9.-) La tradicin.
1a) Definicin: art. 670.
El Cdigo Civil la define como un modo de adquirir el dominio de
las cosas y(que) consiste en la entrega que el dueo hace de ellas a
otro, habiendo por una parte lafacultad e intencin de transferir el
dominio, y por otra la capacidad e intencin deadquirirlo / Lo que
se dice del dominio se extiende a todos los otros derechos reales.
Del concepto legal, es posible formular las siguientes
observaciones fundamentales:1 La sola entrega es insuficiente para
que se verifique la tradicin, pues resulta esencial elelemento
psicolgico, consistente en la intencin de transferir el dominio,
por parte deltradente, y en la intencin de adquirirlo, por parte
del adquirente.2 La ley es ms exigente con el tradente, pues ha de
tener la facultad para transferir eldominio, mientras que al
adquirente slo se le exige la capacidad para celebrarvlidamente la
convencin. Nos remitimos a lo expuesto a propsito de la facultad
dedisposicin, dentro del estudio de La propiedad.3 La tradicin no
slo opera para transferir el dominio, sino que tambin los
demsderechos reales e inclusive los derechos personales (artculo
699). b) Caractersticas. b.1) Es un modo de adquirir derivativo: el
dominio no nace con el adquirente, sino queviene de otra persona,
el tradente. En esto, la tradicin se parece a la sucesin por causa
demuerte y se diferencia de la ocupacin, la accesin y la
prescripcin. Esta caracterstica dela tradicin determina los
derechos que el adquirente obtiene con ella. Siendo derivativo,este
modo no transfiere al adquirente ms derechos de los que tena el
tradente, yconcretamente, si ste no era dueo de la cosa tradida, no
lo ser el que la recibe, puestoque nadie puede transferir ms
derechos que los que tiene (art. 682). La tradicin es el nico modo
derivativo que opera entre vivos.
b.2) No slo sirve para adquirir el dominio, sino tambin todos
los derechos reales ypersonales (arts. 670, 2; 699), con excepcin
de los personalsimos cuando el tradente sea el titular de los
mismos, porque tales derechos son inalienables. Sin embargo, si
pueden adquirirse por tradicin, cuando se constituya un derecho
real de uso o de habitacin. Dichoen otras palabras, cuando nazca el
derecho real, opera la tradicin. Despus, ya no puedeoperar, pues el
derecho es personalsimo. Tambin se asemeja en esto a la sucesin por
causa de muerte (que permite adquirirtoda clase de derechos, reales
y personales, salvo los intransmisibles) y a la prescripcin(que
permite adquirir toda clase de derechos reales, con excepcin de las
servidumbresdiscontinuas e inaparentes), y se diferencia de los
otros dos modos originarios (ocupacin yaccesin), que slo
posibilitan adquirir cosas corporales. 1 Fecha de la ltima
modificacin: 27 de febrero de 2013. La Tradicin Juan Andrs Orrego
Acua1b.3) Por regla general, es un modo de adquirir a ttulo
singular. Excepcionalmente, lo es attulo universal, en el caso de
la tradicin del derecho de herencia. Al respecto, debemoshacer dos
precisiones: No se transfiere el patrimonio del tradente, sino el
del causante; tratndose delpatrimonio del tradente, jams la
tradicin puede ser a ttulo universal. Hay tradicin del derecho de
herencia, cuando el heredero, habiendo fallecido elcausante, cede
su derecho. Pero el traspaso de los bienes del difunto al
herederoopera por la sucesin por causa de muerte y no por la
tradicin.
b.4) Modo de adquirir que puede operar a ttulo gratuito o a
ttulo oneroso: si el antecedentees una donacin, ser a ttulo
gratuito; si es una compraventa, ser a ttulo oneroso. Es enverdad
el nico de los modos de adquirir que puede operar a ttulo oneroso
(son la salvedadque en la accesin, hay ciertas figuras en las que
el adquirente debe efectuar un pago,aunque no como requisito para
adquirir el dominio, sino a consecuencia de la adquisicindel
dominio. No se trata entonces de que el ttulo sea oneroso, pues en
la accesin slohay modo, no ttulo, y la obligacin se hace exigible
despus de que se adquiere el dominio,y no antes, como ocurre en la
tradicin).
b.5) Modo de adquirir que opera entre vivos.
b.6) Es una convencin: es un acto jurdico bilateral, pero no un
contrato, porque en latradicin no se crean derechos y obligaciones,
sino que por el contrario, se extinguen o setransfieren. En este
sentido, la tradicin implica tambin un pago, que hace el tradente
aladquirente, pues el pago es precisamente la prestacin de lo que
se debe.
b.7) Sirve de justo ttulo para prescribir: cuando el tradente no
es dueo de la cosa queentrega, la tradicin no es un modo de
adquirir, sino que sirve de justo ttulo para que eladquirente gane
con posterioridad la cosa por prescripcin.
c) Campo de aplicacin e importancia.
c.1) Es muy frecuente en la vida jurdica, porque el contrato ms
usual es la compraventa, ala que debe seguir necesariamente la
tradicin, para adquirir el dominio.
c.2) En virtud de la tradicin se puede adquirir no slo el
derecho de dominio, sinocualquier otro derecho real y an los
derechos personales, con excepcin de lospersonalsimos, salvo, segn
vimos, al constituirlos.
c.3) La tradicin es requisito para ganar las cosas por
prescripcin ordinaria, cuando seinvoca un ttulo traslaticio de
dominio.
d) Entrega y tradicin.
La entrega, en trminos generales, es el traspaso material de una
cosa de manos deuna persona a otra. Puede constituir una entrega
propiamente tal (o simple entrega) o unatradicin. Entre ambas, hay
diferencias: La Tradicin Juan Andrs Orrego Acua2d.1) En la
tradicin, al efectuarse la entrega, existe de parte del tradente y
del adquirente laintencin de transferir y de adquirir el dominio,
intencin que no existe en la entregapropiamente tal, sin perjuicio
que el acto material sea el mismo, tratndose de los
bienesmuebles.d.2) Esta intencin se manifiesta en la tradicin por
la existencia de un ttulo traslaticio dedominio. De tal modo, si
hubo compraventa con anterioridad, se deduce que hay tradicin;en
cambio, tratndose de la entrega, existe como antecedente un ttulo
de mera tenencia.d.3) En virtud de la tradicin, se adquiere el
dominio o la posesin. En cambio, en el casode la entrega
propiamente tal, se obtiene slo la mera tenencia, la que por regla
general, nohabilita para adquirir por prescripcin. No obstante las
diferencias apuntadas, el legislador suele confundir ambos
trminos:as, en el art. 1443, al definir los contratos reales,
emplea la expresin tradicin,debiendo haber dicho entrega o
tradicin; en el art. 2174, inciso 2, al definir elcomodato, ocurre
igual; en el art. 2196, referido al mutuo, debi decir tradicin y
noentrega, como correctamente se hace en el art. 2197; en cambio,
en el art. 2212, al aludiral contrato de depsito, se usa
correctamente entrega. Algunos, tambin creen ver estaconfusin en el
art. 1824, en la compraventa, cuando al aludir a las obligaciones
delvendedor, se dice entrega o tradicin; en este caso, no existira
tal confusin sinembargo: en efecto, no debe creerse que al usar la
disyuncin o se hizo sinnimosentrega y tradicin, sino que se
pretendi dejar en claro que el vendedor cumple suobligacin haciendo
tradicin (si estamos ante una venta de cosa propia) o slo
entregandola cosa (si se trata de venta de cosa ajena). En verdad,
el Cdigo Civil emplea la voz tradicin al menos en tres
acepciones,segn la materia de que se trate: i) en su acepcin ms
propia, es decir como modo deadquirir el dominio (artculo 670); ii)
aludiendo a la entrega material o ficta de la cosa(artculo 702), en
la posesin; y iii) refirindose a la entrega de la cosa para entrar
slo en lamera tenencia de ella (artculo 2174). Por ende, en cada
caso, habr que determinar a cualde estas tres acepciones
corresponde la palabra.
e) Requisitos de la tradicin.
Cuatro requisitos deben cumplirse, para que opere la
tradicin:e.1) Presencia de dos partes. e.2) Consentimiento del
tradente y del adquirente. e.3) Existencia de un ttulo traslaticio
de dominio.e.4) La entrega de la cosa, con la intencin de
transferir el dominio.
Los analizaremos seguidamente.
e.1) Presencia de dos partes. Este requisito es una consecuencia
del carcter de convencin que tiene la tradicin,que requiere por
ende la manifestacin de voluntad de dos o ms partes. El art. 671
definequ se entiende por tradente y adquirente.
e.1.1) Circunstancias que deben concurrir en el tradente:1 Debe
ser dueo de la cosa que entrega o del derecho que transfiere. La
Tradicin Juan Andrs Orrego Acua3Si el tradente no es dueo de la
cosa o derecho, la tradicin es vlida, pero notransfiere el dominio,
puesto que nadie puede transferir ms derechos que los que se
tiene.Los arts. 682 y 683 se refieren a este caso. Precisamente en
este punto est la diferenciaentre la tradicin y la simple entrega,
y la gran importancia que la primera tiene en nuestroderecho civil.
El adquirente puede llegar a adquirir el dominio por prescripcin,
porque conla tradicin adquiere la posesin de la cosa, la recibe
para s con nimo de seor y dueo.En tal sentido, la Corte Suprema ha
declarado que la inscripcin de una venta de cosaajena realiza la
tradicin, y por este medio el adquirente principia una posesin que
ledar el derecho de adquirir el dominio por prescripcin. La ley
tambin se pone en el caso que el tradente adquiera el dominio
conposterioridad a la tradicin: art. 682, inciso 2. Se reputa que
el adquirente se hizo dueo dela cosa desde el momento de la
tradicin. La disposicin est relacionada con el art. 1819.2 Debe
tener facultad para transferir el dominio. La expresin empleada en
el art. 670, se refiere a la facultad o poder de disposicin,que
implica, entre otros supuestos, la capacidad de ejercicio. As, si
el tradente es unrepresentante legal que entrega un bien del
representado, deber cumplir con lasformalidades correspondientes,
sin las cuales no tiene poder para enajenar libremente, esdecir,
carece de facultad de disposicin. Lo expuesto se corrobora en el
artculo 1575,inciso 2, en las normas del pago, que exige la libre
disposicin de los bienes, segnveremos en el literal siguiente.
e.1.2) Capacidad del adquirente. De acuerdo al art. 670, debe
tener capacidad para adquirir. Segn esta disposicin,tanto el
tradente como el adquirente deben tener capacidad, pero no es la
misma la que seexige en uno u otro caso. Segn Alessandri, el
tradente debe tener capacidad de ejercicio, mientras que
eladquirente basta que tenga capacidad de goce. Segn Somarriva, la
capacidad que la ley requiere en el adquirente es la capacidadde
administracin, y en el tradente, la de disposicin; la plena
capacidad de ejercicio enambos entonces, lo que se vera corroborado
por los artculos relativos al pago: art. 1575,2, del cual se
desprendera que la capacidad del tradente es la de libre disposicin
de losbienes; en este precepto, el pago no es otra cosa que la
tradicin, y la facultad de enajenarsupone la facultad de
disposicin. En cuanto a la capacidad del adquirente, se alude al
art. 1578 nmero 1, segn el cual el pago hecho al acreedor es nulo
si no tiene la libre administracin de sus bienes (salvo en el caso
del art. 1688). Para Peailillo, el adquirente tambin debe ser
plenamente capaz, de acuerdo a lasreglas generales, desde el
momento que est celebrando un acto jurdico. Kiverstein seala, en el
mismo sentido, que siendo la tradicin un acto jurdicobilateral,
ambas partes deben tener plena capacidad de ejercicio.
e.2) Consentimiento del tradente y del adquirente. Consecuencia
tambin del carcter de acto jurdico bilateral de la tradicin. Lo
diceel art. 670, cuando exige que haya intencin de transferir por
una de las partes y de adquirirpor la otra, exigencia corroborada
por los arts. 672 y 673. Si falta la voluntad de una de las partes,
la tradicin se valida retroactivamente porla ratificacin de la
parte que no hubiera prestado su consentimiento. Esto es una La
Tradicin Juan Andrs Orrego Acua4consecuencia necesaria de lo que
sealbamos, en cuanto la tradicin es vlida aunque sehaga por quien
no es dueo de la cosa.
e.2.1) La tradicin puede verificarse por medio de
representantes. Ello es perfectamente posible, de acuerdo a la
norma general del art. 1448 y al art.671, 2. Cabe recordar que
puede hacerse por medio de representante todo acto jurdico quepuede
celebrarse personalmente, con la sola excepcin de aquellos que la
ley prohbaexpresamente realizar por medio de mandatario, como el
testamento (art. 1004). Los representantes deben actuar s dentro de
los lmites de su representacin (art.674), lo que tambin es una
aplicacin de las reglas generales (arts. 2131 y 2160, en
elmandato). En este punto, cabe mencionar la representacin del
tradente en las ventas forzadas,realizadas en los juicios
ejecutivos o en las quiebras: art. 671, 3. Esta disposicin crea
unafigura especial de representacin legal, que debemos sumar a las
sealadas en el art. 43.Estamos aqu ante ventas forzadas hechas a
peticin de un acreedor y en pblica subasta, enlas que el juez asume
la representacin del deudor para los efectos de realizar la
tradicin(no quedan comprendidas entre las ventas forzadas otras
ventas que se hacen en pblicasubasta pero que no tienen el
mencionado carcter de forzadas, como por ejemplo lasventas de los
bienes races de las personas sometidas a guarda, art. 394). Las
ventas forzadas son en realidad un verdadero contrato de
compraventa; pruebade ello es que el legislador, al ocuparse de
este contrato, en muchos casos se refiereexpresamente a las ventas
forzadas, como por ejemplo, al aludirse a la lesin enorme, queno
tiene cabida en las ventas forzadas (art. 1891). En las ventas
forzadas de inmuebles, eljuez firmar la escritura pblica de venta
en representacin del ejecutado, debiendoinsertarse en sta el Acta
de Remate, de acuerdo a las normas del juicio ejecutivo, del CPC.
Algunos han objetado que en el caso de las ventas forzadas no
existira tradicin,porque no hay consentimiento, voluntad del dueo
de la cosa, o sea, del ejecutado. Pero seresponde que tal
consentimiento hay que buscarlo en otra forma. De acuerdo al art.
22 de laLey Sobre Efecto Retroactivo de las Leyes, se entienden
incorporadas en un contrato todaslas leyes vigentes al tiempo de su
otorgamiento; y conforme al art. 2465, que contempla elderecho de
prenda general, se autoriza al acreedor para hacerse pagar en todos
los bienesdel deudor. Ahora bien, en virtud de este derecho de
prenda general, toda persona, al contratar, sabe que si no cumple
con su obligacin, el acreedor podr sacarle a remate sus bienes. Aqu
se encontrara entonces, el verdadero consentimiento del ejecutado,
segnnuestra Corte Suprema. Esta explicacin, se ha sealado, es
aceptable para ejecuciones fundadas encontratos que originaron las
obligaciones en mora, pero insuficiente para las que resultan
deobligaciones extracontractuales. Respecto a stas, a nuestro
juicio tambin podramosafirmar que el consentimiento del tradente se
da anticipadamente, pues cualquiera personaque cometa un delito o
cuasidelito, sabe de antemano que tales hechos ilcitos
originarnresponsabilidad civil y que por ende sus bienes podrn ser
embargados y en definitivasubastados (artculo 2329 del Cdigo
Civil). Se ha sealado que el problema puede solucionarse aceptando
la teora de larepresentacin-modalidad de los actos jurdicos, que
postula que no es la voluntad delrepresentado la que contrata, sino
la del representante. La Tradicin Juan Andrs Orrego Acua5e.2.2)
Sobre qu debe recaer el consentimiento en la tradicin. Recae:1
Sobre la cosa objeto de la tradicin.2 Sobre el ttulo que le sirve
de causa.3 Sobre la persona a quien se efecta la tradicin. Como
todo acto jurdico, la tradicin debe estar, en lo que a la voluntad
de las partesse refiere, exenta de vicios. En el ttulo de la
tradicin, el legislador no reglament losdiversos vicios del
consentimiento, excepto en lo relativo al error (arts. 676 a 678),
demanera que respecto del dolo y de la fuerza se aplican las reglas
generales (arts. 1452 ysiguientes). Las hiptesis de error pueden
ser:1 Error en la cosa tradida: art. 676. Esta disposicin est en
perfecta armona con el art.1453. Habr nulidad en este caso.2 Error
en la persona: art. 676. En este punto, hay una excepcin a los
principios generales,de acuerdo a los cuales, el error sobre la
persona no vicia el consentimiento, salvo que lapersona sea el
motivo determinante del acto o contrato. Tratndose de la tradicin,
el erroren la persona anula la misma, segn se establece en el
artculo citado. Ello se explica,porque la tradicin no es sino el
cumplimiento de la obligacin que nace del contrato.Ahora bien, el
pago debe ser siempre hecho al acreedor, y de lo contrario es nulo
o ineficazpara extinguir la obligacin (art. 1576). Sobre este
particular, ms lgico que hablar denulidad, sera decir que en este
caso hay pago de lo no debido, y por lo tanto, podrarepetirse lo
pagado. En todo caso, si el error no recae en la persona sino slo
sobre elnombre, la tradicin es vlida (arts. 676, 2, 1057 y 1455).3
Error en el ttulo de la tradicin: art. 677 (que guarda armona
tambin con el artculo1453). Puede presentar dos aspectos y en ambos
invalida la tradicin: Ambas partes entienden que hay un ttulo
traslaticio de dominio, pero el errorconsiste en que se equivocan
en cuanto a la naturaleza del ttulo (como si por unaparte se supone
mutuo, y por otra donacin). Una parte entiende que hay ttulo
traslaticio de dominio y la otra entiende que hayslo un ttulo de
mera tenencia (cuando por una parte se tiene el nimo deentregar a
ttulo de comodato, y por otra se tiene el nimo de recibir a ttulo
dedonacin). Finalmente, el art. 678, en una disposicin intil
considerando la regla general delart. 1448, establece que el error
sufrido por los mandatarios o representantes legalestambin invalida
la tradicin.
e.3) Existencia de un ttulo traslaticio de dominio: art.
675.
Si no hay ttulo traslaticio de dominio, no hay tradicin. Se
entiende por ttulo traslaticio de dominio los que por su naturaleza
sirven paratransferirlo (artculo 703). Esto quiere decir que por s
mismos, no transfieren el dominio,porque ese rol lo cumplen los
modos de adquirir, pero sirven de antecedente para laadquisicin del
dominio.
e.3.1) Casos de ttulos traslaticios de dominio: la compraventa,
la permuta, la donacin, elaporte en propiedad a una sociedad, el
mutuo, el cuasiusufructo, el depsito irregular, latransaccin cuando
recae sobre objeto no disputado, el contrato de arrendamiento opera
La Tradicin Juan Andrs Orrego Acua6como un ttulo traslaticio de
dominio, respecto de los ganados, atendido que usualmente setrata
de cosas fungibles. A los anteriores, incluyen algunos la dacin en
pago y la novacin,pero se critica esta inclusin. Respecto a la
novacin, se dice que sera ttulo traslaticio dedominio cuando, por
ejemplo, si se debe un hecho o servicio (obligacin de hacer),
seconviene en sustituirla por la obligacin de transferir una cosa
(obligacin de dar); en loconcerniente a la dacin en pago, ciertos
autores niegan su carcter de ttulo traslaticio dedominio, porque
mientras estos son generadores de obligaciones, la dacin en pago
tiendeprecisamente a extinguirlas. El ttulo traslaticio sera en
realidad la fuente que cre laobligacin preexistente que la dacin en
pago extingue a travs de una prestacin diversa ala originalmente
pactada.
e.3.2) Validez del ttulo: el ttulo de la tradicin, adems de ser
traslaticio de dominio, debeser vlido, es decir, no debe tratarse
de un ttulo nulo. La nulidad del ttulo impide que latradicin pueda
operar, pues todo defecto de aqul repercute en sta. La nulidad de
latradicin procede normalmente como consecuencia de que sea
declarada la nulidad delcontrato que le sirve de ttulo traslaticio
de dominio. Esto es lo que se denomina influenciadel ttulo en la
tradicin. Lo mismo cabe decir si hay ausencia de ttulo traslaticio.
Desdeeste punto de vista, se dice que la ley concibe la tradicin
como un acto causado (por unttulo) y no abstracto o independiente.
Pero el alcance de la nulidad de la tradicin por falta de ttulo o
ttulo nulo, noqueda perfectamente definido. Esta indefinicin se
advierte en relacin con el efectoposesorio de la tradicin. Cuando
el art. 675 dispone que la falta de ttulo o la nulidad deste anula
la tradicin, no deja en claro si esa nulidad priva de todo efecto,
hasta el punto deestimar que no slo no transfiri el dominio, sino
que adems nunca el adquirente recibi lacosa con nimo de dueo, es
decir, que nunca entr en posesin; o por el contrario, que esnula en
cuanto mecanismo que traslada el dominio, pero que en el hecho, s
dej aladquirente en posesin. La primera solucin, se apoyara en el
efecto retroactivo categrico de la nulidad,que elimina todo efecto
o consecuencia del acto declarado nulo. Pero la segunda solucin
parece la ms conforme con el sistema general implantadopor el CC.,
por las siguientes razones:1 La parte final del art. 675 muestra
que la regla parece estar dirigida ms bien al trasladodel dominio,
sin referirse a la posesin; 2 Por otra parte, el art. 704 tiene por
ttulos injustos para poseer, al nulo (nmero 3) y al aparente (nmero
4), de manera que se considera que quien recibi por un ttulo nulo
oputativo, tiene ttulo, aunque injusto, y es poseedor, aunque
irregular, pudiendo llegar aldominio por la prescripcin
extraordinaria; 3 Adems, hay que recordar que el Cdigo considera
ttulo para poseer a la ocupacin,lo que equivale a admitir la
posesin sin ttulo, porque el que entra a poseer por ocupacinno da
justificacin de su posesin. Entonces, si est permitido poseer por
ocupacin (queequivale a decir sin ttulo), no parece coherente
impedir la posesin si existe ttulo, aunquenulo.
e.4) La entrega de la cosa, con intencin de transferir el
dominio (artculo 670 del CdigoCivil). La Tradicin Juan Andrs Orrego
Acua7En todo modo de adquirir hay un hecho material, y en la
tradicin, es la entrega dela cosa. Como analizaremos, la forma que
asume es distinta, segn se trate de inmuebles,muebles o derechos
personales.
f) Efectos de la tradicin.
Debemos distinguir si el tradente es dueo de la cosa que entrega
o que a su nombrese entrega, o si no lo es.
f.1) Efectos de la tradicin, cuando el tradente es dueo de la
cosa que entrega. Aqu, opera el efecto normal o natural de la
tradicin, cual es transferir el dominiodel tradente al adquirente
(arts. 670, 671 y 1575). En todo caso, puesto que estamos ante un
modo de adquirir derivativo, el dominioque tena el tradente pasa al
adquirente en las mismas condiciones (si por ejemplo, tena
ungravamen o estaba sujeto a resolucin, se transfiere con dicha
carga y eventualidadrespectivamente).
f.2) Efectos de la tradicin cuando el tradente no es dueo de la
cosa que se entrega. La tradicin es vlida, lo que concuerda con el
art. 1815, que establece la validez dela venta de cosa ajena. Aqu,
tres situaciones pueden presentarse:f.2.1) El tradente es poseedor
regular de la cosa entregada: en este caso, si el adquirenteest de
buena fe y adquiere con justo ttulo, tambin adquiere la posesin
regular de la cosaentregada. Pero esto no significa que la posesin
se haya transferido del tradente aladquirente, porque como veremos
ms adelante, la posesin no se transfiere ni se transmite.En este
caso, el contrato que antecede a la tradicin desempea el papel de
justo ttulo ysirve al adquirente para iniciar una posesin regular.
An ms, el art. 717 permite al sucesoraadir la posesin de los
antecesores con sus calidades y vicios.f.2.2) El tradente es
poseedor irregular: si el adquirente est de buena fe y tiene justo
ttulo,mejora el ttulo que tena su tradente y el ttulo y la tradicin
servirn de justo ttulo para laposesin regular. En este caso, no le
conviene al actual poseedor agregar la posesin de suantecesor,
porque si lo hace, la posesin regular del primero se transformar en
irregular,pues la agregacin de posesiones opera con sus calidades y
vicios.f.2.3) El tradente es un mero tenedor de la cosa entregada
por l o a su nombre: siendo el tradente un mero tenedor, jams puede
llegar a adquirir la cosa por prescripcin, porque la mera tenencia
excluye la posesin (con la excepcin contemplada en el artculo 2510
reglatercera). Pero an en este caso, si el adquirente est de buena
fe (o sea, ignora que eltradente slo es mero tenedor de la cosa
tradida) y tiene justo ttulo, ser poseedor regular ypodr llegar a
adquirir la cosa por prescripcin ordinaria. En este caso, por
cierto, adiferencia de los dos anteriores, no hay accesin de
posesiones que pueda operar.
f.3) Adquisicin del dominio por el tradente, con posterioridad a
la tradicin. Ello puede ocurrir en cualquiera de los tres casos
recin analizados. Nos remitimos alos arts. 682, 2 y 1819, en virtud
de los cuales se entiende que la transferencia del dominioha
operado desde el instante en que se hizo la tradicin.
f.4) Cuando puede pedirse la tradicin. La Tradicin Juan Andrs
Orrego Acua8Lo normal es que la tradicin se efecte inmediatamente
de celebrado el contrato(art. 681). Hay tres casos en los que no
puede pedirse la tradicin de lo que se debe:1 Cuando el ttulo es
condicional: la condicin suspende el nacimiento del derecho;2 Si
hay plazo pendiente para el pago de la cosa: art. 681. El efecto
propio del plazo essuspender la exigibilidad del derecho;3 Cuando
ha intervenido decreto judicial en contrario: en cuya virtud se ha
retenido o se haembargado la cosa que debe entregarse, el acreedor
no slo no tiene derecho a exigir laentrega, sino que el tradente no
debe hacerla (arts. 1578 nmero 2 y 1464 nmero 3). Enestos casos,
habr objeto ilcito en la tradicin y por ende nulidad absoluta.
f.5) Tradicin sujeta a modalidades. De acuerdo con el art. 680,
1, la tradicin puede transferir el dominio bajocondicin suspensiva
o resolutoria, con tal que se exprese. La modalidad debe
entoncespactarse en el ttulo que antecede a la tradicin.f.5.1)
Tradicin bajo condicin resolutoria: por ejemplo, se dona un
inmueble,estipulndose en el contrato de donacin que el donatario
deber restituir el dominio delpredio si contrae matrimonio antes de
cierta edad. Tambin estaremos ante un caso detradicin bajo condicin
resolutoria, cuando se constituye un fideicomiso por acto
entrevivos, pues el fiduciario tiene dominio, pero sujeto a
condicin resolutoria. Lo normal es que las condiciones sean
expresas; pero hay excepciones en las cualesla condicin es tcita,
como ocurre tratndose de la condicin resolutoria tcita del
art.1489. Se plantea entonces si la condicin del art. 1489 afecta o
no la tradicin. Ruperto Bahamondes sostiene que no se aplica,
porque el art. 680 exige que lacondicin se exprese, excluyndose por
ende toda condicin tcita. La mayora de los autores, concluyen por
el contrario que el dominio no slo puedetransferirse bajo condicin
expresa, sino tambin tcita. Si la tradicin necesita un
ttulotraslaticio de dominio, y si el ttulo se resuelve, si deja de
existir (no significa otra cosa elcumplimiento de la condicin
resolutoria del art. 1489), resulta lgico que la tradicin nopueda
subsistir. Se agrega que si se recurre al art. 1489 y se obtiene
por sentencia judicial laresolucin del contrato, quedar sin efecto
la tradicin por aplicacin de los principios de laresolucin, pues
debe restituirse lo que se recibi en virtud del ttulo resuelto,
careciendo deimportancia entonces plantearse si se aplica o no el
art. 680 (en tal sentido, Alessandri yms recientemente Peailillo).
Por lo dems, tengamos presente que en las reglas de la compraventa,
se vuelve a consagrar la condicin resolutoria tcita, tanto desde el
punto de vista del comprador que pide la resolucin porque no recibe
la cosa (artculo 1826, inciso2), cuanto desde el punto de vista del
vendedor, que demanda la resolucin porque no se lepaga el precio
(artculo 1873). Por ende, resuelto que sea el contrato de
compraventa aloperar la condicin resolutoria tcita, quedar
igualmente sin efecto la tradicin que sehaba realizado en virtud de
la compraventa.f.5.2) Tradicin bajo condicin suspensiva: la ley se
pone en el caso de que se entregue lacosa con anterioridad al
cumplimiento de la condicin. En este caso, una vez cumplida
lacondicin suspensiva, se adquirir efectivamente el dominio, sin
necesidad de nuevatradicin, pues sta se efectu anticipadamente.
Como explica Claro Solar, la tradicin hecha bajo condicin
suspensiva notransfiere naturalmente la propiedad, porque el
propietario no se ha desprendido de ellaen favor del adquirente,
sino en caso que se realice el acontecimiento futuro e incierto
quelas partes han tenido en vista para que se efecte la
transferencia. Pero verificada la La Tradicin Juan Andrs Orrego
Acua9condicin la transferencia del dominio tendr lugar de pleno
derecho en el momento de larealizacin de la condicin sin necesidad
de ningn acto o manifestacin de voluntadulteriores. A su vez, las
partes pueden estipular, segn lo indica el artculo 680, que a pesar
deentregarse la cosa, no se entender que hay traspaso del dominio,
sino una vez que se pagueel precio. El pacto mencionado constituye
una aplicacin de la denominada clusula dereserva de dominio. El
art. 680, 2, que la establece, est sin embargo en contradiccincon
las normas contenidas en la compraventa, especficamente en los
arts. 1873 y 1874, yparticularmente con la ltima. En efecto, quien
examine aisladamente el art. 680 llegara ala conclusin de que puede
estipularse que no se transferir el dominio mientras no sepague el
precio o se cumpla una condicin. Pero el art. 1874 establece otra
cosa: dice que laclusula de no transferir sino en virtud del pago
del precio, no produce otro efecto que lademanda alternativa que
establece el art. 1873 (que reproduce el art. 1489): vale decir,
elderecho del vendedor para exigir el cumplimiento del contrato (en
este caso, el pago delprecio) o la resolucin del contrato, esto es,
dejarlo sin efecto. De tal forma, la entregaefectuada por el
vendedor con la reserva mencionada del dominio, producir de
todasmaneras la tradicin, aunque bajo condicin resolutoria. Cmo se
resuelve la contradiccin anotada?: haciendo primar los arts. de
lacompraventa, porque constituyen, frente al art. 680, normas
especiales, que deben aplicarsecon preferencia, de acuerdo al
principio de la especialidad, consagrado en el art. 13.f.5.3)
Tradicin sometida a un plazo: aunque el art. 680 no se pone en este
caso, latradicin, o ms bien el ttulo traslaticio que la precede,
tambin puede tener estamodalidad. Tratndose de un plazo suspensivo,
cabe precisar que no se trata de que laobligacin de efectuar la
tradicin se postergue para el futuro, sino que se conviene que
latradicin que ahora se efecta, comenzar a producir sus efectos
desde que llegue ciertoda. Se trata de una tradicin anticipada, al
igual que aquella hecha bajo condicinsuspensiva, aplicndose de la
misma forma lo dicho respecto de la reserva de dominio. A su vez,
tendra lugar la tradicin a plazo extintivo, si se pacta que llegado
ciertoda se extinguir el dominio para el adquirente. Este sera el
caso del fideicomiso, cuando larestitucin debe efectuarse a la
muerte del propietario fiduciario.f.5.4) Tradicin sujeta a un modo:
tampoco se refiere el artculo 680 a esta posibilidad, peronada
obsta a que las partes estipulen que la cosa objeto de la tradicin,
deber destinarse por el adquirente al cumplimiento de un modo. En
este caso, el incumplimiento del modo facultar al tradente para
pedir la resolucin del contrato, conforme a las reglas de
lacondicin resolutoria tcita ya mencionadas. As, por ejemplo, se
vende un inmueble a unacongregacin religiosa, y se pacta en la
compraventa que el predio deber destinarse a laconstruccin de un
colegio. Lo mismo ocurrir si se trata de un contrato de donacin,
encuyo caso no estamos ante un contrato unilateral, como suele
ocurrir con la donacin, sinoante uno bilateral (artculo 1426 del
Cdigo Civil). Se trata de la llamada donacin concargas.
g) Especies o formas de efectuar la tradicin.
En esta materia, debemos distinguir cuatro especies o formas de
efectuar latradicin:g.1) Tradicin de los derechos reales sobre una
cosa corporal mueble. La Tradicin Juan Andrs Orrego Acua10g.2)
Tradicin de los derechos reales sobre una cosa corporal
inmueble.g.3) Tradicin del derecho de herencia.g.4) Tradicin de los
derechos personales.
g.1) Tradicin de los derechos reales sobre una cosa corporal
mueble. Rigen la materia los arts. 684 y 685. Esta tradicin puede
ser de dos clases: real y ficta. Tradicin real o verdadera, es la
que se hace fsica o materialmente, sea entregandola cosa el
tradente al adquirente, sea permitiendo el primero al segundo la
aprensinmaterial de la cosa tradida, y manifestando uno la voluntad
de transferir y el otro lavoluntad de adquirir el dominio: art.
684, 1. Tradicin ficta o simblica es la que se hacepor medio de una
ficcin, smbolo o seal, que representa la cosa tradida y la pone
bajo elpoder o accin del adquirente. Sobre el particular, cabe
subrayar la importancia de la expresinSIGNIFICANDO, que utiliza el
citado inciso. En efecto, es un error sostener de buenas aprimeras
que la tradicin de cosa corporal mueble se verifica mediante la
entrega de lacosa, porque dicha entrega puede o no hacerse con la
intencin de transferir el dominio. Noexistir tal intencin en los
contratos que slo proporcionan la mera tenencia de la cosa;
sexistir dicha intencin en los contratos representativos de ttulos
traslaticios de dominio.El problema se presentar cuando una de las
partes crea que la entrega se efecta a ttulo demera tenencia y la
otra a ttulo traslaticio, hiptesis que configura error esencial en
laconvencin y por ende permite alegar nulidad. De ah la importancia
de interpretaradecuadamente la voluntad de las partes. La sola
entrega, entonces, no es suficiente paradeducir que oper tradicin.
La mayora de la doctrina nacional, considera como tradicin real la
del nmero unoy an, para algunos, las de los nmeros 2 y 3 del art.
684. Otros, en cambio (BarrosErrzuriz, Peilillo), estiman que todos
los numerales del art. 684 se refieren a casos detradicin ficta, y
que la real no est mencionada explcitamente en el precepto. Los
casos contemplados en el art. 684 son los siguientes:1 Permitiendo
la aprensin material de una cosa presente: se exige aqu, segn
ladoctrina, la presencia simultnea de tradente y adquirente, la
presencia de la cosa a la vistay alcance de ambos y la aprensin de
ella por el adquirente, asindola fsicamente, sinoposicin del
tradente. 2 Mostrando la cosa tradida: supone tambin la presencia
de ambas partes ante la cosa tradida. Es la forma llamada tradicin
de larga mano, por suponerse que el adquirente laaprehende
ficticiamente extendiendo sobre ella una larga mano.3 Entregando
las llaves del granero, almacn, cofre o lugar cualquiera en que
estguardada la cosa: mientras que para algunos autores sta es la
forma de tradicinsimblica por excelencia, en la cual las llaves
constituyen el smbolo de la entrega, otros encambio, han entendido
que tambin es sta una forma de tradicin real, al permitir
latenencia de las llaves la posibilidad de tomar inmediata posesin
por parte del adquirente.La ley no exige en todo caso que el
almacn, cofre, etc., est a la vista de las partes, pero laentrega
de las llaves debe ser real.4 Encargndose el uno de poner la cosa a
disposicin del otro en el lugar convenido:del tenor del precepto,
se observa que aqu queda efectuada la tradicin al convenirse
elencargo; se trata de un verdadero mandato por el que el tradente
se encarga de poner la cosaa disposicin del adquirente en algn
lugar. Como no se exige que se cumpla el encargo La Tradicin Juan
Andrs Orrego Acua11para entender verificada la tradicin, sta queda
efectuada desde luego, sin esperar a queefectivamente el tradente
ponga la cosa tradida en el lugar convenido. De ah a que se digaque
en este caso, hay una especie de tradicin por el solo contrato,
quedando el tradentecomo mero tenedor en calidad de mandatario.5
Por la venta, donacin u otro ttulo de enajenacin conferido al que
tiene la cosamueble como mero tenedor: se trata de la llamada
"tradicin por breve mano": es la quese produce cuando el mero
tenedor de una cosa llega a ser adquirente de ella y la retienecon
nimo de dueo. Consiste en suponer que el dueo de la cosa, al
venderla, donarla, etc.,al que la tena como mero tenedor, la recibe
de ste y se la vuelve a entregar por un rpidocambio de mano. Segn
algunos autores, la tradicin est representada por la entrega
queinicialmente se haba efectuado por el dueo al mero tenedor (por
ejemplo, al darla enusufructo o celebrar un contrato de
arrendamiento). Lo que se busca por la ficcin, es evitarun rodeo
intil. Desde el instante que se perfecciona la venta, donacin u
otro ttulotraslaticio de dominio, se entiende hecha la tradicin.
Por ende, en este caso, igual que en elanterior, la tradicin se
perfecciona con el solo contrato.6 Por el mero contrato en que el
dueo se constituye mero tenedor: se trata de laconstituto
posesorio. Este caso, contrario al anterior, se produce cuando en
virtud delcontrato el dueo de la cosa la retiene, pero ahora
reconociendo dominio ajeno. As, porejemplo, el dueo vende la cosa,
pero conviene con el comprador que la conservar en supoder en
calidad de arrendatario. Se evita tambin una doble entrega, y al
igual que en losdos casos anteriores, en la prctica estamos en
presencia de una transferencia del dominiopor el mero contrato.
* Tradicin de bienes muebles por anticipacin: art. 685. Se trata
de la tradicin real de las cosas mencionadas, que se realiza, con
permisodel dueo, por la separacin de esas cosas del inmueble en que
se encontraban.Inicialmente, la Corte Suprema concluy que la
tradicin de estos bienes slo podaefectuarse en la forma real
contemplada en el art. 685, quedando excluida la tradicin fictao
simblica. Sin embargo, con posterioridad admiti que poda efectuarse
en alguna deestas ltimas formas. Asimismo, el mximo tribunal
sostuvo que el art. 685 se refiere a unsimple permiso del dueo,
caso diverso del art. 571, que alude a los muebles poranticipacin,
en el que se trata de la constitucin de un derecho, no siendo por
tantoaplicable a este caso el art. 685 (o sea, para constituir el
derecho a favor del tercero, no se requiere, como es lgico, la
separacin de la cosa). La doctrina sin embargo ha concluido que los
artculos citados no pueden estimarse opuestos o en conflicto,
porque tratanaspectos diferentes de los muebles por anticipacin.
Mientras el art. 571 los define y serefiere al momento en que nace
el mueble por anticipacin, el art. 685 establece la formacomo se
efecta la tradicin de los mismos.
* Taxatividad de las formas enumeradas en el art. 684. Segn
Claro Solar, la disposicin no excluye otras formas de efectuar la
tradicin,no siendo taxativa la enumeracin. A la misma conclusin han
llegado algunas sentencias.Otros autores discrepan de tal opinin,
basndose en la afirmacin que sostiene que el art.684, en sus 5
numerales, alude slo a formas fictas o simblicas. En tal sentido,
Pescioestima que los medios simblicos de tradicin constituyen una
ficcin que slo puede sercreada por un precepto expreso de la ley.
Agrega que el art. 723 da por adquirida laposesin, exigiendo,
aparte de la voluntad, la aprensin material o legal de la cosa, y
no La Tradicin Juan Andrs Orrego Acua12podemos comprender una
aprensin legal en donde no hay una ley expresa que laconsagre. En
sntesis, sostiene que las formas fictas o simblicas, por ser
siemprecreaciones de la ley, son excepcionales.
* Valor comparativo de la tradicin real y ficta. Se ha discutido
el igual o diferente valor que debe atribuirse a una u otra.
Laausencia de desplazamiento fsico de la cosa tradida en la
tradicin ficta o simblica, damayor ocasin para el conflicto. Al
respecto, puede ocurrir que un tradente efecte unatradicin ficta y
luego la real, de la misma cosa, a diferentes personas: por
ejemplo, Avende a B un bien mueble, conviniendo que A lo conservar
como arrendatario(constituto posesorio); posteriormente, A vende
dicha cosa a C y le efecta tradicinreal. En nuestro Derecho, el
art. 1817 resuelve el problema para la compraventa: serpreferido el
comprador que primero haya entrado en posesin (en el ejemplo, B,
porquehubo en su favor tradicin ficta y A reconoci dominio ajeno).
Esto implicara que seasigna a ambas formas de tradicin el mismo
valor, resolvindose el problema en trminosde cual se efectu
primero. Algunos autores extranjeros estiman que debe atribuirse
mayor valor a la tradicinreal, en el conflicto planteado,
particularmente por un afn de proteger a los terceros: latradicin
ficta, al efectuarse slo por actos simblicos o representativos, no
da noticia a losterceros del cambio de situacin de la cosa; esa
publicidad slo aparece en la tradicin real.As, el segundo
adquirente, que respecto de la primera tradicin (la ficta) era un
tercero, noestaba en condiciones de saber que estaba comprando una
cosa ajena; protegindole, habraque conceder ms valor a su tradicin
real. En nuestro Derecho, el problema slo podra discutirse para
aquellos contratosdistintos de la compraventa y la permuta,
atendido el tenor del art. 1817. Tal sera el caso,por ejemplo, de
la donacin. A nuestro juicio, no habiendo normas que resuelvan el
punto,parece razonable aplicar, por analoga, lo dispuesto acerca de
la compraventa.
g.2) Tradicin de los derechos reales sobre una cosa corporal
inmueble.
* Regla general: inscripcin. Se efecta por la inscripcin del
ttulo en el Registro del Conservador de Bienes Races (art. 686),
excepto tratndose de la tradicin del derecho real de servidumbre,
que se realiza en la forma prescrita en el art. 698, vale decir,
por escritura pblica, en la que eltradente exprese constituirlo, y
el adquirente aceptarlo2. En el Derecho Romano y en el espaol
antiguo que rega entre nosotros, bastaba latradicin real o la ficta
para operar la transferencia del dominio en los inmuebles, al
igualque respecto de los muebles. No era necesaria por tanto, para
la validez de dicha tradicin,la inscripcin en un registro pblico,
lo que usualmente implicaba que los tercerosignoraban las
transferencias del dominio. Para facilitar la circulacin del
dominio de los bienes inmuebles, evitar losinconvenientes de la
clandestinidad y desarrollar el crdito territorial, fue imponindose
enlas legislaciones ms avanzadas la PUBLICIDAD de la constitucin,
transferencia y 2 Sin embargo, la servidumbre de alcantarillado de
predios urbanos, slo puede adquirirse por medio deescritura pblica
inscrita en el Conservador de Bienes Races (artculo 1 de la Ley
nmero 6.977). La Tradicin Juan Andrs Orrego Acua13transmisin de los
derechos reales inmuebles. Dicho objetivo se logra mediante
losregistros de la propiedad raz o territorial. Pero fuera de la
publicidad, el Registro de BienesRaces cumple otras funciones, que
varan segn el rgimen de cada pas. En muchos, esuna garanta de la
propiedad inmueble; en otros, slo de la posesin; en algunos, slo
seexige para oponer el acto inscrito a los terceros.
* Fines de la inscripcin en el derecho chileno. Cuatro son las
finalidades jurdicas de nuestro Registro Conservatorio de
BienesRaces:1 Realizacin de la tradicin de los derechos reales en
inmuebles: art. 686.2 Publicidad de la propiedad raz: persigue,
como dice el Mensaje del CC., ponerla a lavista de todos, en un
cuadro que represente instantneamente sus mutaciones, cargas
ydivisiones sucesivas, evitndose as los engaos a terceros. 3 Para
conservar la historia de la propiedad raz, de manera que sea
posible conocer lasecuencia de poseedores inscritos, remontndonos
desde el presente a la primerainscripcin.4 Requisito, garanta y
prueba de la posesin de los bienes races; en efecto: sirve de
requisito para adquirir la posesin de bienes inmuebles (art. 724:
Si lacosa es de aquellas cuya tradicin deba hacerse por inscripcin
en el Registro delConservador, nadie podr adquirir la posesin de
ella sino por este medio); posibilita probar dicha posesin (art.
924: La posesin de los derechos inscritos seprueba por la
inscripcin y mientras sta subsista, y con tal que haya durado unao
completo, no es admisible ninguna prueba de posesin con que se
pretendaimpugnarla); y constituye una garanta de conservar la misma
(arts. 728 y 2505. El primeroestablece que Para que cese la posesin
inscrita, es necesario que la inscripcinse cancele, sea por
voluntad de las partes, o por una nueva inscripcin en que
elposeedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto
judicial. Mientrassubsista la inscripcin, el que se apodera de la
cosa a que se refiere el ttuloinscrito, no adquiere posesin de ella
ni pone fin a la posesin existente; elsegundo, dispone que Contra
un ttulo inscrito no tendr lugar la prescripcinadquisitiva de
bienes races, o de derechos reales constituidos en stos, sino
envirtud de otro ttulo inscrito; ni empezar a correr sino desde la
inscripcin delsegundo. 5 En algunos casos, es solemnidad de un acto
o contrato: en ciertos casos, desempeaadems el papel de solemnidad
de algunos actos jurdicos que recaen en bienes races: Donaciones
irrevocables (art. 1400); Constitucin de usufructo por acto entre
vivos (art. 767); Constitucin del derecho de uso y habitacin (arts.
812 en relacin con el art. 767); Constitucin de fideicomisos, sea
que se constituyan por acto entre vivos o por testamento (art.
735); Constitucin del censo (art. 2027); Constitucin de la hipoteca
(arts. 2409 y 2410). Cabe precisar que en algunos de estos casos
usufructo o hipoteca, por ejemplo-, sediscute la funcin de la
inscripcin, sealando algunos que no slo opera como tradicin,sino
como solemnidad del propio contrato. Otros, en cambio, afirman que
el contrato sera La Tradicin Juan Andrs Orrego Acua14vlido con el
otorgamiento de la escritura pblica, siendo la inscripcin la
tradicin delderecho real de hipoteca. Cabe sealar que las
inscripciones que ordenan los arts. 688 (respecto de la sucesinpor
causa de muerte) y 689 (respecto de la sentencia que declara la
prescripcinadquisitiva), responden a la finalidad de publicidad,
puesto que aqu no hay tradicin.Otros modos de adquirir operan. De
lo dicho respecto de los fines de la inscripcin, podra
desprenderse, enprincipio, que en nuestro Derecho, la inscripcin es
prueba del dominio. Ello no es as sinembargo. Si bien la inscripcin
es la nica manera de efectuar la tradicin de los derechosreales
inmuebles y aunque la tradicin constituye un modo de adquirir el
dominio, lainscripcin no prueba este derecho: slo prueba la
posesin. En nuestra legislacin, laforma de probar un dominio
indubitado es a travs de la prescripcin; de ah la importanciadel
estudio de los ttulos de los inmuebles, por un lapso no inferior a
10 aos de posesininscrita. Por la misma razn, el Mensaje del CC.
dice: No dando a la inscripcinconservatoria otro carcter que el de
una simple tradicin, la posesin conferida por elladeja subsistentes
los derechos del verdadero propietario, que solamente
podranextinguirse por la prescripcin competente.
* Tipos de registros. Se distinguen en la doctrina y en el
Derecho Comparado dos tipos de registro:personal y real. Registro
personal es aqul que se organiza tomando como pauta los nombres de
laspersonas a quienes afecta cada anotacin o inscripcin. Registro
real es el que se lleva por predios. Cada uno de estos se matricula
con unnmero de orden y le corresponde una hoja especial, que
constituye su registro. En dichoregistro se van anotando todos los
actos jurdicos que afecten el inmueble. El registro realpermite
conocer efectivamente de un solo golpe de vista todas las
mutaciones y gravmenesde una propiedad, revela de inmediato la
situacin jurdica de un predio. Por el contrario, el registro
personal obliga, para conocer la historia de un predio,encontrar el
nombre de los propietarios anteriores y revisar sus
inscripciones.Materialmente, las inscripciones se realizan en
libros distintos, ordenadoscronolgicamente. Otro sistema de
inscripcin es el del Acta Torrens, implantado en Australia. En l,
la inscripcin tambin es prueba del dominio. Sir Robert Torrens ide
el sistema que bsicamente consiste en lo siguiente: al inscribirse
un ttulo, el propietario presenta losantecedentes del mismo y un
plano del predio. El Estado los examina y si estn conformes,efecta
la inscripcin. Se redactan dos certificados idnticos, uno de los
cuales se entrega alpropietario y el otro se inserta en el
Registro. Este es llevado por propiedades (Registroreal). Cuando un
propietario quiere vender, enva al Conservador el contrato
respectivo(usualmente un formulario) y su certificado, el que se
deja sin efecto, entregndose alcomprador uno nuevo. El certificado
contiene un plano de la propiedad y la indicacin delas obligaciones
que la gravan. En Chile, opera el Registro personal.
* Inscripciones y transcripciones. Los ttulos o documentos que
deben constar en los registros pueden insertarse enellos de dos
formas: a travs de la transcripcin, que consiste en copiar ntegra y
La Tradicin Juan Andrs Orrego Acua15literalmente el documento; o a
travs de la inscripcin, que se reduce a anotar un
extractofundamental del documento. Este ltimo sistema rige en
Chile. En Chile, el esquema de una inscripcin de dominio, es el
siguiente (artculo 690del Cdigo Civil y artculo 78 del Reglamento
del Registro Conservatorio):i) Fecha de la inscripcin (En santiago,
a del ao).ii) Naturaleza y fecha del ttulo (por compraventa de
fecha . de del ao .).iii) Nombres, apellidos y domicilios de las
partes (don . vendi a don ).iv) El nombre y linderos del fundo, es
decir, designacin de la cosa, segn aparezca en elttulo (el inmueble
ubicado en la ciudad de Santiago, calle ..N , Comuna de.., cuyos
deslindes son ).v) Oficina o archivo en que se guarde el original
(todo ello segn da cuenta la escriturapblica de fecha , Repertorio
nmero , otorgada en la Notara de estaciudad de don .).vi) Ttulo
anterior (El ttulo anterior rola a fojas .. nmero . Del Registro
dePropiedad de este Conservador, correspondiente al ao ..).vii)
Firma del Conservador. Hoy, los conservadores agregan, al final de
la inscripcin, el nmero quecorresponde al Rol de avalo fiscal del
inmueble.
* Legalidad registral. Una caracterstica fundamental de un
Registro es la de que tenga o no legalidad.En materia registral, se
entiende por legalidad el carcter de seguridad
absoluta,eventualmente con garanta del Estado, de que los titulares
de derechos incorporados alRegistro, efectivamente tienen tal
calidad. Fundamentalmente, implica garantizar la validezy eficacia
de los actos que motivaron la inclusin del inmueble en el Registro
a nombre dedeterminada persona. Aqu, la inscripcin es prueba del
dominio. El interesado en inscribirdebe llevar sus ttulos al
Registro correspondiente, donde funcionarios especializados
losestudian. Si estn correctos, conformes a Derecho, se inscriben.
En consecuencia, aceptadoun inmueble en el Registro como
perteneciente a una persona, queda as de modoindiscutible. El
derecho alemn recepciona este principio de la legalidad en su
sistemaregistral.
* El sistema registral chileno. Est conformado por el Registro
Conservatorio de Bienes Races. Las normas legales fundamentales
sobre la materia estn contenidas en los arts. 686 y siguientes
delCC. y en virtud de lo dispuesto en el art. 695, en el Reglamento
del Registro Conservatoriode Bienes Races (del 24 de junio de
1857). Se ha resuelto por la jurisprudencia que se tratade un DFL
dictado por mandato del art. 695, ley delegatoria. Su organizacin y
funcionamiento estn consignados fundamentalmente en el
citadoReglamento. Sus caractersticas son:1 Funciona como una
oficina en las comunas o agrupaciones de comunas que constituyanel
territorio jurisdiccional de un juez de letras (artculo 447 del
Cdigo Orgnico deTribunales), sin perjuicio que en el territorio
jurisdiccional de la Corte de Apelaciones deSantiago, el oficio est
a cargo de tres funcionarios (artculo 449 del Cdigo Orgnico
deTribunales). En aquellos territorios en que slo exista un notario
podr disponerse quetambin ejerza el cargo de Conservador de Bienes
Races. La Tradicin Juan Andrs Orrego Acua162 Los libros
fundamentales que all se llevan son el Repertorio, el Registro y el
IndiceGeneral. Pero es el Registro el que constituye el sistema,
siendo los otros dos complementode aqul. Creado originalmente para
los inmuebles, leyes posteriores han entregado alConservador el
mantenimiento de otros registros para ciertos bienes o actos, como
elRegistro de Comercio y el Registro de Minas. El REPERTORIO es una
especie de libro de ingreso de la oficina (arts. 21 a 30
delReglamento). Es un libro en que se deben anotar todos los ttulos
que se le presenten alConservador, por orden cronolgico de ingreso,
cualquiera sea su naturaleza (arts. 21 y 27);es de carcter anual
(arts. 30 y 38). La anotacin en el Repertorio debe contener
lasenunciaciones indicadas en el art. 24 del Reglamento, a saber:
cada pgina se dividir encinco columnas, con las siguientes
enunciaciones: 1. El nombre y apellido de la personaque presenta el
ttulo. 2. La naturaleza del acto o contrato que contenga la
inscripcin quetrata de hacerse. 3. La clase de inscripcin que se
pide; por ejemplo, si es de dominio,hipoteca, etc. 4. La hora, da y
mes de la presentacin. 5. El registro parcial en que debehacerse la
inscripcin y el nmero que en l le corresponde. El REGISTRO est
integrado por tres libros o registros parciales que lleva
elConservador: art. 31: Registro de Propiedad; Registro de
Hipotecas y Gravmenes; y Registro de Interdicciones y Prohibiciones
de Enajenar. Todos son anuales (art. 36). Los arts. 32 y 33
establecen las inscripciones que debenhacerse en cada libro. Las
caractersticas materiales de estos Libros o Registros parcialesestn
sealadas en los arts. 34 y siguientes. Cabe destacar que la
jurisprudencia hadeterminado que la inscripcin practicada en un
Registro que no corresponde, adolece denulidad absoluta. Cada Libro
o Registro parcial contiene un ndice por orden alfabtico con
losnombres de los otorgantes (art. 41); este ndice es de especial
importancia prctica para laubicacin de los ttulos y contribuye a
caracterizar el Registro. Adems, en un apndice deste ndice se
inventaran los documentos agregados al final del Registro (art.
42). El INDICE GENERAL permite, junto a los ndices de cada Libro o
Registro parcial,el funcionamiento del sistema, en cuanto mediante
l se ubican las inscripciones y se puedereconstruir la historia de
los inmuebles. Se construye por orden alfabtico de los otorgantes,y
se forma a medida que van hacindose las inscripciones en los tres
Registros parciales.Tambin es anual.3 El Registro es pblico, y el
Conservador est obligado a dar las copias y certificados quese le
soliciten (arts. 49 a 51). Los ms usuales son los certificados de
dominio vigente y degravmenes y prohibiciones. Pedir dichos
certificados por un lapso mnimo de 10 aos,resulta indispensable en
todo Informe de Ttulos.4 Respecto a la responsabilidad del
Conservador, en su desempeo no tiene atribucionespara examinar la
validez y eficacia de los ttulos ni la correspondencia entre
lasdeclaraciones sobre los predios y sus reales caractersticas. Por
lo mismo, en Chile elEstado no garantiza ni esta congruencia entre
el ttulo y los caracteres materiales del predioni la calidad de
autntico propietario que puede tener quien aparece como dueo en
lainscripcin. En otras palabras, nuestro sistema carece de
legalidad registral. La Tradicin Juan Andrs Orrego Acua17Tiene s
responsabilidad el Conservador por la negligencia, dolo y abuso
quecometa en el cumplimiento de sus funciones; la responsabilidad
civil por daos se rige porlas reglas generales de la
responsabilidad extracontractual (arts. 2314 y siguientes del
CC).La responsabilidad funcionaria se rige por el COT.
* Ttulos que deben inscribirse y ttulos que pueden inscribirse.
Los ttulos que DEBEN inscribirse en el Registro estn enumerados en
el art. 52 delReglamento. Son tales:1 Los ttulos traslaticios de
dominio de los bienes races;2 Los ttulos de derecho de usufructo,
uso, habitacin, censo e hipoteca constituidos eninmuebles
(pareciera aludir el nmero 1 del art. 52 al ttulo traslaticio de
los mencionadosderechos; si as se interpretare el numeral, no puede
operar respecto de los derechos de usoy habitacin, que son
personalsimos -art. 819- y por ende no pueden transferirse. Por
ende,hay que entender el numeral en el sentido que alude a la
constitucin de tales derechospersonalsimos);3 La sentencia
ejecutoriada que declare la prescripcin adquisitiva del dominio
sobre uninmueble o de cualquiera de los derechos mencionados en el
numeral precedente;4 La constitucin de los fideicomisos relativos a
inmuebles;5 La constitucin de usufructos que recaen sobre inmuebles
por acto entre vivos;6 La constitucin del uso y habitacin que
recaen sobre inmuebles por acto entre vivos;7 La constitucin,
divisin, reduccin y redencin del censo;8 La constitucin de censo
vitalicio;9 La constitucin de la hipoteca;10 La renuncia de
cualquiera de los derechos enumerados anteriormente;11 Los decretos
de interdiccin provisoria y definitiva;12 Los decretos que
rehabilitan al disipador y al demente;13 Los decretos que confieren
la posesin definitiva de los bienes del desaparecido; y14 Los
decretos que concedan el beneficio de separacin de bienes, segn el
art. 1385 delCC. A estos casos, deben agregarse otros que establece
el CC. y el propio Reglamento,por ejemplo en el art. 688 en relacin
al art. 55 del Reglamento, respecto a la sucesin porcausa de
muerte. Los ttulos que PUEDEN inscribirse, estn enumerados en el
art. 53 del Reglamento. Son tales: 1 Toda condicin suspensiva o
resolutoria del dominio de inmuebles;2 Toda condicin suspensiva o
resolutoria de otros derechos reales constituidos sobreinmuebles;3
Todo gravamen impuesto sobre un inmueble, diferente de los
mencionados en el art. 52,como las servidumbres;4 El arrendamiento
en el caso del art. 1962 del CC;5 Cualquier otro acto o contrato
cuya inscripcin sea permitida por la ley;6 Todo impedimento o
prohibicin referente a inmuebles, sea convencional, legal
ojudicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre
ejercicio del derecho de enajenar.Son de la segunda clase el
embargo, cesin de bienes, secuestro, litigio, etc. En relacin aesta
hiptesis, inscrita la prohibicin convencional de enajenar, se ha
discutido la actitudque debe tomar el Conservador cuando el
obligado a no enajenar, infringiendo suobligacin, enajena y se le
pida que inscriba ese ttulo. Debe negarse o debe inscribir?. La
Tradicin Juan Andrs Orrego Acua18Se ha sostenido que debe negarse,
en base al art. 13 del Reglamento, porque sera uncaso en que la
inscripcin es legalmente inadmisible. Se configurara un
impedimentode registro: al existir una prohibicin de enajenar
vigente e inscrita, la coherencia delRegistro conducira a
considerar legalmente inadmisible un ttulo que contradice
aquellainscripcin. Pero tambin puede estimarse que el Conservador
debe inscribir la enajenacin; alrespecto, debe recordarse que la
validez de la estipulacin que impone la prohibicin deenajenar ha
sido discutida. Si se admite, ella generara, para una parte de la
doctrina, unaobligacin de no hacer, de modo que la enajenacin no
importa sino una infraccin de esaobligacin, que el Conservador no
es el llamado a controlar o juzgar; a este respecto, setiene en
cuenta que el principio general en Chile es que el Conservador debe
inscribir losttulos que se le presenten (siendo autnticos y
relativos a inmuebles), salvo limitadasexcepciones, que como tales,
deben interpretarse restrictivamente. Adems, se agrega queel art.
13 se refiere a las inscripciones que por ley son inadmisibles, no
por acuerdo de losparticulares, de modo que para fundar la negativa
debera precisarse el precepto legal quedeclara inadmisible la
inscripcin. La jurisprudencia se ha inclinado por esta
segundaalternativa. Conviene aclarar que la expresin ttulos que
deben inscribirse, se entiende nocomo una orden a los involucrados
en el ttulo o al funcionario, sino como una exigenciapara el efecto
de dicho acto jurdico; es decir, los interesados siempre son libres
para pediro no la inscripcin; pero si quieren lograr el efecto
jurdico fundamental previsto en elttulo, han de inscribir (por
ejemplo, en una compraventa, si se pretende que se verifique
latradicin de un predio). Por su parte, la expresin ttulos que
pueden inscribirse, est referida a ttuloscuyo efecto fundamental no
est sometido a inscripcin, pero respecto de los cuales, enlugar de
prohibir la inscripcin, se permite, para aprovechar las ventajas
del Registro, entreellas, la oponibilidad a los terceros, derivada
de la publicidad que nace al registrarse (porejemplo, servidumbres
y contratos de arrendamiento).
* Anotacin en el Repertorio. Es el asiento o constancia que se
deja en este libro, de la presentacin y recepcinde un ttulo para su
inscripcin. Estas anotaciones se van efectuando por estricto orden
depresentacin al Conservador y contienen las menciones indicadas en
el art. 24 (arts. 65 y 66). Recordemos que el Repertorio es una
especie de libro de ingreso. Hemos dicho que el Conservador no
examina la legalidad de los ttulos, pero puedesi rehusar inscribir
en ciertos casos; pero en ningn caso dejar de anotar en
elRepertorio el ttulo presentado (arts. 15 y 67); en la prctica, el
Conservador anota en elRepertorio pero rechaza las inscripciones
cuando hay un vicio manifiesto en los ttulos,fundado su rechazo en
alguna de las causales de los arts. 13 y 14. Cuando el ttulo es
rechazado, la anotacin en el Repertorio es PRESUNTIVA ycaduca a los
dos meses desde su fecha, si no se convierte en inscripcin. Se
divisa entoncesla importancia que tiene el hecho que el Conservador
devuelva el ttulo sin inscribir, paraque los interesados subsanen
los defectos en l contenidos (arts. 15 y 16). Convertida
eninscripcin, sta surte efecto desde la fecha de la anotacin, es
decir, operaretroactivamente (art. 17). Se ha dictaminado por los
tribunales que esa caducidad no se produce a los dosmeses, si la
imposibilidad de inscribir se debe a una prohibicin judicial, de
modo que La Tradicin Juan Andrs Orrego Acua19alzada la misma se
puede efectuar la inscripcin aunque haya transcurrido un
plazosuperior al sealado. Se ha fallado tambin que subsanados los
defectos del ttulo, deberequerirse al Conservador nuevamente para
que inscriba, no pudiendo ste hacerlo deoficio. Cabe sealar que no
obstante haberse efectuado una anotacin presuntiva en elRepertorio,
y mientras est pendiente subsanar el defecto del ttulo, pueden
efectuarse otrasanotaciones, incompatibles con la primera,
relativas al mismo inmueble. Se discute en ladoctrina la
posibilidad de inscribir o no antes que caduque la primera
anotacin. Lo msaceptable pareciera ser que es posible inscribir,
pero dicha inscripcin slo adquiere valorcuando caduque la primera
anotacin, transcurridos que sean los dos meses. En la prctica,se
hace la segunda anotacin pero no se inscribe en el Registro
respectivo, hasta que hayantranscurrido los dos meses. Por cierto,
si la primera anotacin se materializa en inscripcin(corregido que
sea el defecto que afectaba al ttulo), las anotaciones o
inscripcionesposteriores, incompatibles con aquella, caducarn a su
vez (art. 17). Tambin es un puntodiscutido si la anotacin
presuntiva, subsanado que sea el reparo dentro de plazo, debe o
noprevalecer frente a un embargo o medida precautoria que se
hubieren decretado sobre elmismo inmueble e inscrito en el lapso
que medi entre la anotacin en el Repertorio de lacompraventa y el
momento en que se subsan el reparo. Una sentencia de la Corte
deApelaciones de Santiago, de fecha 5 de abril de 1991, confirmada
por la Corte Suprema confecha 17 de julio del mismo ao y otra
sentencia, de la Corte de Apelaciones de SanMiguel, de fecha 16 de
mayo de 1985, tambin confirmada por la Corte Suprema de fecha17 de
septiembre del mismo ao, concluyen que debe prevalecer el embargo o
la medidaprecautoria, no siendo posible practicar la inscripcin de
la compraventa. Otros fallos, porel contrario, concluyen que en la
disyuntiva planteada, ha de prevalecer la anotacinpresuntiva en el
Repertorio, de manera que si se subsana el reparo dentro de los 60
das,debe inscribirse la compraventa y quedar sin efecto el embargo
o la medida precautoria. Enesta lnea, sentencias de la Corte
Suprema de fecha 14 de octubre de 1993, 21 de agosto de1991, 20 de
noviembre de 1996 y 2 de enero de 2002.3
Cualquiera persona podr solicitar al Conservador un Certificado
de Repertorio,en el que conste la circunstancia de existir o no
anotaciones en el Repertorio, respecto de undeterminado inmueble
(art. 69). Tiene importancia este certificado, para el
efectoretroactivo de las inscripciones a la poca de la anotacin
presuntiva. * Obligacin de inscribir y causales de negativa. La
regla general, es que el Conservador est obligado a inscribir los
ttulos que se lepresenten (arts. 12, 13, 14, 25 y 70); y debe
hacerlo sin retardo (arts. 13 y 70). Excepcionalmente, puede
negarse a inscribir, por alguna de las causalescontempladas en los
arts. 13 y 14. En caso de negativa, estampar el Conservador el
motivo en el ttulo (art. 14),dejando constancia en el Repertorio
(art. 25). El perjudicado con la negativa delConservador podr
reclamar al juez de primera instancia (arts. 18 a 20), y si hay ms
dedos, al que est de turno. 3 Cfr. Seplveda Larroucau, Marco
Antonio, Inscripcin conservatoria de una prohibicin judicial
posteriora la anotacin presuntiva de un ttulo: Es impedimento para
que el ttulo anotado presuntivamente seinscriba dentro del plazo
legal?, en revista LEX ET VERITAS, Santiago de Chile, Facultad de
CienciasJurdicas y Sociales, Universidad Internacional SEK, ao
2003, pp. 277 a 285. La Tradicin Juan Andrs Orrego Acua20El juez
pedir informe al Conservador y resolver por escrito y sin ms trmite
loque corresponda (art. 18); si resuelve que debe inscribirse, el
Conservador dejar constanciade tal orden en la inscripcin (art.
19); si el juez rechaza la solicitud de inscripcin, elperjudicado
puede apelar en la forma ordinaria. Las causales de negativa para
inscribir estn contempladas en los arts. 13 y 14. El art. 13 slo
contempla una causal genrica, explicitada en diversos ejemplos:
sila inscripcin es en algn sentido legalmente inadmisible. En la
doctrina, se seala que sta frmula es muy imprecisa, para una
materia tanimportante. En primer lugar, puede constatarse que los
ejemplos se refieren a defectos formalesdel ttulo, no a la
sustancia del acto jurdico contenido en l. Son los siguientes: si
no es autntica o no est en el papel competente la copia que se le
presenta; si no est situada en la Comuna o agrupacin de comunas (en
la que tiene competencia el Conservador de Bienes Races) la cosa a
que se refiere el ttulo; si la cosa a que se refiere el ttulo no es
inmueble; si no se ha dado al pblico el aviso prescrito en el
artculo 58 (se refiere a la primera inscripcin de un inmueble); si
es visible en el ttulo algn vicio o defecto que lo anule
absolutamente; o si no contiene las designaciones legales para la
inscripcin. Esta observacin induce a concluir que la expresin en
algn sentido legalmenteinadmisible est referida, en general, a ese
campo: infracciones legales en la forma de losttulos. Slo uno de
los ejemplos permite dudar sobre la naturaleza formal o sustancial
de lacausal: si es visible en el ttulo algn vicio o defecto que lo
anule absolutamente; elejemplo es bastante amplio sin embargo,
subsistiendo la duda, porque podra entenderseslo referido a vicios
formales del ttulo que provoquen nulidad absoluta. Adems, en
elReglamento, el trmino ttulo se emplea principalmente en el
sentido de instrumento,vale decir formal, y no como referencia al
acto jurdico en l contenido (art. 1901 en ambossentidos, por
ejemplo). Pero por otra parte, podra estimarse que se refiere a
defectos de toda naturaleza,formales o sustanciales del acto, que
provoquen nulidad absoluta, ya que la norma nodistingue. La
jurisprudencia lo ha ido entendiendo en el ltimo sentido. En todo
caso, interpretando el art. 13 en sentido amplio o restringido, el
preceptopresenta dos limitaciones:1 Para negarse a inscribir el
Conservador, debe tratarse de un defecto que provoquenulidad
absoluta;2 De acuerdo a diversas sentencias que se han pronunciado
sobre el sentido de la expresinvisible en el ttulo, debe tratarse
de vicios o defectos que puedan percibirse con el soloexamen del
ttulo respectivo, sin que sea necesario confrontarlo con otros
antecedentes (lacausal resulta equivalente en consecuencia a la del
art. 1683, cuando el juez puede declararde oficio la nulidad
absoluta, al aparecer de manifiesto en el acto o contrato). El art.
14 contempla por su parte dos causales, especficas. Se trata de
objecionesformales:1 Cuando inscrito un predio por una compraventa,
se presenta una persona solicitandoinscripcin en su favor,
invocando otro ttulo de compraventa, emanado del mismovendedor; La
Tradicin Juan Andrs Orrego Acua212 Cuando un fundo es vendido por
persona que segn el Registro, no es su dueo o actualposeedor Una
apreciacin del conjunto de las causales de negativa, permite
concluir que lasatribuciones de control entregadas al Conservador
son limitadas, y circunscritasprincipalmente a las formas de los
ttulos, en relacin con el orden y funcionamiento delRegistro, y con
la eventual excepcin apuntada a propsito del art. 13. Por tanto,
por reglageneral, carece de control sobre la sustancia, sobre los
defectos de fondo de los actoscontenidos en los ttulos, labor de
control que en definitiva recae en el juez. El sistemaexistente
carece de legalidad registral por ende, al no controlar la validez
y eficacia delos actos que sirven de antecedente a la inscripcin,
lo que le resta seguridad, permitiendofrecuentes litigios.
* Plazo para inscribir. El reglamento no trata expresamente
desde cuando y hasta cuando se puedeinscribir. Algunos principios
generales pueden enunciarse en esta materia:1 Como la inscripcin es
consecuencia del ttulo, es ste el que debe examinarse paraconcluir
desde y hasta cuando procede inscribir.2 En ese examen, la
indagacin fundamental tendr que orientarse a su eficacia en
eltiempo en que se pretende inscribir. Por ejemplo, si se trata de
una compraventa deinmueble, se podr inscribir desde que sea
exigible la obligacin de efectuar la tradicin, loque acontece
generalmente desde que se perfecciona el contrato. En cambio, si se
pideinscribir un contrato de arrendamiento, pactado por dos aos y
sin clusula de renovacinautomtica, y dicho plazo ya est cumplido al
pedirse la inscripcin, el Conservador deBienes Races debiera
rehusarla. Otra razn que podra llevar al Conservador competente
anegar la inscripcin, podra ser el largo tiempo transcurrido desde
la fecha del contrato,habida cuenta que el mandato otorgado en la
escritura a persona indeterminada, para querequiera la inscripcin,
bien puede haberse extinguido por la muerte de alguno de
losmandantes (partes del contrato), a menos que expresamente se
hubiese advertido que seconfera para ser ejecutado incluso despus
de la muerte de cualquiera de ellos. Dichomandato a persona
indeterminada suele redactarse en los siguientes trminos: Se
faculta alportador de copia autorizada de la presente escritura
para requerir del Conservador deBienes Races respectivo las
inscripciones, subinscripciones y anotaciones que procedan. Para
evitar dificultades, conviene agregar, si quienes celebraron el
contrato fueron personas naturales: Este mandato se confiere para
ser ejecutado an despus de la muerte de una oambas partes
contratantes, de conformidad a lo previsto en el artculo 2169 del
CdigoCivil.
* Inscripcin por avisos. Respecto de los inmuebles que no han
sido antes inscritos, se establece unprocedimiento especial para
incorporarlos al sistema del Registro (art. 693 del CC. y 58
delReglamento). Se ha discutido la sancin que traera el
incumplimiento de las formalidadesestablecidas para esta inscripcin
en el art. 58: algunos sostienen que sera la nulidadabsoluta;
otros, la inoponibilidad al tercero a quien la inscripcin pudiere
perjudicar. Cabe sealar que las formalidades exigidas en la
inscripcin por avisos seestablecen para la transferencia del
dominio por acto entre vivos o para la constitucin ytransferencia
de otros derechos reales (como el usufructo, habitacin, censo e
hipoteca que La Tradicin Juan Andrs Orrego Acua22se refieran a
inmuebles no inscritos), pero no para una primera inscripcin en
base a otrosantecedentes, como ocurre al adquirir por prescripcin y
se quiera inscribir la sentencia quelo declara as, o para las
inscripciones originadas en la adquisicin mediante sucesin porcausa
de muerte. As lo ha resuelto la jurisprudencia. Los requisitos
son:1 Dar noticia a los terceros de la transferencia, mediante tres
avisos publicados en undiario de la comuna, o de la capital de
provincia si en la anterior no lo hubiere o de lacapital de la
Regin, si en las anteriores no lo hubiere;2 Fijar un cartel durante
15 das por lo menos, en la oficina del Conservador, con
lasdesignaciones de las personas que transfieran y de los linderos
y nombre de la propiedadmateria del contrato. El Conservador deber
protocolizar el cartel, y certificar el cumplimiento de
losrequisitos indicados. La inscripcin no podr efectuarse antes que
transcurran 30 dascontados desde el otorgamiento del certificado
por el Conservador.
* Confeccin y contenido de las inscripciones. Regulan lo
concerniente a su confeccin, los arts. 73, 75 a 77. En lo que se
refiere al contenido, la inscripcin es fundamentalmente un extracto
oresumen del ttulo de que se trata, variando las menciones segn la
naturaleza del ttulo (art.690 a 696 del CC. y 78 al 82 del
Reglamento). El Reglamento no contiene una norma clara que obligue
al Conservador a efectuarUNA inscripcin por cada inmueble. El
problema se plantea cuando un solo ttulo se refierea dos o ms
inmuebles (por ejemplo, en una escritura se venden dos o ms
predios). De losarts. 71 y 72 y an del art. 54, 2, parece
desprenderse que debe practicarse una inscripcinpor cada predio,
aunque en la prctica no siempre se procede de este modo
(especialmentecuando una misma persona -usualmente una sociedad
inmobiliaria- adquiere dos o msinmuebles contiguos). Distinta es la
situacin cuando se fusionan dos o ms predios, puesen tal caso
corresponde hacer una nueva inscripcin dando cuenta de la fusin, an
cuandono opere nueva transferencia de dominio (como lo hacen
algunos Conservadores deregiones) o al menos anotar al margen de
cada inscripcin el nmero de archivo del plano yde la resolucin
municipal que aprob la fusin si los inmuebles fueren urbanos (como
lohace el Conservador de Santiago, aunque no suele consignar los
datos relativos a laresolucin municipal, la que en todo caso se
agrega al final del Registro, junto al archivo del plano). En lo
que respecta a la AUSENCIA de menciones en el ttulo, el Reglamento
sealala forma de suplirlas: art. 82. Al efecto, cabe formular el
siguiente distingo:a. Si falta en el ttulo alguna de las
designaciones legales, slo podr llenarse por mediode escritura
pblica. Esta escritura rectificar y complementar aquella que fue
objetada, demanera que el ttulo estar integrado por ambas.b. Si
falta: la designacin de los herederos o legatarios a que se refiere
el artculo 79,inciso 1 (respecto de la inscripcin de un
testamento); las designaciones necesarias en elcaso del inciso 2
del mismo artculo (respecto de la inscripcin de una sentencia
odecreto); la designacin de los personeros y representantes legales
que exige el nmero 1del artculo 81 (respecto de la inscripcin de
una hipoteca), se salvarn por medio deminutas suscritas por las
partes.c. Si el ttulo tuviere designaciones defectuosas o
insuficientes: se enmendarn y suplirntambin por minutas. La
Tradicin Juan Andrs Orrego Acua23Dos designaciones merecen un
comentario especial: los linderos (que exigen losarts. 78 nmero 4 y
81 nmero 3) y los datos de la inscripcin precedente (que exige el
art.80). Si no aparecen en el ttulo, debe rehusarse la inscripcin?
En cuanto a los LINDEROS, su designacin constituye un elemento
importante dela sustancia del acto de que se trata; es una forma de
determinacin del objeto. En este caso,procede la negativa del
Conservador, por la causal del art. 13 (ltimo ejemplo), en
relacinal art. 78 nmero 4. El interesado deber suplir el defecto,
por una escritura pblicacomplementaria, o segn el caso, con una
minuta (art. 82). En cuanto a los DATOS DE LA INSCRIPCION
PRECEDENTE, su funcin esmenester para el encadenamiento de las
inscripciones; en este caso, se concluye quetambin el Conservador
debe negarse a inscribir si falta la designacin, debiendo
elinteresado suplir el defecto como lo indica el art. 82. La
negativa del Conservador sefundamentar en el art. 13 (ejemplo
final), en relacin con el art. 80. En todo caso, nadaimpide que se
celebren simultneamente dos o ms compraventas, por una misma
escritura,sobre un mismo predio, hiptesis en la cual el Conservador
practicar inscripcionessucesivas. Como puede observarse, algunos
sern efmeros poseedores inscritos.
* Subinscripciones. Los errores, omisiones u otras
modificaciones que sea necesario resolver o efectuaruna vez
practicada la inscripcin, se salvan a su margen derecho, mediante
lassubinscripciones (arts. 88, 89 y 91). Si la subinscripcin se
basa en un nuevo ttulo, debe practicarse nueva inscripcin,salvo que
el antecedente sea una sentencia, porque entonces ser siempre
subinscripcin loque se practicar (art. 89, inciso final).
* Cancelaciones. Cancelar una inscripcin es dejarla sin efecto.
Las cancelaciones se efectanmediante subinscripciones, es decir,
por notas marginales. En esta materia, debemos tenerpresente el
art. 728; en el segundo caso a que se refiere este art. (cancelacin
por una nuevainscripcin en que el poseedor transfiere su derecho a
otro), la subinscripcin a que serefiere el art. 91 del Reglamento
no es indispensable para la cancelacin, la que opera por lasola
inscripcin posterior; por el art. 91, el Conservador subinscribe al
margen de lainscripcin anterior (ya cancelada por la nueva) esta
mutacin, slo para la claridad del Registro.
* Reinscripciones. En la prctica, se ha llegado a configurar un
mecanismo denominado dereinscripciones, consistente en volver a
inscribir inmuebles ya inscritos en el Registro,sin cambiar el
titular de los mismos. Se ha recurrido a ellas, por ejemplo cuando
unheredero ha enajenado un inmueble sin cumplir con las
inscripciones prescritas en el art.688 del CC. y en el art. 55 del
Reglamento; el adquirente logra inscribir a su nombre, perodicha
inscripcin es ineficaz, conforme al art. 696 del CC, para conferir
la posesin sobre elinmueble (adems, en el Registro, la inscripcin
que antecede a la del adquirente ser la delcausante, en lugar de la
inscripcin hecha en favor del heredero, que no se ha
efectuado,presentndose por ende un corte en la lgica continuidad de
la posesin inscrita);posteriormente, para subsanar la situacin, el
heredero efecta aquellas inscripciones. La Tradicin Juan Andrs
Orrego Acua24Luego, el adquirente solicita se reinscriba el
inmueble a su nombre, de manera que ahoraquede su inscripcin
debidamente encadenada a la del heredero y las anteriores. La
reinscripcin tambin opera en los casos llamados de formacin de
fundos ode fusin de inmuebles, en que el propietario de dos o ms
inmuebles contiguos, inscritoscada uno a su nombre, los reinscribe
mediante una minuta, fundiendo las inscripciones enuna sola
inscripcin. Debe advertirse, sin embargo, que para todos los
efectos legales, lainscripcin vigente no est conformada slo por la
inscripcin que refleja la fusin, sinoque por sta y las
inscripciones que se hicieron cuando el actual propietario adquiri
losinmuebles. Otro caso, en que operan reinscripciones, es aqul en
el que se crean nuevosconservadores de bienes races, siendo
necesario realizar el traslado de las inscripciones, alnuevo
Conservador. Dicho traslado no es automtico y slo se realizar a
peticin de parteinteresada, solicitando para ello al antiguo
Conservador copia autorizada de la inscripcincon certificacin de
vigencia y certificado de gravmenes y prohibiciones, que
otorgarrefirindolo a la fecha en que ces su competencia. Si en
dicho certificado figurangravmenes y prohibiciones, tambin deber
pedirse copia de las respectivas inscripciones,para su reinscripcin
en el nuevo Conservador.
* Tradicin de cuotas. Debemos distinguir si se trata de una
cuota en cosa singular o en cosa universal.1 Cuota en cosa
singular: la doctrina y la jurisprudencia entienden que la cuota
participadel carcter mueble o inmueble de la cosa indivisa. Se
concluye entonces, que si se trata dela tradicin de una cuota sobre
cosa mueble, ella se efectuar por cualquiera de las
formasestablecidas para stos bienes (art. 684); y si se trata de la
tradicin de una cuota en unacosa inmueble, ha de efectuarse por
inscripcin (art. 686). Cobra aplicacin aqu el art. 580.2 Cuota en
cosa universal: hay controversia en la doctrina. Un sector de la
doctrina concibe perfectamente la comunidad sobre unauniversalidad
jurdica y, negando la comunicacin de la cuota y la naturaleza de
los bienesde que se compone dicha universalidad, entiende que la
tradicin de la cuota ha deefectuarse por cualquiera forma simblica
indicada en el art. 684 y no requiere deinscripcin conservatoria,
aunque est integrada por inmuebles. Se est en presencia de
unaabstraccin, que escapa a la clasificacin de bienes en muebles e
inmuebles; y por tanto,para su tradicin, ha de seguirse la regla
general en materia de formas de tradicin, que son las del art. 684,
toda vez que la inscripcin es una forma excepcional de tradicin.
Pero el planteamiento anterior ha sido rechazado por otro sector de
la doctrina.Desde ya, se ha objetado que pueda haber comunidad en
universalidades jurdicas, puestoque stas tienen activo y pasivo
comunes, situacin que no acontece en la comunidadhereditaria,
ejemplo clsico de universalidad jurdica, pues en ella las deudas
estn siempredivididas entre los herederos, por disposicin de la
ley, a prorrata de su participacin en laherencia. Habra comunidad
entonces slo sobre las universalidades de hecho. Adems,
lanaturaleza de los bienes que integran la universalidad se
comunicara a la cuota que sobredicha universalidad se tenga. Se
concluye entonces que la tradicin de una cuota de cosauniversal se
efecta siguiendo la naturaleza de los bienes de que se compone; por
el art. 684para los muebles y por la inscripcin para los inmuebles,
si los hay en la universalidad.
* Inscripciones a que da lugar la sucesin por causa de muerte.
La Tradicin Juan Andrs Orrego Acua25La inscripcin, adems de su
objetivo primordial de servir de tradicin de losderechos reales
inmuebles, tiene otras finalidades, como la de dar publicidad a
lapropiedad raz. Tal ocurre con las inscripciones que se requieren
a propsito de lasucesin por causa de muerte y la prescripcin
adquisitiva. Tal es el fin general buscadopor las inscripciones
exigidas por el artculo 688 del Cdigo Civil. La sucesin por causa
de muerte es un modo de adquirir (art. 588); produce eltraspaso de
los bienes del causante al heredero por el ministerio de la ley, en
el momentomismo de fallecer la persona de cuya sucesin se trata
(arts. 955 y 956); y desde estemomento tambin se adquiere la
posesin de la herencia, aunque el heredero lo ignore (art.722);
cada asignatario se reputa haber sucedido inmediata y
exclusivamente al causante(art. 1344). De todas estas disposiciones
armnicas se desprende que el heredero adquiereel dominio y la
posesin legal de los bienes hereditarios por el modo de adquirir
sucesinpor causa de muerte y que esta adquisicin se produce en el
momento mismo de la muertedel causante. Por tanto, el heredero no
necesita de tradicin, ya que las cosas no puedenadquirirse por dos
modos. En el momento de deferirse la herencia, de operar la delacin
de la misma, laposesin de ella se confiere al heredero por el
ministerio de la ley; pero esta posesinLEGAL (segn el actual tenor
del artculo 688, inciso 1, fijado por la Ley 19.903publicada en el
Diario Oficial de fecha 10 de octubre de 2003, la posesin efectiva
y laposesin legal se identificaran, lo que a nuestro juicio
constituye un error garrafal, pues laprimera debe otorgarse por una
resolucin, sea por un tribunal, cuando la herencia fueretestada,
sea por el Director Regional del Registro Civil, cuando la herencia
fuere intestada,mientras que la segunda se confiere por el solo
ministerio de la ley) no habilita al herederopara disponer de
manera alguna de un inmueble hereditario. En efecto, para que
puedaocurrir lo ltimo, es necesario realizar las inscripciones
previstas tanto en la Ley 19.903como en el artculo 688 del Cdigo
Civil. Tal sera entonces el fin especfico de estasinscripciones. As
las cosas, los herederos no podrn disponer de los
inmuebleshereditarios, mientras no proceda:1 El decreto judicial o
la resolucin administrativa que da la posesin EFECTIVA dela
herencia (artculo 688 nmero 1). El decreto judicial se inscribir en
el Registro dePropiedad del Conservador de la Comuna o agrupacin de
comunas, en que se encuentre eltribunal que lo dict; la resolucin
administrativa se inscribir en el Registro Nacional dePosesiones
Efectivas, que depende del Servicio de Registro Civil e
Identificacin, segn lo dispone el artculo 8 de la Ley 19.903;
asimismo, el Director Regional del Registro Civil correspondiente,
emitir un certificado, dando cuenta de haberse otorgado la
posesinefectiva de la herencia intestada, certificado que debe
acompaarse al Conservador deBienes Races del ltimo domicilio del
causante, para inscribir tambin la resolucinadministrativa, en el
Registro de Propiedad. El decreto judicial tambin se inscribir en
elRegistro Nacional de Posesiones Efectivas. Para la insercin en el
Registro Nacional dePosesiones Efectivas de las resoluciones
judiciales que confieren las mismas, tratndose delas sucesiones
testadas, deber darse cumplimiento a lo preceptuado en el artculo
882,inciso 3, del Cdigo de Procedimiento Civil, que reza: Hechas
las publicaciones a que serefieren los incisos anteriores y previa
agregacin de una copia autorizada del inventario,el tribunal
ordenar la inscripcin de la posesin efectiva y oficiar al Servicio
de RegistroCivil e Identificacin dando conocimiento de este
hecho.Conforme a lo expuesto, nos queda en claro que tras la
vigencia de la Ley 19.903, todaposesin efectiva tendr siempre dos
inscripciones, una en el Registro Nacional de La Tradicin Juan
Andrs Orrego Acua26Posesiones Efectivas, a cargo del Registro Civil
e Identificacin, y otra en el Registro dePropiedad del Conservador
de Bienes Races competente. El procedimiento para solicitar,
obtener e inscribir la posesin efectiva y lasdiligencias para el
pago del impuesto a las herencias o para dictar la resolucin que
declareexenta de dicho pago a la herencia, est sealado en la Ley
19.903, en el CPC (artculos866 y siguientes) y en la Ley nmero
16.271, sobre impuesto a las herencias y donaciones.2 Si la sucesin
es testamentaria, se inscribir tambin el testamento, en el Registro
dePropiedad del mismo Conservador de Bienes Races en que se hubiere
inscrito el auto deposesin efectiva.4
En virtud de la inscripcin del decreto que concede la posesin
efectiva y deltestamento, los herederos pueden disponer de los
bienes muebles.3 La inscripcin especial de herencia (artculo 688
nmero 2): se practica con el mritode la primera inscripcin o de las
dos primeras inscripciones. Consiste en inscribir losinmuebles de
la sucesin a nombre de todos los herederos, en el Registro de
Propiedad delConservador de la Comuna o agrupacin de comunas en que
est situado el inmueble; siabarca el territorio de dos o ms
Conservadores, la inscripcin debe efectuarse en elRegistro de todos
ellos. En virtud de esta inscripcin, los herederos pueden disponer
deconsuno de los inmuebles hereditarios. En el mismo Conservador,
volvern a inscribirse el decreto de posesin efectiva y
eltestamento, si lo hubiere. Cabe sealar que de conformidad al
artculo 30 de la Ley nmero 16.271 deImpuestos a las herencias,
asignaciones y donaciones, si la sociedad conyugal terminare porel
fallecimiento de uno de los cnyuges, los bienes races de aqulla
debern inscribirse enel Conservador respectivo, a nombre del cnyuge
sobreviviente y de los herederos deldifunto.4 La inscripcin
especial del acto de particin (artculo 688 nmero 3), por el cual
seadjudica a un heredero el todo o parte de un inmueble; la
inscripcin se efecta en el o enlos mismos Registros en los cuales
se verific o verificaron las inscripciones especiales deherencia.
Sin esta inscripcin, no podr el heredero adjudicatario disponer por
s solo de losinmuebles hereditarios que en la particin le hayan
cabido. Cabe indicar que de conformidad al CPC, todo acuerdo de las
partes o resolucindel partidor que contenga adjudicacin de bienes
races, debe reducirse a escritura pblica,y sin esta solemnidad no
puede efectuarse su inscripcin en el Conservador (recordemos que al
Conservador slo pueden presentarse ttulos autnticos para su
inscripcin). A diferencia de las anteriores, sta inscripcin puede
obviarse. En efecto, puedeocurrir que los herederos resuelvan
enajenar de consuno los inmuebles hereditarios. En talcaso, no habr
particin ni adjudicaciones subsecuentes (si se enajena, operar en
favor deltercero adquirente un ttulo traslaticio de dominio; si se
adjudica el inmueble a uno de loscomuneros hereditarios, operar un
ttulo declarativo de dominio, y no habr enajenacin). Con las tres
(si no hubo testamento) o cuatro (si hubo testamento)
inscripcionesanteriores y la del causante que las prece