De woningvoorraad sluit duurzaam aan bij de wensen van de klant
Rollen Lyaemer Wonen gericht inzetten
Lyaemer Wonen heeft ambities en een verantwoordelijkheid op het sociale terrein. Ons
vastgoed blijft echter wel het belangrijkste middel om onze taakstellingen te realiseren.
Hierin hebben wij drie verschillende rollen, namelijk die van ontwikkelaar, beheerder en
belegger.
Per vraagstuk en ambitie stellen wij vast welke rol ons het beste past en welke rol
het meest effectief tot het gewenste resultaat leidt. Op voorhand wordt niks
uitgesloten.
Kennen van de wensen van klanten
Wij zorgen ervoor dat in de komende jaren ons aanbod aan woningen (meer) is afgestemd
op de wensen van onze huidige en toekomstige klanten. Daarvoor is het nodig die wensen
bij klanten "op te halen". Om erachter te komen wat mensen belangrijk vinden in hun wijk
moeten wij naar buiten, in contact met hen komen. Hoe krijgen wij bewoners actief?
Samenstellen van klantgroepen, commissies, en dergelijke. Belangrijk is om de input van
bewoners ook weer terug te koppelen en te laten weten wat ermee gedaan is. Soms moeten
de grenzen aangegeven worden en uitgelegd worden waarom iets niet wordt opgepakt.
Wij betrekken (vertegenwoordigers van) bewoners vanaf het begin bij buurtplannen,
bij woningonderhoud en -verbetering en in geval van nieuwbouwplannen.
Kwaliteit en betaalbaarheid voorraad behouden en verbeteren
Met nieuwbouw, renovatie en buurtplannen spelen wij in op de markt en de wensen van
huidige en toekomstige klanten. In toenemende mate is de kwaliteit van de woning van
belang. Dan gaat het niet alleen om de technische kwaliteit, maar ook om de
gebruikskwaliteit. Deze komt ook naar voren in de mate waarin woningen geschikt zijn voor
ouderen, starters en bijzondere doelgroepen. Ook de mogelijkheid om zorg te leveren in een
woning bepaalt de kwaliteit.
Ons doel is om een zeer groot deel, namelijk 90% van onze woningvoorraad bereikbaar
te houden voor onze doelgroep.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 19
Lyaemer Wonen richt zich primair op betaalbare huurwoningen. Bouw van duurdere
huurwoningen en (goedkope) koopwoningen zien wij niet als onze primaire taak. Maar
wij zien wel de mogelijkheden van combinatieprojecten. De bouw van duurdere
huurwoningen en (goedkope) koopwoningen moet wel aantoonbaar een bijdrage
leveren aan een goede woonomgeving in de buurten en wijken; het tegengaan van
segregatie kan een goed argument zijn voor dit type projecten. Wij zullen de
afwegingscriteria hiervoor nader uitwerken.
Wij willen onze woningvoorraad blijven vernieuwen. Hiervoor voegen wij jaarlijks
woningen toe aan de voorraad. Doordat er ook woningen onttrokken worden door
bijvoorbeeld sloop of verkoop, blijft het totale aantal ongeveer gelijk. Wij streven er naar
om gemiddeld jaarlijks 20 woningen te bouwen en een vergelijkbaar aantal woningen te
verkopen.
Om het doel te verwezenlijken dat onze woningvoorraad duurzaam op de markt is
afgestemd, zullen wij in 2012 ons Strategisch Voorraadbeleid (SVB) herijken. De hierboven
genoemde uitgangspunten worden daarbij verwerkt. Ook de relatie met de wijken komt aan
bod. Hier betrekken wij ook bewoners bij.
Wij formuleren ons Strategisch Voorraadbeleid (SVB) in kaderstellende
nieuwbouwplannen en beheerplannen voor en rond bestaand woningbezit. De concrete
invulling van nieuwbouw- en beheerplannen is maatwerk. Wij stellen een nieuw SVB op
dat ons de komende jaren een duidelijk beeld geeft van ons woningbezit, de staat van
onderhoud, de wensen van de klant, de strategie voor de toekomst en het financieel
rendement. Dit SVB richt zich, naast de technische kwaliteit, ook op de
bewonersbeleving. Hierin maken wij onder andere keuzes over de kleine kernen waar
wij ons bezit gaan verkopen en die waar wij blijven investeren in de woningen en
leefbaarheid.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 20
Duurzaamheid bevorderen en totale woonlasten verminderen
Wij denken dat de totale woonlasten voor onze huurders belangrijker zijn dan de kale
huurprijs. Daarom zetten wij in op het beheersbaar maken van de totale woonlasten. Een
belangrijk onderdeel zijn de energielasten. Wij volgen de ontwikkelingen op het gebied van
duurzaamheid nauwlettend en passen waar mogelijk duurzame oplossingen toe, zowel in de
bestaande bouw als in nieuwbouw. Voor onze woningen streven wij naar een energielabel
B. Voor andere componenten van de woonlasten, zoals de gemeentelijke lasten, willen wij
met de gemeente het gesprek aangaan over de invloed die dit heeft op de betaalbaarheid
voor huurders en hoe dit verbeterd kan worden.
Wij werken aan energiebesparing en duurzaam bouwen, niet alleen in materiële zin
maar ook in bewustzijn en gedrag van onszelf, onze partners en onze klanten. In 2012
streven wij dat al onze woningen minimaal
energielabel C hebben. Wij zoeken uit of het
haalbaar is om al onze huurwoningen vóór
2015 op energielabel B te krijgen.
Wij passen in de uitbreidingslocatie Tramdijk-
Oost een WarmteKoudeOpslag (WKO) toe.
Wij gaan met de gemeente het gesprek aan
over (het beheersen van) de totale
woonlasten.
Onderhoud flexibeler inzetten
Het onderhoud van woningen moet dynamisch zijn. Dat betekent geen starre technische
calculatie en planning maar een flexibel
onderhoudsbeleid waarbij naast de technische
staat van de woning ook de wensen van de
huurder meewegen. Keuze in onderhoud houdt
in dat de regie over het onderhoud niet meer bij
Lyaemer Wonen ligt, maar dat huurders zelf
binnen bepaalde kaders keuzemogelijkheden
krijgen over het onderhoud aan de binnenzijde
van de woning. Daarbij bepaalt de huurder zelf
het moment waarop het wordt uitgevoerd.
De betrokkenheid van huurders bij onderhoud in hun wijk willen wij vergroten.
Wij gaan een nieuw onderhoudsbeleid ontwikkelen.
Dienstverlening blijvend verbeteren
In onze dienstverlening gaan wij uit van de wensen van onze klanten. Wij zorgen dat wij
weten wat onze klanten willen. Wij zetten, naast traditionele middelen als klantenpanels en
enquêtes, vaker sociale media in. Wij streven ernaar de kwaliteit van dienstverlening verder
te verbeteren. Belangrijk daarin is dat wij meer de rol van "adviseur" en minder van die van
"verkoper" willen vervullen.
Ons doel is om, op basis van onderzoek en gebleken vraag, een pakket aanvullende
diensten te ontwikkelen.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 21
(Zorg)Geschikte woningen bieden
Wij willen woningen bouwen waar zorgpartijen de benodigde zorg kunnen leveren. Dat
doen wij in ieder geval bij alle nieuwbouw. Maar ook in de bestaande voorraad gaan wij na
in hoeverre deze al geschikt zijn en hoe wij die woningen geschikt kunnen maken. In 2012 is
het sterrensysteem ingevoerd voor de gelijkvloerse woningen. Hiermee wordt de toe- en
doorgankelijkheid van de woningen helder weergegeven. Dit maakt het voor huurders
makkelijker een woning te zoeken die aan hun eisen voldoet.
Keuzemogelijkheden huurders vergroten
Wij willen de keuzemogelijkheden van klanten vergroten. Onze houding is er één van "ja,
mits". Die keuzemogelijkheden hebben betrekking op nieuwbouw, renovatie en onderhoud,
maar ook individuele klanten willen wij de mogelijkheid geven hun woning naar hun wensen
aan te passen. Er is zoveel mogelijk keuze voor huurders: uitrusting, materiaalgebruik en
kleuren kunnen variëren. Lyaemer Wonen biedt een goede basiskwaliteit. Voor alle extra's
moet een keuze worden gemaakt voor wel/geen bijbetaling.
Wij gaan de huurders meer keuzemogelijkheden bieden. Zowel bij basiskwaliteit, groot
onderhoud als nieuwbouw kunnen huurders zelf aangeven wat voor hen prioriteit heeft.
Een overzicht en uitbreiding van de keuzemogelijkheden wordt uitgewerkt. Dit gaan wij
vervolgens actief aanbieden, met het uitgangspunt dat wij in gesprek met de huurder
gaan over zijn wensen en prioriteiten. Bij het uitwerken van voorwaarden nemen wij
financiële aspecten mee (bijvoorbeeld minimaal tegen kostprijs of anders).
Bewoners betrekken wij bij voorbereiding van (onderhouds)projecten. Wij hebben
aandacht voor communicatie als het gaat om basiskwaliteit en energiebesparende
maatregelen, met name als er sprake is van huurverhoging.
Wij starten met het vergroten van keuzemogelijkheden in sanitair en breiden geleidelijk
keuzemogelijkheden op andere elementen uit.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 22
Verkoop woningen is geen doel op zich
Het doel van het verkopen van onze huurwoningen is financiële middelen te creëren om
weer betere kwaliteit en ander aanbod voor onze doelgroepen te realiseren. Verkoop is voor
ons een middel, geen doel op zich. Als het voor onze financiële middelen niet nodig is, dan
zetten wij dit niet in; wij willen betaalbare huurwoningen voor onze doelgroep behouden
wanneer dat mogelijk is.
Maatschappelijk vastgoed ontwikkelen
Als maatschappelijk ondernemer speelt Lyaemer Wonen een rol bij maatschappelijk
vastgoed. Deze rol willen wij waar nodig uitbouwen. Voor het welzijn van mensen is niet
alleen het wonen van belang, maar ook de leefomgeving en voorzieningen die voorhanden
zijn. Wij realiseren maatschappelijk vastgoed met name wanneer het een meerwaarde heeft
voor de wijk. Belangrijke criteria voor het participeren in maatschappelijk vastgoed zijn de
relatie met ons woningbezit (locatie), de participatie van andere betrokken partijen
(wederkerigheid) en het karakter van de voorziening (commercieel of niet).
Wij herijken ons afwegingskader voor maatschappelijk vastgoed in overleg met onze
belanghouders.
Lyaemer Wonen wil actiever inspelen op de behoefte aan voorzieningen die vallen
onder maatschappelijk vastgoed. Niet alleen door in te gaan op verzoeken van anderen
maar ook zelf te zoeken naar opgaven en kansen.
Kansen van innovatie benutten
Innovatie is het invoeren van nieuwe ideeën, goederen, diensten en processen. Het
kernbegrip van innovatie is het woord: anders. Andere diensten of producten. Andere
klantgroepen, andere businessmodellen, andere markten, andere distributiekanalen en
andere technologieën. We moeten reëel zijn. Als kleine organisatie zullen wij niet voorop
lopen in het ontwikkelen van nieuwe concepten en producten.
Wij willen goed in de gaten houden wat er om ons heen wordt ontwikkeld, wat dit voor
ons aan kansen biedt en deze ook benutten waar mogelijk. Als er binnen de organisatie
nieuwe ideeën zijn die mogelijkheden bieden, dan wordt dit zeker gestimuleerd.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 23
4.4 Lyaemer Wonen als partner en bondgenoot
Zoals eerder aangegeven, richten wij ons op het faciliteren dat mensen zelf hun keuzes
kunnen maken. Dat heeft een belangrijke relatie naar het wonen, maar heeft ook een
verbinding met gebieden als veiligheid, onderwijs, zorg, werk, toerisme en sport. Het
realiseren van een leefbare en vitale wijk is daarmee niet meer alleen een zaak van de
corporatie, maar ook van de instanties en organisaties op de voornoemde terreinen. Wij zien
het als een rol van de corporatie om deze partijen waar nodig te verbinden.
Rol bij activiteiten en projecten bewuster bepalen
Om het welzijn van bewoners te bevorderen kunnen wij bepaalde zaken zelf oppakken.
Afhankelijk van de situatie van de bewoner kunnen ook andere partijen betrokken worden
(welzijnsorganisatie, gemeente, maatschappelijk werk, Sociaal Team, onderwijs, en andere).
De kern van de activiteiten van Lyaemer Wonen wordt dan ook gevormd door het
samenwerken met anderen. De rol die Lyaemer Wonen hierbij inneemt kan variëren van
leverancier tot regisseur. Lyaemer Wonen kan zich hierbij opstellen vergelijkbaar met een
brug binnen de netwerkorganisatie die het emanciperen en verbeteren van de positie van
onze huurders in buurten, wijken en dorpen centraal stelt.
In sommige gevallen zal de rol van louter en alleen bruggenbouwer niet toereikend zijn om
daadwerkelijk tot verbeteringen te komen. Lyaemer Wonen kan dan een meer activistische,
strijdbare en strijdleverende rol nemen om toch tot de gewenste resultaten te komen.
In de komende periode zal Lyaemer Wonen de rollen verder uitwerken. In principe wil zij
iedere rol oppakken die nodig is, maar dat betekent niet dat zij de problemen van andere
organisaties en instellingen zo maar overneemt. Verder gelden als uitgangspunten dat
het meedoen van de anderen ook een afwegingscriterium vormt en dat de mate waarin
er een gedegen analyse aan de gerezen problematiek en vraagstukken ten grondslag
ligt, ook een rol speelt.
De uitgewerkte visie op de rollen en wanneer welke wordt toegepast, het
afwegingskader, wordt besproken met de belanghouders.
Zicht op de belanghouders verbeteren
Lyaemer Wonen werkt intensief samen met haar belanghouders. Dit zijn de organisaties en
instanties die belang hebben bij het beleid van Lyaemer Wonen. Dit kan zijn als co-
producent, als partner maar ook als leverancier of klant. Lyaemer Wonen kent haar
stakeholders en heeft hen ingedeeld in deze categorieën.
Wij overleggen regelmatig met belanghouders; het doel is te verkennen en af te
stemmen over de wijze waarop wij gezamenlijk de meeste meerwaarde kunnen creëren.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 24
Actiever belanghoudersmanagement inzetten
Momenteel geeft Lyaemer Wonen haar belanghouders relatief weinig invloed op haar beleid
en strategie. Met het oog op de toekomst waarin ook Lyaemer Wonen als gevolg van
veranderde omstandigheden, scherpere keuzes zal moeten maken, is het gewenst om een
actiever belanghoudersmanagement te voeren.
Het gaat daarbij niet zozeer om dat belanghouders meer zeggenschap krijgen. Het gaat er
wel om dat Lyaemer Wonen beter systematisch nagaat wat belanghouders van de
corporatie verwachten en laat zien hoe de corporatie de verwachtingen van belanghouders
verwerkt in haar beleid en strategie. In de relatie met belanghouders zullen wij
nadrukkelijker wederzijdse prestatieafspraken vastleggen.
Met de belanghouders wordt gemiddeld één keer per jaar overleg gevoerd waarbij input
wordt verkregen over de te volgen koers van Lyaemer Wonen. Lyaemer Wonen koppelt
terug naar de belanghouders wat met de input is gedaan. Wij gaan hiervoor een actiever
belanghoudersmanagement voeren.
Prestatieafspraken met belanghouders maken
Met de belangrijkste belanghouders worden prestatieafspraken gemaakt die aangeven wat
zij de komende tijd van Lyaemer Wonen mogen verwachten. Ook hierbij is wederkerigheid
een belangrijk principe: daar waar Lyaemer Wonen en/of haar klant(en) wat terug krijgt, is zij
nadrukkelijker aanwezig dan daar waar dit niet of moeizaam gaat.
Op basis van het eerder genoemde afwegingskader gaan wij in gesprek met
belanghouders om de afspraken over en weer toetsbaar en zo nodig afdwingbaar te
maken.
Samenwerking met de zorg
Het effect van samenwerking met zorgorganisaties moet zijn dat de juiste zorg zo lang
mogelijk in de eigen woning kan worden geboden, waardoor mensen langer in hun
(vertrouwde) woning kunnen blijven wonen.
Wij willen woningen bouwen waar zorgpartijen de juiste zorg kunnen leveren.
Het scheiden van wonen en zorg wordt in 2014 ingevoerd. Hiervoor is het noodzakelijk
dat wij afspraken met zorgpartijen maken. Het resultaat moet zijn dat zorgpartijen niet
om ons heen kunnen als het gaat om het scheiden van wonen en zorg en dat natuurlijk
de klant in een passende woning woont.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 25
Samenwerking met welzijn
In de huidige samenwerking tussen wonen en zorg is welzijn nog te vaak een
ondergeschoven kindje. Meedoen kost geld en welzijnsinstellingen zijn daarvoor afhankelijk
van gemeentelijke subsidies. En die bieden weinig ruimte voor experimenteren met
samenwerking op gebied van wonen, welzijn en zorg. Er kan bijvoorbeeld gezamenlijk
opdrachtgeverschap (met bijbehorend geld) ontstaan aan de welzijnsorganisaties.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 26
5. Organisatie en financiën
De nieuwe strategie vergt een nieuwe organisatie. De organisatie moet in staat zijn meer
open te staan en nog beter de signalen uit de omgeving en van klanten te vertalen in acties.
Nieuw is dat Lyaemer Wonen minder een op brieven en formulieren gestuurd bedrijf wordt
en dat de input van de mensen in het veld een meer centrale rol gaat spelen. Deze input
wordt verkregen door letterlijk middenin de samenleving te staan. Door onderzoek en
interviews en inspirerende en stimulerende werkwijzen verkrijgen wij informatie van de
mensen uit wijken en dorpen.
Een tweede aandachtsgebied zijn de financiën: hoe kan Lyaemer Wonen de financiële
continuïteit bewaken en de strategie financieel haalbaar maken?
Lyaemer Wonen wil zich als organisatie ontwikkelen en wil een lerende organisatie zijn.
Visitatie is een instrument waarbij de organisatie een spiegel wordt voorgehouden. In 2011
had een visitatie plaats moeten vinden maar wij hebben, gezien de nieuwe koers van
Lyaemer Wonen, uitstel gekregen. Er is inmiddels opdracht gegeven de visitatie in 2012 uit
te voeren.
5.1 De organisatie
Processen
Een proces kan worden gedefinieerd als een ordening van activiteiten om een product of
dienst te leveren die toegevoegde waarde biedt aan de klant. Dit zijn de reguliere
werkprocessen van onze organisatie. De activiteiten van een proces vormen een afgeronde
ondernemingsactiviteit. Processen hebben het unieke karakter dat zij meetbaar zijn en
bovendien worden taken en verantwoordelijkheden voor iedereen inzichtelijk. Deze twee
facetten zijn de kern waar het om draait in een sterk veranderende omgeving.
Het doel is in de komende periode de processen die het reguliere werk omvatten zo effectief
en efficiënt mogelijk in te richten en te zorgen dat de klantgerichtheid ervan optimaal is. In
dit verbeteringsproces komen specifiek de noodzakelijke ondersteunende faciliteiten, zoals
automatisering, aan de orde. In de komende periode gaan wij ook onderzoeken op welke
wijze wij in onze processen de nieuwe media kunnen inpassen.
Projectmatig werken
Lyaemer Wonen is een kleine corporatie met een kleine werkorganisatie. Doordat de
omgeving steeds verandert, zal ook de interne organisatie steeds veranderen. Dit eist van
de medewerkers in de organisatie dat zij niet naast elkaar maar met elkaar moeten werken.
Projectmatig werken gaat over het zo effectief mogelijk werken met beperkte middelen, het
team, het toewerken naar het doel ("Begrijpen wij elkaar wel goed?"), het omgaan met
risico's en onzekerheid, en dergelijke zaken.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 27
Met name ten aanzien van voor Lyaemer Wonen nieuwe activiteiten vertalen wij die
activiteiten in een project. Het gaat dan niet alleen om technische projecten, maar ook om
dienstverlenings- of sociale projecten. De projectgroep wordt samengesteld uit personen
die samen de gewenste competenties hebben. Die personen kunnen in hun normale werk
elders in de organisatie werkzaam zijn. Daar waar gewenst kunnen ook belanghouders
participeren in zo'n projectgroep.
Cultuur
De geschetste strategie en organisatie vragen een andere houding van medewerkers. In het
samenwerken met elkaar en in de houding naar de klant en belanghouders. Wij geloven in
een verandering van cultuur door te doen.
De kern van een succesvolle cultuurverandering is openheid en eerlijkheid. Interne
communicatie en het voorbeeldgedrag van het management spelen daarin een cruciale rol.
Ook de stijl van leidinggeven is inmiddels aan het veranderen van een hiërarchisch
leidinggeven naar meer coachend. Deze ontwikkelingen zetten wij de komende periode
voort.
Structuur en werkwijze
Voor de klant en onze belanghouders wellicht minder zichtbaar is de werkstroom-
aanpassing die wij willen doorvoeren. Uitgangspunt is dat de organisatie de signalen van
buiten kan vertalen naar projecten en diensten. In de structuur betekent dit dat wij de
processen als kern van het dagelijks werk zien. Zoals gezegd zijn effectiviteit, efficiency en
klantgerichtheid hierin bepalende eisen. Een projectmatige aanpak is voor eenmalige en/of
nieuwe activiteiten de beste vorm. Wij gaan dit zodanig organiseren dat wij flexibel op
ontwikkelingen kunnen inspelen.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 28
Deze twee belangrijke functies worden ondersteund door een faciliterende afdeling. In onze
kleine organisatie zien wij geen plaats voor een uitgebreide stafafdeling. Beleids-
voorbereiding vindt daarom plaats binnen het MT.
Het werkstroomschema geeft de organisatiefilosofie weer. Medewerkers kunnen zowel in
processen als in projecten werkzaam zijn. De vertaling in concrete afdelingen en het
vormgeven van deze matrixorganisatie zal in de eerste helft van 2012 plaatsvinden.
Het aanpassen van de organisatiestructuur en werkwijze heeft tot gevolg dat wij ook kritisch
kijken naar onze eigen huisvesting. In 2012 onderzoeken wij de mogelijkheid om de fysieke
indeling beter te laten aansluiten bij de nieuwe werkwijze.
Ontwikkelen van de organisatie
De komende periode staat in het teken van het ontwikkelen in de gewenste richting van de
organisatie en van de medewerkers. Dat betekent dat wij veel aandacht geven aan het in
kaart brengen van de gewenste competenties en vervolgens aan het ontwikkelen van die
competenties van medewerkers. Wij hechten veel waarde aan het nemen van initiatief door
medewerkers en binnen Lyaemer Wonen worden ondernemerschap en het nemen van
verantwoordelijkheid gestimuleerd. Dat vraagt ook een andere stijl van leidinggeven; deze
zal veel meer coachend zijn.
5.2 Financiën
Het waarmaken van al onze ambities vraagt iets van onze financiële mogelijkheden. Wij
beschikken over een behoorlijk eigen vermogen, die boven de minimale ondergrens ligt die
het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) voor ons verantwoord acht. Tevens voldoen wij
ook aan de eisen die het Waarborg Fonds Sociale Woningbouw eist in het kader van het
verstrekken van financiering.
Vanuit ons geldende Strategisch Voorraadbeleid en het ondernemingsplan hebben wij een
flink aantal ambities geformuleerd op het terrein van bijvoorbeeld herstructurering,
energieverbetering en nieuwbouwprojecten. Daarnaast proberen wij ook mee te werken aan
nieuwe ontwikkelingen die ons pad kruisen. Om de continuïteit van onze organisatie niet in
gevaar te brengen is het noodzakelijk om steeds een goed inzicht te hebben in het
volgende:
De huidige financiële positie;
De investeringsafweging en de gevolgen daarvan;
Het voldoen aan de eisen die onze interne/externe toezichthouders ons opleggen (CFV,
WSW);
Waar hebben wij wel invloed op en waar niet (verkopen, productie bouw, vpb en
overige ministeriële ontwikkelingen).
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 29
Indien wij bovenstaande zaken steeds transparant voorleggen aan onszelf en aan onze be-
langhouders en uitleggen waarom wij zaken wel en niet doen, zal onze continuïteit,
gedragen als een goed ondernemer, niet in gevaar komen.
Huidige positie
Op dit moment is onze financiële positie ronduit gezond te noemen. Wij voldoen ruim aan
de eis die onze toezichthouder het Centraal Fonds Volkshuisvesting ons oplegt. Wij hebben
over 2010 een positief solvabiliteitsoordeel gekregen. Daarnaast zijn onze operationele
kasstromen voor de komende jaren voldoende om geborgde financiering te krijgen via het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Financiële mogelijkheden
Wil Lyaemer Wonen de komende jaren ook nieuwe ambities blijven uitvoeren dan is de
verkoop van woningen een belangrijke voorwaarde, naast het feit dat wij er op moeten
toezien dat wij onze ambities goed in de tijd plaatsen. Ook kan het passend en nodig zijn
onze investeringen geheel of gedeeltelijk door te belasten in huurprijzen.
Het kan nodig zijn om projecten die een grote financiële impact hebben, zoals de bouw van
een MFA in Lemstervaart of nieuwbouw van zorglocatie Suderigge, in de tijd te spreiden om
de investeringen te kunnen dragen.
Wanneer dit spreiden in de tijd zou leiden tot een onaanvaardbare vermindering van de
volkshuisvestelijke en sociale prestatie van Lyaemer Wonen, zullen wij nagaan of
samenwerking met andere partijen tot de mogelijkheden behoort.
Rendementscriteria
Wij maken ten aanzien van ons investeringsbeleid een onderscheid in de verschillende
vastgoedcategorieën. Wij hebben binnen de Diensten van Algemeen Economisch Belang
(DAEB)-groep een segmentering gemaakt van drie vastgoedgroepen met elk een eigen
rendementseis die jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld. De rendementseisen voor betaalbare
huurwoningen, voor duurdere huurwoningen en koopwoningen en voor maatschappelijk
vastgoed verschillen van elkaar. Voor de niet-DAEB-investeringen en het "commerciële
vastgoed" is dit ook gebeurd.
Met deze differentiatie wil Lyaemer Wonen bereiken dat het vermogen optimaal wordt
ingezet voor de volkshuisvesting.
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 30
6. Jaarplan 2012
In dit laatste hoofdstuk van ons ondernemingsplan is het jaarplan voor 2012 uitgewerkt.
Hierin staan de concrete acties verwoord die in 2012 (en verder) uitgevoerd worden.
Hoofddoelstelling 1: Goed leven en wonen
Activiteit 2012 2013
Hoe maak je een wijk/dorp sociaal duurzaam? Het ontwikkelen van
de wijkvisie Lemstervaart met partners en bewoners.
x
Evaluatie woonruimteverdelingsysteem en nader onderzoek. x
Sociaal Team functioneler en adequater inrichten. x
Voorbereiding voor opstellen van een leefbaarheidsagenda voor
alle wijken en dorpen. Uitvoering van 2014 tot en met 2015.
x
Een actievere rol in de contactgroep leefbaarheid nemen.
Uitwerken hoe om te gaan met leefbaarheidsbudget
(subsidie/sponsoring). Realiseren van actieve straat- en
buurtverenigingen en verenigingen van Plaatselijk Belang.
Uitvoering vanaf 2014.
x
Communicatie wederkerigheidsprincipe. x
Systeem opzetten en actie koppelen aan
leefbaarheidsproblematiek.
x
Onderzoek aanvullende diensten uitvoeren. x
Hoofddoelstelling 2: Onze woningvoorraad sluit duurzaam aan bij de klant
Activiteit 2012 2013
Het jaarlijks verkopen van minimaal 15 huurwoningen en verkoop
stimuleren.
x x
Woningmarktonderzoek uitvoeren. x
Nieuw SVB opstellen. x
Implementatie grotere keuzemogelijkheden sanitair. x
Onderzoek naar andere keuzemogelijkheden voor huurders
(huurders bij betrekken).
x
Onderzoek naar haalbaarheid om uiterlijk in 2015 alle bestaande
huurwoningen op energielabel B te krijgen.
x
In 2012 hebben alle woningen minimaal energielabel C. x
Met gemeente gesprek starten over woonlasten. x
Opstellen doelgroepbeleid. Goede prijs/kwaliteitverhouding in
betaalbaar segment (per doelgroep) uitwerken.
x
Aanpak van 2 Delfts Rood woningen. x
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 31
Opleveren 20 huurwoningen Tramdijk Oost. x
Ontwikkeling 17 huurappartementen en 19 verpleeghuisplaatsen
locatie Chr. De Vriesstraat.
x
Ontwikkeling 27 huurappartementen en vier grondgebonden
woningen locatie De Splitting.
x
Ontwikkeling 14 grondgebonden woningen locatie Steile Bank. x
Invoeren sterrensysteem (= beoordeling toegankelijkheid) voor
onze seniorenwoningen.
x
Onderzoek (her)ontwikkeling verzorgingshuis Suderigge. x
Start ontwikkelen van een visie op fase II van Tramdijk Oost. x
Start planvorming MFA Lemstervaart. x
Uitverhuizen bewoners 16 seniorenwoningen Urkerstraat, start
sloop 2013.
x x
Ontwikkeling 14 grondgebonden woningen locatie Urkerstraat. x
Nieuw onderhoudsbeleid ontwikkelen. x
Actieve vormen van bewonersinbreng opzetten. x
Voortdurend: onderzoek mogelijkheden overige locaties. x x
Hoofddoelstelling 3: Wij zijn (worden) een partner en bondgenoot
Activiteit 2012 2013
We onderzoeken wie we nodig hebben als samenwerkingspartij
door het nader bepalen van de rollen.
x
Vorm geven aan "van buiten naar binnen werken" (zowel de wijk in
als relatiebeheer vanuit intern).
x x
Onbelemmerd de ruimte nader vormgeven. x x
Opzetten belanghoudersmanagement. x
Opstellen prestatieafspraken met belanghouders. x
Leren kennen van mensen en mobiliseren via sociale media. x
Bepalen hoe om te gaan met maatschappelijk (en overig)
vastgoed.
x
Adviesfunctie invullen in de praktijk. x
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 32
Organisatie en financiën
Activiteit 2012 2013
Neerzetten nieuwe organisatiestructuur en werkwijze. x x
Ontwikkelen beleid rendementseisen. x
Ontwikkelen financiële uitgangspunten maatschappelijk vastgoed. x
Uitwerken en invullen functies onderhoudsdienst. x
Mutatieprocedure uitwerken in combinatie met inhoud functie
mutatieopzichter.
x
Invulling vacature communicatie/marketing medewerker. x
Onderzoek naar (verbouw) mogelijkheden huisvesting Lyaemer
Wonen en uitstraling gebouw verbeteren.
x
Visitatie laten uitvoeren. x
Invoeren nieuwe openingstijden. x
Implementeren procesgestuurd werken. x
In functionerings- en beoordelingscyclus verwerken van nieuwe
doelen (adresseren aan medewerkers).
x
Projectmatig werken en werken in een matrixorganisatie
implementeren.
x
Communicatie naar belanghouders en huurders in lijn brengen
(plan voor maken).
x
Communicatieblad uitbrengen, verbeteren imago. x
Automatisering en aanverwante zaken
Activiteit 2012 2013
Besluitvorming en eventueel implementatie nieuw primair
systeem.
x
Procedures efficiënter inrichten. x
Ontwikkeling en implementatie website woningaanbod. x
Inzetten van sociale media. x
Ontwikkeling en implementatie klantportaal. x
Onderzoek outsourcing systeembeheer. x
Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 33
Colofon Dit is een uitgave van Lyaemer Wonen
Postadres:
Lyaemer Wonen
Postbus 21
8530 AA LEMMER
Bezoekadres:
Lyaemer Wonen
Straatweg 54
8531 PZ LEMMER
Telefoon algemeen: 0514-609000
E-mail algemeen: [email protected]
www.lyaemerwonen.nl
Concept, teksten & vormgeving:
Quintis b.v.
Fotografie:
Lyaemer Wonen
Januari 2012