Introduction To FRD

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FRD福瑞德行

2013.04

公司简介 - FRD福瑞德行

• FRD福瑞德行房地产咨询集团是中国领先

的房地产咨询服务提供商，由戴德梁行上

海及杭州顾问团队原班人马协同上海百联

集团、上海豫园商城、中国建筑设计研究

院、现代设计及复旦规划院多家地产及设

计服务机构专家共同组建。

• 集团主要业务涉及商业及城市综合体项目

策划定位、产业地产、城市运营、土地招

商、片区开发、旅游地产等策划定位等。

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公司简介 –上海嵩海投资管理有限公司

• 上海嵩海投资管理有限公司是中国福瑞德

行房地产咨询集团旗下专门从事房地产咨

询及信息服务的全资子公司。公司主要咨

询团队来源于五大行及国内知名咨询顾问

公司。公司目前的主要客户包括知名品牌

开发商、各级政府机构、及知名酒店管理

公司、设计院等。

• 公司总经理郭玉良博士曾任职于戴德梁行

华东区策略发展顾问部高级助理董事以及

易居中国旗下克而瑞土地运营顾问中心

（现名为城市运营中心）总经理。

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服务理念：“做项目，交朋友”

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专注高端 多元并进

• 服务内容

战略规划

土地招商

市场推广

营销执行

可行性研究

产品定位 开发策略

物业招商

城市进入研究

• 服务领域

区域开发

住宅物业

商业地产

工业地产 养老地产

旅游地产

我们专注于为您提供最佳解决方案

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项目开发咨询服务

• 涉及各类型区域/物业开发咨询

城市发展策略 土地/片区开发 CBD规划开发 工业园区、物流园区、开

发区、高新技术园区

高铁、城市轨道站前片区开发 旅游地产和其他主题地产业务 住宅、公寓、办公楼、展览中

心、商场和零售商业等城市综合体项目

宏观经济预测 国际案例标杆分

析 规划设计 市场调查、竞争

对手分析、供需分析预测

零售业商圈及消费者行为研究

各类主题地产市场研究、客群定位

问卷调查、房地产租售价评估预测

财务分析

项目融资安排建议

分期开发建议 资产和投资组合

策略 不良资产评估及

转让策略 策略性计划

项目定位、主题建议

用途配比、开发参数建议

配套、基础设施建议

市场推广策略 实施经营方案管

理构架建议 房地产企业发展

策略

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项目开发咨询服务

地区及本项目地块研究

本项目外部影响因素

本项目内部影响因素

分物业及土地市场研究

经济圈发展环境研究

地区发展研究

区域发展环境研究

国内外案例研究

本项目发展驱动力筛选

本项目整体发展战略

相关产业研究

未来供应研究

市场供求研究

项目主题与片区功能定位

土地出让时序与开发策略

项目各功能要素定位

项目财务效益与评价

了解项目内外部环境，结合国际可比性案例借鉴分析，初步判断项目整体发展策略

通过具体的物业市场分析，挖掘客户需求特点，得出准确的项目市场定位

最终通过财务分析，使业主及投资者对项目的收益产生直观的认识

• 研究流程及内容

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土地运营顾问服务

土地运营策略服务土地运营策略服务

土地包装

策略

土地推广

策略

土地招商

策略

包

括

土地招商执行服务土地招商执行服务

土地包装

执行

土地推广

执行

土地招商

执行

包

括

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土地运营顾问服务

• 土地营销策略服务

土地包装策略

• 土地围墙包装

• 土地亮相包装

• 主要道路包装

• 区域环境建设

土地推广策略

• 项目形象推广

• 媒体通路推广

• 行业内部推广

• 区域营销推广

土地招商策略

• 开发商客户梳理

• 制定招商步骤

• 建立良好的沟通

• 招商活动安排

通过土地包装策略，形成项目的整体形象，通过土地推广策略，

把项目市场形象推广出去，最后制定相匹配的土地招商策略

引导招商

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土地运营顾问服务

• 土地招商执行服务

现场包装执行招商工作准备区域品牌营销

土地运营顾问运营推广活动广告推广设计

通过招商推广，使得区域新城、一级土地项目、城市次中心、

现代新市镇等项目打响品牌，帮助一级开发商建立了与目标开

发商直接对接的沟通渠道

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土地运营顾问服务

• 土地推广活动

专家类推广与执行 以专家型推广，确立项目行业地位和业内知名度专家论证会主题策划 专家论证会材料准备 专家团队整合与邀请 专家论证会组织召开 媒体资源整合与信息发布

市场类推广与执行 扩大项目的知名度和美誉度 活动主题策划 活动资源整合 指导监督制作公司完成活动的现场形象设计及制作 活动现场相关辅助品设计\制作项目负责发包控制

政府型推广与执行 协助投资商做好对政府的形

象宣传 重大政府活动、接待策划等 配合政府土地交易相关工作

媒体关系组织与维护 确定媒体宣传渠道 媒体报道关注 与媒体定期通气 事件统发稿撰写

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商业物业招商顾问服务

• 商业项目市场研究及主题定位

• 商家进驻意向访谈

• 业态组合定位及平面布局落位

• 主力店招商

• 一般商户招商

• 办公物业销售及招租

• 酒店项目招商

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营销顾问服务

• 市场研究

• 产品研究

• 营销策划

• 推广方案

• 开盘策略

• 价格策略

• 销售方案

• 销售指导

目前，我们在中国大陆范围内为您提供卓越的解决方案

• 长沙大河西高端服务业产业定位咨询顾问

代表性业绩 | 片区开发

客户 长沙大河西先导区管理委员会

项目规模 大河西先导区为主1200亩

项目概况 该项目主要针对目前长沙大河西高端服务业

的发展现状和发展趋势进行系统研究，并对

未来高端服务业的发展方向进行定位，大河

西经过5年基础开发，已经初步具备形成长沙

大河西新城的雏形条件。初步形成了滨江新

城、梅溪湖国际新城、洋湖垸新城、大王山

度假区等功能特色互补的板块，并落地了50

余个高端现代服务业项目，汇集了国内多个

知名开发企业。项目计划历时3个月时间，对

大河西的现代服务业进行一个全面而系统的

调研、定位，为大河西未来发展提供具备可

实施性的建议，项目获得长沙大河西领导的

高度重视和积极配合，取得明显成效。

主要阶段性成果 大河西高端服务业现状调研报告、大河西高

端服务业未来发展报告、重大项目现代服务

产业需求报告等

• 常熟经开区江滨区域片区开发咨询

客户 常熟经济技术开发区管理委员会

项目规模 15000亩

项目概况 项目位于常熟经济开发区长江滨江板块，涉及滨江旅游

综合体、休闲生态农庄以及滨江高端居住三

大功能板块。通过对长三角滨海滨江滨湖休

闲度假项目以及常熟沙家浜等项目的调研，

福瑞德将项目定位为一个立足长三角高度的

复合型商务休闲配套综合新城，一个揽尽常

熟本地商、政、企、会及高端家庭客户为主

要目标的休闲度假型产品，将板块划分为姜

饼商务休闲区、生态农庄休闲区和城市配套

功能区三个有机结合体。商务休闲是本项目

的特色，也是本项目区分和互补目前常熟地

区旅游度假项目的主打方向。

主要阶段性成果 常熟区域旅游市场、房地产市场研究；长三

角滨湖、滨江、滨海旅游度假目的地研究、

15000亩的规划定位、概念性方案设计、亮

点项目策划、商家推荐、投资回报分析。

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• 漯河西城区产业定位及片区规划咨询项目

代表性业绩 | 片区开发

客户 漯河市西城区管理委员会

项目规模 西城区1期11平方公里；西城区二期44平方

公里；合计55平方公里

项目概况 项目四至：西城区片区北至沙河，南至澧河，

东到107国道，西至舞阳县界。总面积约55平方公里，是河南漯河市高铁新城。基于高铁站落位西城区的引擎，片区整体功能定位得以升级。以生态、亲水为特色的休闲旅游体验中心和以科技、环保为主体的现代农业产业化基地是西城区两大特色板块。基于绿色、生态、休闲基础的产业定位，西城区二期规划休闲旅游、绿色产业、生态农业和现代居住四大功能片区。西城区一期核心区则主要围绕高铁站发展总部经济、食品研发、现代物流、文化创意、教育培训等高新技术产业为主。共同形成漯河地区现代化生态休闲绿色产业新城。

主要阶段性成果 片区产业定位、片区功能定位、整体功能布

局、重点项目落位、启动区开发建议、重点投资商家对接、土地运营招商

• 长沙梅溪湖中轴线城市CBD定位咨询

客户 长沙梅溪湖实业有限公司

项目规模 梅溪湖西区中轴线核心区4平方公里

项目概况 长沙梅溪湖板块是长沙大河西先导区最先启

动的板块，也是目前长沙市最有潜力打造城市新CBD的板块，大河西先导区经过5年的开发建设，已经完成了大量基础设施建设，特别是拥有3000亩梅溪湖的梅溪湖核心板块，是目前大河西最炙手可热的房地产开发板块，吸引了方兴、中建、佳兆业、中冶等知名开发企业，梅溪湖西区是核心区的延伸，也是最适合汇聚高端商务办公产业的城市新CBD区域，因此在此规划了城市发展中轴线。

主要阶段性成果 长沙市房地产市场研究、长沙市金融产业研

究、CBD发展案例研究、CBD适宜产业研究、长沙及大河西功能板块竞争研究、梅溪湖中轴线CBD产业定位及定量、对接知名设计企业SWA/广规院等进行设计配合等。

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• 洛阳空港国际现代服务业科技园项目报告

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客户 洛阳美仑房地产开发有限公司

项目规模 1800亩

项目概况 项目位于洛阳城北空港产业集聚区，是依托

空港新区打造的洛阳新兴高新技术产业发展

区域。项目以商业办公用地为主，分片区打

造不同建筑风格的文化创意街区、艺术家集

聚区、知名企业总部集群、特色产业集聚区

以及高新产业集聚区等，同时打造大型特色

商业街区，包括特色美食街和休闲娱乐街区。

项目打造成功后将成为北部地区产业和商务

的中心区，通过华山路直接联系洛阳市中心，

项目具备较广阔的发展前景。

主要阶段性成果 福瑞德行参与本项目全程策划，主要阶段性

成果包括空港国际现代服务业科技园整体定

位、产品定位、分期开发建议、商业业态建

议、产业功能建议；设计配合，产业和商业

招商服务。

• 鲁能青浦国家电力新能源总部基地项目

客户 上海泰朋物资有限公司（山东鲁能集团上海

子公司）

项目规模 150亩

项目概况 项目位于上海青浦金泽镇，金泽镇位于大虹

桥西板块淀山湖总部经济产业发展区域，同

时也是历史悠久，旅游资源丰富的古镇。板

块亦是上海知名的豪宅集聚区和休闲度假区。

青浦区金泽地区传统产业园区较为发达， 以

普通制造业园区为主，能级较高的研发类、

总部类园区缺乏，本项目填补了区域在现代

生态园区领域的空白。鲁能集团涉及多个产

业领域，其中电力相关的新能源设备研发、

制造是鲁能的优势产业之一，本项目定位电

力新能源总部产业，未来将是长三角地区电

力新能源产业集聚的产业高地。

主要阶段性成果 鲁能青浦国家电力新能源总部园区政府汇报

稿、鲁能青浦国家电力新能源总部园区集团

可行性研究报告、园区产业定位报告、园区

客户定位报告、园区产品研究报告等。

代表性业绩 | 产业地产

• 龙沐湾国际商务休闲度假区咨询顾问

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代表性业绩 | 旅游地产

客户 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司

项目规模 126万平方米

项目概况 项目位于海南省乐东县龙沐湾，国信龙沐湾

是由江苏第一国企——国信集团在海南投资

的首个项目，打造一个“山海互动，游居合

一”的集滨海旅游、山海度假、休闲娱乐为

一体的国际海洋物业新地标。项目已投资

300多亿元，沿2.084公里的海岸线建9座豪

华星级宾馆，一期工程包括了从四星级到七

星级酒店四座，连片36洞滨海高尔夫球场、

公寓和配套的商业设施，现进入二期项目的

筹备工作。通过福瑞德行定位，本项目将打

造为集居住、工作、游乐、健康为一体的国

际商务休闲度假区。

主要阶段性成果 126万平方米商务休闲度假区的相关案例研

究；对高端意向客户深度访谈。

• 义乌8000亩大型旅游综合体咨询顾问

客户 义乌三鼎集团有限公司

项目规模 8000亩

项目概况 义乌是中国小商品贸易的起源地，义乌的旅

游市场一直是商贸旅游一家独大，缺乏山水

休闲旅游和主题游乐型旅游。福瑞德行在义

乌龙头企业三鼎集团的委托下，针对义乌的

旅游及房地产市场现状、消费水平、消费需

求，并结合长三角目的地旅游市场及金华整

体旅游市场，对义乌城郊8000亩自然、人文

资源丰富的标的进行了策划，并引进奥特莱

斯、豫园商城等旅游商家资源。

主要阶段性成果 8000亩旅游地产总体项目定位、规划项目布

局、土地发展策略、财务分析等可行性研究

成果，并获得业主及当地政府好评

• 眉山岷东新城城市概念设计

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代表性业绩 | 城市设计

客户 四川眉山市岷东新城管理委员会

项目规模 65平方公里，其中近期重点规划范围22.1平

方公里

项目概况 岷江新区近期规划为“一心、三轴、三区、

四廊”的片区空间布局结构，北部运动休闲

度假组团、中部综合中心及教育科研组团、

南部文化旅游及生态居住组团，即一心三区

功能结构。整体功能定位为四川成眉乐地区

山水公园新城。在城市概念设计的基础上，

福瑞德行提出了城市中的公园、公园中的城

市的新公园城市概念，将眉山比喻为大都市

成都的城市公园、城市阳台、城市飘窗，提

倡大都市外围休闲品质生活的理念，并结合

眉山东坡文化，将区域进行精神层面的升华。

该规划获得政府领导的一致认可。

主要阶段性成果 城市资源评估、城市概念设计、市场研究、

规划布局、设计意向、建设时序建议、土地

一级开发运营建议

• 平顶山平西新城区城市概念设计

客户 平顶山市规划行政管理局

项目规模 平顶山平西新区含平西新区和宝丰县城共计

301平方公里，

项目概况 平西新城改变平顶山城市发展格局，是未来

平顶山城市拓展空间和最有活力的新城区。

平西新城规划优势：以先进产业为先导的、

以历史文化为基础的、以生态环境为配套的、

以高铁商务为引擎的现代化复合型新区——

宜商、宜业、宜居、宜行、宜游的综合新城，

主要阶段性成果 平顶山新区规划总体定位、平顶山城市内部

功能定位、豫中南城市群新城差异化研究、

新城区交通设计、新城区城市运营研究。新

城区投资商家建议等

• 南京河西紫鑫中华广场三期商业咨询

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代表性业绩 | 城市综合体

客户 南京建瑞房地产开发有限公司

项目规模 30万平方米

项目概况 项目位于南京市河西新城紫鑫中华广场三期

地块，为河西CBD一期仅有的大型商业综合

体项目，项目地块小容积率高，日照等限制

条件多，规划布局有难度。公寓产品进深大，

销售去化就会有难度，商业规模大，但周边

现在有万达广场、中央百货，未来有金鹰百

货、新鸿基环球贸易中心等项目，竞争压力

大。地块位置在奥体中心旁，周边都是大尺

度道路与建筑，对于商业聚集人气具有较高

难度，规模商业必须具有独特性才能制胜。

主要阶段性成果 30万平方米综合体的整体定位、商业产品定

位和招商商家建议、写字楼和公寓的产品定

位，综合体设计配合、产品物业配比以及财

务测算，提出最符合市场和地块的产品建议

以及推荐了知名主力店和次主力店商家

• 万科杭州武林某城市综合体顾问项目

客户 杭州万科南都置业有限公司

项目规模 30万平方米

项目概况 本位于杭州市中心核心武林板块，是万科杭

州分公司2013年度战略性投资项目。项目投

资巨大，物业涵盖甲级办公、类甲级办公、

企总部办公、高端购物中心、大平层服务式

公寓、小户型酒店式公寓和高端住宅等多种

产品。总建筑面积超过100万平方米。

主要阶段性成果 杭州商办市场研究报告、产品定位报告、客

户定位报告等

• 昆明苏家村及东站新村片区改建项目

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代表性业绩 | 城市综合体

客户 昆明盘江置业有限公司

项目规模 项目总占地约458亩

项目概况 本项目位于云南省省会昆明市，地块位于一

环环城东路-拓东路-白塔路的围合，是昆明

市中央商务区内最大的旧城改造项目。

项目规划建设成为包含高尚住宅、酒店、高

端办公楼和购物中心等的大型综合体项目。

主要阶段性成果 对写字楼、酒店、酒店式公寓、商业、住宅

等市场进行了全面研究

项目商业定位为辐射全市的中高档开放式商

业中心，并兼顾和充分利用项目内的体育及

历史文化资源。

根据业主方回款要求，给出在财务上可行的

租售比例及方案建议

针对商业部分给出基于初步商家进驻意向调

研的各楼层商家落位布局建议

• 海口人工岛世界贸易中心可研咨询报告

客户 海南中汇宏基实业集团股份有限公司

项目规模 海口人工岛460亩，50万平方米建筑面积

项目概况 海口人工岛世贸中心即海口灯塔酒店项目为

海南省海口市十二五重点工程。人工岛总建

筑面积约50万平方米，总投资114亿元。包

括七星级酒店、酒店公寓、商业街、酒店套

房、别墅、游轮码头、国际游艇俱乐部等业

态。海口世界贸易中心标志性建筑作为海口

地标世界，将成为世界瞩目的焦点。

主要阶段性成果 海口人工岛世贸中心可行性研究、产品定位

建议、财务测算等

• 云南抚仙湖某酒店市场及财务可行性研究

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代表性业绩 | 酒店可研/招商

客户 云南龙杰旅游发展有限公司

项目规模 项目总占地约7000多亩，一期拟建酒店规模

约4.5万方

项目概况 云南抚仙湖国际养生园项目位于玉溪澂江县

抚仙湖国际旅游度假区北岸，毗邻悦椿度假

酒店。项目规划占地面积7000多亩，将依托

帽天山古生物化石资源和抚仙湖良好的生态

环境，以度假养生为主题，将打造为集马会

俱乐部、峡谷探险、康体养生、风情商业小

镇和高端度假酒店为一体的大型高端休闲旅

游度假目的地。

主要阶段性成果 建议发展国际五星级度假型酒店

给出客房数量、房型配比及会议室、餐厅等

配套设施规模及配比建议

给出房价、住宿率和市场渗透率预测

给出投资成本、投资回报率、现金流量表等

财务分析

• 长沙大河西洲际假日酒店招商顾问

客户 长沙先导土地开发建设有限公司

项目规模 约8万平方米，一个超白金五星级酒店和一个

四星级酒店

项目概况 本项目所在地大王山旅游度假区作为先导区

的重要组成部分，规划定位为“世界先进水

平的旅游度假区，以打造世界旅游目的地为

驱动的绿色新区，低密度，高品质的生态休

闲度假区，展现湖湘特质让世界为之惊叹的

魅力水都，生态修复和环境提质的两型示范

样板区”。是目前市委市政府最为关注的开

发板块之一，福瑞德行引进国际酒店管理公

司洲际酒店旗下HOLIDAYINN品牌，作为大

王山先期投入的配套酒店之一，该项目将成

为大王山国际酒店集群中的重要组成部分。

主要阶段性成果 两个酒店的市场调查可行性研究报告、酒店

投资分析报告等，并成功招商引入洲际假日

酒店和喜达屋艾美酒店品牌。

• 某外资公司国内产业地产市场进入性研究

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代表性业绩 | 策略研究

客户 某知名外资公司(世界500强企业)

项目规模 5平方公里

项目概况 项目位于浙江与上海接壤区域，通过福瑞德

行定位，将打造成由电动汽车（智慧城市相

关事业）、天然气热电、新材料开发、太阳

能、基础研发评估中心等战略性新兴产业为

核心，以现代物流、高端IT数据中心、先进

农产品加工、水处理、医疗养老、研修中心、

CBD中央商务区等为配套的国际化生态友好

型产业园区，成为长三角产业转型升级的一

个新发展极。大量高端技术在国内具有示范

性。

主要阶段性成果 5平方公里项目总体定位、规划项目布局、产

品物业配比、财务分析等研究成果。获得外

方业主好评

• 某外资公司江浙沪拿地策略研究

客户 某知名外资公司（世界500强）

项目规模 江浙沪范围内的非住宅类土地

项目概况 江浙沪地区土地获取方式有一定差异，特别

是住宅类以外的土地获取方式各有不同。本

项目着重分析了江浙沪地区土地一级开发市

场、二级市场以及二级半市场的历史、现状

和未来。重点选取了若干江浙沪地区成功获

取土地的案例，总结了一系列获取土地、政

府谈判的成功经验和实操技巧。堪称外地公

司进入江浙沪地区，获取各类型土地的实操

宝典。

主要阶段性成果 江浙沪地区产业园市场现状研究、江浙沪地

区土地招商方式研究、江浙沪土地性质确定

以及变更研究、江浙沪地区拿地模式研究、

产业园区项目税收及优惠政策研究、一级土

地开发模式及实操、二级土地开发模式及实

操、二级半土地开发模式及实操。

• 杭州楼塔镇云福嘉苑市场定位及营销顾问

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代表性业绩 | 营销顾问

客户 杭州星美房地产有限公司

项目规模 3万平方米

项目概况 本位于萧山楼塔镇新城中心，连接楼塔古镇

和管村经济开发区的核心位置，是楼塔行政、

经济、文化、教育、交通中心，项目自身配

套云福综合农贸市场，品牌超市、主力店等，

将成为未来镇上最繁华的生活中心。项目以

若干幢新古典主义多层建筑为主，是楼塔镇

上第一个真正意义的商品房小区。

主要阶段性成果 云福嘉苑市场研究报告、云福嘉苑营销策划

报告、设计配合、营销顾问等

倾听需求，我们为您

“降低风险，创造价值”

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