14/10/2019 Nº: 1168 Bairro: UF: BA III -Terreno/Terra Nua -Construções e Benfeitorias Averbadas -25,31% -Construções e Benfeitorias Não - Averbadas -25,31% Data avaliação: ART nº: Email [email protected]Telefone: (11) 5543-3011 Validade: 12 meses Grau de Precisão - ABNT NBR 14653: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Idade Imóvel: 1 RUA CARLOS CONCEIÇÃO Metodologia - ABNT NBR 14653: I Grau de Fundamentação - ABNT NBR 14653: Proprietário: BANCO SANTANDER Data-Base: 13673 Tipo de Imóvel: Uso do Imóvel: Apartamento Residencial BURAQUINHO Município: LAURO DE FREITAS CEP: 42700-000 Endereço Completo: Metragens Área Terreno Total: Empregada na avaliação: IPTU/ITR: Matrícula: Levantamento Planialtimétrico: Indício de contaminação ambiental Não possui Resumo de Valores Área Construída Total (m²)*: *Somente averbada Observações impactantes na avaliação Não foi realizada vistoria interna no apartamento 08, Torre 01, Egeu possui área privativa de 169,92m², com direito a 01 vaga de garagem conforme Matrícula 46.431. Para fins de avaliação foi considerada área equivalente por se tratar de unidade tipo Garden. As fotos foram fornecidas de laudo anterior. Para fins de avaliação as áreas foram extraídas de Quadro II da NBR 12.721. Matrícula: IPTU: Planta/Layout: Empregada na avaliação: 169,92 86,03 NBR 12.721: 169,92 Assinatura Avaliador Data da vistoria: 14/10/2019 11/10/2019 Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 30 meses Valor de Mercado: % Desc: Valor de Liq. Forçada: Valor de Mercado: 403.000,00 R$ Valor de Liq. Forçada: 301.000,00 R$ % Desc: Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada: % Desc: Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas Valor de Mercado: 403.000,00 R$ Valor de Liq. Forçada: 301.000,00 R$ % Desc: Nome Avaliador: ITAJANE FERREIRA DA SILVA CREA Resp.: 178105-7 Inserir Foto do Imóvel Avaliando Inserir Foto do Imóvel Avaliando
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6,79032 Ok 8,59099 maior 7,41639 Ok 7,08600 Ok 2,63634 7,41639 Ok
< Média < R$6.404,89
Cota
Terreno
Cota
Benfeitoria
Difer.
(R$)
Para saneamento consideramos um intervalo
de 30% em torno da média :
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado
R$3.448,79
nº de vagas
Pré-saneamento amostral
Média = R$ 4926,84 /m²
Preço do Imóvel
(R$)
450.000,00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Amostra nºElasticidade
da Oferta
Cota-Parte
de Terreno
vida útil (anos)
fator consideradofator considerado
Ok
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDONúmero de
Vagas de
Garagem
Área Privativa
(m²)
área privativa (m²)
estado de conservação
idade aparente (anos)
435.000,00
380.000,00
350.000,00
422.000,00
5.227,70
0,00 5.043,80
444,84 4.776,30
460,65
Idade
Aparente
(anos)
Estado de
Conservação
5.115,38
4.362,24
Vida Útil
(anos)
Valor Unitário de
Área Privativa
(R$/m²)
4.919,64
4.512,50
Número de
Dormitórios
Fator idade e est.conserv. 0,99200
4.666,80
R$ 4.653,48 /m²
4.919,60
Coef. de variação =
Desvio padrão =
4.357,61
445,31
0,00
Amostra nºOpcional
Fator
depreciação
Variável
Vaga de Garagem
Fator
Vaga
Variável Localização
Fator
Localiz.
Variável
Depreciação Física
Variável
Andar
Valores das Cotas-Partes
(R$/m²)
Avaliação válida para apartamento nº 405 da Torre 1 - Ed. Egeu, integrante do Condomínio Villa do Mar, situado na Rua Carlos Conceição nº 1168 - Buraquinho,
Lauro de Freitas/BA, com direito ao uso de 01 vaga de garagem.
Valor Unitário Privativo
Homogeneizado (R$/m²)Fator Andar
Variável Padrão
Construtivo
Variável
Coeficientes de variação ==>
PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES
III II I
Área Privativa Idade Custo
65,00 1 1.993,17
98,00 3 3.288,73
65,88 1 3.288,73
32,50 0 996,59
147,00 5 4.933,10
OK OK OK
Amostra nº Vaga Andar Localização Padrão Lazer Total
1 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
2 1,00 1,06 1,00 1,15 1,00 1,16
3 1,00 0,98 1,00 1,00 1,00 0,99
4 0,93 1,00 1,00 1,15 1,00 1,07
5 1,00 0,98 1,00 1,15 1,00 1,10
0
0
0
0
0
0
0
4.775,63
5.078,05
6,14%
5
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
Amplitude do IC (80%)
III
Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> II
Grau de Precisão:
Intervalo de confiança (IC) de
Limite Inferior:
80%
OK
5
2
Avaliando
X
X
X
Coleta de dados de mercadoLimite Superior
Limite InferiorCaracterização do imóvel avaliando
Número de Dormitórios
0
OK
Grau de Fundamentação:
Intervalo admissível de ajuste para
cada fator e para o conjunto de
fatores
I
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy:
0,50 < Variável Avaliando < 1,50 Item
Número de Vagas
0
2
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
1,02
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,80 a 1,20
1,02
Limite Superior:
XExtrapolação
1,00
1,00
Depreciação Física
Quant. mínima de dados de mercado
utilizados
Identificação dos dados de mercado
3
4
3
6
1,01
Grau
1
Grau de Fundamentação no Método Comparativo: IMétodo Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III
0
3
1
% Inferior
% Superior
X21
Status
X
Descrição
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
Média Média x y
Desvio Pad. Desvio Pad. 0 0 1 4.919,64 4926,84
Coef. Var. Coef. Var. 10.400,00 10.400,00 2 4.512,50 4211,67
3 5.115,38 4998,46
4 4.362,24 4622,27
1 4.919,64R$ / M2 5 4.357,61 4508,17
2 4.512,50R$ / M2 0
3 5.115,38R$ / M2 0
4 4.362,24R$ / M2 0
5 4.357,61R$ / M2 0
0 / M2 0
0 / M2 0
0 / M2 0
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
MEDIA 4.653,48R$ / M2
1 4.919,60R$ / M2
2 5.227,70R$ / M2
3 5.043,80R$ / M2
4 4.666,80R$ / M2
5 4.776,30R$ / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
MEDIA 4.926,84 / M2
Valores Calculados
220,53
Preços
ObservadosElemento
Depois da Homogeneização Escala da Bissetriz
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
Antes da Homogeneização
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
4,48
345,12
7,42
R$ 4.653,48 R$ 4.926,84
R$0,00
R$1.000,00
R$2.000,00
R$3.000,00
R$4.000,00
R$5.000,00
R$6.000,00
1 2 3 4 5 0 0 0 0 0 0 0 MEDIA
R$0,00
R$1.000,00
R$2.000,00
R$3.000,00
R$4.000,00
R$5.000,00
R$6.000,00
1 2 3 4 5 0 0 0 0 0 0 0 MEDIA
GRÁFICOS ILUSTRATIVOS
GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS
Antes
Depois
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000
valo
res c
alc
ula
do
s (
Y)
preços observados (X)
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Data : 14/10/2019 Cidade:
Endereço: Rua 1168
Bairro:
Padrão construtivo: Médio CEP: Zona :
Testada:
Área Útil: 84,00 m² Coef.ajuste padrão: 1,00
Custo Unitário: R$ 5.178,57 Idade aparente: 1 anos Est.Cons:
Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) % Despesas financeiras: (taxas de mercado)IPTU 4.300,00 0,08% ao mês Taxa da aplicação financ. 9,50%Manutenção/administração 0,16% ao mês Inflação média ao ano 2,70%Comissão de venda 0,20% ao mês Custo financeiro 6,62% ao anoTotal 1 0,44% ao mês Total 2 0,54% ao mês
Despesas totais Total 1 Total 2 = 0,98% fixas + financeiras
Prazo de comercialização 30 meses
O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 74,65%
Diagnóstico de Mercado
Nível de Oferta: alto médio/alto médio X médio/baixo baixoNível de Demanda: alto médio/alto médio médio/baixo X baixoAbsorção: rápida normal/rápida normal normal/difícil X difícilDesempenho do Mercado Atual: Aquecido normal/aquecido normal normal/recessivo recessivo X
Avaliação válida para o empreendimento Condomínio Vila do Mar, situado na Rua Carlos Conceição nº 1168 - Buraquinho, Lauro de Freitas/BA.
CONSIDERAÇÕES:
Cálculo do valor de liquidação forçada
VALOR FINAL DO IMÓVEL
(deve ser estimado o prazo de liquidação do imóvel de acordo com a região,