TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313 LE-00938/08- 5 * V.452 Nº Expediente Rf: Fecha: 06-09-2012 2012080003889 Ref.Tasador: JGZ (27179 - JGZ2408) XCAE *A427GESTION DE INMUEBLES CERTIFICADO DE TASACIÓN D. Pedro Soria Casado, en calidad de Director de Red de Negocio de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A., inscrita en el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985, como resumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número: LE-00938/08- 5 de fecha 06-09-2012 realizada por JUAN CARLOS GARCIA COCA tras visita del inmueble el día 06-09-2012. Fecha de Caducidad: 05-03-2013 las 144 Viviendas, los 2 Locales, los 144 Garajes, los 144 Trasteros y 15 Garajes libres descritos en el informe, situados en Sector LOS JUNCALES A2 (SECTOR ULD 15-02), en el municipio de LEON, provincia de LEON (24009) tiene los siguientes datos: CERTIFICA: Nombre del Solicitante: N.I.F./C.I.F.nº: Domicilio del Solicitante: VIPROELCO S.A. A24501561 Avenida DE MADRID, Nº 120 Sin ocupante Estado del Inmueble: Situación de Ocupación: EN CONSTRUCCIÓN-OBRAS PARALIZADAS BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAU Entidad Financiera: La FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento para el establecimiento de un Valor Razonable del inmueble a fecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Banco de España nº 4/2004, de 22 de diciembre, para Entidades de Crédito, sobre Normas de Información Financiera Pública y Reservada y Modelos de Estados Financieros modificada por la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España. El inmueble se encuentra sujeto a la legislación de Viviendas con Protección Pública. Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la orden EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero si bien la finalidad no se encuentra entre las definidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación). MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR HIPOTECARIO - MÉTODO RESIDUAL PARA EL VALOR DEL SOLAR - MÉTODO DE COMPARACIÓN - MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO VALORES Y COSTES CALCULADOS: (2.110.711.681 pta) (741.591.558 pta) (782.464.467 pta) (2.445.806.599 pta) (3.033.740.247 pta) Coste de Reposición Bruto en la hipótesis de inmueble terminado Coste de Reposición Bruto Actual Valor de Mercado en su situación actual Valor por comparación en la hipótesis de inmueble terminado Valor Máximo Legal 12.685.632,69 Euros 4.457.055,03 Euros 4.702.706,16 Euros 14.699.593,71 Euros 18.233.146,10 Euros Estos valores corresponden a la suma de los valores de los elementos calculados por cada método. VALOR HIPOTECARIO 4.457.055,03 Euros (741.591.558 pta) VALOR DE TASACIÓN Con carácter informativo se ha calculado el VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis de inmueble terminado Si este terminara de acuerdo con lo descrito en el informe ascendería a 14.699.593,71 Euros El Valor Hipotecario corresponde al menor valor entre los valores calculados de cada uno de los elementos. 4.457.055,03 Euros (741.591.558 pta) 1 / 46 ECO QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID
Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
D. Pedro Soria Casado, en calidad de Director de Red de Negocio de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A., inscritaen el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985,como resumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número: LE-00938/08- 5 defecha 06-09-2012 realizada por JUAN CARLOS GARCIA COCA tras visita del inmueble el día 06-09-2012. Fecha deCaducidad: 05-03-2013
las 144 Viviendas, los 2 Locales, los 144 Garajes, los 144 Trasteros y 15 Garajes libres descritos en el informe,situados en Sector LOS JUNCALES A2 (SECTOR ULD 15-02), en el municipio de LEON, provincia de LEON (24009)tiene los siguientes datos:
CERTIFICA:
Nombre del Solicitante:
N.I.F./C.I.F.nº:
Domicilio del Solicitante:
VIPROELCO S.A.
A24501561
Avenida DE MADRID, Nº 120
Sin ocupanteEstado del Inmueble:
Situación de Ocupación:
EN CONSTRUCCIÓN-OBRAS PARALIZADAS
BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAUEntidad Financiera:
La FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento para el establecimiento de un Valor Razonable del inmueble afecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Banco de España nº 4/2004, de 22 de diciembre,para Entidades de Crédito, sobre Normas de Información Financiera Pública y Reservada y Modelos de EstadosFinancieros modificada por la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España.
El inmueble se encuentra sujeto a la legislación de Viviendas con Protección Pública.
Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoraciónde bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la ordenEHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero si bien la finalidad no se encuentra entre lasdefinidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).
MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR HIPOTECARIO- MÉTODO RESIDUAL PARA EL VALOR DEL SOLAR- MÉTODO DE COMPARACIÓN- MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO
VALORES Y COSTES CALCULADOS:(2.110.711.681 pta)
(741.591.558 pta)(782.464.467 pta)
(2.445.806.599 pta)(3.033.740.247 pta)
Coste de Reposición Bruto en la hipótesis de inmuebleterminadoCoste de Reposición Bruto ActualValor de Mercado en su situación actualValor por comparación en la hipótesis de inmueble terminadoValor Máximo Legal
12.685.632,69 Euros
4.457.055,03 Euros4.702.706,16 Euros
14.699.593,71 Euros18.233.146,10 Euros
Estos valores corresponden a la suma de los valores de los elementos calculados por cada método.
VALOR HIPOTECARIO4.457.055,03 Euros (741.591.558 pta)
VALOR DE TASACIÓN
Con carácter informativo se ha calculado el VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis de inmueble terminado Si esteterminara de acuerdo con lo descrito en el informe ascendería a 14.699.593,71 Euros
El Valor Hipotecario corresponde al menor valor entre los valores calculados de cada uno de los elementos.
4.457.055,03 Euros (741.591.558 pta)
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QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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CERTIFICADO DE TASACIÓNValor del Suelo: 2.005.989,39 Euros
Valor del Vuelo: 12.693.604,32 EurosVida útil restante del inmueble "estimada": 100 años
ADVERTENCIAS:No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrataNo se ha aportado la última certificación de la obra ejecutada.No se ha aportado Póliza de Seguro Decenal ni los documentos emitidos por el OCT. Se desconoce si existeReserva Técnica.No se ha dispuesto de documentación que acredite la Referencia Catastral.
El inmueble aparentemente no estaba ocupado.
El porcentaje de obra debe entenderse como orientativo. No podrá interpretarse individualmente elemento aelemento hasta la finalización de la construcción.
La valoración se ha realizado de acuerdo con las indicaciones de un proyecto básico visado.
C.L.- Comprobación de linderos.L.- Los linderos descritos en la Documentación registral coinciden con los comprobados.
S.R.- Superficie RegistralL.- Las superficies de los Datos Registrales coinciden con las comprobadas
F.D.C.-Forma De ComprobarB - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad CON medidas puntuales de comprobación 'in situ'.
DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO
Registro de la propiedad:Sección:
Leon número 33ª
VALOR HIPOTECARIO
S.Útilm² m²
V.TasaciónS.Const.
Valor MercadoSituación Actual
Euros Euros
00168,52 91,38 30.287,90 28.195,30
V.Seguro 63.545,65 EurosVM.TotalV.Max. Legal
92.502,00 Euros
Bloque: 1 (Sector ULD 15-02 (PARCELA 2) S/N)
1.569,06 Euros/m²
VIV1 Vivienda 1ºA (CONSTRUCCIÓN)
20,88 26,10 4.656,24 4.125,11
V.Seguro 7.642,08 EurosVM.TotalV.Max. Legal
10.440,00 Euros941,44 Euros/m²
GJS1 Garaje 1-PB (CONSTRUCCIÓN)
7,59 9,49 740,79 956,59
V.Seguro 4.168,01 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL:
VM.TotalV.Max. Legal
4.325,24 Euros941,44 Euros/m²
V. Seguro Total:75.355,74
OAB1 Trastero 6 (CONSTRUCCIÓN)
Superficie adoptada del terreno: 2.856,00 m²
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QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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El Coste de Reposición de lo existente en la fecha de la tasación ascendía a 4.457.055,03 Euros
El plazo máximo de interrupción de las obras ha cumplido.El plazo máximo para la terminación de las obras ha cumplido.
Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:(Según D.A 1.2 de la ECO805/2003)
10.679.643,30 Euros
Euros
Superficie utilizada para valorar: Útil
NºElementos
Valor HipótesisTerminado
Sup.
m²
GARAJES SOBRE RASANTE 57 601.335,001.202,67GARAJES BAJO RASANTE 102 1.061.046,002.357,88VIVIENDAS 144 12.461.485,509.230,73O.D.A. BAJO RASANTE 144 419.109,21735,46O.D.A. SOBRE RASANTE 0 0,000,00LOCALES 2 156.618,00284,76
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CERTIFICADO DE TASACIÓNSuperficie utilizada para valorar: Útil
SUPERFICIE ÚTIL(m²)
SUPERFICIECONSTRUIDA (m²)
COEFICIENTE R SUPERFICIE PARTEVALORADA (m²)
VIVIENDAS 9.230,73 12.310,56 1,33365 9.230,73GARAJES SOBRE RASANTE 1.202,67 1.503,33 1,24999 1.202,67GARAJES BAJO RASANTE 2.357,88 2.947,00 1,24985 2.357,88LOCALES 284,76 284,76 284,76O.D.A. SOBRE RASANTE 721,93 902,41 1,25000 0,00O.D.A. BAJO RASANTE 735,46 954,25 1,29749 735,46
COEFICIENTE R Relación entre superficie construida y superficie útil.
TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. no se hace responsable de los posibles vicios ocultos de la edificación.Del Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble.Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 06 de Septiembre de 2012.
TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.Fdo.: JUAN CARLOS GARCIA COCA
ARQUITECTO TECNICO Director de Red de Negocio En representación deTINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.
Fdo.: Pedro Soria Casado
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TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985.
1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD
Nombre del Solicitante:
N.I.F./C.I.F.nº:
Domicilio del Solicitante:
VIPROELCO S.A.
A24501561
Avenida DE MADRID, Nº 120
Entidad Financiera: BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAU
FINALIDAD DE LA TASACIÓNLa FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento para el establecimiento de un Valor Razonable del inmueblea fecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Banco de España nº 4/2004, de 22 de diciembre,para Entidades de Crédito, sobre Normas de Información Financiera Pública y Reservada y Modelos de EstadosFinancieros modificada por la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España.
Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoraciónde bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la ordenEHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero si bien la finalidad no se encuentra entre lasdefinidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).
2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓNDESCRIPCION DELINMUEBLE:
Dirección del inmueble: Sector LOS JUNCALES A2 (SECTOR ULD 15-02), en el municipio de LEON, provinciade LEON (24009)
B - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad CON medidas puntuales de comprobación 'in situ'.
DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Escritura RegistradaSe corresponde con el PROYECTO DE ACTUACION registrado.
NºFinca: 20707
Registro de la propiedad:
Sección:
La Unidad Registral antedicha corresponde al terreno.
Leon número 3
3ª
Superficies de la Unidad Registral:Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.
Forma decomprobar
En Docum.Reg.
Terreno B2.856,00 m²
Sector ULD-15-02, parcela A2.
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UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Tipo de Núcleo: Capital de ProvinciaActividad Dominante: MúltiplePoblación de Derecho: 134.012 Habitantes Evolución Población: CrecienteZona en expansión y límite de la ciudad con el Ayuntamiento de San Andres del Rabanedo.
4.2.- ENTORNO
Rasgos Urbanos. Tipificación:Sector residencial multifamiliar con edificación predominante en bloque y tambien en manzana cerrada.
Nivel de Renta: Media Significación del Entorno: UrbanoDesarrollo: Medio Uso Predominante Principal: ResidencialRenovación: Media Uso Predominante Secundario: ComercialCarácter: 1ª Residencia Atractivo Comercial: MedioAparcamiento: Escaso Densidad Peatonal: SuficienteCriterios de Delimitación:
Zona de expansión de ayuntamiento y colindante con el casco urbano de la ciudad de León.Grado de Ocupación de Locales:
Sin consolidar, muy bajo en edificio existente.Zonas de la Ciudad conectadas con el E.C.P:
TodasZona periférica del casco urbano.
20 %Grado Consolidación del Entorno: Antigüedad Media de los Edificios del Entorno: 15 años
EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO
Infraestructuras Calidad: Estado Conservación:Alumbrado: Tiene Media MedioAlcantarillado: Tiene Media MedioAbastecimiento: Tiene Media MedioVías Públicas: Completamente terminadas Media Medio
3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓNRELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS:
Proyecto Básico VisadoLicencia de ObraCédula de Calificación Provisional V.P.O.Escritura RegistradaCédula urbanísticaProyecto Básico
RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS:Inspección ocularServidumbres visiblesRégimen de Protección del PatrimonioLinderosDescripciónSuperficiesRégimen de Protección PúblicaSituación Urbanística
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Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
Las comunicaciones del entorno con el resto de la población son suficientes para las necesidades de la zona.Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse suficientes.
5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO5.1.- SUPERFICIES
Corresponde a la parcela A2 del sector ULD 15-02
5.2.- INFRAESTRUCTURAS
Las infraestructuras se encuentran completamente terminadas.
Superficie adoptada del terreno:Superficie comprobada:Superficie según Proyecto:Superficie según Escrituras:
2.856,00 m²2.856,00 m²2.856,00 m²2.856,00 m²
6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN6.1.- DESCRIPCIÓN
Bloque Aislado de 9 plantas sobre rasante y 2 sótanos bajo rasante, en construcción-obras paralizadas(Viviendas: 144; Locales: 2; Garajes: 144; Trasteros: 144; Garajes libres: 15)Jardines: SiAparcamientos al aire libre: Suficientes
Si1ª Residencia
Aparcamientos en edificio:Uso Principal:% del ENTORNO próximo destinado a 2ª residencia:20,00 %
Nº de Portales: 3Nº de Escaleras: 3Nº de Ascensores por Escalera: 3
Descripción de los elementos o grupos del inmueble:Planta sótano 2º con 50 plazas de garaje y cuartos de instalaciones.Planta sótano 1º con 52 plazas de garaje y 144 trasteros.Planta baja con 2 locales comerciales, 57 plazas de garaje y 3 portales con sus cuartos de instalaciones.Plantas 1ª a 8ª los portales 1, 2 y 3 con 6 viviendas por planta y portal.Viviendas mayoritariamente distribuidas en salón, cocina, 1, 2 ó 3 dormitorios, baño ó baño y aseo.
CARACTERÍSTICAS DEL LOCAL17,50 m.
11,50 m.
11,50 m.
1,00Relación fachada/fondo:
Fondo del Local:
Longitud de fachada calle Secundaria:
Longitud de fachada calle Principal:
El inmueble tiene carácter de polivalente de acuerdo con lo establecido en el apartado 7.c. del Anejo IX de laCircular 4/2004 del Banco de España.
El local es fácilmente divisible.
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
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VIVIENDAS 9.230,73 12.310,56 1,33365 9.230,73GARAJES SOBRE RASANTE 1.202,67 1.503,33 1,24999 1.202,67GARAJES BAJO RASANTE 2.357,88 2.947,00 1,24985 2.357,88LOCALES 284,76 284,76 284,76O.D.A. SOBRE RASANTE 721,93 902,41 1,25000 0,00O.D.A. BAJO RASANTE 735,46 954,25 1,29749 735,46
COEFICIENTE R Relación entre superficie construida y superficie útil.
PROYECTO:La valoración se ha realizado de acuerdo con las indicaciones de un proyecto básico visado.Fecha de Redacción: 15-02-2008Fecha de Visado: 02-01-2008
B - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad CON medidas puntuales de comprobación 'in situ'.
6.2.- CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES
Superficies de la Unidad Registral:Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.
Forma decomprobar
En Docum.Reg.
Terreno B2.856,00 m²Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.
NºFinca: 20707
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INSTALACIONES:- Calefacción Individual con Radiadores sin depósito de combustible- Teléfono- Gas Ciudad- Energía Solar- Agua Caliente
Medio
Solados:Carpintería Interior:Cocina:Grado de Electrificación:
Zonas comunes, portal y escalera:Fachadas:Cuartos de Baño:
RESUMEN DE CALIDADES:MediaMediaMedia
Fecha real de inicio de las obras 22-04-2008Fecha estimada de finalización de las obras 22-10-2010
6.4.- SITUACIÓN ACTUAL:Estado del Inmueble: EN CONSTRUCCIÓN-OBRAS PARALIZADASPorcentaje aproximado de Obra Realizada: 17,00 %Coste de la obra pendiente de ejecutar: 8.228.577,66 EurosLa comprobación sobre el estado de la obra realizada corresponde a una inspección ocular.Tiempo estimado para la finalización de las obras: 20 meses
Se encuentra construida hasta cota cero con losa armada, muros de contención y forjados. Se encuentrainundado por completo el segundo sótano.
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- Licencia de Obra- Proyecto con Visado Colegial Urbanístico- Cédula Urbanística
Comprobaciones:- Consulta a la documentación del Planeamiento
Una vez realizadas las comprobaciones anteriores, no se han encontrado indicios de incumplimiento de la normativaurbanística.
LICENCIA DE OBRASExiste licencia de obra mayor.
Las obras han comenzado.
El plazo máximo de interrupción de las obras ha cumplido.
El plazo máximo para la terminación de las obras ha cumplido.
Plazo Máximo Interrupción Obras: 6 meses
Plazo Máximo Terminación Obras: 36 meses
6 meses25-03-2008
Plazo Máximo Comienzo Obras:
Fecha de Licencia:
El local cumple las Ordenanzas Municipales.Las alturas permitidas están reguladas por la ordenanza.
La ordenanza NO permite la existencia de entreplantas.Altura Mínima Permitida: 2,80 m.
Usos Permitidos:Residencial y comercial
El local cumple la normativa contra incendios
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UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓNDATOS SOBRE PROTECIÓN PÚBLICA:
El inmueble se encuentra sujeto a la legislación de Viviendas con Protección Pública de Promoción Privada , por30 años, no siendo posible su descalificación en la fecha del informe.Documentos Utilizados:
Cédula Calificación Provisional V.P.O.
24-NC-0018-2008
07-08-2008
Nº Expediente deprotección:Fecha de Calificación Provisional:Fecha de Calificación Definitiva:
RÉGIMEN DE OCUPACIÓN:El inmueble aparentemente no estaba ocupado.Comprobaciones realizadas:
- Consulta verbal
Documentación Adicional¿Existen Estatutos de la Comunidad de Propietarios? No
El Valor Máximo Legal se ha calculado de acuerdo a los precios publicados por la Comunidad Autónoma.RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO
El inmueble no está protegido arquitectónicamente.
Régimen de uso: Venta
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Existe exceso de oferta para la demanda habitual.Actualmente las ventas son escasa a todos los niveles.
9.- ANÁLISIS DE MERCADODATOS DEL MERCADO
OFERTA.
Edificios terminados en venta:Zona nueva en expansión colindante con edificaciones de 25 años y desarrollo urbanístico lento en zonaspróximas, tanto de vivienda en bloque como unifamiliar adosada. Las viviendas concluidas se han vendido enmuy poco porcentaje.
Edificios en construcción:Ya se han concluido las promociones iniciadas.
Plazos medios de oferta de promociones nuevas: 18
Plazos medios de oferta de fincas de 2ª mano: 18
* Censo de viviendas del municipio (Datos del avance del censo de 2.001)
Se realiza cada 10 años y es muy fiable en cuanto al número total de viviendas y al número de viviendas de primeraresidencia, pero contiene algunos errores de asignación en el resto de categorías. (Algunas viviendas que aparecencomo desocupadas pueden ser viviendas para segunda residencia, por ejemplo.) La mayor parte de las viviendasdesocupadas no están en el mercado sino que son viviendas abandonadas que no reunen condiciones dehabitabilidad y se encuentran en municipios cuyo número de habitantes disminuye o en los casos antiguos de lasciudades.
Número de viviendas totales: 66.177
Número de viviendas principales: 48.138
Número de viviendas secundarias: 5.089
Número de viviendas desocupadas: 10.106
Número de viviendas otro tipo: 2.844
Nivel de Renta:
Intensidad de la demanda:
DEMANDA.
Características de la demanda:Al ser una zona de expansión de la ciudad, han de ser viviendas que compitan en calidad y condicioneseconómicas algo más ventajosas que las existentes en los polígonos de la ciudad.
Media Baja
Algo inferior a la oferta
La ventaja aparente de vivienda protegida ya no es tanta.
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
Relación superficie construida/superficie útil: Normal
Número de viviendas: Excesivo para la demanda actual
Plazos estimados para la venta de todas las viviendas entre 12 y 15 meses
La principal dificultad es la situación del mercado y su duración. La necesidad de una venta rápida puedeprovocar una sustancial rebaja del valor.
ANÁLISIS DEL PRODUCTO: LOCALES
Superficie total: Adecuada
Accesibilidad: Normal
Aspectos funcionales: Sin problemas de utilización para los usos más probables
Plazos estimados para la venta de todos los locales entre 15 y 18 meses
Para poder venderse deberá consolidarse el sector.
ANÁLISIS DEL PRODUCTO: PLAZAS DE GARAJE
Número: Adecuado
Accesibilidad al aparcamiento: Adecuada
Plazos estimados para la venta de todos los garajes entre 15 y 12 meses
Idem viviendas.
Resumen de la adecuación del inmueble al mercadoMuyAlta
Alta Media Baja MuyBaja
Adecuación del proyecto según calidades. XAdecuación del proyecto según los servicios planteados. XAdecuación del proyecto según la superficie de los inmuebles resultantes. XAdecuación del proyecto según el destino de la promoción. XServicios del entorno (transporte, zonas verdes, centros de ocio...) XSituación de la demanda en la zona para este tipo de inmueble. XRelación del valor medio por m2 pagado en el entorno para el mismo tipo de inmueble. X
Juicio Crítico sobre la Situación del Mercado, Expectativas de Venta, Datos y Comentarios AdicionalesActualmente el mercado inmobiliario se caracteriza por la elevada oferta y contenida demanda. El sector dondese encuentra el edificio, representa una expansión natural de la ciudad y con basaba sus espectativas deconsolidación con el desarrollo del futuro palacio de congresos proyectado.Actualmente la demanda de vivienda libre es muy limitada y el potencial comprador espera una rebaja de losprecios considerable. La vivienda de protección ya no representa el precio más bajo posible de compra y rebajasu demanda.Los edificios concluidos en el sector se han concluido y están vendidos en torno a un 30 % del total y el precio esel del módulo de régimen general.
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Planta 2 NºBaños y Aseos 2 Ascensor SiSuperficie Útil: 67,09 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 1 años
Años desde la última reforma aproximadamente 0 años (estimación)
Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media
93.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
30-06-20121.386,20 Euros/m² UtilV.Unitario:
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Planta 4 NºBaños y Aseos 2 Ascensor SiSuperficie Útil: 87,47 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 0 años
Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media
142.025,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
05-09-20121.623,70 Euros/m² UtilV.Unitario:
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Planta 2 NºBaños y Aseos 2 Ascensor SiSuperficie Útil: 88,53 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 0 años
Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media
140.554,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
05-09-20121.587,64 Euros/m² UtilV.Unitario:
LOCAL en bruto >Calle ENTALLADORES, LEON (24009)
Factores Ambientales Negativos: No
Forma del Local: Fácilmente aprovechable Densidad Peatonal: Media
Situado en: Relación Fachada/Fondo: 0,00
Sup.Planta Baja: 64,00 m² Sup.Sótano: 0,00 m² Sup.Resto Plantas: 0,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 40 años
Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No
24.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
17-06-2012375,00 Euros/m² Const.V.Unitario:
LOCAL en bruto >Calle LAUREANO DIEZ CANSECO, LEON (24009)
Factores Ambientales Negativos: No
Forma del Local: Fácilmente aprovechable Densidad Peatonal: Media
Situado en: Relación Fachada/Fondo: 0,00
Sup.Planta Baja: 78,00 m² Sup.Sótano: 0,00 m² Sup.Resto Plantas: 0,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 45 años
Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No
60.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
17-06-2012769,23 Euros/m² Const.V.Unitario:
LOCAL en bruto >Sector Miguelez, SAN ANDRES DEL RABANEDO (24191)
Factores Ambientales Negativos: No
Forma del Local: Fácilmente aprovechable Densidad Peatonal: Escasa
Situado en: Planta Baja en edificio de otro uso Relación Fachada/Fondo: 0,50
Sup.Planta Baja: 110,00 m² Sup.Sótano: 15,00 m² Sup.Resto Plantas: 0,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 6 años
Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No
110.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
28-06-2012880,00 Euros/m² Const.V.Unitario:
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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LOCAL en bruto >Sitio San Juan de la Cruz, nº 1, SAN ANDRES DEL RABANEDO (24191)
Factores Ambientales Negativos: No
Forma del Local: Fácilmente aprovechable Densidad Peatonal: Escasa
Situado en: Planta Baja en edificio de otro uso Relación Fachada/Fondo: 0,50
Sup.Planta Baja: 755,00 m² Sup.Sótano: 0,00 m² Sup.Resto Plantas: 0,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 5 años
Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No
710.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
28-06-2012940,40 Euros/m² Const.V.Unitario:
LOCAL en bruto >Avenida LASTRA (Puente Castro), nº 97, LEON (24005)
Factores Ambientales Negativos: No
Forma del Local: Fácilmente aprovechable Densidad Peatonal: Media
Situado en: Planta Baja en edificio de otro uso Relación Fachada/Fondo: 0,00
Sup.Planta Baja: 150,00 m² Sup.Sótano: 0,00 m² Sup.Resto Plantas: 0,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 3 años
Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No
110.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
14-08-2012733,33 Euros/m² Const.V.Unitario:
LOCAL en bruto >Avenida LASTRA (Puente Castro), nº 97, LEON (24005)
Factores Ambientales Negativos: No
Forma del Local: Fácilmente aprovechable Densidad Peatonal: Media
Situado en: Planta Baja en edificio de otro uso Relación Fachada/Fondo: 0,00
Sup.Planta Baja: 148,00 m² Sup.Sótano: 0,00 m² Sup.Resto Plantas: 0,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 3 años
Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No
97.400,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
14-08-2012658,11 Euros/m² Const.V.Unitario:
LOCAL en bruto >Avenida LASTRA (Puente Castro), nº 97, LEON (24005)
Factores Ambientales Negativos: No
Forma del Local: Fácilmente aprovechable Densidad Peatonal: Media
Situado en: Planta Baja en edificio de otro uso Relación Fachada/Fondo: 0,00
Sup.Planta Baja: 610,00 m² Sup.Sótano: 0,00 m² Sup.Resto Plantas: 0,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 3 años
Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No
400.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
14-08-2012655,74 Euros/m² Const.V.Unitario:
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Fuente Consultada: Conocidos Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media
9.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
05-09-2012909,09 Euros/m² UtilV.Unitario:
GARAJE >Calle FRANCISCO FERNANDEZ DIEZ, LEON (24009)
Factores Ambientales Negativos: No
Superficie Útil: 9,90 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 3 años
Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media
11.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
08-06-20121.111,11 Euros/m² UtilV.Unitario:
GARAJE >Calle OROZCO, LEON (24009)
Factores Ambientales Negativos: No
Superficie Útil: 9,90 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 1 años
Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media
12.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
08-03-20121.212,12 Euros/m² UtilV.Unitario:
GARAJE >Calle TORBADO, LEON (24009)
Factores Ambientales Negativos: No
Superficie Útil: 11,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 15 años
Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media
5.600,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
08-06-2012509,09 Euros/m² UtilV.Unitario:
GARAJE >Calle Altollano, NAVATEJERA (24193)
Factores Ambientales Negativos: No
Superficie Útil: 10,90 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 5 años
Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media
12.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
31-07-20121.100,92 Euros/m² UtilV.Unitario:
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Fuente Consultada: Conocidos Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media
8.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
05-09-2012727,27 Euros/m² UtilV.Unitario:
GARAJE >Avenida LASTRA, LEON (24005)
Factores Ambientales Negativos: No
Superficie Útil: 11,50 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 0 años
Fuente Consultada: Conocidos Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media
10.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
05-09-2012869,57 Euros/m² UtilV.Unitario:
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
CERRAJERA06-2012 MC 1.481,87 Util96,50 143.000,00 PO
04 Calle CORPUS CHRISTI 06-2012 MC 1.386,20 Util67,09 93.000,00 PO05 Calle ANTONIO
VAZQUEZ09-2012 MC 1.736,27 Util109,43 190.000,00 PO
06 Calle FONTAÑAN 09-2012 BA 1.577,78 Util90,00 142.000,00 PO07 Avenida LASTRA 09-2012 BA 1.333,33 Util90,00 120.000,00 PO08 Calle SANTO TOMAS 09-2012 BA 1.623,70 Util87,47 142.025,00 PO09 Calle SANTO TOMAS 09-2012 BA 1.587,64 Util88,53 140.554,00 PO
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Observaciones a los testigos:Corresponden a entornos próximos y otras zonas comparables. El inmueble por su ubicación y característicasdeberá situarse en la parte baja de la banda de valores.
Para la homogeneización de los comparables aportados se ha seguido el siguiente proceso:1. Corrección del valor unitario de cada uno de ellos en función de los porcentajes de negociación y/ocomercialización habituales para la coyuntura actual de mercado en su zona.2. Ponderación de los comparables en función de la ubicación, estado de conservación y características físicas decada uno con respecto al inmueble valorado.3. Cálculo del valor medio ponderado.4. Determinación de banda de valores para fijación de valor de mercado por comparación.
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
Número medio de viviendas por promoción valoradas por TINSA en la provincia de LEON
0
10
20
30
40
50
60
70
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Años
Número medio de viviendas por promoción valoradas por TINSA en el municipio de León
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
? 255Unifamiliar 11 15 12 18 17 14 9
? ?? 65280Plurifamiliar 26 30 34 23 29 22 51
?????? 16711680Media 20 25 29 21 26 18 38
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
? 255Unifamiliar 5 25 3 7 - 9 7
? ?? 65280Plurifamiliar 29 31 32 21 30 30 61
?????? 16711680Media 26 31 30 20 30 26 58
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID
Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
Superficie de las viviendas unifamiliares valoradas por TINSA en la provincia de LEONdurante el último año (2012)
0
5
10
15
20
25
30
35
<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240
Superficie m2
Superficie de las viviendas unifamiliares valoradas por TINSA en el municipio de Leóndurante el último año (2012)
0
10
20
30
40
50
60
<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240
Superficie m2
<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240
255 Unifamiliar 5 7 18 22 17 32
<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240
255 Unifamiliar - 30 5 - 10 55
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Evolución del número de viviendas censadasen el municipio de León (Fuente censos de
1981, 1991, 2001 y 2011)
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
2008 2009 2010 2011 2012
Años
Evolución de la población en el municipio deLeón (Fuente censos de 2011 y padrones de
2008, 2009, 2010 y 2012)
2008 2009 2010 2011 2012
255 Nº habitantes 135.119 134.305 134.012 132.744 131.680
1981 1991 2001 2011
255 Total 45.301 54.287 66.177 -
65280Secundaria 41 1.847 5.089 -
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
1981 1991 2001 2011
Años
Evolución del número de viviendas censadasen la provincia de LEON (Fuente censos de
1981, 1991, 2001 y 2011)
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
2008 2009 2010 2011 2012
Años
Evolución de la población en la provincia deLEON (Fuente censos de 2011 y padrones de
2008, 2009, 2010 y 2012)
2008 2009 2010 2011 2012
255 Nº habitantes 500.200 500.169 499.284 497.799 494.451
1981 1991 2001 2011
255 Total 205.687 247.183 276.496 -
65280Secundaria 2.612 35.531 46.059 -
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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CÁLCULO DEL VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE EN SU SITUACIÓN ACTUALPOR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL
Tipo del Crédito hipotecario: 7,00 %
Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen):0 meses
Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen):Límite inferior: 0 meses Límite superior: 5 meses
Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra):Límite inferior: 19 meses Límite superior: 21 meses
Pago de las certificaciones mensuales: A 90 días
Límite inferior:VALOR UNITARIO DE MERCADO:
Límite superior:Vivienda 1.010,00 Euros/m² 1.110,00 Euros/m²Garaje sobre rasante 450,00 Euros/m² 550,00 Euros/m²Garaje bajo rasante 400,00 Euros/m² 500,00 Euros/m²Local 500,00 Euros/m² 600,00 Euros/m²Otros anexos sobre rasante 0,00 Euros/m² 0,00 Euros/m²Otros anexos bajo rasante 460,00 Euros/m² 510,00 Euros/m²Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes determinar la obra:
Límite inferior: Límite superior:Vivienda 15,00 % 20,00 %Garaje sobre rasante 15,00 % 20,00 %Garaje bajo rasante 15,00 % 20,00 %Local 25,00 % 30,00 %Otros anexos sobre rasante 0,00 % 0,00 %Otros anexos bajo rasante 15,00 % 20,00 %
Límite inferior: Límite superior:
PLAZOS DE VENTA:Comienzo de las ventas (a contar desde el origen):
Vivienda 0 meses 0 mesesGaraje sobre rasante 0 meses 0 mesesGaraje bajo rasante 0 meses 0 mesesLocal 0 meses 0 mesesOtros anexos sobre rasante 0 meses 0 mesesOtros anexos bajo rasante 0 meses 0 meses
Porcentaje de ventas al terminar la obra:Límite inferior: Límite superior:
Vivienda 40,00 % 50,00 %Garaje sobre rasante 40,00 % 50,00 %Garaje bajo rasante 40,00 % 50,00 %Local 10,00 % 20,00 %Otros anexos sobre rasante 0,00 % 0,00 %Otros anexos bajo rasante 40,00 % 50,00 %
Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra):
Límite inferior: Límite superior:Vivienda 12 meses 15 mesesGaraje sobre rasante 12 meses 15 mesesGaraje bajo rasante 12 meses 15 meses
CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado):Vivienda 56,00 %Garaje sobre rasante 56,00 %Garaje bajo rasante 56,00 %Local 42,00 %Otros anexos sobre rasante 0,00 %Otros anexos bajo rasante 56,00 %
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOSCÁLCULO DEL VALOR DEL SOLAR POR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL
Tipo del Crédito hipotecario: 6,50 %
Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen):3 meses
Nº de meses para la concesión de la licencia (a contar desde el origen):Límite inferior: 4 meses Límite superior: 5 meses
Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen):Límite inferior: 5 meses Límite superior: 6 meses
Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra):Límite inferior: 22 meses Límite superior: 24 meses
Pago de las certificaciones mensuales: A 90 días
Límite inferior:VALOR UNITARIO DE MERCADO:
Límite superior:Vivienda 1.010,00 Euros/m² 1.110,00 Euros/m²Garaje bajo rasante 400,00 Euros/m² 500,00 Euros/m²Garaje sobre rasante 450,00 Euros/m² 550,00 Euros/m²Local 500,00 Euros/m² 600,00 Euros/m²Otros anexos sobre rasante 0,00 Euros/m² 0,00 Euros/m²Otros anexos bajo rasante 460,00 Euros/m² 510,00 Euros/m²Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes determinar la obra:
Límite inferior: Límite superior:Vivienda 15,00 % 20,00 %Garaje bajo rasante 15,00 % 20,00 %Garaje sobre rasante 15,00 % 20,00 %Local 25,00 % 30,00 %Otros anexos sobre rasante 0,00 % 0,00 %Otros anexos bajo rasante 15,00 % 20,00 %
Límite inferior: Límite superior:
PLAZOS DE VENTA:Comienzo de las ventas (a contar desde el origen):
Vivienda 6 meses 8 mesesGaraje bajo rasante 6 meses 8 mesesGaraje sobre rasante 6 meses 8 mesesLocal 9 meses 11 mesesOtros anexos sobre rasante 0 meses 0 mesesOtros anexos bajo rasante 6 meses 8 meses
Porcentaje de ventas al terminar la obra:Límite inferior: Límite superior:
Vivienda 40,00 % 50,00 %Garaje bajo rasante 40,00 % 50,00 %Garaje sobre rasante 40,00 % 50,00 %Local 10,00 % 20,00 %Otros anexos sobre rasante 0,00 % 0,00 %Otros anexos bajo rasante 40,00 % 50,00 %
CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado):Vivienda 56,00 %Garaje bajo rasante 56,00 %Garaje sobre rasante 56,00 %Local 42,00 %Otros anexos sobre rasante 0,00 %Otros anexos bajo rasante 56,00 %
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra):
Límite inferior: Límite superior:Vivienda 12 meses 15 mesesGaraje bajo rasante 12 meses 15 mesesGaraje sobre rasante 12 meses 15 mesesLocal 15 meses 18 mesesOtros anexos sobre rasante 0 meses 0 mesesOtros anexos bajo rasante 12 meses 15 meses
ANÁLISIS DE SENSIBILIDADUna vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago,plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados:
2.236.610,36 Euros
1.509.884,39 Euros 3.005.026,34 Euros
1.605.591,85 Euros 2.889.323,97 Euros
1.890.062,27 Euros 2.594.767,13 Euros
Media:
Extremos Absolutos:
Extremos-90% casos:
Extremos-50% casos:
y
y
yLa distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) :Desde 1,510 M. hasta 1,659 M. 10,16 %
Desde 1,659 M. hasta 1,809 M. 10,58 %
Desde 1,809 M. hasta 1,958 M. 10,37 %
Desde 1,958 M. hasta 2,108 M. 10,37 %
Desde 2,108 M. hasta 2,257 M. 10,05 %
Desde 2,257 M. hasta 2,407 M. 10,69 %
Desde 2,407 M. hasta 2,556 M. 9,63 %
Desde 2,556 M. hasta 2,706 M. 11,11 %
Desde 2,706 M. hasta 2,856 M. 9,63 %
Desde 2,856 M. hasta 3,005 M. 7,41 %Valor Rangos
2,856 M.-3,005 M. 2,706 M.-2,856 M. 2,556 M.-2,706 M. 2,407 M.-2,556 M. 2,257 M.-2,407 M. 2,108 M.-2,257 M. 1,958 M.-2,108 M. 1,809 M.-1,958 M. 1,659 M.-1,809 M. 1,510 M.-1,659 M.
0 5 10 15
Valor total elegido del solar 2.006.000,00 Euros(Incluye impuestos y gastos no recuperables de la transmisión)
ANÁLISIS DE SENSIBILIDADUna vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago,plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados:
4.485.979,65 Euros
3.536.109,09 Euros 5.507.475,08 Euros
3.677.253,15 Euros 5.358.032,01 Euros
4.098.560,50 Euros 4.839.769,33 Euros
Media:
Extremos Absolutos:
Extremos-90% casos:
Extremos-50% casos:
y
y
yLa distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) :Desde 3,536 M. hasta 3,733 M. 6,46 %
Desde 3,733 M. hasta 3,930 M. 9,74 %
Desde 3,930 M. hasta 4,128 M. 11,22 %
Desde 4,128 M. hasta 4,325 M. 12,17 %
Desde 4,325 M. hasta 4,522 M. 15,03 %
Desde 4,522 M. hasta 4,719 M. 8,99 %
Desde 4,719 M. hasta 4,916 M. 15,45 %
Desde 4,916 M. hasta 5,113 M. 9,42 %
Desde 5,113 M. hasta 5,310 M. 4,87 %
Desde 5,310 M. hasta 5,507 M. 6,67 %Valor Rangos
5,310 M.-5,507 M. 5,113 M.-5,310 M. 4,916 M.-5,113 M. 4,719 M.-4,916 M. 4,522 M.-4,719 M. 4,325 M.-4,522 M. 4,128 M.-4,325 M. 3,930 M.-4,128 M. 3,733 M.-3,930 M. 3,536 M.-3,733 M.
0 5 10 15 20
Valor de mercado del inmueble en su situación actual 4.460.000,00 Euros(Incluye impuestos y gastos no recuperables de la transmisión)
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UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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-> REPERCUSIÓN DEL SUELO-> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO-> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN.
CRN.U.VM. UnitarioVM.Total
-> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO TOTAL
OTROS GASTOS NECESARIOS:NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN
22,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000
C.Const(P.T.O.)Euros/m² Const.
GARAJES SOBRE RASANTE 210,00GARAJES BAJO RASANTE 290,00VIVIENDAS 500,00O.D.A. BAJO RASANTE 315,00O.D.A. SOBRE RASANTE 315,00LOCALES 185,00
Otros gastos necesarios para terminar las obras 10,00 %C.Const(P.T.O.) -> COSTES DE CONSTRUCCIÓN PARA TERMINAR OBRAS
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UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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COSTE DE REPOSICIÓN 12.685.632,69 Euros 4.457.055,03 Euros
(Solar+Coste de construcción+Otros gastos necesarios)
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ATENCIÓN VALORACIÓN CON CONDICIONANTES Y/O ADVERTENCIAS. REVISE CERTIFICADO YOBSERVACIONES EN EL INFORME.
CÁLCULO DEL VALOR MÁXIMO LEGAL UNITARIO:Valor Unitario de las Viviendas:Valor Unitario de Otros Anexos Protegidos:
1.569,06 Euros/m²941,44 Euros/m²
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
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GARAJES SOBRE RASANTE 1.202,67 601.335,00GARAJES BAJO RASANTE 2.357,88 1.061.046,00VIVIENDAS 9.230,73 12.461.485,50O.D.A. BAJO RASANTE 735,46 419.109,21O.D.A. SOBRE RASANTE 0,00 0,00LOCALES 284,76 156.618,00
VALORES TOTALES DE LA PARTE VALORADA:VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE EN SU SITUACION ACTUAL 4.702.706,16 Euros
Coste de Reposición Bruto en la hipótesis de inmueble terminado 12.685.632,69 Euros
Coste de Reposición Bruto Actual 4.457.055,03 Euros
Valor de Mercado en su situación actual 4.702.706,16 Euros
Valor por comparación en la hipótesis de inmueble terminado 14.699.593,71 Euros
Valor Máximo Legal 18.233.146,10 Euros
Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:(Según D.A 1.2de la ECO 805/2003)
OTROS VALORES:10.679.643,30 Euros
Fecha finalización Estructura estimada 26-04-2009Fecha finalización Albañilería estimada 26-07-2010Fecha finalización Instalaciones estimada 26-09-2010Fecha finalización Total de obra estimada 22-10-2010
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Duración normal estimada de la obra: Límite Inferior-> 24 meses
% Obra referido al total de la promoción calculado por capítulos:Límite Superior->
1.488.444,68 Euros
17,00 %30 meses
Solo tiene caracter informativo. En caso de discrepancia entre los porcentajes de obra obtenidos de esta manera y losobtenidos estimando el porcentaje de obra para cada elemento predominarán estos últimos.No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata. El coste de construcciónadoptado y los porcentajes de obra por capítulos, se han estimado por analogía con obras semejantes, de las que sise dispone de información.El coste de construcción aplicado corresponde al utilizado por el tasador para el cálculo de la valoración.
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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VALOR HIPOTECARIO4.457.055,03 Euros (741.591.558 pta)
VALOR DE TASACIÓN
Con carácter informativo se ha calculado el VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis de inmueble terminado Si esteterminara de acuerdo con lo descrito en el informe ascendería a 14.699.593,71 Euros
El Valor Hipotecario corresponde al menor valor entre los valores calculados de cada uno de los elementos.
4.457.055,03 Euros (741.591.558 pta)
La FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento para el establecimiento de un Valor Razonable del inmueblea fecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Banco de España nº 4/2004, de 22 de diciembre,para Entidades de Crédito, sobre Normas de Información Financiera Pública y Reservada y Modelos de EstadosFinancieros modificada por la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España.
El valor de tasación corresponde al valor hipotecario del inmueble conforme a procedimientos y requisitosestablecidos en la orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y dedeterminados derechos para ciertas finalidades financieras
4.457.055,03 Euros (741.591.558 pta)Con carácter informativo se ha calculado el VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis de inmueble terminado Si
este terminara de acuerdo con lo descrito en el informe ascendería a 14.699.593,71 Euros
ADVERTENCIAS:No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrataNo se ha aportado la última certificación de la obra ejecutada.No se ha aportado Póliza de Seguro Decenal ni los documentos emitidos por el OCT. Se desconoce si existeReserva Técnica.No se ha dispuesto de documentación que acredite la Referencia Catastral.
TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.En representación de TINSA, Tasaciones
Inmobiliarias, S.A.Fdo.: JUAN CARLOS GARCIA COCA
ARQUITECTO TECNICO
Este informe consta de 94 páginas numeradas de la 1 a la 94
ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA.
Tasador: JUAN CARLOS GARCIA COCA
Titulación: ARQUITECTO TECNICO
Fecha Visita al inmueble: 06-09-2012Fecha Emisión del informe: 06-09-2012 Fecha de caducidad del informe 05-03-2013
VerObservaciones
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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TOTAL UNIDAD REGISTRAL:4,88 6,10 360,00 17,00 2.064,24614,88614,88
- - 30.722,99 --15.808,72
Trastero 8 (CONSTRUCCIÓN)OAB1
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
ECO 75 / 94
TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID
Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:5,07 6,34 360,00 17,00 2.145,46639,07639,07
- - 28.013,25 --16.088,35
Trastero 16 (CONSTRUCCIÓN)OAB1
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:4,60 5,75 360,00 17,00 1.945,80579,60579,60
- - 31.313,89 --17.766,92
Trastero 24 (CONSTRUCCIÓN)OAB1
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:5,18 6,47 360,00 17,00 2.189,45652,17652,17
- - 29.175,83 --16.620,16
Trastero 32 (CONSTRUCCIÓN)OAB1
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:7,21 9,01 360,00 17,00 3.048,98908,21908,21
- - 28.123,61 --16.199,49
Trastero 40 (CONSTRUCCIÓN)OAB1
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:3,73 5,65 360,00 17,00 1.911,96569,52569,52
- - 31.653,89 --18.105,18
Trastero 48 (CONSTRUCCIÓN)OAB1
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:4,31 5,39 360,00 17,00 1.823,98543,31543,31
- - 31.277,60 --17.730,63
Trastero 48 (CONSTRUCCIÓN)OAB1
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
ECO 93 / 94
TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID
Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
RESUMEN DE VALORESS.Útil S.Const. C.Const. Obra V.Suelo Act. C.Repos.Act.
m² m² Euros/m² % Euros Euros
C.Const.+OGN Act.
Euros
C.Repos.Pend.
Euros
049
TOTAL BLOQUE: 3
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:79,82 79,82 210,00 17,00 9.631,08 15.756,4714.324,494.693,41
- - 1.468.122,40 -- - 14.324,49 --4.693,41
-807.989,18
Local 2 (CONSTRUCCIÓN)LOC1
12.- OBSERVACIONESEl edificio está paralizado, tiene licencia y calificación de ViviendaProtegida Joven con los plazos ya cumplidos en ambos casos sin que por parte deninguna de las administraciones preveean expedientar.El valor de mercado actual está por debajo del módulo protegido que tiene eledificio.Los costes de construcción previstos para concluir el edifico estanproporcionalmente distribuidos por usos.El porcentaje de obra que habia alcanzado el edifico se ha visto disminuidopara compensar las obras precisas a realizar como consecuencia de la inundaciónde los sótanos y que en el día de la visita era la totalidad del sótanosegundo.
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
Nombre del Solicitante:N.I.F./C.I.F.nº:Domicilio del Solicitante:
VIPROELCO S.A.A24501561Avenida DE MADRID, Nº 120
Tipo de Inmueble: EDIFICIO DE VIVIENDASSituación inmueble:
Tasador:
Sector LOS JUNCALES A2 (SECTOR ULD 15-02), en el municipio de LEON, provinciade LEON (24009)JUAN CARLOS GARCIA COCA (ARQUITECTO TECNICO)
Entidad Financiera: BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAU
VALOR HIPOTECARIO4.457.055,03 Euros (741.591.558 pta)
VALOR DE TASACIÓN
Con carácter informativo se ha calculado el VALORHIPOTECARIO en la hipótesis de inmueble terminado Si esteterminara de acuerdo con lo descrito en el informe ascendería
a 14.699.593,71 Euros
4.457.055,03 Euros (741.591.558 pta)El Valor Hipotecario corresponde al menor valor entre los
valores calculados de cada uno de los elementos.
Bloque Aislado de 9 plantas sobre rasante y 2 sótanos bajo rasante, en construcción-obras paralizadas(Viviendas: 144; Locales: 2; Garajes: 144; Trasteros: 144; Garajes libres: 15)
Visita interior del inmueble: Si
ADVERTENCIAS:No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrataNo se ha aportado la última certificación de la obra ejecutada.No se ha aportado Póliza de Seguro Decenal ni los documentos emitidos por el OCT. Se desconoce si existeReserva Técnica.No se ha dispuesto de documentación que acredite la Referencia Catastral.
DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Escritura RegistradaSe corresponde con el PROYECTO DE ACTUACION registrado.
FOTOGRAFÍA
MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALORHIPOTECARIO
- MÉTODO RESIDUAL PARA EL VALOR DEL SOLAR- MÉTODO DE COMPARACIÓN- MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
-> REPERCUSIÓN DEL SUELO-> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO-> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN.
CRN.U.VM. UnitarioVM.Total
-> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO TOTAL
OTROS GASTOS NECESARIOS:NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN
22,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000
Fecha real de inicio de las obras 22-04-2008Fecha estimada de finalización de las obras 22-10-2010
VALOR DEL SOLAR 2.005.989,39 Euros
35,13 %
17,00 %PORCENTAJE APROXIMADO DE OBRA REALIZADA:( Relación Coste de construcción actual / Coste construcción a nuevo )
PORCENTAJE APROXIMADO DE COSTE DE REPOSICIÓN REALIZADO:( Relación Coste de reposición actual / Coste de reposición a nuevo )
Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:(Según D.A 1.2de la ECO 805/2003)
OTROS VALORES:10.679.643,30 Euros
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
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12 Sector Miguelez 06-2012 110,00 880,00 Const.15,00 110.000,00 PO13 Sitio San Juan de la Cruz,
nº 106-2012 755,00 940,40 Const.710.000,00 PO
14 Avenida LASTRA (PuenteCastro), nº 97
08-2012 150,00 733,33 Const.110.000,00 PO
15 Avenida LASTRA (PuenteCastro), nº 97
08-2012 148,00 658,11 Const.97.400,00 PO
16 Avenida LASTRA (PuenteCastro), nº 97
08-2012 610,00 655,74 Const.400.000,00 PO
ViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie
Parcela (m²)Valor Rentas
Unitario(Euros/m² /
mes)
ValorUnitario
(Euros/m²)
Superficie(m²)
Precio Oferta (PO) oPrecio de
Compraventa (PV)(Euros)
01 Calle FRANCISCOFERNANDEZ DIEZ
06-2012 MC 1.666,67 Util90,00 150.000,00 PO
02 Calle OROZCO 06-2012 MC 1.502,04 Util100,53 151.000,00 PO
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UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie
Parcela (m²)Valor Rentas
Unitario(Euros/m² /
mes)
ValorUnitario
(Euros/m²)
Superficie(m²)
Precio Oferta (PO) oPrecio de
Compraventa (PV)(Euros)
03 Calle PRESACERRAJERA
06-2012 MC 1.481,87 Util96,50 143.000,00 PO
04 Calle CORPUS CHRISTI 06-2012 MC 1.386,20 Util67,09 93.000,00 PO05 Calle ANTONIO
VAZQUEZ09-2012 MC 1.736,27 Util109,43 190.000,00 PO
06 Calle FONTAÑAN 09-2012 BA 1.577,78 Util90,00 142.000,00 PO07 Avenida LASTRA 09-2012 BA 1.333,33 Util90,00 120.000,00 PO08 Calle SANTO TOMAS 09-2012 BA 1.623,70 Util87,47 142.025,00 PO09 Calle SANTO TOMAS 09-2012 BA 1.587,64 Util88,53 140.554,00 PO
Observaciones a los testigos:Corresponden a entornos próximos y otras zonas comparables. El inmueble por su ubicación y característicasdeberá situarse en la parte baja de la banda de valores.
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UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
CIF: A - 78029774. Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº4313.Reg. Merc. Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral. 611, secc.3ª Libro de sociedades
ESPAÑA FRANCIA PORTUGAL ARGENTINA CHILE MEXICO PERU COLOMBIA
BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAUC. I. F: A-86.289.642CALLE MARQUES DE VILLAMAGNA, Nº 628001 MADRID
ConceptosIMPORTES
Euro
Referencia, Valoración efectuada a través de:
Honorarios de valoración del inmuebleSuma
I.V.A. 21,0%
Total 11.694,65
De conformidad con la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, Ud. queda informado y presta su consentimientopara que los datos que usted nos ha suministrado para la realización del encargo de tasación, la elaboración del informe y certificado que se acompaña a estafactura y para la tramitación de las obligaciones derivadas del servicio prestado, sean conservados y tratados en un fichero del que Tinsa Tasaciones InmobiliariasS.A. es responsable. Asimismo le notificamos, que todos los datos comunicados , serán tratados con absoluta confidencialidad.
Puede ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición de los datos facilitados en los términos establecidos en la legislación vigente,mediante el envío de una petición remitida por correo, a la siguiente dirección: Tinsa Tasaciones Inmobiliarias S.A. C/ José Echegaray, 9, 28232 Las Rozas(Madrid).
Le informamos asimismo que los datos personales suministrados podrán ser utilizados para la remisión de información sobre nuestros productos y servicios (enespecial valoraciones de todo tipo de inmuebles, empresas, patrimonios, inventarios) y podrán asimismo ser cedidos a las siguientes empresas del Grupo Tinsa,con la única finalidad de remitirle información promocional sobre nuestros productos y servicios: Tinsa Consultoría S.A.U. (servicios de consultoría inmobiliaria ymedio ambiente) y Tinsa Gestión de Activos Inmobiliarios S.A. (servicios de puesta en valor y gestión de activos inmobiliarios).
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A ingresar en la c/c nº: 2096-0000-85-2001943204 CAJA ESPAÑA INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA
Forma de pago
Datos del inmueble:
Provincia: LeonPoblación: LeonDirección: Los Juncales A2 (sector Uld 15-02)
VIPROELCO, S.A.C. I. F: A-24.501.561AVDA. DE MADRID, Nº 12024005 LEÓN
LE-00938/08- 5 A427 GESTION DE INMUEBL 2096
11-09-2012 Factura nº:Fecha:
Expediente C.C.C. Referencia
LE-00938/08- 5Rogamos indiquen este nº de factura al proceder al pago.
9.665,009.665,002.029,65
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:1/28
TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28230 Las Rozas (Madrid)
Tel.(91) 372 75 00. Fax(91) 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
SOLICITANTE: VIPROELCO S.A.SITUACION: Sector LOS JUNCALES A2 (SECTOR ULD 15-02), en el municipio de LEON, provincia de LEON (24009)
FOTOGRAFIAS
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:2/28
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FOTOGRAFIAS
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SOLICITANTE: VIPROELCO S.A.SITUACION: Sector LOS JUNCALES A2 (SECTOR ULD 15-02), en el municipio de LEON, provincia de LEON (24009)
PLANO DE SITUACION
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PLANO DE SITUACION
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:5/28
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SOLICITANTE: VIPROELCO S.A.SITUACION: Sector LOS JUNCALES A2 (SECTOR ULD 15-02), en el municipio de LEON, provincia de LEON (24009)
PLANO DE SITUACION
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:6/28
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SOLICITANTE: VIPROELCO S.A.SITUACION: Sector LOS JUNCALES A2 (SECTOR ULD 15-02), en el municipio de LEON, provincia de LEON (24009)
PLANO DE SITUACION
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:7/28
TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28230 Las Rozas (Madrid)
Tel.(91) 372 75 00. Fax(91) 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
SOLICITANTE: VIPROELCO S.A.SITUACION: Sector LOS JUNCALES A2 (SECTOR ULD 15-02), en el municipio de LEON, provincia de LEON (24009)
CROQUIS DEL INMUEBLE
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:8/28
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CROQUIS DEL INMUEBLE
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:9/28
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CROQUIS DEL INMUEBLE
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:10/28
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CROQUIS DEL INMUEBLE
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CROQUIS DEL INMUEBLE
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CROQUIS DEL INMUEBLE
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:13/28
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SOLICITANTE: VIPROELCO S.A.SITUACION: Sector LOS JUNCALES A2 (SECTOR ULD 15-02), en el municipio de LEON, provincia de LEON (24009)
DOCUMENTACION
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:14/28
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DOCUMENTACION
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:15/28
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Tel.(91) 372 75 00. Fax(91) 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
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DOCUMENTACION
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:16/28
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DOCUMENTACION
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:17/28
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DOCUMENTACION
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:18/28
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DOCUMENTACION
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:19/28
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Tel.(91) 372 75 00. Fax(91) 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
SOLICITANTE: VIPROELCO S.A.SITUACION: Sector LOS JUNCALES A2 (SECTOR ULD 15-02), en el municipio de LEON, provincia de LEON (24009)
DOCUMENTACION
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:20/28
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DOCUMENTACION
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:21/28
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Tel.(91) 372 75 00. Fax(91) 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
SOLICITANTE: VIPROELCO S.A.SITUACION: Sector LOS JUNCALES A2 (SECTOR ULD 15-02), en el municipio de LEON, provincia de LEON (24009)
DOCUMENTACION
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:22/28
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SOLICITANTE: VIPROELCO S.A.SITUACION: Sector LOS JUNCALES A2 (SECTOR ULD 15-02), en el municipio de LEON, provincia de LEON (24009)
DOCUMENTACION
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:23/28
TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28230 Las Rozas (Madrid)
Tel.(91) 372 75 00. Fax(91) 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
SOLICITANTE: VIPROELCO S.A.SITUACION: Sector LOS JUNCALES A2 (SECTOR ULD 15-02), en el municipio de LEON, provincia de LEON (24009)
DOCUMENTACION
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:24/28
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DOCUMENTACION
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:25/28
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DOCUMENTACION
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:26/28
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DOCUMENTACION
Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:27/28
TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28230 Las Rozas (Madrid)
Tel.(91) 372 75 00. Fax(91) 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
SOLICITANTE: VIPROELCO S.A.SITUACION: Sector LOS JUNCALES A2 (SECTOR ULD 15-02), en el municipio de LEON, provincia de LEON (24009)
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Nº Expediente: LE-00938/08- 5Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: JGZD:28/28
TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28230 Las Rozas (Madrid)
Tel.(91) 372 75 00. Fax(91) 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
SOLICITANTE: VIPROELCO S.A.SITUACION: Sector LOS JUNCALES A2 (SECTOR ULD 15-02), en el municipio de LEON, provincia de LEON (24009)