Jaarverslag 2018. - plavei · uitvoeren en weer zichtbaar worden als organisatie. We kunnen stellen dat dit geluk t is. We zijn trots op de prestaties die wij als bedrijf het laatste

Jaarverslag2018.

Jaarverslag 2018 2

Inhoud Voorwoord .............................................................................................................................................. 5 Leeswijzer .............................................................................................................................................. 6 Plavei 2018 in cijfers ............................................................................................................................. 7 1. Verslag van bestuur .................................................................................................................... 8

Samenstelling bestuur ............................................................................................................. 12 Besluitvorming ........................................................................................................................ 12 Deskundigheidsbevordering .................................................................................................... 13 Beloning.................................................................................................................................. 14

2. Verslag van de RvC ................................................................................................................... 16 Over besturen en toezichthouden ............................................................................................ 17 Over het functioneren van de raad .......................................................................................... 21 Verslag van de raad ................................................................................................................. 21 Honorering .............................................................................................................................. 26 Slotwoord ............................................................................................................................... 26

3. We weten voor wie we er zijn ................................................................................................... 28 Wonen is voor iedereen .......................................................................................................... 29 Met beide benen in Montferland ............................................................................................. 29 Woonruimteverdeling ............................................................................................................ 29 Verhuringen ............................................................................................................................ 31 Onze huurders......................................................................................................................... 33 We werken voortdurend aan betaalbaar wonen ...................................................................... 34 Huurachterstanden ................................................................................................................. 35 Gevolgen achterstanden en multiproblematiek ........................................................................ 36 Onze service en dienstverlening ............................................................................................... 37

4. Samen leveren we een maatschappelijke bijdrage ................................................................ 40 Onze samenwerkingspartners .................................................................................................. 41 Prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties ................................................... 41 Samenwerking met belanghouders .......................................................................................... 42 Huurdersparticipatie ............................................................................................................... 43 Samen investeren we in leefbaarheid ...................................................................................... 44 Extra aandacht ........................................................................................................................ 45 Een prettige woonomgeving .................................................................................................... 45 We ondersteunen initiatieven ................................................................................................. 47

5. Onze woningvoorraad is klaar voor morgen .......................................................................... 48 We actualiseerden onze wensportefeuille ................................................................................ 49 Onze woningvoorraad in beeld ................................................................................................ 49 Verkopen ................................................................................................................................ 50 Lopende projecten .................................................................................................................. 50 Nieuwe initiatieven en verkenningen ....................................................................................... 50 Projecten ................................................................................................................................ 51 De kwaliteit van onze woningen .............................................................................................. 52 We houden onze woningen in goede staat ............................................................................... 53 Asbest ..................................................................................................................................... 55 Het aanpassen van woningen .................................................................................................. 55 Duurzaamheid - onze ambitie .................................................................................................. 55

Jaarverslag 2018 3

6. We professionaliseren onze organisatie ................................................................................. 57 Organisatorische ontwikkelingen ............................................................................................. 58 Impact vanuit de overheid ....................................................................................................... 58 Ontwikkeling van onze medewerkers....................................................................................... 60

7. Governance & risico .................................................................................................................. 65 Governance ............................................................................................................................. 66 Risicomanagement: beleid en uitgangspunten ......................................................................... 68 Extern toezicht ........................................................................................................................ 70

8. We hebben onze financiën op de rit ........................................................................................ 71 Beoordelingskader Aw-WSW ................................................................................................... 72 Financiële continuïteit ............................................................................................................. 73 Marktwaarde en beleidswaarde .............................................................................................. 74 Jaarresultaat ........................................................................................................................... 76 Kasstromen en treasury ........................................................................................................... 76 Scheiding Daeb en Niet-Daeb activiteiten................................................................................. 79 Woonbeheer Montferland B.V. ................................................................................................ 79 Fiscaliteiten ............................................................................................................................. 79

9. Jaarrekening 2018 ..................................................................................................................... 81 Kengetallenoverzicht ............................................................................................................... 82 Fiscale positie .......................................................................................................................... 84 Geconsolideerde Balans 2018 .................................................................................................. 86 Geconsolideerde functionele Winst- en Verliesrekening over 2018 ........................................... 88 Geconsolideerd Kasstroomoverzicht over 2018 ........................................................................ 89 Toelichting op de geconsolideerde Jaarrekening 2018 .............................................................. 91 Toelichting op de geconsolideerde Balans 2018 ...................................................................... 107 Gebeurtenissen na balansdatum voor de geconsolideerde jaarrekening ................................. 116 Niet in de balans opgenomen verplichtingen .......................................................................... 116 Toelichting op de geconsolideerde Functionele Winst- en verliesrekening over 2018 .............. 117 Toelichting op het geconsolideerde kasstroomoverzicht over 2018 ......................................... 121 Enkelvoudige Balans 2018 ..................................................................................................... 122 Enkelvoudige Functionele Winst- en Verliesrekening over 2018 .............................................. 124 Toelichting op de enkelvoudige Balans 2018 .......................................................................... 125 Toelichting op de enkelvoudige Functionele Winst- en verliesrekening over 2018 ................... 128 Bezoldiging volgens definities WNT ........................................................................................ 130 Afzonderlijke primaire overzichten ........................................................................................ 133 Enkelvoudige balans DAEB tak per 31 december 2018 ............................................................ 134 Enkelvoudige Winst- en verliesrekening DAEB tak over 2018 .................................................. 136 Enkelvoudige kasstroomoverzicht DAEB tak 2018................................................................... 137 Enkelvoudige balans Niet-DAEB tak per 31 december 2018 .................................................... 139 Enkelvoudige Winst- en verliesrekening Niet-DAEB tak over 2018 .......................................... 141 Enkelvoudige kasstroomoverzicht Niet-DAEB tak 2018 ........................................................... 142

10. Ondertekening van de jaarrekening ...................................................................................... 145 Bestuur ................................................................................................................................. 146 Raad van commissarissen ...................................................................................................... 146

11. Overige gegevens .................................................................................................................... 147 Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming ............................................................... 148 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ............................................................ 148

Jaarverslag 2018 4

Jaarverslag 2018 5

Voorwoord Van gas los? Een kreet die vorig jaar nog niemand kende, maar de impact van dit thema is enorm. Zowel op onze bedrijfsvoering, als de maatschappij. Het is voor Nederland een zoektocht geworden om de juiste dingen te doen om energieneutraal te zijn in 2050. Ik ben blij dat dit grote vraagstuk op regionaal niveau in gezamenlijkheid met meerdere partijen wordt opgepakt. Hierdoor wordt steeds duidelijker hoe groot de verduurzamingsopgave is en dat niemand dit alleen kan realiseren. Ondertussen zaten wij niet stil: In 2018 leverden we onze eerste nul-op-de-meterwoningen op en startten we met het verduurzamen van ruim 500 woningen naar energielabel A. Eind 2018 keurden de gemeente en de RvC van Plavei het definitieve plan voor de Bloemenbuurt goed. In 2019 starten we met de realisatie van de eerste fase. Ook als organisatie zetten we grote stappen in de doorontwikkeling van ons besturingsmodel. Medewerkers nemen vaker de vrijheid en verantwoordelijkheid om zelfstandig zaken op te pakken. Dit brengt positieve energie met zich mee. Huurders en belanghouders (h)erkennen dit, zoals blijkt uit het visitatierapport 2015-2018. Ik ben er trots op dat de basis van Plavei staat, dat onze bedrijfsvoering goed is, dat de klanttevredenheid toeneemt en dat we onze uitdagingen aangaan. We ondersteunen de huurdersverenigingen in hun streven om één krachtige huurdersvertegenwoordiger te zijn. In 2018 tekenden beide verenigingen een samenwerkingsovereenkomst met Plavei, inclusief de intentie om in 2019 te fuseren tot één huurdersvertegenwoordiger. We werken hard aan de plannen om de Plint in Meulenvelden een nieuwe impuls te geven, als kloppend hart binnen Didam, waar maatschappelijke organisaties hun thuis vinden. In 2019 hopen we deze ideeën om te zetten in realistische plannen. In 2018 realiseerden we onze onderhoudsopgaven en leverden we 25 nieuwbouw, 17 renovaties en 74 verduurzaamde woningen op. We lopen om diverse redenen bij de projecten uit op onze planning, maar we zijn wel gestart. De huurachterstanden bij zittende huurders steeg licht met 0,16% naar 1,01% van de huuromzet. Ons financieel resultaat bedraagt positief 30,6 miljoen euro, waarvan 20,4 miljoen euro wordt veroorzaakt door waardestijging van ons vastgoed. De komende jaren zullen we geld bij moeten lenen om onze ambities waar te maken, gelukkig is daar ruimte voor. Trots kijk ik achterom, wát hebben we in 2018 (letterlijk en figuurlijk) veel mooie klussen geklaard. Ik kijk vol verwachting uit naar de opgaven van 2019. Arjan ter Bogt directeur-bestuurder

Jaarverslag 2018 6

Leeswijzer Graag neem ik u in het eerste hoofdstuk van ons jaarverslag mee in de belangrijkste volkshuisvestelijke en financiële prestaties van Plavei en leg ik als bestuurder verantwoording af. Onze raad van commissarissen legt als toezichthoudend orgaan verantwoording af in het tweede hoofdstuk. Onze volkshuisvestelijke prestaties staan centraal in hoofdstuk 3 en in het vierde hoofdstuk gaan we dieper in op de prestaties die wij samen met onze belanghouders en huurders realiseerden en de wijze waarop wij dit deden. We willen dat onze woningvoorraad klaar is voor morgen. Wat dit betekent en hoe we dit doen, leest u in het vijfde hoofdstuk. Om onze ambities te kunnen realiseren, zijn wij als organisatie continu in ontwikkeling en wat dit betekent, leest u in hoofdstuk 6. Hoofdstuk 7 behandelt de wijze waarop wij het risicomanagement verder professionaliseerden. Vanaf hoofdstuk 8 behandelen wij onze financiële situatie en de jaarrekening.

Jaarverslag 2018 7

Plavei 2018 in cijfers Plavei is er primair voor de minst draagkrachtige groepen in de samenleving. Wij vinden dat er voor iedereen in de samenleving een plek moet zijn om te kunnen wonen. Ook voor degenen die hun leven niet (goed) op de rit hebben. Mensen bepalen zelf hoe ze willen wonen. Wij geven onze klanten de ruimte om dit op eigen wijze in te vullen. Plavei gaat voor betaalbaar en plezierig wonen in een duurzame, kansrijke en leefbare omgeving. Nu en in de toekomst. Plavei is de lokaal verankerde corporatie in de gemeente Montferland. Daarnaast zijn we de enige sociale verhuurder in de dorpen Giesbeek, Lathum en Angerlo van de gemeente Zevenaar. In Westervoort verhuren we woningen in een woon-zorgcomplex. Op onderstaande kaart is zichtbaar hoeveel woningen we per kern hebben.

Cijfers 2018

4.117 249 119

Wooneenheden in bezit Nieuwe verhuringen Verduurzaamde woningen*

8,0 B 97%

Rapportcijfer van onze bewoners Aedes-benchmark Verhuringen passend toegewezen

€ 30,0 mln. 47% 2,36 / 3,17

Jaarresultaat voor belastingen Solvabiliteit o.b.v. beleidswaarde** ICR DAEB/ ICR Niet-DAEB*** * Energierenovaties (94 opgeleverde woningen) en nieuwbouw (25 opgeleverde woningen). ** Verhouding vreemd vermogen en eigen vermogen op basis van de beleidswaarde. ** De Interest Coverage Ratio (ICR) geeft aan, hoe vaak we uit onze ontvangsten de rente op onze leningen kunnen betalen. De landelijke norm voor de ICR is minimaal 1,4 voor DAEB en minimaal 1,8 voor Niet-DAEB.

Hoofdstuk 1Verslag van bestuur

Jaarverslag 2018 9

Onze begroting 2018 stond vol van ambitie. We wilden op volle kracht vooruit, onze plannen uitvoeren en weer zichtbaar worden als organisatie. We kunnen stellen dat dit gelukt is. We zijn trots op de prestaties die wij als bedrijf het laatste jaar leverden. Waarbij we ons realiseren, dat dit pas het begin is van de opgaven die de komende jaren op ons afkomen.

Visitatie 2018 was het jaar dat Plavei werd gevisiteerd; een wettelijke verplichting voor woningcorporaties. Voor Plavei een spannend traject, waarin onze maatschappelijke prestaties over de afgelopen 4 jaar werden beoordeeld. Het was niet alleen spannend omdat het onze eerste visitatie na de fusie betrof, maar ook omdat we naast onze maatschappelijke opgaven, de afgelopen jaren 2 organisaties harmoniseerden en aan de slag gingen met een nieuw, zeer ambitieus en uitdagend organisatiemodel. We zijn trots op de uitkomsten. De visitatiecommissie typeert ons als een organisatie 'met power én visie'. En juist op deze wijze gaven we de fusie vorm en lukte het ons om nu, 4 jaar later, een solide en betrouwbare organisatie neer te zetten. Tegelijkertijd realiseerden we ook onze opgaven en ambities en behaalden we de fusiedoelstellingen. De visitatiecommissie erkent al deze inspanningen, net als onze belanghouders, zo blijkt uit het visitatierapport: ‘De visitatiecommissie heeft Plavei leren kennen als een eigentijdse woningcorporatie, opererend tussen

stadsregio en platteland, met een duidelijk eigen gezicht en een ambitieuze maatschappelijke opgave die zij met power én visie weet neer te zetten. Voortvarend en in afstemming met de raad van commissa-rissen, de werkorganisatie en de omgeving zijn de doelstellingen van de fusie versneld gerealiseerd en

een nieuwe organisatie opgebouwd. Met een visie op de opgave en de organisatie-inrichting.’

Het is fijn om van zowel onze belanghouders, als de visitatiecommissie bevestigd te krijgen dat de basis van Plavei op orde is. Het motiverende compliment van 'een organisatie met power én visie' houden we dan ook graag vast voor de toekomst. Want we zien er naar uit om, samen met onze partners, de komende jaren weer vele stappen vooruit te zetten op de inmiddels geplaveide weg.

Verandering op de huurmarkt Huisvestingsverordening We werken vanaf 1 januari 2018 volgens de richtlijnen van de huisvestingsverordening. Dit betekent, dat we alle vrijkomende woningen aanbieden via Entree. Onze vrijkomende woningen in ’s-Heerenberg en omliggende kernen adverteren we ook nog via Thuis in de Achterhoek. We linken op deze website door naar de advertenties op de website van Entree. Hier kunnen woningzoekenden reageren op de woning. Verhuringen In 2018 sloten wij 249 nieuwe huurcontracten af. Dit is een daling van 26,9% ten opzichte van 2017. Het aantal verhuringen daalt onder meer omdat er weinig woningen te koop staan, waardoor de doorstroming naar de koopmarkt stagneert. We wezen 95% (2017: 94%) van de vrijkomende huurwoningen met een huurprijs tot 710,68 euro, toe aan onze primaire doelgroep, huishoudens met een inkomen tot 36.798 euro. We voldoen hiermee ruimschoots aan de norm van 80%. In totaal huisvestten wij in 2018 169 huurders (2017: 235) die afhankelijke waren van huurtoeslag in onze sociale woningvoorraad. 97% van deze huishoudens huurden een woning die qua huurprijs past bij hun inkomen. We voldoen daarmee aan de vereisten van passend toewijzen. Slaagkansen nemen iets af We zien dat de slaagkansen voor de meeste groepen woningzoekenden iets afneemt. Binnen de gemeente Montferland blijft de wachttijd voor actief woningzoekenden nog onder 1 jaar. In de gemeente Zevenaar zien we dat deze periode stijgt naar net boven 1 jaar. Betaalbaarheid Van alle vrijkomende woningen in 2018 had 85% een huurprijs van maximaal 640,14 euro. Deze woningen waren daarmee toegankelijk voor huurtoeslaggerechtigden. We voerden een inflatievolgende huurverhoging door. Uiteindelijk bleven onze huurinkomsten net zoals in 2017 nagenoeg stabiel. De stijging was 0,64% in 2018, ten opzichte van 0,04% in 2017. Huurachterstanden stijgen licht Ten opzichte van 2017 stegen de achterstanden van onze zittende huurders licht van 0,85% naar 1,01%. Deze stijging is verklaarbaar en acceptabel. Ons aanmaantraject scherpen we in 2019 aan, door van 3 herinneringsbrieven naar 1 brief te gaan. Alle huurders bij wie een ontruiming is aangezegd, bieden we een laatstekanscontract aan. In 2018 werden 20, (2017: 33) ontruimingsvonnissen uitgesproken. In 4 gevallen, (2017: 8) is de ontruiming helaas doorgezet.

Jaarverslag 2018 10

Samenwerking Samenwerkingsovereenkomst huurdersorganisaties Voor Plavei stond het jaar 2018 in het teken van een hernieuwde start van de beide huurdersverenigingen. In juli ondertekenden de twee huurdersverenigingen met Plavei, grotendeels gelijke, samenwerkingsovereenkomsten. Door deze samenwerkingsovereenkomsten is de omgang tussen Plavei en de huurdersverenigingen geregeld. Zo staat er in over welke thema’s de huurdersverenigingen informatierecht, adviesrecht of instemmingsrecht hebben. In de samenwerkingsovereenkomst spraken we ook af, dat de huurdersverenigingen vóór 1 juli 2019 naar een juridische fusie met elkaar streven. Bloemenbuurt project loopt Samen met huurders, kopers, de huurdersorganisaties en gemeente Montferland maakten we een plan voor de Bloemenbuurt. Het is ons grootste herstructureringsproject voor de komende jaren, waarbij we 73 woningen slopen en 136 woningen renoveren. We realiseren ons dat deze plannen een grote impact hebben op onze huurders. Daarom bezochten wij hen persoonlijk. Uiteindelijk leidde dit tot ertoe, dat eind 2018 een gedragen stedenbouwkundig plan werd vastgesteld. In 2019 starten we met de herhuisvesting van de bewoners van de sloopwoningen en werken we de plannen verder uit. Portefeuillestrategie Wij bedachten samen met de gemeente Montferland hoe onze wensportefeuille er in 2030 uit moet zien. Gezamenlijk kochten wij de data en bevolkingsprognoses in en voerden we een woningmarktoriëntatie uit. Ook werkten we de scenario’s uit en hanteert de gemeente Montferland dezelfde systematiek voor de vertaling van de Liemerse Woonagenda naar kernniveau. Garantiebanen Als sociaal-maatschappelijke organisatie willen we bijdragen om mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt te helpen, door een springplank te zijn naar vast werk. In 2018 realiseerden wij een garantiebaan. In 2019 koppelen we een loopbaantraject aan dit initiatief. We willen deze medewerkers echt verder helpen.

Toekomstbestendige woningvoorraad Uit de nieuwste bevolkingsprognoses blijkt, dat het aantal inwoners in de gemeente Montferland blijft stijgen tot het jaar 2030. Ook het aantal huishoudens stijgt harder dan voorspeld (6%) tot 2030 en daalt vanaf dan. In 2050 is het aantal huishoudens naar verwachting met 3% gegroeid ten opzichte van 2018. We verwachten daarom dat er tot 2030 behoefte is aan het toevoegen van 50 tot 250 woningen. Deze behoefte is het grootste in de kernen Didam en ’s-Heerenberg. Het toevoegen van nieuwbouwwoningen in de kleine kernen van ons werkgebied slui-ten we niet uit, zolang het qua aard en omvang passend is. We verkopen alleen woningen in bouwblokken die niet meer volledig ons eigendom zijn. Onze focus ligt de komende jaren op de bestaande woningvoorraad. Deze maken we toekomstbestendig door renovatie, sloop en vervangende nieuwbouw. Met de gemeente Montferland maakten we prestatieafspraken over het toevoegen van sociale huurwoningen op toekomstige ontwikkellocaties. Vanuit diversiteit van de wijken streven we ernaar, hier tenminste 25% sociale huurwoningen toe te voegen.

We investeren zichtbaar in onze woningvoorraad In 2018 leverde Plavei nieuwbouwprojecten op in ’s-Heerenberg, Kilder en Zeddam. We werken daarnaast aan het verduurzamen van woningen. We verduurzaamden 94 woningen en realiseerden 25 nul-op-de-meterwoningen. Het belangrijkste project is de vernieuwing van de Bloemenbuurt. Samen met de gemeente Montferland en een buurtpanel (dat bestond uit huurders en kopers uit de Bloemenbuurt), maakten we een plan om de Bloemenbuurt te vernieuwen. Bewoners gaven hun mening over dit plan. Omdat we recht wilden doen aan de mening van de bewoners, optimaliseerden we het plan met hun input.

We stoten commercieel bezit af Plavei verkoopt panden die niet passen binnen de portefeuillestrategie. In 2018 verkochten wij een tweetal fabriekspanden en opslagloodsen in Didam, werd het voormalig postkantoor in Didam onder voorbehoud verkocht en verkochten we het voormalige bankkantoor in Giesbeek.

Toekomstbestendig Meulenvelden Meulenvelden als een fijne ontmoetingsplek: daar zetten wij ons, samen met onder andere de gemeente Montferland, Bibliotheek Montferland, stichting Welcom en de huurders van Meulenvelden voor in. We willen van Meulenvelden nog meer een sociale, inspirerende en uitnodigende plek maken, waar iedereen zich welkom voelt. In 2017 en 2018 onderzochten we, onder leiding van een extern deskundige, naar mogelijkheden voor een succesvolle herpositionering van Meulenvelden. We zagen een maatschappelijke invulling/functie door de huisvesting van de bibliotheek Montferland en stichting Welcom in Meulenvelden. Begin 2019 wordt hiervoor een intentieverklaring getekend.

Jaarverslag 2018 11

Investeringen lopen vertraging op We rekenden voor 2018 een investeringsuitgave van onze nieuwbouw- en renovatieplannen in van 18 miljoen euro. Dit is niet volledig gelukt, soms doordat we de trajecten te rooskleurig inschatten en soms doordat het niet eenvoudiger is geworden op de huidige aanbestedingsmarkt. Het resterende deel is doorgeschoven naar 2019. De belangrijkste redenen zijn:

Het verduurzamen van ruim 500 woningen verloopt trager dan verwacht. We gaven in 2018 bijna 5 miljoen euro minder uit. De vertraging komt onder andere door personele mutaties en het langer duren van het aanbestedingstraject. De uitgaven zijn doorgeschoven naar 2019.

De sloop van 5 woningen aan de Graaf Hendrikstraat verliep vertraging op door de aanwezigheid van vleermuizen in de oude woningen. Deze 5 woningen worden in 2019 opgeleverd. Hierdoor schuift 1 mil-joen euro door naar 2019.

Het aanbestedingstraject van de nieuwbouw aan de Kerkstraat duurde langer dan gepland. Het gevolg is, dat we bijna 0,8 miljoen euro minder uitgaven dan begroot in 2018 en dat dit bedrag meegaat naar 2019.

We gingen aan de slag met de Bloemenbuurt. We hadden voor 2018 voor de renovatie van fase 1, 1 miljoen euro ingerekend. We hielden ons in 2018 echter voornamelijk nog bezig met de planontwikkeling en nog niet met de daadwerkelijke uitvoering. De renovatie van fase 1 staat nu gepland voor na de zo-mer van 2019.

We waren met de gemeente Montferland in onderhandeling over de aankopen van een aantal woningen. Hiervoor was 1 miljoen euro gereserveerd. Uiteindelijk is er geen overeenstemming bereikt over de ver-koop.

Risicomanagement en beoordelingskader Wij hebben een volledig risicomanagementsysteem uitgewerkt. In 2019 krijgt dit een vervolgstap door het nieuwe gezamenlijke beoordelingskader van Aw / WSW hier aan te koppelen.

Aedes-benchmark en KWH huurdersoordeel Net als in 2017 scoren we weer een mooie B in de totaalscore en op alle deelscores van de Aedes-benchmark. Wij zijn blij met de goede resultaten die we zichtbaar boeken. Vrijwel alle corporaties vullen de Aedes-benchmark in. Voor ons is de benchmark een goede graadmeter van hoe we presteren ten opzichte van andere corporaties. De cijfers zelf zeggen weinig, het verhaal achter de cijfers is belangrijker. We doorleven onze prestaties op regionaal niveau met omliggende corporaties en landelijk tijdens door Aedes georganiseerde bijeenkomsten. Op basis van de opgedane kennis en de input van huurders, voeren we daar waar mogelijk, verbeteringen door in onze processen. Om de tevredenheid over onze dienstverlening te meten, maken we gebruik van het Huurlabel voor woningcorporaties van KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). We kregen van onze huurders een 8,0 voor de totale waardering in 2018. De stijgende lijn voor de totale waardering van de afgelopen jaren zette zich daarmee voort.

Financieel resultaat In de begroting 2018 is een financieel resultaat voor belastingen opgenomen van 9,6 miljoen euro. In werkelijkheid komt dit resultaat uit op 30,0 miljoen euro voor belastingen. Dit verschil van 20 miljoen euro wordt grotendeels veroorzaakt door de verwerking van niet-gerealiseerde waardeveranderingen in het resultaat. In de begroting presenteerden we voorzichtigheidshalve een stijging van 1% voor de niet-gerealiseerde waardeveranderingen. In werkelijkheid was de stijging 5,3%. Door het waarderen van ons vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat, is het financieel resultaat onderhevig aan fluctuaties. Deze fluctuaties zijn moeilijk te voorspellen, niet of zeer beperkt beïnvloedbaar en zorgen voor schommelingen in het jaarresultaat. De operationele kasstroom wordt niet beïnvloed door schommelingen veroorzaakt door niet-gerealiseerde waardeveranderingen. In totaal was de operationele kasstroom 2,1 miljoen euro hoger dan begroot. We gaven in 2018 1,4 miljoen euro minder uit aan onderhoud. Dit komt doordat bepaalde onderhoudsuitgaven doorschuiven naar 2019. De resterende 0,7 miljoen euro kan worden toegekend aan hogere huurontvangsten (0,3 miljoen euro), overige ontvangsten (0,1 miljoen euro)en lagere overige bedrijfsuitgaven (0,3 miljoen euro).

Jaarverslag 2018 12

Papieren resultaat Wij vinden het belangrijk om een gezonde financiële bedrijfsvoering te hebben. Wij hebben geen winstoogmerk en doen ons best om het maatschappelijk geld in te zetten voor onze eigen woningen en woonomgeving. Het financieel resultaat voor belastingen bedraagt 30,0 miljoen euro. Dit bedrag ontvangen we niet. De reden hiervoor is het feit dat dit resultaat voor ruim 19 miljoen euro uit waardeveranderingen bestaat. Dit is een papieren resultaat en niet direct om te zetten in liquide middelen. In de kasstromen van onze meerjarenbegroting hebben we over de periode 2019 t/m 2023 een positief saldo van 40,2 miljoen euro op onze bedrijfsvoering. Dit bedrag is exclusief uitgaven aan renovaties, nieuwbouw en verduurzaming. Hiervoor hebben wij in deze periode 72,3 miljoen euro ingerekend. Het verschil tussen de 72,3 miljoen euro en 40,2 miljoen euro financieren we door opbrengsten uit verkopen en door het aantrekken van nieuwe leningen. Overheidsheffingen Ook na 2023 willen wij doorgaan met het verbeteren en verduurzamen van ons bezit maar of dat dan nog kan is zeer de vraag. Door de stijgende overheidsheffingen en belastingen, zijn wij naar schatting vanaf 2023 jaarlijks 6 miljoen euro, (ongeveer 20% van onze jaarlijkse inkomsten), kwijt aan heffingen en belastingen. Ook wordt er gesproken over een mogelijke vereffeningsregeling tussen woningcorporaties. Het is nog onzeker of deze regeling er komt en wanneer. Wij blijven hierover in gesprek met alle betrokken partijen.

Samenstelling bestuur Het bestuur van Plavei bestaat uit één directeur-bestuurder.

Naam en functie Aangesteld sinds Nevenfuncties

J.B.W. (Arjan) ter Bogt 1970 directeur-bestuurder

1 januari 2015 Benoeming en aanstelling voor onbepaalde tijd

Inkomend voorzitter Rotary Duiven Bestuurslid Stichting Winterevenementen Duiven

Besluitvorming

Overlegstructuur Plavei kent een modern organisatiemodel waarbij de klant centraal staat. Verantwoordelijkheden en bevoegdheden liggen laag in de organisatie en binnen de organisatie wordt gewerkt met zelfsturende teams. Doordat het eigenaarschap en de verantwoordelijkheid laag liggen, staat de organisatie bewuster stil bij de besluiten die zij neemt. De voortgang van organisatiedoelstellingen en allerhande vraagstukken op volkshuisvestelijk vlak, worden met de directeur-bestuurder tijdens zogenaamde stuurgroepen besproken. Deze overleggen bieden de organisatie een gestructureerde en navolgbare besluitvorming.

Bestuursbesluiten De organisatie heeft het afgelopen verslagjaar besluitvraagstukken aan de directeur-bestuurder voorgelegd. Passend binnen de kaders van het strategische beleidsplan en de vastgestelde meerjarenbegroting. In 2018 nam de directeur-bestuurder 76 officiële besluiten. Een overzicht van de belangrijkste bestuursbesluiten:

Jaarverslag 2018 13

BESLUITENOVERZICHT Jaarstukken

Jaarverslag 2017

Volkshuisvestingsverslag 2017

Jaarplan 2019 en MJB 2019-2028

Nieuwbouw- en herontwikkeling

Verkoop diverse bouwkavels

Verkoop diverse woningen

Beleidszaken

Integriteitscode

Klokkenluidersregeling

Clear en Clean desk beleid

Treasurystatuut

Treasuryjaarplan

Visie besturen en toezicht

Statutenwijziging Plavei en Woonbeheer Montferland BV

Huurprijsbeleid

(Bod) prestatieafspraken gemeenten Montferland, Zevenaar en Westervoort

Scenario’s begroting 2019

Quick wins energiebesparing kantoor

Aanmaningsproces huurincassobeleid

Stedenbouwkundig plan Bloemenbuurt

Informatiepunt Bloemenbuurt

Servicekostenbeleid

Personele aangelegenheden

Aangaan en verlenging diverse arbeidscontracten

Maatregelen naar aanleiding van werkplekonderzoek

Wijziging automatiseringspakket salarisverwerking en personeelsadministratie

Overeenkomst gebruik bedrijfsauto en service bus

Aanschaf elektrische bedrijfsauto

Digitale gedragscode

Deskundigheidsbevordering Het besturen van een woningcorporatie in een snel veranderende maatschappij met veel weten regelgeving, vraagt om actuele kennis en vaardigheden. Onze directeur-bestuurder volgt jaarlijks bijscholing om zijn kennis up-to-date te houden en zich verder te ontwikkelen. De Governance-code vereist dat de directeur-bestuurder over de periode 2016 tot en met 2018 in totaal 108 Permanente Educatiepunten (PE-punten) behaalt, bij daarvoor geaccrediteerde opleiders. Uit onderstaand overzicht blijkt dat de directeur-bestuurder voldoet aan de norm.

Naam bestuurder Behaalde PE punten over 2016

Behaalde PE punten over 2017

Behaalde PE punten in 2018

Totaal aantal PE punten over de

periode 2016-2018 J.B.W. ter Bogt 114.5 16 23.5 154

Jaarverslag 2018 14

Beloning De RvC stelt de beloning van onze directeur-bestuurder vast. Hiertoe stelde de RvC op basis van de uitgangspunten ‘Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties’ een functieprofiel op. Op grond van de Regeling Volkshuisvesting is Plavei in 2018 ingedeeld in bezoldigingsklasse E. Hierbij hoort een maximale bezoldiging van de directeur-bestuurder ad 137.000 euro. De bezoldiging van de directeur-bestuurder bedraagt over 2018 135.555 euro.

Jaarverslag 2018 15

Verslag van RvC

Hoofdstuk 2

Jaarverslag 2018 17

In dit hoofdstuk van het bestuursverslag legt de raad van commissarissen (raad) van Plavei, verantwoording af over haar functioneren in 2018. Over besturen en toezichthouden Plavei heeft haar governancestructuur ingericht volgens het tweelagen bestuursmodel; een raad van commissarissen en een directeur-bestuurder.

‘De visitatiecommissie constateert dat de governance bij Plavei goed op orde is, in het bijzonder de besturing en het interne toezicht. De raad heeft in de visitatieperiode de governance versneld op orde

gebracht door het aantal commissarissen na de fusie terug te brengen naar vijf en de diversiteit en continuïteit van de raad te vergroten. Tussen bestuur en toezicht bestaat in de ogen van de

visitatiecommissie een open en positief kritische werkrelatie, die confronterend kan zijn, maar waarin de humor evenmin ontbreekt.’

Governancecode Plavei, als lid van Aedes en de Vereniging van toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), onderschrijft de Governancecode. Deze geeft richting aan de wijze waarop het bestuur en de raad functioneren en de wijze waarop verantwoording wordt afgelegd over de resultaten. Wij realiseren ons dat het bij de toepassing van de Governancecode niet slechts gaat om de essentie van de principes en de onderliggende bepalingen uit de code. Goed bestuur is meer dan een richtlijn op papier. Het is een kwestie van gedrag en cultuur binnen de organisatie. Het gaat daarbij ook om onze verantwoordelijkheid voor onze eigen houding en gedrag. Zowel als individu als in het collectief. Wij houden daarbij ook toezicht op de wijze waarop deze in de gehele organisatie wordt doorleefd. De Governancecode kent 5 principes: 1. Leden van bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht. 2. Bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af. 3. Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak. 4. Bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen. 5. Bestuur en RvC beheersen de risico’s verbonden aan hun activiteiten. Wij onderschrijven de code, maar wijken op één punt af. Onze directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd aangesteld én voor onbepaalde tijd benoemd, zodat een herbenoeming niet aan de orde is.

De raad als werkgever, toezichthouder en adviseur/klankbord De organisatie handelt volgens weten regelgeving en op basis van de bevoegdheden die in de statuten en de reglementen zijn omschreven. De verantwoordelijkheden, bevoegdheden en taken van de directeur-bestuurder en de raad zijn vastgelegd in artikel 14 van onze statuten en in de onderliggende reglementen van de directie en van de raad van commissarissen. Deze documenten zijn te raadplegen op onze website. De directeur-bestuurder stuurt de organisatie aan en wij, als raad van commissarissen, houden toezicht op de algemene gang van zaken binnen Plavei en op het functioneren van het bestuur. Wij beslissen over de benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en het ontslag van de directeur-bestuurder. Gevraagd en ongevraagd voorzien wij hem van advies en bieden we ondersteuning. Wij zijn in staat om zowel individueel, als in collectief verband de directeur-bestuurder voortdurend een spiegel voor te houden. Dit doen we door het organiseren van samenspraak en tegenspraak, zodat we als een goed klankbord fungeren. Voor de vervulling van onze taak richten we ons naar het belang van de organisatie. Wij wegen daartoe de in aanmerking komende belangen van alle betrokkenen af. Wij houden toezicht op de algemene gang van zaken binnen de organisatie zoals: de realisatie van de doelstellingen en het goedgekeurde beleid van de corporatie; de strategie en de risico’s die de activiteiten van de corporatie met zich meebrengen; de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; het kwaliteitsbeleid; de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; de financiële continuïteit; het financieel verslaggevingsproces; de naleving van de van toepassing zijnde weten regelgeving; de omgang met belanghebbenden.

Jaarverslag 2018 18

Toezichtkader Het toezichtkader beschrijft het speelveld op hoofdlijnen en de taken van Plavei. Het kader omvat het geheel van spelregels die wij bij het uitoefenen van onze taken volgen.

Extern toezichtkader Intern toezichtkader

Aedescode Governancecode Woningcorporaties

Statuten Stichting Plavei Statuten Woonbeheer Montferland BV Reglement directie Reglement raad van commissarissen Reglement remuneratiecommissie Reglement volkshuisvestingscommissie Reglement auditcommissie Rollen en profielen raad van commissarissen Rooster van aftreden raad van commissarissen Verbindingenstatuut

In 2018 pasten we onze statuten aan op de Veegwet en stelden we een visie besturen en toezicht op.

Toetsingskader Het toetsingskader is voor de directeur-bestuurder kaderstellend om te besturen en voor ons richtinggevend om toezicht te houden. Het kader wordt gevormd door afspraken die betrekking hebben op de besturing en de beheersing van de organisatie.

Toetsingskader

Strategisch Beleidsplan Portefeuillestrategie Reglement Financieel Beleid en Beheer Treasurystatuut Investeringsstatuut

Integriteitscode Klokkenluidersregeling Privacyreglement Sloopreglement

In 2018 herijkten we onze portefeuillestrategie, integriteitscode en klokkenluidersregeling, pasten we het Treasurystatuut aan op de Veegwet en stelden we een privacyreglement op.

Informatievoorziening Wij baseren ons oordeel mede op informatie van het bestuur. Wij gebruiken de periodieke schriftelijke en mondelinge rapportages van de directeur-bestuurder als toetsingsinformatie voor het beoordelen van het functioneren van de organisatie. Daarnaast laten wij ons periodiek informeren door de ondernemingsraad, de samenwerkende huurdersverenigingen, (Huurdersvereniging Bergh en Huurdersbelangenvereniging De Schakel), en de werknemers uit de organisatie. Onder meer door themabijeenkomsten op actuele onderwerpen. We hebben jaarlijkse gesprekken met de leidinggevende coach, de bestuursadviseur en de bedrijfscontroller. Ook laten we ons informeren door de oordeelsbrieven van de Autoriteit Woningcorporaties (AW) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). En door de overleggen met onze externe accountant.

De directeur-bestuurder informeert ons over de omgang met, de participatie en de invloed van alle belanghebbenden, door elk kwartaal een verslag van bestuur te verstrekken en per trimester een tertiaalrapportage. Als leden van de raad zijn we lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). VTW houdt ons op de hoogte van branche gerelateerde onderwerpen en actualiteiten en biedt een breed scala aan opleidingsmogelijkheden.

Good governance Integriteit In de integriteitscode is vastgelegd wat van elkaar wordt verlangd en waarop wij elkaar kunnen aanspreken. In 2018 actualiseerden wij onze integriteitscode. Gezamenlijk, met de werknemers en de directeur-bestuurder, bespraken we onder leiding van een extern deskundige van bureau Signum Interfocus in verschillende sessies, dilemma’s binnen ons werkveld en onze branche. De output uit deze sessies vormde de input voor onze hernieuwde, geactualiseerde regelingen. Door alle lagen in de organisatie intensief in dit proces te betrekken, borgen we een goede doorleving. In 2018 ontvingen wij geen integriteitsmeldingen.

Klokkenluidersregeling Plavei beschikt over een in 2018 geactualiseerde klokkenluidersregeling. De klokkenluidersregeling regelt de mogelijkheden en bescherming van werknemers die (een vermoeden van) een misstand binnen de organisatie willen melden. In de regeling staat beschreven hoe de werkgever omgaat met deze meldingen. In 2018 ontvingen wij geen meldingen van (vermoedens van) misstanden.

Jaarverslag 2018 19

Vertrouwenspersoon Heeft een medewerker, de directeur-bestuurder of de raad te maken met ongewenste omgangsvormen, integriteitsschendingen of misstanden in de organisatie? Dan kan daarvan melding worden gemaakt bij onze externe vertrouwenspersoon. Alle meldingen worden vertrouwelijk in behandeling genomen. Samen wordt bekeken welke stappen kunnen worden genomen. De vertrouwenspersoon rapporteert jaarlijks op hoofdlijnen over de aantallen en algemene beeldvorming aan onze directeur-bestuurder, die de rapportage deelt met de ondernemingsraad. In 2018 ontving de vertrouwenspersoon geen meldingen.

Onafhankelijkheid In 2018 vonden geen transacties plaats waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de raad, directeur-bestuurder en medewerkers een rol speelden die van betekenis waren voor Plavei. De raad besprak haar eigen onafhankelijkheid en stelt vast dat de leden onafhankelijk van elkaar, de directeur-bestuurder, de uitvoerende organisatie en externe partijen konden acteren.

Over de samenstelling van de raad

Samenstelling van de raad en het rooster van aftreden Het functioneren van de raad is gediend bij een goede samenstelling, diversiteit en continuïteit. De individuele leden kunnen elkaar aanvullen en in goede harmonie samenwerken, maar elkaar ook kritisch aanspreken. Onze raad bestaat uit 5 leden, waarvan twee commissarissen op voordracht van de huurdersverenigingen zijn benoemd. De samenstelling van de raad in 2018 bestond uit de volgende personen:

Naam Functie Deskundigheidsgebied Beroep Relevante nevenfuncties Aftredend

Ron Frerix 1966

Voorzitter RvC Lid auditcommissie Contactpersoon voor de ondernemingsraad

Bedrijfseconomisch Fiscaal Informatisering Personeel Organisatieontwikkeling Governance

Directeur

Geen

Eerste benoeming: 01-01-2011 Herbenoemd: 01-01-2015 Aftredend: 31-12-2018 (niet herbenoembaar)

Roderick Vierwind 1970

Vicevoorzitter RvC Voorzitter auditcommissie

Bedrijfseconomisch Fiscaal Informatisering Communicatie Marketing PR Governance

Adviseur Geen


Yvonne Beenen-Louwerse

1950

Lid RvC Voorzitter volkshuisvestingscommissie (huurderscommissaris) Lid remuneratie-commissie

Volkshuisvestelijk Maatschappelijk vastgoed Woningmarktproject-

ontwikkeling Communicatie Marketing PR Sociaal Maatschappelijk Governance

Gepensioneerd dierenarts Geen


Franklin van Rhoon 1960

Lid RvC Lid volkshuisvestingscommissie (huurderscommissaris)

Volkshuisvestelijk Maatschappelijk vastgoed Woningmarktproject-

ontwikkeling Sociaal Maatschappelijk Governance

Bestuurssecretaris/ beleidsadviseur

Lid RvT St. Kans en Kleur Lid RvC St. Woon-diensten Aarwoude

Eerste benoeming: 01-07-2016 Aftredend: 01-07-2020 (herbenoembaar)

Paul van Buul 1969

Lid RvC Voorzitter remuneratie-commissie

Juridisch Procedureel Bedrijfseconomisch Fiscaal Informatisering Personeel Organisatieontwikkeling Governance

Advocaat

Vicevoorzitter RvC Wst. Valburg

Bestuurslid St. De Basis

Bestuurslid St. Het Kolpinghuis

Voorzitter Commissie Stadionverboden NEC (tot augustus 2018)

Eerste benoeming: 04-04-2018 Aftredend: 04-04-2022 (herbenoembaar)

Jaarverslag 2018 20

Benoemingen en wervingstrajecten in 2018 In het voorjaar van 2018 vond de werving en selectie plaats voor een nieuw lid in de raad van commissarissen. De vacature ontstond door het aftreden van de heer Oosterhuis per 31 december 2017. Werving- en selectiebureau ERLY hielp ons bij de werving. Na bespreking van de profielschets en de gewenste deskundigheid, publiceerden we de vacature op onze website en stelden we deze via een advertentie in enkele landelijke dagbladen en verschillende sociale mediakanalen open. ERLY verzorgde de brievenselectie en daaropvolgend vonden gesprekken met diverse kandidaten plaats. Op 16 maart 2018 ontvingen wij de positieve zienswijze van de minister. Ook de directeur-bestuurder en de ondernemingsraad adviseerden positief op de voorgenomen benoeming. De heer Van Buul is op en per 4 april 2018 benoemd als lid van de raad van commissarissen voor de duur van 4 jaar. Wij denken met de benoeming van de heer Van Buul een geschikte commissaris te hebben gevonden, die naast de rol van lid van de RvC, ook de rol van voorzitter van onze remuneratiecommissie zal vervullen. Na zijn benoeming doorliep de heer Van Buul een introductieprogramma. Met het oog op de afloop van de maximale zittingstermijn van 2 van onze RvC-leden per 31 december 2018, de heer Frerix en mevrouw Beenen-Louwerse, startten we in het najaar 2018 met de werving van een huurderscommissaris en een financieel lid. Onder begeleiding van ERLY kwamen, in samenspraak met de huurdersverenigingen, de vacatures tot stand die we publiceerden in enkele landelijke dagbladen en op verschillende sociale mediakanalen. De brievenselectie op 17 oktober 2018 leidde tot enkele gesprekken met kandidaten op 6 en 7 november 2018, van waaruit één kandidaat op bindende voordracht van de huurdersverenigingen naar voren kwam. Een positieve zienswijze op de voorgenomen benoeming is ontvangen, waarna de benoeming in de RvC-vergadering van 18 maart 2019 is omgezet naar een definitief besluit. De heer Hoepel is met ingang van 18 maart 2019 door de RvC voor de komende 4 jaar benoemd tot commissaris van Plavei, in de rol van huurderscommissaris. Voor de functie van financieel lid van de RvC is in 2019 ook een kandidaat aangetrokken. De heer Kelderman is met ingang van 13 mei 2019 door de RvC voor de komende 4 jaar benoemd tot commissaris van Plavei. Het vertrek van de voorzitter, de heer Frerix, per 31 december 2018, leidde ertoe dat uit de bestaande RvC samenstelling een nieuwe voorzitter werd gekozen. Per 1 januari 2019 is het voorzitterschap overgedragen aan de heer Vierwind. Omdat een voorzitterschap van de RvC niet samengaat met een voorzitterschap van een van haar commissies, draagt de heer Vierwind per 1 januari 2019 het voorzitterschap van de auditcommissie over aan de heer Van Buul. Het vertrek van de voorzitter van de volkshuisvestingscommissie, mevrouw Beenen-Louwerse, per 31 december 2018, leidde ertoe dat uit de bestaande RvC-samenstelling een nieuwe voorzitter werd gekozen. Per 1 januari 2019 is het voorzitterschap van deze commissie overgedragen aan de heer Van Rhoon. In 2018 vonden geen herbenoemingen plaats.

Profielschets van de raad Commissarissen worden niet zonder meer automatisch voor een periode van ten hoogste 4 jaar herbenoemd. De raad streeft naar een gemengde en uitgebalanceerde samenstelling in deskundigheid, leeftijd, sekse, etnische afkomst, beroepsgroepen en persoonlijkheidskenmerken. Dat betekent, dat voor iedere (her)benoeming wordt bezien of het opgestelde profiel nog voldoet en of de betreffende commissaris past in het profiel dat voor de komende 4 jaar noodzakelijk is. Voor herbenoemingen wordt de (her)benoemingsprocedure volgens de nieuwe Woningwet gevolgd, waarbij ook de VTW-richtlijnen in acht worden genomen. Op onze website publiceerden we een profielschets voor leden van de raad. De commissarissen beschikken in ieder geval over het volgende profiel: deskundigheid op minimaal hbo-niveau; het vermogen om op afstand toezicht te houden op het functioneren van het bestuur; affiniteit met de doelstellingen van de organisatie; ruime bestuurlijke en/of managementervaring; aanwezigheid van voldoende financiële expertise (binnen de raad); binding met de regionale samenleving in het algemeen en de volkshuisvesting in het bijzonder.

Introductieprogramma nieuwe commissarissen De voorzitter van de raad maakt met nieuwe commissarissen afspraken over verwachtingen en het reilen en zeilen binnen de raad. Nieuwe leden wordt de mogelijkheid geboden tot deelname aan een introductieprogramma voor nieuwe commissarissen, via de Vereniging voor Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Wij hanteren interne checklists en vaste protocollen om de integratie bij benoemingen, maar ook de trajecten bij herbenoeming en aftredingen zo soepel mogelijk te laten verlopen. Het cursusaanbod wordt met de nieuwe commissaris doorgesproken. Ook vindt een kennismaking plaats met het bestuur, de ondernemingsraad, diverse sleutelfiguren in de organisatie en stakeholders, waaronder de huurdersverenigingen. Een rondleiding langs het bezit van Plavei maakt dat meer affiniteit wordt verkregen met (de status van) onze woningvoorraad.

Jaarverslag 2018 21

Permanente educatie Wij hechten waarde aan het geheel van vakkennis, beroepsvaardigheden en houding en gedrag die nodig zijn om onze verantwoordelijkheden en taken als interne toezichthouder effectief te kunnen uitvoeren. Wij ontwikkelen onze kennis voortdurend en volgen jaarlijks bijscholing. Zo blijven we voldoen aan de richtlijnen van de Governancecode. De VTW-norm voor 2018 is 5 uren / PE per kalenderjaar per commissaris. Het meerdere mag worden meegenomen naar het volgende jaar. Zoals blijkt uit onderstaand overzicht, is door ons voldaan aan deze norm. Over 2018 behaalden wij het volgende aantal PE-punten.

Naam toezichthouder Behaalde PE-punten in 2016

Behaalde PE-punten in 2017

Behaalde PE-

punten in 2018 Totaal

Ron Frerix 8 4 6 18

Roderick Vierwind 7 7 6 20

Franklin van Rhoon 5 10 6 21

Yvonne Beenen-Louwerse 7 10 0 17

Paul van Buul 6 6

Over het functioneren van de raad

Verslag van de raad De raad vindt het belangrijk structureel en uitvoerig betrokken te blijven bij ontwikkelingen en activiteiten in de organisatie. Het gaat hierbij over vraagstukken die gaan over: betaalbaarheid, klantwaardering, kwaliteit van het bezit en de realisatie van de organisatiedoelstellingen en maatschappelijke opgaven. Jaarlijks heeft de raad 7 reguliere vergaderingen. Het visitatietraject, integriteits- en fraudesessies en het opvolgingsvraagstuk van de raad, door de afloop van de maximale zittingstermijn van 2 commissarissen, maakten dat de raad in 2018 vaker dan gebruikelijk voltallig bijeen kwam. In totaal 15 keer. Voorafgaand aan alle reguliere vergaderingen vindt een besloten vooroverleg van de raad plaats buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder.

Besluiten van de raad De besluiten van de raad zijn van invloed op het functioneren en de reputatie van de organisatie. Dat betekent dat alle zaken die afwijken van de meerjarenbegroting en het strategisch beleidsplan, ter beoordeling en goedkeuring worden voorgelegd aan de raad. De belangrijkste besluiten van de raad in 2018 waren:

BESLUITENOVERZICHT Jaarstukken

Datum

Goedkeuring treasuryjaarplan 2018 4 april

Goedkeuring volkshuisvestingsverslag 2017 20 juni

Decharge bestuur gevoerde beleid 2017 20 juni

Goedkeuring geconsolideerde jaarrekening 2017 20 juni

Goedkeuring scenario’s begroting 2019 20 juni

Goedkeuring jaarplan 2019 en meerjarenbegroting 2019-2028 28 november

Nieuwbouw en herontwikkeling

Goedkeuring verkoop enkele bedrijfspanden Didam 14 januari

Goedkeuring gevraagde besluiten tot aan- en verkopen van verschillende woningen en grondstukken 4 april

Jaarverslag 2018 22

Beleidszaken

Goedkeuring procuratieregeling 4 april

Goedkeuring treasury statuut 4 april

Goedkeuring visie besturen en toezicht 4 april

Goedkeuring wijziging statuten Plavei en Woonbeheer Montferland BV 4 april

Goedkeuring bod prestatieafspraken Montferland, Zevenaar en Westervoort 20 juni

Goedkeuring integriteitscode 28 november

Goedkeuring klokkenluidersregeling 28 november

Goedkeuring portefeuillestrategie 2018-2030 28 november

Goedkeuring stedenbouwkundig plan Bloemenbuurt 28 november

Personele zaken

Besluit tot opdrachtverstrekking aan Atrivé voor het verzorgen van de RvC zelfevaluatie 2018 20 juni

Besluit tot benoeming commissaris Vierwind tot voorzitter RvC per 1 januari 2019 28 november

Besluit tot benoeming commissaris Van Rhoon tot vicevoorzitter RvC per 1 januari 2019 28 november

Overige activiteiten Naast de formele vergaderingen en besluiten, zijn de volgende activiteiten van de raad in 2018 vermeldenswaardig:

Zelfevaluatie raad Ieder jaar houdt de raad een zelfevaluatie. Op 6 juli 2018 vond deze plaats onder externe begeleiding van bureau Atrivé. Voorafgaand aan de zelfevaluatiesessie, trad de extern deskundige met de directeur-bestuurder en de RvC-voorzitter in gesprek. Onderdeel van de aanpak van de zelfevaluatie is, dat ook de directeur-bestuurder onderwerpen en aandachtspunten vóór de zelfevaluatiebijeenkomst, aangekleed aan de RvC-voorzitter en extern deskundige meegeeft. De directeur-bestuurder was alleen aanwezig bij het tweede deel van de zelfevaluatie, ter bespreking van de wisselwerking tussen de raad en de directeur- bestuurder. Tijdens de zelfevaluatie werden de volgende onderwerpen behandeld:

Controlefunctie Belanghebbenden Integriteit Vergaderproces en good governance Vergaderdynamiek Relatie met de bestuurder Voorzitter van de RvC Ontwikkeling commissarissen

Over de gehele linie bestaat een positief beeld over de verschillende aspecten van governance. Samenvattend kan worden gesteld, dat er sprake is van een open en professioneel klimaat, een goede samenstelling voor wat betreft expertises, een prettige vergaderdynamiek met een nuchtere mentaliteit en een goede relatie tussen de raad en de directeur-bestuurder. Een verbeterslag kan op het vlak stakeholdersmanagement worden gemaakt. De rol van de netwerkcommissaris mag meer worden ingekleed door het tonen van initiatief, het signaleren en ophalen van informatie, in combinatie met het aanbrengen van orde en structuur in de contactmomenten.

Halfjaarlijks overleg met de ondernemingsraad De ondernemingsraad en de raad hebben een gemeenschappelijk belang, namelijk het goed functioneren van de organisatie. Beide organen beschikken over eigen kennis en inzichten en kunnen deze versterken door deze met elkaar te delen. Het halfjaarlijks overleg met de ondernemingsraad vond in 2018 plaats op 4 april en 26 september 2018. In 2018 behandelden we onderwerpen zoals de organisatie- en personeelsontwikkeling, verschuivingen van functies, de medewerkerstevredenheid en de professionalisering van de ondernemingsraad.

Jaarlijkse vergadering met de huurdersverenigingen De samenwerkende huurdersverenigingen, Huurdersvereniging Bergh en Huurdersbelangenvereniging De Schakel, zijn een van onze belangrijkste overlegpartners. Zij behartigen de belangen van onze huurders. De Woningwet vereist een intensieve samenwerking met de huurdersverenigingen en andere stakeholders op het gebied van sociale maatschappelijke vraagstukken. Deze intensieve verbinding vergroot de betrokkenheid van de raad bij de huurdersverenigingen.

Jaarverslag 2018 23

Tijdens het informele overleg met de volkshuisvestingscommissie op 5 september 2018, was naast het volkshuisvestingsbeleid, ook de ondersteuning en uitrusting, in samenhang met een gewijzigde samenstelling van de besturen van beide huurdersverenigingen, onderwerp van gesprek. Het herontwikkelingsproject Bloemenbuurt kreeg extra aandacht, onder andere de ontevredenheid over de lange doorloop van het project tot aan de definitieve besluitvorming. Een afvaardiging van de huurdersverenigingen was betrokken bij de werving van een nieuwe huurderscommissaris voor de raad per 2019. Onder begeleiding van bureau ERLY kwam de wervingstekst tot stand en vond in oktober in aanwezigheid van de selectiecommissie (een afvaardiging van de huurdersverenigingen en de raad), een brievenselectie plaats. Op 6 november 2018 voerde de selectiecommissie gesprekken met de kandidaten, waaruit een kandidaat op bindende voordracht van de huurdersverenigingen is gekozen. Het benoemingstraject vindt zijn vervolg in 2019.

Jaarlijkse themabijeenkomst

Op 13 juni 2018 kwam de raad bijeen voor een interactieve themabijeenkomst. Tijdens deze jaarlijkse bijeenkomst vindt verdiepende behandeling van een aantal onderwerpen plaats door medewerkers uit de organisatie. De raad ervaart de jaarlijks -structureel op de agenda terugkerende- themabijeenkomst als een waardevol en effectief middel. Om ook buiten de directeur-bestuurder om, op de hoogte te blijven van actualiteiten en vraagstukken die in de organisatie spelen. In 2018 behandelden we de onderwerpen:

Klant- en duurzaamsheidslab Routekaart Co2 Neutraal

Bijeenkomst Fraude en Risicomanagement

Op 7 februari 2018 vond een interactieve bijeenkomst plaats over actuele thema’s als fraude en risicomanagement. De raad hecht waarde aan het risicobewustzijn omtrent deze thema’s. De presentaties werden verzorgd door respectievelijk onze externe accountant en een deskundige van adviesbureau Naris.

Vierjaarlijkse evaluatie externe accountant BDO is ingaande verslagjaar 2015 door de raad benoemd als externe accountant van Plavei voor een periode van maximaal 8 jaar. Op 26 september 2018 trad de voltallige raad in gesprek met de externe accountant in afwezigheid van de directeur-bestuurder. Voor de vierjaarlijkse evaluatie van de externe accountant werden de bevindingen opgehaald uit de organisatie, van de bedrijfscontroller en de raad. Het bevindingenverslag bespraken we met de accountant. Geringe aandachtspunten die we de accountant meegaven, zijn op de communicatie en afstemming van zaken.

Jaargesprek met enkele sleutelfiguren Op 26 september 2018 trad de raad met enkele sleutelfiguren van Plavei in gesprek. Het gesprek met de bestuursadviseur en leidinggevende coach sloeg terug op de organisatieontwikkelingen en de verschuiving van hun rollen in 2018. Het gesprek met de bedrijfscontroller ging over de gewenste rolinvulling en verdere aandacht-, verbeteren ontwikkelaspecten.

Visitatie van Plavei

In 2018 werd Plavei voor de eerste keer na haar fusie in 2015 gevisiteerd. De interne commissie bestond uit de commissarissen Beenen-Louwerse en Van Rhoon, de directeur-bestuurder en een tweetal functionarissen. De commissie kwam op 5 september 2018 voor de aftrap van de visitatie bijeen. Op 2 oktober 2018 trad de voltallige raad in gesprek met de visitatiecommissie. En ook op 31 oktober 2018 was de voltallige raad bijeen om de voorlopige eindresultaten met de visitatiecommissie van Cognitum te bespreken. De visitatiecommissie zegt over de raad:

‘Plavei beschikt over een sterke en zelfbewuste raad van commissarissen die als de kritische vriend van

de bestuurder functioneert; dat wekt vertrouwen.’

Belanghoudersbijeenkomst Op 30 oktober 2018 organiseerde Plavei samen met collega-corporaties Baston Wonen en Vryleve een belanghoudersbijeenkomst. Hier was ook een afvaardiging van de gemeente Zevenaar, bestaande uit enkele wethouders en raadsleden, aanwezig. Commissarissen Van Buul en Van Rhoon woonden als afvaardiging van de raad deze bijeenkomst bij. De corporaties deden verslag van hun activiteiten en informeerden over de planvorming en de koers voor het komende jaar. Tijdens deze interactieve bijeenkomst bestond gelegenheid tot het uitwisselen van visies en het voeren van discussies over actuele onderwerpen binnen de volkshuisvesting en onze regio. Duurzaamheid en de energietransitie zijn enkele van deze belangrijke thema’s die de aandacht verdienen, evenals vraag en aanbod van sociale huurwoningen in de gemeente.

Jaarverslag 2018 24

Projectenbezoek Het jaarlijkse projectenbezoek, in aanwezigheid van de medewerkers van Plavei en onder begeleiding van de projectcoördinator Vastgoed, stond afgelopen jaar op 20 juni gepland. Gezamenlijk werden een zestal nieuwbouw- en renovatieprojecten bezocht en een toelichting verzorgd door de betrokken aannemers en externe projectleiders.

Sloop- en nieuwbouw van 9 energiezuinige appartementen aan de Kerkstraat in Didam; Renovatie aan de Pastoor te Rielestraat in Braamt; Sloop- en nieuwbouw van 16 NOM-woningen aan de Graaf Hendrikstraat in Braamt; Sloop- en nieuwbouw van 5 NOM-woningen van Plavei aan de ’s-Heerenbergseweg in

Zeddam; Renovatie aan de Touwslagersbaan in ’s-Heerenberg; Sloop- en nieuwbouw van 4 NOM-woningen aan de Grote Nekkum in ’s-Heerenberg.

Opvolgingsvraagstuk raad De afloop van de maximale zittingstermijnen van 2 commissarissen per 31 december 2018, maakt dat de raad tijdig het opvolgingsproces in gang zette. Op 6 juni 2018 kwam de voltallige raad bijeen om in aanwezigheid van ERLY, de in te zetten koers te bepalen. Dit leidde tot het uitzetten van 2 nieuwe vacatures binnen de raad. Een van de vacatures betrof de rol van huurderscommissaris. Daarvoor betrokken we de huurdersverenigingen.

Integriteit- en dilemmasessies Integriteit is een onderwerp dat structureel aandacht verdient in alle lagen van de organisatie. Op 3 april 2018 behandelde de raad onder begeleiding van een extern deskundige van Signum Interfocus, samen met medewerkers een aantal actuele en veel voorkomende integriteitsdilemma’s binnen de volkshuisvesting. De bevindingen vormden de kaders voor het hernieuwde integriteitsbeleid.

Klachtenbehandeling De raad vindt de wijze waarop klachten worden afgehandeld binnen Plavei een belangrijk onderwerp. De jaarverslagen 2017 van de Regionale Geschillencommissie Oost Gelderland en de Klachtencommissie Arnhem e.o. werden derhalve respectievelijk in twee RvC-vergaderingen van 20 juni en 28 november 2018 behandeld. Hoewel de adviezen van de Klachtencommissie en de Regionale Geschillencommissie niet bindend zijn, hecht de raad waarde aan de bevindingen en het gevolg dat daaraan door de organisatie wordt gegeven.

Commissies van de raad Na de fusie in 2015 besloten we een drietal commissies te vormen om onze reguliere vergaderingen te ontlasten; de auditcommissie, volkshuisvestingscommissie en de remuneratiecommissie. Bij het vormen van deze commissies hielden wij rekening met de aanwezige deskundigheid en competenties van onze commissarissen. De commissies adviseren de raad over onderwerpen die binnen hun taakgebied vallen en leggen voorgenomen besluitvorming ter goedkeuring voor aan de gehele raad. Van de overleggen van deze commissies, die een paar weken voorafgaand aan elke RvC-vergadering plaatsvinden, worden verslagen gemaakt ten behoeve van de raad. De commissies hebben hun eigen reglementen.

Verslag van de auditcommissie De auditcommissie legt zich toe op het houden van toezicht ten aanzien van: de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; de financiële informatieverschaffing; het beleid met betrekking tot de financiering van Plavei; het bespreken van de jaarrekening en het accountantsverslag, het jaarverslag en de begroting en het ter

accordering voorleggen van deze documenten aan de raad; de naleving van aanbevelingen en bevindingen van de business controller en de externe accountant; het beleid met betrekking tot taxplanning; de relatie met de externe accountant.

Aan deze vergaderingen nemen ook de directeur-bestuurder, de business controller en de beleidsmedewerker financiën deel. De auditcommissie kwam in 2018 4 keer bij elkaar: op 7 maart 2018, 23 mei 2018, 5 september 2018 en 14 november 2018. Bij de bespreking van de jaarstukken en de managementletter was de externe accountant aanwezig. De belangrijkste onderwerpen die de auditcommissie in 2018 behandelde: - het treasuryjaarplan en de treasuryrapportage; - het treasurystatuut; - de jaarrekening 2017; - het accountantsverslag; - de managementletter; - de meerjarenbegroting; - de vierjaarlijkse evaluatie van de externe accountant.

Jaarverslag 2018 25

Verslag van de volkshuisvestingscommissie De volkshuisvestingscommissie legt zich toe op het houden van toezicht ten aanzien van: de totstandkoming van het nieuwe beleidsplan; de leefbaarheids- en stakeholdersparticipatie; de vaststelling van prestatieafspraken met gemeenten; diverse beleidsvraagstukken op volkshuisvestelijk gebied, zoals WWZ-vraagstukken. De volkshuisvestingscommissie bestaat uit de huurderscommissarissen, de directeur-bestuurder en de beleidsmedewerkers Markt en Vastgoed. De commissie is meer dan gemiddeld gericht op de lokale gemeenschappen in het werkgebied van Plavei. Deze commissie richt zich op het onderhouden van de relatie met onze bewonersvertegenwoordigingen en zorgpartners. De commissie spreekt de taal van de huurder en vertegenwoordigt deze binnen de raad. Zij ziet toe op het huurdersbeleid en de bijbehorende maatschappelijke opgave voor de organisatie. De volkshuisvestingscommissie vergaderde in 2018 tot driemaal toe regulier op 14 maart, 23 mei en 7 november 2018. Op 5 september 2018 vond de jaarlijkse vergadering van de huurderscommissarissen met de huurdersverenigingen plaats. De belangrijkste onderwerpen die de volkshuisvestingscommissie in 2018 behandelde: - het verkoopbeleid; - de planning van de visitatie in 2018; - het assetmanagement; - de prestatieafspraken met de gemeenten en huurdersverenigingen; - de portefeuillestrategie; - de vooraanstaande fusie van beide huurdersverenigingen; - de Bloemenbuurt, het grootste herontwikkelingsproject van Plavei in de komende jaren. Verslag van de remuneratiecommissie De remuneratiecommissie legt zich toe op het houden van toezicht op onder meer: het doen van voorstellen aan de raad betreffende het te voeren beloningsbeleid van de directeur-bestuurder,

waaronder de beloningsstructuur, de hoogte van de vaste bezoldiging en/of variabele beloningscomponenten, pensioenrechten, afvloeiingsregelingen, prestatiecriteria die als maatstaf worden toegepast.

Het opmaken van het remuneratierapport. Exclusieve bevoegdheid tot het laten doorvoeren van salarismutaties, mutaties in vergoedingen en beheer

personeelsdossier voor wat betreft de directeur-bestuurder. De remuneratiecommissie bestaat uit 2 RvC-leden en kwam in 2018 driemaal samen. Op 6 juli 2018 vond het voortgangsgesprek met de directeur-bestuurder plaats. Hierbij werd dieper ingegaan op inhoudelijke thema’s als leiderschap, deskundigheidsbevordering, de ontwikkeling van de organisatie en de relatie met stakeholders. Onderdeel van de beoordeling zijn de jaarlijkse prestatieafspraken van de directeur-bestuurder. De commissie kwam op 6 november 2018 bijeen om te spreken over het beloningsbeleid van de directeur-bestuurder voor 2019. Op 7 december 2018 volgde een beoordelingsgesprek 2018 en planningsgesprek 2019 met de directeur-bestuurder.

Bestuurlijk overleg tussen de directeur-bestuurder en de voorzitter van de raad In 2018 overlegde de voorzitter van de raad 7 keer regulier met de directeur-bestuurder in het kader van een gedegen voorbereiding van de RvC-vergaderingen. De directeur-bestuurder woonde in 2018, met uitzondering van de vergaderingen van de volkshuisvestingscommissie met de huurdersverenigingen, de vergaderingen van de raad met de Ondernemingsraad, de RvC zelfevaluatie en de besloten RvC-vergaderingen, alle commissie- en RvC-vergaderingen bij.

Beoordeling van de directeur-bestuurder De remuneratiecommissie beoordeelt jaarlijks het functioneren van de directeur-bestuurder en beziet of functioneringsafspraken zijn nagekomen. Hiervoor vroegen we ook de ondernemingsraad (informeel) om feedback. We zien een bevlogen en daadkrachtige directeur-bestuurder die in staat is de visie van Plavei te realiseren. Om de organisatie te brengen waar zij nu staat, is een flinke opgave. Deze complimenten schrijft niet alleen de raad de directeur-bestuurder toe, maar vindt ook extern bevestiging. Doelstellingen uit het jaarplan zijn gerealiseerd en het grootste project voor de komende jaren, de Bloemenbuurt, heeft toestemming voor verwezenlijking. Wel vragen we de directeur-bestuurder aandacht te hebben voor het effect van zijn gedrevenheid en enthousiasme op de werkorganisatie. Het stakeholdersmanagement verdient nog aandacht op het vlak van het tijdig betrekken van de raad bij de diverse stakeholdersactiviteiten. Overall beoordeeld zien we een daadkrachtige directeur-bestuurder die in staat is de (maatschappelijke) doelstellingen van Plavei te verwezenlijken.

Jaarverslag 2018 26

Honorering De honorering van de raad vindt plaats overeenkomstig de WNT. De leden ontvingen een vaste jaarlijkse vergoeding die is opgenomen in de tabel op pagina 131.

Slotwoord De raad is tevreden over het presteren van Plavei in het afgelopen jaar. Deze prestaties zijn ook niet onopge-merkt gebleven bij onze huurders en belanghouders. Prestaties die op meerdere vlakken zichtbaar worden en waarvoor we ook extern bevestiging ontvingen. Mét power en een duidelijke visie is het ons gelukt een organisa-tie neer te zetten die het vertrouwen van haar huurders heeft en de tevredenheid van haar werknemers. Ondanks dat er een groot beslag werd gelegd op de agenda’s voor de interne zaken, hebben we ons presteren buiten de afgelopen jaren goed weten te combineren met de grote veranderingen binnen. Wij danken de directeur-bestuurder en medewerkers voor de inzet en prestaties over het afgelopen jaar en spre-ken het vertrouwen uit dat Plavei ook in de toekomst blijft zorgen voor passende en betaalbare woonruimte, met oog voor leefbaarheid en de verduurzamingsopgave. Namens de raad van commissarissen, Roderick Vierwind, voorzitter

Jaarverslag 2018 27

Hoofdstuk 3We weten voor wie we er zijn

Jaarverslag 2018 29

Plavei is er in de eerste plaats voor de huishoudens die vanwege hun inkomen afhankelijk zijn van huurtoeslag en huishoudens met een inkomen tot € 36.798. Als enige sociale verhuurder in de gemeente Montferland is het van belang dat we oog hebben en houden voor kwetsbare groepen in de samenleving. Vanuit onze missie: Wonen is voor iedereen, leveren we samen een stevige bijdrage aan betaalbaar wonen in de regio.

Wonen is voor iedereen Onze missie Wij vinden dat er voor iedereen in de samenleving een plek moet zijn om te kunnen wonen. Ook voor degenen die hun leven niet (goed) op de rit hebben. Plavei is lokaal geworteld en is er primair voor de minst draagkrachtige groepen in de samenleving.

Onze visie Mensen bepalen zelf hoe ze willen wonen. Wij geven onze klanten de ruimte om dit op eigen wijze in te vullen. Plavei gaat voor betaalbaar en plezierig wonen in een duurzame, kansrijke en leefbare omgeving. Nu en in de toekomst.

Met beide benen in Montferland Voor wie zijn we er? Plavei is er voor huishoudens die door hun inkomen afhankelijk zijn van huurtoeslag. Dit is onze primaire doelgroep. Onze secundaire doelgroep zijn de huishoudens met een inkomen tussen het maximale inkomen voor de huurtoeslag en 36.165 euro. Met name alleenstaanden uit deze groep hebben het financieel moeilijk, want ze komen niet (meer) in aanmerking voor bepaalde toeslagen. Tot slot zijn we er voor de middeninkomens: huishoudens met een inkomen tot 44.360 euro. Deze groep kan nu in delen van ons werkgebied niet of nauwelijks terecht op de particuliere huur- of koopmarkt. We benutten de (beperkte) ruimte die de overheid ons geeft om deze huishoudens te kunnen bedienen.

Aandacht voor kwetsbare groepen Wonen is voor iedereen. Dit betekent, dat wij er ook zijn voor kwetsbare groepen. Het huisvesten van deze groepen vraagt extra aandacht, begeleiding en maatwerk. In 2018 besteedden we extra aandacht aan de huisvesting van jongeren tot 23 jaar, ama’s (alleenstaande minderjarige asielzoekers), die de leeftijd van 18 jaar bereikten en kwetsbare huurders waarbij sprake is van psychische en/of multiproblematiek. We verwachten dat door de demografische ontwikkelingen en verandering van weten regelgeving deze groepen de komende jaren in omvang toenemen. Dit heeft niet alleen effect op de vraag naar woningen, maar vraagt ook van ons dat wij alert zijn op het voorkomen van overlast en segregatie.

Woonruimteverdeling We werken volgens de Huisvestingsverordening Bij het verhuren van onze woningen houden wij ons aan de regels die zijn vastgelegd in de Huisvestingsverordening Montferland en de Huisvestingsverordening Zevenaar. De inhoud van de verordening is afgestemd binnen de gehele woningmarktregio Arnhem Nijmegen. In 2018 werd de werking van de Huisvestingsverordening regionaal geëvalueerd, als opmaat naar het opstellen van een nieuwe verordening die in 2020 in werking treedt. We vinden het belangrijk om alle woningen in de regio op een eenduidige wijze te verhuren. Belangrijkste aandachtspunt is de ruimte die corporaties krijgen om lokaal samen met de gemeente woningen toe te wijzen aan specifieke doelgroepen. Wij zetten ons samen met de gemeente in om de definitie van maatwerk aan te scherpen en legden dit vast in de prestatieafspraken.

Thuis in de Achterhoek en Entree Met ingang van 1 januari 2018 bieden wij al onze vrijkomende woningen alleen nog aan via Entree. Entree is het woonruimte-verdeelsysteem in de woningmarktregio Arnhem Nijmegen. Dit doen we omdat wij hier, volgens de huisvestingsverordening van de gemeente Montferland, toe verplicht zijn. De huisvestingsverordening werd op 1 januari 2016 van kracht. Wij spraken met de gemeente Montferland een overgangsregeling van 2 jaar af. Wij plaatsten in deze periode de woningen uit de Achterhoek nog op www.thuisindeachterhoek.nl. Het reageren op deze woningen gebeurt vervolgens via www.entree.nu.

Jaarverslag 2018 30

De belangrijkste wijziging voor woningzoekenden is de wijze waarop de woningen in beide systemen verdeeld worden. Bij Thuis in de Achterhoek worden de woningen verdeeld op basis van inschrijfduur. Dit is de tijd geteld vanaf het moment dat iemand zich inschrijft als woningzoekende. Binnen Entree wordt de woning toegewezen op basis van meettijd. Voor een starter is dit de datum geteld vanaf het moment dat iemand zich inschrijft als woningzoekende. Voor doorstromers is dit de woonduur. Wij informeerden alle ingeschreven woningzoekenden uit Montferland en alle woningzoekenden die in 2017 tenminste één keer reageerden op een woning die wij via Thuis in de Achterhoek adverteerden. In totaal informeerden wij ruim 2.700 huurders en woningzoekenden. Om ervoor te zorgen dat woningzoekenden en huurders geen nadeel ondervonden van de overgang van Thuis in de Achterhoek naar Entree, waren er twee overgangsregelingen waarop zij tot 1 juli 2018 aanspraak konden maken. Tot 31 december 2017 deden 150 huurders en woningzoekenden een beroep op een van de overgangsregelingen. Omdat we zagen dat nog niet iedere woningzoekende een beroep had gedaan op een van de overgangsregelingen, stuurden we in augustus 2018 een reminder. Tot eind 2018 konden woningzoekenden opnieuw beroep doen op de overgangsregeling. De overgangsregeling sloot op 1 januari 2019. Uiteindelijk deden 270 huurders en woningzoekenden een beroep op de overgangsregelingen.

Aanbiedingsmodellen In 2018 verantwoorden we nog 7 woningen via www.thuisindeachterhoek.nl. Dit komt omdat deze woningen voor de jaarwisseling geadverteerd werden in dit systeem. De overige woningen werden aangeboden op www.entree.nu. We boden onze woningen aan via 3 aanbiedingsmodellen.

's-H

eere

nber

g

Did

am

Zeve

naar

Wes

terv

oort

Tota

al

Aanbodmodel De meeste woningen bieden we aan via het aanbodmodel. De kandidaat met langste inschrijfduur (Thuis in de Achterhoek), of meettijd (Entree), krijgt de woning toegewezen.

79 58 22 0 159

Lotingmodel We verloten de woning onder alle woningzoekenden die reageren. Alle woningzoekenden hebben evenveel kans om voor een woning in aanmerking te komen.

13 7 3 0 23

Directe huur De kandidaat die als eerste op de woning reageert, krijgt de woning toegewezen.

19 8 3 0 30

Totaal 111 73 28 0 212

Bemiddeling In 2018 sloten we in totaal 249 huurovereenkomsten af. Van deze 249 verhuringen was 36 keer sprake van rechtstreekse toewijzing. Dit noemen we bemiddelen. Dit doen we alleen aan huurders met een speciale indicatie: vergunninghouders, mensen met een laatste kans contract of mensen die we huisvesten in overleg met onze zorgpartners, in de daarvoor bestemde woongebouwen of -complexen. Van de 212 woningen die we aanboden via Entree, hebben we 25 woningen met voorrang verhuurd. De woningen werden geadverteerd via Entree. De huurders hadden voorrang in de toewijzing door bijvoorbeeld een sociaal of medisch urgentie, leeftijd of WMO indicatie.

Jaarverslag 2018 31

Verhuringen

We sloten 249 nieuwe huurcontracten af In 2018 verhuurden we in totaal 249 woningen. Er werden 244 reguliere huurovereenkomsten gesloten. Dit is een daling van 26,9% ten opzichte van 2017. Het aantal verhuringen daalde onder meer omdat er heel weinig woningen te koop staan, waardoor de doorstroming naar de koopmarkt stagneert. We sloten 5 huurcontracten voor 5 woningen met zorgpartijen af. Wanneer we het aantal verhuringen afzetten tegen onze totale woningvoorraad, blijkt dat het aantal nieuwe verhuringen in 2018 6,55% is. In 2017 was dit 8,73%.

Aantal betaalbare woningen Wij hebben onze huurprijzen naar beneden bijgesteld om zo voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar te krijgen voor huishoudens die afhankelijk zijn van huurtoeslag. Onze streefhuur ligt gemiddeld op 75% van de huur die wij maximaal mogen vragen voor een woning. In 2018 zijn we gestart met het herzien van ons huurprijsbeleid (na bijstelling van onze portefeuillestrategie). Dit om te voorkomen dat door de ingezette verduurzaming van ons bezit, de kale huurprijzen gaan stijgen en er op termijn minder betaalbare woningen (volgens criteria passend toewijzen), beschikbaar komen.

Aantal reacties aanbodmodel In 2018 zien we dat het aantal reacties in Montferland is gestegen. Dit met name voor de 2e en 3e categorie. Sinds de overgang naar Entree zien we dat er meer mensen vanuit de stadsregio en daarbuiten reageren op onze woningen. Dit met name voor het aanbod dat voorheen in Thuis in de Achterhoek werd geadverteerd.

Gemiddeld aantal reacties naar huurprijsklasse aanbodmodel

Woningmarktgebied Montferland Zevenaar

1. t/m kwaliteitskortingsgrens € 417,34 34,6 16

2. tussen kwaliteitskortingsgrens en 1e aftoppingsgrens 75 50

3. tussen 1e en 2de aftoppingsgrens 50 31,5

4. tussen 2de aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens 12,6 26

Jaarverslag 2018 32

Aantal reacties lotingmodel Om starters en woningzoekenden met een korte meettijd meer kans te geven op een woning, bieden we ook woningen aan via de lotingmodule.

Gemiddeld aantal reacties naar huurprijsklasse lotingmodel

Woningmarktgebied Montferland Zevenaar

1. t/m kwaliteitskortingsgrens € 417,34 16 27 2. tussen kwaliteitskortingsgrens en 1e aftoppingsgrens 154 3. tussen 1e en 2de aftoppingsgrens 159

Woningen worden geweigerd Onze woningen worden niet altijd door de eerste kandidaat-huurder geaccepteerd. We zien veel weigeringen van woningzoekenden die onvoldoende vooronderzoek hebben gedaan naar de woonplaats waar ze hebben gereageerd. Dit zien we vooral in de kern ’s-Heerenberg en de omliggende dorpen. Door de overgang van Thuis in de Achterhoek naar Entree reageren woningzoekenden uit de gehele regio Arnhem Nijmegen op woningen. De woningzoekenden uit Thuis in de Achterhoek zijn beter bekend in de regio en reageren daardoor gerichter op woningen die wij adverteren. Ook worden nog steeds veel weigeringen veroorzaakt doordat woningzoekenden zich niet afmelden voor een bezichtiging en niet op komen dagen. Vanaf 1 januari 2018 worden deze woningzoekenden tijdelijk geblokkeerd, waardoor ze dan niet meer kunnen reageren op het vrijkomende aanbod op Entree. Deze maatregel werd door alle deelnemende corporaties ingevoerd om het aantal mensen dat niet op komen dagen terug te dringen. De blokkade kan eenvoudig worden verwijderd op het moment dat een woningzoekende contact opneemt met een corporatie. Wij attenderen de mensen er dan wel op, dat ze hier in het vervolg rekening mee houden. In Zevenaar werden veel woningen geweigerd omdat woningzoekenden denken dat onze woningen in Angerlo, Giesbeek en Lathum in de kern Zevenaar staan. Met ingang van 1 januari 2018 wordt in Entree inzichtelijk gemaakt waar de kernen binnen de gemeente Zevenaar liggen. Het aantal weigeringen in Zevenaar is daarmee gedaald en de positie van de geaccepteerde kandidaat is gestegen ten opzichte van 2017.

Positie nieuwe huurders op kandidatenlijst

2016 2017 2018

‘s-Heerenberg 3,6 2,8 5,4

Didam 4,2 4,2 4,0

Zevenaar 5,0 9,1 6,2

Wij wijzen kandidaat-huurders soms af Helaas waren wij om verschillende redenen genoodzaakt om met sommige kandidaten geen huurovereenkomst aan te gaan. Zo constateerden wij bij de inkomenstoets soms, dat woningzoekenden een te hoog of juist een te laag inkomen hadden voor de woning. Het gebeurde ook regelmatig dat de gevraagde gegevens om een woning te kunnen verhuren, incompleet of te laat werden aangeleverd. Het is nog niet mogelijk om aan exacte cijfers te komen over het totaal aantal afwijzingen. We hebben deze vraag neergelegd bij Enserve en hopen dat dit in 2019 mogelijk is.

Ontwikkeling leegstandsdagen In 2018 zagen we het aantal leegstandsdagen dalen van 6,6 naar 6,1 dagen1. De gemiddelde leegstand als gevolg van mutatieonderhoud bedroeg 4 dagen. De overige 2,1 dagen zijn het gevolg van verhuurleegstand. We verhuurden 71,4% van onze woningen met een huurprijs t/m 710,68 euro aansluitend. Bij de duurdere huurwoningen was dit 33,2%. Met name in het dure huursegment is het lastig om woningen aansluitend te verhuren. Omdat de vraag naar deze woningen beperkt is en omdat de doelgroep vaak hogere eisen stelt.

Positief klantbeeld bij ons mutatieproces In 2018 zijn we gestart met het voeren van aftersales gesprekken met 20% van onze nieuwe huurders. Het doel is om de groep respondenten die een laag cijfer geeft, te verkleinen door onvrede/openstaande punten op te pakken op basis van de aftersales gesprekken. We zien in de uitkomsten van het klantonderzoek door KWH, een stijgende score op de onderdelen woning zoeken (8,3), nieuwe woning (8,3) en huur opzeggen (8,3). We zien ook dat het percentage respondenten dat een onvoldoende geeft, bij alle onderdelen is gedaald.

1 In de cijfers zijn de verhuringen van dure huurwoningen in het eerste tertiaal buiten beschouwing gelaten. Wanneer deze meegenomen worden, komt het totaal uit op 7,1 dagen, waarvan 4 dagen mutatie- en 3,1 dagen verhuurleegstand.

Jaarverslag 2018 33

Onze huurders

Doelgroepen We wezen 95% van de vrijkomende huurwoningen, (met een huurprijs tot 710,68 euro) toe aan onze primaire doelgroep, huishoudens met een inkomen tot 36.798 euro. Hiermee zitten we ruim boven de 80% die in de Woningwet is vastgelegd. Het percentage verhuringen aan huishoudens met een inkomen net boven deze grens, (onze secundaire doelgroep) bleef gelijk.

Huurtoeslaggerechtigden In 2018 huisvestten wij 169 huishoudens die afhankelijk waren van huurtoeslag. In totaal verhuurden wij in 97% van alle gevallen een passende woning. Waar we de afgelopen jaren een daling zagen in het aantal woningtoewijzingen aan huurtoeslaggerechtigden, zien we die cijfers in 2018 procentueel licht stijgen ten opzichte van 2017. Ook verhuurden we in 2018 procentueel meer aan onze primaire en secundaire doelgroep ten opzichte van 2017.

Jongeren tot 23 jaar In de prestatieafspraken die we maakten voor 2018 kwamen wij overeen dat wij, zowel in Montferland als Zevenaar de slaagkans voor jongeren tot 23 jaar willen vergroten. Daarnaast komen jongeren alleen voor huurtoeslag in aanmerking als zij een woning huren met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens (417,34 euro, prijspeil 2018). In 2018 verhuurden wij 7 woningen met voorrang aan jongeren t/m 22 jaar. Om de woningen blijvend beschikbaar te houden voor deze doelgroep, bieden wij deze aan met een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van 5 jaar. Door middel van huurkorting voor de duur van de overeenkomst, zorgen we ervoor dat de huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens blijft.

Vergunninghouders De gemeente Montferland kende in 2018 een taakstelling voor de huisvesting van 27 vergunninghouders. Wij stelden 5 woningen beschikbaar en huisvestten hierin 7 vergunninghouders. Inclusief na-reizigers zijn er 20 vergunninghouders geregistreerd in de gemeente Montferland. Een gezin van 7 personen was aanvankelijk gekoppeld aan de gemeente Montferland. Echter het type woning dat zij zochten, kon Plavei niet leveren. Omdat er verder geen vergunninghouders op de wachtlijst stonden, hebben wij de taakstelling niet behaald. In de eerste helft 2019 huisvesten wij extra vergunninghouders. Met de gemeente Montferland maakten wij nieuwe prestatieafspraken over de tijdige aanlevering van te huisvesten vergunninghouders. Huisvesting amv’ers In 2018 ging onze aandacht vooral uit naar de huisvesting van Alleenstaande Minderjarige Vluchtelingen (amv’ers). We verhuren een groepswoning aan Stichting Juzt, die in deze kinderwoongroep 12 amv’ers in de leeftijd van 13 tot 17 jaar begeleidt. Vanaf hun 16e komen deze jongeren in aanmerking voor huisvesting in een Kleine Woon Eenheid (KWE). In deze KWE leren ze samen met 2 of 3 andere amv’ers zelfstandig wonen onder begeleiding van Juzt. Op hun 18e worden zij geacht zelfstandig te kunnen wonen. Om de doorstroming vanuit de KWE te bevorderen, maakten wij in 2018 2 woningen geschikt voor kamergewijze verhuur. We huisvesten hierin 6 jongeren. De gemeente stelt budget ter beschikking voor de betaling van de huur en Stichting Welcom neemt de begeleiding van de jongeren voor haar rekening. Taakstelling gemeente Zevenaar De gemeente Zevenaar kende in 2018 een taakstelling van 61 personen. Doordat Vryleve een voorstand van 24 vergunninghouders had, bedroeg de totale taakstelling 37 vergunninghouders. Er zijn door de 3 corporaties slechts 23 vergunninghouders gehuisvest. Plavei moest in 2018 3 vergunninghouders huisvesten. Plavei heeft een woning toegewezen aan een vergunninghouder met na-reizigers. Helaas kregen zij geen toestemming om zich hier te vestigen, waardoor Plavei haar bijdrage in de taakstelling niet behaalde. De komende jaren spannen Plavei en Baston Wonen zich extra in, door de voorstand van Vryleve te compenseren. De coördinatie van de woningtoewijzing lag bij Stichting Vluchtelingenwerk. Deze samenwerking verliep niet zoals gewenst. In overleg is besloten dat collega-corporatie Vryleve de coördinatie van de woningtoewijzing op zich neemt.

Jaarverslag 2018 34

Slaagkansen veranderen Door een aantal ontwikkelingen op de woningmarkt komt de slaagkans voor sommige groepen woningzoekenden onder druk te staan. De belangrijkste reden hiervoor is de invoering van het passend toewijzen. Hierdoor mogen mensen die afhankelijk zijn van huurtoeslag slechts op een gedeelte van onze vrijkomende huurwoningen reageren. De slaagkansen voor deze groep zijn vanaf de invoering van het passend toewijzen gedaald. Dit komt omdat zij alleen op woningen met een huurprijs tot de voor hen geldende aftoppingsgrens mogen reageren2. We zien dat het aantal verhuringen in 2018 met ruim 25% is gedaald. We vermoeden dat dit komt doordat de doorstroming naar de koopmarkt stagneert en we meer woningzoekenden van buiten de gemeente Montferland huisvesten. Hierdoor komen lokale verhuisstromen minder goed op gang. Ook stijgt het aantal actief woningzoekenden, waardoor de slaagkansen iets dalen. We verwachten dat de slaagkansen in met name Didam de komende 3 jaar tijdelijk onder druk komen te staan. Dit als gevolg van de herhuisvesting van de 73 herstructureringsurgenten uit de Bloemenbuurt. Uiteindelijk voegen we op termijn net zoveel woningen toe, als we slopen. We houden de ontwikkelingen op de woningmarkt nauwlettend in de gaten. In de gemeente Montferland wijzen we woningen toe aan woningzoekenden met een actieve zoektijd korter dan 1 jaar. In de gemeente Zevenaar zien we dat deze periode gemiddeld stijgt naar net boven een jaar. In het kader van de prestatieafspraken monitoren we de ontwikkelingen van de slaagkansen en leggen hierover verantwoording af aan de gemeenteraden. We onderzoeken in Montferland de mogelijkheden voor de realisatie van tijdelijke huisvesting en organiseren in het eerste half jaar een lokale woningruilmarkt voor huurders uit Montferland. In Zevenaar wordt onderzoek gedaan naar het verhuisgedrag van jongeren.

We werken voortdurend aan betaalbaar wonen Herzien huurprijsbeleid We vinden het belangrijk dat wij voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar hebben en zetten daarom in op een gematigd huurprijsbeleid. In onze geactualiseerde portefeuillestrategie legden wij vast hoeveel betaalbare huurwoningen per kern noodzakelijk zijn. We zien dat de verdeling van het aantal betaalbare huurwoningen op hoofdlijnen in overeenstemming is met onze portefeuillestrategie. Op kernniveau zijn er nog verbeteringen wenselijk. Na vaststelling van onze portefeuillestrategie starten we met het herzien van ons huurprijsbeleid. Belangrijkste aandachtspunten zijn naast het aantal betaalbare huurwoningen per kern, de gevolgen van de verduurzaming voor onze (kale) streefhuren. We ronden het huurprijsbeleid in de eerste helft van 2019 af.

Huurverhoging In 2018 kozen we voor een inflatievolgende huurverhoging voor al onze huurders. Dit deden wij omdat betaalbaarheid voor onze primaire doelgroep een belangrijk uitgangspunt van ons huurprijsbeleid is. Vanuit de landelijke politiek horen we steeds sterker de oproep om de huren inkomensafhankelijk te verhogen. Zo komt doorstroming op gang en kunnen we de vrijkomende woningen weer toewijzen aan huishoudens die afhankelijk zijn van huurtoeslag. Ondanks deze oproep kozen wij ervoor om al onze huren inflatievolgend te verhogen. Dit doen wij, omdat wij sturen op prijs/kwaliteit en niet op inkomen. Dit vinden wij een taak voor de overheid. Daarnaast blijkt uit onderzoek, dat de inkomensafhankelijke huurverhoging de doorstroming niet op gang brengt en dat ook middeninkomens een betaalbaarheidsrisico lopen. In de vrije sector hebben we de afgelopen jaren de grenzen van betaalbaarheid opgezocht en bereikt, dus ook hier pasten we een inflatievolgende huurverhoging toe. De inflatie bedroeg 1,4%. Gemiddeld verhoogden wij op 1 juli de huren met 0,78%. Iets minder dan de helft van onze huurders kreeg helemaal geen huurverhoging. Dit komt om de huurprijs die zij betalen boven onze streefhuur ligt. We ontvingen in 2018 7 bezwaren tegen de jaarlijkse huurverhoging, waarvan 2 klachten gegrond waren.

Huursombenadering Met ingang van 1 januari 2017 is de huursombenadering van kracht. Dit betekent, dat de huren voor zelfstandige woningen in 2018 slechts mogen stijgen met 2,4% (1,4% inflatie plus 1%). Het gaat hierbij om de jaarlijkse huurverhoging en de huurverhoging bij mutatie. Als gevolg van ons gematigde huurprijsbeleid steeg onze totale huursom met slechts met 0,64% waarbij we ruim onder de maximale verhoging bleven.

2 Eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot 22.200 euro en tweepersoonshuishoudens met een inkomen tot 30.175 euro mogen alleen worden gehuisvest in woningen met een huurprijs tot 592,55 euro. Drie- en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot 30.175 euro mogen worden gehuisvest in woningen met een huurprijs tot 635,05 euro.

Jaarverslag 2018 35

Duidelijkheid over servicekosten Voortkomend uit de fusie kenden we binnen Plavei nog verschillende methodieken voor de afrekening van de servicekosten. In 2018 harmoniseerden we ons servicekostenbeleid en hanteerden we 1 methodiek van afrekenen.

Huurachterstanden Rapportages verbeterd In 2017 ontwikkelden we nieuwe rapportages met betrekking tot huurachterstanden. In 2018 zijn de rapportages verder doorontwikkeld, waardoor er maandelijks gerichte informatie beschikbaar is over de betalingsachterstanden. Trends en ontwikkelingen worden hierdoor sneller gesignaleerd en we voeren gerichte acties uit.

We werken volgens ons huurincassobeleid Door een nauwe samenwerking tussen de afdeling huuradministratie en de klantcoaches, worden betalingsproblemen op tijd gesignaleerd. De capaciteit bij de klantcoaches is verhoogd, waardoor er meer aandacht is voor het tijdig signaleren van achterstanden. We blijven huurders aanmoedigen om te betalen via automatische incasso. Ruim 85% betaalt inmiddels via automatische incasso. We scherpten op basis van referentiebezoeken ons aanmaantraject aan. In 2019 implementeren we dit traject waarbij we van 3 herinneringsbrieven naar 1 gaan.

Verloop huurachterstanden 2018 We constateren dat het aantal huurachterstanden van zittende (actieve) huurders het afgelopen jaar een dalende lijn laat zien. Met name de kortdurende huurachterstanden (tot 90 dagen) dalen sterk.

Kengetallen achterstanden 2016 2017 2018

Totaal aantal huurders met huurachterstand eind van het jaar 757 376 337

Aantal vertrokken huurders met huurachterstand 140 116 72

Aantal overgedragen vorderingen deurwaarder 49 119 40

Aantal getroffen betalingsregelingen 234 105 108 In 2019 verwachten we dat huurachterstanden ten minste stabiel blijven. We gaan ons nieuwe aanmaantraject implementeren en de samenwerking tussen de afdeling huuradministratie en klantcoaches intensiveren. Ook zetten we meer in op preventieve huisbezoeken en vroegtijdige signalering. We streven ernaar onze huurachterstanden hiermee (nog) verder terug te dringen.

Onze achterstanden Eind 2017 bedroeg het percentage huurachterstanden bij onze zittende huurders 0,85%. Eind 2018 is dit percentage licht gestegen naar 1,01%. Het beeld van deze stijging is vertekend, doordat in december een grote verbouwingsfactuur werd verstuurd aan een van onze woon-zorgcomplexen. In dit percentage is ook een gedeelte huurachterstand opgenomen die we niet meer kunnen incasseren. Het gaat om mensen in de Wsnp (Wet schuldsanering natuurlijke personen) en andere schuldregelingen. Wanneer zij deze succesvol afronden, wordt het restant van de huurachterstand afgeboekt. Het aantal zittende huurders met een achterstand is van 262 gedaald naar 209.

201 181 179125 128 11640 52 113153 166 135

0

200

400

600

201804 201808 201812

Debi

teur

ensa

ldo

* €

1.00

0

Perioden

Verdeling geconsolideerd debiteuren saldo

Huurachterstanden - actieve huurders Huurachterstanden - inactieve huurders

Kosten - actieve huurders Kosten - inactieve huurders

Jaarverslag 2018 36

Gevolgen achterstanden en multiproblematiek Huurachterstand leidt helaas in sommige gevallen tot een ontruimingsvonnis. In 2018 werden 20 ontruimingsvonnissen uitgesproken. Dit is minder dan in 2017 (33). In 4 gevallen zetten we de ontruiming ook daadwerkelijk door. De reden hiervoor was dat 2 huurders de gemaakte afspraken niet nakwamen. Eén huurder had al een laatste kans gehad en één huurder heeft niet op het adres gewoond. Het aantal daadwerkelijke ontruimingen is ten opzichte van 2017 gehalveerd.

Laatste kans contracten We voerden in 2018 ons laatste kans beleid uit. We streven ernaar om alle huurders waarbij de huurovereenkomst door de rechter ontbonden is, een laatste kans te bieden. Met dit beleid willen we zoveel mogelijk voorkomen dat wanbetalers en veroorzakers van extreme overlast, daken thuisloos worden. De essentie is dat Plavei een bewoner een laatste kans geeft, om onder strikte voorwaarden een woning te (blijven) huren, waarmee we dakloosheid voorkomen. Deze voorwaarden worden opgesteld in samenwerking met het sociaal team van de gemeente en andere begeleidende instanties, zoals de Stadsbank, GGNet en Iriszorg. We sloten in 2018 alleen laatste kans contracten af in geval van betalingsachterstanden. Het aantal nieuw afgesloten laatste kans contracten is afgenomen. Dit ligt in de lijn met de afname van het aantal ontruimingsvonnissen op grond van betalingsachterstanden. Als er geen laatste kans werd afgesloten, ging het om 2 situaties waarbij de huurder zelf is vertrokken en 2 situaties waarbij de rechter een schikking en moratorium trof. De contractperiode voor een laatste kans is 2 jaar. Indien een huurder zich aan alle voorwaarden houdt, dan gaan wij opnieuw een huurovereenkomst met de huurder aan. Dat hebben we in 2018 in 11 gevallen gedaan. We hebben 4 laatste kans contracten voortijdig beëindigd: 1 omdat de huurder weer een nieuwe betaalachterstand liet ontstaan, 2 in verband met het niet nakomen van de afspraken en 1 huurder is verhuisd.

Laatste kans contracten 2016 2017 2018

Nieuw afgesloten laatste kans contracten 24 26 15

Succesvol afgeronde laatste kans contracten 6 4 11

Voortijdige beëindigde laatste kans contracten 5 1 4

Laatste kans beleid binnen de gemeenten Ons beleid, iedere huurder een laatste kans te bieden, is geborgd in een gezamenlijk protocol met gemeente Zevenaar, Baston Wonen en Vryleve. We delen hierin de aanpak op fors inzetten op vroegtijdige signalering en persoonlijk contact met onze huurders. We spraken af dat de werkwijzen, zoals vastgelegd in het protocol in 2018 onder regie van de gemeente, geëvalueerd zouden worden. Helaas is dit de gemeente niet gelukt en is de afspraak doorgeschoven naar 2019. Met de gemeente Montferland hebben we hierover afspraken vastgelegd in de prestatieafspraken.

Stijging aantal huurders met multiproblematiek Plavei blijft maatwerk leveren op het gebied van financiële en multiproblematiek. De gevolgen van een terugtrekkende overheid en bezuinigingen op de WMO maken, dat het aantal huurders met multiproblematiek onze aandacht blijft vragen. Mensen die steeds langer zelfstandig blijven wonen en mensen die eerder uit instellingen of huisvestingsvormen voor beschermd wonen stromen, komen bij ons terecht. In de regio Achterhoek brachten we de opgaven op het gebied van uitstroom beschermd wonen in beeld. Er werd gewerkt aan het vormgeven van een centrale uitgang voor uitstroom beschermd wonen Achterhoek breed. En het in beeld brengen van de behoefte naar woonvormen tussen beschermd wonen en zelfstandig wonen in. De resultaten worden in 2019 gepresenteerd en vastgesteld op bestuurlijk niveau. We willen verantwoordelijkheden niet overnemen van onze huurders en partners. Onze eigen rolopvatting en werkwijzen worden steeds duidelijker. In 2019 leggen we dit vast en gaan we in overleg met onze partners om concrete afspraken te maken.

Jaarverslag 2018 37

Huurverlaging bij financiële urgentie In uitzonderlijke situaties kan Plavei besluiten de huur te verlagen. Het gaat hierbij om huurders waarbij onvoorzien financiële urgentie is ontstaan en die wonen in een woning waarvan de huur na mutatie wordt verlaagd. De huurders zijn overwegend woonachtig in een woning met een huurprijs die hoger is dan 710,68 euro. Huurders die wonen in een woning met een huurprijs tot 710,68 euro ontvangen bij inkomensdaling meer huurtoeslag, die de inkomensterugval voor een groot deel op zal vangen. We concludeerden dat het moeilijk is om een strak beleid te maken op zeer individuele casussen. Het vraagt steeds weer maatwerk. We hebben besloten om de wijze waarop we de huur verlagen per casus te bepalen. Dit geldt zowel voor woningen met een huurprijs boven, als onder 710,68 euro. Na 5 beoordelingen evalueren wij de uitkomsten. In 2018 hebben we 2 verzoeken tot huurverlaging ingewilligd.

Onze service en dienstverlening Klachten en ontevredenheid als kans om te leren en het beter te doen We proberen klachten en uitingen van ontevredenheid te zien als kansen om te leren en om het beter te doen. Een kans om de mogelijk verstoorde relatie met de huurder te herstellen. Wanneer huurders ontevreden zijn over onze dienstverlening, kunnen ze een officiële klacht indienen. Voor officiële klachten hebben we een procedure, die ervoor zorgt dat een klacht op de juiste manier en ook tijdig wordt afgehandeld. Omdat niet elke huurder ervoor kiest om zijn of haar ontevredenheid officieel kenbaar te maken via een klachtenbrief of e-mail, brengen we ook uitingen van ontevredenheid via KWH zoveel mogelijk in beeld. We nemen contact op met deze huurders om het verhaal achter de lage(re) cijfers te horen en samen te zoeken naar een oplossing.

Geregistreerde klachten Totaal 2017 Totaal 2018

Officiële klachten (ingediend via brief of e-mail) 15 11

Via geschillencommissie/klachtencommissie woningcorporaties 3 2

Via KWH-uiting 55 57 Bij de Regionale Geschillencommissie kwamen in 2018 2 klachten binnen. Van beide zaken ontvangen we in 2019 de uitspraak van de klachtencommissie.

We doen onderzoek via het KWH-Huurlabel Om de tevredenheid over onze dienstverlening te meten, maken we gebruik van het Huurlabel voor woningcorporaties van KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). De stijgende lijn voor de totale waardering van de afgelopen jaren zette ook in 2018 door. We kregen van onze huurders een 8,0 voor de totale waardering. De verschillende onderdelen worden het hele jaar door gemeten, waardoor we direct inzicht hebben in de actuele beleving van klanten. Hierdoor kunnen we, waar nodig, meteen bijsturen. In 2018 zijn we gestart met het uitvoeren van aftersalesgesprekken bij nieuwe huurders, met als doel om de klanttevredenheid te verbeteren. Huurders waarderen deze contactmomenten en eventuele klachten konden gelijk worden opgelost. De waardering voor onderhoud en reparatie is iets gedaald. We gaan onze samenwerkingspartners toegang geven tot het klantportaal zodat zij real-time kunnen zien hoe de bewoners hun prestaties beoordelen en indien gewenst verbeteracties kunnen doorvoeren. In 2019 gaan we nog meer aandacht besteden aan tijdige en duidelijke communicatie voor en tijdens de uitvoering van planmatige onderhoudswerkzaamheden.

Jaarverslag 2018 38

We stellen een klantvisie op Plavei scoort de afgelopen 2 jaar op de algemene dienstverlening hoger dan het landelijk gemiddelde. Toch zien we dat er nog verbeteringen in onze dienstverlening mogelijk zijn. We merken bijvoorbeeld in de praktijk, dat er een verschil is in de wijze waarop medewerkers omgaan met onze klanten. Een klantvisie voorkomt dit niet helemaal, maar uiteindelijk zou in het merendeel van de gevallen het antwoord hetzelfde kunnen zijn. In 2018 onderzochten we de methodieken om te komen tot een gedragen klantvisie. We kozen uiteindelijk voor de beproefde aanpak van het KWH, waarbij we interactief met huurders en medewerkers aan de slag gaan, om te komen tot een gedragen klantvisie. In 2019 starten we het opstellen van de klantvisie met een luisterpanel met huurders. Onze klantvisie en de vertaling hiervan in onze kernwaarden ronden we voor de zomer van 2019 af.

De klant helpen we altijd en overal In 2018 verkochten wij ons kantoor in ’s-Heerenberg. Wij openden aan Achter de Kom 30a in ’s-Heerenberg een nieuwe servicelocatie, waar bewoners iedere ochtend kunnen binnenlopen. Zo blijven wij dichtbij en in verbinding met onze huurders in ’s-Heerenberg en de omliggende dorpen. We streven naar zoveel mogelijk online dienstverlening en zagen het aantal reparatieverzoeken via Mijn Plavei licht stijgen tot gemiddeld 10,6% in 2018. Het totaal aantal acties dat binnenkomt via onze website en via Mijn Plavei is gedaald ten opzichte van 2017. Dit komt onder andere omdat wij alle e-mailadressen van huurders verwijderden die volgens de nieuwe AVG-richtlijnen geen toestemming hadden gegeven dit e-mailadres te gebruiken. Hierdoor konden huurders niet meer inloggen op Mijn Plavei. We hielden een actie om het aantal bij ons bekende e-mailadressen te verhogen. Dit zorgde ervoor, dat we van ruim 2.500 huurders inmiddels weer een e-mailadres hebben.

Jaarverslag 2018 39

Hoofdstuk 4Samen leveren we een maatschappelijke bijdrage

Jaarverslag 2018 41

Als woningcorporatie hebben wij een maatschappelijke rol. Vanuit deze rol nemen we taken op ons, ten behoeve van de lokale samenleving. We geloven in het bundelen van krachten en het optimaal benutten van elkaars kennis en expertise. We geloven in 1 + 1 = 3. Leefbaarheid is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van huurders, netwerkpartners en de corporaties. We blijven dicht bij de basis en pakken problematiek alleen aan wanneer deze raakvlakken heeft met het wonen.

Onze samenwerkingspartners

Samenwerken aan prettig wonen in Montferland en Zevenaar doen wij met onze netwerkpartners en belanghouders. Belanghouders zijn partijen binnen ons werkgebied, die direct belang hebben bij de werkzaamheden die wij uitvoeren en opgaven die wij realiseren. Netwerkpartners zijn partijen met wie wij samenwerken om deze opgaven te realiseren. Onze netwerkpartners en belanghouders zijn onder andere:

De gemeente Montferland, Zevenaar en Westervoort; Huurdersbelangenvereniging de Schakel en huurdersvereniging Bergh; Diverse zorgpartijen die actief zijn in ons werkgebied; Diverse politieke partijen in de gemeente Montferland en Zevenaar; Dorps- en wijkraden die actief zijn in ons werkgebied; Bewonerscommissies van onze complexen; En nog vele anderen.

Prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties

Bod op de woonvisie Woningcorporaties zijn volgens de Woningwet 2015 verplicht jaarlijks een bod uit te brengen op de Woonvisie van de gemeente. Deze Woonvisie is de basis om te komen tot prestatieafspraken. Na goedkeuring door de RvC brachten wij voor 1 juli ons bod uit bij de verschillende gemeenten. Samen met de woonvisies diende het bod als basis voor het driepartijenoverleg in de gemeenten Montferland en Zevenaar.

Totstandkoming van prestatieafspraken In beide gemeenten is een werkgroep prestatieafspraken opgericht die bestaat uit de gemeente, de huurdersverenigingen en de woningcorporaties. We monitoren de voortgang van de prestatieafspraken, evalueren deze en bereiden nieuwe afspraken voor. Binnen de gemeente Zevenaar verliep het proces om tot prestatieafspraken te komen moeizaam. Dit kwam onder andere door personele wisselingen binnen de gemeente, het eigen maken van nieuwe rollen, als gevolg van de fusie tussen gemeente Zevenaar en Rijnwaarden en door personele wisselingen bij Baston Wonen. De prestatieafspraken voor 2019 zijn sober ingestoken. De focus ligt op het opstellen van een meerjarige raamwerkovereenkomst en het aanscherpen van het proces om te komen tot prestatieafspraken. Gezien ons beperkte marktaandeel in de gemeente Zevenaar van 7%, zetten wij in op een bescheiden rol. Binnen de gemeente Montferland kwamen de prestatieafspraken op constructieve wijze tot stand. Een verbeterpunt voor 2019 is het hanteren en beter naleven van de procesafspraken omtrent aanlevering van stukken.

Transparantietool Plavei gebruikte in 2016 de transparantietool bij de totstandkoming van de prestatieafspraken. Gezamenlijk constateerden we dat de transparantietool een goede, maar bewerkelijke tool is om met elkaar het gesprek aan te gaan. We spraken af dat we deze tool één keer per 3 jaar gebruiken, of zodra er sprake is van grote wijzigingen. Bijvoorbeeld als gevolg van nieuwe weten regelgeving. De gemeenten en huurdersorganisaties zijn tevreden over de wijze waarop wij onze financiële middelen inzetten en investeren in de opgaven binnen ons werkgebied. In de gemeente Zevenaar is door de corporaties besloten de transparantietool niet gezamenlijk in te zetten. We gaan met de gemeente in overleg op basis van de vier financiële indicatoren, gepresenteerd in het gezamenlijke beoordelingskader van het Aw en WSW.

Evaluatie van prestatieafspraken De evaluatie van de prestatieafspraken was in Montferland onderwerp van gesprek in het bestuurlijk overleg in november. We constateerden dat we 90% van alle afspraken realiseerden. Inhoudelijk lag de focus op het opstellen van onze portefeuillestrategie. De samenwerking en afstemming met de gemeente Montferland en het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid is een goed voorbeeld van onze constructieve samenwerking. Meer

Jaarverslag 2018 42

informatie hierover leest u in hoofdstuk 5. Aandachtpunt bij de overige afspraken is een te optimistische inschatting van de impact van de afspraken waardoor de afronding van de afspraken doorloopt in 2019. Met de gemeente Zevenaar moeten we helaas constateren dat de meeste prestatieafspraken niet of deels zijn gerealiseerd. Een aantal afspraken had een doorlopend karakter en nemen we mee in de meerjarige raamovereenkomst die begin 2019 voor de periode 2019-2024 opgesteld wordt. De oorzaak van het niet realiseren van de afspraken heeft grotendeels met het proces en de communicatie te maken. Door de gemeentelijke fusie van de gemeente Zevenaar en Rijnwaarden zaten we in 2018 in een nieuwe samenstelling. Het voorzitterschap is in handen van Baston Wonen en ook hier vond een personele wisseling plaats. Plavei stelt zich hierbij bescheiden op gezien ons beperkte marktaandeel. We maakten in het laatste bestuurlijk overleg strakke procesafspraken.

We informeerden raads- en commissieleden Zoals vastgelegd in de prestatieafspraken, werden raads- en commissieleden van de gemeente Montferland in december, via een aparte themabijeenkomst bijgepraat over een aantal actuele onderwerpen. Onderwerpen als de planvorming voor de Bloemenbuurt, onze ambities op het gebied van duurzaamheid en de realisatie van de prestatieafspraken. De bijeenkomst werd positief ontvangen. In de gemeente Zevenaar organiseerden wij samen met Baston Wonen en Vryleve een themabijeenkomst voor het college van burgemeesters & wethouders en raads- en commissieleden. Deze bijeenkomst ging over de voortgang van de prestatieafspraken op de door hen aangedragen thema’s; slaagkansen en verduurzaming. Naar aanleiding van vragen tijdens deze bijeenkomst, maakten wij prestatieafspraken over het uitvoeren van een onderzoek naar verhuisgedrag van jongeren.

Prestatieafspraken Westervoort In Westervoort verhuren wij een woon-zorgcomplex. Met de gemeente Westervoort maakten wij dit jaar voor het eerst formeel (beperkte) prestatieafspraken. We legden vast dat we ons woon-zorgcomplex handhaven op basis van bestaand beleid.

Samenwerking met belanghouders Regionale samenwerking De gemeente Montferland ligt op de grens tussen regio Arnhem Nijmegen en de Achterhoek. Afhankelijk van het thema participeert zij in één van de 2 regio’s. Zo neemt zij op het gebied van ruimtelijke ordening en wonen deel aan regio Arnhem Nijmegen. Voor zorgen welzijn en duurzaamheid participeert zij in de Achterhoek. Deze keuzes hebben invloed op onze rol in de regio en stellen ons soms voor uitdagingen. We namen in 2018 deel aan samenwerkingsverbanden in beide regio’s. Het zwaartepunt verschuift voor ons richting regio Arnhem Nijmegen, als gevolg van de implementatie van de regionale huisvestingsverordening. Het heeft onze voorkeur voor alle thema’s aan te sluiten bij één regio. In 2019 nemen wij een standpunt in over onze deelname aan het Achterhoeks Corporatie overleg.

Jaarverslag 2018 43

Zorg- en welzijn Sinds de faillissementen van 2 zorgpartijen in 2016, hebben wij de samenwerking met onze zorgpartners geïntensiveerd en vindt structureel overleg plaats op uitvoerend en bestuurlijk niveau. Afhankelijk van behoeften en actuele vraagstukken vindt extra overleg plaats. Wij zien dat er op ons, op het gebied van wonen en zorg vanuit verschillende partijen een beroep wordt gedaan, om extra woningen te leveren voor de huisvesting van specifieke doelgroepen. In de prestatieafspraken legden wij vast dat de gemeente Montferland de regiegroep Wonen-Welzijn-Zorg nieuw leven in blaast. De eerste bijeenkomst staat gepland in maart 2019.

Huurdersparticipatie Samenwerking met huurdersverenigingen Voor Plavei stond 2018 in het teken van een hernieuwde start van de beide huurdersverenigingen. Vanaf maart werd het overleg met Plavei door de besturen van beide huurdersverenigingen weer gezamenlijk gevoerd. Dit heeft geleid tot de ondertekening van 2, grotendeels gelijke, samenwerkingsovereenkomsten tussen de huurdersverenigingen met Plavei in juli 2018. In deze samenwerkingsovereenkomsten werd de omgang tussen Plavei en de huurdersverenigingen geregeld. Ook legden we vast over welke thema’s de huurdersverenigingen informatierecht, adviesrecht of instemmingsrecht hebben. In de samenwerkingsovereenkomst staat ook verwoord dat de huurdersverenigingen streven naar een juridische fusie vóór 1 juli 2019. Bij het opstellen van beleid, betrekken we de huurdersorganisaties aan de voorkant en halen direct de eerste input op. Deze inbreng nemen we mee bij de ontwikkeling van het beleid en vervolgens worden de plannen aan de besturen van de huurdersverenigingen gepresenteerd en inhoudelijk met hen besproken. Daarna volgt de formele adviesaanvraag. In 2018 ontvingen we positief advies over: De bijstelling huurprijsbeleid; De huuraanpassing bij inkomensterugval; Het sociaal plan van de Bloemenbuurt; Het portefeuilleplan 2018 – 2030; Het verkoopbeleid.

Onderwerpen die in 2018 de revue passeerden zijn: De prestatieafspraken; De huuraanpassing bij inkomensterugval; De herontwikkeling en sociaal plan Bloemenbuurt; De huurverhoging; De samenwerkingsovereenkomsten huurdersverenigin-

gen en Plavei; De begroting huurdersverenigingen; De huisvestingsverordening; De woningmarktoriëntatie;

De portefeuillestrategie; De fusie huurdersverenigingen; De voordracht lid raad van commissarissen door huur-

dersverenigingen; De transparantietool; De vastgoedsturing; De Dag van het Huren; Het vraaggestuurd plaatsen van zonnepanelen; De ontwikkelingen bij de klachtencommissie woning-

corporaties Arnhem en omstreken; De Aedes-benchmark.

Belanghouders en participatiebeleid We betrekken onze huurders op verschillende manieren en zoeken naar mogelijkheden om met bewoners in gesprek te gaan. Ook benutten we onze reguliere contactmomenten om te horen wat er leeft en speelt en signalen mee te nemen bij het opstellen van beleid en het verbeteren van onze dienstverlening. We luisteren naar onze huurders en partners om erachter te komen wat hen beweegt en wat hun verwachtingen zijn over onze maatschappelijke bijdrage. In het participatiebeleid leggen we vast en beschrijven we hoe wij bewoners en partners betrekken en laten meedenken, meepraten en meedoen. We brachten ons netwerk in beeld en gebruikten de resultaten van de visitatie als input voor ons beleid dat in de eerste helft van 2019 wordt vastgesteld.

Participatie bij projecten Plavei betrekt huurders en belanghouders in een vroeg stadium bij het ontwikkelen van haar plannen. Op deze manier achterhalen we klantwensen en horen we of we de juiste dingen doen. Bewoners zelf weten immers het beste wat er in hun woning en in de wijk speelt. Ook willen we zo draagvlak creëren voor onze plannen. Onze klantcoaches en de adviseur participatie en leefbaarheid brengen betrokkenen met elkaar in verbinding.

Jaarverslag 2018 44

Dit waren de projecten waar we in 2018, samen met onze huurders en andere belanghebbenden, plannen over maakten:

de sloop en vervangende nieuwbouw aan de Graaf Hendrikstraat in Braamt; de sloop en vervangende nieuwbouw aan de Grote Nekkum in ’s-Heerenberg; de sloop en vervangende nieuwbouw aan de ’s-Heerenbergseweg in Zeddam; de Bloemenbuurt in Didam.

Ook bij renovaties betrekken we bewoners intensief. We nodigen huurders, omwonenden en andere belanghebbenden uit voor kijkmomenten en opleverfeestjes. Momenten waarop iedereen kennis met elkaar kan maken.

Buurtpanel, informatieavonden, huisbezoeken en plandag Bloemenbuurt De Bloemenbuurt in Didam blijft de komende jaren één van onze grootste opgaven. Om de wijk toekomstbestendig te maken, zijn forse investeringen nodig. We betrokken de bewoners van de wijk actief bij de planvorming. Zo organiseerden we in 2018 4 bijeenkomsten met het buurtpanel, waarin we het stedenbouwkundigplan uitwerkten. Vervolgens hielden we 2 informatieavonden om de plannen toe te lichten aan bewoners die woonden in een woning die mogelijk gesloopt werd. Vervolgens werden alle huurders persoonlijk bezocht door onze klantcoaches. Tijdens de plandag Bloemenbuurt in juni werden de plannen gepresenteerd aan alle belangstellenden en kon iedereen zijn input geven op het plan. Naar aanleiding van de opmerkingen van bewoners, stelden we het voorlopig plan bij en uiteindelijk werd het stedenbouwkundig plan eind 2018 vastgesteld door de RvC van Plavei en het College van B&W van de gemeente Montferland. In 2019 starten we met de concrete uitwerking van alle plannen en gaan we intensief samenwerken met onze huurders. Het Sociaal Plan Herstructurering Bloemenbuurt wordt van kracht en hiermee krijgen 73 huurders herstructureringsurgentie, waarmee ze met voorrang kunnen reageren op vrijkomende huurwoningen.

Wijk- en dorpsraden We zien wijken dorpsraden en bewonerscommissies als belangrijke partijen wanneer het gaat om leefbaarheid. Onze adviseur participatie en leefbaarheid heeft met alle wijken dorpsraden periodiek overleg. In een aantal kernen is er sprake van nieuwe projecten. Vanaf het begin van deze projecten zetten we in op actieve betrokkenheid van de wijken dorpsraden. We onderhielden intensief contact met:

De dorpsraad in Kilder. We praatten over de realisatie van 5 levensloopbestendige woningen aan de Cedric Mardonstraat.

De dorpsraad in Braamt en de leefbaarheidscommissie. We praatten met hen over de renovatie van de woningen aan de Hiedenbrinkstraat en de sloop en vervangende nieuwbouw aan de Graaf Hendrik-straat.

Het Zeddams Klankbord. We praatten over de realisatie van 5 NOM-woningen aan de `s-Heerenbergse-weg in Zeddam.

De bewonerscommissie in het Panhuis. Met hen praatten we over de realisatie van 9 energiezuinige ap-partementen naast het complex aan de Kerkstraat.

Ook nodigden we hen uit voor de informatieavonden en opleverfeestjes die voor de huurders, omwonenden en andere belanghebbenden werden georganiseerd.

Dag van het Huren Jaarlijks neemt Plavei deel aan de Dag van het Huren. In 2018 was het thema ‘een duurzame relatie’. We gingen naar onze huurders toe en gaven hen tips over energiebesparing. Ook was er een ’snelloket’, zodat we direct alle vragen en klachten van onze huurders konden oplossen. We organiseerden korte ‘duurzame’ workshops voor de kinderen en brachten het onderwerp verder onder de aandacht door inzicht te geven in onze projecten. Huurders-vereniging Bergh was ook aanwezig in ’s-Heerenberg en ging mee op de bus naar de kerkdorpen. We legden deze dag vast op beeld. We kijken terug op een drukbezochte en zeer geslaagde dag.

Samen investeren we in leefbaarheid De kernen van ons werkgebied kenmerken zich door een sterke gemeenschapszin. Bewoners zijn betrokken bij hun woon- en leefomgeving en het is over het algemeen prettig wonen binnen de kernen van ons werkgebied. Wij geloven in het slim organiseren en in verbinding brengen van vraag en aanbod, mensen en organisaties. In de Woningwet staan strakke kaders waarbinnen Plavei geld uit mag geven aan leefbaarheid. We gaven in 2018 435.000 euro uit aan leefbaarheid. Hieronder valt bijvoorbeeld de inzet van onze klantcoaches (woonmaatschappelijk werk) en onze bijdrage aan bijvoorbeeld buurtbemiddeling. Wij verwachten dat we in 2019 een substantieel deel van het leefbaarheidsbudget inzetten bij de aanpak van de Bloemenbuurt. In de prestatieafspraken legden wij vast welke activiteiten wij op het gebied van leefbaarheid ontplooien. De focus ligt in de prestatieafspraken op het intensiveren van de samenwerking tussen de betrokken partijen en het structureel borgen van nieuwe werkwijzen.

Jaarverslag 2018 45

Ogen en oren in de wijk Naast de adviseur participatie en leefbaarheid zijn meer medewerkers actief bezig met leefbaarheids-vraagstukken. Zo zijn ook de klantcoaches, huismeesters en vaklieden onze ogen en oren in de kernen. Ze hebben een belangrijke rol bij het signaleren van achter de voordeur problematiek en leefbaarheidsklachten. Door aan de slag te gaan met deze signalering, heeft dit op diverse locaties geleid tot schonere en veiligere achterpaden en beter onderhouden tuinen. Ook zijn onze klantcoaches en adviseur participatie en leefbaarheid al in een vroeg stadium op de hoogte van mogelijke vraagstukken, zoals onder andere: huurachterstanden, vervuiling van de woning, geluidsoverlast en andere zaken die zich achter de voordeur afspelen en kunnen deze dan afhandelen.

Leefbaarheid bij projecten In Braamt sloopten we 10 woningen en realiseerden we 16 nieuwbouwwoningen. Om verloedering van de woon- en leefomgeving tegen te gaan, richtten we een leefbaarheidscommissie op. Zij waren onze ogen en oren van de werkzaamheden. De commissie vond het prettig dat zij konden meedenken aan het leefbaar houden van de buurt tijdens de realisatie van het project. De leefbaarheidscommissie denkt nog na of zij door willen doorgaan als buurtcommissie.

Extra aandacht Binnen de kernen van ons werkgebied hadden we in 2018 extra aandacht voor de volgende buurten:

Flats Maria van Nassaulaan en Bergherveld Onze flats aan de Maria van Nassaulaan en Bergherveld kennen een relatief hoog verloop. Er is minder interesse voor flatwoningen, waardoor mensen met een kortere meettijd eerder kans maken op een woning. Hierdoor stromen hier eerder woningzoekenden in die uit een problematische woonsituatie komen. Onze klantadviseurs zijn alert op de achtergronden van woningzoekenden in deze buurt. Er vindt een uitgebreide intake plaats. Het doel hiervan is het opsporen van mogelijke problemen, zodat we hulp kunnen bieden of mensen door kunnen leiden naar de juiste (hulpverlenende) instantie, om op deze manier hun problemen zo min mogelijk te verplaatsen naar deze wijk. Onze huismeester is op vaste tijden en dagen zichtbaar aanwezig. Deze structurele inzet in de afgelopen jaren zorgt er nog steeds voor dat de leefbaarheid in deze wijk op een beheersbaar niveau is, met de wetenschap dat dit wel een wijk is waar aandacht voor moet blijven.

Invulling plint Meulenvelden In het najaar van 2016 ontstond het idee om Meulenvelden, en meer in het bijzonder het gebouw Waverlo, een kwaliteitsimpuls te geven. Meulenvelden is het hart van het woonservicegebied in de gemeente Didam. Dit staat onder druk. De openbare ruimte in gebouw Waverlo wordt niet optimaal benut. En sinds het faillissement van zorgorganisatie Diafaan, staan verschillende ruimtes leeg. Stichting Senioren Kontakt zag zich, door een korting op de exploitatiebijdrage van de gemeente Montferland, genoodzaakt om de huur van haar soos te beëindigen. We zijn op zoek gegaan naar partijen uit het maatschappelijke middenveld om de begane grond van Meulenvel-den (Waverlo) een kwaliteitsimpuls te geven. De bibliotheek Montferland en stichting Welcom zijn hierin geïnte-resseerd. Begin 2019 wordt hiervoor een intentieverklaring getekend, om de haalbaarheid hiervan te onder-zoeken. De uitvoering van dit plan kan er toe bijdragen, dat de gemeentelijke woonzorgzone, waar Meulenvelden deel van uitmaakt, beter als maatschappelijk cluster gaat functioneren en meer toekomstbestendig wordt. Dit komt de leefbaarheid en levendigheid in het gebouw ten goede. We geloven dat wij op deze manier het welzijn van onze bewoners en de gebruikers bevorderen en de zelfredzaamheid en kwaliteit van leven vergroten.

Een prettige woonomgeving We stimuleren huurders met elkaar in gesprek te gaan Ons overlastbeleid kent een belangrijke pijler: de zelfredzaamheid van de huurders. Daarom wijzen wij de huurders op hun eigen verantwoordelijkheid bij het doen van overlastmeldingen. Onze medewerkers van -vooral het Klantcontactpunt- informeerden huurders hoe zij zelf de overlast kunnen oplossen, of verwijzen hen door naar het project Buurtbemiddeling.

Buurtbemiddeling helpt Het project Buurtbemiddeling ondersteunt als onafhankelijke partij de huurders om met elkaar in gesprek te gaan als er sprake is van overlast. Zij leren bewoners dat zij vooral zelf verantwoordelijk zijn voor prettig wonen. Wij vinden de onpartijdigheid en het stimuleren van de zelfredzaamheid belangrijk. Omdat veel problemen hiermee in een vroeg stadium opgelost kunnen worden. Daarom werken wij samen met de gemeente Montferland en stichting Welcom in het project Buurtbemiddeling. Bij beginnende klachten wordt dan ook als eerste Buurtbemiddeling ingezet.

Jaarverslag 2018 46

Uit cijfers van stichting Welcom blijkt, dat het aantal bemiddelingen licht is toegenomen. Vorig jaar hebben 44 van onze huurders gebruik gemaakt van Buurtbemiddeling. Dat is 71% van het totaal aantal bemiddelingen die vorig jaar zijn ingezet. Zelf hebben we 42 huurders doorverwezen naar buurtbemiddeling. Niet alle huurders komen via ons bij Buurtbemiddeling terecht. Huurders melden zich ook zelf aan. We zien een lichte daling in het aantal doorverwijzingen. Dat hangt ook samen met een toename van het aantal complexere overlastmeldingen. Helaas lukken niet alle bemiddelingen. Dit komt soms vooral omdat de melder (toch) niet met de andere partij in gesprek wil. Gemeente Montferland heeft in 2018 haar bijdrage voor Buurtbemiddeling, na eerst terughoudend te zijn, toch met een jaar verlengd. In 2019 neemt de gemeente een standpunt in of zij ook in de toekomst haar bijdrage wil blijven leveren.

Toename meldingen multiproblematiek We besteedden in 2018 meer tijd aan het behandelen van overlastmeldingen door de stijging van het aantal zaken waarbij sprake is van multiproblematiek, (een combinatie van problemen op verschillende gebieden). We werkten meer samen met meerdere hulpverlenende partijen die betrokken waren, gingen vaker op huisbezoek en voerden meer gesprekken. Soms konden we zaken oplossen, soms alleen beheersbaar maken. Onze verwachting dat dit soort casussen verder zouden toenemen, is uitgekomen. De gevolgen van een terugtrekkende overheid en bezuinigingen op de WMO, blijven voor ons merkbaar.

Overlastmeldingen afhandelen Het aantal overlastmeldingen in 2018 is gedaald ten opzichte van 2017. In 2017 werd het voor het eerst mogelijk voor huurders om via onze website overlastmeldingen in te dienen.

Overlastmeldingen 2016 2017 2018 Aantal ontvangen overlastmeldingen 82 206 180 Waarvan aantal doorverwezen naar Buurtbemiddeling 56 64 42

De aard van de klachten is breed en variëren van klachten over het aanzicht van de tuin van de buren tot (ernstige) overlast door (sterk) afwijkend gedrag. De top 5 van binnengekomen klachten ging over:

1. Burenconflict (vorig jaar 2e plek) 2. Tuinonderhoud (vorig jaar 5e plek) 3. Geluidsoverlast (vorig jaar 1e plek) 4. Dierenoverlast (nieuwe categorie) 5. Vervuiling woning of tuin (vorig jaar 3e plek)

Vooral in de zomerperiode nam het aantal meldingen in de categorie burenconflict en tuinonderhoud fors toe. Deze trend zien we jaarlijks terugkomen. Er zijn geen hennepkwekerijen aangetroffen. Wel is een woning op last van de gemeente voor 3 maanden afgesloten, omdat de bewoner in de woning drugs verhandelde.

Tuinonderhoud en achterpaden Slecht onderhouden tuinen en rommel in achterpaden zorgen vaak voor ergernis in de buurt. Dit is een blijvend punt van aandacht. We ontvingen in 2018 8 klachten van bewoners. Bemiddeling door de adviseur participatie en leefbaarheid, klantcoach, onderhoudsmedewerkers en boa`s (Buiten Gewoon Opsporingsambtenaar) van de gemeente Montferland, zorgden ervoor dat bewoners in actie kwamen en de rommel opruimden of de tuin aanpakten. In 2019 gaan we actief met bewoners in gesprek over het onderhoud van de achterpaden. We starten in de Bloemenbuurt, waar we in het kader van gebiedsontwikkeling extra aandacht gaan besteden aan de leefbaarheid. In Giesbeek sloten wij in 2018 aan bij de aanbesteding van de herinrichting van de openbare ruimte door de gemeente Zevenaar voor de aanpak van onze achterpaden. De werkzaamheden worden in 2019 uitgevoerd. In 2018 maakten we samen met de gemeente Montferland een start met het in beeld brengen van de eigendomssituatie van diverse groenstroken die grenzen aan onze complexen.

We ondersteunen mensen met sociale problematiek Helaas zijn huurders soms niet in staat de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. De oorzaken zijn vaak van uiteenlopende aard. Er zijn meerdere problemen waar de huurder zelf niet uitkomt. We stimuleren zelfredzaamheid. Huurders die open staan om hun problemen aan te pakken, ondersteunen wij bij het vinden van begeleiding. Meestal werken we daarin samen met het sociaal team van de gemeenten Montferland of Zevenaar. Er wordt dan gerichte ondersteuning gegeven. We zetten in 2019 in op een meer preventieve aanpak, waarbij de gerichte ondersteuning in een vroeg stadium gegeven kan worden.

Jaarverslag 2018 47

Duidelijke rolverdeling bij overlast We willen zichtbaar en benaderbaar zijn in de wijk en beter weten wat er leeft en speelt. In 2018 keken we daarom kritisch naar bestaande functies. We onderzochten of verbreding en verdieping wenselijk was. Veranderingen in rollen en functies raken verschillende medewerkers en zijn niet eenvoudig te realiseren. We verwachten in 2019 de wijzigingen in de functies te formaliseren. Daarnaast zetten we extra capaciteit in bij de klantcoaches vanwege hun rol in de verschillende projecten.

We ondersteunen initiatieven Van en voor huurders Initiatieven waar we een bijdrage aan leverden, hadden een directe relatie met onze huurders en hun directe woonomgeving. Bijdragen kwamen uit ons eigen budget leefbaarheid en/of het leefbaarheidsfonds van de huurdersverenigingen. Zo ondersteunden wij ook in 2018 het project Bedrijfshulpverlening in Meulenvelden en de Dag van de Ouderen.

Langer zelfstandig wonen Belangrijk voor de zelfredzaamheid van ouderen is dat de woning zo min mogelijk belemmeringen kent. In dit verband werkten we ook in 2018 nog mee aan het in 2015 gestarte project Aangenaam Wonen in de gemeente Zevenaar. Plavei levert een bijdrage in de vorm van werkzaamheden tot een bedrag van 300 euro per verhuureenheid. In 2018 honoreerden we alle 5 aanvragen van huurders. We zijn ook betrokken bij het project Thuis in Montferland, in de gemeente Montferland. Hiervoor gelden dezelfde afspraken. We ontvingen binnen de gemeente Montferland geen aanvragen.

Techniekdag Vanuit het oogpunt van arbeidsmarktprofilering en communicatie deden we mee aan de jaarlijkse Techniekdag de Liemers. Op deze dag kunnen jongeren van 10 tot 16 jaar zien en ervaren hoe leuk techniek is. Wij presenteerden doe-activiteiten en gaven uitleg hoe onderhoud en techniek bij een woningcorporatie werkt. Op deze manier maken jongeren spelenderwijs kennis met de techniek.

Beursvloer de Liemers Samen met collega-corporaties Baston Wonen en Vryleve namen wij deel aan Beursvloer de Liemers. De beursvloer is een initiatief van De Liemerse Uitdaging. Het doel van de Beursvloer is om matches tussen bedrijven en maatschappelijke organisaties tot stand te brengen, die de leefbaarheid in de Liemers vergroten. Deze dag heeft 2 waardevolle matches opgeleverd. We leverden hiermee een positieve bijdrage aan de zichtbaarheid van Plavei en kwamen in contact met maatschappelijke organisaties.

Hoofdstuk 5Onze woningvoorraad is klaar voor morgen

Jaarverslag 2018 49

Om ervoor te zorgen dat ons woningbezit ook op lange termijn aansluit bij de wensen van onze doelgroep, maken wij ons woningbezit toekomstbestendig. De komende jaren ligt de focus op transformatie en verduurzaming. In 2018 startten we met het uitvoeren van de werkzaamheden en bereidden we samen met bewoners de plannen voor de herontwikkeling van de Bloemenbuurt voor: ons grootste project de komende 4 jaar.

We actualiseerden onze wensportefeuille In 2018 actualiseerden we onze portefeuillestrategie, waarin we vastlegden wat de omvang en samenstelling van onze woningvoorraad naar onder andere aantal, type en huurprijsklasse in 2030 dient te zijn. Bijzonder in de totstandkoming van onze portefeuillestrategie is de wijze waarop we dit samen met de gemeenten vormgaven. We kochten gezamenlijk de data en bevolkingsprognoses in en voerden gezamenlijk een woningmarktoriëntatie uit. Samen met de gemeente Montferland voerden we een scenario-analyse uit en bepaalden in nauw overleg de keuze voor de te hanteren scenario’s. De gemeente Montferland koos ervoor, volgens dezelfde systematiek de Liemerse Woonagenda te vertalen naar kernniveau.

Onze woningvoorraad in beeld Op 31 december 2018 telde het bezit van Plavei 4.341 verhuureenheden. Dit zijn 4.117 verhuurbare wooneenhe-den (woningen en intramurale eenheden) en 224 overige verhuurbare eenheden (parkeerplaatsen/garages, com-merciële ruimten, maatschappelijk vastgoed).

Samenstelling verhuurbare woningvoorraad per 31 december 2018:

Woningtype Huurklasse Goedkoop Betaalbaar Betaalbaar plus Middelduur Duur Totaal

≤ € 417,34 € 417,34 ≤ €597,30

€ 597,30 ≤ € 640,14

€ 640,14 ≤ € 710,68 > € 710,68

Eengezinswoning 146 1.407 272 352 33 2.210

Etagewoning met lift 4 330 53 160 57 604

Etagewoning zonder lift 59 148 0 0 0 207

Levensloopbestendig 28 391 20 76 29 544

HAT-eenheid 73 153 1 0 0 227

Begeleid wonen 12 12

Kamergewijze verhuur 9 9 Totaal (excl. intramuraal) 331 2.429 346 588 119 3.813

Jaarverslag 2018 50

Verkopen Verkoop bestaand bezit Aan de Kornhorst in ’s-Heerenberg verkochten we 2 in plaats van de 6 geprognosticeerde woningen. In 2019 blijven wij deze woningen te koop aanbieden. In 2018 verkochten we 9 woningen uit onze reguliere verkoopvoorraad, die beschikbaar kwamen door mutatie of verkocht zijn aan zittende huurders. We spraken met de gemeente Montferland af, dat we jaarlijks maximaal 10 huurwoningen verkopen. In onze begroting hielden we rekening met de verkoop van 10 reguliere huurwoningen.

Koopgarant In het verleden verkocht Plavei woningen met korting via het zogenaamde Koopgarant. Bij de verplichte terugkoop door Plavei wordt de korting weer verrekend. We hebben nog 25 woningen die verkocht zijn met de Koopgarantregeling. Zodra deze woningen worden teruggekocht, verkoopt Plavei ze regulier. We kochten in 2018 4 koopgarantwoningen terug en verkochten deze weer. Maar nu zonder terugkoopregeling.

Verkoop bijzonder bezit Plavei heeft een aantal locaties die zij wil verkopen. Het gaat hierbij om panden die niet geschikt zijn voor de reguliere verhuur. In 2018 verkochten wij een tweetal fabriekspanden in Didam en werd het voormalig postkantoor in Didam onder voorbehoud verkocht. In Giesbeek staat een voormalig bankkantoor al lange tijd leeg. In 2018 verkochten we dit pand.

Lopende projecten Verkoop kavels Graef Molenberg in Zeddam In 2015 realiseerden we in Zeddam op de uitbreidingslocatie Kerkweg 7, een voormalig bedrijfsterrein, 9 bouwkavels voor vrijstaande woningen. In 2018 verkochten wij de laatste kavels en in 2019 wordt het openbaar gebied definitief ingericht door de gemeente.

Verkoop kavels Europaplein in Zeddam Eind 2017 startten wij met de verkoop van 6 kavels aan het Europaplein in Zeddam. We verkochten in 2018 3 van de 6 kavels.

Graaf Hendrikstraat 5 en 7 in Braamt Vanuit het herstructureringsproject aan de Graaf Hendrikstraat is besloten deze woningen te verkopen. Beide woningen werden in 2018 verkocht.

Nieuwe initiatieven en verkenningen Plavei verkende in 2018 de mogelijkheden voor nieuwe vastgoedontwikkelingen.

De gemeente Montferland heeft Plavei gevraagd of er interesse is om vastgoed van hen over te nemen. Het gaat hierbij om 9 woningen, 1 woonwagen en 5 standplaatsen. De gemeente heeft dit vastgoed ge-taxeerd. De woningen hebben een slechte onderhoudsstaat en een slecht energielabel. Plavei deed een voorstel aan de gemeente om het vastgoed te kopen tegen een waarde die recht doet aan de onder-houdsstaat en het energielabel. De gemeente beoordeelt dit voorstel begin 2019.

In 2018 ondertekenden we een intentieovereenkomst met zorginstelling Estinea. We spraken af, dat we samen de mogelijkheden gaan onderzoeken om nieuwbouw van ongeveer 14-20 zorgeenheden te reali-seren in het centrum van ’s-Heerenberg.

In 2018 werd een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd voor onze leegstaande woningen aan de School-straat in Didam. Hieruit kwamen aandachtspunten naar voren. In 2019 worden de opties voor deze loca-tie verkend.

Molenwijk We hebben veel woningen in de Molenwijk in Didam met slechte energielabels. We voerden in 2018 een conditiemeting uit. We hebben bewoners zelf ook gevraagd over hoe zij denken over de wijk, door middel van een klanttevredenheidsonderzoek. De input uit dit onderzoek gebruiken we voor de uitwerking van onze visie en onze plannen. In 2019 geven we de plannen verder vorm.

Jaarverslag 2018 51

Projecten In 2018 werkten wij aan verschillende vastgoedontwikkelingen. Dit deden wij in nauw overleg met onze huurders. Didam - Bloemenbuurt Aantal woningen 73 woningen sloop 73 woningen nieuwbouw 136 woningen renoveren

Woningtypen 25 levensloopbestendige (LLB) woningen 25 appartementen 6 LLB benedenwoningen 5 bovenwoningen 12 eengezinswoningen

Huur- of koopwoning 209 huurwoningen

(Huur)prijsklasse ≤ € 710,68

Start bouw De 1e fase bestaat uit 15 renovaties in de Crocusstraat. Deze fase start in de 2e helft van 2019.

Oplevering

Deze woningen worden in 2019 opgeleverd.

Toelichting De vernieuwing van de buurt wordt opgedeeld in 7 fases. De eerste fase bestaat uit het renoveren van 15 woningen aan de Crocusstraat. We verwachten hier in de 2e helft van 2019 te starten.

`s- Heerenberg - Grote Nekkum, Braamt - Graaf Hendrikstraat Aantal woningen 14 woningen sloop 2 bestaande woningen

verkoop 20 woningen nieuw-

bouw

Woningtypen 16 LLB woningen en 4 ééngezinswoningen



Start bouw april 2018

Oplevering

oktober 2018 tot april 2019

Toelichting In 2017 startten we een project voor de realisatie van 20 NOM-woningen. De sloop startte in maart 2018 en de bouw in april 2018. De oplevering van 4 woningen aan de Grote Nekkum in ’s Heerenberg was in oktober 2018. 11 van de 16 woningen in Braamt zijn opgeleverd in december 2018. De laatste woningen in Braamt leveren we in 2019 op.

’s-Heerenberg - Touwslagersbaan, Braamt - Pastoor te Rielestraat Aantal woningen 17 woningen renovatie

Woningtype Eéngezinswoningen



Start renovatie maart 2018

Oplevering juli 2018

Toelichting In 2017 startten we een project voor de renovatie van 17 woningen aan de Touwslagersbaan in ’s-Heerenberg en de Pastoor te Rielestraat in Braamt. De woningen werden gerenoveerd om ze te verduurzamen en aan de huidige eisen te laten voldoen. In januari hebben we de werkzaamheden in de woningen opgenomen. De uitvoering van de renovatie startte in maart 2018. De renovatie werd in juli 2018 afgerond.

Kilder - Cedric Mardonstraat Aantal woningen 5 woningen nieuwbouw

Woningtype LLB-woningen



Start bouw eerste kwartaal 2018

Oplevering december 2018

Toelichting In oktober 2017 namen we het realisatiebesluit om 5 NOM-woningen te realiseren aan de Cedric Mardonstraat in Kilder. In het eerste kwartaal 2018 startten met de werkzaamheden. De woningen leverden we in december 2018 op. De woningen zijn in januari 2019 verhuurd.

Jaarverslag 2018 52

Zeddam - ’s-Heerenbergseweg 34 Aantal woningen 1 bestaande opstal

sloop 5 woningen nieuw-

bouw

Woningtype Eéngezinswoningen



Start bouw januari 2018

Oplevering oktober 2018

Toelichting Eind 2016 namen we een realisatiebesluit voor realisatie van 5 NOM-woningen aan de ’s-Heerenbergseweg in Zeddam. De sloop van de bestaande opstal werd eind 2017 afgerond en in januari 2018 startte de bouw van de woningen. De oplevering was in september 2018. Alle woningen zijn per oktober 2018 verhuurd en waren daarmee de eerste NOM-woningen van Plavei.

Didam - Kerkstraat Aantal woningen winkel / 2 apparte-

menten sloop 9 woningen nieuw-

bouw

Woningtype Appartementen met lift


(Huur)prijsklasse € 592,55 - € 710,68

Start bouw augustus 2018

Oplevering 2e helft 2019

Toelichting In 2016 ontwikkelden we het plan voor de realisatie van 9 energiezuinige appartementen op de locatie Kerkstraat 9-11. De aanbesteding is begin 2018 afgerond en de bouwwerkzaamheden startten in augustus 2018. We leveren de appartementen in de 2e helft van 2019 op.

We verduurzamen ruim 500 woningen We troffen in 2017 voorbereidingen om ruim 500 woningen te verduurzamen. We willen ook de vocht- en tochtproblemen in de woningen verminderen. Het gaat om woningen die we nog meer dan 15 jaar in de verhuur willen houden. We streven met een energetische verbetering naar label A. Om een deel van de kosten te dekken, maken we gebruik van de STEP-subsidieregeling. Het totale project is opgedeeld in 4 fases. De eerste fase bestaat uit 182 woningen. We hebben in 2018 74 woningen uit de 1e fase opgeleverd. De rest van de woningen wordt in 2019 opgeleverd. We treffen voorbereidingen voor de 2e en 3e fase. We verwachten dat de werkzaamheden voor deze fases in het voorjaar van 2019 starten. We starten begin 2019 met de voorbereidingen voor de 4e fase. Het doel is om het project begin 2020 af te ronden.

Investeringen zorgvastgoed In 2018 investeerden we in ons zorgvastgoed. Het ging om kleine verbouwingen met het doel ons zorgvastgoed toekomstbestendig maken. In 2018 hebben we de bouwactiviteiten in Hof van Varwijk, waar een lift is vervangen, en Kerkwijk, waarbij algemene ruimten zijn omgezet in appartementen, afgerond. We verwachten dat de verbou-wing van het restaurant naar 2 appartementen in Hamerstaete, begin 2019 klaar is.

De kwaliteit van onze woningen Vochtproblematiek We constateerden dat in meerdere complexen sprake is van vochtproblematiek. Daar waar sprake is van vochtproblematiek, lossen we deze de komende jaren op door het verduurzamen van deze woningen. De meeste woningen met grote vocht- en tochtproblemen worden projectmatig verbeterd. Bijvoorbeeld als onderdeel van project Bloemenbuurt of het project verduurzamen van ruim 500 woningen.

Brandveiligheid We onderzochten de brandveiligheid van onze woon-zorgcomplexen. Verschillende brandmeldinstallaties kregen een nieuwe certificering. In complexen waar aanpassingen nodig waren, hebben we deze uitgevoerd. Enkele aanpassingen ronden we in 2019 af.

Jaarverslag 2018 53

Assetmanagement en kwaliteit van de woningen De bevolkingssamenstelling is aan verandering onderhevig. Dit leidt tot een andere woningbehoefte. Met behulp van assetmanagement willen we de juiste keuzes maken op het gebied van wat we met onze woningen gaan doen. Om assetmanagement vorm te geven, formuleren we een kwaliteitsbeleid waarin we de eisen benoemen die we aan bestaande woningen stellen. In 2018 werkten we het kwaliteitsbeleid verder uit. Dit vormt voor 2019 de basis om vanuit volkshuisvestelijk en financieel oogpunt de juiste keuzes te maken voor investeringen in ons woningbezit.

Woondomotica Na de scheiding van woon- en zorgdomotica is in 2018 een werkgroep begonnen met het opstellen van een plan van aanpak om de woondomotica te ontmantelen. Vertrekpunt hierbij is, dat wij ons als woningcorporatie willen richten op onze kerntaken. Hier valt woondomotica niet onder. Het opstellen van de plan van aanpak is vertraagd, doordat collega’s uit de werkgroep Plavei verlieten. De werkgroep is eind 2018 in een nieuwe samenstelling doorgestart. We verwachten de resultaten in 2019.

We houden onze woningen in goede staat Planmatig onderhoud Met een gedegen onderhoudsbeleid houden we de kwaliteit van onze woningen op peil. Aan de hand van de meerjaren-onderhoudsbegroting (MJOB), stellen we elk jaar een jaarbegroting op. Vooraf voeren we inspecties uit aan de woningen, om vast te stellen of de geplande maatregelen ook echt noodzakelijk zijn. In 2018 gingen we verplichtingen aan voor planmatig onderhoud ter waarde van 2,3 miljoen euro. We hadden 3 miljoen euro begroot. Er zijn verschillende redenen waardoor we minder geld uitgaven dan we begroot hadden. Ten eerste was een deel van het begroot bedrag bedoeld voor planmatig onderhoud in woningen die we in projecten willen verduurzamen. Doordat het project voor verduurzaming vertraging opliep, werd dit bedrag in 2018 niet uitgegeven. Ten tweede moeten we in een aantal complexen nog een haalbaarheidsonderzoek doen. We hebben deze complexen bezocht. Uit deze inspectie bleek dat er geen directe technische noodzaak was om dit in 2018 uit te voeren. De haalbaarheidsonderzoeken zijn voor 2019 geagendeerd. Tot slot kozen we ervoor, om in 2018 verschillende cv-ketels nog niet te vervangen. Dit omdat we mede door het ontbreken van de warmtevisies van de gemeenten Montferland en Zevenaar, op dit moment niet weten of het wijs is om deze cv-ketels nu te vervangen. Of dit uit te stellen. In 2021 moeten alle gemeenten een warmtevisie opgesteld hebben, waarin staat waar, hoe en wanneer de gemeente van het aardgas afgaat.

Inbraakwerend hang- en sluitwerk We hebben beleid gemaakt om het hang- en sluitwerk beter inbraakwerend te maken. Hiervoor maakten we een globale inventarisatie van het aanwezige hang- en sluitwerk. Een deel van de woningen werd door ons in 2018 aangepakt. Vanaf 2019 gaan we de andere woningen aanpakken met kunststof kozijnen die nog niet volledig aan de door ons gestelde eisen in het kwaliteitsbeleid voldoen. Vraaggestuurd vervangen van badkamers, keukens en toiletten

Badkamers, keukens en toiletten Plavei vervangt badkamers, keukens en toiletten (BKT) op basis van de klantvraag. De vervanging is gratis wanneer de technische levensduur verstreken is. Is de BKT nog niet volledig afgeschreven? Dan betaalt de huurder het resterende bedrag zelf bij. Dit was bij 15 huurders het geval. We gaven in 2018 minder geld uit, dan dat we begroot hadden. Er kwamen minder aanvragen binnen dan in piekjaar 2017 (252). In 2019 besteden we hier extra aandacht aan in de communicatie richting huurders. Over 2018 waardeerden onze huurders ons via KWH met een 8,7 op het onderdeel BKT. Dit is iets gestegen ten opzichte van vorig jaar (8,6).

Jaarverslag 2018 54

Contractonderhoud We voeren periodiek onderhoud uit om de kwaliteit en veiligheid van een woning en algemene ruimten te garanderen. Denk hierbij aan onderhoud van cv-ketels, groen- en liftonderhoud. Dit soort onderhoud kent een één- of tweejaarlijkse cyclus en noemen we daarom contractonderhoud. De kosten voor contractonderhoud bedroegen 974.000 euro. We overschreden het begroot bedrag met ongeveer 90.000 euro. Dit kwam doordat enkele aanbestedingen uit 2017 werden doorgeschoven naar 2018.

Jaar Begroot Kosten Verschil

2018 € 884.000 € 974.000 -€ 90.000 2017 € 600.000 € 592.000 € 8.000

Reparatieverzoeken Wij onderhouden onze woningen goed, maar soms zijn er toch reparaties nodig. We streven ernaar om reparatieverzoeken zo snel mogelijk af te handelen. Spoedverzoeken handelen we binnen 24 uur af. Afgelopen jaren steeg het aantal reparatieverzoeken.

6.983 In 2018 voerden we bijna 7.000 reparatieverzoeken uit. De totale uitgaven bedroegen ongeveer 1.033.000 euro. Hiermee overschreden we het begroot bedrag met ongeveer 87.000 euro. De gemiddelde kosten per opdracht waren met 153 euro ongeveer gelijk aan vorig jaar.

Jaar Begroot Kosten Verschil Aantal opdrachten Kosten per opdracht 2018 € 946.000 € 1.069.000 € -123.000 6.983 € 153 2017 € 936.000 € 1.000.000 € -64.000 6.297 € 159

Onderhoud bij mutatie Bij mutatieonderhoud streven we ernaar een woning zo snel mogelijk klaar te maken voor verhuur. We hadden in 2018 voor mutatieonderhoud 820.000 euro begroot. De totale uitgaven in 2018 bedroegen 620.000 euro. Dit was in de eerste plaats het gevolg van het dalend aantal verhuisbewegingen. Daarnaast daalden ook de kosten per mutatie. Gemiddeld besteedden we in 2018 per verhuring 2.490 euro aan mutatiekosten. Dit was ongeveer 8% lager dan in 2017.

Jaar Begroot Kosten Verschil Aantal verhuringen Kosten per verhuizing 2018 € 820.000 € 620.000 € 200.000 249 € 2.490 2017 € 800.000 € 1.014.000 € -214.000 374 € 2.712

Onderhoud via onderhoudsservice Bij huurders die lid zijn van onze onderhoudsservice voeren we kleine reparaties aan de woning kosteloos uit. Het gaat om reparaties waarvoor huurders volgens de huurovereenkomst zelf verantwoordelijk zijn. Om een reële berekening te kunnen maken van de kosten per opdracht, rekenen we een deel van de materiaal- en salariskosten toe aan de onderhoudsservice. In 2018 zijn we met 26.000 euro onder het begroot bedrag van 119.000 euro gebleven. We voerden 1.851 opdrachten uit die vielen onder de onderhoudsservice. Dit is een daling ten opzichte van 2017. Maar het aantal ligt wel nog hoger dan in 2016. We constateren dat het onderhoud via de onderhoudsservice de afgelopen jaren sterk fluctueert. De gemiddelde kosten bedroegen in 2018 50 euro per opdracht.

Jaar Budget Kosten Verschil Aantal opdrachten Kosten per opdracht 2018 € 119.000 € 93.000 € 26.000 1.851 € 50

2017 € 170.000 € 82.00 € 88.000 2.463 € 33

Jaarverslag 2018 55

Onderhoud via de glasservice Naast onze onderhoudsservice kunnen huurders ook lid worden van glasservice. Hiermee wordt glasschade als gevolg van ongelukjes in en om de woning gedekt. In geheel 2018 is 33.000 euro uitgegeven op het fonds glasservice. We hebben het begrote bedrag overschreden met 3.000 euro. Het aantal opdrachten is vergelijkbaar met voorgaande jaren. De kosten per opdracht lagen in 2018 op een vergelijkbaar niveau als in 2016.

Jaar Begroot Kosten Verschil Aantal opdrachten Kosten per opdracht

2018 € 30.000 € 33.000 € -3.000 173 € 191 2017 € 30.000 € 28.000 € 2.000 185 € 154

Asbest We hebben alle woningen waarin asbest kan voorkomen in 2017 voorzien van een asbestkaart. Op deze kaart is voor bewoners zichtbaar op welke plekken asbest in de woning aanwezig is. In 2018 gaven we in totaal 110.000 euro uit aan asbestverwijdering. Dit is het totaalbedrag voor zowel planmatig-, als mutatieonderhoud. We hadden 123.000 euro begroot.

Het aanpassen van woningen Door de huurder Wij geven huurders de ruimte om van hun huis hun thuis te maken. Onderdeel hiervan is dat huurders zelf wijzigingen in hun woning mogen aanbrengen. In ons beleid ‘Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV)’ liggen de uitgangspunten vast. In 2018 ontvingen wij 74 aanvragen van huurders waarvan wij de meesten goedkeurden. Aanvragen die niet aan ons beleid voldeden, keurden wij af. De goedgekeurde aanvragen betroffen vooral dakramen, schotels en zonneschermen.

Duurzaamheid - onze ambitie Duurzaamheidsbeleid We zetten in op duurzaamheid. Er is merkbaar meer aandacht voor duurzaam bouwen en energiebesparing. In ons duurzaamheidsbeleid streven we ernaar om in 2020 geen woningen meer in onze voorraad te hebben met E-, F- en G-labels. Wij vinden dat Plavei een voorbeeldrol heeft op het gebied van duurzaamheid en willen ruimschoots voldoen aan de wettelijke eisen die vanuit weten regelgeving worden gesteld. We realiseren ons dat deze voorbeeldrol op het gebied van duurzaamheid ons op korte termijn geld kost.

Verduurzamen bestaande voorraad De gemiddelde Energie-Index van onze woningvoorraad is 1,57. Dit is een C-label. We hebben afgesproken dat ons bezit in 2021 een gemiddeld energielabel B heeft. De grootste opgaven liggen in de kernen Didam, Giesbeek en Nieuw-Dijk. Het gaat om ruim 500 woningen welke wij met STEP subsidie verduurzamen in de periode 2018-2020.

Jaarverslag 2018 56

In december vervingen wij als pilot bij onze complexen aan de Ludgerusstraat, Lockhorststraat en Singel de algemene verlichting door energiebesparende LED-varianten. De daken van deze complexen worden tevens beschikbaar gesteld voor het plaatsen van zonnepanelen, ten behoeve van het postcoderoosproject Diemse Zon. Plavei plaatst zelf ook panelen op de daken van deze locaties om het algemene elektragebruik te vergroenen. In ons eigen kantoorgebouw aan de Kerkstraat hebben we energiebesparende maatregelen uitgevoerd. Zoals het plaatsen van LED-verlichting in de gangen en het optimaliseren van het cv-systeem.

Herijking van energielabels We herijkten onze energielabels om te voldoen aan wettelijke verplichtingen en de juiste keuzes te maken voor ons woningbezit. In 2018 zijn daarom ruim 700 energielabels van woningen herijkt en deels voorzien van een nieuw energielabel.

In 2023 heeft 16% van de woningen een duurzame energieopwekker In 2023 moet volgens de landelijke ambities 16% van de energie duurzaam opgewekt zijn. Dit betekent, dat we nog ongeveer 650 woningen van bijvoorbeeld zonnepanelen moeten voorzien. Bij lopende projecten voorzien we veel woningen al van zonnepanelen. In 2019 nemen we een besluit over het vraaggestuurd aanbieden van zonnepanelen aan huurders. We bereiden ons voor op pilots voor het toepassen van (hybride) warmtepompen.

Energieneutraal in 2050 - Aardgasloos in 2035 Corporaties zijn volgens de Woonagenda 2017 – 2021 verplicht om in 2018 helderheid te scheppen over de routekaart naar een CO2-neutraal woningbezit in 2050. Gemeenten zijn verplicht om in 2021 een visie beschikbaar te hebben over hoe woningen en bedrijven in 2035 aardgasvrij te maken. We gaven adviesbureau Arcadis opdracht om de alternatieven voor aardgas in de Bloemenbuurt in Didam te onderzoeken. Op basis van de nog te ontvangen resultaten, kunnen we verder met het opstellen van beleid hiervoor.

Trias Energetica Wij passen Trias Energetica toe als basisvuistregel bij het ontwerpen en beheren van vastgoed en bij onze verduurzamingsprojecten. Trias Energetica bestaat uit 3 stappen: 1. Beperk het energieverbruik door verspilling tegen te gaan (isoleren); 2. Maak maximaal gebruik van energie uit duurzame bronnen; 3. Maak zo efficiënt mogelijk gebruik van fossiele brandstoffen om in de resterende energiebehoefte te voorzien.

Nauwe samenwerking met huurders en partners Om onze ambities waar te kunnen maken, is een goede samenwerking met huurders en partners noodzakelijk. We informeren over energiebesparing en coachen bewoners van nul-op-de-meterwoningen. Plavei is één van de kartrekkers als het gaat om een regionale samenwerking bij het zoeken naar alternatieven voor aardgas en duurzame energieopwekking. Op 10 oktober 2018 tekenden wij daarom mede de Verklaring van Verbinding van de Groene Allianties de Liemers. Ook werken we samen met de gemeente Montferland aan een warmteonderzoek in de Bloemenbuurt in Didam. Plavei neemt deel in werkgroepen en bestuurlijke overleggen met andere woningcorporaties, gemeenten, netbeheerder en provincie. Bij aanbestedingen wordt hergebruik van duurzame materialen nagestreefd en zoveel mogelijk samengewerkt met regionale bedrijven en leveranciers.

Energie Prestatie Vergoeding In 2018 leverden we onze eerste nul-op-de-meterwoningen op. Voor deze woningen vragen wij een Energie Prestatie Vergoeding (EPV). Deze vergoeding is bedoeld als vergoeding voor een zeer lage energierekening. Wij garanderen de energieprestatie binnen de afgesproken parameters van de woning. Om dit te bewaken, monitoren wij het energiegebruik en maken dit door middel van een app zichtbaar voor de huurders. De energiecoach ondersteunt de huurders bij de bewaking van het energiegebruik.

Hoofdstuk 6

We professionaliseren onze organisatie

Jaarverslag 2018 58

We willen een topbedrijf zijn. Om dit te bereiken, werken we continu aan het verbeteren van onze processen en werkwijzen, het vergroten van efficiëntie en transparantie van de bedrijfsvoering en het verbeteren van de onderlinge samenwerking. Verantwoordelijkheden liggen laag in de organisatie. Door structureel oog te hebben voor de ontwikkeling van de competenties en talenten van medewerkers, ontwikkelt Plavei zich als een ondernemende en professionele organisatie. We zoeken mensen die verantwoordelijkheid durven nemen en elke dag het beste uit zichzelf willen halen, met als doel het goed te doen voor de klant.

Organisatorische ontwikkelingen De Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) Op 25 mei 2018 is de ‘Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG)’ in werking getreden. Deze nieuwe Europese wetgeving heeft grote invloed op de manier waarop wij met persoonsgegevens omgaan. In de AVG is opgenomen dat passende organisatorische en technische maatregelen getroffen moeten worden om persoonsgegevens te beschermen. Het niet voldoen aan deze regelgeving kan tot hoge boetes leiden. Binnen Plavei vinden diverse verwerkingen van persoonsgegevens plaats. We ondernamen de volgende acties om te voldoen aan de AVG:

We stelden intern beleid op met betrekking tot datalekken. We stelden een functionaris aan, die verantwoordelijk is voor het bewaken van de privacy. We richtten een werkgroep op binnen Plavei, die documenten en werkwijzen toetsten. En daar waar

noodzakelijk aanpassingen doorvoerden. We wisselden informatie uit met collega-corporaties. We organiseerden AVG-bewustwordingssessies voor alle medewerkers van Plavei. In mei organiseerden we samen met een aantal collega-corporaties in de regio een lezing. Gastspreker

Maria Genova, schrijfster van het boek ‘Komt een vrouw bij de h@cker’, nam iedereen in een geani-meerd verhaal mee in de wereld van de identiteitsfraude en informatiebeveiliging. Iedereen kreeg het boek mee waarin veel voorbeelden en tips staan.

Duurzame bedrijfsvoering In 2018 startten we met het verder uitrollen van ons duurzaamheidsbeleid. We spraken af dat in onze bedrijfsvoering ruimte komt voor duurzaamheid. Om duurzaamheid bewust en meetbaar te maken, is een CO2 footprint opgesteld voor de interne organisatie. Ruim 70% van onze CO2 footprint wordt bepaald door vervoer. Om dit aandeel te verlagen, zijn acties ingezet. Zoals de aanschaf van een elektrische auto, een Renault Zoë. En het stimuleren van andere duurzame vervoersmiddelen, zoals de fiets.

Impact vanuit de overheid De commissie Van Bochove evalueerde de Woningwet uit 2015 in opdracht van Aedes. De Woningwet is in 2015 vooral gemaakt, om beter te regelen waar woningcorporaties zich wel en niet mee bezig houden. Dat was op dat moment logisch, aldus de commissie Van Bochove. Maar ze constateert nu, dat de regelgeving te ver doorge-schoten is. De commissie adviseert om gemeenten, huurders en woningcorporaties meer mogelijkheden te geven om lokaal maatwerk af te spreken. Op 22 februari 2019 kwam het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) met haar evalua-tie van de herziene Woningwet. BZK ziet geen aanleiding voor grote stelselwijzigingen. Waar mogelijk worden detailregels en wettelijke uitvoeringsvoorschriften geschrapt. Het ministerie kondigde maatregelen aan die de be-taalbaarheid van huurwoningen moeten gaan borgen.

Wijziging van statuten en reglementen Zowel de statuten van Plavei, als Woonbeheer Montferland B.V., zijn in 2017 en in 2018 geactualiseerd. De statuten zijn in 2018 goedgekeurd door zowel onze RvC, als de Aw en notarieel gepasseerd. Hiermee waren onze statuten voor 1 januari 2019 in overeenstemming met de Veegwet Wonen 2015. Ons Treasurystatuut is eind 2017 aangesloten op de wijzigingen in de Veegwet en is in 2018 door onze RvC goedgekeurd.

Jaarverslag 2018 59

Jaarverslaggeving is onderhevig aan (steeds) veranderende regels In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toelaten Instellingen Volkshuisvesting (‘woningcorporaties”). Zowel in 2018, als begin 2019 zijn bepalingen van deze Richtlijn aangepast. De belangrijkste wijzigingen zijn:

In de toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2018 moeten corporaties gescheiden balansen, winst- en verliesrekeningen en kasstroomoverzichten voor de DAEB-tak en voor de niet-DAEB-tak opnemen. Vergelijkende cijfers 2017 hoeven in de jaarrekening 2018 niet opgenomen te worden.

De bedrijfswaarde is vervangen voor de beleidswaarde. De beleidswaarde is een afgeleide van de marktwaarde. De marktwaarde is het centrale waardebegrip voor onze sector, waarbij de beleidswaarde meer een corporatie-specifiek beeld geeft. Er wordt rekening gehouden met het huur- en kwaliteitsbeleid van de corporatie.

Impact voor Plavei Meer cijfermatige overzichten (4 nieuwe overzichten ten opzichte van 2017), betekent een forse extra administratieve belasting, waarbij de vraag gesteld kan worden of deze overzichten de leesbaarheid van onze jaarrekening ten goede komen. In juli leverden wij, net als alle andere corporaties, onze beleidswaarde 2017 aan bij het Aw en WSW. De conclusie was, dat op sectorniveau de beleidswaarde en bedrijfswaarde vergelijkbaar zijn. Bij Plavei was dit ook het geval. Bij een aantal corporaties traden grote afwijkingen op. De belangrijkste oorzaak voor deze afwijkingen lag in het hanteren van de definities voor onderhoud en verbeteringen en voor de beheerslasten. Vanuit het Aw en WSW zijn adviezen gekomen over het hanteren van deze definities. Het Aw en WSW zien 2018 als een overgangsjaar en verwachten pas in 2019 te komen met nieuwe normen vanuit het beoordelingskader. Inmiddels is SBR-wonen belast met het verder aanscherpen van deze definities voor de beleidswaarde 2019. Wij volgen deze ontwikkelingen. Bij de berekening van onze beleidswaarde, leggen wij de gehanteerde uitgangspunten vast en bespreken deze intern. Toekomstige wijzigingen voeren wij door en we brengen de impact hiervan in beeld. Wij verwachten dat zodra de berekening volledig is gefinetuned, de administratieve werkdruk minder is ten opzichte van de berekening van de bedrijfswaarde. ATAD De Anti-Taks Avoidance Directive (ATAD)-richtlijn is vanaf boekjaar 2019 van toepassing voor woningcorporaties. Deze maatregel is bedacht om belastingontwijking tegen te gaan. De maatregel raakt echter de corporatiesector fors. De ATAD is een extra lastenverzwaring voor woningcorporaties, omdat een deel van de rentelasten niet meer fiscaal aftrekbaar is. Voor Plavei betekent de ATAD een extra toekomstige overheidslast van bijna 0,5 miljoen euro op jaarbasis. Ondanks herhaalde oproepen van Aedes, woningcorporaties en andere partijen om deze maatregel niet van toepassing te laten zijn op de corporatiebranche, heeft het kabinet toch besloten geen uitzondering te maken op deze regeling. De overheid wenst dat woningcorporaties investeren in o.a. verduurzaming en als beloning krijgen de woningcorporaties een “boete” op de leningen die ze hiervoor moeten aantrekken.

Bestedingsruimte voor de branche Als bestedingsruimte definieert het ministerie de maximale ruimte die corporaties hebben om te investeren binnen de kaders van het WSW. Wat hiervan de gevolgen zijn voor de lange termijn financierbaarheid van de sector, wordt niet meegenomen. Plavei vindt het belangrijk dat we een gezonde financiële bedrijfsvoering hebben. Wij hebben geen winstoogmerk, binnen onze financiële kaders stellen we onze winst beschikbaar voor onze maatschappelijke doelstellingen. In onze bedrijfsvoering zijn buffers ingebouwd, waardoor we eventuele tegenslagen kunnen opvangen. Tevens vragen onze toezichthouders ons om minimale buffers te hanteren, hier worden we streng op gecontroleerd. Om onze plannen voor de komende 5 jaar te kunnen betalen, worden onze buffers kleiner. Dit is geen verkeerde ontwikkeling. We waken ervoor, dat onze buffers niet te klein worden. Stijgende WOZ-waarden, stijgende investeringslasten, stijgen overheidsafdrachten (o.a. door ATAD) en lagere huurinkomsten, zijn ontwikkelingen die ervoor zorgen dat corporaties (nog meer) keuzes moeten maken, waardoor we niet aan al onze maatschappelijke doelstellingen kunnen blijven voldoen. Over een periode van 5 jaar heeft Plavei volgens onze meerjarenbegroting 2019 tot en met 2023, een positief saldo van 40,2 miljoen euro op haar bedrijfsvoering zonder renovaties, nieuwbouw en verduurzaming. Volgens onze plannen geven wij voor renovaties, nieuwbouw en verduurzaming de komende 5 jaar ruim 73 miljoen euro uit. Dit verschil verwachten wij te kunnen financieren door 8,5 miljoen euro aan verkoopontvangsten in te rekenen en door het aantrekken van extra leningen voor 23,8 miljoen euro. Ook na 2024 willen wij doorgaan met het verbeteren en verduurzamen van ons bezit, waarbij we rekening moeten houden met het feit dat we vanaf 2022 vennootschapsbelasting gaan betalen. Op jaarbasis schatten wij een extra uitgave in van 2 miljoen euro, naast de reeds bestaande heffingen van ruim 3,4 miljoen euro. Deze afdrachten, vanaf 2023 ruim 5,4 miljoen euro op jaarbasis, beperken onze bestedingsruimten en zorgen ervoor, dat er veel geld wegvloeit uit onze branche.

Jaarverslag 2018 60

Verbonden instellingen

Overeenkomstig artikel 104 lid 2d van het BTIV maken we een melding van onze verbonden ondernemingen. Wij voorzien op dit moment geen financiële risico’s gerelateerd aan de aan ons verbonden partijen.

Overzicht Verbonden partijen Plavei

Verbonden partij Aantal Omschrijving werkzaamheden Financiële transacties Directeur - Bestuurder 1 Directievoering Plavei Bezoldiging, de omvang hiervan is opgenomen in de WNT

verantwoording in dit bestuursverslag. Raad van Commissarissen 5 Toezichthouder Plavei Bezoldiging, de omvang hiervan is opgenomen in de WNT

verantwoording in dit bestuursverslag. Woonbeheer Montferland B.V. 1 100% deelneming Plavei, verhuren

van bedrijfsruimten. - Plavei huurde een locatie van Woonbeheer Montferland en betaalde 6.000 euro huur in 2018. Het huurcontract is in 2018 beëindigd.

- Plavei belast voor 9.000 euro op jaarbasis door aan personeel en overheadkosten.

- Plavei heeft een vordering van 0,6 miljoen euro op 31-12-2018 die Woonbeheer Montferland in 8 jaar tijd moet aflossen. In 2018 betaalde Woonbeheer Montferland 2,7 miljoen euro aan aflossing en rente.

Verenigingen van eigenaren 5 Plavei is eigenaar van 120 eenheden binnen deze 5 VVE’s

Voorschot servicekosten en bijdrage reservefonds, totaal voor 199.000 euro in 2018. Er bestaat geen schuld positie.

Enserve 1 Partner met betrekking tot woonruimte verdeelsysteem

Deze dienstverlening kost Plavei op jaarbasis 37.000 euro.

Thuis in de Achterhoek 1 Partner met betrekking tot woonruimte verdeelsysteem

Deze dienstverlening kost Plavei op jaarbasis 6.000 euro.

Samenwerkingsovereenkomst huurderverenigingen De Schakel en Bergh

2 Samenwerking, op enkele beleidsvraagstukken instemmingsrecht of adviesrecht.

Plavei betaalde in 2018 een bijdrage van 32.000 euro op jaarbasis .

Intentieovereenkomst SSK, Burgers van Diem en Plavei

1 Samenwerking m.b.t. de plint van het gebouw Waverlo

Geen financiële transacties.

Energiecoöperatie Montferland klimaatneutraal (E.M.K.)

1 Medewerker van Plavei is op persoonlijke titel lid (initiatiefnemer) en voorzitter RvC is één van de deelnemers van het project Diemse Zon, geïnitieerd door E.M.K.

Geen financiële transacties.

Ontwikkeling van onze medewerkers Versterken van de bevlogenheid door talentmanagement Het versterken van de bevlogenheid is een speerpunt voor Plavei. Onze visie luidt: Plavei wil een topbedrijf zijn; ambitieus en innovatief. Wij geloven dat betrokken, bevlogen en creatieve medewerkers zich verantwoordelijk voelen om het werk voor de klant zo goed mogelijk uit te voeren. Dat vereist continu innoveren. Wij investeren in onze medewerkers, omdat wij geloven dat we hiermee een effectieve en efficiënte organisatie creëren, nu en in de toekomst. Als je niet innoveert, gaat de vitaliteit uit de organisatie. Plavei wil een goede werkgever zijn en zich hiernaar gedragen. In 2018 implementeerden we de talentenas als opvolger van de algemene beoordelingscyclus, waarbij medewerkers op vaste momenten verplicht met de leidinggevende coach om de tafel gingen. Om dit goed te faciliteren, ontwikkelden we een format waar medewerkers actief mee aan de gang kunnen. Dit geeft houvast en structuur aan de ontwikkelgesprekken.

Ontwikkeling van onze organisatie We kozen voor een ambitieus en modern besturingsmodel. Een spannend traject, als we kijken naar de veranderingen die daarmee samengingen. In 2018 evalueerden wij ons besturingsmodel. We trekken de conclusie, dat dit bestuderingsmodel zijn vruchten afwerpt gezien de prestaties en resultaten. De evaluatie was ook een moment om te kijken waar nog verbeteringen mogelijk zijn. Eén van de uitgangspunten is, dat collega’s in hun kracht worden gezet, dat talenten optimaal worden benut en werkplezier wordt ervaren. Dit heeft er toe geleid, dat een aantal medewerkers van rol zijn veranderd.

Jaarverslag 2018 61

Een belangrijke verschuiving was, dat we van 2 naar 1 leidinggevende coach zijn gegaan en dat we een bestuursadviseur aanstelden. Naast directeur-bestuurder zorgt ook de bestuursadviseur voor meer betrokkenheid van Plavei bij regionale vraagstukken. Belangrijk was ook de uniforme en consequente invulling van de functie leidinggevende coach. We zijn continu met onze collega’s in gesprek over het optimaal benutten van talenten. Hiermee blijven we ook in de toekomst in beweging. We zien dat onze medewerkers steeds flexibeler worden en dat ze meer werkplezier ervaren. Daarmee zetten zij zichzelf, de functie en de organisatie in hun kracht.

Efficiëntere besluitvorming We zien veel eigen initiatieven van medewerkers, maar dit leidde soms ook tot vergelijkbare initiatieven op ver-schillende plaatsen binnen de organisatie. We optimaliseren in 2019 de interne samenwerking door meer project-matig te werken. Om efficiëntere besluitvorming te introduceren, starten we in 2019 met de introductie van thema-overleggen.

Peddy – onze digitale buddy We willen het reflecterend vermogen van onze organisatie verbeteren, om zo in staat te zijn continu te verbete-ren. We willen dat onze medewerkers elke keer zichzelf de volgende vraag stellen: ‘Wat is mijn rol in deze situatie en wat kan ik anders doen?’ Hiervoor hebben we in 2018 een digitale manier gevonden, die past binnen de visie van ons organisatiemodel: Peddy. In 2019 starten we met deze app op de telefoon of pc, die bijdraagt aan de persoonlijke ontwikkeling van onze medewerkers.

Experimenteren met en het ontwikkelen van nieuwe initiatieven in themalabs In 2018 introduceerden we themalabs. Een moment om met elkaar samen te werken aan allerlei initiatieven die bijdragen aan de doelstellingen van Plavei, op het gebied van klant centraal, duurzaamheid en leefbaarheid. We organiseerden meer dan 10 themalabs die volledig door medewerkers werden geïnitieerd. In deze labs werden experimenten bedacht en ideeën uitgewerkt. Een leuk voorbeeld is het fietsexperiment. In plaats van dat mede-werkers alleen een auto kunnen pakken om naar afspraken buiten de deur te gaan, zijn er nu ook bedrijfsfietsen beschikbaar. Veel collega’s maakten al gebruik van de bedrijfsfiets. Deze experimenten kwamen tot stand met de inzet van veel collega’s.

Tevreden medewerkers In 2018 voerden we net als in 2017 het medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO) uit. De respons hiervan was hoog, namelijk 93%. Over het algemeen constateren we een verbetering waar we trots op zijn. Bijna alle beoordelingscriteria zijn verbeterd. 11 beoordelingscriteria zijn gestegen, waarvan 6 met meer dan 0,5 punt. Alleen de beoordelingscriteria ‘Interne Communicatie’ en ‘Besluitvormingsproces’ zijn gedaald ten opzichte van vorig jaar. Met deze criteria gaan we in 2019 hard aan de slag. Op hoofdlijnen laat het onderzoek een enorme vooruitgang zien. In het stoplichtmodel van 2018 staan 4 beoordelingscriteria in het oranje. Ter vergelijking: in 2017 waren dat nog 7 dimensies in het oranje en 1 dimensie in het rood.

Formatieontwikkeling Als gevolg van de vele lopende projecten, versterkten we in 2018 de organisatie structureel met extra formatieruimte. Daar waar nodig, is tijdelijk capaciteit ingezet. In 2018 verlieten 9 medewerkers op eigen initiatief onze organisatie en verwelkomden we 8 medewerkers. We creëerden een nieuwe fulltime functie: projectcoördinator duurzaamheid. Onze ambitie op het gebied van duurzaamheid, legitimeert het aantrekken van een expert om onze duurzaamheidsdoelstellingen te realiseren.

Tijdelijke capaciteit op verschillende afdelingen Ondersteuning voor het team Onderhoudsspecialisten. Door het vertrek van een collega, ontstond een

capaciteitsbehoefte. Tot het moment dat deze functie was ingevuld, wat niet eenvoudig bleek, huurden we een tijdelijke kracht in om de werkdruk bij het team te verlagen.

Ondersteuning ten behoeve van sloop-, nieuwbouw en renovatieprojecten. We huurden 2 klantcoaches in om onze bewoners te begeleiden bij deze intensieve projecten.

Ondersteuning voor het project Bloemenbuurt. We huurden een externe communicatieadviseur in. En samen met de gemeente Montferland huurden we een externe procesregisseur in.

Ondersteuning ten behoeve van het begeleiden van de verschillende projecten, het aanbesteden van de projecten en het begeleiden van onze aannemers.

Jaarverslag 2018 62

Garantiebanen Als sociaal maatschappelijke organisatie willen we bijdragen om mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt te helpen, door een springplank te zijn naar vast werk. We legden dit vast in ons HR-jaarplan. Daarnaast hebben we vanuit de CAO een inspanningsverplichting om mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt structureel aan het werk te helpen (garantiebanen). In 2018 hebben we dit gerealiseerd met de komst van een medewerker die bo-ven de formatie (0,5 FTE) wordt ingezet. In 2019 werken we dit verder uit door ook een loopbaantraject aan dit initiatief te koppelen. Op deze manier helpen we deze medewerkers echt verder.

Trainingen en opleidingen Wij vinden het belangrijk dat onze medewerkers zich blijven ontwikkelen, zowel vakinhoudelijk, als op persoonlijke effectiviteit. In 2018 investeerden wij 80.994 euro in de ontwikkeling en opleiding van onze medewerkers. Dit is 4,04% van de totale bruto salarissom exclusief vakantiegeld.

Vitale medewerkers In 2018 bedroeg het ziekteverzuim 5,16%. Er waren enkele langdurig zieke collega’s, wat leidde tot een gemiddelde verzuimduur van 12,9 dagen. Het kort verzuim is 0,96%. Begin 2018 was het ziekteverzuim hoger dan normaal door de griepgolf. We hechten veel waarde aan de vitaliteit van de medewerkers. Daarom voerden we in 2018 een werkplekonderzoek en vitaliteitsonderzoek uit. Werkplekonderzoek Hieruit zijn persoonlijke aanbevelingen gekomen, Een van de acties hieruit, is bijvoorbeeld advies over werkhouding en de aanschaf van sta-zit bureaus voor een actievere en gezonderde werkhouding. Dit wordt erg gewaardeerd door collega’s. Vitaliteitsonderzoek Vitaliteit van de medewerkers in onze organisatie is een belangrijk thema. Plavei besteedt daar graag structureel aandacht aan. We geloven dat er alleen ruimte ontstaat voor persoonlijke groei, wanneer je je energiek en vitaal voelt. Bewustzijn over je fysieke gesteldheid helpt hierbij. Een interne vitaliteitsscan heeft ons een beeld gegeven over hoe energiek en vitaal onze organisatie is. Op een schaal van 5 punten is de gemiddelde vitaliteitsscore 3,5. We hebben daarnaast input verzameld over de behoefte van onze medewerkers op het thema vitaliteit. Met deze uitkomsten gaan we in 2019 aan de slag.

Ons personeelsbestand Het personeelsbestand per 31 december 2018:

Jaarverslag 2018 63

Organigram Het organigram van Plavei ultimo 2018: In 2019 onderzoeken we of door de functionele wisselingen in 2018 het organigram nog aangepast moet worden.

Jaarverslag 2018 64

Hoofdstuk 7

Governance & risico

Jaarverslag 2018 66

Plavei is een moderne corporatie, die zich conformeert aan weten regelgeving en streeft naar een profiel dat past bij een risicomijdende corporatie. Plavei bindt zich aan de Governancecode Woningcorporaties. Hierdoor laten we zien waarvoor we staan en waar we het over hebben.

Governance Visitatie Plavei 2018 In hoofdstuk 1 is het al genoemd: Plavei is in 2018 gevisiteerd. In de Governancecode staat, dat woningcorporaties zich elke 4 jaar moeten laten visiteren. Bij de visitatie wordt naast het ambitieniveau, de invloed en participatie van belanghouders bij het formuleren en implementeren van beleid, ook de mate van transparantie en de doorleving van (good) governance in de organisatie beoordeeld door een onafhankelijke commissie. Plavei komt voort uit de fusie tussen Woningstichting Bergh en Laris Wonen en Diensten. De juridische fusie vond 1 januari 2015 plaats. De laatste visitatie van Laris Wonen en Diensten was in juli 2011. Woningstichting Bergh werd voor het laatst gevisiteerd in 2014. Tijdens de fusie is met Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) overeengekomen, dat de laatste visitatie leidend is voor de eerste visitatie van Plavei. Plavei werd gevisiteerd over de periode 2015-2018. Eind 2017 stemde de raad van commissarissen in met het plan van aanpak voor de visitatie in 2018 en is een selectiecommissie gevormd. Deze commissie bestaat uit enkele interne functionarissen, de directeur-bestuurder en een afvaardiging van de raad. De selectiecommissie beoordeelde de offertes en trad met een aantal visitatiebureaus in gesprek. De raad maakte op basis van een voorstel van de selectiecommissie, op 6 december 2017 een keuze. De visitatiecommissie van Cognitum sloot het meest aan op de accenten voor de visitatie van Plavei. De transitie die Plavei, respectievelijk haar rechtsvoorgangers, heeft doorgemaakt, waarbij de verantwoordelijkheden laag liggen en zelfsturing het kernwoord is in onze platte organisatie. In december 2018 ontvingen we ons definitieve eerste visitatierapport, dat een gemiddelde van een ruime 7 omhelst.

Prestatievelden visitatie Waardering

Presteren naar opgaven en ambities 7.3

Presteren volgens belanghebbenden 7.3

Presteren naar vermogen 7.0

Governance 7.2

Een rapport waar zowel de organisatie, de directeur-bestuurder, als de raad van commissarissen erg trots op is. De aanbevelingen van de visitatiecommissie nemen we ter harte. We brachten onze belanghouders en het ministerie op de hoogte van het visitatierapport. Met hen treden we in gesprek over de uitkomsten én over de aanbevelingen die de visitatiecommissie ons doet: Gelijktrekken van onze bescheiden nieuwbouw- en verduurzamingsinspanningen in prestaties aan de geformu-leerde ambities; Realisatie van het herstructureringsproject Bloemenbuurt in Didam. ‘Doen we wat we moeten doen en doen we wat we zeggen dat we doen?’ We blijven alert op de wensen, verwachtingen en het handelen van onze huurders, partners en andere belanghebbenden; Doorontwikkelen van de zelfverantwoordelijke rol en bijbehorende bevoegdheden en tegenkracht in de organisa-tie. Ons ambitieus besturingsmodel vraagt immers om een continue evaluatie en reflectie; Aandacht voor de rol en positionering van de gemeente Montferland als scharnierpunt in de regio Achterhoek/Lie-mers. Over onze voorkeur om in 1 regio te acteren, treden we met de gemeente in overleg. We ervaren deze eerste visitatie van Plavei als een reflectie-instrument dat ons handvatten biedt en stimuleert tot het doorvoeren van verbeterpunten. Tegelijkertijd vinden we het ook een arbeidsintensief en financieel kostbaar instrument. Met het oog op de vele verschillende verantwoordingsinstrumenten binnen onze sector, rechtvaardigt het de vraag of een visitatie in de huidige vorm een duidelijke meerwaarde heeft. Een onderwerp dat momenteel landelijke aandacht heeft. Plavei verantwoordt zich graag, maar het liefst zo effectief en eenvoudig mogelijk.

Jaarverslag 2018 67

Governancecode Woningcorporaties Plavei werd onder andere gevisiteerd op het onderdeel governance. De visitatiecommissie constateert dat de governance bij Plavei goed op orde is en gaf Plavei als rapportcijfer een 7,2 op dit onderdeel. Tussen bestuur en toezicht bestaat in de ogen van de visitatiecommissie een open en positief-kritische werkrelatie, die confronterend kan zijn, maar waarin de humor evenmin ontbreekt. Plavei beschikt volgens de commissie over een sterke en zelfbewuste RvC, die als de kritische “vriend” van de bestuurder functioneert. Dat wekt volgens de commissie veel vertrouwen. De Governancecode Woningcorporaties stoelt op 5 principes. Deze 5 principes lichten we toe aan de hand van een aantal bevindingen die opgenomen zijn in het rapport van de visitatiecommissie: Principe 1: Het belang van (toekomstige) huurders of bewoners staat voorop De visie van Plavei is “wonen is voor iedereen”. Volgens de visitatiecommissie wordt onze visie op een bevlogen manier uitgedragen door de bestuurder en medewerkers. Plavei betrekt belanghebbenden bij de totstandkoming van het strategisch beleidsplan. Dit plan wordt onder andere gebruikt bij de totstandkoming van de bieding aan de gemeente en vormt de basis voor de gesprekken met belanghebbenden. Plavei organiseert themabijeenkomsten, die afgestemd zijn op actuele vraagstukken die leven bij belanghebbenden. Een voorbeeld is de workshop slaagkansen voor betrokken ambtenaren, huurdersorganisaties en gemeenteraadsleden. Bij uitwerking van nieuw beleid worden de huurdersorganisaties vanaf het begin van het proces betrokken. Plavei ondersteunt de huurdersorganisaties bij haar professionaliseringsslag, om te komen tot één sterke huurdersvertegenwoordiging voor alle huurders. Principe 2: Het bestuur en de RvC zijn aanspreekbaar op resultaten en leggen actief verantwoording af Plavei gebruikt binnen het bestuur en de RvC een volledig en goedwerkende PDCA-cyclus (Plan, Do, Check, Act). Volgens de visitatiecommissie worden strategie, tactiek, operatie en financiën op doelniveau regelmatig afgezet tegen de feitelijke ontwikkeling op basis van het rapportagesysteem. Er wordt periodiek gecheckt of doelen worden gehaald. De opzet van de voortgangsrapportages gaat per thema: Wat ging er goed? Wat hebben we verbeterd? Waar gaat onze aandacht naar uit? Plavei beschikt over een systeem waarbij rapportages binnen een maand beschikbaar zijn en binnen 2 maanden worden besproken binnen de organisatie en met de RvC. Op de website van Plavei is informatie beschikbaar over haar prestaties. Onder het kopje Good Governance is informatie te vinden over governance, (intern en extern) toezichtkader, het toetsingskader en de visitatie. De website is volgens de visitatiecommissie informatief en overzichtelijk en het portaal voor huurders is makkelijk te vinden en helder. Principe 3: De toetsstenen van geschiktheid voor bestuur en RvC Plavei hanteert de volgende overwegingen bij werving van nieuwe RvC-leden: - Werven leden van zowel binnen als buiten het werkgebied. Dit zorgt voor meer diversiteit en objectiviteit; - Betrekken van de huurdersverenigingen bij voordracht nieuwe leden vanuit de huurderorganisaties; - Bij de vaststelling van het vereist expertiseprofiel, wordt gekeken naar de nabije toekomstige uitdagingen; - Geschiktheid staat voorop, maar er is ook aandacht voor diversiteit (leeftijd en man/vrouwverhouding). Het functioneren van zowel de bestuurder, als de RvC wordt minstens één keer per jaar onder de loep genomen. Tijdens de zelfevaluatie is er aandacht geweest voor het functioneren van de RvC als collectief en als individueel lid. Ook staat Plavei stil bij de relatie tussen bestuurder en voorzitter van de RvC. Er zijn voldoende contactmomenten en er is sprake van een professionele afstand en respect voor ieders verantwoordelijkheid. Principe 4: Het bestuur en de RvC gaan de dialoog aan met (toekomstige) bewoners, gemeenten en andere belanghebbende partijen Plavei voert periodiek overleg met de huurdersorganisaties over alle onderwerpen die aandacht hebben in de directe leefomgeving van de betrokken commissie en over algemeen beleid van de corporatie. De RvC overlegt minimaal 2 keer per jaar met de huurdersvertegenwoordigers. Plavei spant zich in om het overleg met de huurdersorganisaties op niveau (volgens Overlegwet) te krijgen. De RvC is er zich van bewust, dat het contact met de gemeenten kan worden geïntensiveerd. Inmiddels is structureel overleg tussen de RvC en vertegenwoordigers van de gemeenten geïnitieerd. Principe 5: Plavei besteedt aandacht aan het beheersen van de risico’s verbonden aan haar activiteiten. Plavei koppelt haar visie aan zowel het financiële meerjarenbeleid, als aan de planning van activiteiten. De corporatie is financieel gezond. In de discussie in de RvC wordt het belang van de financiële impact met name benadrukt. Financiële mogelijkheden en risico’s vormen het kader waarbinnen de planning van activiteiten plaatsvindt. Vanuit dit bewustzijn is ook een volkshuisvestelijke commissie binnen de RvC opgetuigd, zodat ook de maatschappelijk opgave van Plavei de aandacht krijgt die het verdient. Risicomanagement is een vast onderwerp bij de tertiaalrapportages van Plavei.

Jaarverslag 2018 68

Risicomanagement: beleid en uitgangspunten Politieke en financiële ontwikkelingen volgen elkaar steeds sneller op en kunnen impact hebben op de organisatie. Daarom is het essentieel om tijdig te reageren op de risico’s die deze veranderingen met zich meebrengen. In 2017 is in samenwerking met Naris gestart met het opstellen van een strategiekaart. Hierin zijn onze belangrijkste activiteiten uit onze jaarplannen gekoppeld aan onze strategische doelstellingen. Vervolgens brachten we de risico’s, die de realisatie van onze doelstellingen kunnen bedreigen in beeld. Daar waar nodig benoemden we beheersingsmaatregelen of brachten we verbeteringen aan. Periodiek gaat de bedrijfscontroller, naar aanleiding van de tertiaalrapportages, met de risico-eigenaren in gesprek, om na te gaan of de risico’s passen bij het risicoprofiel dat Plavei voor ogen heeft. Bijzonderheden worden gerapporteerd in de oplegnotitie behorend bij de tertiaalrapportage. Vanuit het intern controleplan worden de belangrijkste processen periodiek getoetst op de werking van de beheersingsmaatregelen en waar nodig verbeterd. Belangrijk is immers, dat het niet alleen een controle is, maar ook een hulpmiddel kan zijn om processen te optimaliseren. In 2018 is Plavei gevisiteerd over 2015-2018 en heeft de visitatiecommissie in haar eindrapport geconcludeerd dat Plavei bij afwijkingen weloverwogen keuzes maakt: Uit verslagen van de RvC blijkt, dat de corporatie uitvoerig risico’s inventariseert en met een risicosysteem werkt; De bijsturingen aan de hand van risico’s zijn weloverwogen en worden aan de kernwaarden van het meerjarenbe-leid getoetst; Plavei is risicobewust te noemen, ook op financieel gebied. Dit leidt ertoe, dat in geval van een voorziene budget-overschrijding strategische keuzes worden behandeld in de RvC.

Cultuuraspect We realiseren ons dat zich, ondanks alle maatregelen, risico’s kunnen aandienen die niet voorzien waren. Plavei staat voor een open en aanspreekbare cultuur. Alles wat relevant is, kan aan de orde komen. We willen leren van ons handelen. In 2017 hebben we een tweetal onderzoeken door externe bureaus (MTO en fraude/integriteitsscan) laten uitvoeren, waar de gehele organisatie bij betrokken was. De uitkomsten van deze onderzoeken hebben we in 2018 opnieuw geëvalueerd en gerapporteerd aan de RvC. Van medewerkers verwachten we, dat zij eventuele risico’s die het realiseren van de doelstellingen in de weg staan, melden. Zo kunnen we tijdig bijsturen. In maart 2018 organiseerden we meerdere integriteitssessies. De input uit deze sessies is gebruikt voor de nieuwe gedragscode voor Plavei. Hiermee willen we het belang van integer handelen en een open cultuur benadrukken.

Risico’s ten aanzien van de strategie We benoemden risico’s op allerlei gebieden. Deze komen volgens ons strategisch beleidsplan tot uitdrukking in onze doelstellingen. Belangrijke voorbeelden van geïdentificeerde risico’s voor het behalen van onze doelstellingen zijn: Plavei wil ten aanzien van duurzaamheid een vooruitstrevende woningcorporatie zijn. We realiseren ons dat

deze ambitie soms leidt tot het nemen van meer risico’s. Onze nieuwbouw willen we realiseren op basis van het uitgangspunt nul-op-de-meter. Dit vraagt om het gebruik van nieuwe en geavanceerde (energie)technieken.

Onze rechtsvoorganger Laris heeft in het verleden veel zorgvastgoed gebouwd. Vanuit overheidsbeleid en wetgeving wordt gestimuleerd dat mensen langer thuis blijven wonen. Dit heeft consequenties voor het zorgvastgoed van Plavei. Plavei probeert samen met de zorginstellingen hierop te anticiperen en leegstandsrisico’s te beperken.

De bevolkingssamenstelling verandert de komende decennia ingrijpend. Dit leidt tot een veranderende woningbehoefte. Plavei houdt hier in haar strategisch voorraadbeleid rekening mee. Een passende woningvoorraad leidt tot een lager leegstandsrisico en een hogere klanttevredenheid.

De huidige technische en maatschappelijke ontwikkelingen vragen dat onze medewerkers optimaal gemotiveerd zijn en zich voortdurend blijven ontwikkelen. Wij ontwikkelden een personeelsvisie en een daaraan gerelateerd personeelsbeleid, dat is gestoeld op het uitgangspunt talentmanagement. Zo zorgen we ervoor, dat medewerkers zo maximaal mogelijk bijdragen aan het realiseren van de visie en de doelen van Plavei.

Risico’s ten aanzien van de financiële positie Risico’s financiële instrumenten en renterisico Plavei gebruikt geen derivaten voor het afdekken van renterisico’s. Het renterisico wordt beperkt door het bewaken van een goed gespreid aflossingsschema en de renteconversies in onze lening portefeuille.

Jaarverslag 2018 69

Koers- en prijsrisico’s Plavei is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s. Plavei heeft geen aandelen en loopt daarom geen prijsrisico’s. Kasstroom en financieringsrisico’s Het bewaken van de continuïteit in de kasstromen en daarmee de beschikbaarheid van liquiditeit, heeft een prominente plaats in de organisatie rondom treasury. We werken met een lange termijn liquiditeitsplanning van 10 jaar en in onze periodieke rapportage met een korte termijn liquiditeitsplanning voor minimaal de komende 12 maanden, om zo ontwikkelingen hierin op te kunnen nemen. In het treasuryjaarplan wordt vooral ingegaan op de ontwikkeling van de liquiditeitspositie in de komende 2 jaar. In het treasuryjaarplan wordt gerekend met een liquiditeitsbuffer van 3 miljoen euro. Kredietrisico’s In het treasurystatuut is opgenomen dat onze financieringen, beleggingen en financiële instrumenten aan alle wettelijke tegenpartijrisico-vereisten voldoen. Beheersing schades en aansprakelijkheidstellingen De financiële risico’s ten gevolge van schade aan ons bezit en in geval van aansprakelijkstelling hebben wij met verzekeringen afgedekt. In 2018 zijn 9 zorgcomplexen getaxeerd voor de verzekering. Het risico van onderverzekering is hierdoor voor 6 jaar afgedekt. Projectrisico’s Risicomanagement bij vastgoedprojecten heeft als doelstelling om systematisch beslissingen te nemen, die gericht zijn op het voorkomen of minimaliseren van de nadelige effecten van risico’s. Het investeringsstatuut beschrijft het gehele vastgoedsturingsproces en de toetsing, borging en verantwoording binnen Plavei. Jaarlijks stellen we de normen voor de toetsing vast bij de begroting. Voor het borgen van de uitvoering zijn de volgende beheersmaatregelen aangegeven: Fasedocumenten: Om de risico’s te kunnen inschatten en te beheersen, worden projecten verdeeld in

afgebakende fasen; Budgetbewaking: Alle projecten worden periodiek beoordeeld, in overleg met de directeur-bestuurder; Tertiaalrapportage: In de periodieke rapportages wordt gerapporteerd op projectniveau. Investeringsbesluiten groter dan 500.000 euro legt de directeur-bestuurder ter goedkeuring voor aan de RvC.

Risico’s ten aanzien van de financiële verslaglegging Risico’s bij waardering op marktwaarde Plavei waardeert haar materiële vaste activa in exploitatie, volgens de Woningwet op marktwaarde. De marktwaarde is het geschatte bedrag, waartegen vastgoed zou worden overgedragen, op de waarde peildatum tussen een bereidwillige koper en bereidwillige verkoper, in een zakelijke transactie. Het door Plavei gehanteerde proces bij het opstellen van de marktwaarde staat borg voor de kwaliteit bij waarderingsvraagstukken. Hierbij wordt de uitkomst zoveel mogelijk geobjectiveerd.

Risico’s ten aanzien van weten regelgeving Plavei volgt nauwlettend de wijzigingen in weten regelgeving die van belang zijn. Daarbij zijn medewerkers zelf verantwoordelijk voor hun eigen vakgebied. Belangrijke onderwerpen die in 2018 aan bod kwamen, zijn: wijzigingen in de Woningwet 2015 en de Veegwet 2017: waar vereist, pasten we de statuten en reglementen

aan. AVG: In 2017 is een impactanalyse uitgevoerd. In 2018 zorgden we voor de verdere borging van de AVG,

stelden we proceseigenaren aan, vulden we het verwerkersregister, pasten we onze processen en automatisering aan en gaven we aandacht aan de bewustwording rondom de bescherming van persoonsgegevens.

Risico’s ten aanzien van operationele activiteiten Beheersing administratieve organisatie/frauderisico’s Voor de beheersing van risico’s en sturing van de primaire processen, beschikken we over een stelsel van administratieve, organisatorische maatregelen en interne beheersingsmaatregelen. Plavei heeft een functioneel ingerichte organisatiestructuur bestaande uit zelfsturende teams met een daarop afgestemde doorgevoerde functiescheiding. Bevoegdheden worden zoveel mogelijk door geautomatiseerde systemen afgedwongen en zijn vastgelegd in een procuratieregeling, met toepassing van het vierogen-principe. In 2018 hebben we deze procuratieregeling opnieuw geëvalueerd. Het beheer van de IT-omgeving is uitbesteed aan een externe partij. De IT-omgeving is beveiligd en autorisaties worden verleend of ingenomen op basis van een changeprocedure. Alle functies zijn beschreven. Verder zijn procedures ingesteld voor het declareren van onkosten en screening van algemene inkoop- en aanbestedingsvoorwaarden.

Jaarverslag 2018 70

Interne audits De interne beheersingsmaatregelen bij Plavei zijn gericht op het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid omtrent het bereiken van strategische doelstellingen, effectiviteit en efficiëntie van bedrijfsprocessen, betrouwbaarheid van de (financiële) informatieverzorging en naleving van relevante weten regelgeving. Jaarlijks wordt een auditplan opgesteld en vastgesteld door de RvC. Beheersing IT-applicaties Voor onze basisprocessen, technische meerjarenraming en projectadministratie maken we gebruik van het primaire systeem ViewPoint van Itris. Voor de berekeningen van de marktwaarde wordt het pakket Flux gebruikt. De meerjarenbegroting wordt doorgerekend met behulp van FMP en vervolgens via Excel gepresenteerd. In 2019 wordt verder invulling gegeven aan de nieuwe ICT-visie. Beheersing risico’s bestaande bouw Het bieden van veilig vastgoed aan onze klanten is voor Plavei een belangrijke verantwoordelijkheid. De belangrijkste beheersingsmaatregelen zijn: Plavei voert tijdig onderhoud uit en beheert haar woningvoorraad op duurzame wijze. Eén keer in de 3 jaar

worden de conditie inspectiemetingen geactualiseerd. Plavei hanteert een strak protocol bij onderhoud of sloop van woningen waarin asbest voorkomt. Een

uitgebreide asbestinventarisatie over het hele woningbezit is uitgevoerd. Plavei houdt de brandveiligheid van met name woon-zorgcomplexen zorgvuldig in de gaten. Beheersing kwaliteit van medewerkers Plavei faciliteert, stimuleert en ondersteunt persoonlijke ontwikkeling en de ontwikkeling van Plavei als organisatie. Plavei biedt en stimuleert het volgen van persoonlijke en functiegerichte opleidingen en trainingen. In 2018 heeft Plavei in totaal 80.995 euro (2017: 66.316 euro) geïnvesteerd in opleidingen, trainingen en cursussen van medewerkers. Beheersing reputatie Plavei monitort haar reputatie in de eerste plaats door alle media in de gaten te houden. Indien nodig wordt gereageerd op uitingen van de professionele pers en van mensen die via Facebook of andere sociale mediakanalen over Plavei communiceren.

Extern toezicht Accountant Jaarlijks geeft de accountant in zijn managementletter een oordeel over mogelijke onvolkomenheden in de naleving van procedures en richtlijnen en aanwezige risico’s in het licht van de jaarrekeningcontrole. In de managementletter van december 2018, geeft de accountant aan dat de interne organisatie en administratieve processen, die relevant zijn in het kader van de jaarrekeningcontrole, voldoen aan de eisen. Tevens constateerde onze accountant dat de, op 28 mei 2018 in werking getreden AVG, voldoende aandacht krijgt binnen Plavei. De aandachtspunten op dit onderdeel zijn voldoende onderkend. Onze accountant ziet enkele verbetermogelijkheden ten aanzien van functiescheiding en interne controles op de niet-primaire processen. Ook vraagt onze accountant aandacht voor het breder toepassen van risicomanagement in de organisatie. Verticaal toezicht Aw - WSW Eind januari 2018 sloten het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) een samenwerkingsconvenant. Vanaf 1 januari 2019 is het nieuwe gezamenlijke beoordelingskader en de nieuwe vorm van samenwerking een feit. Het jaar 2019 wordt een overgangsjaar, waarin de definitieve normenkaders worden gepubliceerd. In dit beoordelingskader staat gekwantificeerd, aan welke normen en indicatoren Plavei moet voldoen bij de basisbeoordeling door beide instanties. Dit betreft niet alleen de financiële ratio’s, maar ook de beoordeling van de portefeuillestrategie, de hoogte van de beheer- en onderhoudskosten en de voorspelbaarheid en kwaliteit van prognoses. We zijn eind 2018 gestart om het risicoprofiel van Plavei op alle onderdelen in kaart te brengen. In 2018 heeft Plavei zowel het Aw, als het WSW, op de hoogte gehouden van het verkoopproces rondom een aantal bedrijfspanden waarvan onze dochteronderneming, Woonbeheer Montferland B.V., eigenaar was. Het nieuws rondom de (financiële) afwikkeling van dit verkoopproces is door beide instanties positief ontvangen. Op basis van de prognosegegevens over de periode 2018 tot en met 2020, concludeerde het WSW dat Plavei voldoet aan de eisen van borgbaarheid. In juli 2018 ontvingen we voor de periode 2018-2020 een nieuwe borgbaarheidsverklaring. De Aw koppelde in haar beoordelingsbrief 2017 terug, dat ze bij Plavei geen aanleiding zien voor het doen van interventies. Een belangrijk aandachtspunt van de Aw is, dat de financiële ratio’s van onze dochteronderneming onvoldoende waren per 31 december 2017. Door de verkoop van de bedrijfspanden in 2018, voldoen de financiële ratio’s van onze dochteronderneming weer ultimo 2018.

Hoofdstuk 8

We hebben onze financiën op de rit

Jaarverslag 2018 72

De lasten voor woningcorporaties nemen toe als gevolg van overheidsheffingen, belastingen en krapte op de bouwmarkt (prijsstijgingen). Tevens vraagt de overheid van corporaties om haar bezit te verduurzamen. De baten van woningcorporaties stijgen beperkt, mede door overheidsmaatregelen en de grenzen aan de betaalbaarheid van de huren. De uitgaven voor verduurzaming worden slechts beperkt terugverdiend. Deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat de beschikbare financiële middelen bij corporaties teruglopen. Corporaties moeten strategische keuzes maken op het gebied van vernieuwing en verduurzaming. Het is hierbij een absolute must om de financiën op de rit te hebben.

Beoordelingskader Aw-WSW Sinds eind 2016 werken Aw en WSW aan het traject Verticaal Toezicht. Doel is om de beoordeling van corporaties effectiever en efficiënter te laten verlopen. Doelstellingen van het verticaal toezicht zijn:

Consistentie tussen Aw en WSW in haar oordeel, tenzij verschil uitlegbaar is; Versterking van het risicoraamwerk (effectiever); Lagere administratieve lasten voor corporaties (efficiënter); Intuïtief uitlegbaar, beoordeling moet transparant, eenvoudig en voorspelbaar zijn.

Een belangrijk onderdeel van het verticaal toezicht is één gezamenlijk beoordelingskader. Doel van dit gezamenlijk beoordelingskader is een gezamenlijk proces voor het verzamelen van feiten en het bepalen van een ‘éénduidige gemeenschappelijke foto’ van de corporatie. Het nieuwe beoordelingskader is in november 2018 definitief gepubliceerd en is van toepassing vanaf 2019. De samenhang tussen de onderwerpen en risicogebieden ziet er als volgt uit (ontleend uit het document “Gezamenlijk beoordelingskader, Aw en WSW).

De stippellijnen met pijlen geven de samenhang tussen de beoordelingsonderwerpen en risicogebieden weer. Zo hebben strategische keuzes in het bedrijfsmodel effect op de financiële positie. Anderzijds heeft de kwaliteit van governance op haar beurt weer effect op de kwaliteit van de gemaakte keuzes in het bedrijfsmodel. Dit maakt een beoordelingskader een dynamisch geheel.

Jaarverslag 2018 73

Financiële continuïteit Het jaar 2018 wordt door het Aw-WSW als een overgangsjaar gezien. Wij conformeren ons aan het nieuwe beoordelingskader. Om deze reden toetsen wij onze financiële ratio’s 2018 aan het nieuwe beoordelingskader. Doordat in het nieuwe beoordelingskader de DSCR en de bedrijfswaarde zijn vervallen en dekkingsratio wordt berekend op basis van marktwaarde in plaats van de WOZ-waarde, sluiten wij niet volledig meer aan op ons reglement financieel beleid en beheer (RFBB). We kiezen hier bewust voor. Zodra het Aw – WSW de nieuwe normen publiceert, actualiseren wij onze RFBB. De financiële ratio’s opgenomen in onze financiële meerjarenbegroting 2019 – 2028 houden reeds rekening met het nieuwe beoordelingskader. Deze ratio’s laten zien dat wij onze financiële normen en kengetallen blijven behalen. Ook de doorrekening van enkele negatieve scenario’s laat zien dat Plavei een financieel gezonde corporatie is. Financieel gezien hebben we ruimte om onze ambities te verwezenlijken en tegenslagen op te vangen. De veranderingen in zowel de wetgeving, fiscaliteiten, de betaalbaarheid van onze woningen en de markt- en demografische ontwikkelingen dwingen ons tot uiterste zorgvuldigheid in de keuzes die wij maken. Continue monitoring en waakzaamheid is en blijft essentieel. In onderstaande tabel staan de financiële ratio’s van Plavei conform het nieuwe beoordelingskader. Het Aw – WSW adviseren voorlopig de bestaande normen te hanteren. De ratio’s van 2019 tot en met 2023 zijn ontleend aan de financiële meerjarenbegroting 2019 – 2028, waarbij rekening is gehouden met de realisatie 2018.

Financiële ratio's Norm Jrk 2017

Jaar-plan 2018

Jrk 2018

FC 2019

FC 2020

FC 2021

FC 2022

FC 2023

Sturen op Vermogen

Solvabiliteit beleidswaarde totaal* > 20% 39,7% 39,0% 46,8% 48,1% 48,6% 47,6% 46,2% 45,5% Solvabiliteit beleidswaarde Daeb* > 20% 41,7% 41,3% 48,8% 50,0% 50,4% 49,3% 47,8% 47,0% Solvabiliteit beleidswaarde N-Daeb* 53,6% 58,0% 66,2% 73,6% 80,1% 85,3% 86,8% 88,1%

Dekkingsratio marktwaarde < 70% 33,6% 35,0% 30,0% 29,1% 28,5% 29,7% 30,3% 30,0% Dekkingsratio marktwaarde Daeb < 70% 33,7% 36,0% 30,7% 30,1% 29,9% 31,3% 32,1% 31,7% Dekkingsratio marktwaarde N-Daeb 31,4% 21,4% 18,6% 11,8% 6,3% 2,4% 0,0% 0,0%

Loan-to-Value beleidswaarde* < 75% 57,8% 60,1% 51,8% 50,6% 49,5% 51,6% 52,8% 52,3% Loan-to-Value beleidswaarde Daeb* < 75% 64,0% 62,7% 54,2% 53,6% 53,0% 55,5% 57,0% 56,3% Loan-to-Value beleidswaarde N-Daeb* < 75% 39,4% 29,5% 24,2% 15,5% 8,2% 3,2% 0,0% 0,0% Sturen op kasstromen

Interest Coverage Ratio (ICR) > 1,40 2,77 2,06 2,40 2,68 2,48 2,51 2,57 2,20 Interest Coverage Ratio Daeb > 1,40 2,74 2,03 2,36 2,55 2,30 2,32 2,35 2,02 Interest Coverage Ratio N-Daeb > 1,80 3,14 2,52 3,17 6,10 11,47 25,59 - - Sturen op rendement

Direct Rendement n.v.t. 3,68 2,83 3,14 3,04 2,80 2,76 2,99 2,91 Direct Rendement Daeb n.v.t. 3,62 2,83 3,14 2,98 2,71 2,67 2,90 2,84 Direct Rendement N-Daeb n.v.t. 4,33 2,86 3,10 3,97 4,33 4,25 4,41 4,12 * Ratio’s jrk 2017 en jaarplan 2018 zijn gebaseerd op de bedrijfswaarde in plaats van beleidswaarde Forecast 2019 t/m 2023 is op basis van meerjarenbegroting

De solvabiliteit geeft inzicht in de eigen vermogenspositie, rekening houdend met ons maatschappelijke beleid. De dekkingsratio beoordeelt of de waarde van het onderpand voldoende is om de schudpositie af te lossen. De Loan-to-value maakt inzichtelijk hoeveel geld er is geleend ten opzichte van de totale waarde van het vastgoed. De ICR geeft aan in hoeverre de onderneming in staat is om aan haar renteverplichtingen te voldoen. Het direct rendement wordt niet genoemd in het beoordelingskader, maar wel in ons RFBB. Het direct rendement laat het rendement van de operationele kasstromen zien ten opzichte van de marktwaarde in verhuurde staat. Uit de tabel leiden we af dat Plavei voor 2018 en de toekomstige jaren voldoet aan de huidige financiële normen. De gerealiseerde ratio’s ontwikkelenden zich gunstiger ten opzichte van de ratio’s opgenomen in het jaarplan 2018. Oorzaak hiervan is de hogere stijging van de marktwaarde in verhuurde staat ten opzichte van begroot, alsmede het feit dat we minder aan investeringen hebben uitgegeven dan begroot.

Jaarverslag 2018 74

In het RFBB benoemen we de financierings-/investeringsratio. Dit is de verhouding tussen het aan te trekken geld in een bepaald jaar en de investeringen, ter beheersing van de Loan-to-Value. Voor 2018 is deze ratio niet relevant omdat er geen externe financiering is aangetrokken. Naast het direct rendement benoemt Plavei in haar RFBB ook de Weighted Average Cost of Capital (WACC). De WACC is het minimaal vereiste rendement dat gegenereerd moet worden om het eigen vermogen in stand te houden en de rente op de leningen te kunnen betalen. Bij een rendementseis van 2% voor het eigen vermogen en 4% voor het vreemd vermogen, wordt gekomen tot een WAC van 2,63% (2017: 2,73%). Wanneer Plavei verwacht op het Niet Daeb vastgoed een rendement te behalen van 5%, betekent dit dat het rendement op het Daeb vastgoed 2,51% (2017: 2,69% ) moet zijn. Vergeleken met een direct rendement voor 2018 van 3,14% voldoen we hier ruimschoots aan.

Geconsolideerde balans Plavei 2018

Balansposten x (€ 1.000) Rendementseis Balansposten x (€ 1.000) Rendementseis

(On)roerende zaken t.d.v. exploitatie € 2.006 0,00% Eigen ver-mogen € 330.008 2,00%

Vastgoedbeleggingen

- Niet-Daeb vastgoed in exploitatie € 28.479 5,00% Voorzieningen € 1.193 4,00%

- Daeb vastgoed in exploitatie € 437.990 2,51%

- Onroerende zaken VOV € 4.931 5,00% Vreemd ver-mogen € 129.761 4,00%

- Vastgoed in ontwikkeling € 792 0,00%

Totaal € 472.192 Vlottende pas-siva € 21.091 4,00%

Financiële vaste activa € 4.253 0,00%

Vlottende activa € 1.535 0,00%

Liquide middelen € 2.067 0,00%

Balanstotaal € 482.053 2.63% Balanstotaal € 482.053 2,63%

Marktwaarde en beleidswaarde Met ingang van boekjaar 2016 waardeert Plavei haar bezit op marktwaarde in verhuurde staat. Voor het waarderen op marktwaarde in verhuurde staat hanteert Plavei de full-variant (waarderen volgens model, waarbij taxateur op complexniveau de waardering kan bijstellen). Vanaf boekjaar 2018 is de bedrijfswaarde komen te vervallen. Hiervoor in de plaats is de beleidswaarde gekomen. Onderstaande tabel geeft de ontwikkeling van de marktwaarde en beleidswaarde weer in 2018. De beleidswaarde 2017 was een eerste vingeroefening met het opstellen van de beleidswaarde en diende gerapporteerde te worden aan het Aw – WSW voor 1 oktober 2018.

Waardering vastgoed in exploitatie Plavei

Marktwaarde Marktwaarde % mutatie Beleidswaarde Beleidswaarde % mutatie

* € 1.000 2018 2017 Marktwaarde 2018 2017 Beleidswaarde

Woningen € 422.425 € 398.146 6,10% € 226.138 € 217.232 4,10%

BOG-MOG-ZOG € 41.317 € 40.113 3,00% € 41.317 € 40.113 3,00%

Parkeren € 1.124 € 1.084 3,69% € 1.124 € 1.084 3,69%

Enkelvoudig € 464.866 € 439.343 5,81% € 268.579 € 258.429 3,93%

BOG Dochter € 1.603 € 3.581 -55,24% € 1.603 € 3.581 -55,24%

Geconsolideerd € 466.469 € 442.924 5,32% € 270.182 € 262.010 3,12%

De beleidswaarde is gelijk aan de marktwaarde in verhuurde staat maar met beleidsuitgangspunten van de woningcorporatie: Op basis van door exploiteren; Uitgaande van beleids- / streefhuur; Uitgaande van eigen instandhoudingskosten; Uitgaande van eigen beheerskosten. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de ‘maatschappelijke bestemming’. De beleidswaarde is alleen van toepassing op zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden. Bij niet-woongelegenheden is de beleidswaarde en marktwaarde gelijk aan elkaar.

Jaarverslag 2018 75

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde Het jaar 2018 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2017. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Plavei heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale omvang van de woningportefeuille is met 23,5 miljoen euro gegroeid naar een waarde van 466 miljoen euro. Dit betreft een waardegroei van 5,3%. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde van groei per m2 van onze vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in. De prijs per m2 van een gemiddeld verkochte woning is volgens het NVM in een jaar tijd met 8,6% gestegen. De gemiddelde verkoopprijs is in het 4e kwartaal 2018 gestegen tot een recordniveau van 298.000 euro. In vergelijking met een jaar eerder is er sprake van een stijging van 10,3%.. De regionale verschillen in Nederland zijn echter groot. Zo steeg de transactieprijs in de regio Arnhem met 10,7% en in de regio Doetinchem met 3,0%. De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft een neerwaartse invloed gehad op de waardeontwikkeling. Hoewel de ontwikkeling van de contracthuur positief is, blijft deze achter ten opzichte van 2017 door een gematigde huurverhoging en passend toewijzen. Hiermee geven wij invulling aan onze maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid. De stijging van de marktwaarde van ons bezit ad 5,3% is inclusief de mutaties (nieuwbouw, verkoop, sloop). De marktwaarde per woning is ten opzichte van 2017 gestegen met 6,1%. De afname van de BOG dochter wordt veroorzaakt door het afstoten van bedrijf onroerend goed in 2018. Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde Vanaf 2018 zijn wij verplicht om naast de sinds 2016 verplichte marktwaarde ook te gaan waarderen op beleidswaarde. De bedrijfswaarde is vanaf boekjaar 2018 komen te vervallen. De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat. De beleidswaarde neemt de marktwaarde als vertrekpunt. Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse inschattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening. De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Overeenkomstig de regelgeving is geen vergelijkend cijfer ultimo 2017 bepaald, reden waarom in het overgangsjaar 2018 geen ontwikkeling in de beleidswaarde kan worden toegelicht. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met:

- Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar streefhuur. In de praktijk bepaalt Plavei bij mutatie de nieuwe huur mede rekening houdend met passend toewijzen en afspraken met de huurdersvereniging over huursomstijging. Dit betekent dat de ingerekend streefhuur niet c.q. niet altijd direct bij mutatie wordt gerealiseerd, waarbij als ‘afslag’ de beste schatting is verwerkt.

- Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet (doorexploiteerscenario), welke ultimo 2018 in de beleids-waardebepaling niet is aangepast ten opzichte van de marktwaardebepaling. Dit ondanks dat door de taxateur de disconteringsvoet als vrijheidsgraad is aangepast in de marktwaardebepaling en deze aan-passing niet per definitie ook van toepassing hoeft te zijn in de beleidswaarde, mede door het in de be-leidswaarde inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud) waardoor een lager risicoprofiel kan worden verondersteld.

- Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en / of toerekening van niet direct vastgoed gerelateerde bedrijfslasten.

- Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerskosten. De beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is opgenomen in de jaarrekening onder de toelichting van de activa in exploitatie.

Jaarverslag 2018 76

Jaarresultaat

Geconsolideerd jaarresultaat categoriaal

Jaarrekening Jaarrekening Begroting

* € 1.000 2018 2017 2018

Huuropbrengsten € 28.772 € 28.903 € 28.553

Verkoopresultaat € 729 € 287 € 450

Overige opbrengsten € 1.131 € 1.564 € 980

Som bedrijfsopbrengsten € 30.632 € 30.754 € 29.983

Overige waardeveranderingen € 3.254 € 5.123 € 2.205

Heffingen € 2.902 € 2.354 € 2.882

Bedrijfslasten, incl. afschrijvingen € 12.743 € 13.040 € 14.000

Som bedrijfslasten € 18.899 € 20.517 € 19.087

Bedrijfsresultaat € 11.733 € 10.237 € 10.896

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen € 23.660 € 15.488 € 4.238

Rentelasten -€ 5.402 -€ 5.644 -€ 5.577

Vennootschapsbelasting € 585 € 587 -€ 1.925

Jaarresultaat na belastingen € 30.576 € 20.668 € 7.632

De waardeveranderingen zorgen voor schommelingen in het resultaat en voor een forse afwijking ten opzichte van de begroting. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen presenteert de waardeverandering van de marktwaarde in verhuurde staat van ons bezit ten opzichte van vorig jaar. In onze begroting waren we te voorzichtig met een stijging van 1%. De overige waardeveranderingen presenteert het verschil tussen de verwachte marktwaarde en de (te verwachten) investeringskosten bij nieuwbouw en renovatieprojecten. Doordat we eind 2017 waren gestart met een aantal nieuwe projecten lag deze last in 2017 hoger dan in 2018. De afwijking ten opzichte van de begroting bij het verkoopresultaat zit in de verkoop van teruggekochte koopgarant woningen en de verkoop van kavels. In de begroting verantwoorden we uit het oogpunt van voorzichtigheid op deze verkopen geen resultaat. De overheidsheffingen, waaronder verhuurderheffing en saneringsheffing zijn ten opzichte van 2017 fors toegenomen. In 2018 deed het WSW een beroep op de saneringsheffing, ter uitvoering van het saneringsbesluit van Stichting WSG. De overige bedrijfslasten liggen nagenoeg op het niveau van 2017. Ten opzichte van de begroting gaven we vooral minder geld uit aan beheerskosten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten.

Kasstromen en treasury De totale liquide middelen zijn in 2018 met 3,2 miljoen euro afgenomen. Doordat de geprognosticeerde investeringen in 2018 deels in tijd zijn verschoven trokken we geen nieuwe financiering aan in 2018. In totaal daalde door aflossingen de omvang van onze lening portefeuille met 8,8 miljoen euro. Aangezien we in 2016 en 2017 ook fors aflosten is de omvang van onze lening portefeuille in drie jaar tijd afgenomen met 35,1 miljoen euro. De schuld per verhuureenheid (gewogen gemiddelde) bedraagt eind 2018 afgerond 32.600 euro (2017: 34.600 euro; 2015: 41.300 euro). In 2019 lossen wij onze roll-over leningen en een aantal bestaande leningen af. In totaal lossen wij 20 miljoen euro af. Om te kunnen aflossen trekken we nieuwe financiering aan (14,5 miljoen euro) en maken we gebruik van de nog beschikbare ruimte binnen onze roll-over leningen. Door de geplande investeringen in verduurzaming, renovatie en vernieuwing de komende jaren, ligt de verwachte omvang van de financiering per verhuureenheid in 2022 ongeveer op het niveau van eind 2016. De operationele ingaande kasstromen daalde met 2% ten opzichte van 2017 door het beëindigen van onze energiediensten via Woonbeheer Montferland B.V.. De operationele uitgaande kasstromen steeg met 6,1% ten opzichte van 2017. De onderhoudsuitgaven zijn met 700.000 euro toegenomen, de overheidsheffingen met ruim 500.000 euro. Per saldo ligt de operationele kasstroom met positief 8,2 miljoen euro 19,6% (2 miljoen euro) lager dan het niveau van 2017. We hadden een operationele kasstroom begroot van 6,0 miljoen euro. Met een Interest Coverage ratio (ICR) van 2,40 voldoen we ruimschoots aan onze eigen minimale norm van 1,54 (1,4 + 10%).

Jaarverslag 2018 77

Plavei heeft geen derivaten of andere beleggingsproducten in haar bezit. De treasurycommissie van Plavei overlegt minimaal tweemaal per jaar over het gevoerde en het te voeren treasurybeleid en stelt jaarlijks een treasuryjaarplan op. Tevens toetst de treasurycommissie of onze financierings- en beleggingsactiviteiten en het bijbehorende risicobeheer passen binnen de kaders vastgelegd in onze treasurystatuut.

Investeringen

Plavei vindt het belangrijk dat ze doet wat ze belooft. De investeringskasstromen zijn qua omvang groot en hebben een behoorlijke impact. Wanneer deze niet betrouwbaar zijn, heeft dit een groot effect op de ontwikkeling van de liquiditeitsprognoses en de daarmee samenhangende liquiditeitsrisico’s. Om de betrouwbaarheid van de investeringskasstromen te vergroten, zetten wij de gerealiseerde investeringskasstromen in enig jaar af tegen de geprognosticeerde investeringskasstromen in het betreffende jaar.

Investeringskasstromen 2018 Plavei

x € 1.000 Realisatie 2018 Jaarplan 2018 Verschil

Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden € 5.254 € 8.191 € 2.937

Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden € 2.979 € 7.663 € 4.684

Aankoop (incl. VOV) woon- en niet woongelegenheden € 428 € 1.000 € 572

Investeringen overig € 177 € 245 € 68

Totaal uitgaven € 8.838 € 17.099 € 8.261

Desinvesteringen (ontvangsten), inclusief verkoopkosten € 5.233 € 2.773 € 2.460

Verkoopontvangsten grond € 575 € 390 € 185

Verkoopontvangsten overig € 400 € 400 € 0

Totaal ontvangsten € 6.208 € 3.563 € 2.645

Totaal investeringskasstroom -€ 2.630 -€ 13.536 -€ 10.906 Plavei moet net als in 2017 constateren dat de werkelijke investeringen achterblijven op de begroting. Bij het opstellen van het jaarplan 2018 hadden we voor 2018 ambitieuze investeringsambities. We konden onze ambities niet waarmaken om onder andere de volgende redenen: Door onder andere weten regelgeving liepen aanbestedingstrajecten vertraging op; We kozen bij de aanbestedingen voor kwaliteit en minder voor kwantiteit. Tevens constateren we dat door de

krapte op de markt aanbestedingstrajecten langer duren dan we hadden ingeschat; Bij een nieuwbouwproject in ’s-Heerenberg moesten we door de aanwezigheid van vleermuizen, eerst

aanvullende maatregelen treffen, waardoor vijf woningen pas in 2019 opgeleverd worden. Vanaf eind 2017 waren we in gesprek met een externe partij inzake het overnemen van een aantal woningen

en woonwagens. We hadden hiervoor 1 miljoen euro begroot. Inmiddels is bekend dat we de woningen niet overnemen, over de woonwagens zijn we nog in gesprek.

In ons jaarplan gingen we ervan uit dat we in 2018 zouden starten met de eerste fase in de Bloemenbuurt. Deze planning was te ambitieus. In 2018 waren we in gesprek met de gemeente, de huurders en eigenaren van woningen in de Bloemenbuurt. Ook in dit traject gaat zorgvuldigheid en kwaliteit boven kwantiteit.

Onze investeringsplannen en uitgaven zijn in tijd naar achteren verschoven. In onze meerjarenbegroting 2019 – 2028 hebben we voor 2019 en 2020 gezamenlijk voor bijna 22 miljoen euro aan investeringsplannen ingerekend. Deze 22 miljoen euro is inclusief uitgaven die we voor 2018 hadden begroot, maar waarvan de investeringen in 2018 vertraagd zijn. Het positieve verschil van 2,5 miljoen euro zit in de verkoop aan de voormalige huurder van een tweetal bedrijfspanden, opslagloodsen en een woonhuis. Eind 2017 werd de verkoopovereenkomst ondertekend, het transport en de verkoopontvangsten vonden in juni 2018 plaats. Tijdens het opstellen van ons jaarplan 2018, was de verwachting dat de verkoop volledig in 2017 afgewikkeld zou worden.

Jaarverslag 2018 78

Borgingsplafond

In juli 2018 ontving Plavei van het WSW het overzicht van het borgingsplafond, opgesteld op basis van de dPi2017 voor de jaren 2018 tot en met 2020. WSW borgt alleen de financieringsbehoefte voor de Daeb activiteiten.

Borgingsplafond WSW

( x € 1.000) 2018 2019 2020

Borgingsplafond WSW ultimo jaar € 149.542 € 146.924 € 150.778

Omvang WSW-geborgde portefeuille ultimo jaar € 143.230 € 123.280 € 120.188

Mogelijkheid tot aantrekken WSW-geborgde financiering (cumulatief) € 6.312 € 23.644 € 30.590

Het WSW heeft verklaard dat Plavei borgbaar is en dat binnen de ruimte van het borgingsplafond leningen kan aantrekken met WSW-borging. Tevens heeft het WSW de desinvesteringskasstroom voor 2018 beoordeeld en het bijbehorende onderpand voor de geprognosticeerde verkopen vrij gegeven. Voor onze investeringsplannen 2019 en 2020 hebben wij vanuit het borgingsplafond voldoende ruimte om WSW-geborgde financiering aan te trekken.

Onze indicatieve bestedingsruimte (IBW) De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties heeft de plicht gemeenten en huurders jaarlijks voor 1 juli een indicatie te geven van de bijdragen die corporaties kunnen leveren aan de lokale volkshuisvestelijke ambities. Deze zogenaamde IBW heeft ook als doel gemeenten en huurders te ondersteunen bij het komen tot prestatieafspraken met hun woningcorporaties. De IBW 2017 werd berekend voor alleen de Daeb activiteiten, in 2018 is bij nieuwbouw onderscheid gemaakt tussen Daeb en Niet-Daeb. Nieuw is ook het bedrag dat gepresenteerd wordt wat de Niet-Daeb-tak kan bijdragen aan de Daeb-tak. De cijfers voor Plavei zijn als volgt:

Indicatieve bestedingsruimte (www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/prestatieafspraken/ibw)

x € 1.000 Nieuw-bouw 2018 Daeb

Nieuw-bouw 2018

N-Daeb

Nieuw-bouw 2017

Verbete-

ring 2018

Verbete-ring 2017

Huurkor-ting 2018 Daeb

Huurkor-ting 2017

N-Daeb bijdrage aan Daeb

Montferland € 41.803 € 23.531 € 63.365 € 37.258 € 50.175 € 1.649 € 2.647 € 10.518

Zevenaar € 4.341 € 2.443 € 6.592 € 3.869 € 5.220 € 171 € 275 € 1.092

Westervoort € 756 € 425 € 1.143 € 674 € 905 € 30 € 48 € 190

Totaal € 46.900 € 26.399 € 71.100 € 41.801 € 56.300 € 1.850 € 2.970 € 11.800 Plavei heeft voor de komende jaren volop ambities wat betreft verduurzaming, vernieuwing en verbetering van haar bezit, waarbij onze huurwoningen betaalbaar moeten blijven. De daling van de extra bestedingsruimte in 2018 ten opzichte van 2017 is het gevolg van het inrekenen in onze financiële meerjarenbegroting van onze am-bitieuzere plannen ten opzichte van 2017. De financiële positie van Plavei is gedegen. Renovatie, het uitvoeren van duurzaamheidsmaatregelen en nieuw-bouw verantwoorden we in onze meerjarenbegroting 2019 – 2028. Wij vinden het van belang dat onze financiële positie zodanig is dat wij niet alleen langjarig kunnen investeren, maar ook in staat blijven om mogelijke tegenval-lers en risico’s in de toekomst op te vangen. Onze mening is dat in het overzicht van het ministerie hier onvol-doende rekening mee is gehouden. Dit standpunt wordt gedeeld door de Aw. Ook wordt geen rekening gehouden met de verschillen tussen regio’s en corporaties. Plavei hanteert haar eigen financiële kengetallen voor investeringen. Deze kengetallen zijn vastgelegd in het door de RvC goedgekeurde investeringsstatuut. Met het investeringsstatuut heeft Plavei een adequaat toetsingskader om goede investeringsbeslissingen te nemen. Gezamenlijk met de gemeenten, de huurdersverenigingen en an-dere stakeholders komt Plavei tot prestatieafspraken, die aansluiten bij de behoeften van de regio. In maart 2019 liet de minister weten dat de publicatie van de IBW 2019 wordt uitgesteld naar september 2019. Als belangrijkste reden werd aangegeven dat de kwaliteit van de beleidswaarde opgenomen in de dpi 2018 lan-delijk gezien nog van onvoldoende kwaliteit is. De minister verwacht dat de kwaliteit van de IBW in de jaarreke-ning 2018 wel van voldoende kwaliteit zijn, om de IBW te bepalen. Dit vertrouwen is opvallend, omdat één van de belangrijkste kwaliteitsslagen, de uniformering van de onderhoudsnorm, nog aan verandering onderhevig is. Over deze norm komt pas in de loop van 2019 duidelijkheid.

Jaarverslag 2018 79

Scheiding Daeb en Niet-Daeb activiteiten Plavei koos in 2016 voor administratieve scheiding tussen de Daeb en niet-Daeb activiteiten. Onze administratie is zo ingericht dat alle direct toerekenbare kosten worden verantwoord bij de Daeb of niet-Daeb activiteit. Indirecte kosten worden verdeeld op basis van een verdeelsleutel. In ons scheidingsplan is de methodiek vastgelegd die we hanteren om te komen tot de jaarlijkse verdeelsleutel. m In de jaarrekening 2017 presenteerden we alleen de openingsbalans 2018 voor zowel de Daeb als de niet-Daeb tak. In de jaarrekening 2018 presenteren we bij de enkelvoudige cijfers de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht voor zowel de Daeb als de niet-Daeb tak. De vergelijkende cijfers 2017 presenteren we niet. We sluiten hiermee aan op de nieuwe verslaggevingsrichtlijnen voor woningcorporaties.

Bepaling verdeelsleutel Plavei voor 2019 31-12-2018 Realisatie Jaarplan 2019 31-12-2017 Realisatie Daeb N-Daeb Daeb N-Daeb Daeb N-Daeb

Aantal objecten 3.927 317 3.932 307 3.900 318 Huursom 26.796 1.803 27.300 1.827 26.802 1.882 Marktwaarde enkelvoudig 437.990 26.876 455.753 27.817 411.552 27.792

31-12-2018 Realisatie Jaarplan 2019 31-12-2017 Realisatie

Daeb N-Daeb Daeb N-Daeb Daeb N-Daeb Aantal objecten 92,53% 7,47% 92,76% 7,24% 92,46% 7,54% Huursom 93,70% 6,30% 93,73% 6,27% 93,44% 6,56% Marktwaarde enkelvoudig 94,22% 5,78% 94,25% 5,75% 93,67% 6,33% Verdeelsleutel 93,48% 6,52% 93,58% 6,42% 93,19% 6,81% (verdeelsleutel enkelvoudig, aantal objecten wordt geen rekening gehouden met de bedplaatsen)

Het belang in de Daeb activiteiten groeit ten opzichte van de niet-Daeb. De niet-Daeb tak verkocht in 2018 vijf woningen aan de Daeb tak, drie niet-Daeb objecten werden verkocht of overgeheveld naar de voorraad en een ruimte werd omgebouwd tot eigen kantoor. Doordat we in 2018 acht parkeerplaatsen toevoegden aan ons bezit, daalde het aantal niet-Daeb objecten (enkelvoudig) met 1 object. De daling van het belang in de niet-Daeb activiteiten sluit aan bij de conclusies opgenomen in ons scheidingsplan 2016. m Uit de financiële ratio’s gepresenteerd aan het begin van dit hoofdstuk concluderen we dat zowel de Daeb als de niet-Daeb tak voldoen aan de ratio’s. De niet-Daeb tak was geheel 2018 levensvatbaar en zelfstandig financierbaar. De niet-Daeb tak loste ruim 4,5 miljoen euro af op de interne lening. Hiermee voldeed de niet-Daeb tak ruimschoots aan haar aflossingsverplichting. Eind 2018 bedraagt de interne lening 5,3 miljoen euro.

Woonbeheer Montferland B.V. In 2018 werd de verkoop van een tweetal bedrijfspanden afgerond. De verkoopontvangsten gebruikten we volledig om versneld af te lossen op de lening tussen Woonbeheer Montferland en Plavei. We losten 2,6 miljoen euro af, waardoor eind 2018 nog een lening van 0,6 miljoen euro openstaat. Deze aflossing was noodzakelijk om ervoor te zorgen dat de financiële ratio’s van Woonbeheer Montferland weer voldoen aan de minimale normen. m Doordat eind 2017 ook de energiediensten zijn overgedragen aan een externe partij, bestaan de activiteiten van Woonbeheer Montferland alleen nog uit het verhuren van een negental winkels in een complex te Zeddam. Tevens heeft Woonbeheer Montferland eind 2018 nog drie kavels in Zeddam te koop staan. De impact en materialiteit van deze vennootschap op de activiteiten van Plavei is hiermee uitermate beperkt.

Fiscaliteiten In oktober 2018 vond er een bedrijfsgesprek plaats met onze accountmanager en een loonheffingsspecialist van de Belastingdienst. Doel van dit gesprek is het bespreken van de actualiteiten op fiscaal gebied en de wijze waarop Plavei haar interne organisatie heeft ingericht omtrent de fiscaliteiten. Dit gesprek resulteerde in een naheffing van 30.000 euro, inzake het niet met terugwerkende kracht afdragen van BTW op garageboxen.

Vennootschapsbelasting De aangiften vennootschapsbelasting 2016 is besproken met de belastingdienst en definitief vastgesteld. De aangifte 2017 is in concept gereed. Doordat Plavei verrekenbare verliezen heeft, betalen we naar verwachting pas vanaf 2021 voor het vennootschapsbelasting. In 2022 zijn volgens onze prognoses alle fiscale verliezen verrekend. Vanaf het boekjaar 2023 houden we in onze meerjarenprognoses volledig rekening met het betalen van vennootschapsbelasting. Bij de berekening van de toekomstige vennootschapsbelasting houden we rekening met de wijzingen in het belastingplan 2019. De introductie van de Atad, die per 1 januari 2019 ingaat, zorgt er voor dat we vanaf 2023 jaarlijks een extra belastinglast hebben van ruim 400.000 euro.

Jaarverslag 2018 80

Hoofdstuk 9

Jaarrekening 2018

Jaarverslag 2018 82

Kengetallenoverzicht

Daeb N-Daeb Totaal Daeb N-Daeb Totaalwegingsfactor Gewogen Gewogen

Totaal huurwoningen 3.890 118 4.008 3.872 123 3.995Eenheden in verzorgingshuizen 94 0 94 93 0 93Overige woongelegenheden 15 0 15 9 0 9Totaal aantal woongelegenheden 3.999 118 4.117 3.974 123 4.097

Garages 0,2 1 174 175 35 1 166 167 33Bedrijfsruimten/winkels 1 6 32 38 38 6 37 43 43Overig bezit 0,2 0 0 0 0 0 0 0 0Maatschappelijk vastgoed 2 9 2 11 22 9 2 11 22Totaal niet-woongelegenheden 16 208 224 16 205 221

Totaal aantal VHE's ongewogen 4.015 326 4.341 3.990 328 4.318

Totaal aantal VHE gewogen 4.212 4.195Totaal aantal VHE gewogen (gem.) 4.204 4.209

Daeb N-Daeb Totaal Daeb N-Daeb TotaalTotaal aantal verkochte eenheden -11 -3 -14 -10 -4 -14Totaal aantal gesloopte eenheden 0 0 0 -14 0 -14Totaal aantal nieuwbouw eenheden (incl. aankoop) 26 0 26 2 0 2Totaal naar project / voorraad 0 -1 -1 -3 -1 -4Totaal verschuvingen tussen Daeb en Niet-Daeb 5 -5 0 7 -7 0Totaal overige mutaties 5 7 12 1 -2 -1

25 -2 23 -17 -14 -31

Daeb N-Daeb Totaal 2018 Daeb N-Daeb Totaal 2017Goedkoop (< € 417,35) 312 0 312 319 0 319Betaalbaar ( € 417,35 - € 640,14) 2.778 3 2.781 2.740 3 2.743Duur tot huurtoeslaggrens (€ 640,15 - € 710,68) 634 1 635 634 6 640Duur boven huurtoeslaggrens (> € 710,68) 166 114 280 179 114 293

3.890 118 4.008 3.872 123 3.995

Geconsolideerd aantal verhuureenheden

Mutaties gedurende het jaar

Verdeling huurwoningen

20172018

Jaarverslag 2018 83

KENGETALLEN2018 2017

Totaal aantal VHE gewogen (gemiddelde) 4.204 4.209

Personeelsbezetting (ultimo jaar)Directie 1,0 1,0Bedrijfscontroller 0,9 1,0Leidinggevende coach 1,0 2,0Eenheid klant 22,4 21,8Eenheid Strategie, ondersteuning en specialisme 17,6 18,1

Fulltime equivalenten (ultimo jaar) 42,9 43,9Totaal aantal medewerkers 47 48

Verhuur en incasso (geconsolideerd)Huurachterstand in % 1,02 1,15 Huurderving leegstand in % 0,49 0,72 Huurderving oninbaar in % 0,39 0,49

Gemiddelde huur op maandbasisPer verhuureenheid (maand december) 570 572Huurverhoging in % per 1 juli (excl. inkomensafhankelijk) 1,4 0,3

Financiële continuïteit (geconsolideerd)Liquiditeit (current ratio) 0,17 0,42Solvabiliteit o.b.v. marktwaarde 68,5 64,9Rentabiliteit eigen vermogen 9,3 6,9Rentabiliteit vreemd vermogen 4,2 4,0Rentabiliteit totaal vermogen 5,2 3,2

Balans en winst- en verliesrekeningWOZ-waarde per VE 119.269 120.518

Marktwaarde per VE Totaal 107.457 102.576Marktwaarde per VE Daeb 109.089 103.146Marktwaarde per VE Niet-Daeb 87.359 95.648

Eigen vermogen per VE 78.504 71.137Financiering per VE 32.636 34.619Personeelskosten per VE 668 681Organisatiekosten per VE 297 309Rentelasten per VE 1.293 1.353Jaarresultaat per VE 7.274 4.910

Kwaliteit woningbezitNiet cyclisch onderhoud per VE 565 693Cyclisch onderhoud per VE 811 533Aantal verhuringen 249 374Mutatie kosten per verhuring 2.491 2.712

Stichting Plavei

Jaarverslag 2018 84

Fiscale positie

FISCALE POSITIE

Algemeen

De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regelsvolgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II).De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussievatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten enverbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling en de inschatting van het op basis vaneen fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerstbij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemenen accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaald acute en latente belasting achteraf nogaan verandering onderhevig zijn.

Vennootschapsbelasting

Vanaf 1 januari 2015 dient bij Plavei winstsplitsing plaats te vinden ter verrekening van de voorfusieverliezen. Doordat vanaf de fusie twee ondernemingen administratief zijn geïntegreerd tot 1 ondernemingen administratie is er een forfaitaire verdeelsleutel bepaald. Op 30 juli 2015 heeft de belastingdienst metdeze verdeelsleutel ingestemd.

Stichting Plavei vormt met Woonbeheer Montferland B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.Op grond van de fiscale eenheid zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming iederhoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde vennootschapsbelasting.

Jaarverslag 2018 85

Belastbaar bedrag over 2018

Het belastbaar bedrag van Stichting Plavei geconsolideerd is als volgt samengesteld: x € 1000

Resultaat voor belastingen 29.991€

Bij:Afschrijving commercieel roerende zaken ten dienste van de exploitatie 203€ Commerciële boekwaarde kavels Kerkweg en Korenmaete 423€ Terugname afwaardering als gevolg verwachte WOZ-ontwikkeling 8.187€ Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 3.254€ Saneringsheffing 262€ Geactiveerde onderhoudslasten 50€ Marktwaarde verkochte eenheden vastgoedportefeuille + kantoorpand 4.920€

17.299€

Af:Afschrijving fiscaal vastgoed in exploitatie Plavei geconsolideerd 2.524€ Afschrijving fiscaal installaties in exploitatie Woonbeheer Montferland 198€ Afschrijving fiscaal roerende zaken ten dienste van de exploitatie 217€ Fiscaal onderhoudslast renovatie Touwslagerbaan / Past. te Rielestraat 689€ Afwaardering vastgoed in exploitatie op basis van sloopbesluit 2018 2.109€ Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 23.531€ Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV 129€ Interne kosten toegerekend aan projecten 337€ Vrijval ongerealiseerd verlies teruggekochte VOV woningen -€ Fiscale boekwaarde kavels Kerkweg en Korenmaete 784€ Fiscale waarde verkochte eenheden vastgoedportefeuille + kantoorpand 5.883€ Vrijval leningen o/g (fiscaal) 199€

36.600€

Fiscaal resultaat Plavei geconsolideerd 10.690€

Bij:Aftrekbeperking gemengde kosten 8€ Af:Investeringsaftrek 14-€

Belastbare winst 2018 geconsolideerd 10.684€

Te verrekenen verlies 2018 10.684-€

Belastbaar bedrag -€

Laris Ws BerghSaldo 31-12-2017 verrekenbaar verlies conform concept aangifte 31.465€ 13.014€ Belastbare winst 2018 6.944€ 3.739€ Saldo 31-12-2018 verrekenbaar verlies 24.521€ 9.275€

Ons verlies ad € 33,8 miljoen per 31-12-2018 verrekenen we na schatting volledig met onze toekomstige winsten.De in de balans opgenomen actieve latentie voor verrekenbare verliezen is gebaseerd op het bedrag dat wevolgens onze prognoses daadwerkelijk gaan verrekenen.

De acute belastinglast voor boekjaar 2018 bedraagt nihil.Deze verliezen kunnen tot en met boekjaar 2022 worden verrekend. Waarbij voor Laris een bedrag van€ 2,5 miljoen en voor Ws Bergh een bedrag van € 2,3 miljoen in 2023 is te verrekenen aan de hand van het fiscaal verlies over het boekjaar 2014.

Jaarverslag 2018 86

Geconsolideerde Balans 2018

STICHTING PLAVEI, DIDAM

GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2018 (vóór resultaatbestemming)*€ 1.000

2018 2017

€ € € €VASTE ACTIVA

Vastgoedbeleggingen1. DAEB vastgoed in exploitatie 437.990 411.5522. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 28.479 31.3723. Onroerende zaken VoV 4.931 4.8054. Vastgoed in ontwikkeling

bestemd voor eigen exploitatie 792 465472.193 448.195

Materiële vaste activa5. Onroerende en roerende zaken

ten dienste van de exploitatie 2.006 2.3942.006 2.394

Financiële vaste activa6. Latente belastingvorderingen 4.253 3.667

4.253 3.667VLOTTENDE ACTIVA

Voorraad7. Vastgoed bestemd voor verkoop 362 1.1618. Overige voorraden 5 5

367 1.166

Vorderingen9. Debiteuren 378 356

Belastingen en premies vansociale verzekeringen 2 3

10. Overlopende activa 787 430

1.167 789Liquide middelen11. Liquide middelen 2.067 5.281

482.053 461.492

Jaarverslag 2018 87


*€ 1.000

2018 2017

€ € € €Groepsvermogen12. Herwaarderingsreserve 236.505 221.76613. Overige reserve 62.927 56.99814. Resultaat boekjaar 30.576 20.668

330.008 299.432

Voorzieningen15. Voorziening voor onrendabele investeringen

en herstructureringen 1.075 2.53316. Overige voorzieningen 118 160

1.193 2.693

Langlopende schulden17. Schulden aan overheid 2.442 2.68018. Schulden aan kredietinstellingen 122.582 134.69319. Verplichtingen uit hoofde van onroerende

zaken verkocht onder voorwaarden 4.727 4.720Overige schulden 10 14

129.761 142.107

Kortlopende schulden20. Schulden aan overheid 239 22921. Schulden aan kredietinstellingen 14.611 11.026

Schulden aan leveranciers en handelskredieten 1.340 98322. Schulden ter zake van belastingen en premies

van sociale verzekeringen 968 74023. Schulden ter zake van pensioenen 37 3824. Overige schulden 21 12325. Overlopende passiva 3.875 4.122

21.091 17.261

482.053 461.492

Jaarverslag 2018 88

Geconsolideerde functionele Winst- en Verliesrekening over 2018

GECONSOLIDEERDE FUNCTIONELE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2018* € 1.000

2018 2017

26. Huuropbrengsten 28.772 28.903 27. Opbrengsten servicecontracten 940 899 28. Lasten servicecontracten -911 -925 29. Lasten verhuur en beheeractiviteiten -1.994 -2.232 30. Lasten onderhoudsactiviteiten -7.616 -7.011 31. Overige directe operationele lasten

exploitatie bezit -4.197 -3.791

Netto resultaat exploitatie vastgoedportfeuille 14.994 15.843

32. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 6.243 4.682 32. Toegerekende organisatiekosten -47 -221 32. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -5.513 -4.306

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 682 155

33. Overige waardeveranderingenvastgoedportefeuille -3.254 -5.314

34. Niet-gerealiseerde waardeveranderingenvastgoedportefeuille 23.531 15.290

35. Niet-gerealiseerde waardeveranderingenvastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 129 198

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 20.406 10.174

36. Opbrengst overige activiteiten 141 606 37. Kosten overige activiteiten -21 -416

Netto resultaat overige activiteiten 121 190

38. Overige organisatiekosten -375 -305 39. Leefbaarheid -435 -332

Bedrijfsresultaat 35.393 25.725

40. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 34 50 41. Rentelasten en soortgelijke kosten -5.436 -5.694

Saldo financiële baten en lasten -5.402 -5.644

Resultaat voor belastingen 29.991 20.081

Belastingen 585 587

Groepsresultaat na belastingen 30.576 20.668

Jaarverslag 2018 89

Geconsolideerd Kasstroomoverzicht over 2018

Kasstroomoverzicht (directe methode)

Verslagjaar Verslagjaar2018 2017

* € 1.000 € €

1. Operationele activiteiten Ontvangsten:

1.1 Huurontvangsten 28.819 29.0501.2 Vergoedingen 1.028 1.0471.3 Overheidsontvangsten 0 01.4 Overige bedrijfsontvangsten 132 6051.5 Ontvangen interest 34 51

Saldo ingaande kasstromen 30.013 30.753Uitgaven:

1.7 Betalingen aan werknemers -3.022 -3.0041.8 Onderhoudsuitgaven -5.784 -5.0841.9 Overige bedrijfsuitgaven -4.380 -4.3641.10 Betaalde interest -5.661 -5.7091.11 a Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat -287 -201.11 b Verhuurdersheffing -2.607 -2.3341.12 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -103 -83

Saldo uitgaande kasstromen -21.843 -20.597

Kasstroom uit operationele activiteiten 8.170 10.156

2. (Des)investeringsactiviteitenMVA ingaande kasstroom

2.1 Verkoopontvangsten bestaande huur 5.256 3.7912.4 Verkoopontvangsten grond 562 7262.5 (Des)Investeringsontvangsten overig 400 0

Tussentelling ingaande kasstroom MVA 6.218 4.517

MVA uitgaande kasstroom2.6 Nieuwbouw huur -5.254 -3332.7 Verbeteruitgaven -2.979 -2832.9 Aankoop -437 -1.1712.14 Investeringen overig -177 -131

Tussentelling MVA uitgaande kasstroom -8.848 -1.918

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -2.630 2.599

Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten -2.630 2.599

3. Financieringsactiviteiten

Ingaand3.1.1 Nieuwe te borgen leningen 2.500 0

2.500 0Uitgaand

3.2.1 Aflossing geborgde leningen -11.255 -10.807-11.255 -10.807

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -8.755 -10.807

Saldo liquide middelen per 1 januari 5.281 3.332Saldo liquide middelen per 31 december 2.067 5.281Mutatie -3.214 1.949

Jaarverslag 2018 90

Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat 2018 2018 2017

(x 1.000) € € € €

Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen toe-komend aan de rechtspersoon 30.576 20.668 Herwaardering financiële vaste activa 0 0

Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen van de rechtspersoon als onderdeel van het groepsvermogen 0 0 Totaalresultaat van de rechtspersoon 30.576 20.668

Jaarverslag 2018 91

Toelichting op de geconsolideerde Jaarrekening 2018

Grondslagen van waardering in de geconsolideerde jaarrekening

Algemeen Stichting Plavei is statutair gevestigd te Kerkstraat 47, 6941 AE Didam en is ingeschreven bij het handelsregister Kamer van Koophandel onder nummer 09043274. Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

Activiteiten De activiteiten van Stichting Plavei, statutair gevestigd en kantoor houdende in Kerkstraat 47, Didam zijn erop gericht mensen te huisvesten in zowel de gemeente Montferland, Gemeente Zevenaar en Gemeente Wester-voort.

Regelgeving De toegelaten instelling heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten In-stellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (“WNT”) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richt-lijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2016)’ in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 24 juni 2019.

Vergelijkende cijfers De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de belastinglatenties. In de jaarrekening 2017 is er een bedrag van € 10.951.000 inzake voorziening latente belastingen opgenomen als aparte regel in de balans onder “voorzieningen”. In de jaarrekening 2018 is er op basis van voortschrijdend inzicht voor gekozen om deze post onder de regel “Latente belastingvorderingen” te rubriceren. Om de vergelijk-baarheid van de jaarrekening te bevorderen zijn de vergelijkende cijfers in de jaarrekening hierop overeenkomstig aangepast.

Continuïteit van de activiteiten De jaarrekening is opgesteld op basis van de continuïteitsveronderstelling. In december 2018 diende Stichting Plavei de Prospectieve informatie verslagjaar 2018 in bij SBR Wonen. De kasstroomontwikkeling van Plavei over de jaren 2019 tot en met 2023, waarbij volledig rekening wordt gehouden met de huurtoeslagheffing en saneringsheffing, laat een positieve operationele kasstroom zien. Alle kengetallen, zoals de ICR, DSCR, LTV en de solvabiliteit tegen marktwaarde, liggen de komende vijf jaar boven de gestelde normen van het WSW. Deze kengetallen blijven ook positief na het doorrekenen van diverse negatieve scena-rio’s. Gezien de ontwikkeling van de toekomstige kasstromen, zijn wij in de veronderstelling dat de continuïteit van Plavei is gewaarborgd.

Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening, vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het Daeb als het Niet-Daeb vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hier-voor genoemde jaarrekeningposten.

Jaarverslag 2018 92

Lijst van kapitaalbelangen Stichting Plavei te Didam heeft een 100% kapitaalbelang in Woonbeheer Montferland B.V. Een overzicht van de geconsolideerde maatschappijen vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is hierna opgenomen:

Naam Statutaire zetel Deelnemingspercentage Geplaatst en gestort aan-

delenkapitaal Woonbeheer Montferland B.V. Didam 100%

€ 18.000

De activiteiten van Woonbeheer Montferland B.V. bestaan in 2018 uit het beheer van bedrijfsmatig onroerend goed.

Overige verbindingen In 2017 heeft Plavei met Stichting Servicepunt te Didam een duurzame financiële en bestuurlijke band gehad door middel van respectievelijk het verstrekken van een lening en het hebben van zeggenschap op grond van contractuele bepalingen. Per 31-12-2017 is Stichting Servicepunt gestopt met haar activiteiten en is er geen sprake meer van een verbinding met Stichting Plavei. In 2018 zijn er geen overige verbindingen.

Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden de financiële gegevens van Plavei en haar groepsmaatschappijen opgenomen per 31 december van het boekjaar. Dit betreft alle maatschappijen waarmee Plavei een organisatorische en economi-sche eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden deelnemingen opgenomen waarin beslissende zeggen-schap op het beleid kan worden uitgeoefend. Over het algemeen betreft dit deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Vanaf de oprichtings-/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare ac-tiva en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprich-tings-/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit, vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrij-gingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment waarop zij worden verkocht; de con-solidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. Bij de consolidatie van de deelnemingen zijn de cijfers van de deelnemingen op basis van de waarderingsgrond-slagen van Plavei opgenomen. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-trans-acties worden ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op inter-company-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd, voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.

Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden uitsluitend gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen, indien en voor zover:

een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; én

het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten verstaan we zowel primaire financiële instrumenten (zoals vorderingen, effecten en schulden) als afgeleide financiële instrumenten. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa, worden opgenomen per transac-tiedatum. Dit is de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Zowel in 2017 als in 2018 had Plavei geen financiële instrumenten.

Jaarverslag 2018 93

Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva

VASTGOEDBELEGGINGEN

(DAEB en Niet-DAEB) vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het Daeb vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatie-grens (huurtoeslaggrens) op contractdatum, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bij-lage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Het Niet-Daeb vastgoed omvat volgens de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op contractdatum, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappe-lijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Complexindeling Het Daeb vastgoed en het Niet-Daeb vastgoed is opgedeeld naar waarderingscomplexen. Een waarderingscom-plex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een aaneengesloten blok ver-huureenheden van dezelfde bouwperiode. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderings-complex bestaat uit Daeb en Niet-Daeb vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscom-plex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het Daeb vastgoed, respectievelijk aan het Niet-Daeb deel kan worden toegerekend. Waardering bij eerste verwerking Daeb en Niet-Daeb vastgoed Bij de eerste verwerking wordt het Daeb vastgoed in exploitatie en het Niet-Daeb vastgoed in exploitatie gewaar-deerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten mi-nus eventuele investeringssubsidies, verminderd met de in ontwikkelingsfase genomen onrendabele top. De ver-krijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd. Waardering na eerste verwerking Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisves-ting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing. Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellin-gen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (“Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”). Op basis van artikel 31 van het BTIV wordt bij de waardering onderscheid gemaakt naar de volgende catego-rieën:

Woongelegenheden Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG) Parkeergelegenheden Intramuraal zorgvastgoed

Plavei hanteert de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Bij de waardering van het vastgoed worden een doorexploiteer- en een uitpondscenario onderscheiden. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen. Het handboek volgt de netto contante waarde methode, de DCF-methode. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte op-brengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbe-dragen medio het jaar ontvangen, respectievelijk betaald worden. De berekening van de netto contante markt-waarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar.

Jaarverslag 2018 94

De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeerge-legenheden plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en ander-zijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG, MOG en intramuraal vastgoed is alleen het doorexploiteerscena-rio van toepassing. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of – vermeerdering van de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie verantwoord in de winst en-verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardevermindering of – vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verant-woord als “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen”. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex aangaande het Daeb en Niet-Daeb vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of – vermeerdering en in het resultaat verantwoord als “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen”. Herwaarderingsreserve Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of ver-vaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering, wordt een herwaarde-ringsreserve gevormd. Het expliciet opnemen van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen bena-drukt voor de gebruiker van de jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is. Afschrijvingen Op de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven. Buitengebruikstelling als gevolg van sloop Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2018 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Voor onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed gerubriceerd als vastgoed verkocht onder voorwaarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de con-tractuele korting. Een eventuele waardevermeerdering of – vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden”. Na eerste verwerking wordt de waarde jaarlijks gecorrigeerd op basis van de CBS prijsindex bestaande koopwo-ningen. Waardeveranderingen worden in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardever-anderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden”. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terug-koopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de con-tractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt als verplichting op de balans opgenomen zonder reke-ning te houden met de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toe-komst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwach-ting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schul-den verantwoord. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waarde-veranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Ultimo boekjaar wordt het verschil (indien positief) tussen de dan opnieuw vastgestelde leegwaarde na aftrek van contractuele korting en de – gefixeerde – boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag verwerkt in een herwaarderingsreserve.

Jaarverslag 2018 95

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbete-ring, herstructurering). De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrij-gings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toere-kenbare kosten. De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigings-prijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstro-men op basis van aannames zoals hiervoor toegelicht onder vastgoed in exploitatie onder waardering na eerste verwerking. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere marktwaarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen”. In het geval er per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake Daeb en Niet-Daeb vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de markt-waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderin-gen vastgoedportefeuille. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze pro-jecten worden de grondposities beschouwd als vastgoedbeleggingen. De grondposities worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen.

MATERIELE VASTE ACTIVA

Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrij-gingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvin-gen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde:

De terreinen worden niet afgeschreven; De bedrijfsgebouwen over vijfentwintig (parkeerplaatsen en beplating) of veertig jaar; De overige materiële vaste activa over drie tot vijftien jaar.

Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wij-zigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of op nihil gewaardeerd wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

FINANCIELE VASTE ACTIVA

Deelnemingen in groepsmaatschappijen (enkelvoudige jaarrekening) Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin we invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid uitoefenen, waarderen we op de nettovermogenswaarde. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Plavei. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde waarderen we op nihil. Als Plavei geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening houden we rekening met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.

Jaarverslag 2018 96

Overige vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen (enkelvoudige jaarrekening) De vorderingen op maatschappijen waarin we deelnemen, worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

(Actieve) Belastinglatenties De actieve en passieve belastinglatenties hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaar-rekening en de fiscale waardering. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt ge-baseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of af-wikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien de groep een in rechte afdwingbaar recht heeft om actuele belastingvorderingen te salderen met actuele belastingverplichtingen en de uitgestelde belastingvorderingen en de uitgestelde belastingverplichtingen verband houden met winstbelastingen die betrek-king hebben op dezelfde fiscale eenheid en door dezelfde belastingautoriteit worden geheven. De latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde met een disconteringsvoet van 3% en de huidige belasting-tarieven. De disconteringsvoet van 3% is gebaseerd op het gemiddelde rente percentage leningen over 2018, verminderd met de huidige belastingtarieven. De latenties hebben over het algemeen een langlopend karakter. Bij de berekening van de latenties hanteren we een toekomstige horizon van negen jaar. Onder de financiële vaste activa hebben we actieve belastinglatenties opgenomen, voor zover het waarschijnlijk is dat we de belastingclaims te zijner tijd daadwerkelijk kunnen realiseren. De opgenomen latentie heeft betrek-king op de langlopende schulden, op toekomstige verliesverrekening en op toekomstig fiscaal afschrijvingspoten-tieel. De passieve belastinglatentie, gesaldeerd verantwoord onder de financiële vaste activa, heeft betrekking op toekomstige opwaardering van vastgoed in exploitatie dat in het verleden ten laste van het fiscale resultaat is af-gewaardeerd en op toekomstige voorraadmutaties (verkopen) waarbij de fiscale waarde lager is dan de commer-ciële waarde.

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen (en kavels) en teruggekochte woningen uit hoofde van een terug-koopplicht, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen (en kavels) is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toe-gerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, hetgeen tevens de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening hou-dend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. Hieronder is verder begrepen het (Daeb en Niet-Daeb) vastgoed in exploitatie welke is geherclassificeerd als vastgoed bestemd voor verkoop. Bij eerste verwerking (i.c. moment van herclassificatie) en na eerste verwerking is de waardering tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), verminderd met cumulatieve afschrij-vingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen als gevolg van de lagere reële waarde (i.c. ge-schatte marktwaarde). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is te-gen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere op-brengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen en/of waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs is het totaal aan bouwkosten, directe loonkosten en overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte ver-koopprijs, met aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

Jaarverslag 2018 97

Vlottende vorderingen De overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaar-deerd tegen de geamortiseerde kostprijs, met aftrek van een benodigde voorziening voor oninbaarheid. De vlot-tende vorderingen hebben een looptijd korter dan twaalf maanden.

Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas- en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schul-den. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Als middelen niet ter vrije beschikking staan, houden we hiermee rekening bij de waardering. De liquide middelen zijn, voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking.

VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridische afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die we kunnen kwalificeren als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer na-mens de corporatie uitingen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders over verplichtin-gen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake Daeb en Niet-Daeb vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichtingen toe te rekenen marktwaarde per balansdatum op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Daarnaast wordt deze voorziening gevormd voor bijzondere waardeveranderingen inzake nieuwbouwwoningen in ontwikkeling die bij oplevering aan derden worden overgedragen onder een “verkoop onder voorwaarden” rege-ling.

Overige voorzieningen De overige voorzieningen hebben we, voor zover van toepassing, tegen nominale waarde opgenomen. SCHULDEN Langlopende schulden Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde, met aftrek van de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs vol-gens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Voor de waarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan der-den, wordt verwezen naar paragraaf Vastgoed verkocht onder voorwaarden van dit hoofdstuk.

Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs vol-gens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in het resultaat opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. De kortlopende schulden heb-ben een looptijd korter dan twaalf maanden.

Jaarverslag 2018 98

Grondslagen van resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening

Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kos-ten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voor-zieningen. Bijzondere baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, worden op grond van aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk toegelicht teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk toegelicht.

Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstij-ging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.

Opbrengsten en lasten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals onderhoudsservice, glasservice en servicekosten). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten ser-vicecontracten.

Lasten verhuur en beheeractiviteiten Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord.

Pensioenlasten De pensioenregeling van Plavei is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leef-tijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake van zijn een toegezegde-bijdrageregeling. De belangrijkste elementen van deze pensioenregeling zijn:

Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. Er is sprake van een middelloonregeling. De pensioen(richt)leeftijd 68 jaar. De regeling kent zowel een partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verze-

kerd door middel van een opbouwregeling (uitkeringsovereenkomst). Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast. Deze is momenteel vastgesteld op 25% van de pensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor.

Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, past het bestuur van het pensioenfonds de inge-gane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aan overeenkomstig de con-sumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening kan plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist elk jaar in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

De belangrijkste elementen van de uitvoeringsovereenkomst zijn:

Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Plavei en haar groepsmaatschappijen.

Plavei en haar groepsmaatschappijen zijn uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting.

Er bestaat geen recht op teruggave/premiekorting.

Jaarverslag 2018 99

De (maand)dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2018 110,3% (ultimo 2017: 116,2%). De beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo 2018 115,9% (ultimo 2017 113,4%). Met deze beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds aan de minimaal vereiste 104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Er is daarom geen sprake van een dekkingstekort. Omdat de beleidsdekkingsgraad lager is dan de vereiste dekkingsgraad van 125,6% is er wel sprake van een reservetekort. SPW zal daarom in het eerste kwartaal van 2019 een herstelplan indienen bij DNB waarin wordt aangetoond hoe het pensioenfonds verwacht dat binnen tien jaar tijd de dekkingsgraad herstelt tot het niveau van de vereiste dekkingsgraad. Het bestuur heeft verder een financieel crisisplan opgesteld waarin is beschreven welke aanvullende maatregelen kunnen worden genomen om tijdig herstel mogelijk te maken. Het bestuur zal, indien blijkt dat het fonds niet tijdig kan herstellen, conform dit financieel crisisplan, aanvullende maatregelen moeten nemen. Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds in 2018 besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2019 te verhogen met een gedeeltelijke toeslag. Er was ruimte voor een gedeeltelijke toeslag omdat de beleidsdekkingsgraad per eind oktober 2018 hoger was dan 110%. Het fonds had echter onvoldoende middelen voor een volledige toeslag. Daarvoor moet de beleidsdekkingsgraad hoger zijn dan 126%. Voor gewezen deelnemers en pensioengerechtigden betekende de gedeeltelijke toeslag een verhoging van de opgebouwde aanspraken met 0,79%. De ambitie van het fonds was 1,70%. Voor actieve deelnemers is geen toeslag verleend, doordat er in de branche Woningcorporaties geen sprake is geweest van een loonstijging in de periode van 31 juli 2017 tot en met 31 juli 2018. Per 1 augustus 2018 heeft overigens wel een loonstijging plaatsgevonden van 3%. Deze loonstijging vormt voor actieve deelnemers de basis voor de toeslagverlening per 1 januari 2020.

Lasten onderhoudsactiviteiten De werkelijke onderhoudskosten voor dagelijks-, mutatie-, vraaggestuurd-, contracten planmatig onderhoud worden ten laste van de exploitatie gebracht. Het onderhoud wordt onderscheiden in de kosten van derden en de kosten van eigen dienst. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare uitgaven wanneer geen sprake is van waardevermeerdering van het actief. Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevon-den. Alle aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet op de balansdatum zijn uitgevoerd, verwer-ken we onder niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Hieronder worden verantwoord de overheidsheffingen (onroerende zaak belasting, waterschapsbelasting), de kosten gerelateerd aan fusie en integratie en andere exploitatiekosten die niet tot een meer specifieke kosten-soort behoren.

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille De post Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopop-brengst minus de toerekenbare verkoop- en organisatiekosten en de geactiveerde waarde met betrekking tot het vastgoed. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van vastgoed in exploitatie onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van de marktwaarde. Daarnaast wordt onder deze post verantwoordt de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed (en kavels) bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel de lagere opbrengstwaarde. Verder wordt hieronder verantwoord de verkoopopbrengst van onder VOV teruggekochte en vervolgens zonder voorwaarden doorverkochte woningen onder aftrek van de boekwaarde. De boekwaarde is de marktwaarde op terugkoopmo-ment onder aftrek van de contractuele korting. Gerealiseerde verkoopresultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post Vastgoed verkocht onder voorwaarden in de grondsla-gen van balanswaardering.

Jaarverslag 2018 100

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen en de waardeveranderingen met betrekking tot de vastgoedportefeuille bestaande uit vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling, vastgoed verkocht onder voorwaarden en vastgoed bestemd voor verkoop. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van het vastgoed bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

Netto resultaat overige activiteiten Hieraan zijn de opbrengsten en kosten van een Warmte- en Koudeopslaginstallatie (WKO), beheer voor derden en VvE-beheer als ook opbrengsten zendmasten toegerekend.

Overige organisatiekosten De opbrengsten en kosten die niet toerekenbaar zijn (ook niet na toerekening van indirecte kosten), worden op-genomen onder Overige organisatiekosten. Voorbeelden hiervan zijn de accountantskosten (controle jaarreke-ning en dVi) en (een deel van) de (salaris)kosten van het management en de raad van commissarissen.

Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitia-tieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidson-derzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonover-last, buurtbemiddeling, opvang van daken thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brand-preventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera.

Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zoda-nig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst-en-verlies-rekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortge-lijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd zijn.

Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst-en-verliesrekening verantwoorde re-sultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of ge-deeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belas-ting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deel-nemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Plavei. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.

Toerekening baten en lasten Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kosten-verdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werkne-mers. De overige bedrijfskosten worden verdeeld door een verdeelsleutel te hanteren op basis van de FTE-ver-houding.


Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Deze methode gaat uit van een weergave van kasstromen onderverdeeld naar activiteiten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen opera-tionele-, (des)investerings- en financieringsactiviteiten. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De ingaande kasstroom van de operationele activiteiten betreft naast de huur- en vergoedingen (servicecontrac-ten) ontvangsten uit overige bedrijfsontvangsten. Ook de interest ontvangsten op de financiële vaste activa zijn hier opgenomen. De uitgaande kasstroom van de operationele activiteiten betreft de betaalde personeels-, onderhouds-, overige bedrijfs- en rente uitgaven (interest op leningportefeuille en borgstellingsvergoeding WSW). Van de overige be-drijfsuitgaven worden de sectorspecifieke heffing, de verhuurdersheffing en de uitgaven voor leefbaarheid als aparte kasstroom in beeld gebracht. De (des)investeringsactiviteiten zijn kasstromen betreffende materiële vaste activa. Onder de materiële vaste activa ingaande kasstroom van de investeringsactiviteiten zijn de verkoopontvangsten bestaand bezit opgenomen. Als aparte ingaande kasstroom zijn de verkoopontvangsten van grond verantwoord en de desinvesteringsontvangsten van de verkoop van activa ten dienste van de exploitatie. De externe kosten voor verkoop zijn gesaldeerd met de ingaande kasstromen. De materiële vaste activa uitgaande kasstroom van de investeringsactiviteiten betreft de uitgaven aan nieuwbouw huur en uitgaven woningverbetering. Ook de aankoop van woongelegenheden en woongelegenhe-den VOV wordt apart gepresenteerd. De aankoop van grond en activa ten dienste van de exploitatie worden ge-presenteerd onder de “investeringen overig”. De kasstromen uit hoofde van de financieringsactiviteiten zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom van leningen WSW geborgd en niet door WSW geborgd.


Gescheiden verantwoording DAEB/ niet-DAEB Stichting Plavei heeft de gescheiden verantwoording Daeb/ niet-Daeb opgenomen in de toelichting op de enkel-voudige jaarrekening. De niet-Daeb activiteiten van Stichting Plavei zien toe op:

Het verhuren van woningen die tot de niet-Daeb tak behoren. Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed en maatschappelijk vastgoed dat onlosmakelijk gekoppeld is

aan DAEB eenheden. Verhuur van garages en parkeerplaatsen voor zover niet direct verbonden aan een Daeb eenheid.

Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2017 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd defi-nitief scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen de Toegelaten Instelling tussen de DAEB- en niet-Daeb-tak geclassificeerd naar Daeb- en niet-Daeb-vastgoed. Voor de toerekening van activa, verplichtingen, baten, las-ten respectievelijk kasstromen aan deze Daeb-tak of niet-Daeb-tak is de volgende methodiek toegepast:

Wanneer activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB- of niet-DAEB-activiteiten, zijn deze volledig aan de Daeb-tak respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend.

Wanneer deze toezien op zowel Daeb- als niet-Daeb activiteiten, zijn deze op basis van een verdeel-sleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het gemiddelde van:

het aandeel Daeb-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-DAEB-verhuureenheden het aandeel van de huursom van de Daeb-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-Daeb-verhuur-

eenheden het aandeel van de marktwaarde van de Daeb-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-Daeb-ver-

huureenheden Vorderingen, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen uit hoofde van vennootschapsbe-

lasting worden toegerekend aan de DAEB- of niet-DAEB-tak op basis van het fiscale resultaat, met toe-rekening van de voordelen van de fiscale eenheid op basis van de relatieve verdeling qua aantal ver-huureenheden. Latente belastingen voor compensabele verliezen worden opgenomen in de tak waar sprake is van compensabele verliezen. Latente posities uit hoofde van waarderingsverschillen tussen commercieel en fiscaal worden gealloceerd naar de DAEB- of niet-DAEB-tak op basis van de relatieve verdeling van het aantal verhuureenheden.

Grondslagen voor de bepaling van de beleidswaarde De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Stichting Plavei en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzonde-ring van: 1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en

geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. 2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van

(huurders)mutatie. 3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het onderhoudsbeleid van Stichting

Plavei en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt.

4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening.

Voor zover afwijkend van de voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspun-ten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, on-derhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151. Stichting Plavei heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.


Toelichting parameters marktwaarde

Doorexploiteer- en uitpondscenario De geschatte toekomstige kasstromen worden bepaald op basis van de discounted cash flow (‘DCF’) methode. Voor woon- en parkeergelegenheden vindt de bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen plaats aan de hand van enerzijds het doorexploiteerscenario en anderzijds het uitpondscenario, mede op basis van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De marktwaarde in verhuurde staat is op waarderingscomplex niveau bepaald op basis van de hoogste waardering van het doorexploiteer- of uitpondscenario, beide berekend op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen. Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd, waarbij elk jaar bij een deel van de verhuureenheden de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt verondersteld dat die eenheid opnieuw wordt verhuurd, waarbij de huur na mutatie wordt aangepast naar de potentiele huur op basis van de markthuur of de maximale huur op basis van het woningwaarderingstelsel. Aan het einde van een 15-ja-rige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eind-waarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. In de full-versie wordt de eindwaarde bepaald met een exit yield. De eindwaarde wordt berekend door de huuropbrengsten in het jaar na het einde van de exploitatieperiode te kapitaliseren met de exit yield. Deze eindwaarde wordt ook contant gemaakt naar het he-den en opgeteld bij de contante waarde van de netto kasstroom. Voor bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede voor intramuraal zorgvastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Het uitpondscenario veronderstelt dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet aangepast, maar wordt daarvoor in de plaats de verwachte verkoopkasstroom opgenomen. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-peri-ode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. In de full-versie wordt de eindwaarde bepaald met een exit yield. De eindwaarde wordt berekend door de huuropbrengsten in het jaar na het einde van de exploitatieperiode te kapitaliseren met de exit yield. Deze eindwaarde wordt ook contant gemaakt naar het heden en opgeteld bij de contante waarde van de netto kasstroom. In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhan-kelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, is de nieuwe huur de markthuur. Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 518 per te splitsen eenheid. De overdrachtskos-ten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3% van de berekende waarde van een verhuureenheid. Sinds maart 2017 geldt voor woningen die blijvend gereguleerd zijn (in 2018 t/m 142 WWS-punten) voor de kopende partij een verplichting om de woning minimaal zeven jaar te exploiteren alvorens aan een uitpondscenario te kunnen starten. Gedurende de zevenjaars exploitatieperiode gelden de regels voor gereguleerde verhuur en wordt voor de rekenmethodiek aansluiting gezocht bij het doorexploiteersce-nario.


Macro economische parameters Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de macro-eco-nomische parameters:

2018 2019 2020 2021 2022 e.v.Prijsinflatie 1,60% 2,50% 2,30% 2,20% 2,00%

Loonstijging 2,00% 2,90% 2,80% 2,70% 2,50%

Bouwkostenstijging 5,60% 5,90% 2,80% 2,70% 2,50%

Leegwaardestijging 8,60% 5,30% 2,00% 2,00% 2,00%

Instandhoudingsonderhoud (gemiddeld) Bouwjaar 1960- 1975- 1990-

Type <1960 1974 1989 2004 >=2005

EGW 910€ 847€ 780€ 698€ 686€ MGW 805€ 647€ 968€ 783€ Zorgeenheid (extramuraal) 782€ Type Mutatieonderhoud

EGW 883€ MGW 663€ Kamergewijze verhuur 199€ Zorgeenheid (extramuraal) 663€ Type Beheerkosten

EGW 436€ MGW 428€ Kamergewijze verhuur 403€ Zorgeenheid (extramuraal) 395€ Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

Gemeentelijke OZB Gemeentelijke tarieven 2018 zoals gepubliceerd

uitgedrukt in een percentage van de WOZ waarde

met waardepeildatum 1-1-2017

Belastingen, verzekeringen en overige 0,12% van de WOZ waarde

zakelijke lasten (excl. gemeentelijke

OZB)

Verhuurderheffing 2019 2020 - 2021 2022 2023 e.v.

Tarief WOZ 0,561% 0,592% 0,593% 0,567%

Huurstijging 2019 2020 2021 2022 e.v.

Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar

– zelfstandige eenheden 1,00% 1,20% 1,30% 0,50%

Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar

– onzelfstandige eenheden 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Huurderving oninbaar 1,00% percentage van de huursom

Mutatiekans

Mutatiekans bij doorexploiteren 8,16%

Mutatiekans bij uitponden 8,68%

Verkoopkosten 1,5% van de leegwaarde

Disconteringsvoet gemiddeld basis-variant doorexpl. 7,18%

Disconteringsvoet gemiddeld basis-variant uitponden 7,54%

Disconteringsvoet gemiddeld full-variant uitponden 7,16%

Disconteringsvoet gemiddeld full-variant doorexpl. 7,11%

Risicovrije rentevoet 0,44%

Vastgoed sectorspecifieke opslag 5,52%

Parameters woongelegenheden


Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed

Instandhoudingsonderhoud Inschatting door taxateur o.b.v. de vastgoedtaxatiewijzer

Mutatieonderhoud € 9,00 per m2 bvo BOG en € 10,80 per m2 bvo MOG

Marketing 14% van de marktjaarhuur

Beheerkosten - bedrijfsmatig onroerend goed 3% van de markthuur

Beheerkosten - maatschappelijk onroerend goed 2% van de markthuur

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke 0,13% van de WOZ waarde lasten als percentage van de WOZ (exclusief gemeentelijke OZB die is gebaseerd op de gemeentelijke tarieven 2018, uitgedrukt in een percentage van de WOZ waarde met waardepeildatum 1 januari 2017).

Disconteringsvoet Risicovrije rentevoet 0,44%

Vastgoed sectorspecifieke opslag 5,52% De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid. Parameters intramuraal zorgvastgoed

Instandhoudingsonderhoud Inschatting door taxateur o.b.v. de vastgoedtaxatiewijzer

Mutatieonderhoud € 10,80 per m2 bvo

Marketing 14% van de marktjaarhuur

Beheerkosten 2,5% van de markthuur

Belastingen en verzekeringen, uitgedrukt in een 0,36% van de WOZ waarde percentage van de WOZ waarde met waardepeildatum 1 januari 2017).

Disconteringsvoet Risicovrije rentevoet 0,44%

Vastgoed sectorspecifieke opslag 5,52% Parameters parkeergelegenheden

Instandhoudingsonderhoud - parkeerplaats € 50 per jaar Instandhoudingsonderhoud - garagebox € 166 per jaar Beheerkosten - parkeerplaats € 26 per jaar Beheerkosten - garagebox € 37 per jaar Belastingen en verzekeringen, uitgedrukt in een 0,24% van de WOZ waarde percentage van de WOZ waarde met waardepeildatum 1 januari 2017). Disconteringsvoet Risicovrije rentevoet 0,44% Vastgoed sectorspecifieke opslag 5,52% Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 508 per te splitsen eenheid. De verkoopkosten bedragen € 518 per verhuureenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en regi-stratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid.


Inschakeling taxateur Plavei hanteert de full versie van het handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor bedrijfsmatig en maat-schappelijk onroerend goed en intramuraal zorgvastgoed. Voor het boekjaar 2016 is al het vastgoed in exploitatie volledig getaxeerd. Vanaf boekjaar 2017 vindt jaarlijks voor 1/3 deel van de onroerende zaken in exploitatie een hertaxatie plaats door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT – www.nrvt.nl). Voor het overige 2/3 deel van de onroerende zaken in exploi-tatie zal een markttechnische update plaatsvinden door de hiervoor genoemde taxateur. Dit betekent dat elk derde deel van de onroerende zaken in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. Het taxatiedos-sier is op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties. In de full versie is het mogelijk om op basis van een toetsing door de externe taxateur tot een aanpassing van de op basis van het handboek modelmatig vastgestelde waarde van het waarderingscomplex te komen. Een aanpas-sing van de waarde dient het resultaat te zijn van een aanpassing van de daaraan ten grondslag liggende normen en parameters. Daarbij dient de externe taxateur tevens de aannemelijkheid van de marktwaarde te beoordelen, die daarvan het resultaat is. De volgende vrijheidsgraden zijn in de waarderingen van Plavei door de taxateur toegepast: Schematische vrijheid Bij vier complexen is de energieprestatievergoeding die wij vragen bij de in 2018 opgeleverde nul op de meter woningen bij de schematische vrijheid als inkomsten opgevoerd. Verder is bij één complex in verband met een investering de schematische vrijheid toegepast. Voor de toelichting op complexniveau wordt verwezen naar de objectrapportages van de externe taxateur. Markthuur In de basisversie is de markthuur voor woningen bepaald aan de hand van een modelmatige schatting. Deze schatting houdt geen rekening met specifieke omstandigheden waardoor de markthuur anders is dan uit het model voortvloeit. In de full versie heeft de externe taxateur de mogelijkheid om de modelmatig bepaalde markthuur te vervangen door zijn inschatting van de markthuur. Voor alle complexen is de markthuur door de externe taxateur heroverwogen en indien nodig aangepast. Voor de toelichting op complexniveau wordt verwezen naar de object-rapportages van de externe taxateur. Leegwaarde Bij de basisversie wordt de leegwaarde bepaald aan de hand van de WOZ-waarde. De externe taxateur heeft de leegwaarde vastgesteld o.b.v. referentietransacties van individuele verkopen. Exit yield Als alternatief voor de berekende eindwaarde uit de basisversie mag een exit yield gebruikt worden voor het bepa-len van de eindwaarde ultimo jaar 15. Voor alle complexen is de exit yield door de externe taxateur heroverwogen en indien nodig aangepast. Voor de toelichting op complexniveau wordt verwezen naar de objectrapportages van de externe taxateur. Disconteringsvoet De hoogte van de disconteringsvoet is in de basis-versie modelmatig bepaald. Daarmee wordt niet altijd recht gedaan aan de risico’s die voor specifieke objecten en/of specifieke locaties van toepassing zijn. Deze specifieke omstandigheden kunnen een andere disconteringsvoet rechtvaardigen. De toegelaten instelling heeft de mogelijkheid om dan een externe taxateur in te schakelen om een marktconforme disconteringsvoet vast te stellen. Voor alle complexen is de disconteringsvoet door de externe taxateur heroverwogen en indien nodig aangepast. Voor de toelichting op complexniveau wordt verwezen naar de objectrapportages van de externe taxa-teur. Mutatiekans De hoogte van de mutatiekans is gebaseerd op het gemiddelde aantal mutaties in de afgelopen vijf jaar. Deze mutatiekans hoeft niet te gelden voor de toekomst. Als daar reden voor is, onder meer omdat de feitelijke mutaties in de betrokken periode een afwijkend beeld laten zien, heeft de toegelaten instelling de mogelijkheid om een externe taxateur in te schakelen om de mutatiekans aan te passen. Voor alle complexen is de mutatiekans door de externe taxateur heroverwogen, dit heeft nagenoeg niet tot aanpassingen geleid. Voor de toelichting op complex-niveau wordt verwezen naar de objectrapportages van de externe taxateur. Onderhoud In de basisvariant is voor de verschillende onderhoudscategorieën gewerkt met gemiddelde bedragen voor het onderhoud, die afhankelijk zijn van een beperkt aantal kenmerken van de verhuureenheid. In de praktijk kan de noodzaak voor onderhoud meer variëren dan in de basisvariant is uitgewerkt. Als dat zo is, kunnen de onderhouds-bedragen voor instandhoudingsonderhoud met tussenkomst van de externe taxateur worden aangepast. Voor alle complexen zijn de onderhoudskosten door de externe taxateur heroverwogen en indien nodig aangepast. Voor de toelichting op complexniveau wordt verwezen naar de objectrapportages van de externe taxateur.


Toelichting op de geconsolideerde Balans 2018


TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2018*€ 1.000

VastgoedbeleggingenEen overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen:

2018 20171. Daeb vastgoed in exploitatie 437.990 411.5522. Niet-Daeb vastgoed in exploitatie 28.479 31.3723. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 4.931 4.8054. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 792 465

472.193 448.195

2018 2017 2018 2017

Boekwaarde 1 januari 411.552 397.610 31.372 33.208

Mutaties: Opleveringen 3.853 91 0 0Investeringen 186 53 1 3Desinvesteringen verkopen -1.155 -1.075 -2.750 -439Desinvesteringen voorraad en/of in ontwikkeling 0 -1.690 -120 -126Herclassificatie 734 1.097 -734 -1.097Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 22.821 15.465 710 -176Totaal van de mutaties 26.439 13.941 -2.893 -1.836

Boekwaarde 31 december 437.990 411.552 28.479 31.372

Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering 185.817 168.747 -3.807 -4.983

De in de verloopoverzichten weergegeven herclassificaties hebben betrekking op sfeerovergangen tussen Daeb en Niet-Daebals gevolg van nieuwe contracten. In 2018 zijn er 5 (2017: 8) eenheden van Niet-Daeb naar Daeb verschoven en zijn er geen(2017: 1) eenheden verschoven van Daeb naar Niet-Daeb.

Verloopoverzicht marktwaarde Daeb en Niet-Daeb vastgoed in exploitatie

Marktwaarde 2017 442.924VoorraadmutatiesVerkoop -3.905Sloop 0Nieuwbouw 3.957Aankoop 100Woningverbetering 132Overige voorraadmutaties -93Subtotaal voorraadmutaties 192

Mutatie als gevolg van methodische wijzigingen (aanpassing van de rekenregels) -113

Mutatie als gevolg van normatieve uitgangspunten / waarderingsparameters 8.133

Mutatie als gevolg van objectgegevens (invoerdata) 15.334

Marktwaarde 2018 466.470

1. DaebVastgoed inexploitatie

2. Niet-DaebVastgoed inexploitatie


Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie Per 31 december 2018 is in totaal € 237 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2017: € 222 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en de daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het beleid van Plavei. De mogelijkheden voor de corporatie om door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het Daeb-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (Daeb) huurwoningen. Omdat de doelstelling van Plavei is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd kunnen worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de kwaliteitsbeleid van Plavei. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd. Het bestuur van Plavei heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het Daeb-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 190 miljoen. Het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde ultimo 2018 bestaat uit de volgende onderdelen:

Bedragen * € 1.000 DAEB Niet-DAEB Totaal

Netto Marktwaarde woongelegenheden €402.743 €19.682 €422.425

Afslag beschikbaarheid (doorexploiteren) -€30.428 -€1.053 -€31.481

Afslag betaalbaarheid (huur) -€105.067 -€3.635 -€108.702

Afslag kwaliteit (onderhoud) -€43.963 -€1.521 -€45.484

Afslag beheer (beheerkosten) -€10.265 -€355 -€10.620

Beleidswaarde woongelegenheden €213.020 €13.118 €226.138

Marktwaarde = Beleidswaarde niet woongelegenheden €35.247 €7.194 €42.441

Bezit Woonbeheer Montferland B.V. - €1.603 €1.603

Totaal beleidswaarde Plavei geconsolideerd 2018 €248.267 €21.915 €270.182

Totaal marktwaarde Plavei geconsolideerd 2018 €437.990 €28.479 €466.470

Beleidswaarde/marktwaarde 56,7% 76,9% 57,9% Dit impliceert dat circa 57% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig. Sensitiveitsanalyse Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggere-kend) als volgt:

Uitgangspunt voor: 2018 DAEB 2018 Niet Daeb

Disconteringsvoet 7,15%

7,32%

Streefhuur per maand € 557

€ 740

Lasten onderhoud en beheer per jaar € 2.763

€ 2.763


In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uit-gangspunten heeft op de beleidswaarde.

Effect op beleidswaarde: Mutatie t.o.v. uitgangspunt

2018 DAEB 2018 Niet Daeb

Disconteringsvoet 0,5% hoger

€ 2,1 miljoen

lager

€ 0,3 miljoen

lager

Streefhuur per maand € 25 hoger

€ 14,3 miljoen

hoger

€ 0,5 miljoen

hoger

Lasten onderhoud en beheer per jaar € 100 hoger

€ 4,1 miljoen

lager

€ 0,1 miljoen

lager De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, zoals ook geduid in het bestuursverslag.

2018 2017 2018 2017

Boekwaarde 1 januari 4.805 5.506 465 1.027

Mutaties: Opleveringen 0 0 -3.853 -91Investeringen 0 0 8.880 588Herclassificatie -277 -1.184 -1.457 4.036Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 0 0 -3.242 -5.094Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 403 483 0 0Totaal van de mutaties 126 -700 327 -561

Boekwaarde 31 december 4.931 4.805 792 465Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering 0 0 0 0

1. Daeb vastgoed in exploitatie2018

Opleveringen:- - Oplevering 5 nieuwbouwwoningen te Zeddam 852- Oplevering 15 nieuwbouwwoningen te Braamt en s-Heerenberg 2.102- Oplevering 17 renovatiewoningen te Braamt en s-Heerenberg 106- Oplevering 5 nieuwbouwwoningen te Kilder 689- Oplevering 1 renovatiewoning te Didam 79- Oplevering verduurzaming 74 woningen te Didam, Giesbeek en Angerlo 26

Totaal oplevering projecten 3.853

Desinvesteringen verkopen- Boekwaarde 11 verkochte woongelegenheden -1.155

Totaal desinvestering verkopen -1.155

2. Niet-Daeb vastgoed in exploitatie

Desinvestering verkopen- Boekwaarde 2 verkochte niet-woongelegenheden Plavei -584- Boekwaarde 1 verkochte niet-woongelegenheid Woonbeheer Montferland B.V. -2.166

Totaal desinvestering verkopen -2.750

Desinvesteringen activa i.e. naar voorraad- Boekwaarde 1 niet woongelegenheid naar voorraad -120

Totaal desinvesteringen activa i.e. naar voorraad -120

3. Onroerende zaken verkocht ondervoorwaarden

4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen

exploitatie


3. Onroerende zaken verkocht onder voorraad2018

Herclassificatie- 2 eenheden teruggekocht vanuit VoV portefeuille -277

Totaal herclassificatie -277

Overige mutaties- Waardemutatie 2018 o.b.v. CBS index 403

Totaal overige mutaties 403

2018 2017

Aantal eenheden 1 januari 29 37Verkopen boekjaar 0 0Terugkopen en afkopen boekjaar 2 8Aantal eenheden 31 december 27 29

Bij de contracten gebaseerd op het “Koopgarant”-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen variërendtussen de 10 en 30%. Daarnaast heeft Plavei een terugkoopverplichting. Het aandeel van Plavei in de waarde-ontwikkeling van de woningen varieert tussen de 15 en 45%. In 2018 zijn 2 woningen teruggekocht (2017: 7). in 2018 is er geen koopgarantverplichting afgekocht (2017: 1).Deze woningen zijn geherclassificeerd onder de "Voorraad" als zijnde vastgoed bestemd voor verkoop. Eind 2018 is 1 van de teruggekochte woningen verkocht onder normale voorwaarden. De andere woning staat als voorraad bestemd voor verkoop op de balans.Ultimo 2018 heeft Plavei 27 koopgarant (2017: 29) woningen verkocht onder voorwaarden.

4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Investeringen in vastgoed in ontwikkeling- Investering 5 nieuwbouwwoningen te Zeddam 942- Investering 9 nieuwbouwappartementen te Didam 521- Investering renovatie en nieuwbouw 209 woningen te Didam 251- Investering 20 nieuwbouwwoningen te Braamt en 's-Heerenberg 3.076- Investering 17 renovatiewoningen te Braamt en 's-Heerenberg 671- Investering 5 nieuwbouwwoningen te Kilder 1.146- Renovatie 2 zorgappartementen in Didam en Westervoort 152- Investering zorgcomplex te Zeddam 246- Verduurzaming bezit fase 1 t/m 4 1.877

Totaal investering vastgoed in ontwikkeling 8.880


Materiele vaste activa

5. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2018 2017

Stand per 1 januari:Aanschafwaarde 6.260 6.147Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen -3.866 -3.635Boekwaarde per 1 januari 2.394 2.512

Mutaties: Investeringen 193 113Desinvesteringen -377 0Afschrijvingen -203 -231Totaal van de mutaties -387 -118

Stand per 31 december:Aanschafwaarde 6.076 6.260Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen -4.069 -3.866Boekwaarde per 31 december 2.006 2.394

Bedrijfsgebouwen en terreinen Vervoersmiddelen

Andere vaste bedrijfsmiddelen Totaal

Stand per 1 januari:Aanschafwaarde 4.869 210 1.181 6.260Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen -3.002 -157 -706 -3.866Boekwaarde per 1 januari 1.867 52 475 2.394

Mutaties: Investeringen 93 74 25 193Desinvesteringen -367 -10 0 -377Afschrijvingen -93 -10 -100 -203Totaal van de mutaties -367 54 -75 -387

Stand per 31 december:Aanschafwaarde 4.595 274 1.207 6.076Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen -3.095 -167 -807 -4.069Boekwaarde per 31 december 1.500 106 400 2.006

Financiële vaste activa

2018 2017 2018 20176. Latente belastingvorderingen € € € €

nominale w aarde nominale w aarde contante w aarde contante w aardeverschil in w aardering verschil in w aardering van de latentie van de latentie commercieel en f iscaal commercieel en f iscaal

Verrekenbare verliezen 33.795 41.001 7.169 9.423Fiscaal afwijkende waardering langlopende geldleningen 1.661 1.860 302 383Afschrijvingspotentieel 19.302 21.580 3.629 4.711Toekomstige voorraadmutaties -47 462 -9 101Latentie WOZ ontwikkeling -36.207 -49.665 -6.838 -10.951

18.504 15.238 4.253 3.667

Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoendesterke aanwijzingen zijn dat in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering.In de jaarrekening is hiervoor een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord.

Plavei heeft in haar fiscale aangifte 2014 een afwaardering op haar materiële vaste activa in exploitatie verantwoord van € 88,9 miljoen. Deze duurzame waardedaling is ontstaan door WOZ-dalingen met meer dan 20% voor Ws Bergh en 30%voor Laris ten opzichte van de fiscale openingsbalans peiljaar 2008. Plavei verwacht dat de WOZ-waarden de komende jarengaan toenemen, waardoor (een deel) van de in het verleden verantwoorde afwaarderingen een tijdelijk karakter krijgen.

De actieve en passieve latenties worden gesaldeerd omdat: - Alle latente belastingen zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken. - Alle latenties worden berekend over een periode van 9 jaar.- Alle latenties zijn contant gemaakt tegen 3% en tegen huidige en toekomstige belastingtarieven.- Bij alle latenties bestaat het voornemen om het saldo als zodanig simultaan af te wikkelen

5. DaebOnroerende en roerende zaken

ten dienste van de exploitatie


2018 2017Voorraad € €

7. Vastgoed bestemd voor verkoop 272 648Kavels bestemd voor verkoop 0 333Kavels bestemd voor verkoop 90 180

362 1.161

8. Onderhoudsmaterialen 5 55 5

Totaal voorraad 367 1.166

Onder Vastgoed bestemd voor Verkoop staan ultimo boekjaar 2 eenheden:- 1 eenheid overgeheveld van activa in exploitatie (totaal € 120 duizend)- 1 eenheid teruggekocht vanuit voormalig VoV portefeuille (totaal € 152 duizend)

Deze eenheden staan te koop of er is een verkoopplan voor opgestart.

Vorderingen

9. Debiteuren

Huurdebiteuren 825 867Overige debiteuren 254 185Af: voorziening debiteuren -700 -695

378 356

De debiteurenachterstanden, inclusief betalingsregelingen zijn naar ouderdom als volgt te specificeren:

T/m 2 maanden 128 61T/m 3 maanden 3 44 maanden of meer (incl. betalingsregelingen) 948 987

Totaal 1.079 1.052

In de debiteurenachterstanden zitten de achterstanden van zowel zittende als vertrokken huurders. Met betrekking tot de oninbaarheid is in 2018 een voorziening getroffen van € 700 duizend.In de achterstand ouder dan 4 maanden zit tevens de achterstand van 2, in boekjaar 2016, failliet verklaarde zorginstellingen (toaal € 530 duizend).

10. Overlopende activa

Nog te ontvangen STEP subsidie 394 0Overige vooruitbetaalde bedragen 324 306Nog te ontvangen bedragen zorginstellingen vanuit SLA 27 20Overige nog te ontvangen bedragen 41 104

Totaal overlopende activa 787 430

11. Liquide middelen

Direct opvraagbaar:Kas 1 1Rabobank lopende rekeningen 2.064 2.408Rabobank spaarrekening 0 1.001BNG 0 2ABN Amro Bank 2 1.870

Totaal 2.067 5.281


2018 2017Groepsvermogen € €

12. Herwaarderingsreserve

Herwaarderingsreserve DaebStand per 1 januari 216.434 206.561Mutatie lopend boekjaar 14.458 9.873Stand per 31 december 230.892 216.434

Herwaarderingsreserve Niet-Daeb Stand per 1 januari 5.332 4.685Correctie voorgaand boekjaar -31 0Mutatie lopend boekjaar 311 647Stand per 31 december 5.612 5.332

Herwaarderingsreserve totaalStand per 1 januari 221.766 211.245Correctie voorgaand boekjaar -31 0Mutatie lopend boekjaar 14.770 10.520Stand per 31 december 236.505 221.766

13. Overige reserves

Stand per 1 januari 57.029 44.506Realisatie uit herwaarderingsreserve marktwaardering 0 0Mutatie herwaarderingsreserve marktwaardering -14.770 -10.565

Mutatie herwaarderingsreserve VOV-woningen 0 0Resultaatbestemming 20.668 23.057Saldo 31 december 62.927 56.998

14. Resultaat boekjaar

Stand per 1 januari 20.668 23.057Resultaatbestemming vorig jaar -20.668 -23.057Resultaat huidig boekjaar 30.576 20.668Stand per 31 december 30.576 20.668

Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2018 ad € 30,6 miljoen toe te voegen aan de overige reserves.

Voorzieningen

15. Voorziening onrendabele investeringen- Project 9 nieuwbouwappertementen te Didam 117 418- Project 20 nieuwbouwwoningen te Braamt en 's-Heerenberg 0 1.620- Project renovatie 2 zorgappartementen Didam en Westervoort 157 0- Project verduurzaming bezit fase 1 802 0- Project 5 nieuwbouwwoningen te Kilder 0 369- Project 5 nieuwbouwwoningen te Zeddam 0 126

1.075 2.533

16. Overige voorzieningen

Voorziening energieinstallatiesStand per 1 januari 160 160Onttrekking / vrijval -42 0Stand per 31 december 118 160


Langlopende schulden

17. en 18. Schulden aan overheid en kredietinstellingen 2018 2017€ €

17. Schulden aan overheidStand per 1 januari 2.909 3.129Nieuwe leningen 0 0Aflossing huidig boekjaar -229 -220Stand per 31 december inclusief aflossing komend boekjaar 2.680 2.909Aflossing komend boekjaar -239 -229Stand per 31 december 2.442 2.680

18. Schulden aan kredietinstellingenStand per 1 januari 145.719 156.306Nieuwe leningen 2.500 0Aflossing huidig boekjaar -11.026 -10.587Stand per 31 december inclusief aflossing komend boekjaar 137.193 145.719Alossing komend boekjaar -14.611 -11.026Stand per 31 december 122.582 134.693

Totaal langlopende schulen aan overheid en kredietinstellingen 125.024 137.373

De gemiddelde jaarlijkse rentevoet over 2018 bedraagt 3,74% (2017: 3,62%)

In 2019 dient € 14,9 miljoen te worden afgelost, hiervan heeft € 239 duizend betrekking op overheidsleningen. Van 2019 t/m 2023 dient er € 38,0 miljoen te worden afgelost. Hiervan heeft € 1,2 miljoen betrekking op de aflossing van de overheidsleningen.

Eén lening ad € 1,7 miljoen is niet geborgd door het WSW, deze lening is wel geborgd door de Gemeente Montferland. De overige leningen verstrekt aan Stichting Plavei, zijn verstrekt onder zekerheid van eenborgstelling van het WSW.

De marktwaarde van de leningen bedraagt op 31-12-2018: € 194,7 miljoen (2017: € 209,7 miljoen). De marktwaarde is berekend op basis van de volgende uitgangspunten:

Algemeen:De marktwaarde is berekend tegen de swapcurve op basis van de 6-maands Euribor.Basisrentelening:De marktwaarde is bepaald door enkel de basisrente (=rente exclusief opslag) te nemen.De marktwaarde betreft de waarde vanaf rekendatum tot einde looptijd.Renteconversie:De marktwaarde betreft de waarde vanaf rekendatum tot renteconversie.Roll-over lening:Wordt niet berekend (marktwaarde = nominale waarde).

19. Verplichting verkoop onder voorwaarden

1 januariTerugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 1.628 2.823Vermeerdering/verminderingen 3.091 2.766Boekwaarde per 1 januari 4.720 5.589

Mutaties:Teruggekochte woningen -279 -1.195Opwaardering verplichting 287 325Saldo mutaties 8 -870

31 decemberTerugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 1.349 1.628Vermeerdering/verminderingen 3.378 3.091Boekwaarde per 31 december 4.727 4.720


Kortlopende schulden2018 2017

20. en 21. Schulden aan overheid en kredietinstellingen € €

Aflossingsverplichting schulden aan overheid komend jaar 239 229Aflossingsverplichting schulden aan kredietinstellingen komend jaar 14.611 11.026

14.850 11.255

22. Belastingen en premies sociale verzekeringen

Loonheffing 125 111Te betalen omzetbelasting 843 629

968 74023. Schulden ter zake van pensioenen

SPW pensioenpremie december 37 3837 38

24. Overige schulden

Investeringsverplichting nieuwbouwprojecten 0 14Overige 21 108

21 123

25. Overlopende passiva

Niet vervallen rente leningen 3.123 3.331Vooruitontvangen debiteuren 250 248Nog te betalen facturen onderhoud 138 0Reservering vakantiedagen 53 60Accountantskosten en fiscale advieskosten 65 68Nog te verrekenen servicekosten 74 149Nog te verwachten projectkosten 121 0Overige overlopende passiva 50 267

3.875 4.122


Gebeurtenissen na balansdatum voor de geconsolideerde jaarrekening Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum, en die geen naderen informatie geven over de toestand op balansdatum, voorgedaan.

Niet in de balans opgenomen verplichtingen

WSW obligoverplichting WSW-deelnemers hebben richting het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. Het totale schuldrestant van de geborgde lening bedraagt € 139.604.798 waardoor het verplichtingsbedrag uit komt op € 5.374.785. Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW onvoldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde leningen, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom, is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Voor collegiale financieringen is bepaald dat over 1/3 van het schuldrestant obligo is verschuldigd. Heffing voor saneringssteun De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft in 2018 aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Voor de jaren 2019 t/m 2023 nemen corporaties een heffing in het kasstroomoverzicht op die is gebaseerd op 1% van de jaarlijkse huursom van de woongelegenheden in het betreffende jaar. Investeringsverplichting Per balansdatum is Plavei met diverse partijen een realisatieovereenkomst aangegaan inzake de herontwikkeling van een viertal projecten. Het betreft de sloop van 18 eenheden, de nieuwbouw van 29 eenheden en de renovatie van 186 eenheden. De totale investering bedraagt naar huidig inzicht € 11,3 miljoen, waarvan € 5,6 miljoen onrendabel. Het onrendabel deel is in de jaarrekening verwerkt. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van één tot vijf jaar na balansdatum. Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw en herstructurering van woningen voor een totaalbedrag van € 3,3 miljoen, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Eventueel uit de contracten voorvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zijn voorzien in de jaarrekening. Kredietfaciliteiten Eind 2018 heeft Plavei een bankkrediet van € 1.200.000. Fiscale eenheid vennootschapsbelasting Plavei is hoofd van de fiscale eenheid waarvan Woonbeheer Montferland Didam B.V. een onderdeel uit maakt. Hierdoor is de stichting mede aansprakelijk voor de belastingschulden binnen de fiscale eenheid. Jubileumverplichtingen Plavei heeft de verplichtingen die ontstaan bij het uitkeren van jubileumuitkeringen bij 12 ½, 25 en 40 jarig dienstverband en bij pensionering niet als verplichting in de balans opgenomen. Stichting Plavei beschouwt de jubileumuitkeringen als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. De jubileumverplichting voor Plavei bedraagt naar verwachting € 76.000. Dit is op basis van het personeelsbestand per 31-12-2018. Loopbaanontwikkelingsbudget Plavei heeft de verplichting van het loopbaanontwikkelingsbudget niet als verplichting in de balans opgenomen. Plavei beschouwt het loopbaanontwikkelingsbudget als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. Bovendien is het financieel belang minimaal.


Toelichting op de geconsolideerde Functionele Winst- en verliesrekening over 2018


TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2018* € 1.000

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille2018 2017

26. HuuropbrengstenWoningen en woongebouwen DAEB 26.514 26.486 Woningen en woongebouwen niet-DAEB 1.155 1.264 Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB 406 390 Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB 952 1.117

29.027 29.257

Huurderving wegen leegstand -103 -210 Huurderving wegens oninbaarheid -152 -144

Totaal 28.772 28.903

De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2018 bedroeg 0,78% (1 juli 2017: 0,3%).

27. Opbrengsten servicecontractenVergoedingen van huurders voor leveringen en diensten 945 903 Derving wegens oninbaarheid -5 -4

Totaal 940 899

De vergoedingen voor leveren en diensten zijn nagenoeg gelijk gebleven (stijging van 4,7%).

28. Lasten servicecontractenServicecontracten 808 794Toegekende organisatiekosten 103 131

Totaal 911 925

29. Lasten verhuur en beheeractiviteitenToegekende organisatiekosten (indirecte kosten) 795 900 Overige lasten 1.199 1.332

Totaal 1.994 2.232

De toegekende organisatiekosten en overige lasten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid.

De kosten zijn als volgt verdeeld: Toegerekende overige bedrijfslasten 795 900 Lonen en salarissen 789 844 Automatiseringskosten 132 146 Algemene beheerskosten (oa advies, kwh, woonverdeelsystemen) 278 342

1.994 2.232

Belangrijkste reden voor de daling van lasten verhuur en beheersactivtieiten komt door een gewijzigde FTE verhouding naar aanleiding van personeelsmutaties.


Lonen en salarissen 2018 2017De lasten betreffende lonen en salarissen voor de gehele groep betreffen:

Salarissen 2.085 2.202 Sociale lasten 400 362 Pensioenen 329 334

Totaal 2.815 2.898

Het aantal fulltime equivalenten (FTE) bedroeg in 2018 gemiddeld 43,3 (2017: 43,6). Deze werknemers waren in 2018 allen in Nederland werkzaam (2017: idem). De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel is als volgt:

Gem. Fte 2018Directie 1,0Business Controller 0,9Leidinggevende Coach 1,0Eenheid Klant 22,2Eenheid Strategie, ondersteuning en Specialisme 18,2

Totaal 43,3

30. Lasten onderhoudsactiviteiten1.069 990

620 1.014 684 904

2.299 1.133 974 967

Overige onderhoudsactiviteiten 126 163 Toegerekende organisatiekosten 1.845 1.839

Totaal 7.616 7.011

Onder de toegerekende organisatiekosten vallen de volgende kosten: Afschrijvingen MVA ten dienste van de exploitatie 7 4 Lonen en salarissen 823 785 Overige personeelskosten 28 23 Automatisering 132 146 Algemene beheerskosten (oa advieskosten) 46 67 Toegerekende overige bedrijfslasten (indirecte kosten) 809 814

1.845 1.839

31. Overige directe operationele lasten exploitatie bezitHeffingen 2.902 2.354 Belastingen 926 916 Verzekeringen 169 173 Overige directe kosten 199 349

Totaal 4.197 3.791

ReparatieverzoekMutatieonderhoudVraaggestuurd onderhoudPlanmatig onderhoudContractonderhoud, inclusief groen


Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

32. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuilleVoor het verkochte Daeb en Niet Daeb vastgoed in exploitatie is de boekwaarde marktwaarde in verhuurde staat. Voor het teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaardeop terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemde vastgoed is derhalvebeperkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde.

De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt:

2018 2017

Verkoop eenheden (Daeb en Niet Daeb vastgoed in exploitatie, ten dienste van exploitatie en voorraad ten behoeve van verkoop)

Verkoopopbrengst 5.768 4.105 Af: Verkoopkosten -77 -88

Toegerekende organisatiekosten -47 -133 Marktwaarde verkochte vastgoedportefeuille -5.090 -3.729

Resultaat 554 155

In het verkoopresultaat van 2018 zit tevens de verkoop van een diverse bedrijfspanden. Deze bedrijfspanden hebben een verkoopopbrengst en boekwaarde van 2,75 miljoen.

Verkoop kavels project Kerkweg (Plavei) en Project Kilderseweg (Woonbeheer Montferland B.V.):

Verkoopopbrengst 557 577 Af: Verkoopkosten -6 0

Toegerekende organisatiekosten 0 0Boekwaarde -423 -577

Resulaat 128 0

Netto verkoopresultaat verkoop van vastgoedportefeuille 682 155

Het verkoopresultaat betreft 21 verkochte eenheden (2017: 23) en 5 verkochte kavels (2017: 4).

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 33. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuilleAfwaardering vastgoed in ontwikkeling 2.411 5.314 Totaal 2.411 5.314

34. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Waardeveranderingen Niet-Daeb vastgoed in exploitatie 710 -177 Waardeveranderingen Daeb vastgoed in exploitatie 22.821 15.466

Totaal 23.531 15.290

35. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

Waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden 403 484 Waardeveranderingen terugkoopverplichting vastgoed verkocht onder voorwaarden -287 -325 Waardeveranderingen terugekocht vastgoed verkocht onder voorwaarden 13 40

Totaal 129 198


Netto resultaat overige activiteiten2018 2017

36. Opbrengsten overige activiteiten

Opbrengsten uit hoofde van warmte- en koudeopslaginstallaties 0 572 Opbrengsten uit hoofde van overige dienstverlening 141 33

141 606

37. Kosten overige activiteiten

Kosten uit hoofde van warmte- en koudeopslaginstallaties 8 385 Kosten uit hoofde van overige dienstverlening 13 31

21 416

38. Overige organisatiekosten

Kosten op gebied van personeel en organisatie 156 79 Kosten op gebied van jaarverslaggeving 91 96 Kosten op gebied van governance en bestuur 97 81 Kosten op gebied van treasury 18 21 Kosten op gebied van de personeelsvereniging 3 3 Overige 10 24

375 305

39. Leefbaarheid

De leefbaarheidskosten laten zich uitsplitsen als zijnde:

Leefbaarheidsbijdrage woonmaatschappelijk werk 181 144 Leefbaarheidsbijdrage aanleg/onderhoud kleinschalige infrastructuur 0 0Leefbaarheidsbijdrage schone woonomgeving/overlast/veiligheid 98 88 Toegerekende organisatiekosten 156 100

435 332

40. en 41. Saldo financiële baten en lasten

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 34 50 Rentelasten en soortgelijke kosten

- Rente op leningen overheid -173 -126 - Rente op leningen kredietinstellingen -5.238 -5.542 - Borgstellingsvergoeding -26 -26

-5.402 -5.644


Toelichting op het geconsolideerde kasstroomoverzicht over 2018


TOELICHTING OP HET GECONSOLIDEERDE KASSTROOMOVERZICHT OVER 2018

Samenstelling geldmiddelen Bedragen x € 1.000

Stand geldmiddelen 31-12-2017 5.281Stand geldmiddelen 31-12-2018 2.067

Balansmutatie geldmiddelen in 2018 -3.214

De belangrijkste verschillen in het kasstroomoverzicht worden hieronder toegelicht:

Kasstroom uit operationele activiteitenSaldo boekjaar 2017 10.156Saldo boekjaar 2018 8.170

Verschil in mutatie -1.986

De huurontvangsten zijn in 2018 met ruim € 200.000 afgenomen. Dit komt met name door de verkoop van een bedrijfspand binnen dochteronderneming Woonbeheer Montferland B.V.. Daarnaast heeft Woonbeheer Montferland B.V. de exploitatie van haar diensten (o.a. energielevering) uitbesteed. Dit zorgt voor een daling van de overige bedrijfsontvangsten van bijna € 500.000. In totaal zijn de ontvangsten met € 730.000 afgenomen.De uitgaven zjin in totaal met € 1,2 miljoen toegenomen. De toename wordt voor € 700.000 veroorzaakt doordater meer uitgeven is aan onderhoud aan de woningen. Daarnaast zorgen de saneringsheffing en de verhoging van de verhuurdersheffing voor een stijging van de operationele uitgaven van € 540.000

Kasstroom uit investeringsactiviteitenSaldo boekjaar 2017 2.599Saldo boekjaar 2018 -2.630

Verschil in mutatie -5.229

In totaal zijn er in 2018 26 eenheden verkocht. Naast 13 reguliere verkopen betreft dit 5 woningen vanuit debestaande voorraad per 1-1-2018, 1 voormalig VoV woning en 1 bedrijfspand vanuit Woonbeheer Montferland B.V.. Daarnaast zijn er vanuit de voorraad in totaal 5 kavels verkocht. Plavei verkocht 2 kavels en WoonbeheerMontferland B.V. verkocht 3 kavels. Tevens heeft Plavei heeft haar kantoorpand in 's-Heerenberg verkocht. Met name de verkoop van het bedrijfspand door Woonbeheer Montferland heeft ervoor gezorgd dat de ontvangsten vanuit de investeringskasstroom zijn gestegen met ruim 1,7 miljoen.

De investeringsuitgaven zijn in 2018 met bijna 7 miljoen gestegen ten opzichte van vorig jaar. Er zijn gedurende 2018 6 nieuwbouwprojecten uitgevoerd. En daarbij is in totaal € 5,3 miljoen uitgegeven.Daarnaast zijn er 2 renovatieproject uitgevoerd waarbij totaal voor bijna € 3 miljoen is gespendeerd. Daartegenover staat dat er in 2018 "slechts" 2 VOV woningen zijn teruggekocht. Terwijl er vorig jaarnog 7 VOV woningen zijn teruggekocht. Hierdoor zijn op dit onderdeel de uitgaven gedaald met € 0,7 miljoen.

Kasstroom uit financieringsactiviteitenSaldo boekjaar 2017 -10.807 Saldo boekjaar 2018 -8.755

Verschil in mutatie 2.052

In 2018 is er per saldo € 11,2 miljoen afgelost aan WSW geborgde leningen. Dit betrof € 10,6 miljoen aan reguliere aflossingen en 0,6 miljoen aan afgeloste roll-over leningen. Tevens is er in 2018 2,5 miljoen opgenomen van een reeds bestaande roll-over lening.


Enkelvoudige Balans 2018


ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2018 (vóór resultaatbestemming)* € 1.000

2018 2017

€ € € €VASTE ACTIVA

Vastgoedbeleggingen1. Daeb vastgoed in exploitatie 437.990 411.5522. Niet-Daeb vastgoed in exploitatie 26.876 27.7923. Onroerende zaken VoV 4.931 4.8054. Vastgoed in ontwikkeling

bestemd voor eigen exploitatie 792 465

470.590 444.614Materiele vaste activa

Onroerende en roerende zakenten dienste van de exploitatie 2.006 2.394

2.006 2.394Financiële vaste activa5. Deelnemingen in groeps-

maatschappijen 1.709 1.1536. Vorderingen op maatschappijen

waarin wordt deelgenomen 560 3.065Latente belastingvorderingen 4.253 3.667

6.521 7.886VLOTTENDE ACTIVA

VoorraadVastgoed bestemd voor verkoop 272 981Overige voorraden 5 5

277 986

VorderingenDebiteuren 378 354

7. Vorderingen op maatschappijenwaarin wordt deelgenomen 80 200

8. Overlopende activa 755 361

1.214 916

9. Liquide middelen 1.404 4.502

482.013 461.298



* € 1.000

2018 2017

€ € € €PASSIVA

Eigen vermogen10. Herwaarderingsreserve 236.505 221.73511. Overige reserve 62.927 57.02912. Resultaat boekjaar 30.576 20.668

330.008 299.432

VoorzieningenVoorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen 1.075 2.533Overige voorzieningen 118 160

1.193 2.693

Langlopende schuldenSchulden aan overheid 2.442 2.680Schulden aan kredietinstellingen 122.582 134.693Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 4.727 4.720Overige schulden 8 12

129.759 142.105

Kortlopende schuldenSchulden aan overheid 239 229Schulden aan kredietinstellingen 14.611 11.026Schulden aan leveranciers en handelskredieten 1.337 934

13. Schulden ter zake van belastingen en premies van sociale verzekeringen 946 709

14. Schulden ter zake van pensioenen 37 38Overige schulden 21 123

15. Overlopende passiva 3.862 4.010

21.053 17.068

482.013 461.298


Enkelvoudige Functionele Winst- en Verliesrekening over 2018


ENKELVOUDIGE FUNCTIONELE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2018* € 1.000

2018 2017

Huuropbrengsten 28.569 28.579 Opbrengsten servicecontracten 940 899 Lasten servicecontracten -911 -923 Lasten verhuur en beheeractiviteiten -1.983 -2.215 Lasten onderhoudsactiviteiten -7.607 -6.987 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -4.178 -3.693

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 14.831 15.660

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 3.859 4.451 Toegerekende organisatiekosten -47 -130 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -3.257 -4.071

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 555 250

Overige waardeveranderingenvastgoedportefeuille -3.254 -5.312

16. Niet-gerealiseerde waardeveranderingenvastgoedportefeuille 23.342 15.698 Niet-gerealiseerde waardeveranderingenvastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 129 198

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 20.219 10.584

17. Opbrengst overige activiteiten 27 31 18. Kosten overige activiteiten -20 -75

Netto resultaat overige activiteiten 7 -44

Overige organisatiekosten -372 -304 Leefbaarheid -435 -329

Bedrijfsresultaat 34.805 25.817

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 67 114 Rentelasten en soortgelijke kosten -5.436 -5.695

Saldo financiële baten en lasten -5.369 -5.581

Resultaat voor belastingen 29.436 20.236

19. Resultaat deelnemingen 555 -155 Belastingen 585 587

Resultaat na belastingen 30.576 20.668


Toelichting op de enkelvoudige Balans 2018


TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2018* € 1.000

VastgoedbelggingenEen overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen:

2018 20171. Daeb vastgoed in exploitatie 437.990 411.5522. Niet-Daeb vastgoed in exploitatie 26.876 27.7923. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 4.931 4.8054. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 792 465

470.590 444.614

2018 2017 2018 2017

Boekwaarde 1 januari 411.552 397.610 27.792 29.219

Mutaties: Opleveringen 3.853 91 0 0Investeringen 186 53 1 3Desinvesteringen verkopen -1.155 -1.075 -584 -439Desinvesteringen voorraad en/of in ontwikkeling 0 -1.690 -120 -126Herclassificatie 734 1.097 -734 -1.097Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 22.821 15.465 521 232Totaal van de mutaties 26.439 13.941 -916 -1.428

Boekwaarde 31 december 437.990 411.552 26.876 27.792Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering 185.817 168.747 -4.055 -5.013

2018 2017 2018 2017

Boekwaarde 1 januari 4.805 5.506 465 1.027

Mutaties: Opleveringen 0 0 -3.853 -91Investeringen 0 0 8.880 588Desinvesteringen verkopen 0 0 0 0Desinvesteringen voorraad en/of in ontwikkeling 0 0 0 0Herclassificatie -277 -1.184 -1.457 4.036Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 0 0 -3.242 -5.094Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuilleverkocht onder voorwaarden 403 483 0 0Totaal van de mutaties 126 -700 327 -561

Boekwaarde 31 december 4.931 4.805 792 465

Voor de toelichting op de mutatieoverzichten van de vastgoedbeleggingen en materiële vaste activa wordt verwezen naarde toelichtingen bij de geconsolideerde balans per 31 december 2018.

voorwaarden

4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen

exploitatie

2. Niet-DaebVastgoed inexploitatie

1. DaebVastgoed inexploitatie

3. Onroerende zaken verkocht onder


Financiële vaste activa

5. Deelneming in groepsmaatschappijenDeze post betreft een 100% deelneming in Woonbeheer Montferland BV, statutair gevestigd te Didam.Het formeel geplaatst en gestort aandelenkapitaal bedraagt € 18.000,-.

2018 2017€ €

Stand per 1 januari / voorziening deelneming 1.153 1.308Mutaties in het boekjaar:- resultaat boekjaar deelneming 555 -155Stand per 31 december 1.709 1.153

6. Vordering op maatschappijen waarin wordt deelgenomenStand per 1 januari 3.065 3.265Mutaties in het boekjaar: -2.505 -200

Stand per 31 december 560 3.065

De rente op de lening van Woonbeheer Montferland is gelijk aan de 10-jaars Nederlandse staatsrente plus 1,50%.De lening heeft een resterende looptijd van 8 jaar en er zal conform aflossingtabel worden afgelost.De volgende zekerheden zijn gesteld: - Een hypotheek op de registergoederen Gerrit Varwijkplein te Zeddam;- De verpanding van de huurpenningen op de verhuur van het onroerend goed aan de Gerrit Varwijkplein te Zeddam.

7. Vordering op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

Vordering lening Woonbeheer Montferland B.V. 80 20080 200

De rente over het rekening-courant saldo is gebaseerd op het 1 jaar euribortarief verhoogd met een opslag van 5 basispunten, per jaar achteraf te voldoen.

8. Overlopende activa

Nog te ontvangen STEP subsidie 394 0Vooruitbetaalde bedragen 324 306Nog te ontvangen zorginstellingen vanuit SLA 27 20Overige nog te ontvangen bedragen 10 35

755 361

9. Liquide middelen

Direct opvraagbaar:Kas 1 1Rabobank lopende rekeningen 1.401 1.629Rabobank spaarrekening 0 1.001BNG 0 2ABN Amro Bank 2 1.870

1.404 4.502


Eigen vermogen2018 2017

10. Herwaarderingsreserve € €

Herwaarderingsreserve DaebStand per 1 januari 216.434 206.561Mutatie lopend boekjaar 14.458 9.873Stand per 31 december 230.892 216.434

Herwaarderingsreserve Niet-DaebStand per 1 januari 5.301 4.609Mutatie lopend boekjaar 311 692Stand per 31 december 5.612 5.301

Herwaarderingsreserve totaalStand per 1 januari 221.735 211.170Mutatie lopend boekjaar 14.770 10.565Stand per 31 december 236.505 221.735

11. Overige reserves

Stand per 1 januari 57.029 44.537Mutatie herwaarderingsreserve marktwaardering -14.770 -10.565Resultaatbestemming 20.668 23.057Saldo 31 december 62.927 57.029

12. Resultaat boekjaar

Stand per 1 januari 20.668 23.057Resultaatbestemming vorig jaar -20.668 -23.057Resultaat huidig boekjaar 30.576 20.668Stand per 31 december 30.576 20.668

Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2018 ad € 30,6 miljoen toe te voegen aan de overige reserves.

Kortlopende schulden

13+14. Belastingen en premies sociale verzekeringen en pensioenen

Loonheffing 125 111Pensioenpremie 37 38Te betalen omzetbelasting 821 598

983 74715. Overlopende passiva

Niet vervallen rente leningen 3.123 3.331Vooruitontvangen debiteuren 238 232Nog te ontvangen facturen onderhoud 138 0Reservering vakantiedagen 53 60Accountantskosten en fiscale advieskosten 65 68Nog te verwachten projectkosten 121 0Nog te verrekenen servicekosten 74 129Overige overlopende passiva 49 190

3.862 4.010


Toelichting op de enkelvoudige Functionele Winst- en verliesrekening over 2018


TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE FUNCTIONELE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2018* € 1.000

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

16. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille2018 2017

Waardeveranderingen Niet-Daeb vastgoed in exploitatie 521 231 Waardeveranderingen Daeb vastgoed in exploitatie 22.821 15.466

23.342 15.698

Netto resultaat overige activiteiten

17. Opbrengsten overige activiteiten

Opbrengsten uit hoofde van warmte- en koudeopslaginstallaties 1 26 Opbrengsten uit hoofde van overige dienstverlening 26 5

27 31

Als overige dienstverlening zijn de opbrengsten verantwoordt welke doorberekend worden aan de huurder voor later aangebrachte voorzieningen en waarvoor geen kosten zijn opgenomen in de categorie "lasten servicecontracten", zoals opbrengst zonnestroom enzonneschermen. Ook wordt de vergoeding voor het beschikbaar stellen van een antennemast hieronder verantwoord.

18. Kosten overige activiteiten

Kosten uit hoofde van warmte- en koudeopslaginstallaties 8 25 Kosten uit hoofde van overige dienstverlening 12 50

20 75

In de overige dienstverlening zitten de volgende posten: - vanuit personeelskosten: € 6k- vanuit overige organisatiekosten o.b.v. fte verdeling: € 6k

Aandeel in resultaat van deelnemingen

Deze post is als volgt samengesteld:

19. Resultaat deelneming in groepsmaatschappijen

Aandeel Woonbeheer Montferland B.V. 555 -155

Totaal 555 -155


Accountantskosten

De dienstverlening van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt te verdelen:

2018Accountants BDO

Accountants EY

Accountants (Deloitte)

75.326 0 09.378 0 06.034 27.177 0

0 40.408 696Totaal 90.738 67.585 696

2017Accountants BDO

Accountants EY

Accountants (Deloitte)

80.282 0 07.260 0 06.472 37.437 8.069

0 50.626 1.143Totaal 94.014 88.064 9.212

Bovenstaande honoraria voor onderzoek van de jaarrekening is gebaseerd op de werkzaamheden die gedurende het boekjaar zijn uitgevoerd.

Voor de overige toelichtingen wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde functionele winst- en verliesrekening.

Onderzoek van de jaarrekeningAndere controleopdrachten (dvi)Adviesdiensten op fiscaal terreinAndere niet-controlediensten

Onderzoek van de jaarrekeningAndere controleopdrachten (dvi)Adviesdiensten op fiscaal terreinAndere niet-controlediensten


Bezoldiging volgens definities WNT WNT-verantwoording 2018 Plavei Volgens de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting is Plavei in-gedeeld in klasse E. Deze geeft voor Plavei in 2018 een bezoldigingsmaximum voor topfunctionarissen van € 137.000. De Algemene Ledenvergadering van de Vereniging van toezichthouders in de woningcorporaties (VTW) heeft op 24 november 2016 voor haar leden een bindende beroepsregel voor 2017 vastgesteld. Er is een verruiming van de maximale bezoldiging van commissarissen met 3,1% per 2018 t.o.v. 2017 toegepast. Er wordt naar boven af-gerond op een vijftigvoud in euro’s. De bezoldigingsmaxima voor toezichthouders zijn in de op Plavei van toepas-sing zijnde klasse E vastgesteld op respectievelijk € 10.500,- voor een lid en op € 15.750.- voor de voorzitter van de raad van commissarissen. Plavei conformeert zich aan de door het VTW vastgestelde norm. Bezoldiging topfunctionarissen

Bedragen x € 1 Dhr. J.B.W. ter BogtFunctiegegevens Directeur-bestuurderAanvang en einde functievervulling in 2018 1/1 - 31/12Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) 1,0Dienstbetrekking? ja

BezoldigingBeloning plus belastbare onkostenvergoeding 114.555 Beloningen betaalbaar op termijn 21.000 Subtotaal 135.555

Individueel toepasselijke bezoldigings-maximum 137.000

-/- Onverschuldigd betaald bedrag en nog niet terugontvangen bedragen -

Totaal bezoldiging 2018 135.555

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t.

Gegevens 2017Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1 - 31/12Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) 1,0Dienstbetrekking? ja

Beloning plus belastbare onkostenvergoeding 107.905 Beloningen betaalbaar op termijn 20.420 Subtotaal 128.325

Individueel toepasselijke bezoldigings-maximum 132.000

Totaal bezoldiging 2017 128.325


Bezoldiging toezichthoudende topfunctionarissen

Bedragen x € 1 Dhr. R.J.W.M. Frerix Dhr. R.J.T. Vierwind Dhr. F van Rhoon

Functiegegevens VOORZITTER VICE-VOORZITTER LID

Aanvang en einde functievervulling in 2018 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12

Bezoldiging

Bezoldiging 14.250 9.500 9.500 Individueel toepasselijke bezoldigings-maximum 20.550 13.700 13.700

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag - - -

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan

N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Gegevens 2017

Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1 - 31/121/1 - 31/10

6/11 - 31/12 1/1 - 31/12

Totale bezoldiging 14.250 9.500 9.500

Individueel toepasselijk maximum 19.800 13.019 13.200

Bedragen x € 1 Mw. Y.H. Beenen-Louwerse Dhr. P.A.C. van Buul

Functiegegevens LID LID

Aanvang en einde functievervulling in 2018 1/1 - 31/12 4/4 - 31/12

Bezoldiging

Bezoldiging 9.500 7.046 Individueel toepasselijke bezoldigings-maximum 13.700 10.209

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag -

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan

N.v.t. N.v.t.

Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t. N.v.t.

Gegevens 2017

Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1 - 31/12 -

Totale bezoldiging 9.500 -

Individueel toepasselijk maximum 13.200 -


Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met dienstbetrekking die in 2018 een bezoldiging boven het individuele WNT-maximum hebben ontvangen. Er zijn in 2018 geen ontslaguitkeringen betaald aan overige functionarissen die op grond van de WNT dienen te worden vermeld, of die in eerdere jaren op grond van de WOPT of de WNT vermeld zijn of hadden moeten worden.

Bezoldiging van (voormalige) bestuurders en commissarissen Voor de bezoldiging van bestuurders en voor uitkeringen ten behoeve van voormalige bestuurders van de wo-ningcorporatie kwam in 2018 een bedrag van € 135.555,- (2017: € 128.325,-) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. Voor de bezoldiging van commissarissen en voor uitkeringen ten behoeve van voormalige commissarissen van de woningcorporatie kwam in 2018 inclusief onbelaste reiskostenvergoedingen en BTW een bedrag van € 60.845,- (2017: €63.961,-) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De bezoldiging van de directeur-bestuurder omvat: Periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij vakantie en ziekte, sociale lasten, vakantie-

geld, terbeschikkingstelling van auto en presentiegelden). Beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, langdurig verlof/sabbatical, jubileumuitkeringen, ar-

beidsongeschiktheidsverzekeringen en beloning in verband met een regeling voor vervroegde uittreding, zo-als VUT en prepensioen).

Uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband. Winstdelingen en bonusbetalingen.


Afzonderlijke primaire overzichten Algemeen Op grond van artikel 15 lid 2 en 4 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 heeft Plavei onderscheid aangebracht tussen diensten van algemeen economische belang (DAEB tak) en de overige diensten (niet-DAEB tak). Daartoe zijn een afzonderlijke balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht voor respectievelijk de DAEB tak en de niet-DAEB tak opgesteld. Aard van de niet-DAEB activiteiten De niet-DAEB activiteiten van Plavei bestaan (conform het door de Autoriteit Woningcorporaties goedgekeurde “scheidingsvoorstel”) met name uit:

Het verhuren van woningen die tot de niet-Daeb tak behoren. Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed en maatschappelijk vastgoed dat onlosmakelijk gekoppeld is

aan DAEB eenheden. Verhuur van garages en parkeerplaatsen voor zover niet direct verbonden aan een Daeb eenheid.

Grondslagen voor de splitsing De belangrijkste uitgangspunten en grondslagen ten aanzien van de afzonderlijke primaire overzichten zijn:

Conform het door de Autoriteit Woningcorporaties goedgekeurde “scheidingsvoorstel”, zijn de vastgoed-beleggingen in exploitatie gesplitst per eenheid aan de Daeb of Niet-Daeb tak

Ten aanzien van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is deze geheel toegewezen aan de Niet-Daeb tak.

Met betrekking tot het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie en de gerelateerde voor-zieningen is onderscheid gemaakt op projectniveau, op basis van de daadwerkelijke projectplannen en de hieruit voortvloeiende classificatie.

Alle deelnemingen van Plavei zijn geclassificeerd als zijnde niet-DAEB. In de DAEB-tak van Plavei is een post opgenomen inzake de nettovermogenswaarde van de niet-DAEB-

tak (gelijk aan het eigen vermogen van de niet-DAEB-tak. Hierdoor is het eigen vermogen van de DAEB-tak gelijk aan het eigen vermogen van de enkelvoudige jaarrekening.

De belastinglatenties zijn indien mogelijk aan de juiste classificatie toegerekend. Indien de latentie op het gehele bezit betrekking heeft, is de verdeelsleutel aangehouden.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten zijn volledig geclassifi-ceerd als zijnde niet-DAEB.

Ten aanzien van de liquide middelen is geen onderscheid te maken op basis van separate bankrekenin-gen. De splitsing is gemaakt op basis van de beginstand conform het goedgekeurde scheidingsvoorstel, gecorrigeerd voor de daaropvolgende “gesplitste” kasstromen.

Huuropbrengsten en onderhoudskosten zijn voor zover mogelijk gesplitst op basis van koppeling aan het betreffende vastgoed.

Voor overige opbrengsten en kosten, heeft Plavei een verdeelsleutel toegepast. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het gemiddelde van: - het aandeel Daeb-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-DAEB-verhuureenheden. - het aandeel van de huursom van de Daeb-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-Daeb-verhuureenheden. - het aandeel van de marktwaarde van de Daeb-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-Daeb-verhuureenheden.

Voor de gescheiden kasstroomoverzichten is een identieke benadering toegepast als voor de geschei-den winst-en-verliesrekeningen.


Enkelvoudige balans DAEB tak per 31 december 2018


Enkelvoudige balans DAEB tak per 31 december 2018 (vóór resultaatbestemming)* € 1.000

2018

€ €VASTE ACTIVA

VastgoedbeleggingenDaeb vastgoed in exploitatie 437.990Vastgoed in ontwikkelingbestemd voor eigen exploitatie 792

438.783Materiele vaste activa

Onroerende en roerende zakenten dienste van de exploitatie 1.870

1.870Financiële vaste activa

Latente belastingvorderingen 3.122Interne lening 5.300Netto vermogenswaarde Niet Daeb 26.471

34.893VLOTTENDE ACTIVA

VoorraadOverige voorraden 5

5

VorderingenDebiteuren 367Overlopende activa 731

1.097Liquide middelen

Liquide middelen 490

477.138



Enkelvoudige balans DAEB tak per 31 december 2018* € 1.000

2018

€ €PASSIVA

Eigen vermogenHerwaarderingsreserve 236.504Overige reserve 62.928Resultaat boekjaar 30.576

330.008

VoorzieningenVoorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen 1.075Overige voorzieningen 110

1.185

Langlopende schuldenSchulden aan overheid 2.442Schulden aan kredietinstellingen 122.582Overige schulden 6

125.029

Kortlopende schuldenSchulden aan overheid 239Schulden aan kredietinstellingen 14.611Schulden aan leveranciers en handelskredieten 1.308Schulden ter zake van belastingen en premies van sociale verzekeringen 870Schulden ter zake van pensioenen 35Overige schulden 19Overlopende passiva 3.834

20.915

477.138


Enkelvoudige Winst- en verliesrekening DAEB tak over 2018



2018

€ €

Huuropbrengsten 26.759 Opbrengsten servicecontracten 845 Lasten servicecontracten -798 Lasten verhuur en beheeractiviteiten -1.848 Lasten onderhoudsactiviteiten -7.057 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -4.076

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 13.825

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 2.316 Toegerekende organisatiekosten -44 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -2.001

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 272

Overige waardeveranderingenvastgoedportefeuille -3.242 Niet-gerealiseerde waardeveranderingenvastgoedportefeuille 22.821

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 19.579

Opbrengst overige activiteiten 18 Kosten overige activiteiten -19

Netto resultaat overige activiteiten -0

Overige organisatiekosten -347 Leefbaarheid -393

Bedrijfsresultaat 32.937

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 336 Rentelasten en soortgelijke kosten -5.436

Saldo financiële baten en lasten -5.100

Resultaat voor belastingen 27.837

Resultaat deelnemingen 2.669Belastingen 70

Resultaat na belastingen 30.576


Enkelvoudige kasstroomoverzicht DAEB tak 2018

ENKELVOUDIGE KASSTROOMOVERZICHT DAEB-TAK 2018(volgens de directe methode)

Verslagjaar2018

* € 1.000 €

Ontvangsten: 1.1 Huurontvangsten 26.7961.2 Vergoedingen 9491.4 Overige bedrijfsontvangsten 491.5 Ontvangen interest 336

Saldo ingaande kasstromen 28.131

Uitgaven: 1.7 Betalingen aan werknemers -2.8161.8 Onderhoudsuitgaven -5.4291.9 Overige bedrijfsuitgaven -3.9391.10 Betaalde interest -5.6601.11 a Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat -2781.11 b Verhuurdersheffing -2.6031.12 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -83

Saldo uitgaande kasstromen -20.808

Kasstroom uit operationele activiteiten 7.323

1. Operationele activiteiten


Verslagjaar2018

* € 1.000 €


2.1 Verkoopontvangsten bestaande huur 1.6192.4 Verkoopontvangsten grond 3212.5 (Des)investeringsontvangsten overig 373

Tussentelling ingaande kasstroom MVA 2.312

MVA uitgaande kasstroom2.6 Nieuwbouw huur -5.2542.7 Verbeteruitgaven -2.9762.9 Aankoop -8042.14 Investeringen overig -165

Tussentelling MVA uitgaande kasstroom -9.199

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -6.887

FVA2.17.2 Ontvangsten overig 4.541

2.19 Saldo in- en uitgaande Kasstroom FVA 4.541

Kasstroom uit (des)investeringen -2.346

Ingaand3.1.1 Nieuwe te borgen leningen 2.500

2.500

3.2.1 -11.255

-11.255

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -8.755

-3.778

4.267490

-3.778

Mutatie liquide middelen

Saldo liquide middelen per 1 januariSaldo liquide middelen per 31 decemberMutatie liquide middelen


UitgaandAflossing geborgde leningen


Enkelvoudige balans Niet-DAEB tak per 31 december 2018


Enkelvoudige balans Niet-Daeb-tak per 31 december 2018 (vóór resultaatbestemming)* € 1.000

2018

€ €VASTE ACTIVA

VastgoedbeleggingenNiet-Daeb vastgoed in exploitatie 26.876Onroerende zaken VoV 4.931

31.807Materiele vaste activa

Onroerende en roerende zakenten dienste van de exploitatie 137

137Financiële vaste activa

Deelnemingen in groepsmaatschappijen 1.709Vorderingen op maatschappijenwaarin wordt deelgenomen 560Latente belastingvorderingen 1.130

3.399VLOTTENDE ACTIVA

VoorraadVastgoed bestemd voor verkoop 272

272

VorderingenDebiteuren 12Vorderingen op maatschappijenwaarin wordt deelgenomen 80Overlopende activa 24

116Liquide middelen

Liquide middelen 915

36.645



Enkelvoudige balans Niet-Daeb-tak per 31 december 2018* € 1.000

2018

€ €PASSIVA

Eigen vermogenHerwaarderingsreserve 5.612Overige reserve 18.190Resultaat boekjaar 2.669

26.471

VoorzieningenOverige voorzieningen 8

8

Langlopende schuldenVerplichting uit hoofde van onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden 4.727Interne lening 5.300Overige schulden 2

10.029

Kortlopende schuldenSchulden aan leveranciers en handelskredieten 29Schulden ter zake van belastingen en premies van sociale verzekeringen 76Schulden ter zake van pensioenen 3Overige schulden 1Overlopende passiva 28

137

36.645


Enkelvoudige Winst- en verliesrekening Niet-DAEB tak over 2018



2018

€ €

Huuropbrengsten 1.810 Opbrengsten servicecontracten 95 Lasten servicecontracten -113 Lasten verhuur en beheeractiviteiten -135 Lasten onderhoudsactiviteiten -549 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -102

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 1.006

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 1.543 Toegerekende organisatiekosten -3 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -1.256

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 284

Overige waardeveranderingenvastgoedportefeuille -11 Niet-gerealiseerde waardeveranderingenvastgoedportefeuille 521 Niet-gerealiseerde waardeveranderingenvastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 129

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 639

Opbrengst overige activiteiten 8 Kosten overige activiteiten -1

Netto resultaat overige activiteiten 7

Overige organisatiekosten -25 Leefbaarheid -42

Bedrijfsresultaat 1.869

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 34 Rentelasten en soortgelijke kosten -303

Saldo financiële baten en lasten -269

Resultaat voor belastingen 1.599

Resultaat deelnemingen 555 Belastingen 515

Resultaat na belastingen 2.669


Enkelvoudige kasstroomoverzicht Niet-DAEB tak 2018

ENKELVOUDIGE KASSTROOMOVERZICHT NIET-DAEB-TAK 2018(volgens de directe methode)

Verslagjaar2018

* € 1.000 €

Ontvangsten: 1.1 Huurontvangsten 1.8031.2 Vergoedingen 771.4 Overige bedrijfsontvangsten 61.5 Ontvangen interest 34

Saldo ingaande kasstromen 1.920

Uitgaven: 1.7 Betalingen aan werknemers -1981.8 Onderhoudsuitgaven -3541.9 Overige bedrijfsuitgaven -3371.10 Betaalde interest -3051.11 a Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat -91.11 b Verhuurdersheffing -41.12 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -20

Saldo uitgaande kasstromen -1.227

Kasstroom uit operationele activiteiten 693

1. Operationele activiteiten


Verslagjaar2018

* € 1.000 €


2.1 Verkoopontvangsten bestaande huur 2.2192.5 (Des)investeringsontvangsten overig 27

Tussentelling ingaande kasstroom MVA 2.246

MVA uitgaande kasstroom2.7 Verbeteruitgaven -32.9 Aankoop -3282.14 Investeringen overig -12

Tussentelling MVA uitgaande kasstroom -343

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA 1.903

FVA2.17.1 Ontvangsten verbindingen 2.625

2.19 Saldo in- en uitgaande Kasstroom FVA 2.625

Kasstroom uit (des)investeringen 4.528

3.2.4 -4.541-4.541

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -4.541

680

234915680

Mutatie liquide middelen

Saldo liquide middelen per 1 januariSaldo liquide middelen per 31 decemberMutatie


UitgaandAflossing ongeborgde leningen


Hoofdstuk 10

Ondertekening van de jaarrekening

1

Bestuur De jaarrekening van Plavei is opgesteld door het bestuur op 24 juni 2019. Het bestuur verklaart dat alle middelen genoemd in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Arjan ter Bogt Directeur-bestuurder

Raad van commissarissen De jaarrekening is vastgesteld door de raad van commissarissen op 24 juni 2019. w.g. De heer Roderick Vierwind, voorzitter De heer Franklin van Rhoon, vice-voorzitter De heer Paul van Buul, lid De heer Hans Hoepel, lid De heer Joost Kelderman, lid

Hoofdstuk 11

Overige gegevens


Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming In de statuten van Plavei is geen bepaling opgenomen met betrekking tot de bestemming van het resultaat.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Plavei [email protected] 0316 - 29 66 00 www.plavei.nl

Kerkstraat 47, 6941 AE Didam Postbus 66, 6940 BB Didam







Jaarverslag 2018. - plavei · uitvoeren en weer zichtbaar worden als organisatie. We kunnen stellen dat dit geluk t is. We zijn trots op de prestaties die wij als bedrijf het laatste

Documents